浙江某地產集團北京項目參觀總結

綠城參觀總結綠城百合：（2011.07.05）地點：房山區(qū)*****城東側(京石高速公路**出口向西1000米)建筑指標：容積率：1.123（其中南區(qū)容積率僅為0.998）綠化率：57.7%停車位：1:0.6總建筑面積：63萬平米（分南北2區(qū)，現開發(fā)的是南區(qū)面積22.4萬平米）主力戶型：（60多種戶型）1、99平為2居：2、137平為3居：3、153平的4居：4、193平米四室兩廳：5、206平米五室兩廳：四．項目優(yōu)缺點：（沙盤圖片）項目突出優(yōu)點：1、容積率低：四期整體容積率為1.123。以四至五層的板式公寓為主，輔以少量一層兩戶的點式樓以及小高層、高層建筑。2、綠化率高：園區(qū)整體綠化率可達57.7%。園區(qū)綠化以大面積廣場與帶狀綠地為主，輔以組團綠化，使整個園區(qū)景觀渾然一體。3、人車分流：外環(huán)路為消防道路，內部為園區(qū)道路。最大限度保證園區(qū)住戶的安定感和私密性。4、組團清晰：北區(qū)分五個組團。（疊翠苑(8棟)、春云苑(7棟)、流虹苑(9棟)、霽雪苑(4棟)、玉泉苑(9棟)5、價格合理：2003年開工建設，一期于2004年5月推出。開盤均價為2800元/平米（周邊房價均價為1200元/平米）。從04年開始售價到2009年，銷售至北區(qū)才開始盈利。2011年多層均價18000元/平米，高層15000元/平米售價。持續(xù)了8年的時間。整體來看綠城百合公寓的性價比很高。6.環(huán)境優(yōu)越：周邊環(huán)境安靜，空氣污染少。定位為宜居生態(tài)地產,景觀居所。7.產品類型豐富，有60多種戶型產品，可供不同需求的客群進行選擇。項目突出缺點：項目地理位置較偏遠。周邊配套設施不齊全，教育資源匱乏。交通狀況不好，臨近規(guī)劃中的六環(huán)路，但是還未建設通車。五．銷售策略：1、建筑建設到二層時候，開始建設景觀，建設售樓處，裝修樣板間。這樣在開始銷售的時候，綠化景觀建設，樣板展示都可以投入使用，給購房者一個完美的園區(qū)體驗。使客戶對產品的信任度有所提高。但是這樣做的缺點就是施工通道的預留存在一定的問題。對施工配合要求較高。2、綠城開發(fā)節(jié)奏：項目開工—樁基完成—結構完成—裝飾完成—室外市政完成—景觀綠化完成—驗收完成—交付。六．詳細介紹：1.整體風格：建筑及景觀的設計和細部的設計上都延續(xù)了綠城新古典主意風格。中心大景觀的，室外泳池，新古典主義風格的建筑。2.綠化率達到57.7%。突出了綠化和景觀設計的重要性。大面積的中心景觀設計和宅間景觀綠化。使景觀包圍建筑。在植物的選擇上，選用20年以上樹齡的成年植株。綠化種植的多樣性設計，和色彩的設計。使綠化呈現出色彩和品種的多樣性。綠城建筑與景觀遵循的基本原則：容積率≤1.0時：建筑必須完全服從景觀。容積率≥1.0，≤1.2時：建筑與景觀戶型融合。容積率≥1.2時：景觀完全服從建筑。綠城百合公寓完全服從綠城的這一原則：大面積綠化景觀3真正做到了大社區(qū)，小住區(qū)。組團間通過綠植，高差等限定開來。十分人性化。組團間綠化商業(yè)街區(qū)也做到了內外的融合。商業(yè)街區(qū)分為內向型商業(yè)街區(qū)，和沿街商業(yè)。內向型商業(yè)街外向型商業(yè)街5.整體空間的處理上，分為大型中心景觀區(qū)和私人的庭院區(qū)。景觀上的布局形態(tài)圍合感強做到戶戶有景。真正考慮到了景觀的均好性。中心大景觀庭院入戶景觀6.每兩棟樓間又設計有半地下的停車庫和自行車停車庫與與住宅緊密相連。而半地下停車庫均能做到自然采光，通風。滿足節(jié)能要求。降低物業(yè)管理成本（物業(yè)費目前為1.6元/平米）。外環(huán)小區(qū)級道路半地下天然采光車庫7.鄰里交往：大的中心庭院和室外泳池的設計，加強鄰里交往的機會。室外泳池中心庭院8.景觀細節(jié)的處理：微地形的設計使大面積地下開挖土方量回填，減少運輸過程。一般路面與建筑間利用地形設計一定的高差，增加了住宅的寧靜感。微地形設計道路與建筑間的高差9.植物種植的多樣性，在同一地塊有層次感的種植不同種類的植物，既增加了景觀的色彩感和觀賞性，同時也滿足季季有景。植物種植多樣性10.曲線景觀的設計，增加了景觀的親和性。給人以曲徑通幽，園林層疊的美好感受。11.建筑設計：采用新古典主義，三段式設計。凸顯建筑的沉穩(wěn)和端莊。建筑產品多樣性的設計分為17.55米得多層，33.2米的（11層）小高層和53.65米的（18層）高層。不同層高，豐富了整體規(guī)劃的天際線。新古典三段式建筑設計建筑產品多樣性12.住宅設計：首層私家花園，頂層閣樓。不同的戶型又設計有陽臺花架。豐富立面的設計。13.住宅外立面采用真石漆和石材結合的方式。七．售樓處設計：售樓處室外綠城北京誠園地點：北京****公園旁建筑指標：1.容積率：2.542.綠化率：43%3.停車位：1:1.54.總建筑面積：10萬平米（包含一棟1萬平米左右的公租房）三．戶型：1、90、93平方米兩居：2、141、178平方米三居：3、265、276、340平方米四居：四．項目定位：高端城市居所五．項目優(yōu)缺點：（沙盤圖片）項目突出優(yōu)點：1.地理位置優(yōu)越，位于亞奧，國奧購房圈之內。2.周邊景觀配套優(yōu)越，教育資源豐富。奧體公園、鳥巢和水立方等。3.交通便利，路網發(fā)達。（12條城市主干道，北苑路、安立路、北辰西路、北辰東路、林萃路、北四環(huán)和北五環(huán)等）4.建筑與景觀選用高品質材料。建筑立面全部為外掛石材，景觀道路為石材鋪地，提升小區(qū)品質。5.綠化率相對較高，可達到43%。項目缺點：1.項目整體規(guī)模較小。2.項目外環(huán)境較差，公租房與高端園區(qū)設置在同一地塊。3.產品類型單一。六．銷售策略：1.建筑建設到4層時候開始裝修樣板間，園林景觀設計開始施工。售樓處同期開始室內裝修。待開始銷售時，售樓處、樣板間、景觀設計同期投入使用（三個同期）。給客戶帶來的直觀感受更強。2.目前售價為54000元/平米。銷售情況比較好，目前基本銷售完，僅剩余15套。受北京調控政策影響較小。項目特點：整體風格：建筑延續(xù)了新古典主義風格，運用全石材經典立面、新古典主義園林。超尺度3.2米和3.4米層高、13大科技體系等進行全面精細化的產品營造。綠化景觀與建筑項目為2008年拿地，今年年底入住。項目以小高層為主，有一棟樓1萬平米左右為公租房。綠城北京誠園總建筑面積10萬平方米，共286戶。北京誠園地理位置優(yōu)越，距離鳥巢緊600米。項目屬城市高端公寓系列。奧體板塊戶型設計：戶型設計上運用了帕拉第奧圓廳別墅的設計手法。以圓廳延伸出十字內廊。綠城本次設計采用的是戶型由裝修公司進行設計，設計院進行拼接和立面設計。室內戶型設計更引入了男主臥，女主臥的理念。335平米大戶型精裝修：每平米的裝修均價在5400元/平米。室內裝修均采用國際知名品牌定制。龍頭、花灑品牌：德國漢斯格雅或德國當代或同檔次品牌

衛(wèi)生潔具品牌：德國唯寶或瑞士勞芬或德國杜拉維特或同檔次品牌

廚房櫥柜品牌：德國阿爾諾或德國柏麗或德國西曼蒂克

廚房水槽品牌：德國鉑浪高或瑞士佛蘭卡

廚房電器品牌：德國米勒或德國庫博士或德國西門子或德國嘉格納或意大利SME或德國博士

電梯品牌：日本三菱或日本日立或美國奧的斯

空調品牌：日本大金或日本三菱電機

新風系統(tǒng)品牌：日本大金或日本三菱電機或日本松下或同檔次品牌

開關面板品牌：法國吉萊或德國莫頓6.景觀設計：綠城北京誠園以新古典主義的園林筆觸，于綠意圍合之下精心鍛造移步異景、步步有景的園林風情。將園林的視覺感受，融入人與自然互動之后的體驗感，于城市中辟得靜謐奢華。地面為石材鋪地。采用對稱的設計手法。打造出歐式新古典主義的生活情境。對細節(jié)的把握到位，每一個欄桿的設計都凸顯了精細美感。7.建筑立面設計：修建中（效果圖）建筑立面8樣板間：樣板間由美國willson室內設計公司洛杉磯事務所設計，整體風格為美式風格。營造出較強的生活氣息和溫馨感。地面采用理石地面和實木相結合。處處體現對細節(jié)的把握。樣板間9.售樓處：售樓處領秀·慧谷（2011.07.06）一、地點：北京市昌平區(qū)京藏高速與北清路的交匯之處。（八達嶺高速北安河出口北300米。地理位置二、建筑指標：1.容積率：1.792.綠化率：35%3.停車位：1:0.54.總建筑面積：50萬平米5.兩限房面積：（沒有查詢到具體面積）三．戶型：1、70平米一居2、82-96平米二居3、114-140平米三居4、201平米四居四．項目優(yōu)缺點：項目突出優(yōu)點：性價比較高，就周邊回龍觀，立水橋房價相比較售價不算高。項目定位較為準確，銷售客群針對性較強（定位人群為中關村生命科學園區(qū)的客戶居多）容積率較低。（容積率為1.79，但是綠化率不高35%）項目缺點：1.項目地理位置相對較偏遠。2.周邊生活配套設施不夠齊全。只有永旺購物中心一個大型商業(yè)。3.周邊教育資源匱乏。4.售樓處裝修一般，綠化景觀簡陋。五．銷售策略：在銷售許可證未拿下，沒正式開盤前，先進行宣傳和推廣，提前認購。累計一定量得客群后，正式開盤銷售。樣板間，裝修后售樓處投入使用。這樣提前開發(fā)大部分客戶，以免造成開盤當日冷場現象。六．項目特點1.樣板間。樣板間裝修風格為簡歐式，整體格調一般。大量運用金箔墻面和吊頂設計。2．整體建筑風格為現代風格和學院派風格相結合。建筑間距較大，最大為66米。提供更多園林綠化空間。學院派與現代結合的建風格3景觀設計：戶均綠地面積50㎡以上。只參觀了售樓處的景觀，景觀設計粗糙。有部分枯山水的景觀設計，綠植單一。售樓處景觀設計4售樓處。5物業(yè)為金地物業(yè)管理公司。領秀新硅谷項目位置：位于北五環(huán)外，西二旗南路。地理位置優(yōu)越，交通便利。（北五環(huán)，八達嶺高速，城鐵13號線，中關村北大街）項目指標：1.容積率：1.13（C區(qū)容積率達約3.0）2.綠化率：30%3.停車位：1:1.454.總建筑面積：47萬平米戶型：1.66平方米一居2.95平方米二居3.140平方米三居4.220-230平米寬景大宅5.358平米合合院別墅項目優(yōu)缺點：項目突出優(yōu)點：1.地理位置優(yōu)越，位位于上地購房房圈內。2.周邊周通便利，南南側緊鄰北五五環(huán)，東邊臨近八達嶺高高速。地塊臨臨近13號線、昌平平線等。3．周邊生活配套設設施齊全，教教育資源優(yōu)越越(北外附校，清清華，北大)。4.每一期開發(fā)的產品品都是高層與與洋房、別墅墅三種產品，產產品類型豐富富，可滿足不不同人群的需需求。5.臨近地鐵沿線，噪噪音對部分產產品產生不利利影響。6.容積率很低（1..13），為低密度度社區(qū)。7.戶型設計上有創(chuàng)新新，部分戶型型客廳運用了了7米面寬的回回型設計等。使使產品變得有有心意。項目突出缺點：1.綠化率較低，園區(qū)區(qū)內景觀設計計簡單，與高高端別墅產品品融合度差。2.每一期開發(fā)的的產品都是高高層與洋房、別別墅混雜在一一起，對銷售售造成一定影影響。尤其是是高端別墅的的銷售。銷售策略：1.項目分四期開開發(fā)建設06年開盤持續(xù)續(xù)至今。06年一期開盤盤價位7600元/平米。08年開盤為18000元/平米。2010年開盤四期期均價在25000元/平米。每期期都包含有不不同的產品類類型，有公寓寓，洋房，別別墅三種類型型產品。銷售售過程中都先先宣傳別墅產產品，其次宣宣傳洋房，公公寓產品。銷銷售過程中也也有別墅客戶戶提出質疑，就就是高端產品品與中端產品品放在同一園園區(qū)內資源共享，影影響品質。這這是銷售過程程中的難題，需需要銷售員一一一解釋。但但是沒有影響響銷售。2.銷售情況受22011年調控政策策影響較小。房房價沒有下降降走勢。別墅墅銷售以北京京稀缺珍藏為為切入點，提提升別墅亮點點。項目特點1．四期綜合容積率在在1.3左右，但是是C區(qū)高層較多，密密度較高，單單獨地塊的容容積率達約3.0，容積率較較高。與前三三期相比，銷銷售有所影響響。2.整體建筑風格格為現代與學學院派相結合合的建筑風格格。建筑色彩彩上采用土紅紅色和褐色結結合的色彩。符符合周邊高校校眾多的環(huán)境境。3.銷售住宅為毛毛坯房，有樣樣板間，樣板板間設計風格格為現代新中中式。在戶型型設計中，