2023年陳忠自考Word文檔

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營1．房地產(chǎn)；房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如社區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。2．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)是：房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，也是完畢房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)和建設(shè)的過程。房地產(chǎn)經(jīng)營是：指房地產(chǎn)公司為實現(xiàn)預(yù)期目的，擬定實現(xiàn)目的的戰(zhàn)略和策略，并故意識、有計劃地加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。3．土地儲備開發(fā)；指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實行拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)成土地供應(yīng)條件的行為。4．房地產(chǎn)公司是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)組織，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的重要成分。5．房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，在客戶群體消費特性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位，涉及住宅地產(chǎn)品項目、商業(yè)地產(chǎn)項目、寫字樓項目、工業(yè)地產(chǎn)項目等。1．對比分析房地產(chǎn)公司五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)缺陷。？答：直線制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活。缺陷是不利于公司成長，過度依賴領(lǐng)導(dǎo)人的才干和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是運用專門化、規(guī)?；瘞淼某杀竟?jié)約、減少資源浪費的好處。缺陷是容易部門分割，不了解其他部門的工作，部門追求各自的職能利益。直線職能制結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合，缺陷是橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有助于培養(yǎng)人才，增強(qiáng)了內(nèi)部競爭。缺陷是活動和資源的反復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率減少。矩陣型組織結(jié)構(gòu)：優(yōu)點是公司可以很好地協(xié)調(diào)復(fù)雜又互相依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好地溝通和交流，并協(xié)助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用。缺陷是消除了統(tǒng)一指揮后，也許導(dǎo)致一些混亂，員工缺少安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開斗爭，容易引起組織的矛盾2．我國房地產(chǎn)公司的特性有哪些？答：一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品的地區(qū)性、空間固定性和唯一性決定了房地產(chǎn)公司的地區(qū)屬性。另一方面，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)公司的不完全競爭性。最后，房地產(chǎn)公司存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。3．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營有哪些特點？答：難度大：產(chǎn)品具有固定性、單件性、復(fù)雜性。風(fēng)險大：房地產(chǎn)的投資大，資金運轉(zhuǎn)周期長。政策性強(qiáng)：房地產(chǎn)業(yè)是民生熱點，是國民經(jīng)濟(jì)的龍頭產(chǎn)業(yè)。4．簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。答：（1）投資機(jī)會選擇；（2）項目定位；（3）前期工作；（4）建設(shè)階段；（5）租售階段；（6）物業(yè)管理。5．簡要敘述房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境涉及哪些因素。答：經(jīng)濟(jì)：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制、通貨膨脹、家庭收入與支出結(jié)構(gòu)。政策：金融政策、土地政策、住房政策、戶籍政策等人口：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、人口的遷移特性此外，文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等6．房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？答：（1）發(fā)現(xiàn)問題；（2）擬定目的；（3）擬制方案；（4）分析評價；（5）選擇方案；（6）實行追蹤。7．簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容答：（1）財務(wù)策略；（2）生產(chǎn)策略：擬定房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)規(guī)模，明確開發(fā)或經(jīng)營項目，生產(chǎn)量調(diào)節(jié)以及生產(chǎn)作業(yè)方式擬定等；（3）市場開發(fā)策略：市場開拓型、市場滲透型、產(chǎn)品開發(fā)型以及多角型策略等；（4）價格策略：高價策略，低價策略，均衡價格策略等。8．簡述房地產(chǎn)行業(yè)管理的重要內(nèi)容。答：行政管理重要內(nèi)容：一是公司設(shè)立時的注冊登記，二是公司房地產(chǎn)從業(yè)相關(guān)資質(zhì)的審批，三是房地產(chǎn)公司的行業(yè)監(jiān)督檢查。行業(yè)組織管理重要內(nèi)容：一是行業(yè)專業(yè)管理；二是建立行業(yè)內(nèi)部運營規(guī)則，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部各成員間的公平競爭；三是研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開展學(xué)術(shù)研究與國際交流。闡述我國房地產(chǎn)價格上漲的因素。答：1、初期房地產(chǎn)調(diào)控措施不協(xié)調(diào)，加劇了供求矛初期“管住土地，控制信貸”的調(diào)控措施，克制投資增長力度較大，加劇了供求矛盾；一些地方政府對調(diào)控措施貫徹不力。2、地價上漲推動土地儲備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實行以來，對增長土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。3、新建住宅成本的上升導(dǎo)致房價上漲。不單指建材等價格上漲帶來的成本增長，還應(yīng)涉及新建住宅品質(zhì)提高所帶來的成本增長。4、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理。供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致供需脫節(jié)；中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增長，使得商品房平均價格上揚(yáng)。5、房地產(chǎn)價格上漲的因素還在于消費者預(yù)期改變。人們對未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。市場信息的不對稱，媒體宣揚(yáng)“房價還要繼續(xù)上漲”，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期。1．可行性研究；？投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會等方面問題進(jìn)行全面分析、論證和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2．財務(wù)內(nèi)部收益率；指使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。3．財務(wù)凈現(xiàn)值；指將項目壽命期內(nèi)的凈鈔票流量，用一個設(shè)定的折現(xiàn)率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和4．市場調(diào)研；運用科學(xué)的方法，有目的、有計劃地收集、整理與公司市場營銷有關(guān)的各種情報、信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進(jìn)行分析、判斷，為公司營銷決策提供依據(jù)的信息管理活動。1．房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容涉及哪些？答：（一）市場宏觀環(huán)境狀況，重要涉及政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會文化環(huán)境，此外還涉及行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境以及對城市發(fā)展概況的描述等。（二）城市房地產(chǎn)市場概況，涉及：1、市場整體狀況；2、土地市場情況；3、商品房市場情況；4、全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格類型；5、全市重要發(fā)展商開發(fā)銷售情況；6、三級市場交易情況；此外，本地房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)等。（三）消費者行為與市場需求容量，涉及：消費者的購買水平、購買傾向、共同特性；城市人口、家庭數(shù)量、購買力、居民居住現(xiàn)狀及改善目的、居民平常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu)。（四）項目所在區(qū)域環(huán)境狀況。（五）項目基本情況調(diào)查，涉及對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進(jìn)行分析、對項目所在地的周邊環(huán)境進(jìn)行分析。2．房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則？答：1、真實性原則；2、時效性原則；3、全面性原則；4、計劃性原則。3．簡述可行性研究的作用？答：1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2、可行性研究是項目審批的依據(jù)。3、可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。4、可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)；5、可行性研究是開發(fā)商與各方簽訂協(xié)議的依據(jù)。4．房地產(chǎn)投資項目可行性研究涉及哪些環(huán)節(jié)。答：1、組織準(zhǔn)備；2、資料收集及市場調(diào)查；3、開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇；4、具體研究；5、編寫研究報告書。5．可行性研究涉及哪些內(nèi)容？答：1、項目概況。2、市場分析和需求預(yù)測。3、規(guī)劃方案的優(yōu)選。4、開發(fā)進(jìn)度安排。5、項目投資估算。6、資金的籌集方案和籌資成本估算。7、財務(wù)評價。8、風(fēng)險分析。9、國民經(jīng)濟(jì)評價。10、結(jié)論。6．反映投資項目財務(wù)狀況的指標(biāo)涉及哪些？答：價值型指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)凈年值、費用現(xiàn)值、費用年值；效率型指標(biāo)：財務(wù)凈現(xiàn)值率投資報酬率、財務(wù)內(nèi)部收益率；期限型指標(biāo)：投資回收期。7．房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資估算涉及哪些費用？答：1、土地費用估算；2、前期工程費；3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；4、房屋開發(fā)費；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費；6、開發(fā)間接費；7、管理費；8、銷售費用；9、財務(wù)費用；10、其他費用；11、稅金及政府收費。8．國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)涉及哪些？答：國民經(jīng)濟(jì)賺錢能力分析，涉及經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值；外匯效果分析，涉及經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本、經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。9．風(fēng)險分析方法有哪些？答：1、盈虧平衡分析；2、項目安全率；3、敏感性分析；4、概率分析。10．敏感性分析的環(huán)節(jié)是什么？答：1、選擇要分析的不擬定因素；2、選定分析所用的評價指標(biāo)；3、計算不擬定性因素變動引起的評價指標(biāo)的變動情況；4、鑒定敏感性因素；5、提出控制敏感性因素的建議。11．概率分析的環(huán)節(jié)是什么？答：1、列出各種要考慮的不擬定性因素；2、預(yù)計各種不擬定性因素也許發(fā)生的情況；3、分別擬定每種情況出現(xiàn)的也許性；4、分別求出各種也許情況下的財務(wù)凈現(xiàn)值、加權(quán)平均值和盼望值；5、計算凈現(xiàn)值大于和等于零的累積概率。12．國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價的重要區(qū)別是什么？答：1、經(jīng)濟(jì)目的不同；2、價值尺度不同；3、折現(xiàn)率不同；4、匯率不同。第三章房地產(chǎn)市場分析1．房地產(chǎn)市場有哪些特殊性？答：產(chǎn)品具有固定性；產(chǎn)品具有唯一性；產(chǎn)品的耐久性；市場具有雙重屬性（消費、投資）；市場是不充足市場2．簡述房地產(chǎn)供應(yīng)的特點？答：1、市場供應(yīng)缺少彈性，短期內(nèi)難以增長房地產(chǎn)市場供應(yīng)。2、市場供應(yīng)的異質(zhì)性，產(chǎn)品的位置、環(huán)境、新舊、配套等不同，市場細(xì)分有必要性。3、市場供應(yīng)的區(qū)域性，產(chǎn)品的固定性導(dǎo)致“地產(chǎn)地銷”。4、市場調(diào)節(jié)的不完全性，住房保障的存在：經(jīng)濟(jì)合用房、廉租房；土地的壟斷性；政府的宏觀調(diào)控。5、市場需求的廣泛性，房地產(chǎn)是生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件。6、市場需求的多樣性，消費需求、經(jīng)營需求和保值需求；經(jīng)濟(jì)收入、生活質(zhì)量、使用目的、文化觀念的不同，需求多元化。7、市場需求的融資性，資金數(shù)額大，短期內(nèi)難以所有支付；融資手段很重要8、市場需求的長期性，使用期限長；再次交易間隔的時間長；存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)位置。3．需求法則和供應(yīng)法則的含義是什么？答：需求法則：假定其它條件不變，則某一商品的需求量與其自身價格呈反方向變化。供應(yīng)法則：假定其它條件不變，則某一商品的供應(yīng)量與其自身價格呈正方向變化。4．均衡價格的概念是什么？答:均衡價格是指在假定其它條件不變時，商品需求量與供應(yīng)量相等時的價格。5．房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容答：（1）市場環(huán)境：宏觀環(huán)境涉及經(jīng)濟(jì)、正常、人口、文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境等。區(qū)域環(huán)境涉及分析區(qū)域規(guī)劃、功能定位、開發(fā)現(xiàn)狀以及未來定位；分析交通與出行條件；分析影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件：歷史、文化、發(fā)展水平等；區(qū)域內(nèi)樓盤價格水平與供求關(guān)系；項目微觀環(huán)境。（2）消費者分析：涉及消費者購買力水平、購買傾向、購買特性等。（3）競爭樓盤：涉及產(chǎn)品、價格、廣告、銷售推廣、物業(yè)管理等。（4）競爭對手：分析涉及專業(yè)化限度、品牌知名度、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、政府關(guān)系、以往項目情況、土地儲備情況。第四章土地制度演變與出讓方式1．土地使用權(quán)出讓：國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2．土地使用權(quán)劃撥：指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安頓等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：指通過出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。4．土地征用:國家為了建設(shè)及興辦社會公益事業(yè)的需要，采用行政手段，依照法定程序和審批權(quán)權(quán)限將集體所有的土地，有償轉(zhuǎn)為國有土地的一項措施。5土地儲備制：為加強(qiáng)對土地一級市場的統(tǒng)一管理,政府依照法定程序,運用市場機(jī)制,按照土地運用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃,對通過收回、收購、置換和征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā),并予以儲存,以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。1．對土地使用權(quán)出讓的各方式做出比較。答：1、出讓程序不同樣。2、合用范圍不同：協(xié)議出讓合用于公益、福利事業(yè)，科研文教，非賺錢的機(jī)關(guān)、團(tuán)隊及某些特殊用地；招標(biāo)出讓使用于優(yōu)化土地布局的地段，重大工程的較大的地塊；拍賣出讓合用于區(qū)位條件好、功能便利的繁華地段，土地運用上有較大靈活性的地塊。3、優(yōu)缺陷：協(xié)議出讓：選擇受讓人的自由度大，不利于公平競爭；招標(biāo)出讓利于公平競爭，給出讓方留有選擇的余地；拍賣出讓利于公平競爭，方法簡便易行，出讓方不易控制最高價。2．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？答：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行，權(quán)利人不得擴(kuò)張其權(quán)利的內(nèi)容；2、按照出讓協(xié)議的約定，受讓方已經(jīng)支付所有土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。3、按照出讓協(xié)議進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完畢開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地。4．房地產(chǎn)項目土地費用涉及哪些費用?答：涉及土地征用費用、土地出讓金、耕地占用稅、勞動力安頓費及有關(guān)的地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安頓動遷房支出等。5．簡述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序。答：1、轉(zhuǎn)讓申請；2、簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議；3、轉(zhuǎn)讓協(xié)議公證；4、繳納土地出讓金和土地增值稅；5、土地使用權(quán)變更登記。6．簡述劃撥土地使用權(quán)的特點。答：1、劃撥土地使用權(quán)的取得具有行政性；2、劃撥土地使用權(quán)具有無償性；3、劃撥土地使用權(quán)具有無期限性；4、劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)具有限制性。7．簡述協(xié)議出讓土地使用權(quán)的特性。答：1、非市場出讓，沒有競爭者；2、政府對低價較易控制；3、價格和使用范圍受到限制。8劃撥土地使用權(quán)獲取過程中的重要成本和稅費涉及哪些？答：1、土地補(bǔ)償費；2、安頓補(bǔ)貼費；3、地上附著物及青苗補(bǔ)償費；4、拆遷補(bǔ)償費；5、其他費用。9我國土地使用制度存在的問題有哪些？答：（1）土地雙軌制，劃撥（歷史遺留和新劃撥）和商業(yè)出讓并存；（2）管理和監(jiān)控水平低；（3）土地市場不統(tǒng)一，土地杠桿失靈；（4）權(quán)力濫用，亂批開發(fā)區(qū)，越權(quán)批地；（5）轉(zhuǎn)軌中土地收入的流失；（6）市場上開發(fā)水平良莠不齊，關(guān)系強(qiáng)、水平低的非專業(yè)開發(fā)商多；（7）滋生腐??；三、論述我國現(xiàn)階段土地使用制度的特點答：1）批租制：由于我國實行土地公有制，不管是國有土地還是農(nóng)村集體所有的土地，其所有權(quán)均不允許買賣，在土地交易過程中發(fā)生轉(zhuǎn)移的只是土地使用權(quán)，并且這種使用權(quán)還是有年限的。雖然土地使用權(quán)可以依法出讓和轉(zhuǎn)讓，也就是所謂的批租，其實質(zhì)但是是土地使用權(quán)的長期出租而已，只但是租金一次性繳清罷了。所以說，在我國的土地制度中，不存在真正的土地買賣，只存在長時期的土地使用權(quán)出租，即批租制。2）壟斷制：第一層含義，我國實行的土地公有制只允許政府和集體組織等公有團(tuán)隊擁有土地，這自身就是一種壟斷。第二層含義，在土地交易市場上，只有政府一個土地供應(yīng)者，其他任何一個機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊都不允許向市場提供土地。即使集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地的所有者，也不能提供。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地若要轉(zhuǎn)變成可在市場上交易的開發(fā)建設(shè)用地，必須通過國家征用，由集體土地轉(zhuǎn)變成國有土地后，方為合法。政府在法律上和名義上壟斷了土地的供應(yīng)。3）雙軌制：所謂的雙軌制就是指依據(jù)土地用途和目的的不同實行不同的土地取得方式的土地供應(yīng)制度。一般而言，非贏利性和帶有公益性質(zhì)的土地用途可以以劃撥方式取得，而贏利性土地用途，則必須通過出讓方式取得。第五章房地產(chǎn)營銷1．房地產(chǎn)營銷：通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成鈔票的流通過程。2．房地產(chǎn)市場細(xì)分：是指人們在目的市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程。3．房地產(chǎn)市場營銷策劃：運用整合營銷的概念，從觀念、設(shè)計、區(qū)位、環(huán)境、房型、價格、品牌、包裝、推廣上對開發(fā)建設(shè)項目進(jìn)行整合，合理擬定房地產(chǎn)目的市場的實際需求，在進(jìn)一步了解潛在消費者深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為開發(fā)項目規(guī)劃處合理的建設(shè)取向，使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費者的需要，并通過消費者的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。1．簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用答：1、有助于房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會；2、有助于房地產(chǎn)公司選擇目的市場和制定市場營銷策略；3、有助于房地產(chǎn)公司集中資源開發(fā)市場。2．簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分的過程答：1、明確細(xì)分因素；2、根據(jù)細(xì)分因素進(jìn)行市場劃分；3、評價市場細(xì)分結(jié)果，涉及：銷量和利潤、消費者的可接近性、消費者的敏感性。3．房地產(chǎn)市場營銷的環(huán)節(jié)是什么？答：1、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，涉及宏觀、中觀、微觀等方面2、擬定營銷目的，涉及長期與短期3、制定市場營銷組合計劃4、營銷計劃的實行5、反饋與調(diào)整4．房地產(chǎn)廣告策劃的原則有哪些？答：時代性、創(chuàng)新性、實用性、階段性、全局性。5．簡述房地產(chǎn)廣告策劃的內(nèi)容答：廣告目的、市場分析、廣告策略、廣告計劃、廣告效果測定。6．房地產(chǎn)營銷的4R理論重要內(nèi)容是什么？答：1、與顧客建立關(guān)聯(lián)。2、提高市場反映速度。3、關(guān)系營銷越來越重要。4、回報是營銷的源泉。7．簡述房地產(chǎn)促銷策略內(nèi)容答：.讓利促銷策略、廣告促銷策略、營業(yè)推廣策略8．簡述房地產(chǎn)市場品牌營銷策略的實行答：1、精確的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ)；2、卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證；3、以良好的社會形象樹品牌；4、以優(yōu)秀的品質(zhì)樹品牌；5、以創(chuàng)新精神樹品牌；6、以優(yōu)秀的公司文化樹品牌。9．選擇房地產(chǎn)銷售渠道的重要因素和策略有哪些？答：重要因素：1、商品房因素；2、市場因素；3、公司自身的因素；4、國家政策、法令因素。策略：1、直接渠道和間接渠道；2、短渠道和長渠道；3、寬渠道和窄渠道。1．論述房地產(chǎn)市場新推樓盤的各開價策略合用情況和優(yōu)缺陷答：一、低價開盤適應(yīng)的情況：1、產(chǎn)品的綜合性能不強(qiáng)，沒有什么特色；2、項目的開發(fā)量相對過大；3、絕對單價過高，超過本地主流購房價格；4市場競爭劇烈，類似產(chǎn)品多。優(yōu)點：便于迅速成交，促進(jìn)良性循環(huán)；便于日后的價格調(diào)控；便于財務(wù)周轉(zhuǎn)、資金回籠。缺陷：首期利潤不高；樓盤形象難以提高很高。二、高價開盤適應(yīng)的情況：具有別人所沒有的明顯的樓盤賣點；產(chǎn)品綜合性能上佳；量體適合，公司信譽(yù)好，市場需求旺盛優(yōu)點：首期利潤高；樓盤形象容易提高高。缺陷：不利于迅速成交，難于形成良性循環(huán)；不利于日后的價格調(diào)控；不利于資金周轉(zhuǎn)、資金回籠。三、促銷策略優(yōu)點：一是提供信息情報；二是引起購買欲望；三是宣傳產(chǎn)品特點與公司形象，保持產(chǎn)品競爭力，四是擴(kuò)大市場份額四、渠道營銷策略作用：把產(chǎn)品從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移到消費者所必須完畢的工作加以組織，消除生產(chǎn)者與使用者之間的距離。3．簡述土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩者的區(qū)別？區(qū)別：出讓轉(zhuǎn)讓行為主體：政府及土地管理部門境外經(jīng)濟(jì)實體及個人法律關(guān)系：法律關(guān)系不平等，具法律關(guān)系平等有壟斷法市場層次：一級市場，可以轉(zhuǎn)讓二級市場，轉(zhuǎn)讓受到限制年限：不超過國家定規(guī)協(xié)議年限—已使用年限定規(guī)轉(zhuǎn)移方式：協(xié)議|招標(biāo)拍賣出售互換贈與28888工程經(jīng)濟(jì)學(xué)與項目融資第一章資金的時間價值（一）課程內(nèi)容本章介紹了學(xué)習(xí)該門課程需要掌握的一些基礎(chǔ)知識，作為其課程內(nèi)容的概念和計算基礎(chǔ)，涉及資金的時間價值的理論及計算、資金的等值原理以及利息和利率的概念及計算。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定純熟掌握相關(guān)的理論和計算，為該門課程打造學(xué)習(xí)的理論和計算基礎(chǔ)。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、掌握：資金時間價值的含義；利息與利率的意義及計算；名義利率和實際利率的意義及計算。2、純熟掌握：資金的等值原理；資金時間價值的計算及應(yīng)用。第二章工程經(jīng)濟(jì)分析與評價的基本原理（一）課程內(nèi)容本章介紹了進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析與評價的一些基本原理，涉及工程經(jīng)濟(jì)要素、工程經(jīng)濟(jì)性判斷的基本指標(biāo)、工程方案經(jīng)濟(jì)性分析比較的基本方法、價值工程原理以及費用效益分析。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，規(guī)定深刻理解并掌握工程經(jīng)濟(jì)性判斷的基本指標(biāo)并可以純熟應(yīng)用；掌握工程經(jīng)濟(jì)要素的相關(guān)內(nèi)容、價值工程原理；結(jié)識工程經(jīng)濟(jì)性分析比較的基本方法及費用效益分析。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：工程經(jīng)濟(jì)要素之間的關(guān)系；鈔票流與投資回報；鈔票流的年序；工程方案經(jīng)濟(jì)性分析比較的基本方法；費用效益分析。2、掌握：工程經(jīng)濟(jì)要素基本構(gòu)成；價值工程原理；成本概念的區(qū)別與聯(lián)系。3、純熟掌握：工程經(jīng)濟(jì)判斷的基本指標(biāo)的意義、計算及應(yīng)用。第三章多方案的經(jīng)濟(jì)比較與選擇方法（一）課程內(nèi)容本章介紹了多方案的比較和選擇。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定理解并掌握多方案的比較方法，并可以純熟應(yīng)用。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：方案的發(fā)明和制定；多方案之間的關(guān)系類型及其可比性。2、掌握：獨立方案和混合方案的比較選擇；短期多方案的比較選擇。3、純熟掌握：互斥方案的比較選擇；收益未知的互斥方案比較；壽命無限和壽命期不等的互斥方案比較。第四章投資項目可行性研究（一）課程內(nèi)容本章介紹了投資項目可行性研究的內(nèi)容、可行性研究報告、投資項目社會評價及投資項目后評價。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定掌握可行性研究的內(nèi)容；了解可行性研究報告、投資項目的社會評價及后評價。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：可行性研究報告；投資項目的社會評價及后評價。2、掌握：投資項目可行性研究的內(nèi)容。第五章項目投資估算與融資本章介紹了項目總投資估算、項目投入資金及分年計劃以及項目融資方案。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，掌握項目的總投資估算并可以應(yīng)用；了解項目投入資金及分年投入計劃以及項目融資方案。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：項目投入資金及分年計劃；項目融資方案。2、掌握：項目的總投資估算并及其應(yīng)用。第六章投資項目財務(wù)評價（一）課程內(nèi)容本章介紹了投資項目財務(wù)評價的內(nèi)容與環(huán)節(jié)、財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的選取，銷售收入與成本費用估算以及新設(shè)法人項目、既有法人項目和非賺錢項目的財務(wù)評價。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，全盤掌握投資項目的財務(wù)評價并可以純熟應(yīng)用。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、掌握：財務(wù)評價的內(nèi)容與環(huán)節(jié)；財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)的選??；銷售收入與成本費用估算；既有法人項目的財務(wù)評價；非賺錢項目的財務(wù)評價。2、純熟掌握：新設(shè)法人項目的財務(wù)評價。第七章投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價（一）課程內(nèi)容本章介紹了投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價的相關(guān)內(nèi)容，涉及國民經(jīng)濟(jì)效益與費用的辨認(rèn)、國民經(jīng)濟(jì)評價重要參數(shù)、國民經(jīng)濟(jì)評價報表編制以及國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，了解投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價的相關(guān)知識，掌握國民經(jīng)濟(jì)評價的重要參數(shù)和指標(biāo)，并具有一定的應(yīng)用能力。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：國民經(jīng)濟(jì)效益與費用的辨認(rèn)；國民經(jīng)濟(jì)評價報表編制。2、掌握：國民經(jīng)濟(jì)評價重要參數(shù)；國民經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。第八章投資項目不擬定性分析和風(fēng)險分析（一）課程內(nèi)容本章介紹了投資項目的不擬定分析和風(fēng)險分析的相關(guān)內(nèi)容。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，了解風(fēng)險分析的相關(guān)知識，并初步掌握不擬定分析的方法。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、領(lǐng)略：風(fēng)險的概念；風(fēng)險分析。2、掌握：敏感性分析；盈虧平衡分析。第九章非工業(yè)投資項目經(jīng)濟(jì)評價(本章內(nèi)容不做考核規(guī)定)第十章工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的應(yīng)用（一）課程內(nèi)容本章將前述所有知識進(jìn)行融會貫通，介紹工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的具體應(yīng)用。（二）學(xué)習(xí)規(guī)定通過本章的學(xué)習(xí)，可以在掌握前述知識的基礎(chǔ)上，將其應(yīng)用于具體工程實踐。（三）考核知識點和考核規(guī)定1、純熟掌握：工程經(jīng)濟(jì)學(xué)在工程中的應(yīng)用。第十一章投資項目經(jīng)濟(jì)評價案例(本章內(nèi)容不做考核規(guī)定)三、有關(guān)說明和實行規(guī)定（一）關(guān)于“課程內(nèi)容與考核目的”中有關(guān)提法的說明在大綱的考核規(guī)定中，提出了“領(lǐng)略”、“掌握”、“純熟掌握”等三個能力層次的規(guī)定，它們的含義是：1、領(lǐng)略：規(guī)定應(yīng)考者可以記憶規(guī)定的有關(guān)知識點的重要內(nèi)容，并可以林歸和理解規(guī)定的有關(guān)知識點的內(nèi)涵與外延，熟悉其內(nèi)容要點和它們之間的區(qū)別與聯(lián)系，并能根據(jù)考核的不同規(guī)定，作出對的的解釋、說明和闡述。2、掌握：規(guī)定應(yīng)考者掌握有關(guān)的知識點，對的理解和記憶相關(guān)內(nèi)容的原理、方法環(huán)節(jié)等。3、重點掌握：規(guī)定應(yīng)考者必須掌握的課程中的核心內(nèi)容和重要知識點。（二）自學(xué)教材本課程使用教材為：《工程經(jīng)濟(jì)學(xué)》，黃有亮、徐向陽主編，東南出版社，2023年。（三）自學(xué)方法的指導(dǎo)本課程作為一門的專業(yè)課程，綜合性強(qiáng)、內(nèi)容多、難度大，應(yīng)考者在自學(xué)過程中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：1、學(xué)習(xí)前，應(yīng)仔細(xì)閱讀課程大綱的第一部分，了解課程的性質(zhì)、地位和任務(wù)，熟悉課程的基本規(guī)定以及本課程與有關(guān)課程的聯(lián)系，使以后的學(xué)習(xí)緊緊圍繞課程的基本規(guī)定。2、在閱讀某一章教材內(nèi)容前，應(yīng)先認(rèn)真閱讀大綱中該章的考核知識點、自學(xué)規(guī)