長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入洗牌期行業(yè)市場(chǎng)深度整合來臨

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入洗牌期，行業(yè)市場(chǎng)深度整合來臨

經(jīng)過幾年的跑馬圈地、長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了深度整合期，要么破產(chǎn)被重組，要么上市。資本要求變現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)也需要更多的金融支持，頭部企業(yè)的資本化提上日程。2018年以來，長(zhǎng)租公寓行業(yè)問題不斷，目前已經(jīng)有多達(dá)25家長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善而破產(chǎn)。生存還是死亡，2019年的長(zhǎng)租公寓面臨終極選擇。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)入洗牌期

三季度，市場(chǎng)大環(huán)境仍偏緊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)受金融去杠桿、行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管、資本理性收縮幾大因素的影響，行業(yè)延續(xù)整體增速放緩的趨勢(shì)。市場(chǎng)進(jìn)入洗牌期，物業(yè)資源獲取難度加大，在高投入低產(chǎn)出的現(xiàn)狀下，各企業(yè)基于規(guī)模和資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步兩極分化。對(duì)比上半年房企系長(zhǎng)租公寓TOP20的開業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)情況，三季度新增開業(yè)房間量約2.5萬間，平均每月市場(chǎng)新增房間量約8000間，存量?jī)?chǔ)備資源仍保持一定開業(yè)轉(zhuǎn)化速度。

由開業(yè)數(shù)據(jù)來看，頭部企業(yè)增速平穩(wěn)，繼續(xù)保持領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì);第二梯隊(duì)增長(zhǎng)相對(duì)較快，如旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國(guó)際社區(qū)等，3家總計(jì)新增體量超10000間。其中，以上市為目標(biāo)的旭輝領(lǐng)寓保持較快增長(zhǎng)，新增開業(yè)量約5000間。關(guān)于未來市場(chǎng)增量，由于受房地產(chǎn)土拍自持政策的影響，目前，許多房企手中儲(chǔ)備了相當(dāng)體量的自持類用地，未來這類土地將成為房企系長(zhǎng)租公寓增量的一大補(bǔ)充。但由于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)不會(huì)大量入市，對(duì)市場(chǎng)增量的階段性影響不大。

未來，隨著行業(yè)格局持續(xù)分化，企業(yè)發(fā)展重心將由中資產(chǎn)模式向輕、重兩端發(fā)展，具備資源優(yōu)勢(shì)的房企將著力于重資產(chǎn)模式。三季度來看，房企系重資產(chǎn)項(xiàng)目開始發(fā)力，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相繼入市，如龍湖冠寓上海顧村公園店、朗詩南京天隆寺店、上海保利N+熙悅青年社區(qū)等。模式方面，有公開市場(chǎng)拿地自建，通過收購資產(chǎn)進(jìn)行改造，以及自持類用地自建。

在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提質(zhì)量。萬科、龍湖均在中報(bào)節(jié)點(diǎn)針對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)提出：提升項(xiàng)目開業(yè)效率與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。萬科更將提升租賃住宅品牌影響力作為租賃住宅業(yè)務(wù)的基本盤。龍湖冠寓披露，預(yù)計(jì)明年將實(shí)現(xiàn)盈利。

行業(yè)市場(chǎng)深度整合來臨

就近年長(zhǎng)租公寓的模式而言，無論是分散式還是集中式，都具有天然的不足。運(yùn)營(yíng)商高度依賴地產(chǎn)資源，要想占領(lǐng)市場(chǎng)，就得不斷砸資金盤下房源，成為“二房東”，再出租給租客。

目前還存活的長(zhǎng)租公寓，依然在不斷擴(kuò)張。在獨(dú)立第三方品牌中，魔方、樂乎、窩趣管理規(guī)模位列前三，頭部企業(yè)仍處于較為激進(jìn)的擴(kuò)張狀態(tài)。

以青客公寓為例，招股書顯示，截至2019年6月30日的前9個(gè)月，凈收入為8.979億元，但凈虧損達(dá)3.73億元;2017年、2018年，青客的凈虧損分別達(dá)2.45億元和4.98億元。青客公寓也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預(yù)付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會(huì)陷入尷尬的境地，避免不了損失。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%~4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的長(zhǎng)租公寓雖有母公司支持，但也經(jīng)歷了盤整，2019年上半年，萬科“萬村計(jì)劃”全面暫停簽約新房源，朗詩、遠(yuǎn)洋集團(tuán)擬剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。發(fā)展到現(xiàn)在，行業(yè)要求精細(xì)化運(yùn)營(yíng)?？硕鸱Q，在當(dāng)前行業(yè)背景下，房企系的發(fā)展重心由追求規(guī)模增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、提質(zhì)量。2019年前三季度，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模分別是82000間、60000間，排名前二;旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國(guó)際社區(qū)等，總計(jì)新增體量超10000間。作為房企系長(zhǎng)租公寓龍頭，萬科、龍湖均在2019年中報(bào)提出，要提升項(xiàng)目開業(yè)效率與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉表示，冠寓在去年已開業(yè)超過5.3萬間，2019年按規(guī)劃將累計(jì)開業(yè)近10萬間，2020年達(dá)到20億元以上收入。龍湖冠寓披露，預(yù)計(jì)明年將實(shí)現(xiàn)盈利。隨著行業(yè)重新洗牌，包括資金在內(nèi)的一系列資源會(huì)向頭部企業(yè)高度集中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商要想走得更遠(yuǎn)，必須要解決盈利模式問題。從租金收益率來看，如果僅靠租金，長(zhǎng)租公寓很難建立起長(zhǎng)效的盈利模式;部分有能力的企業(yè)，可以通過長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期。對(duì)房企而言，加大重資產(chǎn)、自持住宅用地的比例有更大的底氣，比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。除了租金收入，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還具備資產(chǎn)增值屬性，有增值預(yù)期;對(duì)泊寓而言，萬科已經(jīng)規(guī)劃未來通過REITs的方式實(shí)現(xiàn)退出。

精品報(bào)告\t"/industry//201910/_blank"\t"/industry//201910/_blank"如您有其他要求，請(qǐng)聯(lián)系：在線咨詢\t"/industry//201910/_blank"長(zhǎng)租公寓版權(quán)提示:產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)倡導(dǎo)尊重與保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，對(duì)有明確來源的內(nèi)容注明出處。如發(fā)現(xiàn)本站文章存在版權(quán)、稿酬或其它問題，煩請(qǐng)聯(lián)系我們，我們將及時(shí)與您溝通處理。聯(lián)系方式：gaojian@相關(guān)推薦\t"/industry//201910/_blank"\t"/industry//201910/_blank"HYPERLINK"/resear