《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)（第七版）》課件第17章 地價(jià)理論及其應(yīng)用

第17章地價(jià)理論及其應(yīng)用17.1地價(jià)理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的地價(jià)理論威廉·配第是古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的奠基人之一。他認(rèn)為,土地的價(jià)值取決于投入土地的勞動(dòng)量,土地所有權(quán)的價(jià)格等于祖、父、孫三代人通?？梢酝瑫r(shí)生存的年數(shù)（約為21年）的地租,從而他把土地價(jià)格定義為一定年期的地租總額。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯·安德森認(rèn)為,“不是地租決定土地產(chǎn)品的價(jià)格,而是土地產(chǎn)品的價(jià)格決定地租”。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩繆爾森認(rèn)為,對(duì)生產(chǎn)要素的需求就是引致需求,供求關(guān)系決定土地的價(jià)格。英國(guó)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家亞當(dāng)·斯密堅(jiān)持勞動(dòng)價(jià)值論。17.1.1地價(jià)基本原理17.1地價(jià)理論馬克思主義地價(jià)理論的主要觀點(diǎn)自然狀態(tài)的土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品,沒有價(jià)值,但有使用價(jià)值,并存在價(jià)格土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是地租的資本化土地資本的折舊和利息同樣決定土地價(jià)格17.1.1地價(jià)基本原理17.1地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地價(jià)理論形成于19世紀(jì)末,其核心觀點(diǎn)是:持有土地可能得到的利益,不僅只有土地的利用收益,而且還應(yīng)把賣掉土地產(chǎn)生的利益考慮進(jìn)去,因此,不只是土地收益決定地價(jià),而且資本市場(chǎng)也參與了土地價(jià)格的決定。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾是現(xiàn)代地價(jià)理論的創(chuàng)始人。認(rèn)為土地是自然存在的,自然供給固定不變,因此沒有土地的供給價(jià)格;土地價(jià)格只受需求的影響,土地的需求決定了土地的耕作邊際,地租和地價(jià)永遠(yuǎn)由土地的需求決定。17.1.1地價(jià)基本原理17.1地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的代表人物薩繆爾森認(rèn)為,土地的自然供給是無彈性的,而土地的需求是一種引致需求,土地的價(jià)格由土地的市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求決定。由于土地供給無彈性,因此,土地價(jià)格主要由土地需求決定。奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗·馮·維塞爾(FVWieser)認(rèn)為,當(dāng)人們把資本運(yùn)用于土地上面的時(shí)候,當(dāng)人們把土地和資本拿來互相比較和互相交換的時(shí)候,地租資本化的標(biāo)準(zhǔn)就被發(fā)現(xiàn)了。17.1.1地價(jià)基本原理17.1地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地價(jià)理論土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的創(chuàng)始人伊利認(rèn)為,土地所能帶來的收益是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)。戴維·皮爾思在研究資源環(huán)境問題時(shí),認(rèn)為為了有效利用資源,產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)按邊際社會(huì)成本(marginalsocialcost)確定,而在市場(chǎng)上的價(jià)格一般是按邊際私人成本(marginalprivatecost)確定的。美國(guó)哈佛大學(xué)教授威廉·阿朗索在杜能研究的基礎(chǔ)上,于1964年提出城市地價(jià)的競(jìng)租模型。17.1.1地價(jià)基本原理17.1地價(jià)理論現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)理論的特點(diǎn)及不足17.1.1地價(jià)基本原理特點(diǎn)：以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論為理論基礎(chǔ)以現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)為價(jià)格載體以權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)收益為價(jià)值內(nèi)涵以資本的價(jià)格為價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不足：理論基礎(chǔ)已經(jīng)改變土地收益價(jià)格不能體現(xiàn)土地利用的外部性以土地產(chǎn)權(quán)定價(jià)不能充分反映土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值土地價(jià)值不只是一宗土地利用過程中勞動(dòng)者剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)移17.1地價(jià)理論17.1.2土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn)一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格。無論是土地估價(jià)還是土地交易,其價(jià)格條件一般是指公開市場(chǎng)。在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，買賣雙方均了解市場(chǎng)行情，公平競(jìng)爭(zhēng)，沒有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)。17.1地價(jià)理論17.1.2土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn)一般情況下，土地價(jià)格是指公開市場(chǎng)條件下形成的土地價(jià)格。無論是土地估價(jià)還是土地交易,其價(jià)格條件一般是指公開市場(chǎng)。在公開競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)里，買賣雙方均了解市場(chǎng)行情，公平競(jìng)爭(zhēng)，沒有不正常因素的影響，價(jià)值規(guī)律能有效地調(diào)節(jié)市場(chǎng)。土地價(jià)格的本質(zhì)內(nèi)涵是在正常市場(chǎng)條件下土地所有者轉(zhuǎn)移地租的資本化價(jià)值。17.1地價(jià)理論17.1.2土地價(jià)格的內(nèi)涵和特點(diǎn)1.土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格2.土地價(jià)格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價(jià)3．土地價(jià)格由土地的供給與需求決定，而土地需求影響更大4.土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì)5.土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性17.1地價(jià)理論17.1.3影響土地價(jià)格的因素一般因素1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2.財(cái)稅體制3.相關(guān)政策4.城市規(guī)劃5.城鎮(zhèn)化速度6.土地資源稟賦7.土地產(chǎn)權(quán)狀況區(qū)域因素1.區(qū)段位置2.基礎(chǔ)設(shè)施條件3.規(guī)劃限制4.環(huán)境質(zhì)量個(gè)別因素指宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素。17.2地價(jià)評(píng)估17.2.1地價(jià)評(píng)估的目的與作用所謂地價(jià)評(píng)估,是指專業(yè)人員按照一定的地價(jià)評(píng)估目的,遵循科學(xué)的土地估價(jià)原則、程序與方法,對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)定。地價(jià)評(píng)估有助于土地交易的順利進(jìn)行有助于企業(yè)投資決策有助于土地市場(chǎng)的完善有助于土地市場(chǎng)管理17.2地價(jià)評(píng)估17.2.2地價(jià)評(píng)估的原則(一)公平原則(二)最有效利用原則(三)替代原則(四)預(yù)期收益原則(五)供需原則17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法市場(chǎng)比較法將待估土地與具有替代性的且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較,并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正,以此估算待估土地價(jià)格的方法。17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法收益還原法將待估土地未來正常年純收益(地租),以一定的土地還原利率還原為一定量的資本,來估算待估土地價(jià)格的方法。V=ar17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法成本逼近法以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)正常費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等,以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。V=A-(B+C

)17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法通過對(duì)待估宗地價(jià)格影響因素的分析,對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,估算待估宗地價(jià)格的方法。17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的探討國(guó)外在確定耕地轉(zhuǎn)用價(jià)格時(shí)，除了考慮耕地現(xiàn)用途價(jià)值外，還考慮了耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價(jià)值。耕地在轉(zhuǎn)化過程中，先轉(zhuǎn)化為其他用途，再轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。因此，城市邊緣的耕地價(jià)格包括三個(gè)部分：保持現(xiàn)在用途的收入流折現(xiàn)；過渡期收入流變化量的折現(xiàn)；土地用途正式轉(zhuǎn)換時(shí)的期望貨幣收入的折現(xiàn)。

17.2地價(jià)評(píng)估17.2.3地價(jià)評(píng)估的方法關(guān)于耕地價(jià)格評(píng)估方法的探討中國(guó)耕地價(jià)值或價(jià)格的組成

：1．耕地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)價(jià)值2.耕地的社會(huì)保障價(jià)值3.耕地的發(fā)展權(quán)價(jià)值

4.耕地的國(guó)家糧食戰(zhàn)略安全價(jià)值5.耕地的生態(tài)安全價(jià)值

17.3地價(jià)管理17.3.1建立完善的土地價(jià)格體系基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)定地價(jià)交易地價(jià)17.3地價(jià)管理17.3.2制定地價(jià)管理制度土地估價(jià)制度土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的資格認(rèn)證制度基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)定期公布制度城鎮(zhèn)地價(jià)監(jiān)測(cè)公布制度土地供應(yīng)計(jì)劃制度和土地儲(chǔ)備制度土地交易最