怎么看房?jī)r(jià)過(guò)高

從“蝸居”走向“安居”

——怎么看房?jī)r(jià)過(guò)高機(jī)械08本科第二黨支部前言

《蝸居》，一部電視連續(xù)劇，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構(gòu)的故事和情節(jié)能產(chǎn)生這么大的現(xiàn)實(shí)反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無(wú)房族的困惑與無(wú)奈。近年來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題越來(lái)越引起社會(huì)普遍關(guān)注。目錄目前中國(guó)的房?jī)r(jià)到底有多高？房?jī)r(jià)過(guò)高的癥結(jié)何在？為什么要高度重視房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題？如何切實(shí)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？怎樣保障廣大群眾“住有所居”？目前中國(guó)的房?jī)r(jià)到底有多高？

“商品房”，“房?jī)r(jià)”這些詞越來(lái)越多出現(xiàn)在中國(guó)人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國(guó)成立后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，城鎮(zhèn)居民實(shí)行的是福利分房制度。雖然名義上是免費(fèi)住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長(zhǎng)期得不到改善，筒子樓，大雜院，三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開(kāi)放后，我國(guó)開(kāi)始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實(shí)物分配，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。1998-2008年新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民條件顯著改善，人均住房建筑面積達(dá)28平方米，為1978年的4.2倍。

商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場(chǎng)供應(yīng)的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決800多萬(wàn)戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?009年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時(shí)，近年來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題十分突出。

數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格漲幅達(dá)25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價(jià)達(dá)21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。

央行公布的一份針對(duì)全國(guó)儲(chǔ)戶的調(diào)查顯示，超過(guò)70%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)“過(guò)高，難以接受”。那么，目前房?jī)r(jià)到底有多高呢？

由于不同國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房?jī)r(jià)高低還沒(méi)有一致認(rèn)可和普遍適用的標(biāo)準(zhǔn)。不少專家學(xué)者在研究房?jī)r(jià)問(wèn)題時(shí)，大都參考兩個(gè)指標(biāo)：指標(biāo)一：房?jī)r(jià)/收入即住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對(duì)住房的支付能力和負(fù)擔(dān)程度，一般認(rèn)為比值應(yīng)在3-6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的此比值都超過(guò)了10。

指標(biāo)二：房租/房?jī)r(jià)指每平方米月租金與每平方米房?jī)r(jià)的比值，通常認(rèn)為低于1：300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，目前我國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)-租金比在1：500左右甚至更低。

另外，也有人把中國(guó)的房?jī)r(jià)和國(guó)外的一些城市的房?jī)r(jià)對(duì)比。2009年12月紐約房?jī)r(jià)最高的曼哈頓區(qū)的中間價(jià)格約合每平方米人民幣2.75萬(wàn)元，德國(guó)首都柏林的普通住宅每平方米均價(jià)約合人民幣1.7萬(wàn)元；同期我國(guó)一些大城市的房?jī)r(jià)已接近甚至超過(guò)這兩個(gè)數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。房?jī)r(jià)過(guò)高的癥結(jié)何在？

面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià)，很多人坦言越來(lái)越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢(mèng)想。那么到底是什么促成了目前的高房?jī)r(jià)呢？究其原因，大致有以下幾個(gè)方面：

特別應(yīng)看到的是，房?jī)r(jià)過(guò)高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)，近年來(lái)，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)對(duì)住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問(wèn)題比較突出，帶來(lái)了住房?jī)r(jià)格上漲的壓力。

從更深層次的意義上講，高房?jī)r(jià)也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反應(yīng)。比如長(zhǎng)期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問(wèn)題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過(guò)大；腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問(wèn)題都直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

為什么要高度重視房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題？高房?jī)r(jià)直接造成普通群眾買房難

面對(duì)目前過(guò)高的房?jī)r(jià)，很多人只能望房興嘆。而對(duì)于因各種原因迫不得已必須買房的人來(lái)說(shuō)則會(huì)給自己甚至整個(gè)家庭帶來(lái)長(zhǎng)期、沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和精神壓力。高房?jī)r(jià)容易助長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫化

房地產(chǎn)業(yè)牽涉行業(yè)眾多，房?jī)r(jià)過(guò)高必然帶動(dòng)上下游一系列產(chǎn)品價(jià)格上漲，造成背離經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的“虛假繁榮”，使經(jīng)濟(jì)泡沫化程度加劇，一旦泡沫破滅，房?jī)r(jià)大幅下滑，眾多行業(yè)將會(huì)像“多米諾骨牌”一樣應(yīng)聲倒下。高房?jī)r(jià)不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變

不少專家認(rèn)為，房地產(chǎn)并不是一個(gè)對(duì)技術(shù)進(jìn)步有明顯推動(dòng)的行業(yè)，它的過(guò)快發(fā)展，會(huì)增加更多的高耗能產(chǎn)品需求，使我們面臨的資源環(huán)境壓力更大。房地產(chǎn)業(yè)已成為許多城市的經(jīng)濟(jì)命脈，這種過(guò)度倚重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式長(zhǎng)期下去將嚴(yán)重危害經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。高房?jī)r(jià)使內(nèi)需增長(zhǎng)面臨長(zhǎng)期抑制

高房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需產(chǎn)生嚴(yán)重的“擠出效應(yīng)”，人們?yōu)榱速I房往往透支了幾十年的消費(fèi)，使消費(fèi)產(chǎn)生嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性不足，過(guò)度消耗中低收入階層的購(gòu)買力，抑制社會(huì)中間階層的擴(kuò)大。高房?jī)r(jià)阻礙中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程

在城里人都望而生畏的房?jī)r(jià)面前，農(nóng)民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房?jī)r(jià)無(wú)疑成為農(nóng)村人口進(jìn)城的“高門(mén)檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農(nóng)民進(jìn)城的腳步。高房?jī)r(jià)嚴(yán)重影響社會(huì)公平

房?jī)r(jià)的飆升使開(kāi)發(fā)商獲得巨額財(cái)富，也使那些收入高，買房早、買的多的群體財(cái)富增長(zhǎng)迅速，而其他一些群體則被擠出住房市場(chǎng)，從而使本來(lái)已經(jīng)存在的貧富差距和各階層間差距拉大，引發(fā)社會(huì)情緒的焦慮，成為造成社會(huì)不和諧、不穩(wěn)定甚至加劇社會(huì)矛盾的重要因素。如何切實(shí)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲？

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國(guó)十條”。這次調(diào)控措施力度之大，涉及面之廣，針對(duì)性之強(qiáng)，被有的媒體稱為“史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”。

新國(guó)十條中一方面規(guī)定堅(jiān)決抑制不合理住房需求，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，即對(duì)貸款購(gòu)買第二套，第三套住房的家庭在貸款首付款與貸款利率分別相應(yīng)提高要求。

另一方面通過(guò)增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加住房有效供給，并加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

“新國(guó)十條”發(fā)布后，許多大中城市結(jié)合實(shí)際出臺(tái)了一系列具體調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)由“量?jī)r(jià)齊升”到“量跌價(jià)滯”的顯著變化。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)絕大多數(shù)城市住房成交量明顯下滑，5月上旬北京商品現(xiàn)房成交量比4月上旬跌73.6%，“新國(guó)十條”出臺(tái)后3周深圳新房銷售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，投資者預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)投資客集中拋盤(pán)的現(xiàn)象。

“新國(guó)十條”威力已經(jīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛火”有所“降溫”。

2010年9月29日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知精神，國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。有人將這些措施歸納為“新國(guó)五條”。

“新國(guó)五條”雖是4月份“國(guó)十條”的延續(xù)，但是與“國(guó)十條”相比，“新國(guó)五條”更為嚴(yán)厲。比如，“國(guó)十條”對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，規(guī)定貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。而“新國(guó)五條”規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。

相比4月份史上最強(qiáng)調(diào)控帶來(lái)的量跌價(jià)滯，本次系列政策將嚴(yán)格打擊開(kāi)發(fā)商及炒房客對(duì)新政的短期停滯期望，10月份成交量立刻大跌已經(jīng)可預(yù)見(jiàn)，但是是否會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大跌有待驗(yàn)證。怎樣保障廣大群眾“住有所居”？

“住”是人們生存的基本需求，許多學(xué)者提出，住房既具有商品屬性，也是重要的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。解決群眾住房問(wèn)題是重要的民生事業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要目標(biāo)和政府義不容辭的責(zé)任。

黨的十七大提出了努力使全體人民住有所居的目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要加快解決城市低收入家庭住房困難。解決廣大群眾的住房問(wèn)題，必須從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步深化住房制度改革。概括來(lái)講，就是要做到“低端有保障，中斷有支持，高端有市場(chǎng)”

實(shí)現(xiàn)“住有所居”，也要求普通群眾轉(zhuǎn)變住房觀念。要從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，樹(shù)立適度、合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念，不要盲目攀比，