旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

PAGEPAGE88長(zhǎng)沙湘江旅游客運(yùn)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市某某工程咨詢?cè)憾懔懔晡逶履夸汿OC\o"1-2"\h\z第一部分：宏觀市場(chǎng)分析 2一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位 2二、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況 2三、社會(huì)消費(fèi)情況 2第二部分：長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)分析 2一、長(zhǎng)沙商業(yè)概況 2二、長(zhǎng)沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 2三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 2第三部分：項(xiàng)目地塊解析 2一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查 2二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2三、用地條件分析 2四、項(xiàng)目的SWOT分析 2五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià) 2第四部分：項(xiàng)目定位 2方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式 2方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式 2第五部分：財(cái)務(wù)分析 2一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 2二、投資估算及資金籌措 2三、方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 2四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析 2關(guān)于項(xiàng)目招商部分的思考 2第一部分：宏觀市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市城市概況及發(fā)展定位（一）長(zhǎng)沙市城市概況1、地理概況長(zhǎng)沙位于中國(guó)東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長(zhǎng)瀏盆地西緣。地域范圍為東經(jīng)111o53′—114o15′，北緯27o51′—28o41′。其東臨江西宜春地區(qū)和萍鄉(xiāng)市，南接株洲、湘潭，西連婁底、益陽(yáng)，北抵岳陽(yáng)、益陽(yáng)。長(zhǎng)沙處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢(shì)低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。長(zhǎng)沙東西長(zhǎng)約230公里，南北寬約88公里。2004年，全市土地面積為11819.5平方公里，其中市區(qū)面積565.5平方公里，建成區(qū)面積189平方平方公里。2、屬性特征長(zhǎng)沙是湖南省的省會(huì)，是湖南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我國(guó)首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一和中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。長(zhǎng)沙是東南沿海進(jìn)軍中西部的橋頭堡，又是長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)放開(kāi)發(fā)的依托中心。隨著長(zhǎng)沙、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化實(shí)施，處于龍頭地位的長(zhǎng)沙具有很好的發(fā)展前景。3、歷史文化特征有“楚漢名城”之譽(yù)的長(zhǎng)沙有三千多年的文明史，長(zhǎng)沙之名的由來(lái)有多種說(shuō)法。最為流行的說(shuō)法是：古人按星宿分野，與軫宿“長(zhǎng)沙星”對(duì)應(yīng)的這些地方就叫長(zhǎng)沙，故長(zhǎng)沙又有“星沙”的別稱?！伴L(zhǎng)沙”作為治所，秦稱“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“長(zhǎng)沙”，1922年定為湖南的省會(huì)，1933年正式設(shè)市。長(zhǎng)沙自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學(xué)之所，聞名天下的岳麓書(shū)院更是有千年歷史，長(zhǎng)沙有各類學(xué)校3761所，其中高等院校23所。國(guó)防科技大學(xué)、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等在國(guó)內(nèi)享有盛譽(yù)。4、自然環(huán)境長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)氣候。因處盆地內(nèi)部，距海較遠(yuǎn)，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢(shì)向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明。長(zhǎng)沙平均氣溫為17.2oC，年平均日照時(shí)數(shù)為1677小時(shí)，年降水量為1390毫米。5、行政區(qū)劃、人口2005年年末長(zhǎng)沙市常住總?cè)丝?39.3萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.64%。戶籍總?cè)丝?20.92萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)1.73%，其中非農(nóng)業(yè)人口218.07萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口402.85萬(wàn)人。城市化率為53.87%，同比提升2.68個(gè)百分點(diǎn)。6、長(zhǎng)沙市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系另外，長(zhǎng)株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢(shì)”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開(kāi)放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。可以說(shuō)，長(zhǎng)沙的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在凸現(xiàn)。（二）長(zhǎng)沙發(fā)展定位與城市規(guī)劃1、現(xiàn)有城市布局與發(fā)展現(xiàn)狀（1）城市性質(zhì)（2）城市規(guī)模（3）城市布局2、城市發(fā)展定位（2020總體規(guī)劃）（1）城市性質(zhì)（2）功能定位（3）城市規(guī)模長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003—2020）用地表總體規(guī)劃用地1450平方公里城市建設(shè)用地310平方公里居住用地4614萬(wàn)平方米公共設(shè)施用地3062萬(wàn)平方米工業(yè)用地2804萬(wàn)平方米從上圖來(lái)看，本案位于長(zhǎng)沙城市主體西部，湘風(fēng)光帶中段，城市中心位置，地理位置顯要。二、長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況（一）經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為不合理，調(diào)整步伐明顯加快在GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值112.59億元，同比增長(zhǎng)6.9%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值655.27億元，同比增長(zhǎng)18.5%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值752.04億元，同比增長(zhǎng)13.0%。在GDP增幅中，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為3.3%、52.8%、43.9%。三次產(chǎn)業(yè)的比例為7.4:43.1:49.5，與上年相比較，一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)；二產(chǎn)業(yè)提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。目前，長(zhǎng)沙的國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平尚處于較低級(jí)的發(fā)展中階段，但是其第三產(chǎn)業(yè)已超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)的總量，這是較為不合理的。根據(jù)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論，只有各個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展才能保證區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，特別是第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的合理比例。第二產(chǎn)業(yè)的相對(duì)落后必將影響整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是長(zhǎng)沙下一步發(fā)展的主要策略。從2005年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿υ慈贕DP中所占比例提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。而第一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低0.6個(gè)百分點(diǎn)、0.7個(gè)百分點(diǎn)，長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐明顯加快。（三）固定資產(chǎn)投資呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投融資體制改革繼續(xù)深化近年來(lái)，長(zhǎng)沙的固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持較高的增長(zhǎng)率，城市基本建設(shè)和更新改造的投資額大幅增加，反映了長(zhǎng)沙正在進(jìn)行的快速城市化進(jìn)程?？焖俚某鞘谢M(jìn)程中對(duì)房產(chǎn)投資的有著巨大促進(jìn)作用。非國(guó)有單位投資成為帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量。2005年全社會(huì)非國(guó)有單位完成投資增長(zhǎng)42.78%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到69.1%，比上年提高5個(gè)百分點(diǎn)。綜合以上所述：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，近年長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整步伐明顯加快；固定資產(chǎn)投資呈高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2004年、2005年經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)重大突破，說(shuō)明長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新發(fā)展平臺(tái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入高速增長(zhǎng)的新時(shí)期。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。三、社會(huì)消費(fèi)情況1978—2004年平均增長(zhǎng)17.64%，2005年長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)743.43億元，同比增長(zhǎng)16.1%，2006年1-3月3月止累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額213.80億元，同比增長(zhǎng)16.0%。（一）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析：長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP呈現(xiàn)同方向的變動(dòng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率的變動(dòng)先于GDP的增長(zhǎng)率變動(dòng)。長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。長(zhǎng)沙人均收入和消費(fèi)性支出逐年變動(dòng)情況基本一致，但是消費(fèi)和收入的增長(zhǎng)率低于社會(huì)消費(fèi)品零售總額和GDP的增長(zhǎng)。說(shuō)明有相當(dāng)部分的消費(fèi)來(lái)自于長(zhǎng)沙市外的消費(fèi)群體。分析：通過(guò)對(duì)比分析，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)湖南全省的1/4，城區(qū)消費(fèi)比重更是占到近38％，這反映了長(zhǎng)沙市消費(fèi)正在向城區(qū)消費(fèi)集中。城區(qū)消費(fèi)的集中從側(cè)面說(shuō)明近年來(lái)長(zhǎng)沙積極推動(dòng)的物流、專業(yè)市場(chǎng)等的發(fā)展規(guī)劃也見(jiàn)成效。長(zhǎng)沙市的居民的消費(fèi)力將隨著其可支配收入的增加而快速增長(zhǎng)，將會(huì)得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。（二）消費(fèi)構(gòu)成分析：娛樂(lè)和食品消費(fèi)超過(guò)居民消費(fèi)性支出的50％，長(zhǎng)沙的娛樂(lè)、文化傳媒、餐飲等行業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)沙市人均娛樂(lè)、休閑場(chǎng)所的數(shù)量在全國(guó)處于前列。長(zhǎng)沙人最早經(jīng)營(yíng)歌廳，航空、蝴蝶兩家真正意義上的歌廳出現(xiàn)在1988年。對(duì)于長(zhǎng)沙居民的消費(fèi)能力和水平，以及休閑、娛樂(lè)消費(fèi)為主的特點(diǎn)，結(jié)合下表可以得以證實(shí)：類目名次備注城市綜合排名12位國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)人均商業(yè)面積0.9平米全國(guó)平均1.1平米，發(fā)達(dá)國(guó)家1.5平米居民可支配收入在全國(guó)排名第9位人均消費(fèi)能力全國(guó)排在第4位房?jī)r(jià)全國(guó)排在第30位左右2004年，長(zhǎng)沙GDP、人口、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為深圳的32.45％、84％、57.38％；如果考慮到深圳的城市化水平全國(guó)最高，長(zhǎng)沙的消費(fèi)能力和消費(fèi)水平處于全國(guó)的前列。（表中數(shù)據(jù)僅供參考）（三）長(zhǎng)沙市民消費(fèi)特征分析1、“土洋兼具”長(zhǎng)沙是全國(guó)第一批對(duì)外開(kāi)放的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國(guó)中等以上城市前列。不斷吸引外資投入并增強(qiáng)本土民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這種“實(shí)內(nèi)固外”的經(jīng)濟(jì)體系已成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)。土洋兼具，是轉(zhuǎn)型期社會(huì)的消費(fèi)特征。這一點(diǎn)在長(zhǎng)沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。2、現(xiàn)代化長(zhǎng)沙人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。市私人購(gòu)車和購(gòu)房大幅增長(zhǎng)，成為一個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。長(zhǎng)沙人均手機(jī)持有量在各大城市中也是居前列的，市區(qū)常駐人口100多萬(wàn)，就有30多萬(wàn)門(mén)手機(jī)。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。3、休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。長(zhǎng)沙有15家保齡球館，球道總數(shù)近200道。不大的長(zhǎng)沙城在湘江的月亮島上也有一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。而娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)沙，更是如火如荼，各種娛樂(lè)場(chǎng)所遍布全城，消費(fèi)異常火爆。4、知識(shí)化長(zhǎng)沙人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。私立學(xué)校之多，在省會(huì)城市里也是少有的。據(jù)調(diào)查，55%的人把教育投資擺在首位。5、崇土排外長(zhǎng)沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來(lái)餐飲很難在長(zhǎng)沙立足。6、趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是長(zhǎng)沙市民消費(fèi)的一大特點(diǎn)，同時(shí)也伴隨著喜新厭舊。無(wú)論是商品還是賣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所，如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難長(zhǎng)期生存。第二部分：長(zhǎng)沙市商業(yè)市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙商業(yè)概況（一）商業(yè)歷史長(zhǎng)沙自古以來(lái)商貿(mào)發(fā)達(dá)，早在西周時(shí)期，湘江一線就成為南北交通要道，“楚村晉用”便是當(dāng)時(shí)的寫(xiě)照，長(zhǎng)沙之名始于西周初期（約公元前11世紀(jì)）。同時(shí)長(zhǎng)沙曾是全國(guó)最早的“四大米市”（無(wú)錫、九江、長(zhǎng)沙、蕪湖）之一，素為江南商品集散中心。作為項(xiàng)目所在地的開(kāi)福區(qū)曾是全國(guó)著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，形成了有一定特色的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。（二）發(fā)展歷程改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展更為迅速，“五虎鬧長(zhǎng)沙”聞名全國(guó)商界。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧長(zhǎng)沙”，打響了長(zhǎng)沙零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，長(zhǎng)沙商業(yè)因此名揚(yáng)全國(guó)商界。經(jīng)過(guò)激烈的洗牌，友誼阿波羅整合百貨旗艦，中山、湖商相繼易主友誼阿波羅；名媛世家、紫荊城曇花一現(xiàn)；東漢名店不戰(zhàn)自敗。經(jīng)過(guò)這一輪競(jìng)爭(zhēng)，友誼阿波羅、通程存活下來(lái)并獲得發(fā)展壯大。1998年11月，日本平和堂落戶長(zhǎng)沙五一商圈，其繁榮程度曾令五一路交通一度中斷。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團(tuán)拓展超市業(yè)務(wù)，家潤(rùn)多崛起于長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開(kāi)序幕。到2004年，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)達(dá)到了一個(gè)鼎盛的高峰，除了大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在售，大量的社區(qū)商業(yè)街和市中心的商業(yè)裙樓供應(yīng)量。格局上城郊以中南汽車世界、長(zhǎng)沙茶市、雨花機(jī)電市場(chǎng)、湖南國(guó)際汽車城、紅星綠色食品城、紅星大市場(chǎng)等為代表，大體量的各類專業(yè)市場(chǎng)將長(zhǎng)沙包圍；市內(nèi)以沃爾瑪、黃興南路步行街、王府井、銅鑼灣、金滿地、大都市等為代表。長(zhǎng)沙目前已經(jīng)進(jìn)入了“洋虎鬧長(zhǎng)沙”加“品牌戰(zhàn)”的新格局，隨著家樂(lè)福入駐長(zhǎng)沙芙蓉路，麥德龍進(jìn)駐四方坪，長(zhǎng)沙商戰(zhàn)開(kāi)始由“內(nèi)戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向大型商家之間的較量，長(zhǎng)沙商業(yè)格局一個(gè)新的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨了。以沃爾瑪?shù)染揞^的進(jìn)入為開(kāi)始標(biāo)志，長(zhǎng)沙商戰(zhàn)在零售業(yè)對(duì)逐步開(kāi)始了第三輪洗牌，這輪洗牌是在中國(guó)入世、國(guó)際零售業(yè)巨頭同臺(tái)的背景下發(fā)生，帶有強(qiáng)烈的國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)色彩。（三）發(fā)展現(xiàn)況長(zhǎng)沙商貿(mào)業(yè)已成為最具活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，2004年全年?duì)I業(yè)額達(dá)到億元以上的市場(chǎng)24家，實(shí)現(xiàn)商品成交額294.82億元，其中批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)的數(shù)量達(dá)到31192家，占長(zhǎng)沙所有經(jīng)濟(jì)單位的10.7%。長(zhǎng)沙商業(yè)由曾經(jīng)的黃興路、五一廣場(chǎng)延伸拓展到現(xiàn)在的長(zhǎng)沙商圈實(shí)際已形成“三線五圈”的格局，即五一路、黃興路、東環(huán)線三條長(zhǎng)軸，以及五一廣場(chǎng)、袁家?guī)X、火車站、榮灣鎮(zhèn)、東塘五大圈，596個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，150家特色專業(yè)化大市場(chǎng)星羅棋布，36家連鎖企業(yè)，13家大型超市，16座現(xiàn)代化大型商廈群雄聳立。近兩年來(lái)，長(zhǎng)沙市商圈的呈現(xiàn)“東西成線、點(diǎn)式南移”趨勢(shì)，將對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙市的發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。（四）商業(yè)前景展望1、城市總體規(guī)劃長(zhǎng)沙市規(guī)劃面積從960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，長(zhǎng)沙縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長(zhǎng)株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。到2020年，主城區(qū)（包括“一主兩次”）實(shí)際居住人口要控制在264萬(wàn)人以內(nèi)，建設(shè)用地控制在253平方公里以內(nèi)。長(zhǎng)沙市一直把“流通活市”作為戰(zhàn)略目標(biāo)；上世紀(jì)90年代中期，又確立了“西文東市”的發(fā)展藍(lán)圖；到20世紀(jì)末，長(zhǎng)沙市再次調(diào)整自己的商業(yè)發(fā)展定位，確立其建設(shè)目標(biāo)為現(xiàn)代化區(qū)域商貿(mào)中心。2、商貿(mào)布局更加合理、中心地位將更加牢固長(zhǎng)沙商貿(mào)布局調(diào)政主要表現(xiàn)為限制大型超市，百貨發(fā)展“一店兩業(yè)態(tài)”，部分專業(yè)市場(chǎng)暫時(shí)停建。大型百貨店存量過(guò)剩，將逐步推行“一業(yè)兩態(tài)”。在城市中心區(qū)，原則上不新增大型百貨店。現(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開(kāi)設(shè)大型綜合超市，實(shí)行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營(yíng)方式，向小型購(gòu)物中心的方向發(fā)展。由于湖南鋼材大市場(chǎng)、馬王堆蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、湖南糧食批發(fā)市場(chǎng)可以滿足目前市場(chǎng)供求需要，近三年內(nèi)暫不發(fā)同類大市場(chǎng)。隨著商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，知名商業(yè)公司紛紛搶灘長(zhǎng)沙市場(chǎng)；黃興南路步行街等特色街市蓬勃興起，個(gè)體、私營(yíng)等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，長(zhǎng)沙消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)出以連鎖超市經(jīng)營(yíng)為特征、以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為亮點(diǎn)、以國(guó)際商業(yè)巨頭進(jìn)駐為特點(diǎn)的三大趨勢(shì)，長(zhǎng)沙作為區(qū)域性商貿(mào)中心城市的地位已更加凸現(xiàn)。3、四大物流中心促進(jìn)區(qū)域物流中心的形成長(zhǎng)沙物流配送中心市市政府“十五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，長(zhǎng)沙擬規(guī)劃將北部的撈霞，東部的芙蓉區(qū)、雨花區(qū)一帶，東北部的星沙工業(yè)園附近，南部的大托鋪地區(qū)作為四大物流設(shè)施規(guī)劃區(qū)。小結(jié)：“南發(fā)展、北復(fù)興；西文東市”的總體趨勢(shì)沒(méi)有改變，但發(fā)展格局將趨向“一主兩次四組團(tuán)”。由于“長(zhǎng)株潭一體化”和省政府的南遷，南城的發(fā)展步伐將加快；長(zhǎng)沙市周圍將形成一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，長(zhǎng)沙商業(yè)幅射能力逐步增強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。根據(jù)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)在湖南省的地位長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，長(zhǎng)沙作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。隨著長(zhǎng)沙商業(yè)布局的調(diào)整和新規(guī)劃的實(shí)施，長(zhǎng)沙將形成商業(yè)中心和商業(yè)次中心共存的格局，這將有利于城市整體價(jià)值的提升。長(zhǎng)沙依靠自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增長(zhǎng)和便利的交通優(yōu)勢(shì)，將成為中南地區(qū)的區(qū)域物流中心。專業(yè)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和物流區(qū)的建立將長(zhǎng)沙商作為區(qū)域商業(yè)中心的地位將更加穩(wěn)固。二、長(zhǎng)沙市商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）零售行業(yè)分析目前，長(zhǎng)沙已形成五一廣場(chǎng)、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)相結(jié)合，大中小網(wǎng)點(diǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)體系。1、五一路—黃興路商圈處于城市最核心地帶，是長(zhǎng)沙最早形成的商圈，是目前長(zhǎng)沙規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最齊全的商圈，主要以百貨、購(gòu)物中心、超市、專賣店、餐飲等組成，此商圈也是長(zhǎng)沙人流量最密集，生意最好的商業(yè)圈，主要有兩大塊組成：五一廣場(chǎng)及黃興南路步行街，環(huán)繞五一廣場(chǎng)主要幾大商場(chǎng)：友誼大廈春天百貨、平和堂、錦繡大廈購(gòu)物商場(chǎng)、王府井百貨、萬(wàn)代購(gòu)物廣場(chǎng)、新大新商場(chǎng)、以及正在加速籌建的銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)；作為五一商圈另一板塊的黃興南路步行街，其規(guī)模及效益已列入國(guó)內(nèi)十大商業(yè)步行街行列，在僅長(zhǎng)838米的步行街兩旁有3000多商家進(jìn)駐這塊名副其實(shí)的財(cái)富寶地，大規(guī)模的商家有大連萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、王府井百貨、沃爾瑪、國(guó)美電器、蘇寧電器等，其區(qū)域面積、人流總量、經(jīng)濟(jì)活力在長(zhǎng)沙、在湖南省都是絕無(wú)僅有的，其巨大的能量足以帶動(dòng)周邊地市，甚至輻射中南地區(qū)。2、東塘商圈東塘位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，東接勞動(dòng)?xùn)|路立交橋，通連環(huán)線，影響力余及車站南站、人民路；沿勞動(dòng)西路西行，輻射力可深度覆蓋侯家塘商圈；而待韶山南路改擴(kuò)建完畢后，東塘商圈的輻射力將遠(yuǎn)及汽車南站。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，東塘商圈已成為長(zhǎng)沙城南一個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)，是長(zhǎng)沙唯一有實(shí)力和五一商圈叫板的黃金商圈，號(hào)稱“長(zhǎng)沙徐家匯”，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)十分豐富，百貨、購(gòu)物中心、超市、專賣店、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)樣樣齊全，主要商家百貨有友誼商城、通程名品中心；超市有新一佳、步步高、家潤(rùn)多；專賣店有國(guó)美電器、百勝鞋城等；專業(yè)市場(chǎng)有神禹女人服裝市場(chǎng)、東塘大都市地下步行商業(yè)街、東塘服裝交易大樓；餐飲有新東方大酒店、東塘火宮殿、新華削面館等。3、袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是長(zhǎng)沙市的百貨零售商圈和星級(jí)酒店商務(wù)圈。其中大型百貨店以阿波羅商業(yè)城和友誼商店為代表；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有著與商圈相符的特色，像處在解放路口星級(jí)酒店商務(wù)圈內(nèi)的維一·星城國(guó)際，保利·文化大廈等項(xiàng)目，就帶著酒店商務(wù)圈定位的痕跡。事實(shí)上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說(shuō)這是長(zhǎng)沙商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。4、火車站商圈環(huán)繞火車站廣場(chǎng)周邊，包括八一西路、朝陽(yáng)路等，以大型超市為主要業(yè)態(tài)以及專業(yè)市場(chǎng)為主，主要有：金蘋(píng)果服裝市場(chǎng)，國(guó)美，阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)，家潤(rùn)多千禧店，新一佳萬(wàn)通店、三湘、南湖五金機(jī)電建材市場(chǎng)、朝陽(yáng)路五個(gè)數(shù)碼廣場(chǎng)等，隨著政府加大對(duì)火車站及周邊環(huán)境的整治，火車站商圈——這個(gè)昔日因“經(jīng)營(yíng)環(huán)境”不好而衰落了的老牌商業(yè)區(qū)域，開(kāi)始重新顯現(xiàn)出其獨(dú)特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)魅力，引來(lái)通程電器、國(guó)美電器、新一佳超市、百信鞋業(yè)等品牌商家紛紛入駐，火車站商圈將迎來(lái)一個(gè)繁榮興盛的高速發(fā)展期。5、榮灣鎮(zhèn)商圈河西被譽(yù)為長(zhǎng)沙的“左岸”，也是湖南高等學(xué)府聚集地，其區(qū)域主要包括榮灣鎮(zhèn)廣場(chǎng)及周邊，隨著住宅大規(guī)摸的開(kāi)發(fā)建成以及其它政府配套的建設(shè)，這里的商業(yè)配套也不斷完善，以形成較為完善的商業(yè)體系，百貨有通程商業(yè)廣場(chǎng)，專業(yè)店有通程電器、蘇寧電器；超市有新一佳，步步高；還有最近開(kāi)業(yè)的新外灘商業(yè)中心，今年底另外一家大型超市易初蓮花將進(jìn)駐該商圈。6、專業(yè)市場(chǎng)在長(zhǎng)沙還有幾個(gè)大型商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，其交易額在全國(guó)大型市場(chǎng)中居領(lǐng)先地位。長(zhǎng)沙馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，占地16.5萬(wàn)平方米，批發(fā)市場(chǎng)始建于1991年5月，是國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)，日均成交量保持在400萬(wàn)公斤以上，年成交總額45億元。高橋批發(fā)大市場(chǎng)：位于湖南高橋大市場(chǎng)位于省會(huì)長(zhǎng)沙京珠高速、成(都)廈(門(mén))高速公路交匯處，是省市“九五”重點(diǎn)工程和國(guó)家重點(diǎn)扶持的市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目，中南地區(qū)規(guī)模最大的國(guó)家級(jí)綜合批發(fā)市場(chǎng)和全國(guó)第五大市場(chǎng)。年成交總額約80億元。紅星大市場(chǎng)：位于于韶山南路，匯集了紅星建材市場(chǎng)、紅星水果產(chǎn)品市場(chǎng)、紅星電腦電器市場(chǎng)、紅星漣源百貨城、紅星糖酒副食品市場(chǎng)、紅星糖酒副食品市場(chǎng)、紅星蔬菜市場(chǎng)、紅星糧油市場(chǎng)、紅星花卉市場(chǎng)、紅星花木基地、紅星畜禽市場(chǎng)、紅星水果市場(chǎng)、紅星農(nóng)博交易中心、紅星日用品批發(fā)市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)。由于長(zhǎng)沙自身的消費(fèi)特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)發(fā)展迅速。但大型購(gòu)物中心、專賣店、精品店等相對(duì)滯后。商業(yè)業(yè)態(tài)還只是處在向在現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)迅速過(guò)渡的階段，商業(yè)空間結(jié)構(gòu)正處在向多極化發(fā)展的階段。（二）餐飲行業(yè)分析長(zhǎng)沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖我司針對(duì)長(zhǎng)沙市二環(huán)以內(nèi)服務(wù)行業(yè)較大規(guī)模商業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查，共調(diào)查相關(guān)產(chǎn)業(yè)店鋪2218家，其中餐飲類1237家，娛樂(lè)216家，休閑類152家，美容美發(fā)類376家，賓館及招待所類174家，其他行業(yè)63家。長(zhǎng)沙二環(huán)以內(nèi)較大規(guī)模服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了長(zhǎng)沙服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，長(zhǎng)沙市餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂(lè)業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。1、餐飲業(yè)構(gòu)成分析：餐飲業(yè)構(gòu)成來(lái)看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中中餐類比例最大，占77%，其次為其他餐飲類店鋪（主要是早點(diǎn)、小吃、糕點(diǎn)等）占13%，再次為西餐類（主要是咖啡廳、西餐廳等），占7%，最后為茶樓占3%。中餐類中，經(jīng)營(yíng)的菜系湘菜為主，湘菜改良菜系受也受到消費(fèi)者的歡迎。從檔次構(gòu)成來(lái)看：二環(huán)以內(nèi)較大餐飲業(yè)中高檔店占10%，中檔店占69%，低檔店占21%。高檔次酒店主要分布在星級(jí)酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風(fēng)光帶。2、典型中餐店分析：名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況富臨飯店（維一店）唯一國(guó)際三樓1500一層裙樓商務(wù)50-100連鎖好大蓉和酒樓迎賓路169號(hào)4000二層裙樓商務(wù)40-80連鎖好秦皇食府總店湘江大道218號(hào)5000二層裙樓商務(wù)40-80連鎖好長(zhǎng)沙市中高檔中餐廳經(jīng)營(yíng)面積在2000平方米至5000平方米不等，最大的達(dá)1萬(wàn)多平方米，人均消費(fèi)30以上。較大型餐飲店都形成了自已的特色，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在特色、品牌、品位等方面。大型餐飲店選址主要考慮主要消費(fèi)群距離、交通便捷性、停車面積等。3、典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)30-50連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)50-60元連鎖好上島咖啡韶山北路482號(hào)700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)30-50連鎖好長(zhǎng)沙較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，其場(chǎng)所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在500-1500平方之間，主要消費(fèi)需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。（三）娛樂(lè)行業(yè)成分析在娛樂(lè)場(chǎng)所中網(wǎng)吧所占比例最大占55%，其次為歌廳KTV占29%，同次為酒吧占8%，其他為影院、劇院、電子游戲廳共占8%。1、典型歌廳分、KTV分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況金色大帝KTV芙蓉中路湖南財(cái)富中心9800三層裙樓商務(wù)80-100連鎖較好星光燦爛黃興南路步行街中央廣場(chǎng)5000二層商業(yè)中心白領(lǐng)、聚會(huì)20--50連鎖較好金色年代長(zhǎng)沙新世紀(jì)體育中心2500一層商業(yè)廣場(chǎng)商務(wù)50-100租賃好長(zhǎng)沙市大型歌廳KTV面積在5000-1000之間，金色大帝KTV為長(zhǎng)沙新建最大最高檔歌廳KTV，高檔KTV消費(fèi)主要以商務(wù)消費(fèi)為主，中檔KTV消費(fèi)以白領(lǐng)、聚會(huì)消費(fèi)為主。從租金承受能力來(lái)看，新世紀(jì)體育中心金色年約約2500平方米，層高5米，可隔兩層使用，60萬(wàn)/月，合240元/平方米·月，高檔店租金承受能力較強(qiáng)。2、典型酒吧分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況魅力四射1200解放西路4000一層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)80-100連鎖好金色年華解放西路8000二層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)100-150租賃好可可清吧解放西路500一層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)30以上連鎖好藍(lán)魅酒吧解放西路1500二層裙樓白領(lǐng)，聚會(huì)30-80租賃較好3、網(wǎng)吧名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況云旗網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所解放西路214號(hào)1000以上一層裙樓白領(lǐng)3-5元/小時(shí)租賃好大茂網(wǎng)絡(luò)黃興路步行街中心廣場(chǎng)名優(yōu)特大樓3F1000以上一層裙樓游戲玩家3-5元/小時(shí)連鎖好倚天網(wǎng)絡(luò)會(huì)所人民中路324號(hào)1000以上一層裙樓周人群、游戲玩家4-8元/小時(shí)租賃好長(zhǎng)沙市網(wǎng)吧呈現(xiàn)中高低檔營(yíng)運(yùn)情況都不錯(cuò)，同時(shí)消費(fèi)檔次差距明顯，低檔1-2元/小時(shí)，高檔3-8元每小時(shí)，中檔2-3元每小時(shí)，不同檔次的店面主要體現(xiàn)在設(shè)備、裝修、位置上。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米·月左右，高檔網(wǎng)吧租金受能力較強(qiáng)。4、電影、劇院名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況湖南大劇院韶山北路裙樓周邊白領(lǐng)30-60自營(yíng)好王府井影城王府井6000商業(yè)中心周邊白領(lǐng)、五一商圈人流25-60聯(lián)營(yíng)好長(zhǎng)沙電影城解放西路218號(hào)3000裙樓周邊白領(lǐng)15--30自營(yíng)一般長(zhǎng)沙電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營(yíng)狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費(fèi)人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。5、電游廳名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況城市英雄解放西路143號(hào)500一層裙樓步行街人流20-50租賃好工人文化宮電玩廳東塘工人文化宮300一層裙樓學(xué)生2-10租賃一般金滿地電游黃興路培元橋500一層裙樓學(xué)生5-10租賃較差電游廳主要消費(fèi)人群為年輕人，以學(xué)生為主，對(duì)區(qū)域內(nèi)人流依賴性較強(qiáng)，營(yíng)業(yè)面積在300-500之間（四）休閑行業(yè)分析本次調(diào)查共調(diào)查較大型休閑店152家，其中洗浴按摩業(yè)135家，占89%；運(yùn)動(dòng)休閑業(yè)17家占11%。1、洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況大浪淘沙洗浴廣場(chǎng)五一大道419號(hào)10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50-150租賃好海闊天空浴場(chǎng)韶山南路1號(hào)10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50-150租賃好碧水藍(lán)天溫泉浴場(chǎng)白沙中路86號(hào)5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50-100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號(hào)6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100-150租賃好目前長(zhǎng)沙的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。集洗浴、按摩、健身、休閑、娛樂(lè)、美食6大功能于一體的夜間活動(dòng)中心多種形式于一體的綜合性大規(guī)模洗浴中心是長(zhǎng)沙洗浴業(yè)今后發(fā)展的大方向，洗浴場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)面積越來(lái)越大；均消費(fèi)水平在50-150之間。2、運(yùn)動(dòng)健身名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況中體倍力健身俱樂(lè)部（王府井）王府井商業(yè)中心6000一層購(gòu)物中心市中心白領(lǐng)年費(fèi)3000右加盟已停業(yè)格瑞健身健美長(zhǎng)沙俱樂(lè)部錦繡華天2100一層裙樓周邊人群年費(fèi)999加盟較好活力羽毛球館小林子沖金源大酒店后1000一層改建白領(lǐng)、周邊人群20-25元/小時(shí)連鎖好友誼阿波羅康體中心館車站路阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)四樓2000一層購(gòu)物中心白領(lǐng)、周邊人群15-25元/小時(shí)聯(lián)營(yíng)較好長(zhǎng)沙市健身行業(yè)發(fā)展在中國(guó)大中等城市中處于中等水平，市區(qū)健身意識(shí)不強(qiáng)，主要運(yùn)動(dòng)休閑方式有羽毛球，乒乓球，收費(fèi)在15-25元/小時(shí)之間。（五）美容美發(fā)美體名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況摩登漂亮寶貝SPA店解放中路2000多二層街鋪周邊公司白領(lǐng)58-500連鎖依·瑪利亞女子俱樂(lè)部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對(duì)生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無(wú)論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來(lái)講，都已逐漸得到社會(huì)的認(rèn)可和欣賞，市場(chǎng)潛力巨大。近幾年長(zhǎng)沙美容美發(fā)業(yè)發(fā)展迅速，開(kāi)始朝高檔次、大規(guī)模的方向發(fā)展，不斷地有新的經(jīng)營(yíng)模式和定位出現(xiàn)，美容美發(fā)業(yè)已經(jīng)由邊緣行業(yè)成為長(zhǎng)沙第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，從高檔美容美發(fā)美體店分布可得知，該行業(yè)租金承受力相對(duì)較弱。（六）旅游行業(yè)分析1、長(zhǎng)沙市旅游景點(diǎn)長(zhǎng)沙風(fēng)景秀麗，有“山水名郡”之稱。名山主要有：岳麓山、大圍山、道吾山、石柱峰、影珠山、黑糜峰、回龍山、溈山等；名水主要有：湘江、瀏陽(yáng)河、瀏陽(yáng)湖、撈刀河、靳江河、溈水河和黃材水庫(kù)等；名泉主要有：白沙井、灰湯溫泉、白鶴泉等；名洲主要有：桔子洲、月亮島等；名園主要有：湖南烈士公園、天心公園、桔洲公園、南郊公園、望月公園、曉園公園、瀏陽(yáng)烈士公園、沿江綠化帶和長(zhǎng)沙動(dòng)物園等；名洞主要有：九溪洞、古風(fēng)洞等；國(guó)家級(jí)文物保護(hù)區(qū)：秋收起義文家市會(huì)師舊址，黃興故居、墓，劉少奇故居、岳麓書(shū)院、長(zhǎng)沙銅官窯遺址，譚嗣同故居

省級(jí)文物保護(hù)單位：51處2、2005年長(zhǎng)沙旅游業(yè)概況2005年全年全市接待國(guó)內(nèi)旅游者2489萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)9.1%，國(guó)內(nèi)旅游收入175.2億元，同比增長(zhǎng)18.0%；接待入境旅游者25.55萬(wàn)人次，國(guó)際旅游外匯收入2.02億美元，同比增長(zhǎng)43.3%；國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游總收入191.2億元，同比增長(zhǎng)19.6%。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計(jì)劃確定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。3、2006年“五一”黃金周長(zhǎng)沙旅游情況：據(jù)統(tǒng)計(jì)，“五一”黃金周期間，全市共接待國(guó)內(nèi)外旅游者202.23萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)了12.86%，占全省的34.57％，一日游游客量為157.54萬(wàn)人次；旅游總收入達(dá)到了7.26億元，同比增長(zhǎng)20.57%，占全省總收入的30.51％，旅游總?cè)藬?shù)和旅游總收入在連續(xù)高速增長(zhǎng)的情況下，今年又有新的突破，長(zhǎng)沙作為全國(guó)旅游目的地城市的形象得到了進(jìn)一步凸現(xiàn)。4、長(zhǎng)沙旅游籽“十一五”規(guī)劃“十一五”期間，長(zhǎng)沙將加快完善產(chǎn)業(yè)體系、打造旅游精品、全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，打造5大旅游品牌，即山水洲城生態(tài)旅游、歷史文化旅游、娛樂(lè)休閑旅游、紅色旅游、特色資源旅游；力爭(zhēng)旅游總收入保持15%%以上年均增長(zhǎng)率，到2010年，旅游總收入達(dá)到450億元。三、長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）基本情況長(zhǎng)沙“商鋪投資”在2001年開(kāi)始興起。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)20%-30%之多，2003年長(zhǎng)沙的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在2004年出現(xiàn)空前的放量，2004年施工面積較2003年增長(zhǎng)近一倍，竣工面積增長(zhǎng)近50％，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)走高（門(mén)面均價(jià)11078元/m2，相比2003年上漲3.99%）、租價(jià)分化、商業(yè)價(jià)值高的商業(yè)用地供應(yīng)不足，營(yíng)銷推廣突出表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式商鋪的普遍。從王府井（年回報(bào)9％）、銅鑼灣（8％）、國(guó)中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，都采取了“產(chǎn)權(quán)式＋高回報(bào)率”的方式。由于商業(yè)企業(yè)的需求，投資者普遍看好外資零售開(kāi)放元年等利好因素，導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)異常活躍，一些地段商鋪的平均回報(bào)率達(dá)到8%－10%。目前長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)白熱化。從五一商圈銅鑼灣廣場(chǎng)與王府井商業(yè)廣場(chǎng)之爭(zhēng)，到中南汽車世界與“雨花五金機(jī)電市場(chǎng)”的大戰(zhàn)，市內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)與市郊專業(yè)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)呈白熱化趨勢(shì)。隨著市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少及傳統(tǒng)商業(yè)開(kāi)發(fā)趨于飽，專業(yè)市場(chǎng)利用其特殊專業(yè)化、規(guī)模化的優(yōu)勢(shì)將逐步占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)地位。2005、2004年長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本情況指標(biāo)2006年一季度2005年2004年情況完成投資額完成投資4.1億元，占總投資的10.7％，比上年同期減少13.7%。26.77億元，占房地產(chǎn)完成投資總額15.86%26.77億元,占總投資的15.86%。施工面積175.86萬(wàn)平方米，占總施工面積10.75%,比上年同期增加11.7%；232.94萬(wàn)平米，占總施工面積14.77%154.02萬(wàn)平方米，占總施工面積14.77%，比上年同期的154.23萬(wàn)平方米增長(zhǎng)55.8%其中：新開(kāi)工面積19.79萬(wàn)平方米，占總新開(kāi)工面積的8.2％,比上年同期減少13.4%；83.86萬(wàn)平方米，占總新開(kāi)工面積的8.28%104．78萬(wàn)平方米，占總新開(kāi)工面積的14.33%，比上年同期的20.57萬(wàn)平方米增長(zhǎng)83%；竣工面積12.58萬(wàn)平方米，占總竣工面積的10.49％,比上年同期增加92.1%；67.26萬(wàn)平米，占總竣工面積的10.74%；94.05萬(wàn)平方米，占總竣工面積的14.78%；比上年同期的66.14萬(wàn)平方米增長(zhǎng)42.2%現(xiàn)房銷售面積3.54萬(wàn)平方米，占現(xiàn)房銷售面積的9.89％；39.66萬(wàn)平方米，占現(xiàn)房銷售總面積的19.41%24.46萬(wàn)平方米，占總銷售面積的9.86%比去年同期的減少27.7%；預(yù)售面積為3.53萬(wàn)平方米，占預(yù)售面積的3.29%,比上年同期增加31.7%；26.5萬(wàn)平方米，占總預(yù)售面積的5.23%43.87萬(wàn)平方米，占總預(yù)售面積的11.88%比去年同期的5.26萬(wàn)平方米增長(zhǎng)134.35%；空置面積為52.92萬(wàn)平方米，占總空置面積的37.18%，其中待銷面積占61.64%，滯銷面積占30.65%，積壓面積占7.71%。46.86萬(wàn)平方米，占總空置面積的35.73%，其中待銷面積占71.13%,滯銷面積占25.52%,積壓面積占3.35%23.14萬(wàn)平方米,占總空置面積的22.3%,比上年同期的26.8萬(wàn)平方米減少13.66%分析：通過(guò)上圖總的來(lái)看，長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積均有所下降，相對(duì)2004年預(yù)售面積下降39.6%，空置面積增長(zhǎng)102.5%，2006年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。主要因?yàn)?004年多個(gè)大型產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項(xiàng)目集中上市，充分消化市場(chǎng)需求；同時(shí)長(zhǎng)沙銅鑼灣項(xiàng)目、國(guó)中星城項(xiàng)目發(fā)售后，至今未能開(kāi)業(yè)，對(duì)市場(chǎng)造成較大的負(fù)面影響，使投資客戶對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪模式產(chǎn)生懷疑；據(jù)行業(yè)公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：長(zhǎng)沙市目前商業(yè)裙樓空置率為52.7%，而未出售的商業(yè)裙樓更是高達(dá)91.4%（含已出租經(jīng)營(yíng)但未出售的物業(yè)），由此可鑒：長(zhǎng)沙需求市場(chǎng)對(duì)裙樓物業(yè)的買賣是一種抵抗的姿態(tài)，主要障礙在于投資總金額過(guò)高以及長(zhǎng)沙商業(yè)裙樓售價(jià)與租價(jià)倒掛。雨花區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模在長(zhǎng)沙各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場(chǎng)集中的優(yōu)勢(shì)，近年住宅開(kāi)發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。從總量上，長(zhǎng)沙商業(yè)營(yíng)業(yè)類地產(chǎn)近兩年開(kāi)發(fā)量較大，相當(dāng)于長(zhǎng)沙市區(qū)居民人均新增商業(yè)面積將超過(guò)1平米。這顯然不利于今后商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)需求。高回報(bào)率和產(chǎn)權(quán)式銷售的普遍，從另一面也反映了長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)總體上不容樂(lè)觀，因?yàn)橹苯愉N售或者產(chǎn)權(quán)式銷售，都是為了更好的銷售樓盤(pán)。從調(diào)研的情況來(lái)看，一是很多商鋪的租金難以達(dá)到年回報(bào)率的要求；二是開(kāi)發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營(yíng)；三是高回報(bào)率很可能意味開(kāi)發(fā)商自己貼錢。（二）存在問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的百貨商業(yè)格局，在經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，現(xiàn)有的大型商廈中絕大多數(shù)是百貨商店，業(yè)態(tài)較為單一。不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營(yíng)觸角伸向全國(guó)乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實(shí)力，缺乏具有長(zhǎng)沙特色的名牌和旅游產(chǎn)品。以小商業(yè)為主，個(gè)人經(jīng)營(yíng)發(fā)達(dá)，但沒(méi)有熱點(diǎn)及持續(xù)發(fā)展的全面的整合擴(kuò)張計(jì)劃。商業(yè)中心沒(méi)有有效發(fā)展，無(wú)法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開(kāi)花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。構(gòu)建集購(gòu)物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費(fèi)體系還有待進(jìn)一步完善。開(kāi)發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營(yíng)等。長(zhǎng)沙的大型商場(chǎng)、規(guī)劃上控制的不是很好，導(dǎo)致過(guò)量等。小結(jié)：2005年長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。由于零售業(yè)市場(chǎng)完全開(kāi)放，等待已久的外資零售企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)正式邁開(kāi)擴(kuò)張步伐，這必然會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)沖擊。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場(chǎng)，其價(jià)值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對(duì)此予以重視。根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況，估計(jì)長(zhǎng)沙目前人均商業(yè)面積約在0.9平米，雖然距離發(fā)到國(guó)家人均1.5平米的還差距很多，但是依照長(zhǎng)沙市的開(kāi)發(fā)情況，還有約230萬(wàn)平米的商業(yè)營(yíng)業(yè)類物業(yè)的施工面積，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢(shì)雖長(zhǎng)期看好，但短期內(nèi)有可能趨于嚴(yán)峻。由于“長(zhǎng)株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對(duì)較小?？紤]倒長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、人均消費(fèi)能力位于全國(guó)前列、目前長(zhǎng)沙城市化水平等因素，隨著省政府南遷、岳麓區(qū)開(kāi)發(fā)、北城的復(fù)興，部分城區(qū)對(duì)商業(yè)物業(yè)的將需求依然存在。第三部分：項(xiàng)目地塊解析一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查（一）商業(yè)分布1、濱江美食一條街9、D調(diào)酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南）10、夜色酒吧2、湖湘第一家11、華廈大市場(chǎng)3、華逸府12、五一商圈4、呈翰食府13、下河街市場(chǎng)5、福竹怡心園14、中高檔家紡6、似水華年酒吧（夢(mèng)潔、MINE、艾比家飾）7、解放西路酒吧一條街8、藍(lán)魅酒吧分析：沿江路獨(dú)立于長(zhǎng)沙市幾大商圈，且沿江大道左側(cè)無(wú)大型商業(yè)和休閑場(chǎng)所，不能很好的留住沿江風(fēng)光帶休閑人流，造成現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。業(yè)態(tài)：沿江路商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲為主，占43%，是店鋪數(shù)量最多和營(yíng)業(yè)面積最大的業(yè)態(tài)，其次為零售，占25%，再次為娛樂(lè)休閑及賓館。沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來(lái)發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。湘江風(fēng)光帶美食街號(hào)稱長(zhǎng)沙最方便、最時(shí)尚的美食街，客戶群覆蓋全長(zhǎng)沙市，具有較大的影響力。沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。江路娛樂(lè)業(yè)是解放西路酒吧一條街的延伸，相對(duì)解放路及長(zhǎng)沙市其他娛樂(lè)場(chǎng)所，規(guī)模較小。（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點(diǎn)物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況秦皇食府湘江風(fēng)光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建40-80連鎖好好食上湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好七彩江南湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好湘錦酒樓湘江風(fēng)光帶美食街4000二層改建30-50好華逸府湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建40-80好攬江樓湘江風(fēng)光帶美食街3000二層改建50-100好金太陽(yáng)·外婆橋店·湘江風(fēng)光帶美食街4000三層改建30-50連鎖好似水華年酒吧沿江路營(yíng)盤(pán)路路口1500左右二層裙樓30-60較差，已停業(yè)YES酒吧沿江風(fēng)光帶輪渡旁一層公建已關(guān)門(mén)藍(lán)魅酒吧沿江路解放路路口1200一層裙樓50-100較好D調(diào)酒吧湘江風(fēng)光帶二層改建50-100好福竹怡心園沿江路38號(hào)1500二層改建50-100較好項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂(lè)、休閑等。大型餐飲主要集中在沿江路（中山路至湘春路路段），面積在4000-5000之間，消費(fèi)水平分中高檔與高檔兩個(gè)檔次，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。區(qū)域內(nèi)較大型娛樂(lè)可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對(duì)解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店?duì)I運(yùn)情況較好，另外兩家都因經(jīng)營(yíng)不善，已停業(yè)、關(guān)門(mén)。（三）臨街鋪位調(diào)查分析部分街鋪位統(tǒng)計(jì)（按租金降序排列）序號(hào)店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營(yíng)情況1平價(jià)自選超市街鋪15零售80一般2同意蓄電池街鋪8其他75一般3洪湖浪糧油總代理街鋪12零售67較好4金太陽(yáng)鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)街鋪6零售67較好5伍哥煙酒超市街鋪10零售60較好6易飛風(fēng)箏街鋪10零售60較差7好望角超市街鋪17零售59較好8湘海煙酒街鋪60零售58較好9美容美發(fā)街鋪15其他53較好10龍興菜館街鋪90餐飲50一般11旺旺商店街鋪24零售50一般序號(hào)店名類型面積行業(yè)租金經(jīng)營(yíng)情況12田記蓄電池經(jīng)營(yíng)部街鋪20其他50較差13珍珠奶茶街鋪17餐飲47一般14湘水人家街鋪20餐飲45一般15紅蓬子大排擋街鋪25餐飲40一般16夕陽(yáng)紅商店街鋪30零售40一般17周記超市街鋪25零售40一般18廣佬生蠔街鋪40餐飲38一般19長(zhǎng)沙輪渡客運(yùn)站一帶街鋪街鋪38-40零售25較差20強(qiáng)強(qiáng)油脂街鋪35零售23一般最高月租金在解放路口附近約在80元/平米最低月租金在靠近本項(xiàng)目的長(zhǎng)沙輪渡客運(yùn)站為25元/平米沿江路商業(yè)物業(yè)主要由私戶改建和臨街小商鋪組成，除幾家較大餐館和酒吧外，整體形象較差，加上區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，造成整體租金水平較低，大部分商業(yè)物業(yè)租金水平在40-70元/平方米·月。租金水平由解放西路口向南北兩端遞減。（四）租售商業(yè)調(diào)查分析商家名稱營(yíng)業(yè)面積（㎡）鋪位大?。īO）銷售價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡·月）備注坡子街民俗美食街81,00040-500一F均價(jià)1.7-3萬(wàn)二樓均價(jià)8000-1.5萬(wàn)1F：120-1402F：85-953F：404F；30租金為坡子街中等位置的湘韻閣租金水平。黃興南路步行街商業(yè)總面積25萬(wàn)㎡，其中新建面積15㎡10-1001F:3-7萬(wàn)2F：2.4萬(wàn)1F外街鋪：300—7501F內(nèi)街鋪：185—2752F：270元左右3F：150左右2F為產(chǎn)權(quán)式商鋪，包租15年，回報(bào)率7.2%-9%,預(yù)計(jì)收回期12年收回投資。王府井14萬(wàn)產(chǎn)權(quán)式商鋪:1F：3萬(wàn)2F：1.8萬(wàn)3F：1.2萬(wàn)4F：80001F：3002F：2003F：1204F：75銷售價(jià)格為一期銷售價(jià)格，其中1、2F為歷史銷售價(jià)格；，20年包租，年回報(bào)9％，預(yù)計(jì)回收期12年左右。租賃價(jià)格為沿解放路價(jià)格。五一新干線地上四層,共93201F：380001F：2002F：1003F：811F價(jià)格為五一路臨街門(mén)面,1F商鋪售價(jià)均價(jià)在2.8左右。二樓整層出售，招租至少半層。歐陸經(jīng)典商住樓裙樓11001100——2F：533F：36金滿地商業(yè)街2.7萬(wàn)10-30100—1502005年租金全免，經(jīng)營(yíng)情況一般商家名稱營(yíng)業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價(jià)格（元/㎡）租金（元/㎡·月）備注景江東方地上1－2層80-200一樓租金:6元/平方米1F:180新大新商廈臨街商鋪140平方米15000元/平方米長(zhǎng)沙百聯(lián)百貨1F:250002004年售價(jià)沿江路開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目不多，本次調(diào)查主要調(diào)查的鄰近的五一商圈開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金水平，五一商圈商業(yè)售價(jià)最高的是黃興南路步行街的外街，最高曾達(dá)7萬(wàn)元/㎡。五一商圈作為長(zhǎng)沙核心商圈，日均客流逾10萬(wàn)人次，節(jié)假日、雙休日則有15萬(wàn)~18萬(wàn)人次，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀良好。二、項(xiàng)目簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙湘江旅游客運(yùn)中心位于長(zhǎng)沙市區(qū)中心地帶，西臨湘江，東靠湘江大道，南鄰五一路及湘江一橋，北望中山路。地塊內(nèi)現(xiàn)有客運(yùn)站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂(lè)門(mén)面等建筑物，總用地面積12200平方米。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃項(xiàng)目擬建成集旅游碼頭、綜合娛樂(lè)、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的蝶影建筑群，總建筑面積為28000平方米，根據(jù)該工程方案設(shè)計(jì)編制的投資估算總值為11967.33萬(wàn)元。(一）項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以北）項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以北）項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃圖（五一路以南）本項(xiàng)目位于處于湘江風(fēng)光帶長(zhǎng)沙市中段，西面為桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長(zhǎng)沙市核心商圈五一商圈，長(zhǎng)沙山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。東鄰沿江大道，交通方便。區(qū)域內(nèi)土地主要規(guī)劃用途為行政辦公用地及二類居住用地，人口稠密。（二）項(xiàng)目四至三、用地條件分析（一）基本地形地貌項(xiàng)目用地呈長(zhǎng)方形狀，場(chǎng)地整體地勢(shì)平整，場(chǎng)地內(nèi)現(xiàn)有地塊內(nèi)現(xiàn)有客運(yùn)站房、機(jī)關(guān)辦公樓、餐飲娛樂(lè)門(mén)面等建筑物。（二）氣候條件分析長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū),季節(jié)變化明顯,冬寒夏熱,四季分明;春秋短促,冬夏綿長(zhǎng),年平均氣溫17.2℃，年平均降雨量1361.6mm，雨季為3-6月份，長(zhǎng)沙地區(qū)日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)。（三）景觀資源分析本項(xiàng)目位于處于湘江風(fēng)光帶長(zhǎng)沙市中段，西面為湘江及著名的桔子洲，可遠(yuǎn)眺岳麓山，東面緊靠長(zhǎng)沙市主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)有太平街、朝宗街、坡子街等歷史街區(qū)，長(zhǎng)沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富。四）交通組織分析項(xiàng)目東臨城市主要交通干道沿江路，車行交通十分通暢；沿江路、五一路設(shè)有公交?？空荆步煌ㄝ^為方便。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人流主要為湘江風(fēng)光帶休閑人流，受季節(jié)、天氣影響大，具有白天人少，晚上人多，冬天人很少，夏天人多，雨天人很少等特點(diǎn)，同時(shí)因五一路湘江一橋立交物理阻檔影響，區(qū)域內(nèi)休閑人流與五一商圈人流對(duì)流很少。（五）周邊配套分析項(xiàng)目地處成熟片區(qū)，緊靠五一商圈，周邊配套設(shè)施齊全，包括解放路酒吧一街、坡子街商業(yè)街、湘江風(fēng)光帶、西長(zhǎng)街小學(xué)、沃爾瑪超市、黃興路步行街、長(zhǎng)沙輪船客運(yùn)站等。四、項(xiàng)目的SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）區(qū)域內(nèi)豐富的自然人文景觀資源湘江風(fēng)光帶現(xiàn)有唯一集旅游碼頭、綜合娛樂(lè)、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目蝶影建筑群將成為長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑交通較為便利湘江風(fēng)光帶大量的休閑人流（二）劣勢(shì)（W）：項(xiàng)目獨(dú)立于長(zhǎng)沙市各商圈，區(qū)域內(nèi)歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱（三）機(jī)會(huì)（O）:長(zhǎng)沙旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)的逢勃發(fā)展緊靠解放路酒吧一條街、湘江風(fēng)光帶美食街等，長(zhǎng)沙休閑、餐飲習(xí)慣性消費(fèi)區(qū)域（四）威脅點(diǎn)（T）長(zhǎng)沙市2005年商業(yè)地產(chǎn)空置面積大幅提升周邊商業(yè)物業(yè)租較低，不利于本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升近兩年內(nèi)，銀行兩次加息，對(duì)投資者有一定影響周邊BOBO國(guó)際、汀蘭雅苑、坡子街商業(yè)街等項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅五、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于湘江風(fēng)光帶長(zhǎng)沙段中段，長(zhǎng)沙市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)本項(xiàng)目為湘江風(fēng)光帶唯一集大型商業(yè)項(xiàng)目，美麗的蝶形建筑群，將成為湘江風(fēng)光帶的新亮點(diǎn)和長(zhǎng)沙的標(biāo)志性建筑之一。本項(xiàng)目最大的劣勢(shì)有于區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛不濃，人流量較小，項(xiàng)目建筑成后能否吸引五一商圈消費(fèi)人群成為關(guān)鍵。沿江路道路交通極為方便，對(duì)引進(jìn)餐飲、娛樂(lè)、休閑等對(duì)交通條件要求較高的行業(yè)有較大優(yōu)勢(shì)。第四部分：項(xiàng)目定位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)的目的是盈利，是取得比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為優(yōu)秀的公司業(yè)績(jī)。而商業(yè)活動(dòng)業(yè)績(jī)的決定因素主要有三個(gè)：商業(yè)模式，商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和變化。其中影響公司業(yè)績(jī)的首要因素是它的商業(yè)模式（BusinessModel）。正是商業(yè)模式具體體現(xiàn)了目前公司如何獲利，以及在未來(lái)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的計(jì)劃。商業(yè)模式是公司運(yùn)作的秩序。公司依據(jù)它建立，依據(jù)它使用其資源、超越競(jìng)爭(zhēng)者，向客戶提供更大的價(jià)值，并依據(jù)它盈利。商業(yè)模式能使企業(yè)擁有持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是公司的業(yè)績(jī)?cè)陂L(zhǎng)期內(nèi)領(lǐng)先對(duì)手的關(guān)鍵。商業(yè)模式首先表現(xiàn)了企業(yè)獲取財(cái)富的各個(gè)組成部分（如利潤(rùn)率和現(xiàn)金流）與外部因素之間的相互關(guān)系（如市場(chǎng)形態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)局面和行業(yè)趨勢(shì)）以及企業(yè)的戰(zhàn)略和組織能力。它是一種系統(tǒng)性的手段，用于細(xì)致分析這些相互的關(guān)系，同時(shí)檢驗(yàn)假設(shè)情形并做出實(shí)事求是的決定。商業(yè)模式是企業(yè)尋找能夠保持企業(yè)各個(gè)部分之平衡的可行想法的框架。商業(yè)模式可以概括為一個(gè)系統(tǒng)。它由不同部分，各部分之間的聯(lián)系及其互動(dòng)機(jī)制組成。它是指企業(yè)能為客戶提供價(jià)值，同時(shí)企業(yè)和其他參與者又能分享利益的有機(jī)體系。它包括產(chǎn)品及服務(wù)流、信息流和資金流的結(jié)構(gòu)，包括對(duì)不同商業(yè)參與者及其角色的描述，還包括不同商業(yè)參與者收益及其分配的劃分。它是一個(gè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的來(lái)源。通過(guò)以上觀點(diǎn)結(jié)合長(zhǎng)沙是目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和項(xiàng)目自身的綜合條件，采取兩種商業(yè)模式的比較法進(jìn)行論證。方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式項(xiàng)目傳統(tǒng)商業(yè)模式的確立參造于目前沿江大道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和受五一商圈輻射的次商業(yè)區(qū)域的地理屬性；1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能組合項(xiàng)目業(yè)態(tài)：賓館＋夜總會(huì)、酒吧＋餐飲店＋超市功能組合：餐飲＋休閑娛樂(lè)＋零售購(gòu)物2、價(jià)格定位：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目及周邊在售商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查，確定五一新干線、坡子街、王府井三個(gè)樓盤(pán)作為參考，運(yùn)用市場(chǎng)比較法，綜合其考評(píng)周邊有效消費(fèi)人口、人流量、交通條件、周邊租金、商業(yè)氣氛、建筑產(chǎn)品、升值潛力等因素并進(jìn)行打分，以與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，得出項(xiàng)目一層售價(jià)，在通過(guò)商業(yè)定價(jià)慣例中樓層差價(jià)之間的比例得出項(xiàng)目其他樓層售價(jià)，最終推導(dǎo)出項(xiàng)目市場(chǎng)銷售參考均價(jià)。參考項(xiàng)目比較評(píng)分表比較因素權(quán)重比較項(xiàng)目五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目周邊有效消費(fèi)人口2019182016人流量2017142012周邊租金107696交通條件1514131212商業(yè)氣氛1087106升值潛力106868商業(yè)檔次1077910商業(yè)模式53344合計(jì)10081769074通過(guò)市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，如下表：計(jì)算內(nèi)容代碼五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值Q81769074一層銷售均價(jià)P280002500030000權(quán)重值比例I91%97%82%可比價(jià)格PI255802434224667所占權(quán)重W0.50.30.2街鋪權(quán)重均價(jià)PI*W127907303493325026按此方法推導(dǎo)出本項(xiàng)目商業(yè)1層的市場(chǎng)均價(jià)為25000元/M2。依據(jù)我司商業(yè)經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)慣例，樓層價(jià)格級(jí)差一般為：1F∶2F＝1∶0.62F∶3F＝1∶0.73F∶4F＝1∶0.7推算出：1F均價(jià)：25000元/平米2F均價(jià)：15000元/平米3F均價(jià)：10500元/平米4F均價(jià)：7350元/平米以上分析只是從外部市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行的推斷，更準(zhǔn)確和具體的價(jià)格有待于在后期銷售執(zhí)行報(bào)告中加以詳細(xì)分析和計(jì)算。方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式項(xiàng)目地塊綜合研判：項(xiàng)目地處沿江大道的濱江綠化帶是政府重點(diǎn)工程，是長(zhǎng)沙市居民共享的公共資源，也是屬于全部長(zhǎng)沙市市民的資源，每到華燈初下，游人如織；這一獨(dú)特的人文、景觀資源決定了項(xiàng)目的客戶來(lái)源范圍出自于整個(gè)長(zhǎng)沙市，乃至可以形成對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙乃至周邊城市的輻射。濱江綠化帶是政府嚴(yán)控、嚴(yán)管的市政形象工程，項(xiàng)目零距離親水、零距離親近綠化帶，并以28000M的建筑總體量是沿江大道前無(wú)古人、后無(wú)來(lái)者巨無(wú)霸型的商業(yè)項(xiàng)目。對(duì)于稀缺資源占有的特點(diǎn)和處在長(zhǎng)沙東、西城之交的泛核心商業(yè)圈的顯赫位置，項(xiàng)目無(wú)疑是可以承載頂級(jí)商業(yè)業(yè)態(tài)形式的優(yōu)質(zhì)地塊?；仡櫮壳伴L(zhǎng)沙市商業(yè)特點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)上定位較雷同，缺乏個(gè)性化和特色，業(yè)態(tài)較為單一；外地知名商家不少，但國(guó)際品牌少，中低端消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，有品位、有格調(diào)的高端消費(fèi)場(chǎng)所欠缺；構(gòu)建集購(gòu)物、休閑、餐飲、旅游于一體的全方位新理念的消費(fèi)體系還有待進(jìn)一步完善。綜上所述，我司認(rèn)為創(chuàng)新商業(yè)模式的確立是凸顯項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的催化劑。主題商業(yè)定位：長(zhǎng)沙國(guó)際商務(wù)SOHO區(qū)解析SOHO：紐約SOHO區(qū)，如今已成為紐約最著名的文化和時(shí)尚街區(qū)，有最酷的藝術(shù)館，最具特色的品牌店和食品店；SOHO區(qū)也是倫敦最有活力和最時(shí)髦的街區(qū)，它們是新潮創(chuàng)意與前衛(wèi)設(shè)計(jì)理念的展示廳，也是全倫敦最時(shí)尚人士薈萃之地，這里似乎集結(jié)了所有的時(shí)尚元素、美景佳肴、霓裳艷影，各色光鮮人等川流不息，星光熠熠。香港的SOHO區(qū)的特色——“國(guó)際化”、“美食天堂”，主流客戶是那些年輕且有活力的雅皮們，是香港最懂得享受生活的一群。1、項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能組合項(xiàng)目業(yè)態(tài)：頂級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部＋國(guó)際十大品牌服飾名品店＋品牌餐飲店＋酒吧街（含咖啡吧、音樂(lè)吧、酒吧、書(shū)吧等）經(jīng)營(yíng)功能劃分：購(gòu)物：十大國(guó)際奢侈服裝品牌專賣店、國(guó)際名表店、國(guó)際名品皮具店、高端藝術(shù)品店餐飲：星巴克咖啡、日本料理、品牌粵菜、品牌西餐、必勝客匹薩、各國(guó)美食娛樂(lè)：音樂(lè)吧、書(shū)吧、清吧、爵士吧商務(wù)俱樂(lè)部：采取會(huì)員制面積劃分：購(gòu)物：4000m2餐飲：4000m2娛樂(lè)：6000m2商務(wù)俱樂(lè)部：6000m22、商業(yè)客戶定位：長(zhǎng)沙本地和深圳、香港投資客戶國(guó)際品牌服裝連鎖店區(qū)域總代理國(guó)內(nèi)、國(guó)外高檔餐飲、酒吧服務(wù)機(jī)構(gòu)國(guó)內(nèi)、外知名俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)3、價(jià)格定位：價(jià)格定位參照目前長(zhǎng)沙中高端、高端商業(yè)物業(yè)租、售現(xiàn)有水平物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）租金（元/m2·月）備注喜來(lái)登酒店世界名品專賣芙蓉路松桂園路口40003.5萬(wàn)600長(zhǎng)沙未來(lái)最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路東塘40500長(zhǎng)沙現(xiàn)有最高檔品牌賣場(chǎng)，共有三層，總建筑面積12000平方米，平和堂百貨五一廣場(chǎng)一樓名品柜按收入30%分成，二三樓服裝按收入24%分成一、名品中心物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）租金（元/m2·月）備注金色年代酒吧賀龍?bào)w育館摩天輪下約2500平方米240金色年代酒吧解放西路酒吧一街解放西路周邊1F街鋪水平約300元/平方米·月解放西路酒吧一街二、酒吧物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）租金（元/m2·月）備注唯一星城國(guó)際商務(wù)樓裙樓五樓長(zhǎng)沙市韶山北路39號(hào)135255.51-4F已招滿新世紀(jì)花苑候家塘立交西北角40000一樓捌角鋪位黃興南路步行街三樓黃興南路12000左右150左右三、餐飲四、俱樂(lè)部物業(yè)名稱物業(yè)類型位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/m2）租金（元/m2·月）備注順天國(guó)際財(cái)富中心寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙市芙蓉中路368號(hào)180以上最高700045物管費(fèi)1.8元/平方米·月，不包水電、空調(diào)等費(fèi)用。唯一星城國(guó)際商務(wù)樓寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)沙市韶山北路39號(hào)36物管費(fèi)1.6元/平方米·月，無(wú)中央空調(diào)通程大酒店寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店韶山北路149號(hào)50-250115.6實(shí)用率60%左右，物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米·月（實(shí)用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂(lè)部四星級(jí)酒店金源酒店裙樓2-5層400062.5歷史價(jià)格，現(xiàn)自營(yíng)金源酒店4星四星級(jí)酒店金源酒店13層9384除電費(fèi)以外全包。五、銷售價(jià)格定位由于缺乏同類型的大型社區(qū)綜合功能的可比照商業(yè)項(xiàng)目，因此不能僅根據(jù)周邊市場(chǎng)的情況作為判斷項(xiàng)目未來(lái)銷售價(jià)格的主要依據(jù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、長(zhǎng)沙市場(chǎng)發(fā)展成熟程度以及本項(xiàng)目稀缺性和對(duì)投資購(gòu)買客戶的吸引和信心等方面加以綜合考量。本項(xiàng)目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價(jià)定為：40000元/平米。本項(xiàng)目商鋪酒吧街店面二層銷售均價(jià)定為：30000元/平米。由于本項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍較差，加上大體量商業(yè)面積推向市場(chǎng)，投資客戶初期的認(rèn)同度及熱情需要有一個(gè)推動(dòng)和“蓄水”的過(guò)程，未來(lái)隨著社區(qū)人口不斷增長(zhǎng)及商業(yè)環(huán)境的改善，人氣聚集，市場(chǎng)關(guān)注程度的提升和升溫，其物業(yè)價(jià)值在銷售階段會(huì)得到提升。六、租賃價(jià)格定位考慮到市場(chǎng)培育周期以及目標(biāo)商家引進(jìn)所需給予的優(yōu)惠政策和不同品牌檔次客戶采取不同的對(duì)待措施。購(gòu)物名品店：600元/平米品牌餐飲店：150元/平米酒吧街：300元/平米。商務(wù)俱樂(lè)部：90元/平米。第五部分：財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項(xiàng)目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個(gè)月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計(jì)2個(gè)月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計(jì)6個(gè)月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計(jì)3個(gè)月；竣工驗(yàn)收程序：2007年5月。項(xiàng)目整體施工期為2006年8月至2007年5月，共10個(gè)月。2有關(guān)銷售及租賃計(jì)劃說(shuō)明根據(jù)上述假設(shè)的施工進(jìn)度、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況以及市場(chǎng)承接力等因素，我們假設(shè)本項(xiàng)目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計(jì)8個(gè)月。商業(yè)返租期：假設(shè)2007年10月——2010年9月商業(yè)租賃期：2007年5月——2057年4月，共計(jì)50年二、投資估算及資金籌措1項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬(wàn)元)備注1土地費(fèi)用0002前期費(fèi)用20000428856含勘查、土地平整、規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用3建筑工程費(fèi)用20000547410,947含樁基礎(chǔ)3.1主體工程2000030266,0513.2燈塔2,9883.3車庫(kù)及設(shè)備工程800014901,1923.4總圖其他配套部分716含室外停車場(chǎng)、水電管線、綠化、園林小品等4管理費(fèi)用20000177354根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、三項(xiàng)之和的3%計(jì)算5財(cái)務(wù)費(fèi)用1,310自由資金6000萬(wàn)，其余為銀行2年期貸款，年利率8％6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)20000207413根據(jù)普遍經(jīng)驗(yàn)，按照二、三項(xiàng)之和的3.5%計(jì)算總成本（一～六）20000694013,881總投資估算說(shuō)明：土地成本根據(jù)協(xié)議，本項(xiàng)目屬于合作開(kāi)發(fā)類型，土地方以土地作價(jià)入股，所以本項(xiàng)目在核算成本時(shí)可以將土地取得費(fèi)用視為零。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定如下：序號(hào)明細(xì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬(wàn)元）1建設(shè)項(xiàng)目前期工作費(fèi)計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文58.851.1編制項(xiàng)目建議書(shū)13.721.2編制可行性研究報(bào)告27.441.3評(píng)估項(xiàng)目建議書(shū)7.861.4評(píng)估可行性研究報(bào)告9.832工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格［2002］10號(hào)文342.753工程勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)﹡25％85.694施工圖審查費(fèi)工程費(fèi)用﹡0.06％6.155工程預(yù)算編制費(fèi)工程費(fèi)用﹡0.25％24.396工程及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)長(zhǎng)政發(fā)［2003］10號(hào)279.72小計(jì)856項(xiàng)目前期費(fèi)用為856萬(wàn)元。建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套以及勞動(dòng)力成本等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入，按照長(zhǎng)沙市平均造價(jià)成本，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工程構(gòu)成，本項(xiàng)目建安工程費(fèi)主要包括主體工程、燈塔、車庫(kù)及設(shè)備、工程總圖其他配套部分共計(jì)四個(gè)部分，分項(xiàng)費(fèi)用如下:主體工程約6,051萬(wàn)元；燈塔2,988萬(wàn)元；車庫(kù)及設(shè)備工程 1,192萬(wàn)元；總圖其他配套部分 716萬(wàn)元。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為10,947萬(wàn)元。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按長(zhǎng)沙市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)前述2、3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。項(xiàng)目管理費(fèi)均為354萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)遇到一些計(jì)劃外的費(fèi)用支出,按照長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均水平,同時(shí)結(jié)合開(kāi)發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力,我們認(rèn)為本項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述2、3項(xiàng)之和的3.5%計(jì)取較為合理。項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為413萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。本項(xiàng)目需向銀行貸款7,881萬(wàn)元（將在資金籌措部分詳細(xì)闡述），貸款期2年，貸款年利率8%計(jì)算。利息為1310萬(wàn)元。綜上所述，本項(xiàng)目總投資成本為13,881萬(wàn)元。2資金籌措資金來(lái)源及籌措表序號(hào)項(xiàng)目總價(jià)(萬(wàn)元)比例1自有資金6,00043.23%2銀行貸款7,88156.77%三、方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析1方案一介紹方案一為項(xiàng)目整體銷售，其中分樓層銷售均價(jià)如下：1F均價(jià)：25000元/平米2F均價(jià)：15000元/平米3F均價(jià)：10500元/平米4F均價(jià)：7350元/平米2銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表A棟面積（㎡）B棟面積（㎡）面積合計(jì)（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）一層4000300070002500017500二層400020006000150009000三層400010005000105005250四層20000200073501470合計(jì)140006000200001661033220根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)及前述項(xiàng)目及市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的此部分銷售收入為33220萬(wàn)元。3銷售稅費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。銷售費(fèi)用：含代理費(fèi)、廣告費(fèi)以及其他推廣包裝費(fèi)用，按照常規(guī)取銷售收入的7％進(jìn)行計(jì)算，銷售費(fèi)用值為2325.4萬(wàn)元；銷售稅金:營(yíng)業(yè)稅（銷售額的5.0%）、城市建設(shè)維護(hù)稅（營(yíng)業(yè)稅的7%）、印花稅（銷售額的0.05%），合計(jì)為銷售額的5.4%，項(xiàng)目銷售稅金合計(jì)為1794萬(wàn)元。企業(yè)所得稅：即總利潤(rùn)的15％，本項(xiàng)目為2497萬(wàn)元。項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用按銷售收入7.0%計(jì)2325銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)按銷售收入5.4%計(jì)1794企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)2283合計(jì)6402本項(xiàng)目銷售費(fèi)稅合計(jì)6402萬(wàn)元。4指標(biāo)匯總經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值總成本建造期間各項(xiàng)費(fèi)用之和13,881總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）18,000銷售收入33,220總利潤(rùn)銷售收入-總投資15,220凈利潤(rùn)總利潤(rùn)-企業(yè)所得稅12,937成本利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總成本*１００％93.20%投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％71.88%開(kāi)發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤(rùn)總利潤(rùn)*0.710654發(fā)展商分成后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)*0.79056發(fā)展商投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％50.31%發(fā)展商自有資金投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/自有資金投資*１０0％150.94%5、方案一結(jié)論按照方案一，本項(xiàng)目總投資18,000萬(wàn)元，可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入33,220萬(wàn)元，凈利潤(rùn)12,937萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率71.88%，項(xiàng)目可行。就開(kāi)發(fā)商而言，按0.7分成，分成后的利潤(rùn)額為9056萬(wàn)元，發(fā)展商的投資利潤(rùn)率為50.31%，按照6000萬(wàn)元的自有資金計(jì)算，自有資金的投資率達(dá)到150.94%?？梢?jiàn)，按照方案一，本項(xiàng)目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。但是項(xiàng)目整體銷售兌現(xiàn)的難度比較大，在整個(gè)項(xiàng)目操作上存在極大困難，而且風(fēng)險(xiǎn)較大。四、方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計(jì)）名品店（底商）品牌餐飲俱樂(lè)部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計(jì)）底商二層三層酒吧一條街（均價(jià)30000元/㎡）注明：1、俱樂(lè)部當(dāng)前租金為90元/平方米/月；2、返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；3、商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；4、收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；5、銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報(bào)利率9％；6、銷售完成比率按80％計(jì) ，租賃部分按70％計(jì)算。 2銷售收入項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表面積（㎡）銷售單價(jià)（元/平米）銷售金額（萬(wàn)元）A棟一層40004000016000二層40002500010000三層400000四層200000小計(jì)1400026000B棟一層30003000018000二層2000三層1000四層0018000小計(jì)6000總計(jì)200002200044000項(xiàng)目銷售部分可以實(shí)現(xiàn)的金額為44000萬(wàn)元，按銷售80％計(jì)算，為35200萬(wàn)元3銷售稅費(fèi)測(cè)算項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表銷售稅費(fèi)計(jì)算表稅費(fèi)種類計(jì)算方法稅費(fèi)金額(萬(wàn)元)銷售費(fèi)用按銷售收入7.0%計(jì)2464銷售稅金(營(yíng)業(yè)稅及城建稅)按銷售收入5.4%計(jì)1901企業(yè)所得稅按總利潤(rùn)15%計(jì)4002合計(jì)83674返租成本及租金計(jì)算返租成本及租金計(jì)算表第一年第二年第三年合計(jì)備注返租面積（㎡）11200112001120011200按照80%的銷售率計(jì)算返租成本（萬(wàn)元）3168316831689504按照9%的年回報(bào)率計(jì)算租賃面積（㎡）7560756075607560空置率按46％計(jì)算租賃單價(jià)（元/平米/月）343350357租金年度漲幅按2％計(jì)算租賃收入（萬(wàn)元）3112317432379523由此可見(jiàn)，返租情況下，出租率為54%時(shí)，返租需要支出的成本與正常租賃經(jīng)營(yíng)收入即可基本持平。5租賃部分的價(jià)值計(jì)算項(xiàng)目租賃部分共有6000平方米，在以下假設(shè)條件下，對(duì)租賃部分的收入進(jìn)行計(jì)算：租賃比例：1－10年預(yù)計(jì)租賃70％，11－20年預(yù)計(jì)租賃75％，21－30年預(yù)計(jì)租賃75％，31－40年預(yù)計(jì)租賃80％，41－50年預(yù)計(jì)租賃85％。租金漲幅：1－10年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為2％，11－20年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為3％，21－30年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為3.5％，31－40年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為4％，41－50年預(yù)計(jì)月租金的年增長(zhǎng)率為4.5％。折現(xiàn)率按照6.27%計(jì)算.在以上假設(shè)條件下,可以得出:第