2023年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理章節(jié)習(xí)題與答案

第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述(一)單項(xiàng)選擇題(每題１分，每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)1．公司房地產(chǎn)資產(chǎn)管理通常屬于公司的（）,因而公司在逐漸地將其發(fā)包出去,這就為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的市場(chǎng)。A.常規(guī)業(yè)務(wù)B.特別業(yè)務(wù)C.核心業(yè)務(wù)D.非核心業(yè)務(wù)2.．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱為(）。Ａ.物業(yè)設(shè)備管理Ｂ.物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設(shè)施管理D.物業(yè)服務(wù)管理3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是以()為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。A．商業(yè)性物業(yè)B.綜合性物業(yè)C．收益性物業(yè)D.公益性物業(yè)４.（）是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資樂意進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的重要物質(zhì)載體。A.居住性物業(yè)Ｂ.綜合性物業(yè)C．公益性物業(yè)Ｄ.收益性物業(yè)5．(）具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)成有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定；但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在。A．甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓C.丙級(jí)寫字樓Ｄ．丁級(jí)寫字樓6.寫字樓分類在很大限度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷,人們很容易區(qū)別（)。A.甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓Ｂ.甲級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓Ｃ．丙級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓D.丙級(jí)寫字樓和丁級(jí)寫字樓7.區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在（)以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)成（）,由專業(yè)購(gòu)物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。Ａ．５萬m2/１00kｍB．10萬m2／2０0kmC．1５萬m2／３００kmD.2０萬ｍ２/400km8.區(qū)域購(gòu)物中心定位于（),覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類型的顧客,再輔以針對(duì)各類消費(fèi)者之需的各類專業(yè)店。A.綜合式消費(fèi)Ｂ.休閑式消費(fèi)Ｃ．家庭式消費(fèi)Ｄ.公司式消費(fèi)９．（）的建筑規(guī)模一般在3萬m2A.區(qū)域購(gòu)物中心B.市級(jí)購(gòu)物中心C.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)Ｄ.居住區(qū)商場(chǎng)１０.(）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年?duì)I業(yè)額等差異較大。A.區(qū)域購(gòu)物中心B.市級(jí)購(gòu)物中心C.特色商店Ｄ.居住區(qū)商場(chǎng)11.用于出租經(jīng)營(yíng)的居住建筑重要是(),這是經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的重要類型。A.別墅和公寓Ｂ.別墅和酒店C.旅館和招待所D.酒店和招待所12.()是指包具有許多住宅單元的建筑物,通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。A.別墅B.公寓Ｃ.旅館D.酒店13.國(guó)際上在休閑娛樂行業(yè)流行的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)模式，通常是由()負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理。A.物業(yè)管理公司B.房地產(chǎn)開發(fā)公司C．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司D.文化管理公司14．（）的設(shè)計(jì)大多采用田園式、民居式或別墅式的建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)與大自然融為一體，追求淳樸簡(jiǎn)潔、清新淡雅、就地取材。A.星級(jí)酒店B．酒店公寓C.家庭旅館D.旅游度假村15.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目的，是從（）的角度出發(fā),在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A.物業(yè)B．業(yè)主C．租戶D.市場(chǎng)１6.公司是指依法定程序設(shè)立的,由（)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。A.一個(gè)B.兩個(gè)C．三個(gè)D．四個(gè)17．物業(yè)管理公司的性質(zhì)是與()工作的性質(zhì)密切相關(guān)。A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理B．物業(yè)資產(chǎn)管理C.物業(yè)設(shè)備管理Ｄ．物業(yè)服務(wù)管理18.管理型物業(yè)管理公司是具有()物業(yè)管理能力的公司，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。Ａ.戰(zhàn)略性B.策略性C.專業(yè)性D.綜合性19.（)是具有物業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中某種專業(yè)管理能力的公司,通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式,在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效協(xié)議的基礎(chǔ)上,獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。Ａ．管理型物業(yè)管理公司Ｂ.專業(yè)型物業(yè)管理公司C．綜合型物業(yè)管理公司D.服務(wù)型物業(yè)管理公司２0.（）是同時(shí)具有物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力的公司。A．專業(yè)型物業(yè)管理公司Ｂ.管理型物業(yè)管理公司Ｃ.服務(wù)型物業(yè)管理公司Ｄ.綜合型物業(yè)管理公司21.對(duì)于(）,物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的所有內(nèi)容。A.居住物業(yè)B.工業(yè)物業(yè)C.商業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)２2.（)是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù),其重要功能是通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)（公司或事業(yè)單位)發(fā)明一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A.資產(chǎn)管理B.設(shè)施管理C.文化管理D.物業(yè)管理23.（)從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘請(qǐng)多個(gè)物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司來同時(shí)管理多宗物業(yè)。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理B.房地產(chǎn)設(shè)施管理C.房地產(chǎn)設(shè)備管理D.房地產(chǎn)物業(yè)管理2４.物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是（）。Ａ.互相制約的Ｂ.互相排斥的C.互相關(guān)聯(lián)的D.互相配合的25.投資決策重要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素()。Ａ.收益和波動(dòng)B．收益和風(fēng)險(xiǎn)Ｃ.預(yù)期收益和波動(dòng)D.預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)２6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來促使房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)目的的實(shí)現(xiàn)，事實(shí)上就是以（）的角色在工作。A．物業(yè)公司B.物業(yè)業(yè)主C．物業(yè)委托人Ｄ.物業(yè)代理人2７.我國(guó)尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn),通常按所處位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和（)等進(jìn)行分類。A．服務(wù)能力B.經(jīng)營(yíng)能力C.收益能力D.管理能力2８.從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種（）活動(dòng)，與使用者或租客的平?；顒?dòng)密切相關(guān)。A.“平常性”B.“家務(wù)性”C.“周期性”D.“專業(yè)性”２９.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱為物業(yè)資產(chǎn)管理，是以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù),重要提供(）服務(wù)。A.設(shè)備管理B.投資管理C.社區(qū)管理D.價(jià)值管理30.現(xiàn)有一寫字樓有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好但有一定的功能陳舊和自然磨損現(xiàn)象,則該寫字樓應(yīng)當(dāng)屬于（)。A．甲級(jí)寫字樓B.乙級(jí)寫字樓Ｃ.丙級(jí)寫字樓D.丁級(jí)寫字樓３1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目的，是在(）的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。A．保證物業(yè)正常使用Ｂ．實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化C.延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命D.維持物業(yè)的正常物業(yè)管理32.現(xiàn)有某物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能,公司下設(shè)若干專業(yè)分公司履行相應(yīng)職能，據(jù)此判斷該公司屬于（）。Ａ.專業(yè)型物業(yè)管理公司B．管理型物業(yè)管理公司C.投資型物業(yè)管理公司D.綜合型物業(yè)管理公司3３.物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的重要作用是()。A.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的回報(bào)目的B．在物業(yè)類型或地區(qū)分布上分散投資以減少風(fēng)險(xiǎn)C.使物業(yè)業(yè)主減少經(jīng)營(yíng)管理成本D.為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的連續(xù)收入和鈔票流３4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,通過對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),認(rèn)為某一機(jī)構(gòu)發(fā)明一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為重要功能的管理活動(dòng)是（)。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D．房地產(chǎn)組合投資管理（二）多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是指為了滿足業(yè)主的目的，綜合運(yùn)用（）的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。Ａ.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.成本管理D.房地產(chǎn)組合投資管理E.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理2．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)既涉及了以保證物業(yè)正常使用的運(yùn)營(yíng)操作管理,也涉及了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的(）、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。A．資本投資決策B.市場(chǎng)營(yíng)銷C.租賃管理D.成本控制E.可行性研究3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不是一個(gè)特定的專業(yè)領(lǐng)域，而是由（)隨著市場(chǎng)需求的變化，不斷拓展、交叉和融合的結(jié)果。Ａ.物業(yè)管理B．設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D．租賃管理Ｅ.房地產(chǎn)組合投資管理４.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè),重要涉及（)等。A.寫字樓Ｂ.零售商業(yè)物業(yè)Ｃ.出租型別墅或公寓Ｄ.工業(yè)物業(yè)E．酒店和休閑娛樂設(shè)施5.寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑,涉及（)三種類型。A.公司自用寫字樓B.商鋪C.出租寫字樓D.自用出租復(fù)合型寫字樓6.零售商業(yè)物業(yè)重要依據(jù)其(）三個(gè)方面進(jìn)行分類。A.建筑規(guī)模B．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍C.產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)D.經(jīng)營(yíng)范圍E.經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)7．中國(guó)人的別墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有很大的不同,通常把（)等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅。A.獨(dú)立式住宅B.聯(lián)排住宅C.多層住宅D．低容積率住宅E．低密度復(fù)合住宅8.公寓是指包具有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型涉及()。Ａ.復(fù)式公寓Ｂ.花園公寓C.酒店公寓Ｄ.單間公寓E.洋房公寓9.工業(yè)物業(yè)是指為人類生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間的物業(yè)，涉及（）等。用于出租經(jīng)營(yíng)的工業(yè)物業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。A．工業(yè)廠房B.倉(cāng)儲(chǔ)用房C.生產(chǎn)車間D.高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房Ｅ．研究與發(fā)展用房1０.酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會(huì)議、旅游、休閑、康體娛樂活動(dòng)提供入住空間的建筑,涉及（)等。A.酒店B.休閑度假中心C．康體中心D.賽馬場(chǎng)Ｅ.高爾夫球場(chǎng)11.雖然酒店和休閑娛樂設(shè)施同屬于一個(gè)大類，但在軟硬件設(shè)立和運(yùn)營(yíng)管理模式方面各有特色。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別重要表現(xiàn)在(）。Ａ.服務(wù)對(duì)象不同B．經(jīng)營(yíng)方式不同Ｃ.地理位置不同D．服務(wù)內(nèi)容不同Ｅ．建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同1２.物業(yè)管理公司以公司的形式存在。作為公司,一般應(yīng)具有以下（）特性。Ａ.依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)Ｂ.由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)C.以營(yíng)利為目的Ｄ.具有法人資格Ｅ.是經(jīng)濟(jì)組織13.現(xiàn)代物業(yè)管理公司完全按照(）的機(jī)制來運(yùn)作,靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取得賺錢。A.自主經(jīng)營(yíng)B.自負(fù)盈虧C.自我約束Ｄ．自我發(fā)展E．自我管理14.物業(yè)管理公司可以劃分為（）。A．服務(wù)型B．管理型C.專業(yè)型Ｄ.綜合型E.專項(xiàng)型１5.管理型物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)在于()、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。Ａ.鈔票流管理B.預(yù)算與成本管理C．物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理D．專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理Ｅ.物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃16．物業(yè)管理公司的管理從層次上又可以分為（）三個(gè)層次。A.公司管理B.現(xiàn)場(chǎng)管理C．現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)D.項(xiàng)目管理E.戰(zhàn)略管理1７．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān),通常將其分為以下哪幾個(gè)層次()。A.物業(yè)管理Ｂ.設(shè)施管理Ｃ.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)品牌管理E.房地產(chǎn)組合投資管理１8.設(shè)施管理的對(duì)象,重要是()等物業(yè)，服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)公司或機(jī)構(gòu)。Ａ.高新技術(shù)公司用房Ｂ.醫(yī)院C.科研教學(xué)設(shè)施D.大型公共文體設(shè)施E．政府和公司辦公樓19.房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊，涉及()以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。A.理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目的Ｂ.評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)C．審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)D.保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃E.以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目的來管理資產(chǎn)２0.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容涉及(）。A．?dāng)M定戰(zhàn)略B．?dāng)M定標(biāo)準(zhǔn)Ｃ.構(gòu)建信息基礎(chǔ)Ｄ．決策分析E.進(jìn)行資產(chǎn)組合２1.支出的分派、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面,它完畢的質(zhì)量好壞很也許會(huì)對(duì)物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益和資本價(jià)值產(chǎn)生影響。支出的幾個(gè)重要方面涉及(）、工作成本和地方性稅收。A.平常管理費(fèi)用B.計(jì)提維修準(zhǔn)備金C.設(shè)施維護(hù)費(fèi)用D．保險(xiǎn)費(fèi)Ｅ.法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用２2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容涉及(）。A.鈔票流和成本管理B.平常維修和維護(hù)Ｃ．未來維修和維護(hù)D.設(shè)施設(shè)備管理Ｅ．物業(yè)保險(xiǎn)管理2３.房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過以下()基本途徑發(fā)明出來的。A.在極好的條件下購(gòu)買物業(yè)B．在持有期間以鈔票流量的現(xiàn)值最大化為目的來經(jīng)營(yíng)物業(yè)C.在持有期間以現(xiàn)值最大化為目的來經(jīng)營(yíng)物業(yè)D．在合適的時(shí)推銷出物業(yè)E.在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)24.區(qū)域購(gòu)物中心是指規(guī)模巨大,集(）等于一體，涉及百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。A.旅游Ｂ．購(gòu)物Ｃ.休閑D.娛樂E.飲食25.資產(chǎn)投資者需要結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的跟蹤、分析判斷，擬定不同市場(chǎng)條件下的投資標(biāo)準(zhǔn)。這些投資標(biāo)準(zhǔn)涉及()。A.鈔票流B.租金波動(dòng)Ｃ.基于市場(chǎng)交易的收益變化D.凈現(xiàn)值E.收益率26．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、征詢服務(wù)的公司一般都有（）。A.管理型物業(yè)管理公司B.專業(yè)型物業(yè)管理公司C．投資型物業(yè)管理公司D.綜合型物業(yè)管理公司E．所有物業(yè)管理公司２7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理重要職責(zé)的是()等。A.物業(yè)維護(hù)及安全管理B.保持與租戶的聯(lián)系并收租C.控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄D.綜合型物業(yè)管理公司Ｅ.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃28.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于組合投資管理重要職責(zé)的有（)等。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)Ｃ.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用D.綜合型物業(yè)管理公司E.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃2９．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說法中對(duì)的的有(）。A．服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付B.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付C.涉及供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施D.計(jì)算時(shí)不考慮會(huì)計(jì)服務(wù)成本E.涉及針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修【參考答案】（一)單項(xiàng)選擇題１.Ｄ2．B3.C4.D５.B6．Ｂ7．Ｂ8．C9.Ｂ１0．Ｃ1１.A12．Ｂ13.C1４.Ｄ1５.Ｂ16.B17．A１8．B1９.B2０.Ｄ21．A２２.B２3.A24.C２5.D2６.B27．C28.Ｂ29．C3０.B31.B3２.D33.D34．B（二）多項(xiàng)選擇題1.ABDE2.AＢCD３．ABCE4.ＡＢCDE5．ＡＣＤ6.AＢE7.ABE8.AＢＤ9.AＢＤE10.AＢCＤE１1.ACDE12.ABＣDE1３.ABＣD1４.ＢCD15.ＡＢCDE16．ABＣ1７.ABCＥ1８.ABCＤＥ19．ABCDE20.ABCDＥ２1．BCDE22.AＢCDE23.ＡＢＣ24.BCDE２5.ＡBＣ26.ＡD27.ＡBCＤ２8.ABC29.ＢCＥ第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇(一）單項(xiàng)選擇題(每題1分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)1．房地產(chǎn)投資是指以獲得（）的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。A.未來B.現(xiàn)期C.長(zhǎng)期D.過去2.房地產(chǎn)投資的形式可以分為（)。Ａ．實(shí)物投資和貨幣投資Ｂ．個(gè)人投資和公司投資C.直接投資和間接投資D.開發(fā)投資和間接投資３.(）是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程,參與有關(guān)管理工作。Ａ.直接投資Ｂ.間接投資Ｃ．開發(fā)投資D.置業(yè)投資4.間接投資重要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的()的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。A.貨幣市場(chǎng)B.證券市場(chǎng)Ｃ．資本市場(chǎng)D.交易市場(chǎng)5.房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從（)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)。A．征用土地B.囤積土地C.開發(fā)土地D.購(gòu)置土地6.房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于(），它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供應(yīng)。Ａ.長(zhǎng)期投資Ｂ.短期投資C.常規(guī)投資D.特殊投資7．以下關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的說法中,不對(duì)的的是()。A.房地產(chǎn)投資信托基金是購(gòu)買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司Ｂ．投資者可以直接把資金投入到房地產(chǎn)公司中C.收入鈔票流的重要部分將分派給作為投資者的股東D.自身僅起到一個(gè)投資代理的作用８．住房抵押貸款證券化興起于（)，通過30數(shù)年的發(fā)展，已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。A．20世紀(jì)40年代B.２０世紀(jì)５０年代C．20世紀(jì)60年代D．２0世紀(jì)70年代９．住房抵押貸款證券化是指把(）所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)成籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.金融機(jī)構(gòu)B.證券機(jī)構(gòu)Ｃ.信托機(jī)構(gòu)D.中介機(jī)構(gòu)10.所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周邊環(huán)境而單獨(dú)存在,體現(xiàn)的是房地產(chǎn)投資特性的()。Ａ．不可移動(dòng)性B．政策影響性Ｃ.適應(yīng)性D.各異性1１．由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,投資者在進(jìn)行投資決策時(shí),對(duì)未來的地區(qū)環(huán)境的也許變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對(duì)（）的了解和分析,就可以做到對(duì)的并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。Ａ．城市經(jīng)濟(jì)Ｂ.城市發(fā)展Ｃ.城市規(guī)劃D.城市地理1２．房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益(）其運(yùn)營(yíng)成本,即凈收益大于零的連續(xù)時(shí)間A.小于B.大于C.不小于D.不大于13.以下關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法中,不對(duì)的的是(）。A.房地產(chǎn)自然壽命從地上建筑物開工建設(shè)開始算起B(yǎng).房地產(chǎn)自身并不能產(chǎn)生收益C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響Ｄ.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不也許有兩宗完全相同的房地產(chǎn)1４.一般而言,工業(yè)物業(yè)比商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)性差重要是由于所相應(yīng)物業(yè)的（）所決定的。A.固定性B.各異性Ｃ．適應(yīng)性D.專業(yè)性1５．由于受區(qū)位和周邊環(huán)境的影響，土地不也許完全相同;兩棟建筑物也不也許完全同樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，這描述的是房地產(chǎn)的(）。Ａ.專業(yè)管理依賴性Ｂ．互相影響性C.適應(yīng)性D.各異性１６.以下不屬于房地產(chǎn)投資之弊的描述是(）。A.投資數(shù)額巨大B.投資回收期較長(zhǎng)Ｃ.土地資源稀缺D．需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)17.當(dāng)實(shí)際收益超過預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增長(zhǎng)收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí),就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增長(zhǎng)的部分,通常被稱為()。Ａ.風(fēng)險(xiǎn)收入Ｂ．風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬C．風(fēng)險(xiǎn)損失D.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期18．房地產(chǎn)投資需要估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、會(huì)計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù),以保證置業(yè)投資總體收益的最大化,反映的是房地產(chǎn)投資的（)。Ａ.專業(yè)性B.市場(chǎng)性C.適應(yīng)性D.各異性19.從會(huì)計(jì)的角度來說,建筑物隨著其年齡的增長(zhǎng)，每年的收益能力都在下降,所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要（)。A.長(zhǎng)得多Ｂ.短得多C.差不多D.相等２0.由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說房地產(chǎn)投資具有（)。A.保值性Ｂ．增值性C.貶值性Ｄ.賺錢性２1．以下關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的描述中,屬于置業(yè)投資者可以容忍較低的投資回報(bào)率的因素是（)。A.相對(duì)較高的收益水平Ｂ.可以得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D.能抵消通貨膨脹的影響2２.通常情況下,人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的(）和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的(）。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)B．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)Ｃ.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)D.個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)23.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)又稱為()，是指投資完畢后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力減少給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。A.物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.貨幣風(fēng)險(xiǎn)C．經(jīng)濟(jì)力風(fēng)險(xiǎn)D.購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)24.從總體上來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，也就是說本地市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要()。Ａ.大得多B．小得多C.差不多D．無法判斷２5.房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)()為基礎(chǔ)，通過密切關(guān)注本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析結(jié)果，來減少市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。A．過去收益估計(jì)Ｂ.現(xiàn)在收益估計(jì)C.未來收益估計(jì)Ｄ.長(zhǎng)期收益估計(jì)26.一般來說,房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為()四個(gè)階段。A.蕭條、危機(jī)與衰退、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮Ｂ.危機(jī)與衰退、蕭條、復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮C.復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條Ｄ.復(fù)蘇與發(fā)展、蕭條、危機(jī)與衰退、繁榮2７.以下關(guān)于變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的描述對(duì)的的是（)。Ａ.是指急于將商品兌換為鈔票時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)B．是指急于將鈔票兌換為商品時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)C．是指急于將商品兌換為鈔票時(shí)由于升價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)D.是指急于將商品兌換為鈔票時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)28.利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響,以下有關(guān)闡述不對(duì)的的是（)。A.會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損B.會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù)量C.會(huì)加大投資者的債務(wù)承擔(dān)D.會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減?。玻?或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶爾發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。防范該風(fēng)險(xiǎn)的最佳辦法是(）。A.將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司B．出售所投資的物業(yè)C.加強(qiáng)物業(yè)管理工作Ｄ．多買幾份財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)30.比較風(fēng)險(xiǎn)又稱為(）,是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)也許收益的風(fēng)險(xiǎn)。A.成本風(fēng)險(xiǎn)B.機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)Ｃ.成本機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)Ｄ.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)31.持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一股說來，投資項(xiàng)目的生命周期越長(zhǎng),也許碰到的影響項(xiàng)目收益的不擬定性因素就（)。A.越少B.越多C.差不多Ｄ.不變3２.商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：重要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。重要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的(）都來自該區(qū)域。Ａ.30%~４５%B.4０％～55%C.５0％～6５%Ｄ.60％～７5％33.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說法中,不對(duì)的的是（)。A.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重要以非收益性物業(yè)為管理對(duì)象B.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理重要以業(yè)主或投資者為服務(wù)對(duì)象C．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)策略性價(jià)值管理D．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定物業(yè)管理師具有房地產(chǎn)投資知識(shí)以及選擇投資區(qū)位的能力3４．下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不對(duì)的的是（)。A.在直接投資中,投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)與購(gòu)買過程B.直接投資分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向物業(yè)的置業(yè)投資C．不管是直接投資還是間接投資，投資者都需要參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押支持證券均屬于間接投資３5．某人購(gòu)買市場(chǎng)上的別墅用于自住的行為,屬于以下哪一種投資行為（）。Ａ.房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資B．房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資Ｃ.房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資Ｄ.房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資（二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或２個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選,所選每個(gè)選項(xiàng)０．5分)1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的重要目的,是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得(）。A.作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)B.較高的收益Ｃ.資本增值D.減少其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)E．抵抑通貨膨脹的影響2.開發(fā)投資者重要是賺取開發(fā)利潤(rùn),其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā),希望獲得（)四個(gè)方向的利益。Ａ.收益B.保值C.增值D.資信E．消費(fèi)3．房地產(chǎn)間接投資的具體形式涉及()。A．購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)公司的債券B．購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票C．購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托的股份Ｄ.購(gòu)買收益性良好的國(guó)庫(kù)券E.購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券4．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于（）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。A.出售B．出租C．經(jīng)營(yíng)D.空置E.閑置5．下列說法中,對(duì)的的是(）。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資Ｂ.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象只能是開發(fā)商新竣工的商品房Ｃ.房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的分為自用和投資兩種D.房地產(chǎn)直接投資即是指房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)置業(yè)投資對(duì)象也可以是舊有物業(yè)６.投資者將資金投入REIＴｓ有很多優(yōu)點(diǎn),涉及（)。A.收益相對(duì)穩(wěn)定B．收益相對(duì)較高C.投資的流動(dòng)性較好D.投資收益重要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入E.RＥITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易7.按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司可以分為（）三種形式。A．負(fù)債型B．權(quán)益型Ｃ.抵押型D．資產(chǎn)型E．混合型8.以下屬于房地產(chǎn)投資特性的是（）。Ａ.位置固定性B．適應(yīng)性Ｃ.各異性D．政策影響性Ｅ.互相影響性9.房地產(chǎn)的位置固定性或不可移動(dòng)性,規(guī)定房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)(）都具有吸引力,才干最終獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。Ａ.開發(fā)商B.置業(yè)投資者C.政府D.租戶E.中介10.房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為（)。Ａ．發(fā)展壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.經(jīng)營(yíng)壽命D.自然壽命E．折舊壽命11.國(guó)外的研究表白,房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般情況下，下列說法對(duì)的的有（）。A.公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年Ｂ.工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是４5年C.銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年D.倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年E．鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是３０年1２.以下能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值的是（）。A.政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資B.居住區(qū)旁新建加油站C.城市快速軌道交通線的建設(shè)D.城市景觀改造工程E.大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)行13.以下屬于房地產(chǎn)投資之利的是()。A.相對(duì)較高的收益水平Ｂ.可以得到稅收方面的好處C.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持D.能抵消通貨膨脹的影響E.提高投資者的資信等級(jí)14.以下有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和不擬定性的描述中，對(duì)的的有(）。A.風(fēng)險(xiǎn)和不擬定性有顯著的區(qū)別Ｂ.風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和也許性C.變動(dòng)經(jīng)?？梢杂脴?biāo)準(zhǔn)方差來表達(dá)D.標(biāo)準(zhǔn)方差越大,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小E.不擬定性的大小可以量化15.政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國(guó)政府均對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，通常涉及（）的政策。A.消費(fèi)者保護(hù)B.住房改革C.金融D.土地供應(yīng)E.財(cái)政稅收１６.專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在()等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。Ａ.獲取土地使用權(quán)B.規(guī)劃設(shè)計(jì)Ｃ.工程管理D.市場(chǎng)營(yíng)銷E.項(xiàng)目融資1７.房地產(chǎn)投資一方面面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制,以下屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（)。Ａ.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)Ｄ.政策風(fēng)險(xiǎn)E.利率風(fēng)險(xiǎn)1８.政府對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的()等,均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響,從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。Ａ．土地供應(yīng)政策B.地價(jià)政策C.稅費(fèi)政策D.住房政策E.環(huán)境保護(hù)政策１9.政治風(fēng)險(xiǎn)重要由（）等因素導(dǎo)致,政治風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生,不僅會(huì)直接給建筑物導(dǎo)致?lián)p害，并且會(huì)引起一系列其他風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。A.政變或戰(zhàn)爭(zhēng)Ｂ.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控C．外來侵Ｄ．罷工E.騷亂２0.在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中,非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)涉及(）。A.收益鈔票流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)２1．風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響涉及()。A．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小擬定相應(yīng)的投資量的大小B．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小擬定相應(yīng)的投資收益水平Ｃ.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向D．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)E.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資金額2２.以下關(guān)于狹義的區(qū)位的理解對(duì)的的是()。A.指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置Ｂ.涉及宏觀位置和中觀、微觀位置C.涉及經(jīng)濟(jì)地理位置和自然地理位置D.某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)一無二的E.可以從圖上或現(xiàn)場(chǎng)找到該宗地23.對(duì)于房地產(chǎn)投資區(qū)位的廣義理解,除了其地理位置外，往往還應(yīng)涉及()。某具體區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境,決定了。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)涉及在。A.該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景B.該區(qū)位附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特性C．該區(qū)位在地圖上的具體位置Ｄ.該區(qū)位的自然地理位置E．該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系2４．居住物業(yè)項(xiàng)目的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的重要因素涉及()。A.環(huán)境因素B.易接近性C.居民人口與收入D.市政公用和公建配套設(shè)施完備的限度Ｅ.公共交通便捷限度25.以下不屬于影響寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素的是（）。A.環(huán)境因素B.與其他商業(yè)設(shè)施接近的限度C.易接近性D．周邊土地運(yùn)用情況和環(huán)境E．公建配套設(shè)施完備的限度2６.零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大限度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域分析涉及()。A.市政配套完善限度B.也許的顧客流量C．消費(fèi)者行為D.喜好和偏愛Ｅ.購(gòu)買能力分析27.居住項(xiàng)目的市場(chǎng)前景受附近地區(qū)(）、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。A.人口數(shù)量Ｂ.家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)Ｃ.周邊土地運(yùn)用情況D.家庭收入水平Ｅ．人口流動(dòng)性28.房地產(chǎn)投資中，工業(yè)項(xiàng)目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素涉及()。A.本地提供重要原材料的也許性B.交通運(yùn)送是否足夠方便C.技術(shù)人才和勞動(dòng)力供應(yīng)的也許性D.控制環(huán)境污染的政策E.水、電等資源供應(yīng)的充足限度2９.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的目的重要有()。A.保證投資者財(cái)富得到使用B.獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)Ｃ.獲得較高的收益和資本增值D.減少投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)３0.下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資行為的有()。A.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)公司的債券B.購(gòu)買房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手房C.購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票Ｄ．購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券E購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券【參考答案】(一）單項(xiàng)選擇題１.Ａ2.C3．A４.B５．D6.B7.B8.Ｄ９.A1０．A11.C１2.B１3.A１4．C15.D1６.C17．B18.A1９.Ｂ20．B21.D2２.A23.D2４.Ａ25.C26.Ｃ２7.D28.B29.C３０.D31.B32.D33.A３4．C35.B(二)多項(xiàng)選擇題１.ABCDＥ2.ABCＥ3.AＢCE4.ＢＣ５.ACE6.ＡＤE７．BCＥ８.ABCDE９.ABD10．BＤ11．AＢＣＤ12．ACDE１3．ABCDE14.AＢC1５.BCDE1６.ＡＢCＤE１7.ＡBCDE18．AＢCDE1９.ACDE2０．ABCDE21.BCＤ22.AＢDE23.AＢE2４.AＣDＥ２5．AＥ２6BCDE27.ABDE２8.ABCDE2９.BCDE30.AＣDE第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)(一）單項(xiàng)選擇題(每題１分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)1．在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定期期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做()。A．鈔票流入B.鈔票流出Ｃ..貨幣流量D.鈔票流量2.為了與期末慣例法保持一致,在把資金的流動(dòng)情況繪成鈔票流量圖時(shí),都把初始投資Ｐ作為上一周期期末，即第(）期期末發(fā)生的。A．.0B．1C．.2D.3.某一計(jì)息周期內(nèi)的凈鈔票流量，是指該時(shí)段內(nèi)鈔票流量的（)。A.．算數(shù)和B..代數(shù)和C.對(duì)數(shù)和D.平方和4.以下關(guān)于潛在毛租金收入的描述中，錯(cuò)誤的是（)。A．物業(yè)可以獲取的最大租金收入Ｂ.等于物業(yè)內(nèi)所有可出租面積與最也許的租金水平的乘積C.潛在毛租金收入代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入D.可以改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化5.物業(yè)中設(shè)立的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入,又稱為()。Ａ.特別收入B.經(jīng)營(yíng)收入C.計(jì)劃內(nèi)收入D．計(jì)劃外收入６.一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入列入以下哪個(gè)收入項(xiàng)目中()。A.拖欠收入項(xiàng)目Ｂ．其他收入項(xiàng)目C.收租損失項(xiàng)目D.租金收入項(xiàng)目７.以下房屋出租有效毛收入的公式中，對(duì)的的是()。Ａ.有效毛收入=毛租金收入一收租損失+其他收入Ｂ.有效毛收入＝毛租金收入一空置和收租損失＋其他收入C.有效毛收入=潛在毛租金收入一收租損失+其他收入Ｄ．有效毛收入=潛在毛租金收入一空置和收租損失＋其他收入８.以下關(guān)于房屋出租凈運(yùn)營(yíng)收益的描述中,錯(cuò)誤的是（)。A.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.凈運(yùn)營(yíng)收益=潛在毛收入—管理費(fèi)用C．凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用Ｄ.凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入—管理費(fèi)用9.以下對(duì)于物業(yè)更新改造準(zhǔn)備金的描述中，錯(cuò)誤的是（)。Ａ.可以取值有效毛租金收入或年凈運(yùn)營(yíng)收益的一個(gè)比例B.天天更換的洗手間用紙費(fèi)用的支付C．可以根據(jù)物業(yè)大、中修計(jì)劃事先做出預(yù)算D．根據(jù)市場(chǎng)需求的變化改變室內(nèi)空間布局的支付10.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中將住宅物業(yè)住宅社區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的準(zhǔn)備金稱作（）。A.大項(xiàng)維修資金Ｂ.大項(xiàng)維修費(fèi)用C．專項(xiàng)維修資金D.專項(xiàng)維修費(fèi)用１1.城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的(）。A.５％和1％B.６％和2%Ｃ.7%和3％D.８％和４%12.房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程的“兩稅一費(fèi)”是指()。A．公司所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加Ｂ.公司所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)Ｃ.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)D.營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加13.營(yíng)業(yè)稅是從應(yīng)納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為()。A.5％B.6％C.7％Ｄ.8％１4．以下關(guān)于城鄉(xiāng)土地使用稅和房產(chǎn)稅的表述中,錯(cuò)誤的是(）。A.房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收Ｂ.城鄉(xiāng)土地使用稅依照土地等級(jí)、用途按占用面積征收Ｃ.房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅D.城鄉(xiāng)土地使用稅和房產(chǎn)稅在公司所得稅后列支15.公司所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資公司,按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)投資公司所得稅稅率一般為（)。A．31%Ｂ.32%C.33％D.34％１6.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值,而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為（）。A.資本的時(shí)點(diǎn)價(jià)值B．資本的時(shí)間價(jià)值Ｃ.資金的時(shí)點(diǎn)價(jià)值D.資金的時(shí)間價(jià)值17.個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是（)。A.犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的消費(fèi)B．犧牲即期投資是為了能在將來得到更多的投資C.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的投資Ｄ.犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)18.在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中,對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法（）。A.相同Ｂ．不同Ｃ.差不多Ｄ.不知道19.客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí),不僅要考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆鈔票流量發(fā)生的()。A.時(shí)間B.地點(diǎn)C.頻率D.速度2０．利率是在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金)之比,一般以()。表達(dá)A．小數(shù)Ｂ.整數(shù)Ｃ．分?jǐn)?shù)Ｄ.百分?jǐn)?shù)２1.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按（)計(jì)息的。A.單利B.復(fù)利C.單利和復(fù)利D．單利或復(fù)利22.某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5％，通常稱為“年利率6％，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6％稱為()。Ａ.實(shí)際利率Ｂ.表面利率C.名義利率D.票面利率23.當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系是(）。A.大于Ｂ.小于C.相等D.不一定24．年利率為1２％，存款額為1000元，期限為一年,分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息,則一年后的本利和分別為（）。A．11２0、1125.51、1１26.８3B．1120、１126.8３、１125.51Ｃ.1１2６.83、1125．５1、１120D.1１26.83、11２0、1125．51２5.在復(fù)利計(jì)算公式中，常用的符號(hào)涉及P、F、A．、G、S、n和ｉ等，其中G表達(dá)（)。A.每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值Ｂ.每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值Ｃ.連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額D.每個(gè)計(jì)息周期的利率2６．以下關(guān)于復(fù)利計(jì)算公式中系數(shù)的表述中,錯(cuò)誤的是（）。Ａ.(1+ｉ)n稱為“等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)”B．［i(1+i)n/(1+ｉ)n—１]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”C.［ｉ(1+i)n/(1+i)n—１]稱為“一次支付終值系數(shù)”Ｄ.[ｉ/(1+i)n—1］稱為“等額序列支付終值系數(shù)”27.已知某筆貸款的年利率為15%,借貸雙方約定按季度計(jì)息,則該筆貸款的實(shí)際利率是（)。A.15.87%B.16.8７%C.17.87％D.１8.8７％28．某投資者向銀行貸款200萬元,期限為3年,年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為按季度付息、到期后一次償還本金,假如計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是()萬元。A.50.65Ｂ.51．6５Ｃ.５2．6５Ｄ.29.某寫字樓投資項(xiàng)目在4０年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為20萬元，折現(xiàn)率為10%，則該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為(）。A．195.58B.16５.58C.２95.５8３0.已知某出租公寓的年有效毛租金收入為１000萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為300萬元，假如租金收人和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為8％，則該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為(）萬元。A.1１007.57Ｂ.1１070.5７C.１1700.57Ｄ.31．設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗，分為（)。A.有形磨損和物質(zhì)磨損B．有形磨損和無形磨損C.精神磨損和無形磨損Ｄ.外形磨損和無形磨損３2.要維持公司再生產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng),必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是（)。A.修理B.更換C.現(xiàn)代化技術(shù)改革D.現(xiàn)代化技術(shù)改造33.對(duì)設(shè)備有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是()。A.維修設(shè)備Ｂ.更換設(shè)備Ｃ.技術(shù)研發(fā)D．技術(shù)改造3４.設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法中,考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響時(shí),需要將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上,該時(shí)間點(diǎn)通常為(）。A.設(shè)備報(bào)廢的時(shí)間B.設(shè)備使用的時(shí)間C．設(shè)備使用費(fèi)用支出最小的時(shí)間D．初始購(gòu)置設(shè)備費(fèi)用支出的時(shí)間3５.()，能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果,合用于具體可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。A.靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)Ｂ.動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)Ｃ.初步評(píng)價(jià)指標(biāo)D.具體評(píng)價(jià)指標(biāo)36清償能力指標(biāo)，是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外，為項(xiàng)目提供融資的（），更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。A.中介機(jī)構(gòu)B.證券機(jī)構(gòu)C．金融機(jī)構(gòu)D.政府機(jī)構(gòu)37財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈鈔票流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,常表達(dá)為（）。A.ＮPYB.NPＶC.MPYD.MPV38基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所規(guī)定的(）投資回報(bào)率。A.最低B．最高Ｃ.平均D.一般3９假如NPＶ（)0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)成或超過了基準(zhǔn)收益率的規(guī)定，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。A.大于Ｂ.小于C.小于等于D．大于等于40財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈鈔票流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目（)的基本指標(biāo)。A.安全性B．風(fēng)險(xiǎn)性Ｃ.賺錢性D.周期性４1某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為80萬元,其中6０萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用鈔票支付。假如該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈鈔票流量為5.6萬元,則該項(xiàng)投資的稅前鈔票回報(bào)率為(）。Ａ.18%B．1９%C.28%D.29%42、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中,屬于流動(dòng)資金投入的投資行為是（)。A.購(gòu)買物業(yè)B．購(gòu)買電梯C．購(gòu)買中央空調(diào)D.購(gòu)買備用路燈43、下列房地產(chǎn)置業(yè)投資行為中，屬于購(gòu)置投資行為的是（)。A.支付工資B.購(gòu)置電梯Ｃ.支付清潔費(fèi)用D．購(gòu)置備用路燈44、甲公司擬存一筆資金以備3年后使用。假定銀行3年存款的年利率為5﹪，而甲３年后需要的資金總額為34５00元，則在復(fù)利計(jì)息的情況下,甲公司目前需要存入的資金約為（）。A.3000０元Ｂ.２９8０3元C.328５7元D.3１500元45、一項(xiàng)6年后付款８00元的購(gòu)貨，當(dāng)銀行利率為1０﹪時(shí)，假如按照復(fù)利計(jì)息,相稱于第一年初一次鈔票支付的購(gòu)價(jià)為()。A.4５1.6元B.80０元C.５00元D.480元46、某公司按照12﹪的年利率取得貸款2０２３00元,規(guī)定在５年內(nèi)每年末等額償還,則每年的償還金額為（)。A.４00００元B．５2023元Ｃ.554８2元D.64００0元47、年初李軍存入一筆資金,在存滿3年后每年年末取出１５０0元,這筆款項(xiàng)于第8年末取完。若銀行的存款利率為8,則李軍應(yīng)在最初一次性存入（)。A.5５05元Ｂ．8620元C．3８66元D.75０0元４8、下列關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的說法中，不對(duì)的的是()。Ａ.經(jīng)濟(jì)壽命是由有形磨損和無形磨損共同決定的B.設(shè)備更新需要同時(shí)考慮以前和未來的鈔票流量C.設(shè)備更新只比較設(shè)備的費(fèi)用Ｄ．設(shè)備更新以費(fèi)用年值法為主４9、下列磨損中，屬于無形磨損的是（）。A.居民搬家時(shí),公共排水管道被家具撞壞B．電梯生銹腐蝕Ｃ．玻璃幕墻被冰雹砸壞D.新型的集中空調(diào)出現(xiàn),使得現(xiàn)有的集中空調(diào)將不久被替換５0、下列賺錢能力指標(biāo)中,屬于靜態(tài)指標(biāo)的是（)。Ａ.借款償還期Ｂ.投資回報(bào)率C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率D.資產(chǎn)負(fù)債率51、下列賺錢能力指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)的是（)。A.借款償還期Ｂ.投資回報(bào)率C.償債備付率Ｄ．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值５2.將一筆資金按年利率6%存入銀行要在5年后復(fù)本利和為100萬元,則現(xiàn)應(yīng)存款（)萬元。Ｂ．74.73Ｃ.76.９25３.某人擬購(gòu)買一套住宅供出租用，預(yù)計(jì)每年平均可獲得凈利2萬元,該住宅使用年限尚有2023,資本利率為10%，則購(gòu)買此住宅時(shí)，投資額最高為（)萬元。Ａ.16.0４B.16.40Ｃ54.運(yùn)用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)。該投資項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可取的條件是(）。Ａ.ＮPV>0Ｂ.NPV<0C.NPＶ＝055．用內(nèi)部收益率評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理的標(biāo)準(zhǔn)是()。A.內(nèi)部收益率≥0B.內(nèi)部收益率＜０C．內(nèi)部收益率≥折現(xiàn)率Ｄ．內(nèi)部收益率<折現(xiàn)率56.某開發(fā)項(xiàng)目各年凈鈔票流量如下表所示，其靜態(tài)回收期為()年。單位：萬元年份012３４5鈔票流入03０0３00３00300鈔票流出５０050505０5050A.4．0Ｂ.3.5C．3.2.57.某項(xiàng)目的總投資為1２00萬元,其年收入為1950萬元，年稅費(fèi)及附加為4１0萬元,年總成本費(fèi)用為1３00萬元。則該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為(）。Ａ.20％．Ｂ.40%C．5４%D.63％（二)多項(xiàng)選擇題(每題2分。每題中的備選項(xiàng)中。有2個(gè)或２個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選，本題不得分；少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)1、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說,鈔票流入通常涉及（)等。A．銷售收入B．出租收入C.廣告收入D.利息收入E貸款本金收入2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說,鈔票流出通常涉及()等。A.土地費(fèi)用B.建造費(fèi)用C.還本付息Ｄ.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用Ｅ稅金３、以下有關(guān)鈔票流量圖的描述中,對(duì)的的是(）。A.是反映投資項(xiàng)目在一定期期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式B．以橫軸為時(shí)間軸C．相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的鈔票流量D.箭頭向上表達(dá)正鈔票流量E箭頭向下表達(dá)正鈔票流量4、房地產(chǎn)置業(yè)投資，涉及房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分,其中流動(dòng)資金是指投資者在物業(yè)開始出租經(jīng)營(yíng)前有限墊付、在出租經(jīng)營(yíng)后用于購(gòu)買()和其他費(fèi)用的周轉(zhuǎn)資金。Ａ．房地產(chǎn)B．燃料動(dòng)力C．備品備件Ｄ．支付工資Ｅ原材料5、以下屬于導(dǎo)致潛在毛租金收入的減少的因素的是(）。A.物業(yè)維修費(fèi)用增長(zhǎng)Ｂ．空置的面積不能產(chǎn)生租金收入C.物業(yè)管理費(fèi)用增長(zhǎng)Ｄ.租出的面積沒有收到租金E房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣6、收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，涉及（)等都屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。A.人員工資及辦公費(fèi)用Ｂ.保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本C.為租客提供服務(wù)的費(fèi)用D.保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅Ｅ使用稅和法律費(fèi)用7、以下關(guān)于準(zhǔn)備金的表述中，對(duì)的的是（）。A.準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng)．是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費(fèi)用的資金C.準(zhǔn)備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中的常規(guī)性支出D．假如這部分資金來自物業(yè)的收益,就應(yīng)當(dāng)從物業(yè)鈔票流中扣除E準(zhǔn)備金常用于房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新８、以下關(guān)于專項(xiàng)維修資金的描述中,錯(cuò)誤的是(）。Ａ.由業(yè)主在初始購(gòu)置物業(yè)時(shí)按購(gòu)買價(jià)格的一定比例繳納B.該專項(xiàng)維修資金屬物業(yè)管理公司所有C.專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修租更新、改造D.由城市物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理E由社區(qū)物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理９、我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中公司納稅的重要稅種有()。A.經(jīng)營(yíng)稅金及附加B．城鄉(xiāng)土地使用稅Ｃ.房產(chǎn)稅D.印花稅Ｅ公司所得稅1０、以下關(guān)于收益性物業(yè)的鈔票流的公式，對(duì)的的是(）。A.稅前鈔票流=凈運(yùn)營(yíng)收益—抵押貸款還本付息B.稅后鈔票流=稅前鈔票流—準(zhǔn)備金—所得稅C.潛存毛租金收入—空置和收租損失=有效毛收入Ｄ.潛存毛租金收入—空置和收租損失+其他收入=有效毛收入Ｅ有效毛收入—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈運(yùn)營(yíng)收益１1、資金時(shí)間價(jià)值的大小,取決于多方面的因素。從投資的角度來看重要有(）。Ａ.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.銀行利息率Ｄ．行業(yè)利潤(rùn)率E風(fēng)險(xiǎn)因素12、以下關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中,對(duì)的的是（）。A.同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值B．不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的有差別C．資金時(shí)間價(jià)值是資金自身產(chǎn)生的D.從消費(fèi)者的角度來看,資金時(shí)間價(jià)值為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償E隨著時(shí)間的推移,資金的價(jià)值會(huì)增長(zhǎng)1３、計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位,通?？梢允牵?。Ａ.年B．季度C.月D.周E小時(shí)１4、以下關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述中，錯(cuò)誤的是(）。A.單利計(jì)息是只按本金計(jì)算利息,利息不再生息B.單利的利息總額與借貸時(shí)間成反比C．我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以復(fù)利計(jì)算的Ｄ．復(fù)利計(jì)息利息再生利息E在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息更科學(xué)15、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系，表述對(duì)的的是（）。A.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值B.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)ｍ=1時(shí),名義利率與實(shí)際利率相等D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大Ｅ名義利率越小，計(jì)息周期越長(zhǎng),實(shí)際利率與名義利率的差異就越大１6、以下有關(guān)設(shè)備有形磨損的表述中,錯(cuò)誤的是（）。A.是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的實(shí)體性磨損B.是設(shè)備在使用(或閑置)過程中發(fā)生的功能性磨損Ｃ.分為第一類有形磨損和第二類有形磨損Ｄ．第一類有形磨損，是設(shè)備在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞E第二類有形磨損,是指設(shè)備因人為因素產(chǎn)生的磨損17、以下有關(guān)設(shè)備無形磨損的表述中,對(duì)的的是(）。A．是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致的設(shè)備貶值B.不表現(xiàn)為設(shè)備實(shí)體的變化和損壞,也不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值C.可以分為第一類無形磨損和第二類無形磨損D．第一類無形磨損,是出現(xiàn)了更完善的新型設(shè)備使原有沒備局部或所有喪失其使用功能E第二類無形磨損,是指生產(chǎn)制造工藝的改善引發(fā)的本來購(gòu)買的設(shè)備貶值18、要維持公司再生產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)，必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。其補(bǔ)償方式有（）。Ａ.有形補(bǔ)償B.無形補(bǔ)償Ｃ.局部補(bǔ)償D.完全補(bǔ)償Ｅ部分補(bǔ)償１9、設(shè)備更新的特點(diǎn)涉及（)。A．設(shè)備更新的核心工作是擬定設(shè)備的自然壽命B．設(shè)備更新的核心工作是擬定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命C．設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主Ｄ.設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的鈔票流量Ｅ只比較設(shè)備的費(fèi)用20、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中,許多設(shè)備更新的情況,都會(huì)由于設(shè)備性能的提高而提高住戶的滿意度,從而提高物業(yè)租金收益，表現(xiàn)在(）。A.提高物業(yè)租金B(yǎng)．提高管理效率C.提高入住率Ｄ.減少租金拖欠E減少管理費(fèi)用21、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì)經(jīng)常碰到建筑物重要部分更新或大修決策問題,以下屬于該種情況的是()。A．燈泡更換B.屋頂?shù)姆翪.入口改造Ｄ.大堂改造E空間使用功能的調(diào)整22、以下關(guān)于房地產(chǎn)的投資回收和投資回報(bào)的敘述中,對(duì)的的是()。A．投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收Ｂ.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬C.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說,投資回收則重要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤(rùn)D．投資回收通常是用提取折舊的方式獲得Ｅ投資回報(bào)則經(jīng)常表現(xiàn)為投資者所獲得的或盼望獲得的收益率或利息率２3、以下關(guān)于內(nèi)部收益率的敘述中，錯(cuò)誤的是(）。A.表白了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.表白了項(xiàng)目投資所能支付的最低貸款利率C.內(nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行Ｄ.內(nèi)部收益率小于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行E內(nèi)部收益率小于目的收益率時(shí)，項(xiàng)目不可行2４、動(dòng)態(tài)投資回收期是指在考慮資金時(shí)間價(jià)值情況下,項(xiàng)目以凈收益抵償所有投資所需的時(shí)間，以下對(duì)的的是(）。A.是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)Ｂ．對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起C.累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份D．動(dòng)態(tài)投資回收期以月表達(dá)E一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目25、以下關(guān)于鈔票回報(bào)率的表述中，對(duì)的的是（）。A.房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的鈔票報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率B.房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中,每年所獲得的鈔票報(bào)酬與投資者初始投入的總資本的比率C.反映了初始鈔票投資或首付款與年鈔票收入之間的關(guān)系Ｄ．反映了初始鈔票投資或首付款與月鈔票收入之間的關(guān)系E鈔票回報(bào)率有稅前鈔票回報(bào)率和稅后鈔票回報(bào)率26、還本付息的方式涉及（)。A.一次還本利息照付,每期僅支付當(dāng)期利息,最后一期歸還所有本金并支付當(dāng)期利息Ｂ.等額還本利息照付,規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息D.一次性償付，借款期末一次償付所有本金和利息E“氣球法”,即借款期內(nèi)任意償還本息，到期末所有還清27、償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率，以下表述對(duì)的的是（）。A.對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)當(dāng)大于1.５B.該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地投資項(xiàng)目非常重要C.當(dāng)期應(yīng)還本付息金額涉及當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本的利息Ｄ.償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算Ｅ償債備付率表達(dá)可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)28、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債率的表述中，錯(cuò)誤的是（)。Ａ.是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)限度及償債能力的指標(biāo)B.屬短期償債能力指標(biāo)C.反映債權(quán)人所提供的資金占所有資產(chǎn)的比例D．反映債務(wù)人所提供的資金占所有資產(chǎn)的比例Ｅ.可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的限度29.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部收益率的重要區(qū)別在于凈現(xiàn)值（)。A.能反映投資獲利數(shù)額的大小B．能反映投資利潤(rùn)率的高低Ｃ.需要一方面擬定折現(xiàn)率大小D.無論在何種情況下,結(jié)論與內(nèi)部收益率相同【參考答案】(一）單項(xiàng)選擇題22.C２３.Ｃ2４.A25．Ｂ26．C27.A28．D２9.A30.Ｂ31.B32.D33.B３4．Ｄ35.Ｂ36．C３7．Ｂ38.A３9.D4０．C41.C42.D4３.B４4.B４5.A４6C47.A48.B49.D50．B51.D５2.B53.Ｄ54.D55.C56.C57.A(二）多項(xiàng)選擇題1.ＡBDE2.ABＣDE3.ABCD4.BCDE5.ＢD6.ＡBＣＤE7.ABDE8.BE9.ABＣＥ１0.ABＤE1１.ABE1２．ABDＥ１3.ＡBCD１4.BC15.ACＤ1６.BＥ１7．ABC18.ＣD19.BCＤＥ20.ACD21．BCDＥ２２.ABDE２3．ＢD2４．ABCＥ25．ACＥ26.ABＣDE27.ＢCDE28.BD29.ＡC第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估(一）單項(xiàng)選擇題(每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有１個(gè)最符合題意)1、對(duì)于具體一個(gè)物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，重要依據(jù)是(）。A.過去是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益B.目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益C.本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力D.能否提供有效的經(jīng)營(yíng)以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益2、物業(yè)價(jià)格是和平地獲得別人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)一—貨幣額、商品或其他有價(jià)物。在現(xiàn)今社會(huì)，物業(yè)價(jià)格通常用()來表達(dá)A.實(shí)物B.勞務(wù)C．紙幣Ｄ.貨幣3、物業(yè)承租人以支付租金的方式從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人那里獲得了（）物業(yè)的權(quán)利。A.所有和使用B.所有和處分C.占有和使用Ｄ.占有和處分4、空氣或陽(yáng)光，盡管對(duì)人類生活至關(guān)重要,沒有它們?nèi)祟惥蜔o法生存,但是卻沒有價(jià)格。這是由于物業(yè)要有價(jià)格必須具有(）。Ａ．有用性Ｂ.稀缺性C.使用價(jià)值D.互換價(jià)值5、物業(yè)由于價(jià)值量大、壽命長(zhǎng)期，所以同時(shí)存在著()兩種交易方式、兩個(gè)市場(chǎng)。A.買賣和租賃B.買賣和抵押C．招標(biāo)和拍賣D．招標(biāo)和掛牌６、廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和互換價(jià)值之分,人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值,指的是（）。A．使用價(jià)值B.互換價(jià)值C.經(jīng)濟(jì)價(jià)值D.交易價(jià)值7、某一物業(yè)的()是指某個(gè)特定的投資者(如某個(gè)具體的購(gòu)買者)基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。A．使用價(jià)值B.互換價(jià)值C.投資價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)值8、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率,應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)限度相相應(yīng)的()。A．社會(huì)一般報(bào)酬率Ｂ.社會(huì)最低報(bào)酬率C.最低盼望報(bào)酬率D．最高盼望報(bào)酬率9、投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值（)該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為（或交易)可以實(shí)現(xiàn)的基本條件。Ａ.大于B.小于C.大于或等于Ｄ.小于或等于10、市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的(）水平價(jià)格,是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A.最高B.平均Ｃ．最低D．正常11、以下能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低的指標(biāo)是()。A.物業(yè)的單位價(jià)格B.物業(yè)的總價(jià)格Ｃ.物業(yè)的最高價(jià)格D．物業(yè)的最低價(jià)格12、一套建筑面積100ｍ2,單價(jià)3０000元/m2A.２92.８B.2８2.8Ｃ．272.8１3、一般來說，在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(涉及質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）的情況下，期房?jī)r(jià)格（）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A．高于B.低于C.等于D．不一定高于14、某期房尚有１年時(shí)間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000/ｍ2元,出租的年末凈收益為5５０元／m2，假設(shè)折現(xiàn)率為１0%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的３%，則該期房目前的價(jià)格為（）。A．4３20Ｂ.43３0C.43４０15、以下可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平的價(jià)格指標(biāo)是(）。A.起價(jià)Ｂ．均價(jià)C.標(biāo)價(jià)Ｄ．成交價(jià)１6、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本擬定的租金，以下不屬于成本租金的構(gòu)成因素的是(）。A.折舊費(fèi)B．維修費(fèi)Ｃ．保險(xiǎn)費(fèi)Ｄ.管理費(fèi)17、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月２0日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布)第３0條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行（)或者政府定價(jià)?！盇.市場(chǎng)成交價(jià)B.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)Ｃ.政府指導(dǎo)價(jià)D.政府計(jì)劃價(jià)１８、在城鄉(xiāng)住房制度改革中,出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)等屬于（)。A．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)Ｂ.市場(chǎng)成交價(jià)C.政府指導(dǎo)價(jià)D.政府計(jì)劃價(jià)19、以下合用于市場(chǎng)比較法評(píng)估的物業(yè)是（)。Ａ.物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、特殊廠房Ｂ.高檔公寓、古建筑、別墅C．古建筑、教堂、商鋪Ｄ.寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房2０、（)市場(chǎng)法合用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。A.市場(chǎng)法B.收益法C．假設(shè)開發(fā)法D.成本法21、以下不屬于非正常交易情況的是（)。A．業(yè)主出國(guó)急賣物業(yè)B.新婚夫婦急買新房C.關(guān)聯(lián)交