精品-2008年安徽安慶房地產(chǎn)樓市調(diào)查報(bào)告

安慶樓市調(diào)查報(bào)告框架第一章：城市簡述第二章：經(jīng)濟(jì)簡報(bào)第三章：房產(chǎn)簡報(bào)第四章：土地簡報(bào)第五章：名盤與名企第六章：結(jié)論與建議第一章：城市簡述一、城市概述二、城市定位三、城市規(guī)劃一、城市概述◎安慶市位于長江中下游北岸，皖鄂贛三省交界處，東與安徽省池州市、銅陵市隔江相望，南以長江與江西九江相連，西界湖州黃梅等三縣，北接六安、巢湖。◎安慶市轄區(qū)面積1.54萬平方公里〔主城區(qū)面積63平方公里〕，現(xiàn)轄一市七縣三區(qū)，即桐城、太湖、宿松、望江等個(gè)縣和迎江、大觀、宜秀區(qū)三個(gè)區(qū)?！餐龋瑢幉ㄈ锌偯娣e9365平方公里,其中市區(qū)面積為1033平方公里〕◎總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)72.7萬人。◎歷史名城，溯源東晉，為安徽之源。◎文化名城，桐城學(xué)派、黃梅戲發(fā)源地。京劇鼻祖程長庚，中共創(chuàng)始人陳獨(dú)秀故土?！蚵糜蚊?，天柱山、花亭湖等國家4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，還用大量人文遺跡。◎經(jīng)濟(jì)上，定位為：長江中下游北岸“產(chǎn)業(yè)加工園〞、“物流集散地〞。圍繞2帶開展：〔一〕沿路產(chǎn)業(yè)帶；〔二〕沿江產(chǎn)業(yè)帶，力爭成為國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。目前第二產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值45%左右，工業(yè)的主導(dǎo)型優(yōu)勢正逐步表達(dá)?！蚪煌ㄉ?，定位為：皖鄂贛三省樞紐，相對(duì)獨(dú)立的中轉(zhuǎn)站。具體為為三線：〔1〕北線寧宜城際〔安慶－池州－銅陵－蕪湖－馬鞍山－南京〕〔2〕是中線滬皖高速〔安慶－池州－銅陵－宣城－湖州－上?！场?〕南線安杭鐵路〔安慶—黃山—杭州〕二、城市定位三、城市規(guī)劃〔一〕總體布局〔1〕開展主城，東進(jìn)/北擴(kuò)/南聯(lián)，帶狀組團(tuán)式開展?！?〕形成“一城二區(qū)、軸向延伸，山水相融、帶狀組團(tuán)〞的城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。

〔3〕重點(diǎn)建設(shè)主城區(qū)，沿城市開展軸規(guī)劃建設(shè)龍山——月山區(qū)，保護(hù)大龍山風(fēng)景名勝區(qū)?！捕硨?shí)際運(yùn)作〔1〕城北板塊，以市府為依托，環(huán)湖居住圈已經(jīng)形成，半徑往外延伸。中高檔商品房林立，多為8萬㎡以下小盤，代表樓盤秀水華庭〔價(jià)格最高〕

〔2〕城東板塊，大橋東沿江開發(fā)區(qū)，地域空曠，由沿江路直抵老城區(qū)。目前南京雨潤開發(fā)的香水百合中高檔樓盤，比較暢銷。據(jù)說碧桂園在此處購置4500畝土地，與市府簽署了初步協(xié)議?！?〕南部板塊，是為老城區(qū)，整體物業(yè)比較破損，新物業(yè)規(guī)模通常在5萬方以內(nèi)，呈點(diǎn)式布局開發(fā)。新物業(yè)在安慶屬于檔次一般，代表樓盤是宜城水岸。第二章：經(jīng)濟(jì)簡報(bào)一、04年—06年GDP二、04年—06年居民人均可支配收入三、05年—06年固定資產(chǎn)投資四、04年—06年地方財(cái)政收入五、產(chǎn)業(yè)分析六、啟示一、04-06年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)〔1〕04年地區(qū)生產(chǎn)總值為392.02億元〔2〕05年地區(qū)生產(chǎn)總值為429.64億元〔3〕06年地區(qū)生產(chǎn)總值為494.19億元同比2006年寧波GDP為2864.49億元，相差近6倍二、04年-06年城鎮(zhèn)人均可支配收入〔1〕04年為7209元；05年為8396元；06年為9586元〔2〕07年上半年為5367元，同比增長13.96%同比06年寧波城鎮(zhèn)人均可支配收入：19693.17元，超過安慶2倍三、05年—06年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資〔包括房地產(chǎn)投資〕〔1〕05年為103.2023億元；06年為210.9314億元；〔2〕07年1-6月份為133.2027億元，同比增長58.8%

06年寧波全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1543.0億元，相差7倍數(shù)07年上半年，安慶固定資產(chǎn)投資比例明顯加大。四、04年—06年地方財(cái)政收入〔1〕04年為28.8858億元；05年為38.1737億元；06年為45.2699億元〔2〕07年1—6月財(cái)政收入為16.7億元06年寧波財(cái)政收入為561.2億元，相差12倍數(shù)從固定資產(chǎn)投資基數(shù)來看，安慶財(cái)政收支應(yīng)為負(fù)數(shù)五、產(chǎn)業(yè)分析〔1〕作為人口大市，老工業(yè)基地，安慶在近年的市場競爭中，明顯缺乏優(yōu)勢型產(chǎn)業(yè)，〔除了年產(chǎn)400萬噸煉油的石化廠〕。傳統(tǒng)，地緣性工業(yè)增長速度相對(duì)緩慢。〔2〕政府依托長江黃金樞紐和三省交界，人力資源廉價(jià)優(yōu)勢，擬規(guī)劃安慶的產(chǎn)業(yè)格局為：“產(chǎn)業(yè)加工園〞、“物流集散地〞，使得安慶整體未來經(jīng)濟(jì)充滿希望，但任重道遠(yuǎn)。〔3〕安慶轄屬地域遼闊，城市人口相對(duì)居中，行政與國有系統(tǒng)人員收入相對(duì)豐足，他們成為市區(qū)中堅(jiān)力量?！?〕城區(qū)居民從事行業(yè)，按照薪水由高到低遞減，可分為：◎行政與事業(yè)系統(tǒng)◎個(gè)私企業(yè)主◎國有企業(yè)系統(tǒng)◎私營雇員備注：四大類群體，都有局部精英，特別是前三類。他們收入頗豐，文化程度較高，向往好的人居生活，且具備寬裕的購置能力，同時(shí)具備賞識(shí)與品鑒能力。六、綜述〔一〕城市潛力〔1〕經(jīng)濟(jì)根底。作為長江五虎，安慶地理?xiàng)l件優(yōu)越，市域面積廣闊，未來潛力巨大。政府規(guī)劃“產(chǎn)業(yè)加工園〞、“物流集散地〞，也是契合當(dāng)?shù)貙?shí)情的?！?〕城市化進(jìn)程根據(jù)“雙百規(guī)劃〞，8年時(shí)間，市區(qū)要增加近27.3萬的城市人口?！捕吵鞘兄脴I(yè)潛力安慶近年經(jīng)濟(jì)〔包括人均可支配收入在內(nèi)〕穩(wěn)步增長，城市規(guī)模，城市人口基數(shù)都比較大。按照80：20法那么，存在一撮城市精英。由于人口總數(shù)大，從單量上講，城市精英基數(shù)仍然十分樂觀。通過二次80：20，目前市區(qū)約有2.904萬人第三章：房產(chǎn)簡報(bào)一、引言二、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)三、綜述一、引言根據(jù)東進(jìn)/北擴(kuò)/南聯(lián)，帶狀組團(tuán)式縱深布局。安慶房地產(chǎn)分為城東、城北和城南三大板塊，并各有特點(diǎn)?！惨弧吵菛|現(xiàn)為開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中的核心居住區(qū)，地域環(huán)境好，開發(fā)潛力大。類似02—03年的鄞州區(qū)。〔二〕城北為行政區(qū)，依托行政事業(yè)機(jī)關(guān)大院，環(huán)湖景觀，向四周拓展延伸。目前最貴的物業(yè)秀水華庭、香樟里那水岸和大湖王朝都位居此區(qū)域?！踩吵悄蠟槔铣菂^(qū)，臨江而座，人氣和商氣都很旺盛。其缺陷是老房子星羅布局，參次不齊，難以保證社區(qū)品質(zhì)性。。二、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1．05—06年房地產(chǎn)開發(fā)投資〔1〕05年完成投資17.9845億元：06年完成投資25.5697億元，同比增長42.2%〔2〕07年1—6月份完成投資16.8543億元，同比增長70.6%2、05-06年商品房施工面積〔1〕05年為322．8235萬㎡：06年為440．90萬㎡同比增長29．5%〔2〕07年1-6月份為400萬㎡3、05-06年商品房銷售額〔1〕05年為18．8891億元；06年為23．8714億元同比增長26．3%〔2〕07年1-6月份銷售額為12．724億元，同比增長28．5%4、05-06年商品房竣工面積〔1〕05年為132.8296萬㎡：06年為114.77萬㎡同比下降13.6%〔2〕07年1-6月份為47.35萬㎡，同比增長98%5、05-06年商品房銷售面積〔1〕05年為140.6032萬㎡；06年為150.3900萬㎡同比增長7%〔2〕07年1-6月份銷售面積為76.96萬㎡三、綜述1．政府將繼續(xù)鼓勵(lì)房產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)“十一個(gè)五〞報(bào)告明確要求：按照“東進(jìn)為主、加速北擴(kuò)、拓展西部、跨江協(xié)作〞的開展思路，加快“雙百〞城市建設(shè)步伐。未來8年房產(chǎn)建設(shè)任務(wù)很艱巨。2．國家宏觀調(diào)控對(duì)安慶本地住宅市場需求影響有限。安慶市居民購房目的來分析主要用于自住，投資比例很少。3．地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)熱情依舊高漲但操作趨于謹(jǐn)慎。當(dāng)?shù)剡€存在掛牌與協(xié)議2種出讓形式，大型開發(fā)商懂得與政府周旋。4．城東板塊已為更多開發(fā)商認(rèn)可，投資和競爭也將加大。5．價(jià)格是影響銷售的第一要素，特別是對(duì)中低檔次樓盤，戶型次之。局部樓盤因總價(jià)高，戶型沒優(yōu)勢，而面臨“困盤〞境地，諸如“百蕊?宜城水岸〞、“西湖?綠洲城〞開盤即冷盤，已經(jīng)面臨銷售窘境第四章：地塊簡報(bào)一、歷年土地出讓情況二、07年土地出讓方案三、綜述一、歷年土地出讓情況年數(shù)宗數(shù)合計(jì)面積總金額均價(jià)2003年5宗166．9畝13032萬元78萬元/畝2004年10宗899．94畝23097．78萬元25．6萬元/畝2005年9宗220．18畝13933．13萬元63萬元/畝2006年13宗4319．695畝78444萬元18萬元/畝備注：〔1〕03年出讓土地主要集中在老城迎江區(qū)，故地價(jià)較高〔2〕04年出讓土地一半在老城，一半在開發(fā)區(qū)。故，地價(jià)明顯回落?！?〕05年出讓土地集中在老城和城北開發(fā)區(qū)?！?〕06年70%出讓土地在原種畜場地，均價(jià)6萬元/畝，故，出讓地價(jià)被稀釋。二、07年土地出讓方案地理區(qū)位面積性質(zhì)容積率1北部新城區(qū)145．2畝商住1．5—2．22北部新城區(qū)125畝商住1．5—2．23北部新城區(qū)417畝商住4大橋開發(fā)區(qū)230畝商住5宜秀區(qū)龍山村8．5畝商住6宜秀區(qū)龍山風(fēng)景區(qū)569畝旅游7安慶衛(wèi)校老城區(qū)37畝商住8老城區(qū)60畝商住9大橋開發(fā)區(qū)1036畝商住10大橋開發(fā)區(qū)125畝商住三、綜述

〔一〕07年方案出讓2752畝土地。按1.5的容積率計(jì)算為270萬㎡；按2.0容積率計(jì)算為360萬㎡總建。供給量比較大的。不包括協(xié)議出讓的土地，如碧桂園的4500畝。〔二〕從地脈價(jià)格來判斷：適合寧盛公司的應(yīng)是城北板塊和大橋開發(fā)區(qū)。考慮運(yùn)作本錢與利潤的關(guān)系。建議：拿地為大橋開發(fā)區(qū)1036畝土地，通過大盤直接與市政府協(xié)商。第五章：名盤與名企一、雨潤

◎秀水華庭、◎百合家園二、百蕊

◎宜城水岸安徽雨潤地華置業(yè)開展公司，系江蘇雨潤食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)控股企業(yè)。具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊資本3000萬元。公司借助集團(tuán)雄厚的資本優(yōu)勢和先進(jìn)的管理理念，先后斥資1.8億元人民幣在安慶市修建完成全長2438米的菱湖南路和全長2353米的望慶大道。一、雨潤地華置業(yè)菱湖南路望慶大道秀水華庭香水百合協(xié)議出讓開發(fā)商雨潤置地策劃商不詳總建5.7萬㎡用地面積62畝產(chǎn)品類型2幢小高層（11層）2幢高層（18層）（13棟聯(lián)排別墅）容積率1．38開盤時(shí)間06年4月16日總戶數(shù)256銷售比例剩3套高層住宅成交均價(jià)2955.95元/㎡二手房價(jià)3500--4300元/㎡〔一〕秀水華庭戶型1戶型2戶型3〔二〕香水百合開發(fā)商雨潤置地策劃商不詳總建筑面積4．8萬容積率產(chǎn)品類型多層（1期）高層、小高層（后期）開盤時(shí)間07年5月2日總戶數(shù)376套銷售比例36%（135套）成交均價(jià)3296.33元/㎡目前均價(jià)3500元/㎡建筑總平圖戶型圖1戶型圖2戶型圖3戶型圖4戶型圖5公司專業(yè)從事投融資、房地產(chǎn)、工業(yè)園、國內(nèi)貿(mào)易、礦產(chǎn)開發(fā)等的綜合性集團(tuán)公司。是安徽省“百強(qiáng)民營企業(yè)〞，具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，被多家銀行授予AAA級(jí)企業(yè)。主要有“百蕊山莊〞、“親水華庭〞、“東方海倫堡〞、“宣城大市場〞、“宜城水岸〞、“東方城市花園〞等等,已開工和即將開發(fā)的房地產(chǎn)工程約200萬平方，其中“宜城水岸〞工程是安徽省首個(gè)“國家人居金牌試點(diǎn)〞工程，在蕪湖開發(fā)的“東方海倫堡〞工程被評(píng)為“最正確人居小區(qū)〞

二、百蕊集團(tuán)實(shí)景圖總平圖開發(fā)商百潤策劃商廣東合富（已撤場）總建筑面積約12萬㎡，1期3萬㎡容積率2.0產(chǎn)品類型高層18層開盤時(shí)間05年11月2日總戶數(shù)221套（1期）銷售比例55%（成交121套）成交均價(jià)2939.04元/㎡目前均價(jià)3200元/㎡〔一〕宜城水岸戶型1戶型2沒有不景氣,只有不爭氣◎從雨潤與百蕊兩家大企業(yè)，在安慶的遭遇可看出，在相同產(chǎn)品，相似的總價(jià)的情況下，產(chǎn)品本身，特別是戶型成了決定型因素?！虬偃镆顺撬兜漠a(chǎn)品，特別是戶型，與雨潤秀水華庭和香水百合都有一定差距?！蛄硗庠诤笃诎b與推廣上，二者也有明顯差距。銷售業(yè)績差異明顯是缺乏為奇的?！蚨叩慕?jīng)歷對(duì)寧興集團(tuán)來說，極具借鑒意義。啟示第六章：結(jié)論與建議〔一〕安慶房地產(chǎn)有足夠的開展空間。根據(jù)政府的十一五規(guī)劃中的“雙百戰(zhàn)略〞，城區(qū)人口到達(dá)100萬；城區(qū)面積100平方公里。缺口還很巨大。人口需增加27.3萬；城區(qū)面積需增加37平方公里。〔二〕對(duì)寧興集團(tuán)來說，也切實(shí)可行。安慶屬于欠興旺地區(qū)，寧興集團(tuán)的經(jīng)營理念和開發(fā)產(chǎn)品，在安慶具有比較性優(yōu)勢。一、結(jié)論〔一〕地塊建議建議首選大橋開發(fā)區(qū)地塊，其次是城北板塊。具體依照實(shí)際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。主推1036畝大橋開發(fā)區(qū)地塊?！捕钞a(chǎn)品建議◎多層與小高層適當(dāng)組合?！蜃⒅鼐坝^和會(huì)所等公共空間，以提升物業(yè)整體形象。◎力爭產(chǎn)品上有所創(chuàng)新，特別是陽臺(tái)、飄窗與露臺(tái)局部，多做規(guī)劃，多給客戶實(shí)惠。二、建議戶型面積總價(jià)區(qū)間比例2房2廳1衛(wèi)85—90㎡25—30萬40%3房2廳1衛(wèi)105—115㎡32—38萬30%3房2廳2衛(wèi)120—135㎡42—45萬25%4房2廳2衛(wèi)140—150㎡45—50萬5%均價(jià)控制3200—3500元/㎡，并按照實(shí)際情況調(diào)整?！踩硲粜团c面積建議房地產(chǎn)籌劃大全寫好策略簡報(bào)黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念營銷籌劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動(dòng)、一那么促銷廣告3.階段性廣告運(yùn)作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響〔正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風(fēng)格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說明：國際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購置決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期〔留住〕：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購置過程舉例說明：蔚藍(lán)三期〔留住〕：一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。通過這個(gè)城市證明了自己的能力，也為它奉獻(xiàn)自己的青春、激情與智慧。但這個(gè)城市的浮華與淺薄始終讓他們無法安定下來。他們在考慮是不是要長久地在這個(gè)城市呆下去。舉例說明：波托菲諾〔三期〕：一群自認(rèn)為很有風(fēng)格的有錢人。例如：學(xué)識(shí)/財(cái)富/地位/見識(shí)/穿著得體/舉止優(yōu)雅/言行得當(dāng)/藝術(shù)欣賞等等。但又對(duì)什么是真正的風(fēng)格信心缺乏，需要用最好的東西來證明自己，如名車/美女/名酒/名畫。渴望把自己塑造成風(fēng)格的標(biāo)桿。就像每年奧期卡明星，成為眾人的念效。4、競爭環(huán)境誰？他們在訴求什么？重要的時(shí)機(jī)或門檻在哪里？尋找兩至三個(gè)關(guān)鍵競爭者不描述競爭者，直接點(diǎn)出競爭者的核心舉例說明：國際公館〔競爭環(huán)境〕：波托菲諾：意大利人文的生活風(fēng)格；水榭花都：香蜜環(huán)境第一品牌；雅頌居：豪宅第一地段；競爭者在在綜合質(zhì)素上相當(dāng)之高，并在某一方面占據(jù)獨(dú)有的位置；公館無法超越，不比地段，不比環(huán)境，不比某種風(fēng)情，而是從擁有很深歷史積淀公館生活生活形態(tài)入手，新公館生活對(duì)深圳人而，竟義非凡，這是其他品牌所沒有的，浙江〔競爭環(huán)境〕：綠城：杭州杭州市場第一品牌。實(shí)力、規(guī)模、穩(wěn)健。它的品牌為人追棒，它的產(chǎn)品成為市場主流，它做什么，市場就跟著做什么。以做好產(chǎn)品及價(jià)值讓渡取閱消費(fèi)者。在整個(gè)一條鏈的開發(fā)及營銷理念上目前還沒有創(chuàng)新動(dòng)作。這正好是東海的時(shí)機(jī)。舉例說明：5、廣告前看法真實(shí)感受、精簡這就是我們所說的現(xiàn)在的狀態(tài)，即A狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；舉例說明：普瑞酒店：商務(wù)就應(yīng)該在市內(nèi)酒店舉行；便捷、毫華、有面子商務(wù)的攻利很明確，但真的好累。還讓人認(rèn)為是一個(gè)物質(zhì)主義者。6、廣告后看法變化在哪里，注意和廣告任務(wù)的關(guān)系這就是我們所說的B狀態(tài)；包括對(duì)產(chǎn)品、競爭、行業(yè)同類品牌的看法；也可是某種消費(fèi)心態(tài)、觀念。感性描述與刻畫；舉例說明：普瑞酒店：商務(wù)很輕輕松，自然。它會(huì)場改變或影響我的商務(wù)心態(tài)。給我一份愉悅的心情。這樣的地方會(huì)有更理所當(dāng)然的好結(jié)晶果。7、單一訴求點(diǎn)被輸出的信息可以把目標(biāo)從A到B它是標(biāo)題，也不是廣告語。也濁IDEA。重點(diǎn)在于讓創(chuàng)意人員清晰把握舉例說明：普瑞酒店：至高商務(wù)所在；蔚藍(lán)海岸：可以好好考慮把心和家都安定下來。浙江東海：每一步，它都在前面；棕櫚園三期：生活的每個(gè)地方都可陶醉；加州陽光：居住的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)該突破傳統(tǒng)，像加州陽光那樣；8、支持點(diǎn)單一訴求成立的理由。灑要放所有的資料，必須和單一訴求有直接關(guān)系。不一定是成品的機(jī)理，可能是某個(gè)人性的洞察。舉例說明：普瑞酒店：最高級(jí)的產(chǎn)品，最自自然的形態(tài)。蔚藍(lán)海岸：深圳讓人沒有根的感覺，蔚藍(lán)的人文風(fēng)氣。浙江東海：產(chǎn)品有創(chuàng)新的元素，建筑、管理、園林與效勞。流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程

流程編號(hào)：

流程擁有者：戰(zhàn)略開展部時(shí)間公司各部門人力資源部開始戰(zhàn)略開展部1戰(zhàn)略理解企業(yè)文化理解制定公司戰(zhàn)略競爭戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略2部門內(nèi)部戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略目標(biāo)部門內(nèi)部達(dá)成一致目標(biāo)全體員工共同分解戰(zhàn)略目標(biāo)管理體系形成部門工作方案組織實(shí)施方案培訓(xùn)、輔導(dǎo)文化認(rèn)同目標(biāo)控制？繼續(xù)實(shí)施完成方案糾偏、調(diào)整催促完成34567810911121314總經(jīng)理辦公會(huì)AB流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程

流程編號(hào)：

流程擁有者：戰(zhàn)略開展部時(shí)間各部門部人力資源部戰(zhàn)略開展部內(nèi)部考核？到達(dá)或超出目標(biāo)內(nèi)部鼓勵(lì)、表揚(yáng)落后目標(biāo)懲罰修正調(diào)整鼓勵(lì)支持整體戰(zhàn)略目標(biāo)部門考核員工考核結(jié)束15161718221920212324AB總經(jīng)理辦公會(huì)流程名稱：公司戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)施流程說明

流程編號(hào)：

流程擁有者：戰(zhàn)略開展部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關(guān)表單1.戰(zhàn)略發(fā)展部制定公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略和企業(yè)文化公司戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略、企業(yè)文化2.各部門對(duì)公司戰(zhàn)略和企業(yè)文化理解企業(yè)戰(zhàn)略、企業(yè)文化3.戰(zhàn)略發(fā)展部在公司戰(zhàn)略下形成戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)4.各部門結(jié)合戰(zhàn)略目標(biāo)和對(duì)公司戰(zhàn)略的理解在本部門進(jìn)行戰(zhàn)略宣灌戰(zhàn)略宣灌5.各部門內(nèi)部達(dá)成一致戰(zhàn)略共識(shí)6.各部門內(nèi)部全體員工分解公司戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)分解7.各個(gè)部門形成本部門的目標(biāo)管理體系目標(biāo)管理體系8.各部門形成部門工作計(jì)劃工作計(jì)劃9.人力資源部對(duì)各各部門進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)培訓(xùn)10.各部門組織實(shí)施工作計(jì)劃階段性結(jié)果11.各部門內(nèi)部自我控制目標(biāo)控制12.戰(zhàn)略發(fā)展部督促目標(biāo)完成督促控制13.各部門對(duì)偏離目標(biāo)的工作進(jìn)行糾正糾正后的方向14.各部門對(duì)方向正確的目標(biāo)繼續(xù)實(shí)施、完成完成的結(jié)果15.各部門對(duì)自身結(jié)果進(jìn)行考核考核成績流程名稱：公司戰(zhàn)略實(shí)施流程說明〔續(xù)〕

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流程擁有者：戰(zhàn)略開展部流程步驟工作內(nèi)容的簡要描述重要輸入重要輸出相關(guān)表單16.戰(zhàn)略發(fā)展部對(duì)各部門進(jìn)行考核考核結(jié)果17.人力資源部對(duì)各部門員工進(jìn)行考核考核結(jié)果‘18.各部門達(dá)到或完成計(jì)劃目標(biāo)勝利的結(jié)果19.各部門沒有達(dá)到目標(biāo)失敗的結(jié)果20.各部門對(duì)績效人進(jìn)行懲罰批評(píng)、教育21.績效人修正調(diào)整自己的工作方式和發(fā)法工作調(diào)整22.各部門的目標(biāo)支持公司的整體目標(biāo)局部目標(biāo)支持總目標(biāo)23.部門內(nèi)部對(duì)好的績效人進(jìn)行激勵(lì)精神激勵(lì)24.經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)對(duì)績效優(yōu)秀的人員進(jìn)行激勵(lì)物質(zhì)和精神激勵(lì)廣告與房地產(chǎn)籌劃專題全部資料精心整改廣告與房地產(chǎn)籌劃按類型整合更加完善的籌劃方案與營銷案例價(jià)值3800元一套價(jià)值500元一套房地產(chǎn)專題房地產(chǎn)籌劃大全寫好策略簡報(bào)黑弧廣告2003/07/27它真是個(gè)好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個(gè)概念營銷籌劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及行銷整合。廣告籌劃：圍圍繞營銷任務(wù)的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個(gè)具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引籌劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1.企業(yè)品牌核心2.工程品牌核心4.一次活動(dòng)、一那么促銷廣告3.階段性廣告運(yùn)作5.幾乎所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌1.模糊其辭2.

泛泛而談3.

不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風(fēng)格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風(fēng)。創(chuàng)作的風(fēng)格不要與企業(yè)背道而馳。前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)/工程品牌印跡是什么；一件事，一個(gè)觀點(diǎn)，一中價(jià)值觀；對(duì)這次作業(yè)有什么影響〔正面的/負(fù)面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的〕；內(nèi)容解釋：關(guān)鍵人物〔決策人、影響人〕的廣告觀念與風(fēng)格，〔不〕喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導(dǎo)；舉例說明：國際公館：一個(gè)歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊(yùn)的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成一種風(fēng)格，具有強(qiáng)烈變革意識(shí)。蔚藍(lán)三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關(guān)心、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務(wù)這個(gè)廣告的目的，必須具有針對(duì)性目的：這旨策略的原點(diǎn)與初衷；也是檢驗(yàn)作業(yè)成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一著不慎，全盤那么毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務(wù)。引起消費(fèi)者在購置決策時(shí)在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告籌劃的任務(wù)。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個(gè)豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)，它不是一個(gè)隨波逐流，而是具有領(lǐng)的觀念、意識(shí)和行動(dòng)的發(fā)燕尾服。蔚藍(lán)三期〔留住〕：引發(fā)人們是否安心并定居深圳進(jìn)行思考。公館前期：讓消費(fèi)者看到公館的價(jià)值，非豪宅所能比較。普瑞酒店：讓高級(jí)商務(wù)人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務(wù)觀念3、目標(biāo)受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。注意階段性與傳播渠道。注意人性洞察，讓他們活生生生在你面前。他們的階層、教育背景與審美情趣他們?nèi)绾蜗M(fèi)廣告，他們渴求什么東西內(nèi)容解釋：它們的語言、行為及風(fēng)格必須緊緊抓住消費(fèi)者的酋長不要把它理解為消費(fèi)者認(rèn)知到?jīng)Q策的購置過程舉例說明：蔚藍(lán)三期〔留住〕：一群高素質(zhì)高學(xué)歷、高階層、年輕公司核心層。