長沙某住宅項目可行性研究報告

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目錄第一部分項目用地周邊環(huán)境分析 31項目用地周邊環(huán)境分析 31.1項目土地性質(zhì)調(diào)查 31.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 31.3地塊交通條件調(diào)查 41.4周邊市政配套設(shè)施比較缺乏 4第二部分區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 62區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷 62.1宏觀經(jīng)濟運作狀況 62.2項目所在地房地產(chǎn)市場區(qū)域分析 72.3項目所在地房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀 82.4商品住宅客戶構(gòu)成以及購買的實態(tài)分析 10第三部分項目SWOT分析 113．土地SWOT分析 113．1項目地塊的優(yōu)勢 113．2項目地塊的劣勢 113．3項目地塊的機會點 113．4項目地塊的威脅點及困難點 12第四部分項目定位 134．項目市場定位 134．1形象定位 134．2產(chǎn)品定位 134．3價格定位 144．4目標客戶群定位 14第五部分開發(fā)投資項目成本利潤估算 165、開發(fā)投資項目成本利潤估算 165.1主要技術(shù)經(jīng)濟指標 165.2項目總開發(fā)價值 165.4開發(fā)商利潤 185.5開發(fā)商成本利潤率 18第六部分投資風險分析及其規(guī)避方式 206．房地產(chǎn)投資風險分析及其規(guī)避方式 206．1系統(tǒng)風險 206．2個別風險 216．3規(guī)避風險的辦法 21第七部分結(jié)論 227．結(jié)論 22

第一部分項目用地周邊環(huán)境分析1項目用地周邊環(huán)境分析1.1項目土地性質(zhì)調(diào)查1.1.1地理位置該地塊位于長沙市河西岳麓大道與西北環(huán)線交匯處的東北角，東臨望岳路，西臨西北環(huán)線，南臨岳麓大道，北臨府后路。1.1.2地質(zhì)地貌狀況該地塊呈規(guī)則長方形狀，與岳麓大道路面有約10余米的落差，項目地現(xiàn)為農(nóng)墾菜地，西側(cè)有一小山坡由西南向北逐漸抬升，是具有一定起伏的丘陵地形，適于營造錯落有致的景觀。地質(zhì)狀況尚可，能作為建設(shè)用地。1.1.3面積此地塊面積為238畝。1.1.4五通一平現(xiàn)狀地塊為尚未開發(fā)的毛地，以菜地和農(nóng)田為主，間有幾間農(nóng)舍，地面覆蓋大量樹木和綠色植被。1.2項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1.2.1地塊周邊的建筑物地塊周邊湘麓賓館、岳麓區(qū)辦事處、湘郵科技、五強科技園、岳麓山大酒店等單位。1.2.2綠化景觀秀麗地塊處于一片地勢較低的洼地之中，天然植被覆蓋，四周環(huán)線道路全為新建大道，綠化景觀好。1.2.3自然景觀優(yōu)美地塊的西面、北面、東面皆有大片農(nóng)業(yè)用地和原生態(tài)的草本、灌木隨地勢起伏分布于丘陵之中，本身環(huán)境條件優(yōu)越。1.2.4環(huán)境狀況良好由于地塊位于河西市府板塊，從整體規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)布局都非常重視利于可持發(fā)展的環(huán)保型新技術(shù)運用、新材料生產(chǎn)，嚴格控制有害廢氣、廢水及生產(chǎn)廢料的排放。再加上整個片區(qū)優(yōu)良的先天環(huán)境，能保證片區(qū)的環(huán)境污染一直處于有效控制之中。1.3地塊交通條件調(diào)查1.3.1地塊周邊的市政路網(wǎng)及公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃地塊南側(cè)的高新區(qū)已建成多條縱橫交錯的三車道以上區(qū)內(nèi)主干道?，F(xiàn)在可乘坐152、603兩條線路公交車，從“雷鋒大道口”站通過高新區(qū)南入口往北行約800米到達本地西南角長常高速公路涵洞。從長規(guī)函（2003）117號文件可知，地塊西側(cè)有規(guī)劃控制寬46米的雷鋒西大道，北臨規(guī)劃46米寬的規(guī)劃路，若能盡快實現(xiàn)將極大改善地塊現(xiàn)有交通條件。1.3.2項目對外陸、空交通狀況陸路交通：地塊現(xiàn)有陸路交通往西則經(jīng)過長常高速，可達到益陽、常德等地；往東經(jīng)過北大橋到達河東；南北向則是貫穿全城的二環(huán)線西北段，交通四通八達。空中交通：地塊自西向東經(jīng)岳麓大道（319國道），經(jīng)長永高速公路約1小時車程抵達黃花機場。1.4周邊市政配套設(shè)施比較缺乏地塊所在區(qū)域目前處于大開發(fā)的啟動階段，水、電、氣、通訊等市政配套建設(shè)滯后，學校、醫(yī)院、購物市場、郵政、儲蓄、公交等區(qū)域性生活配套并未形成?，F(xiàn)有市政配套設(shè)施主要集中在望岳街道辦事處，多為小規(guī)模、零散分布，且距離地塊均較遠，難以對地塊產(chǎn)生強有力的服務作用。1.4.1購物廣場是空白地塊周邊2公里范圍內(nèi)沒有大型購物廣場，只在雷鋒大道口處零星分布有小型的私人鋪面，以經(jīng)營日用、建材、五金為主。1.4.2文化教育以澗塘小學、湖南商學院、玲海藝術(shù)幼兒園、商務職業(yè)技術(shù)學院、湖南政法學院等為代表的文教設(shè)施相對較為齊備。

第二部分區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷2區(qū)域市場現(xiàn)狀及趨勢判斷2.1宏觀經(jīng)濟運作狀況2.1.1國家宏觀政策的影響國務院辦公廳近日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的見》，規(guī)定自2005年6月1日起，國家將對個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度；今后“炒地”行為、轉(zhuǎn)讓“期房”行為都將被禁止。意見包括：“強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)”；“加大土地供應調(diào)控力度，嚴格土地管理”：“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管”：“加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風險”；“明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設(shè)與消費”：“加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”等八個部分。2005年5月11日正式公布的七部委穩(wěn)定房價的新政策，如晴天驚雷，震撼了每個發(fā)展商的心神。自此，上海、北京、武漢、南昌等城市“投資者大量拋售”、“樓市價格狂跌”的新聞不絕于耳，一時間市場風聲鶴唳，發(fā)展商惴惴不安。如此背景之下，長沙房地產(chǎn)市場卻平靜如水，并未呈現(xiàn)大起大落態(tài)勢，市場相對穩(wěn)定。后市如何發(fā)展，尚需觀察2.1.2岳麓區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值■2005年第一季度長沙市岳麓區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對值為21億元，市內(nèi)五區(qū)排第四名，增長速度為13.2﹪，為五區(qū)第五名；■2005年第一季度的地方財政收入的絕對值為1.21億元，市內(nèi)五區(qū)排第四名，增速為13.1﹪，也排在第四名?！錾鲜鰯?shù)據(jù)說明了隨著長沙“強西拓東”的城市總體發(fā)展策略實施，岳麓區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟正強勁增長，但就全市而言，尚具有較大潛力。2.1.3社會消費品零售總額■2005年第一季度長沙市岳麓區(qū)的社會消費品零售總額絕對值為101738萬元；■在五區(qū)中，第一季度岳麓區(qū)社會消費品零售總額的絕對值排名為第五名，只芙蓉區(qū)社會消費品零售總額的25.4%；■這說明了該區(qū)的商業(yè)繁榮程度還遠遠低于市內(nèi)其他的地區(qū)。2.2項目所在地房地產(chǎn)市場區(qū)域分析2.2.1項目所在地的住宅形態(tài)■本項目地塊區(qū)域特別是項目的附近，居民住宅相對較為稀少，且多為農(nóng)舍；■新建的住宅絕大部分為多層住宅（6層），少見高層。2.2.2政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》及《關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》已相繼出臺，將對房地產(chǎn)商品房市場超到積極的促進作用；■購買經(jīng)濟適用房要求5年后才能上市交易，其流通性將受到較大的限制；■取消大戶型，針對中低收入家庭的購買承受能力理到了提高；■實行經(jīng)濟適用房申請審批公示制度，提高經(jīng)濟適用房的準入門檻，從而縮小了經(jīng)濟適用房的購買群體，在一定程度則擴大了商品房的購買群體。2.2．3政府關(guān)于商品住宅在金融、土地等方面的政策法規(guī)■按照國家新的金融政策，從2004年開始，房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響將在2005年開始更多顯現(xiàn)，一些資金實力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場淘汰或被兼并的局面；■2004年土地政策第一次參與了宏觀調(diào)控。去年8月31日對經(jīng)營性土地問題的最后處理，同時暫停新增建設(shè)用地審批半年，這些措施對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對整個資源的配置都有重大影響。2.2.4短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃日前地塊所在的二環(huán)線西北段正式啟動拆遷。按計劃，該工程將于5月30日完成拆遷任務，12月30日竣工通車。二環(huán)線西北段南起長寧路立交橋，經(jīng)岳麓大道、谷山、北津城接三汊磯湘江大橋，全長8．1公里，路幅寬46米至80米，雙向6車道，預算總投資11．7億元。主要工程包括道路工程、高架橋工程、立交橋工程（長益高速立交橋、金星路立交橋、銀杉路立交橋）、排水工程、綠化工程及亮化工程。該段沿線除連接長寧公路、長益高速公路等城市對外通道，還將連接楓林路、瀟湘路等市區(qū)干道，是河西新城道路網(wǎng)絡不可或缺的主骨架。2.3項目所在地房地產(chǎn)市場總體現(xiàn)狀2.3.1區(qū)域房地產(chǎn)市場綜述長沙隨著“西文東市”的城市格局規(guī)劃發(fā)展，特別是省、市政府的搬遷，近郊居住時代的來臨，以及2004年長沙經(jīng)濟戰(zhàn)略的西進，將推動長沙河西樓市的高峰到來。長沙河西已經(jīng)成為一個文化、居住的核心板塊。近郊樓盤的天然優(yōu)勢正在影響人們的購房觀念，房價較市內(nèi)低、不可復制的自然環(huán)境等因素，給予消費者極大的吸引力。特別是在SARS過后，人們對居住環(huán)境的要求不斷提高，近郊樓盤將成為人們置業(yè)的重要選擇。未來5年內(nèi)，坐擁山水靈氣、交通便捷的岳麓區(qū)將擴展到50平方公里，常住人口達到50萬人。城市布局將形成“六軸五組團”———即東西向以楓林大道、岳麓大道、桐梓坡路為軸線的城市發(fā)展軸，南北向以瀟湘大道、金星大道、二環(huán)線為軸線的城市景觀軸；涵蓋大學城、麓谷基地、岳麓廣場中央商務區(qū)、銀望東片行政綜合服務區(qū)、西部都市農(nóng)業(yè)圈等五大組團。自2002年以來，岳麓區(qū)已建、在建、待建項目的投資規(guī)模達100億元，拆遷面積突破100萬平方米，新建商品房、學生公寓等面積突破100萬平方米。2002年實施28個重點工程項目，涵蓋了基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)旅游、文化教育等多個領(lǐng)域。目前，河西區(qū)域已從東部沿江狹長地帶迅速西進、北移、南拓，新城骨架全面拉開。未來5年內(nèi)，岳麓區(qū)將擴展到50平方公里，常住人口達到50萬人。根據(jù)長沙市建設(shè)區(qū)域性中心城市總的目標和繁榮開放、文明秀美的總的要求，占據(jù)長沙河西半壁江山的岳麓區(qū)作為長沙市一個獨特的城區(qū)，在城市建設(shè)方面主要有以下幾個目標定位：一是長沙的政治中心，二是三湘的文化名區(qū)，三是全國生態(tài)示范區(qū)，四是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，五是風景旅游區(qū)。2.3.2地域特征——河西初步中心化承載千年的深厚的湖湘文化底蘊、獨有的人文居住壞境，清新秀美湘江西岸，業(yè)已成為星城新一輪投資置業(yè)的風水寶地。市委市政府的西遷，市政配套設(shè)施的大力傾斜與完善，規(guī)模宏偉的“大學城”不斷拓展，高新科技開發(fā)區(qū)內(nèi)眾多企業(yè)的踴躍入住。市政重點工程瀟湘大道北段的拓展，橘子洲生態(tài)公園規(guī)劃、實施，一個融名山、名水、名州、名園、名院于一體的長沙市新的政治、經(jīng)濟、文化戰(zhàn)略中心區(qū)域正在形成。2.3.3區(qū)域樓盤產(chǎn)品特征■平價房是目前樓市消費的主流。由麓谷E家人、麓谷雅園、金峰·沐春園、咸嘉新村、靜園山莊、時代天驕、贊佳新城、天峰名苑以及銀晟花園等樓盤以相對較低的售價沖擊整個河西的樓盤市場，搶占了相當部分的高端客戶，引領(lǐng)著樓市平價消費的主流?！鰠^(qū)域內(nèi)樓盤以多層住宅為主區(qū)域內(nèi)的樓盤項以多層住宅為主，占了區(qū)域內(nèi)樓盤總量的七成以上。但今年新開發(fā)的項目多以電梯小高層為主?！鼍G化、配套設(shè)施較差區(qū)域內(nèi)多層住宅以及高層住宅（如“時代天驕”項目）的綠化及配套設(shè)施相對較差，但“嘉華苑”、“西子園”、“悅峰園”等項目由于臨靠咸嘉新村，在地理位置上可借助其綠化、配套設(shè)施等的優(yōu)勢。■交房標準均是毛坯房各樓盤推出來的均是毛坯房，無精裝修房。■經(jīng)濟適用房成為主導經(jīng)濟實用房一統(tǒng)河西成為一個顯著特點，以楓林綠洲和八方小區(qū)為代表的經(jīng)濟實用房占據(jù)市場主要分額，也消化了部分公務員的消費需求。2.3.4區(qū)域樓盤營銷特征■房地產(chǎn)營銷手法尚處于模仿階段?！鰝€盤營銷水平參差不齊?！鎏岢h(huán)境營銷的項目均有不俗的銷售效果。■普遍存在項目推廣不全面的狀況。■銷售人員缺乏主動性和團隊協(xié)作精神，專業(yè)化程度不足。2.3.5區(qū)域樓盤競爭特征■競爭日趨激烈。在銷樓盤超過10萬平方米，且同質(zhì)化較嚴重；■期房居多?！百澕研鲁恰?、“麓谷E家人”、“麓谷雅園”、“天峰名苑”等項目都是今年年底或明年上半年交房；■價格中等偏下。多層住宅的均價集中在1700～2000元/㎡左右，高層住宅的均價集中在2100～2500元/㎡。2.4商品住宅客戶構(gòu)成以及購買的實態(tài)分析2.4.1商品住宅的客戶來源■湖大、師大教師■腫瘤醫(yī)院職工■湖南商學院的教師員工■湘雅附三醫(yī)院的職工■岳麓區(qū)政府公務員■麓谷高科技工作人員2.4.2購買的實態(tài)分析■一次置業(yè)者他們都有較高并且穩(wěn)定，有一定積蓄，財富累積值高；年齡在35歲以下，在事業(yè)上稍有成就，追求實惠、實用、方便，并且有強烈的愿望跟家人住在一起，享受溫馨的家庭生活；這一群人對價格反應敏感，偏好靈活的付款方式；并且掌握了大量的銀行、金融信息，有自己的一套投資理財方式；需求面積相對較小，物業(yè)類型以普通住宅為主要考慮對象；出行對公交車較為依賴；決策較為慎重，需反復比較，有意向的樓盤會看三次或三次以上。■二次及多次置業(yè)者事業(yè)較為成功，有豐厚的收入及積累；支付能力較強，對價格不敏感，不在意付款方式；注重身份，對物業(yè)的檔次要求比較高；購房主要是為了改善居住環(huán)境或保持資金增值能力；需求面積較大，高尚住宅、別墅物業(yè)受歡迎；對車位數(shù)量及方便性要求較高；注重教育配套以及休閑設(shè)施，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及發(fā)展商的信譽；有相當豐富的社會閱歷，有充分的市場信息；注重物業(yè)的知名度以及市場口碑；除非受現(xiàn)場環(huán)境的感染，一般不為所動；受口碑宣傳的影響較大。第三部分項目SWOT分析3．土地SWOT分析3．1項目地塊的優(yōu)勢3．1．1周邊環(huán)境優(yōu)越，道路狀況優(yōu)良，有天然的綠化環(huán)境，空氣中氧氣指數(shù)較高，適合人居。3．1．2隨著市、區(qū)政府的搬遷，勢必帶動周邊市政、商業(yè)配套的完善，將形成河西的又一個政治、文化中心。3．1．3周邊有較為集中的大中型企事業(yè)單位、醫(yī)院和學校，可以挖掘其中的客戶群。3．1．4項目規(guī)模較大，抗風險能力較強，有規(guī)模效益。對于周邊配套的完善也將起到一個很好的帶動作用。3．1．5項目四面臨路，路網(wǎng)發(fā)達，交通便利。3．2項目地塊的劣勢3．2．1交通不便利，距離市中心較遠，僅有118、309路；3．2．2配套不完善，距學校、銀行、超市、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)集市較遠。3．2．3成本增加起伏的地形雖有利于造景，但在基礎(chǔ)施工、地下管網(wǎng)鋪設(shè)等分項上將投入更多資金，提高每平方成本。3．3項目地塊的機會點3．3．1地塊所處區(qū)域正在蓬勃發(fā)展之中，大量高學歷、高素質(zhì)、高收入從業(yè)人員的進駐增加了區(qū)域購房的總體需求。3．3．2西北環(huán)線等規(guī)劃道路將有力改善地塊交通條件，提升地塊價值。3．3．3河西初步中心化，各項市政配套日益成熟和完善。3．3．4眾多發(fā)展商隨著規(guī)劃走，相繼在市政府周邊圈地進行房地產(chǎn)開發(fā)，這種同業(yè)配合，加速區(qū)域成熟進程。3．3．5項目周邊缺乏為周邊高科技企業(yè)安居樂業(yè)的居所，高知識高成長高收入成為這類型企業(yè)員工主要特點，追求環(huán)境優(yōu)美，居住閑適、彰顯品位成為他們內(nèi)在需求。而市場大多數(shù)以低檔經(jīng)濟適用房和低檔高品房為主。3．4項目地塊的威脅點及困難點3．4．1規(guī)劃道路實施的速度與項目建設(shè)工期的配合情況將對土地價值的實現(xiàn)和項目開發(fā)的最終獲利能力產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響。3．4．2岳麓區(qū)供應量激增，河西幾個千畝級大項目將于近期推出，無疑會急劇加大岳麓區(qū)的房地產(chǎn)供應量，對本地塊的開發(fā)造成強大的市場沖擊。3．4．3從地塊周邊市場調(diào)查掌握的情況看，現(xiàn)階段區(qū)域市場接受程度較高的仍是如銀晟花園、金峰·沐春園一類的中低檔多層項目。整個區(qū)域較低的市場定位也將直接影響項目獲利空間。第四部分項目定位4．項目市場定位4．1形象定位4．1．1形象定位策略把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容必須通過可操作的手法最終展現(xiàn)于目標客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；引導產(chǎn)品出彩：定位的核心內(nèi)容在于醞釀產(chǎn)品的最佳設(shè)計方案。4．1．2基本形象高尚別墅小區(qū)4．2產(chǎn)品定位4．2．1產(chǎn)品分類■TOWNHOUSE■坡HOUSE■花園洋房■車庫4．2．2結(jié)構(gòu)層數(shù)■TOWNHOUSE、坡HOUSE為二層半住宅■花園洋房采用6層的多層住宅4．2．3戶型面積■TOWNHOUSE、坡HOUSE160-210㎡■花園洋房110～130㎡三房二廳二衛(wèi)4．2．4配套設(shè)施■生活配套齊全，包括：綜合超市、醫(yī)務所、郵政所、幼兒園等；■設(shè)置運動活動的公共場地，配備相關(guān)的運動設(shè)施，如網(wǎng)球場等；■設(shè)置公共休閑場地，如園林、休閑走廊、游泳池等；4．3價格定位4．3．1定位思路總體價格走勢采用平開高走、定量提價的思路。4．3．2定價考慮因素開發(fā)建設(shè)成本。市場價格水平。項目周邊樓盤多層住宅的均價為：1800～2100元/㎡項目周邊樓盤別墅均價為：2300～3500元/㎡4．3．3價格確定花園洋房銷售均價：2100元/㎡TOWNHOUSE、坡HOUSE的銷售均價：3200元/㎡4．4目標客戶群定位4．4．1目標客戶群分析大學城專家、學者，高級知識分子。外貿(mào)企業(yè)中方代表、外企中的科技人員或高層管理人員、私企營業(yè)主；收入較高的公司白領(lǐng)或收入較高的自由職業(yè)者；企業(yè)領(lǐng)導人員；金融機構(gòu)中的高收入人員；總收入在長沙位于上層的家庭。大型企業(yè)集團4．4．2主力客戶群分析有著豐富的人生閱歷，對于房地產(chǎn)市場較為熟悉，對自己的居所和居住環(huán)境有很高的要求；有獨特的個性特點，對于他們的家庭建設(shè)有自己的心得體會、對于生活的享受性要求極高；這部分人整體收入位于長沙上層，有較強的購買能力。 收入較高，不滿足現(xiàn)狀，對生活品質(zhì)有所追求，能接受新事物；并有特定的品位要求，他們要求自然、要求休閑，要求住房跟自身的地位相適應。經(jīng)常要求活動或健身，對住家附近的休閑娛樂健康設(shè)施會有一定要求，并注重以輕松溫馨為主題的休閑生活氛圍。消費場所選擇方面,酒店、餐廳、精品商家等高檔場所選擇比例較高,推廣媒體選擇上應予相應考慮.購房關(guān)注因素上,區(qū)內(nèi)環(huán)境、區(qū)位認知排行居前，交通可及性、規(guī)劃設(shè)計水平、物業(yè)管理、現(xiàn)房實景以及景觀的均好性，和對社區(qū)的整體感覺同樣受到重視。汽車擁有量超過80%，多數(shù)人出行不依賴公共交通。期望別墅住宅單位總價集中在50-300萬之間，社區(qū)范圍內(nèi)可解決基本的商業(yè)服務設(shè)施。房產(chǎn)消費“硬性價值”與“情感價值”并重。行為相對理性，投資相對慎重，偏向?qū)ΜF(xiàn)房實景的較高信任。第五部分開發(fā)投資項目成本利潤估算5、開發(fā)投資項目成本利潤估算5.1主要技術(shù)經(jīng)濟指標總用地面積241.86畝，合161323平方米規(guī)劃凈用地面積約206.93畝，合138024平方米容積率：2.0總建筑面積：273703平方米其中：住宅234481平方米門面：37422平方米公建(幼兒園)面積：1800平方米地下停車位：1126個（35000平方米）地上停車位：340個建筑密度：28%綠地率：40%開發(fā)類型：多層、小高層住宅區(qū)住宅銷售價格：2100元/平方米門面銷售價格：4000元/平方米車庫銷售價格：50000元/個項目開發(fā)期為4年，建造期為3年5.2項目總開發(fā)價值5.2.1項目總建筑面積：273703（平方米）5.2.2項目總銷售收入71540萬元234481×2100=49241（萬元）37422×4000=14969（萬元）(1126+340)×50000=7330（萬元）銷售稅費：71540×5.6%=4006（萬元）項目總開發(fā)價值：71540-4006=67534（萬元）5.2.3項目總開發(fā)成本土地成本：12340.63萬元購地款：241.86×45=10883.7（萬元）轉(zhuǎn)讓契稅：10883.7×4%=435.35（萬元）辦理紅線：14.5（萬元）辦理權(quán)證：7.08（萬元）土地平整：1000（萬元）建造成本：33870.27萬元前期工程費596.18萬元規(guī)劃圖設(shè)計費：16.13×2=32.26（萬元）施工圖設(shè)計費：（273703+35000）×16=493.92（萬元）可行性研究費：10（萬元）地質(zhì)勘探費60（萬元）房屋開發(fā)費29563.07萬元建安工程費20203.63萬元住宅：234481×750=17586.08（萬元）智能化系統(tǒng)：234481×20=468.96（萬元）煤氣工程：1690×2430=410.67（萬元）電話及有線電視：1690×200=33.80（萬元）弱電系統(tǒng)：1690×480=81.12（萬元）消防系統(tǒng)：15×30=450（萬元）電梯：51×23=1173（萬元）商業(yè)、配套公建、車庫建設(shè)費6308.87萬元（37422+1800+35000）×850=6308.87（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費3050.57萬元道路工程621.11萬元138024×15%×300=621.11（萬元）配套給排水系統(tǒng):273703×25=684.26萬元強電系統(tǒng)：273703×30=821.11萬元電纜改造：150萬元小區(qū)綠化及園林：138024×40%×100=552.09（萬元）垃圾站：60萬元室外照明亮化：82萬元圍墻、大門：80萬元報建費：234481×131+（37422+1800）×163=3711.02（萬元）行政性收費等其他費用413.87萬元工程監(jiān)理費：29563.07×1.1%=325.18萬元預算編制費：29563.07×0.3%=88.69萬元管理費：1398.74（萬元）（12340.63+33870.27+413.87）×3%=1398.74（萬元）財務費用5737.01萬元土地費用利息12340.63×5.76%×3=2132.46（萬元）建造費用、其他費用、管理費用利息（33870.27+413.87+1398.74）×5.76%×3/2=3083（萬元）融資費用：（2132.46+3083）×10%=521.55（萬元）財務費用總計：2132.46+3083+521.55=5737.01（萬元）市場推廣及銷售費用：1788.5（萬元）71540×（0.5%+2%）=1788.5（萬元）項目開發(fā)成本總計12340.63+33870.27+413.87+1398.74+5737.01+1788.5=55549（萬元）5.4開發(fā)商利潤67534-55549=11985（萬元）5.5開發(fā)商成本利潤率11985/55549×100%=21.58%稅后利潤：11985×（1-33%）=802