房地產(chǎn)公司營銷發(fā)展戰(zhàn)略研究引言,市場營銷論文

房地產(chǎn)公司營銷發(fā)展戰(zhàn)略研究引言,市場營銷論文本篇論文目錄導航：【題目】【第一章】房地產(chǎn)公司營銷發(fā)展戰(zhàn)略研究引言【第二章】【第三章】【第四章】【總結(jié)/以下為參考文獻】第1章引言1.1選題背景與研究意義1.1.1選題背景近年來，由于房地產(chǎn)市場泡沫，國家加強了對房地產(chǎn)市場的宏觀指導，相關(guān)部門〔如國土資源部〕也通過不同的政策來整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場。國家宏觀調(diào)控以及相關(guān)部門對政策的詳細施行，使得我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展愈加理性、愈加規(guī)范。房地產(chǎn)由以前的賣方主導市場需求漸漸轉(zhuǎn)變成為買方主導市場需求，客觀意義上使得房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷愈加重要。但是，我們國家房地產(chǎn)企業(yè)在營銷方面還是初入門檻，在經(jīng)營理念方面跟不上早先起步的其他國家，略顯滯后。企業(yè)必須首先以市場為導向，提供市場需求的產(chǎn)品，才能在劇烈的競爭中取勝。故而，房地產(chǎn)開發(fā)商必須以顧客的需求為導向，根據(jù)顧客需求以及市場需求等方面為基礎(chǔ)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)品，才能促使企業(yè)不斷進步。我們國家固然地域廣博，人口諸多，我們國家的人口占世界人口的19.2%,但適宜寓居的地域有限，社會資源和自然資源分布不均。隨著城鎮(zhèn)化的進程逐步加快，越來越多的農(nóng)村人口聚集于大中城市，房地產(chǎn)市場需求日益劇增，盡管上述因素推動了房產(chǎn)經(jīng)濟的高速發(fā)展，但是，在這種背景下，越來越多的房地產(chǎn)商崛起，房地產(chǎn)企業(yè)的競爭變得越來越劇烈。我們國家的房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來，日趨成熟。隨著我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)次洗牌以及的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營形式也在不斷變化中。從2000年開場，我們國家房地產(chǎn)企業(yè)的投資已高達一萬億元。伴隨著我們國家經(jīng)濟的深化改革和逐步走向世界，十分是北京申辦奧運成功以及上海申辦世博會之后，房地產(chǎn)企業(yè)競爭更為劇烈。據(jù)有關(guān)專家分析，我們國家房地產(chǎn)市場在接下來的二十年內(nèi)都有望保持較高的高速發(fā)展水平。這既是機遇，更是挑戰(zhàn)。當前，很多房地產(chǎn)開發(fā)商還缺少制定系統(tǒng)性市場營銷戰(zhàn)略的覺悟，它們推向房屋市場的產(chǎn)品都不能評定為到達了消費者滿意級別，換而言之，這些產(chǎn)品都沒有轉(zhuǎn)化成理論研究中所提出的真正意義上的產(chǎn)品、服務(wù)。房地產(chǎn)市場營銷是房屋市場需求和房屋開發(fā)建設(shè)中間的橋梁，更是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自我發(fā)展、提升的有效手段。隨著時代的進步，我們國家城鎮(zhèn)化水平的提高，人民的生活水平已得到改良，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展起著重要的作用。從我們國家當前的人口基數(shù)來看，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)將會是我們國家乃至全球最熱門的市場之一。我們國家房地產(chǎn)市場從二十世紀九十年開場日趨走向高速增長道路，并伴隨著劇烈的競爭逐步發(fā)展壯大。我們國家房地產(chǎn)企業(yè)如今已經(jīng)漸趨成熟，很多投資商也開場積極介入房地產(chǎn)行業(yè)中來，劇烈的競爭使得利潤空間越來越小。除此之外，時代經(jīng)濟的發(fā)展，消費者對于房地產(chǎn)的消費也更趨于理智，不再盲目購房，而是對住宅的地理位置以及周邊環(huán)境設(shè)施、房屋建設(shè)用材品質(zhì)、建筑設(shè)計等方面的有了更多的要求，購房者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的量的需求以及對于整體房型的性價比的質(zhì)的要求也越來越高。房地產(chǎn)行業(yè)是我們國家經(jīng)濟的重要支柱之一，它具有聯(lián)動性強、不可移動、生產(chǎn)價值高、周轉(zhuǎn)期長、需求多樣化、用戶多樣化等特點。盡管它與其他行業(yè)相比有著不同的經(jīng)營形式，但是在市場劇烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要站穩(wěn)腳跟保持可持續(xù)發(fā)展，必須捉住營銷這一個重要的環(huán)節(jié)，它直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利，乃至一個企業(yè)的成敗。因而，我們國家的房地產(chǎn)公司、企業(yè)對于營銷策略的制定也愈加重視，對于營銷體系的策劃手段也日趨專業(yè)化、系統(tǒng)化、全面化。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大，房地產(chǎn)營銷也出現(xiàn)了不同程度的變化和發(fā)展，這必然改變整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局。房地產(chǎn)銷售，最終目的是實現(xiàn)與買家簽署房地產(chǎn)銷售合同，開發(fā)商是在與買家簽署購房協(xié)議時提供房屋產(chǎn)品的賣方；其他企業(yè)可以以設(shè)立獨立的部門主管銷售事宜，向消費者銷售住宅、房屋等項目，如代理公司、中介公司等。在建立直接銷售渠道時，銷售施行主體能夠采取以銷售辦事處為基點，在項目網(wǎng)站的開發(fā)建立上下足功夫，進而對購房者進行直接的營銷活動。同時，在直接營銷渠道時，由于銷售者能夠與消費者對接，故而能夠更進一步地了解市場的變化和需求，以此為根據(jù)在營銷方向上做出正確的決策。這種方式不單縮短了產(chǎn)品信息的傳播周期，也能為企業(yè)節(jié)約了營銷成本，也有利于提高團隊服務(wù)水平。房地產(chǎn)公司可以以以項目所在地為中心，在周邊輻射點設(shè)立銷售處，方便在同一時間不同地區(qū)的買家了解到房地產(chǎn)項目的信息。除了以上所描繪敘述的直接營銷渠道，房地產(chǎn)公司可以以在項目初始時，從消費者的需求出發(fā)，對潛在買家通過問卷調(diào)查、訪談等方式了解其需求，根據(jù)需求進行一對一營銷。這種形式有可能成為將來營銷形式的發(fā)展趨勢。當前，沿海城市的發(fā)展已日趨飽和，我們國家的經(jīng)濟建設(shè)最終目的是實現(xiàn)共同富有.當下，我們國家的經(jīng)濟建設(shè)重心已逐步向中部地區(qū)傾斜，所以本文以中部地區(qū)的房地產(chǎn)為例進行研究，更具指導意義。以武漢市為例，武漢屬于我們國家中部地區(qū)，武漢市作為我們國家二線城市，歷史悠久日趨繁盛，并且城市的各方面條件已經(jīng)逐步完善，人民的收入水平也有很大程度的提高，武漢既是教育圣地，也是全國重要交通樞紐中心之一，外來人口較多，市場對人民生活的供需條件和構(gòu)造整合日益系統(tǒng)化，所以消費者對房地產(chǎn)商品的需求日益旺盛，在市場調(diào)整和管理部門的調(diào)控下，最近幾年武漢市房價也逐步回歸到理性和相對穩(wěn)定的狀態(tài)。本文以武漢健宏房地產(chǎn)公司為例進行研究，綜上所述，假如根據(jù)武漢房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定預(yù)期，武漢健宏房地產(chǎn)公司將迎來大好的市場時機。然而，這個時機也是一把雙刃劍，由于房地產(chǎn)市場需求的轉(zhuǎn)型，競爭也特別劇烈，與此同時消費者對房地產(chǎn)商品的需求和購買導向也逐步走向科學化和理智化，所以當下房地產(chǎn)的利潤收益也遭到了宏大的沖擊。固然當下龐大的城鎮(zhèn)化增量需求對于對房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿甏螅浅鞘型恋毓?yīng)是相對有限的，這必然導致土地直接成本的上升，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利期望值。在日益成熟的房地產(chǎn)市場中，建宏房地產(chǎn)公司應(yīng)該重視其薄弱的營銷環(huán)節(jié)，完成本身的營銷戰(zhàn)略體系構(gòu)建、優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)盈利最大化的目的。1.1.2研究意義當下在經(jīng)濟全球一體化的局勢下，我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加劇烈，這樣的背景下對健宏房地產(chǎn)公司的經(jīng)營形式就提出了更高層次的要求。當前，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不僅在產(chǎn)品和服務(wù)上存在宏大的競爭，在相關(guān)運作的資金和價格方面也存在劇烈的競爭，這些競爭的應(yīng)對策略更多時候都聚焦在房地產(chǎn)企業(yè)的營銷上。因而，房地產(chǎn)企業(yè)只要捉住營銷策略和管理上的優(yōu)勢，才能在當下劇烈的市場環(huán)境中脫穎而出，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須順應(yīng)市場潮流進行改革，經(jīng)歷營銷改革和體系構(gòu)建的企業(yè)才能適應(yīng)市場競爭趨勢，在市場的競爭中獲得優(yōu)勢，健宏房地產(chǎn)公司才能得以更好地發(fā)展下去。只要在有效系統(tǒng)的營銷管理策略和手段指引下，房地產(chǎn)企業(yè)才能在劇烈的市場競爭中占得一席之位。故而，對于建宏房地產(chǎn)公司來講，重視構(gòu)建房地產(chǎn)營銷策略是其提高企業(yè)競爭力的重要戰(zhàn)略。首先，深切進入研究房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略能夠加強企業(yè)成功開發(fā)項目的能力，提高企業(yè)綜合競爭力。當下，武漢城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等發(fā)展迅速，吸引了諸多開發(fā)商及房地產(chǎn)潛在進入者的眼球，外地增量資金對房地產(chǎn)的融資和投資在武漢房地產(chǎn)市場中有明顯逐年增加的態(tài)勢。在房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速的局勢下，很多房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營管理形式上紛紛進行改革和創(chuàng)新，房地產(chǎn)市場的構(gòu)造性競爭越演越烈。只要房地產(chǎn)企業(yè)能合理運用房地產(chǎn)營銷研究來進行運營管理，探尋求索出合適本企業(yè)實際發(fā)展需求的戰(zhàn)略、發(fā)展形式，才能使得其自主開發(fā)的房地產(chǎn)項目迎合不同階層市場的顧客需求，進而在與其他企業(yè)的競爭中脫穎而出。其次，對于房地產(chǎn)營銷策略的研究能夠使得公司及時了解房地產(chǎn)市場的實時動態(tài)，以便及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，促進公司更進一步的發(fā)展。除此之外，還能使公司企業(yè)及時獲取市場環(huán)境和市場需求以及消費者消費觀念的變化等，使得企業(yè)在制定經(jīng)營決策時能夠獲取實時的、準確的信息，根據(jù)當下市場的實際變化動態(tài)地進行適應(yīng)性調(diào)整。最后，對于房地產(chǎn)營銷策略的研究能夠協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)建立一套高效、系統(tǒng)的運營管理體系。筆者根據(jù)原有的有關(guān)市場營銷的理論進行分析，得出不同發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)，其本身的發(fā)展勢必要有與其市場競爭相適應(yīng)的營銷策略想相匹配的結(jié)論，且這種營銷活動必須適時根據(jù)變化進行調(diào)整。房地產(chǎn)公司的營銷策略體系能夠協(xié)助公司加強與市場的溝通互動，不止能利于公司實現(xiàn)銷售等方面的目的，還能夠到達更大的消費著滿意度，進而帶動消費者的口碑效應(yīng)及二次消費。武漢健宏房地產(chǎn)公司成立于兩千年左右，當時是武漢房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的時期，武漢健宏房地產(chǎn)公司捉住了這一市場機遇，由建筑型企業(yè)迅速轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)并發(fā)展并壯大起來，武漢健宏房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型僅僅折射了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一角，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展引起廣大社會人士的高度關(guān)注，為防止我們國家房地產(chǎn)行業(yè)帶來的經(jīng)濟泡沫化，國家和地方職能部門對房地產(chǎn)行業(yè)進行監(jiān)管和宏觀調(diào)控，并不斷出臺相應(yīng)的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)市場的投資和投機在賣方和買方層面，均得到了一定程度的抑制。綜上，在當下背景下，對武漢健宏房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)營銷策略的研究，意義尤為重大。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)在狀況1.2.1國外研究現(xiàn)在狀況當前全球大部分發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場的發(fā)展是相對穩(wěn)定的，這也是通過一個長期的市場本身調(diào)整和調(diào)控后構(gòu)成的。二十世紀的日本產(chǎn)生了嚴重的房地產(chǎn)泡沫，那時的日本房地產(chǎn)商品價格上升很快，價格在一個很短的期限內(nèi)有很大范圍的波動。這種局勢下吸引了很多投資者和商家利用快速上漲的股票對房地產(chǎn)進行投資，在種種情況下導致房地產(chǎn)商品的價格快速上漲。房地產(chǎn)投資商、投機商對日本的房地產(chǎn)市場保持熾熱的態(tài)度，引起了房地產(chǎn)商品價格的不斷上漲，最終催生了整個房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，在泡沫不斷被吹大吹厚后，終于泡沫破裂，日本股市嚴重受挫，各種股指期貨下跌崩盤，股票持有者紛紛賣出股票，來補償價格下降導致的房產(chǎn)的貶值損失。一直持續(xù)到二十一世紀，日本股市才有所回暖，日本的房地產(chǎn)行業(yè)才開場逐步復蘇，當下日本房地產(chǎn)市場又進入新一輪的增長周期。二十世紀八十年代時的美國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過之前的發(fā)展已經(jīng)規(guī)模龐大，整個行業(yè)的各個方面也日益規(guī)范化和模塊化?？墒沁M入了新世紀后，美國也出現(xiàn)了在日本出現(xiàn)的問題，也就是整個行業(yè)的商品價格迅速攀升，有出現(xiàn)泡沫化的趨勢，當然美國也根據(jù)詳細的情況做出了相應(yīng)的法律法規(guī)來對沖當時的價格迅速攀升和泡沫的持續(xù)增加?？墒亲罱K的結(jié)果還是讓人們都不愿意看到--次貸危機爆發(fā)了。市場經(jīng)濟在飛速的發(fā)展的俄羅斯似乎慢了半拍，顯然俄羅斯的一系列的政策法規(guī)仍然相當落后，最突出的要數(shù)有關(guān)土地條令和住房制度，這些法律法規(guī)已經(jīng)和如今的市場環(huán)境極為不符，所以俄羅斯的房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域很是混亂。當時，俄羅斯為了對這種情況進行控制，制定相應(yīng)制度對房屋商品的銷售和房屋的預(yù)售加強管理，俄羅斯于2005年通過國家新的(房地產(chǎn)法〕。針對海外的市場，一系列較為完善的理論已經(jīng)構(gòu)成，這主要是由于有很多專家和學者針對銷售的策略選擇余組合進行了各個層面的討論和研究。在市場中有一種日益成熟的特殊理論在影響著企業(yè)的銷售活動即市場營銷理論。美國有關(guān)組織把運營銷售概括為，經(jīng)營銷售是一種有組織的活動，這種活動能夠創(chuàng)造價值。這種價值能夠溝通梳理客戶關(guān)系，構(gòu)建良好的客戶與公司的關(guān)系并且使得公司以及和公司有關(guān)聯(lián)的組織或者客戶的利益得到保證。在美國很是有名的菲利普科特勒教授，曾經(jīng)在市場運營銷售中做出創(chuàng)始性工作，他給運營銷售的概念為：運營銷售是一個團隊工作，團隊個人及其整體經(jīng)過創(chuàng)造，并且和其它個體或組織進行交換，在這個經(jīng)過中來過得自個所需要的價值。菲利普科特勒教授在市場運營銷售領(lǐng)域成果頗豐。以市場為基礎(chǔ)，市場是能夠被進一步細分的，這個概念最早由溫德爾史密斯提出。市場細分就是一個經(jīng)過，在這個經(jīng)過我們能夠不同的細分標準，比方講產(chǎn)品質(zhì)量，消費者的偏好等等。顯然的是，經(jīng)過這種進一步的劃分，在一樣消費市場上的消費者所表現(xiàn)的需求很類似，然而在具有差異的市場上消費者的消費需求則有較大差異。溫德爾史密斯在經(jīng)過一系列理論研究和實踐的基礎(chǔ)上提出了市場細分理論，這個理論被菲利普科特勒教授經(jīng)過不斷的研究進一步發(fā)展，最終創(chuàng)立了STP理論，能夠毫不猶豫的講，這個理論對企業(yè)進行運營銷售活動具有里程碑的意義.這個理論包含了市場細分〔Segmentation〕、目的市場選擇〔Targeting〕和定位〔Positioning〕，因而能夠稱為STP理論。4P運營銷售理論在20世紀50年代橫空出世，這個理論由杰羅姆麥卡錫教授提出，杰羅姆麥卡錫教授把產(chǎn)品〔product〕、價格〔price〕、地點〔place〕、促銷〔promotion〕當做運營銷售的四個主要方面的組合，將眾多音效因素歸納華而不實。4P理論關(guān)注市場導向作用并且以為采集市場上的關(guān)于產(chǎn)品需求的信息，經(jīng)過一定的數(shù)據(jù)處理能夠得出消費者能夠普遍接受的產(chǎn)品價格，同時，利用一籃子活動對產(chǎn)品進行不同渠道的銷售最終能夠到達企業(yè)的既定目的，實現(xiàn)盈利預(yù)期。在市場經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，經(jīng)濟全球化進一步加深，市場運營銷售理論也經(jīng)歷著大跨越式的發(fā)展。勞特朋教授在80年代研究并且創(chuàng)立了4C營銷銷售理論，這個理論的主要特征是關(guān)注消費者的偏好的同時追求消費者的滿意層度和消費者在支付經(jīng)過中能夠享遭到的便利性及其成本，并且主動地和消費者進行溝通來促進市場運營銷售的開展。與此同時，4R理論也相繼出現(xiàn)，4R理論主要關(guān)注競爭的導向性，但是其提出者的問題一直備受理論界的爭論。華而不實一種講法是2001出版的(4R理論〕，作者是艾略特艾登伯格，還有一種講法是唐舒爾茨吸收，歸納了4C理論后創(chuàng)立了4R理論。4R理論中更為人們所熟知的是運營銷售，客戶的忠實度也是一個企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的重點。廠商和消費者是我們不能忽略的兩大關(guān)鍵因素，假如我們對這兩個因素同時給予兼顧，將會使得營銷更為高效，由于較高的客戶忠臣度和企業(yè)的利益完全能夠有機結(jié)合。1993年，美國營銷學家舒爾茨創(chuàng)立了整合營銷理論，這個理論的主要目的在于建立每個消費者與企業(yè)的溝通，并且在這個基礎(chǔ)上以消費者偏好為宗旨，對企業(yè)本身進行調(diào)整、再造，利用各種途徑宣傳企業(yè)的良好形象并且向消費者傳達統(tǒng)一的有關(guān)的產(chǎn)品信息，最終實現(xiàn)有效的雙向溝通，經(jīng)營企業(yè)的品牌形象得以保持，并且與消費者建立良好的溝通渠道、途徑，進而消除或減少兩者之間的信息不對稱，信息不完全的問題。巴巴拉本德杰克遜以為，在市場營銷中要關(guān)注關(guān)系營銷在整個營銷經(jīng)過中的作用，關(guān)系營銷和傳統(tǒng)意義上的營銷有一定的區(qū)別。關(guān)系營銷能夠為消費者帶來各種附加值，比方社會的，經(jīng)濟的，互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)領(lǐng)域的。關(guān)系營銷的靈敏運用能夠使得企業(yè)愈加注重運營的內(nèi)在凝聚力、主觀能動性，關(guān)注運營中的人文關(guān)心亦能是客戶忠實度得以提升。近期幾年，體驗式營銷備受關(guān)注、追捧，利用和消費者的互動能夠使得企業(yè)愈加被消費者所接納，其產(chǎn)品亦能充分展示。阿爾文托夫勒的(將來沖擊〕一文中的一個觀點是，制造業(yè)最終會被服務(wù)業(yè)超越，進而，服務(wù)業(yè)也會被體驗生產(chǎn)所超越。(體驗式營銷〕中伯德施密特博士對體驗式營銷對營銷思維進行了重新的定義：通過消費者情感、聯(lián)想、行動、考慮、感覺等方面的研究，能夠充分講明體驗式營銷這個概念改變了我們之前的一個假設(shè)即消費者都是有理性的這個假設(shè)。這個理論以為消費者在購買產(chǎn)品或服務(wù)時是理性和感性互相作用的結(jié)果，所以這是企業(yè)選擇營銷策略時，應(yīng)該充分利用的一個重要元素。新世紀的到來，電子科技迅猛發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟也跨越式發(fā)展。著名網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟學家約翰對網(wǎng)絡(luò)營銷的理解是：網(wǎng)絡(luò)營銷是運用有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)及其衍生，電子通信和數(shù)字傳媒等主流的技術(shù)支出，為實現(xiàn)營銷服務(wù)。建立在網(wǎng)絡(luò)上的營銷體系必將會成為新的營銷策略的主導氣力，也將會影響當今電子商務(wù)的發(fā)展格局。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)在狀況時代在發(fā)展，我們國家人口數(shù)量逐年與日俱增，相對于人口的增長，可利用的土地資源相對來講是固定的，所以土地資源越來越成為稀缺資源，其稀缺性將伴隨著城鎮(zhèn)化進程，與日俱增。我們國家居民對房地產(chǎn)的需求越來越大，早期人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費水平及能力有限，且我們國家房地產(chǎn)市場初期對行業(yè)的監(jiān)督管理沒有到達一定的水準，房地產(chǎn)商盲目競爭，無序上馬項目，產(chǎn)品構(gòu)造失衡，等現(xiàn)象一度使得房地產(chǎn)市場低迷，沒有一個良性發(fā)展的環(huán)境，房地產(chǎn)營銷策略很難得到充分的應(yīng)用和發(fā)展創(chuàng)新。我們國家國民經(jīng)濟和住房制度改革，近十年獲得了很大的發(fā)展和深化，整個行業(yè)體量也有了長足的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)競爭不斷升級，市場法規(guī)日趨完善，消費理念逐步成熟并且理性消費占據(jù)主導地位。關(guān)注營銷策略的組合與優(yōu)選的企業(yè)數(shù)量在不斷增加。不妨對傳統(tǒng)營銷策略進行回首，傳統(tǒng)渠道，利用報紙，互聯(lián)網(wǎng)和其他手段，這種營銷并不是一個系統(tǒng)性消費觀念的準確把握和引導，只能影響消費者一時，甚至是片面的無效引導。面對這種局面，怎樣有效地解決房地產(chǎn)營銷的投入產(chǎn)出比，重點就在營銷策略的組合創(chuàng)新和戰(zhàn)略升級上。李偉群根據(jù)對當前整個行業(yè)的生態(tài)環(huán)境的研究為根據(jù)，得出了我們國家房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日趨白天化，同時，消費者關(guān)于生活的各個方面的品質(zhì)追求越來越提高的結(jié)論。當今房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，存在著很大的挑戰(zhàn)和機遇，當前我們國家已參加世界貿(mào)易組織，這無疑給咱們提供了更大的發(fā)展空間，市場的瞬息萬變對房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高層次的要求。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)不能再故步不前，要有超前意識、創(chuàng)新意識。房地產(chǎn)商要把更多的精神用在關(guān)注市場需求方面，改善企業(yè)的成本控制。中國房地產(chǎn)行業(yè)無疑能夠克制各種問題。改革開放的幾十年，中國的經(jīng)濟增長速度人們有目共睹，人民的生活條件有了很大的改善，城市建設(shè)也日趨完善。分析中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，不難得出這樣的結(jié)論：房地產(chǎn)行業(yè)的意識創(chuàng)新、文化觀念創(chuàng)新、管理制度創(chuàng)新都將成為指導房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下，更快更好的發(fā)展的基石。房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈的市場競爭中不被淘汰，最關(guān)鍵的是能否用好營銷策略的組合創(chuàng)新。國內(nèi)也有很多針對房地產(chǎn)營銷進行的研究，例如李紅霞以房地產(chǎn)營銷策略選擇為基礎(chǔ)對運營銷售決策數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)庫重新構(gòu)建和運營銷售再次重組兩個方向進行研究。房地產(chǎn)運營銷售策略選擇系統(tǒng)能夠使得地產(chǎn)商實時監(jiān)控市場需求，根據(jù)市場反應(yīng)做出運營銷售策略，這樣能夠使得運營銷售策略愈加科學和有效。影響房地產(chǎn)商策略選擇的因素有很多，但是張越飛、雷育勝把這些有影響的因素整理為四個主要的方面：市場生態(tài)外部環(huán)境因素、項目本身條件、房地產(chǎn)商和顧客。運用數(shù)學、統(tǒng)計回歸的思想，對運營銷售策略的選擇進行分層次的研究，整理出這些影響因素自個的指標并且進行量化處理。這些指標對房地產(chǎn)商的運營銷售決策有很大的幫助。胡曉龍則是另辟蹊徑根據(jù)房地產(chǎn)商以及對客戶關(guān)系的管理并且利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)多重組合進行研究。并且針對當下我們國家房地產(chǎn)企業(yè)面對信息技術(shù)的需要以及施行狀態(tài)進行了分析，參加了比照整合型顧客關(guān)系管理的研究形式，對企業(yè)和顧客關(guān)系進行管理、根據(jù)每個消費者的不同要求以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的廣泛應(yīng)用進行的更為深切進入的探尋求索。最后，結(jié)合比照整合型顧客關(guān)系管理思想，對房地產(chǎn)商如今正在使用的網(wǎng)站進行個性化設(shè)計，重點突出根據(jù)消費者的不同而進行高效的推薦，并且要在整個行業(yè)推廣這個技術(shù)。高林的觀點是我們國家如今的成新體制還不夠完善，在這種情況下，把承諾運營銷售策略推廣到房地產(chǎn)行業(yè)中具有非常重要的意義。地產(chǎn)商的承諾營銷詳細能夠分成三步來實現(xiàn)：第一步，了解把握消費者的優(yōu)勢需要第二步，明確地產(chǎn)商所要推廣的承諾運營銷售的主題；第三步，根據(jù)以上兩步，規(guī)劃出不動廠商的詳細策略的選擇組合。在一個較為完善的房地產(chǎn)市場中，廣告、發(fā)布代理、公關(guān)、形象設(shè)計等分工明確。有了這樣的分工，各個不同的工種能夠在各自本職及碰撞溝通中產(chǎn)生創(chuàng)新思想。房地產(chǎn)廣告和藝術(shù)創(chuàng)作一樣，來源于生活，但是還要高于生活，就是要將真實的事情傳達給受眾，但是不能僅僅僅是單純的傳達，還要用藝術(shù)的手法基于科學的調(diào)查研究、尋找激發(fā)受眾的興奮點后進行理性的創(chuàng)作。一個成熟的房地產(chǎn)廣告應(yīng)該包含利益點、支持點、而且能夠便于消費者記憶溝通等方面的內(nèi)容。經(jīng)過上述各種文獻的介紹和各方面專家對房地產(chǎn)市場的大環(huán)境的調(diào)查研究，我們能夠知道，我們國家的房地產(chǎn)運營銷售的研究和國外一些先進的國家的比起來還是不夠成熟，這主要是由于我們國家的這方面的研究起步較晚，但是，近期幾年我們在改革開放的大環(huán)境下積極學習、引進吸收各種國外的先進理念和技術(shù)，這使得我們國家的房地產(chǎn)運營銷售有了很大的發(fā)展，這種快速的發(fā)展最直接的影響便是對我們國家房地產(chǎn)運營銷售的詳細操作實踐產(chǎn)生了很大的促進作用。但是，我們還是有很多的地方需要改良和加強，這主要是我們當年對房地產(chǎn)運營銷售的策略更多的是在理論領(lǐng)域的研究，對實際運作方面的研究很少，不能做到理論和實際相結(jié)合，不能把理論上的創(chuàng)新意識、創(chuàng)新思想應(yīng)用到實踐領(lǐng)域。因而，我們應(yīng)利用詳細的案例并且結(jié)合行業(yè)大環(huán)境的詳細情況進行詳細研究。本文選擇的是武漢市房地產(chǎn)市場的詳細情況，對武漢市的健宏房地產(chǎn)公司的運營銷售策略進行了多方面、多層次的討論，并結(jié)利用理論工具結(jié)合詳細實例，努力做到把研究的結(jié)果和現(xiàn)實生活中實際會碰到的情況結(jié)合起來，比擬具體的闡述房地產(chǎn)商需要進行怎么樣的策略選擇才能使得運營銷售到達一個我們都希望看到的結(jié)果。1.3研究框架本文以武漢健宏房地產(chǎn)公司運營銷售策略為例，通過對該公司的研究梳理出中小房地產(chǎn)企業(yè)的運營銷售策略脈絡(luò)。我們選擇武漢的健宏房地產(chǎn)公司主要是由于在近期幾年，這家公司的市場運營銷售水平獲得了很大的發(fā)展，在一定區(qū)域內(nèi)廣泛被人們所熟知，具有一定的代表性。但是這個公司卻不是湖北省內(nèi)的房地產(chǎn)領(lǐng)域的最強大的企業(yè)，這家公司和這些最強大的企業(yè)還是存在一定的差距，這主要是能夠更好的檢驗我們所研究的運營銷售策略能否有效果。公司需要對其營銷策略進行提升和系統(tǒng)的規(guī)劃管理才能使得健宏房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域長遠的發(fā)展下去。我們將要通過上文闡述過的各種理論對這個實際的案例進行多方面多角度的討論。這些理論有STP理論、4P理論、4C理論和4R理論。選擇這四個理論的原主要是由于這個四個理論的側(cè)重點不同，能夠多角度看待問題，其次這四種理論的背后又是有一定聯(lián)絡(luò)的。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)四種理論能夠互相補充，整合成一套系統(tǒng)的運營銷售理論體系。下面我們來詳細介紹一下這些理論，STP理論是一個主要關(guān)注戰(zhàn)略層面的理論，它更多的是被人們用在對房地產(chǎn)運營銷售戰(zhàn)略的制定方面；和STP理論明顯不同的4P理論則是戰(zhàn)術(shù)層面的理論，它主要是關(guān)注怎樣引導房地產(chǎn)營銷組合的選擇；同樣的，4C、4R理論也是更多的關(guān)注戰(zhàn)術(shù)層面的理論，人們用它來研究消費者能否滿意