2023年房地產估價師考試房地產開發(fā)經營與管理真題及答案文檔

２023年房地產估價師考試《房地產開發(fā)經營與管理》真題及答案總分：100分及格:6０分考試時間：150分一、單項選擇題(共３5小題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1)某城市規(guī)劃將火車站由該城市的Ａ區(qū)遷至Ｂ區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增長,這重要是由于房地產投資具有（）。(有修改)A．存在效益外溢和轉移B.需要適時的更新改造投資Ｃ.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險D．易受政策影響(2）房地產投資的缺陷是()。A．相對較高的收益水平B.易于獲得金融機構的支持Ｃ.抵消通貨膨脹的影響Ｄ.投資回收期較長（3)甲、乙兩個物業(yè)２0２3年1０月的價值均為1000萬元，預計甲物業(yè)2023年10月的價值為1１00萬元和９０0萬元的也許性各為50％,預計乙物業(yè)2０23年１0月的價值為12０0萬元和800萬元的也許性各為50%,甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。Ａ.甲物業(yè)投資風險大Ｂ．乙物業(yè)投資風險大C．甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D.無法判斷(4)假設某段時間內房地產業(yè)的預期收益率為15%，國債的投資收益率為1０%，市場整體的平均收益率為２0%,則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是（)。A．０．2５B.０．50Ｃ．１.50Ｄ．2.0０(５)房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不涉及（)子市場。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押（６)某城市２023年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（)。A.0．4月B.2.５月C.０.４年D.2．5年(７)在房地產周期循環(huán)周期過程中，控制率連續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產市場自然周期中的()。Ａ.第一階段B.第二階段Ｃ.第三階段Ｄ.第四階段(8)假如同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價連續(xù)大幅度上漲,那么該類型物業(yè)的出租需求就會（)。Ａ．減少Ｂ.增長C.不變D.同步遞減(9)承包商收到竣工結算價款后，通常應在(）內將竣工工程交付給開發(fā)商。A.半個月B.一個月Ｃ.一個半月D.兩個月(１0）在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是（)定價法。A.目的Ｂ.價值Ｃ.挑戰(zhàn)D.成本加成(1１)下列市場調查的內容中,屬于可控因素調查的是()調查。A.市場需求容量B.消費者行為C.市場營銷因素D.競爭情況(12)某市去年住宅的實際銷售量為５０0萬㎡,預測銷售量為4５0萬㎡，平滑指數(shù)為０.8，則運用指數(shù)平滑法預測的今年的住宅銷售量是()萬㎡。Ａ.45０B.4７５Ｃ．４90D.５０0(13)從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是()。A.擬定調查方式B.設計問卷Ｃ.收集信息D．定義市場區(qū)域(1４)下述各項中，屬于房地產供應分析內容的是（）分析。A.吸納率B．房地產市場的商業(yè)周期C.家庭規(guī)模與結構D.投資購買和使用購買的比例(15)某家庭預計此后2023內月收入為１０000元，假如其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的２0２3期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.２8．6２B.２9.１6Ｃ.41.56Ｄ.48.2４(16）銀行為某人提供期限為202３，年利率為6%，首期月還款為1000元,月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是(）元。A．1005．５6B.10１0．５6Ｃ.11１０.5６D.１115．５6(17)已知某筆貸款年利率為１2%,按季度計息,則該筆貸款的實際年利率是(）。A.12．35%B.12．55％C.12．68%Ｄ．12.9３%（18)某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款,已知抵押貸款年利率為6.６%,期限為2０23,購房者月還款額的增長率為0．５%，則購房者的初次還款額是（）元。A.204０．８2B.3451.83C.５０89.01D.６666.37(1９)下列關于公司利潤和收入的表達中,對的的是(）。A.公司利潤可分為經營利潤、稅后利潤和可分派利潤三個層次B.經營收入＝銷售收入＋出租收入C．銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入D.可分派利潤＝稅后收入一未分派利潤(2０)已知某投資項目折現(xiàn)率為１１％時，凈現(xiàn)值為1700萬元,折現(xiàn)率為１2%時，凈現(xiàn)值為-８70萬元。則該投資項目的內部收益率是（)。A.11.12%B．11．36%C．11．66％D.12．95%（２1)某置業(yè)投資者以１0000元/㎡的價格購買了２00㎡的商業(yè)店鋪用于出租經營,購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款,貸款期為２023,年利率為1０%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（)。A.０．21B.１.２3C.２．01Ｄ．3.2３(22)某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.4４％,則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是(）。A.3．57%B.4．０0%C．６.5６％D．１０．５6%(23）某房地產開發(fā)項目的開發(fā)周期為4年,其中前期工作為0.5年，建設期為2．5年,銷售期為1年，建導致本估算為1０000萬元（不含利息），在建設期內均勻投入，所有建導致本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%,按季計息。則該項目建導致本的利息是()萬元。A.７55.5４Ｂ.７７２.84Ｃ.1400.８8D．1433.9０（24)某房地產投資項目,資產為6000萬元，負債為３５０0萬元，流動資產總額為30０0萬元，流動負債總額為1５00萬元。則該項目的速動比率是（）。Ａ.８0%B．12０%C.17１%D．2０0%(25)房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種,兩者的重要差異在于（）。A.變動成本的設立B.銷售收入的不同C.固定成本的設立Ｄ.平衡點的設立（２６)某房地產開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為5000㎡,擬投資開發(fā)一房地產項目。該項目固定成本為6０00萬元，單位面積的可變成本為２02３元/㎡,則該房地產開發(fā)項目的容積率至少是（）。(此題所給條件不全，有問題)A.2.0B.3.０C.４．0D．５．0（27)有一計算期為2023的房地產置業(yè)投資項目,經測算,該項目的投資收益率為10%,銀行貸款利率為6％,計算期內,凈現(xiàn)值的盼望值為１２５萬元，凈現(xiàn)值盼望值的標準差為6５萬元,則在計算期內,該項目的標準差系數(shù)是（）。A.52%B.5８%C.62%Ｄ.６8%（28)在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式:直接費＝每平方米造價指標建筑面積，屬于（）。A．單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D．工程量近似匡算法（2９）某房地產開發(fā)項目擬有三個投資方案,若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的(）。A.損益表B.資金來源與運用表C.資本金鈔票流量表D.所有投入鈔票流量表（３0)在房地產開發(fā)項目經濟評價中,選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（）。A.時間類參數(shù)B.融資類參數(shù)C.評價標準類指標Ｄ.收益類指標（3１）甲、乙兩個房地產開發(fā)公司的資產負債率分別為75％和80%，從房地產開發(fā)貸款的風險來看,乙公司比甲公司面臨更大的（）風險。Ａ.市場B．財務C.政策D．經營(3２)房地產開發(fā)公司稅后利潤應一方面用于(）。A．填補公司以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取公益金D.向投資者分紅(33)在測算資本金融資成本時，其資金占用費是按(）計算的。A．綜合利率Ｂ．貸款利率C.折現(xiàn)率Ｄ．機會成本(34)某寫字樓的建筑面積為8萬㎡，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為１5%，則該寫字樓出租單元內建筑面積是（)萬㎡。Ａ．５.２B.6．4Ｃ.６．8D.７．6(35)某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為15萬元/月,并當租戶的月營業(yè)額超過1５０萬元時收取3%的百分率租金。當租戶的月營業(yè)額為１80萬元時,其應繳納的租金時()萬元。A．13．2B．15.9C.１9.５D．20．4二、多項選擇題(共1５小題,每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。所有選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇對的的，每個選項得0.5分。)(１)從物理形態(tài)上劃分,作為房地產投資對象的房地產資產的類型重要有(）。A.商住樓B.土地C.在建工程D.寫字樓E．建成后的物業(yè)(２)房地產間接投資的形式重要有（）。A.投資房地產信托B．購買住房抵押支持證券C.購買房地產公司債券Ｄ.購買物業(yè)用于出租經營E.購買土地進行開發(fā)(3）從宏觀上說,在進行房地產市場結構分析時,除了要分析總量結構,通常還應分析(）。A.價格結構B.區(qū)域結構C.產品結構D.供求結構Ｅ.投資結構(4)根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處在自然周期的(）。Ａ.第一階段初期B.第二階段C．第一階段后期D.第三階段E．第四階段(5）開發(fā)商的重要協(xié)議關系通常涉及(）等。A.保險協(xié)議Ｂ．分包協(xié)議Ｃ.銷售協(xié)議Ｄ．勘察設計協(xié)議E.加工協(xié)議(6)房地產市場營銷因素調查涉及的類型有（)。A.產品調查B．價格調查C.市場需求質量調查D．分銷渠道調查E．促銷策略調查（7)在房地產市場調查中,收集一手資料的方法有（）。A.文獻查閱B.觀測C.專題討論Ｄ.問卷調查E.實驗(8）在市場經濟條件下,利率的高低重要取決于（)等因素。A．行業(yè)基準收益率B.政府政策C.通貨膨脹率D.內部收益率E．投資者的目的收益率(9)下列各項中,用以反映項目清償能力的指標有()。A．速動比率B.利息備付率Ｃ．償債備付率Ｄ.內部收益率E.資產負債率(10)下列關于內部收益率的表述中，對的的有(）。A.內部收益率總是大于目的收益率B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率Ｄ.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率Ｅ.內部收益率越高，投資風險就越小(1１）房地產置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（）。A.自我消費B.房地產保值C．房地產增值D．開發(fā)利潤E.出租收益(1２)運用盼望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時，可選擇的方案有（)。A.盼望值相同，標準差小的方案Ｂ.盼望值相同，標準差大的方案C.標準差系數(shù)小的方案D.標準差系數(shù)大的方案E．標準差相同,盼望值大的方案(13)在可行性研究階段,房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法Ｂ.概預算定額法Ｃ.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法Ｅ.單位指標估算法(14）新設項目法人融資形式的特點有()。A.項目投資有新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成Ｂ.新設項目法人承擔相應的融資責任和風險C.從項目投產后的經濟效益來考察償債能力D．從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力Ｅ.擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行,并形成其增量資產（15)下列關于寫字樓基礎租金的表述中，對的的有（)。A.基礎租金是根據業(yè)主希望達成的投資收益率目的和其可接受的最低租金水平擬定的。B.基礎租金高于市場租金時，物業(yè)管理公司需要減少經營費用C.基礎資金低于市場租金時,物業(yè)管理公司需要減少經營費用D.在寫字樓市場較好的情況下,市場租金一般高于基礎租金E.在寫字樓市場較好的情況下,市場租金一般低于基礎租金三、判斷題(共15小題,每題１分。請根據判斷結果，用(１）房地產投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。（)(2)一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運營機制等因素構成的一個系統(tǒng)。（)（3）當房地產市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運動時，市場上的投資者將迅速增長。(）(4）目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級開發(fā)者。（）（5)在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質的監(jiān)理機構負責工程項目管理。(）(6)服務市場是指已經購買了某種產品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。()(７)細分市場通?？梢晕辔桓偁帉κ?，而彌隙市場只能吸取一個或少數(shù)幾個競爭者。（過時)（）（8)名義利率越大，計息周期越短,實際利率與名義利率的差異就越小。（）（9）開發(fā)商進行房地產開發(fā)投資,是其積累固定資產的重要方式。(）(10)房地產開發(fā)投資項目用于出租或自營時，其計算期以土地剩余年限和建筑物經濟使用壽命中較短的年限為最大值。(）(１1)不擬定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析,是在風險因素擬定發(fā)生概率為已知條件下的風險數(shù)據。（）（１2)房地產開發(fā)項目財務報表涉及基本報表和輔助報表，基本報表存儲了財務評價所需要的最基礎數(shù)據。(）（１３)個人住房抵押貸款不屬于購房者的消費性貸款。(）(1４）房地產公司債券可以按照約定轉換為公司的普通股。()(15)在房地產資產管理中，資產管理和設施管理以運營管理為主,物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。（）四、計算題(共2小題，２0分。規(guī)定列出算式、計算過程,需按公式計算的，要寫出公式,僅有計算結果而無計算過程的，不得分)(１）某家庭購買了一套９0㎡的商品住宅，售價為4000元/㎡。該家庭首付了房價總額的3０％，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4．5%和6.8%,貸款期限為２０23,按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。假如該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額,那么此種貸款方案規(guī)定該家庭的最低月收入為多少?假設該家庭在按月還款3年后,于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金５萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少(８分)（2）某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的５0年使用權,擬開發(fā)建設一建筑面積為202３㎡的辦公樓項目,建設期為2年,準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元,項目總投資為100０萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金20０萬元，銀行貸款為4００萬元，利率為10%,期限為２年，按年單利計息，期末１次還清本息。第1年該辦公樓預售了４00㎡,預售均價為８000元/㎡。第2年項目投資4０0萬元，所有以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了6００㎡,預售均價為7８00元／㎡。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的１00０㎡改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間,前3年的出租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持９0%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的３0%。若開發(fā)商規(guī)定的目的收益率為1６％，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末）(１２分）答案和解析一、單項選擇題(共35小題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)(1）:A(２）:Ｄ(３）：B(４):B(２０％-10%）Ｘ+10％=15%,可求出Ｘ＝0.５０。(5):C(6）:D吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關系。(7）:B(8):Ｂ(9):A（10):Ａ（１1）:Ｃ(12):C(13):D(１４）:B(１5）:B(１６):D先用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出Ｐ值,再代入等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出月等額還款額。（１7）:Ｂ（18）:B用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式計算。(19):C(20)：C(2１):B用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當期應還本付息資本,再代入償債備付率公式即可。(22):A(２3):B一項費用的計息期的起點是該費用發(fā)生的時點，終點通常是開發(fā)期結束的時點，一般不考慮預售或延遲銷售的情況。開發(fā)期的起點