物業(yè)管理前期介入方案

（物業(yè)管理）物業(yè)管理前期介入方案前期介入物業(yè)管理方案二〇一三年十一月三日目錄第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段二、建設(shè)施工階段三、竣工驗(yàn)收階段四、物業(yè)銷(xiāo)售階段第二部分物業(yè)管理模式一、服務(wù)管理模式的設(shè)想二、第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況二、各部門(mén)主要工作職責(zé)三、物資裝備需求情況四、前期介入工作計(jì)劃五、日常管理期工作計(jì)劃第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支計(jì)劃預(yù)算1.行政辦公用品計(jì)劃表2.維修工具計(jì)劃表3.護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表4.環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表5.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)在長(zhǎng)沙建立良好的形象。謝謝閱讀制訂感謝閱讀感謝閱讀各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。感謝閱讀一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段感謝閱讀謝謝閱讀組建“項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人精品文檔放心下載謝謝閱讀方案是否合理，力求使物業(yè)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。精品文檔放心下載1.小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)；人員、車(chē)輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；感謝閱讀2.電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話(huà)，刷卡上下梯系統(tǒng)；謝謝閱讀3.會(huì)所功能設(shè)計(jì)；4.公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置及開(kāi)閉形式；5.家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6.信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7.直飲水系統(tǒng)功能配置；8.公共洗手間的設(shè)置；9.小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10.物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11.附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。二、建設(shè)施工階段精品文檔放心下載感謝閱讀題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。感謝閱讀1.提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的感謝閱讀建議；2.謝謝閱讀壓力；3.審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；謝謝閱讀4.提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；謝謝閱讀5.提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；精品文檔放心下載6.精品文檔放心下載成損傷；7.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車(chē)輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。感謝閱讀8.感謝閱讀精品文檔放心下載位正常使用的管理。9.精品文檔放心下載10.精品文檔放心下載部分提出建議；11.配合設(shè)備安裝、管線(xiàn)布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；感謝閱讀12.提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13.感謝閱讀滿(mǎn)足今后客戶(hù)的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、精品文檔放心下載OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。謝謝閱讀三、竣工驗(yàn)收階段感謝閱讀感謝閱讀好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線(xiàn)都逐一檢查。1.參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；感謝閱讀2.發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3.參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4.制訂物業(yè)分戶(hù)驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。感謝閱讀四、物業(yè)銷(xiāo)售階段精品文檔放心下載謝謝閱讀人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助開(kāi)發(fā)部的物業(yè)銷(xiāo)售和宣傳推廣。感謝閱讀1.制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷(xiāo)售作好準(zhǔn)備；感謝閱讀2.會(huì)所的服務(wù)與管理；3.門(mén)崗、售樓處及樣板房的保安、保潔規(guī)范等服務(wù)，建立良好的精品文檔放心下載物業(yè)形象；4.謝謝閱讀5.對(duì)物業(yè)人員和銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；感謝閱讀6.負(fù)責(zé)有關(guān)售樓宣傳、構(gòu)建小區(qū)未來(lái)的居所環(huán)境，物業(yè)服務(wù)、配精品文檔放心下載套設(shè)施的宣傳與推廣。7.精品文檔放心下載務(wù)領(lǐng)域，使服務(wù)更為細(xì)致，反應(yīng)更為快捷。第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式的設(shè)想精品文檔放心下載235畝，分南、北區(qū)由數(shù)幢百米摩天建筑組成，以知名豪謝謝閱讀感謝閱讀全系濱江居住體等業(yè)態(tài)聚合。南區(qū)規(guī)劃為近代民俗文化商業(yè)建筑群。精品文檔放心下載謝謝閱讀優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合,世邦魏理仕通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的情精品文檔放心下載況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解,結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位,我們認(rèn)為華遠(yuǎn)·華精品文檔放心下載中心的物業(yè)管理服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載理的優(yōu)秀品牌。1.樹(shù)立服務(wù)理念，提出“您的滿(mǎn)意，我們的追求！”的管理理念，謝謝閱讀從而達(dá)到一流管理、一流形象、一流效益。2.創(chuàng)造良好的高檔生活環(huán)境，實(shí)行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理。精品文檔放心下載3.結(jié)合商鋪的管理，體現(xiàn)出管理的規(guī)模效應(yīng)。4.通過(guò)對(duì)物業(yè)整體的管理和養(yǎng)護(hù)，創(chuàng)建一個(gè)“安全、時(shí)尚、方便、謝謝閱讀舒適”的生活環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)能保值、增值。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開(kāi)：1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)華遠(yuǎn)·華中心技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀這樣，才能達(dá)到好的管理效果。2、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶(hù)檔案謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀24小時(shí)值班巡邏，感謝閱讀感謝閱讀溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。精品文檔放心下載3、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作由于華遠(yuǎn)華中心是集商鋪，寫(xiě)字樓，住宅集一體的物業(yè)，功能多、謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。做好對(duì)業(yè)戶(hù)、對(duì)各施工單位用火、感謝閱讀謝謝閱讀掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，精品文檔放心下載落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故隱患。4、重視清潔管理精品文檔放心下載感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀廣場(chǎng)走道無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮。5、強(qiáng)化設(shè)備管理及設(shè)施的維修保養(yǎng)應(yīng)重視對(duì)華遠(yuǎn)華中心水電設(shè)施(包括高低壓變電房，高低壓電纜、感謝閱讀電線(xiàn)，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急謝謝閱讀感謝閱讀要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走精品文檔放心下載道、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)戶(hù)的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，感謝閱讀98100％。感謝閱讀6、設(shè)立前臺(tái)客戶(hù)中心，完善配套服務(wù)謝謝閱讀的服務(wù)，設(shè)立客服中心。幫助業(yè)戶(hù)，租戶(hù)辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀供其他可能的委托服務(wù)，如代送快件等（多種經(jīng)營(yíng)有償服務(wù)范疇）。精品文檔放心下載7、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀水平。工作建議：物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可感謝閱讀能出現(xiàn)的種種問(wèn)題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度謝謝閱讀對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好感謝閱讀地滿(mǎn)足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)謝謝閱讀計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開(kāi)發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接感謝閱讀業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，謝謝閱讀以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。工作內(nèi)容：一、土建工程問(wèn)題：1、建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對(duì)于商住樓，目前很多沒(méi)有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個(gè)煙道，謝謝閱讀則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見(jiàn)。精品文檔放心下載2、建議設(shè)置健身活動(dòng)場(chǎng)地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健感謝閱讀身場(chǎng)地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休謝謝閱讀息。3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉謝謝閱讀刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找感謝閱讀不到當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如精品文檔放心下載果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定謝謝閱讀程度的時(shí)候，再進(jìn)行后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上感謝閱讀述情況。4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的謝謝閱讀防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。5、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花謝謝閱讀水往下滴給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線(xiàn)感謝閱讀預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。二、電氣設(shè)備1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以精品文檔放心下載避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表謝謝閱讀到戶(hù)，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶(hù)忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)精品文檔放心下載可臨時(shí)切斷電源），電話(huà)分線(xiàn)分層分戶(hù)應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。謝謝閱讀戶(hù)內(nèi)配電及層控箱應(yīng)裝上LE開(kāi)關(guān)，防止跳閘造成大面積停電精品文檔放心下載2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大精品文檔放心下載都不一樣，安裝位置如果小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，謝謝閱讀業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有調(diào)孔的位感謝閱讀置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空精品文檔放心下載調(diào)孔就成為外墻上“疤痕；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜謝謝閱讀斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要精品文檔放心下載在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的感謝閱讀麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。3、建議設(shè)置樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將謝謝閱讀樓宇門(mén)別住以方便進(jìn)出單元門(mén)，也有些樓宇門(mén)不能完全關(guān)閉或者精品文檔放心下載時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門(mén)造成破壞和讓犯罪分子趁虛而入的機(jī)謝謝閱讀會(huì)。樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門(mén)超過(guò)3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)精品文檔放心下載發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保謝謝閱讀安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)如遇到業(yè)主搬家等特感謝閱讀殊情況時(shí)即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需感謝閱讀要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營(yíng)業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。謝謝閱讀四、環(huán)境綠化配置1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量感謝閱讀品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，謝謝閱讀集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，變色觀葉植物精品文檔放心下載為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。精品文檔放心下載綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠謝謝閱讀化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所精品文檔放心下載必須的水管接口和洗手池。3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息精品文檔放心下載五、物業(yè)管理用房要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿精品文檔放心下載舍食堂、業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)?、中控室、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具謝謝閱讀六、裝飾工程外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水謝謝閱讀的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨感謝閱讀水做整體設(shè)防（無(wú)特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，謝謝閱讀外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(mǎn)。精品文檔放心下載樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）精品文檔放心下載七、門(mén)窗工程木門(mén)和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗謝謝閱讀戶(hù)通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)精品文檔放心下載施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年感謝閱讀的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價(jià)值的見(jiàn)解，避免遺留問(wèn)題的發(fā)謝謝閱讀生，減少工作中的差錯(cuò)與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物精品文檔放心下載業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)感謝閱讀調(diào)工作，順利交接。特別是在銷(xiāo)售過(guò)程中，起到不可估量的作用。感謝閱讀真正成為開(kāi)發(fā)商的好幫手。第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對(duì)華遠(yuǎn)華中心的管理設(shè)想，我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀構(gòu)（見(jiàn)組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服務(wù)中心人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表根據(jù)以上客服中心架構(gòu)示意圖，管理中心擬配備56人。感謝閱讀謝謝閱讀編制則要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減。感謝閱讀所有人員工資、福利、服裝、工作餐等費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。謝謝閱讀二、各部門(mén)主要工作職責(zé)1）物業(yè)公司總部：感謝閱讀謝謝閱讀據(jù)其相關(guān)意見(jiàn)調(diào)整華遠(yuǎn)華中心的管理計(jì)劃。2）服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：A執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)華遠(yuǎn)華中心日常工作的整體計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、感謝閱讀控制及跟進(jìn)落實(shí)；B對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制；C參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及謝謝閱讀督導(dǎo)落實(shí)整改；D每月對(duì)小區(qū)的管理實(shí)效進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在問(wèn)題組織及時(shí)、精品文檔放心下載有效的專(zhuān)項(xiàng)整改，保障高質(zhì)量的物業(yè)管理及服務(wù)。3）客戶(hù)服務(wù)部：A面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢(xún)、意見(jiàn)、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突精品文檔放心下載發(fā)性事件處理及報(bào)告；B定期組織進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，回訪(fǎng)統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握業(yè)主綜合精品文檔放心下載評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；C根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他各部門(mén)，及時(shí)為其提供各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)有償精品文檔放心下載服務(wù)；D根據(jù)交樓的計(jì)劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元移交及樓宇交收感謝閱讀統(tǒng)籌工作；E定期落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)的擬定及組織工作；F二次裝修的申報(bào)、監(jiān)督、管理工作；G接受業(yè)主的零星報(bào)修工作，并及時(shí)反饋工程人員，安排工程人員及時(shí)謝謝閱讀上門(mén)進(jìn)行維修服務(wù)；H按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情精品文檔放心下載況；I負(fù)責(zé)華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質(zhì)感謝閱讀量的監(jiān)督管理等；J禮賓部的規(guī)范操作（電瓶車(chē)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主接送、樣板房管家）精品文檔放心下載K謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀工作上推行“禮賓助理”服務(wù)。L前臺(tái)接待的規(guī)范管理工作感謝閱讀感謝閱讀24對(duì)客戶(hù)提出的服感謝閱讀感謝閱讀務(wù)質(zhì)量反饋意見(jiàn)。M對(duì)****項(xiàng)目各類(lèi)型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；精品文檔放心下載N進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計(jì)劃和管理。行政部：A主要負(fù)責(zé)客服中心的內(nèi)勤管理，包括文件、檔案、正常辦公運(yùn)作、B感謝閱讀會(huì)議召集、固定資產(chǎn)及物品的采購(gòu)和保管等工作；C負(fù)責(zé)客服中心人員招聘、培訓(xùn)的組織；D負(fù)責(zé)客服中心人員的考核、薪酬管理等；E負(fù)責(zé)客服中心內(nèi)部管理制度的制度及實(shí)施監(jiān)督等。三、物資裝備需求情況謝謝閱讀物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1.管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2.謝謝閱讀料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求：1.[管理處辦公用房]劃分為客戶(hù)接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。精品文檔放心下載2.[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。謝謝閱讀3.[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。精品文檔放心下載謝謝閱讀精品文檔放心下載工作效率。四、前期介入工作計(jì)劃序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定成立華遠(yuǎn)華售樓處保安、清潔服務(wù)中心前期介入工作組客戶(hù)檔案建立物業(yè)資料歸類(lèi)收集協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；2成立物業(yè)管理處辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；人員配置、培訓(xùn)；項(xiàng)目入伙前2個(gè)月管理處辦公設(shè)備配置。收集各類(lèi)工程資料；入駐3前期介入前二個(gè)月導(dǎo)入ISO9001；導(dǎo)入華遠(yuǎn)華導(dǎo)入華遠(yuǎn)華中心物業(yè)各項(xiàng)4中心物業(yè)管規(guī)章制度；理模式導(dǎo)入華遠(yuǎn)華中心物業(yè)管理理念。入駐資料移交；5物業(yè)接管準(zhǔn)備問(wèn)題備忘。前一個(gè)月內(nèi)收集合理化建議分析調(diào)查入駐6結(jié)果，前一首次業(yè)主個(gè)月意見(jiàn)調(diào)查內(nèi)上門(mén)調(diào)查和回訪(fǎng)；提出改進(jìn)方案。五、日常管理期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注完善各類(lèi)壁掛文件，VI系統(tǒng)，物業(yè)招租配合程序；體系完善建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；展開(kāi)管理委員會(huì)的籌備工作。定期內(nèi)部評(píng)審ISO9001（2012版）質(zhì)量管理體系定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門(mén)回訪(fǎng)及開(kāi)展客戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查；服務(wù)持續(xù)全面開(kāi)展促進(jìn)****銷(xiāo)售的住宅小區(qū)的文化活改進(jìn)動(dòng)（一年不少于2開(kāi)展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南；會(huì)所策劃定期開(kāi)展客戶(hù)消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容營(yíng)運(yùn)加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支立項(xiàng)預(yù)算1.行政辦公用品立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)（均價(jià)）合計(jì)備注辦公桌椅5打印機(jī)1傳真機(jī)1會(huì)客桌椅2復(fù)印機(jī)1電腦設(shè)備3空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）2飲水機(jī)2照相機(jī)1電話(huà)1檔案、資料柜1整體制作員工服裝56各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌1鞋套機(jī)4根據(jù)樣板房數(shù)量傘架2電瓶看房車(chē)3小區(qū)宣傳欄1員工餐廳用具各類(lèi)辦公用品1小計(jì)2.維修工具立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注75型室內(nèi)疏通機(jī)1200型室外疏通機(jī)18KVA型電焊機(jī)1沖擊鉆1砂輪切割機(jī)1手電鉆1臺(tái)鉗1梯子1萬(wàn)用表1搖表1潛水泵1電工工具2電流表1打磨機(jī)1水工工具1高層作業(yè)工具1其它工具材料備件13.護(hù)衛(wèi)、消防裝備立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注無(wú)線(xiàn)對(duì)講系統(tǒng)12消防工具2巡邏車(chē)13米高鋁合金人字梯2床及床上用品24手電筒以及雨具124.環(huán)境綠化裝備立項(xiàng)表名稱(chēng)數(shù)量單價(jià)合計(jì)備注洗地機(jī)1吸水吸塵機(jī)1打磨機(jī)1拋光機(jī)1剪草機(jī)、雨衣1小推車(chē)、膠水管3農(nóng)藥噴殺器1鐵鍬、鋤頭1多功能清潔車(chē)1小計(jì)備注：以上四項(xiàng)物資開(kāi)辦籌備物質(zhì)立項(xiàng)表，由開(kāi)發(fā)方出資采購(gòu)。謝謝閱讀5.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注工資費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理5000160000社保費(fèi)未計(jì)行政部2500260000社保費(fèi)未計(jì)1禮賓部（置業(yè)顧問(wèn)）180010216000社保費(fèi)未計(jì)感謝閱讀前臺(tái)接待1800121600社保費(fèi)未計(jì)物業(yè)收費(fèi)1800121600社保費(fèi)未計(jì)維修2400386400社保費(fèi)未計(jì)保潔120010144000社保費(fèi)未計(jì)綠化1600476800社保費(fèi)未計(jì)秩序維護(hù)180024518400社保費(fèi)未計(jì)精品文檔放心下載2工作餐費(fèi)168005620160020元每人每日精品文檔放心下載4辦公費(fèi)用500566000印刷、辦公用品等費(fèi)用5交通費(fèi)用3005636006接待費(fèi)用6005672007飲水費(fèi)2005624008辦公室水電費(fèi)5609通訊費(fèi)用100561200寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)手機(jī)通訊費(fèi)10056000辦公室通訊費(fèi)300563600計(jì)劃物業(yè)人員考察10培訓(xùn)費(fèi)200056112000培訓(xùn)費(fèi)12員工人身意外險(xiǎn)10056560013不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用500566000合計(jì)1560000備注：以上日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算合計(jì)：1560000元，由開(kāi)發(fā)方出資。精品文檔放心下載第五部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目管理部的溝通渠道。物業(yè)公司將建立公司、謝謝閱讀感謝閱讀24小時(shí)值班的客戶(hù)服務(wù)熱線(xiàn)，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢(xún)和服務(wù)需求。謝謝閱讀1、認(rèn)真聽(tīng)取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，精品文檔放心下載參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、謝謝閱讀功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。精品文檔放心下載要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合精品文檔放心下載集團(tuán)的要求，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于ISO9000標(biāo)謝謝閱讀準(zhǔn)要求的****住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。精品文檔放心下載1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門(mén)出入管理辦謝謝閱讀法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法等。2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類(lèi)人員崗位責(zé)任制定等。謝謝閱讀3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。感謝閱讀展。1、消防、電梯等專(zhuān)業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2謝謝閱讀商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。3、建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。精品文檔放心下載內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔（電子精品文檔放心下載檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存精品文檔放心下載時(shí)限。謝謝閱讀踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，謝謝閱讀協(xié)助作好華遠(yuǎn)華中心業(yè)戶(hù)入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。感謝閱讀全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開(kāi)荒過(guò)程中，感謝閱讀特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使謝謝閱讀用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。謝謝閱讀二、前期管理流程及工作計(jì)劃（一）物業(yè)接管工作流程三、前期管理總要求謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀****感謝閱讀設(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載意見(jiàn)和建議。謝謝閱讀利的關(guān)系。****住宅小區(qū)物業(yè)管理后確保集團(tuán)或使用人各項(xiàng)工作的正常精品文檔放心下載開(kāi)展。四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理精品文檔放心下載謝謝閱讀打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（一）物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。精品文檔放心下載1、驗(yàn)收引用標(biāo)準(zhǔn)：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目（1）主體建筑外觀、各構(gòu)件安裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。精品文檔放心下載（2GBJ207中4.0.6謝謝閱讀不滲漏。（3）室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。感謝閱讀（6）供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供精品文檔放心下載配電設(shè)備、柴油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井謝謝閱讀內(nèi)管線(xiàn)及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（7）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須謝謝閱讀感謝閱讀必須符合GBJ232的要求。（8）電梯的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不謝謝閱讀得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)謝謝閱讀謝謝閱讀整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。（9）智能化系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（電力、保安、辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)通訊謝謝閱讀GBJ16、GBJ45的要求，精品文檔放心下載并且持有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。（10精品文檔放心下載精品文檔放心下載GBJ14謝謝閱讀規(guī)定。（11