萬科物業(yè)管理收費操作細則

xx物業(yè)管理收費操作細則1．目的和適用范圍規(guī)范集團內(nèi)物業(yè)管理公司的收款行為，為物業(yè)公司收費業(yè)務(wù)提供指導(dǎo)。本規(guī)范適用于集團內(nèi)全資及控股的所有物業(yè)管理公司（以下稱公司）。2．規(guī)范制訂依據(jù)本規(guī)范以《xx集團物業(yè)公司資金管理制度》和《物業(yè)收費管理規(guī)范》為指導(dǎo)，結(jié)合物業(yè)收費業(yè)務(wù)特點制訂，各公司可依據(jù)本操作細則結(jié)合自身實際業(yè)務(wù)制訂本公司的收費操作細則。3．收費業(yè)務(wù)崗位職責(zé)各公司應(yīng)設(shè)置以下收費崗位，人員分工可一人一崗，也可崗位合并，但不相容崗位的合并，需經(jīng)公司財務(wù)部批準。3．1收費員指經(jīng)公司及管理處授權(quán)有權(quán)收取各類費用的人員。依據(jù)收費業(yè)務(wù)種類，收費員可包括：管理費收費員、停車場收費員、會所收費員、特約有償服務(wù)收費員、泳池售票員、其他業(yè)務(wù)收費員等。管理處出納可兼任收費員，并同時按收費員崗位要求履行職責(zé)。3．1．1收費員必需在授權(quán)收費業(yè)務(wù)范圍內(nèi)按規(guī)定的收費標準收款。3．1．2保證所收費用真實、準確。3．1．3正常工作時間內(nèi)收款，工作日終止前將費用交于出納；或直接將費用送存銀行，憑銀行繳款單與出納結(jié)款；非正常工作時間或非銀行營業(yè)時間收款，費用存入管理處指派的專用保險柜，并于下一正常工作日上班起兩小時內(nèi)與出納結(jié)清。3．2管理處出納員（以下簡稱出納）3．2．1審核所在管理處收費員收款業(yè)務(wù)的合法性、合規(guī)性。3．2．2督促收費員按要求及時結(jié)清費用、并審核票款全都性。3．2．3與公司財務(wù)部進行費用交接。3．2．4登記現(xiàn)金、銀行存款日記賬。3．2．5管理處未設(shè)會計崗位時，負責(zé)編制管理處應(yīng)收款臺賬或明細表。3．2．6對所在管理處的收費員進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3．2．7幫助公司按規(guī)定的時間和頻次對各業(yè)務(wù)現(xiàn)場的收費狀況進行檢查。3．3管理處票據(jù)管理員（以下簡稱票據(jù)管理員）3．3．1收費員不得兼任票據(jù)管理員；出納兼任收費員時也不行兼任票據(jù)管理員。3．3．2負責(zé)向公司票據(jù)管理員領(lǐng)取各類收費票據(jù)，并辦理領(lǐng)用登記手續(xù)。若管理處確需自行領(lǐng)購收費發(fā)票，需經(jīng)公司財務(wù)部審批同意。票據(jù)管理員領(lǐng)購后，需向公司財務(wù)部備案領(lǐng)購狀況。3．3．3負責(zé)向所在管理處的收費員發(fā)放各種收費票據(jù)并辦理領(lǐng)用登記手續(xù)。除收費員外，嚴禁將收費票據(jù)發(fā)放他人。3．3．4對收費員使用完畢的票據(jù)及相應(yīng)的收款上繳狀況進行核對，登記辦理票據(jù)核銷手續(xù)。3．3．5將核銷完后的票據(jù)存根向公司票據(jù)管理員進行核銷，并登記辦理核銷手續(xù)。3．4管理處會計（以下簡稱會計）3．4．1負責(zé)所在管理處的收款管理。3．4．2編制管理處應(yīng)收款臺賬及明細表。3．4．3定時不定時與出納提供的收款憑證、日記帳、臺帳進行核對，保證所有入帳的收款業(yè)務(wù)和出納的收款記錄完全全都。3．4．4負責(zé)對收費員進行收款業(yè)務(wù)督導(dǎo)。3．5公司財務(wù)經(jīng)理3．5．1制訂和完善所在物業(yè)公司的收款管理制度。3．5．2負責(zé)收費業(yè)務(wù)的崗位分工、業(yè)務(wù)指導(dǎo)與培訓(xùn)。3．5．3定時不定時對各管理處的收款業(yè)務(wù)進行檢查。3．5．4對公司及所屬各管理處的所有收款業(yè)務(wù)承擔(dān)管理責(zé)任。4。收費業(yè)務(wù)及管理4.1．公共性服務(wù)收費及代收公共費用（以下簡稱公共性收費）公共性服務(wù)收費包括物業(yè)管理費、電梯運行費、水泵運行費等；代收公共費用指公司代全體業(yè)主及住戶或公共事業(yè)部門的收費，如公共修理修繕基金、水、電、氣、暖等。4．1．1為了提高收費效率、保證收費項目和收費金額的完整性，所有非單一業(yè)主的公共性收費均應(yīng)通過物業(yè)管理收費系統(tǒng)進行計費和收費。4．1．2計費人員在每期（月、季、年）收費前按規(guī)定的收費標準對所有收費計算應(yīng)收費用，生成物業(yè)月收費匯總明細表。4.1.3．打印并下發(fā)收費通知單至各業(yè)主或住戶，知會其于收款日前在賬戶中存入足夠金額的費用；或到管理處支付現(xiàn)金、支票；或?qū)①M用轉(zhuǎn)賬到管理處指派的賬戶4.1.4．收費員或銀行托收處理人員依照與業(yè)主或住戶事先商定的收費時間向其收取現(xiàn)金、支票4.1.5．當業(yè)主或住戶以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式（含給付支票）支付費用時，收費員應(yīng)向業(yè)主或住戶開具發(fā)票，在發(fā)票上注明房號、收費所屬期間、收款金額、收款方式等，并由業(yè)主或住戶4.1.6．收費員將所有現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬收款錄入物業(yè)收費系統(tǒng)，打印機制發(fā)票的附件。4.1.7．銀行托收處理人員應(yīng)及時跟蹤托收狀況，向托收成功的業(yè)主或住戶開具收款憑證4.1.8．收費員匯總當天所有收款編制《收款日報表》，并于工作日終止前將費用存入銀行或直接交予出納；出納核對錢款與票據(jù)后，向收費4.1.9．月末，公司財務(wù)部結(jié)賬時，應(yīng)將物業(yè)收費系統(tǒng)的數(shù)據(jù)與金蝶財務(wù)軟件的數(shù)據(jù)進行核對。保證物業(yè)收費系統(tǒng)的所有目應(yīng)收數(shù)、實收數(shù)、拖欠款明細數(shù)與匯總表、4.2.停車收費4.2.1.臨時停車收費原則上要求停車場收費員直接向票據(jù)管理員領(lǐng)取和核銷收費發(fā)票；收款后直接向出納繳款（非正常工作時間的收款存入管理處指派的保險柜）。4.2.1.1.停車場收費員從票據(jù)管理員處領(lǐng)取停車專用定額發(fā)票，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》中登記領(lǐng)用狀況。發(fā)票領(lǐng)用量須嚴格監(jiān)控，以使用完畢即可換領(lǐng)的最低使用量為宜。4.2.1.2.停車場收費員必需妥善保管和使用所領(lǐng)用的發(fā)票，嚴禁轉(zhuǎn)交他人。4.2.1.3.車輛駛出小區(qū)時，收費員憑停車場電腦收費系統(tǒng)確認的收費金額或車輛出入憑證上記載的時間計算的金額收取停車費。收費時必需給付發(fā)票，嚴禁收費不給發(fā)票。4.2.1.4.對于按政府、集團、公司的相關(guān)規(guī)定，符合免收停車費條件的車輛，須在“免費臨時停車登記表”中記錄并由車輛駕駛?cè)藛T簽名確認。記錄表應(yīng)記載而不限于以下內(nèi)容：車輛、出入時間、單位、聯(lián)系電話。4.2.1.5.收費員換崗或下班，應(yīng)及時將收款上繳出納（非工作時間存入管理處指派的保險柜），出納收款后開具收據(jù)（收據(jù)注明發(fā)票號碼）。4.2.1.6.收費員每使用完一本發(fā)票，須及時憑發(fā)票存根和收款收據(jù)核銷聯(lián)與票據(jù)管理員辦理核銷手續(xù)。票據(jù)管理員核對全都后，各方在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上簽名確認。4.2.1.7.管理處會計或出納應(yīng)至少每周對停車場各收費崗進行一次突擊檢查，核實當班收費員手中的現(xiàn)金、票據(jù)、車輛出入憑證或電腦收費系統(tǒng)等金額是否相符。4.2.1.8.使用停車場電腦收費系統(tǒng)的管理處，操作人員應(yīng)至少一月一次依據(jù)系統(tǒng)中的收費數(shù)據(jù)，與當月各收費員上繳的費用總額核對全都。4.2.1.9.例外處理個別管理處若因特殊狀況，未能實現(xiàn)停車場收費員直接向出納領(lǐng)取票據(jù)及繳款，而是需要平安主辦（或主管）匯合各收費崗的費用，再向管理處結(jié)清票款時，須征得公司同意并報地產(chǎn)公司備案。同時，須嚴格監(jiān)控以下環(huán)節(jié)：4.2.1.9.1.公司財務(wù)部應(yīng)向涉及收款的平安主辦(或主管)授權(quán)，列明其收款權(quán)限和范圍。4.2.1.9.2.平安主辦(或主管)在票據(jù)管理員處領(lǐng)取停車專用定額發(fā)票，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》中登記領(lǐng)用狀況。4.2.1.9.3.平安主辦(或主管)將定額發(fā)票分發(fā)給各收費員時，須在《停車費定額發(fā)票使用及收付款登記簿》上辦理領(lǐng)用手續(xù)。4.2.1.9.4.上下班收費員換崗時，須進行票、款交接，并在《停車費定額發(fā)票使用及收付款登記簿》中具體記錄交接狀況。4.2.1.9.5.《停車費定額發(fā)票使用及收付款登記簿》存放當班收費員處，必需視同錢款妥善管理。4.2.1.9.6.收費員每使用完一本發(fā)票，須及時將費用和發(fā)票存根交授權(quán)的平安主辦（或主管），平安主辦（或主管）向收費員開具收據(jù)（收據(jù)上注明發(fā)票號碼）。4.2.1.9.7.平安主辦（或主管）憑定額發(fā)票存根和收款收據(jù)核銷聯(lián)與票據(jù)管理員辦理核銷手續(xù)。票據(jù)管理員核對全都后，各方在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上簽名確認。4.2.2.固定車位租金（或非固定月租）收費：4.2.2.1.使用電腦收費系統(tǒng)收取停車月租的單位4.2.2.1.1.收費員向票據(jù)管理員領(lǐng)用停車費定額發(fā)票，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記領(lǐng)用狀況。4.2.2.1.2.收費員收取月租費后須向業(yè)主或住戶開具發(fā)票，發(fā)票上應(yīng)注明車牌號和支付費用所屬期間；4.2.2.1.3．收費員或?qū)Ｂ氜k卡人員在電腦收費系統(tǒng)中錄入停車費所屬區(qū)間，系統(tǒng)生成應(yīng)收費金額后，與所收款金額核對，將收費信息記入停車IC卡中。任何人不得修改收費系統(tǒng)中的收費金額。4.2.2.1.4.收費員收到支票時應(yīng)及時交予出納以便盡快到銀行辦理轉(zhuǎn)帳，并于工作日終止前，編制《收款日報表》，向出納繳交費用，出納向收費員開具收款收據(jù)（收據(jù)上注明發(fā)票號碼）。4.2.2.1.5.發(fā)票整本用完后，收費員憑定額發(fā)票存根和出納開具的收款收據(jù)核銷聯(lián)向票據(jù)管理員核銷，票據(jù)管理員核對全都后，各方在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記。4.2.2.1.6.月終，財務(wù)人員應(yīng)核對所有收據(jù)、發(fā)票所開具的車位月租收費金額與財務(wù)賬、停車場電腦收費系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)相符。4.2.2.2.未使用電腦收費系統(tǒng)收取停車費的單位4.2.2.2.1．收費人員向管理處票據(jù)管理員領(lǐng)用停車費定額發(fā)票和停車卡，在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記辦理領(lǐng)用手續(xù)。停車卡由票據(jù)管理員視同錢款妥善管理。收費員或?qū)Ｂ氜k卡人員領(lǐng)用時應(yīng)在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記辦理領(lǐng)用手續(xù)。4.2.2.2.2．收費人員按規(guī)定標準收費，并開具停車定額發(fā)票，發(fā)票上應(yīng)注明車牌號和支付費用所屬期間。4.2.2.2.3．收費人員或?qū)Ｂ氜k卡人員按收費金額派發(fā)相應(yīng)固定收費金額的停車月卡、季卡、年卡交付款人。同時登記《xx物業(yè)停車月卡（含季卡、年卡）登記表》，表中應(yīng)包括而不限于房間號、車牌號、支付費用所屬期間和收費金額，并請客戶簽收確認。詳參見《xx物業(yè)停車月卡（含季卡、年卡）登記表》月卡不得跨月使用，月收費標準不同的停車卡應(yīng)分別制作。4.2.2.2.4．停車卡使用完畢后，票據(jù)管理員憑出納的收款收據(jù)核銷聯(lián)和定額發(fā)票存根聯(lián)與已使用停車卡應(yīng)收金額核對全都，各方在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上辦理發(fā)票和停車卡的核銷登記手續(xù)。4.2.2.2.5．月終，財務(wù)人員應(yīng)核對所有收據(jù)、發(fā)票開具的停車月租收款金額、《xx物業(yè)停車月卡（含季卡、年卡）登記表》、停車卡使用狀況等相關(guān)數(shù)據(jù)與財務(wù)賬相關(guān)賬戶金額相符。4.3.特約有償服務(wù)收費4.3.1.由專人向服務(wù)人員發(fā)出有償服務(wù)指令，包括客戶信息、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)時間、服務(wù)標準。4.3.2.服務(wù)人員依據(jù)指令提供服務(wù)，履行服務(wù)后按服務(wù)內(nèi)容和公司制訂的收費標準計算的收費金額填寫《xx物業(yè)家政服務(wù)記錄單》,注明收費金額，請住戶簽名。4.3.3.當服務(wù)人員直接收費時，管理處應(yīng)建立健全檢查和監(jiān)督機制。客戶服務(wù)人員向客戶電話或?qū)嵉鼗卦L時，回訪內(nèi)容必需包括服務(wù)內(nèi)容和收4.3.4.工作日終止前，收費員將服務(wù)費上繳4.3.5.《xx物業(yè)家政服務(wù)記錄單》由收費員直接到票據(jù)管理員處領(lǐng)取并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上辦理領(lǐng)用登記手續(xù)；使用完畢后，憑票據(jù)存根和出納開具的收款收據(jù)核銷聯(lián)，與票據(jù)管理員辦理核銷手續(xù)，各方在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》中簽字確認4.4.開放式泳池收費（適用于對外開放、出售門票，憑票進入的游泳池）4.4.1.泳池售票人員依據(jù)業(yè)務(wù)需要向票據(jù)管理員領(lǐng)取游泳池門票，并在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記領(lǐng)用狀況。4.4.2.門票在出納加蓋收款專用單或財務(wù)專用章后方可使用。4.4.3.泳池售票人員收款交付門票。4.4.4.泳池驗票人員收取門票放行。4.4.5.營業(yè)終了，泳池售票員向出納上繳營業(yè)款并填報門票售出狀況；驗票員向出納上繳收取的泳池門票。出納員將所收費用與門票出售狀況和收取的門票進行核對4.4.6.門票使用完畢，泳池售票員憑票據(jù)存根聯(lián)向票據(jù)管理員核銷，票據(jù)管理員應(yīng)將所收費用與票據(jù)存根聯(lián)金額核對全都后在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》登記核銷。4.4.7.4.5．會所收費在會所服務(wù)場所內(nèi)收費，原則上應(yīng)配備并使用收銀機收取現(xiàn)金。4.5.4.5.1.1．4.5.1.4.5.1.4.5.4.5.4.5.24.5.24.5.24.5.所有會所消費卡必需有收費員和審核人員各方簽章時方為有效。4.5.2.1.3．客戶憑會所消費卡消費，會所服務(wù)人員填寫“4.5.2.14.5.2.2.4.5.24.5.2.3.14.5.2.3.24.5.2.3.34.5.4.4.4.5.4.6．其他業(yè)務(wù)收費：其他收費業(yè)務(wù)包括：入住預(yù)收管理費、水電費、公共設(shè)備配套相關(guān)費用；裝修押金、出入證工本費、代征裝修稅；公共設(shè)備臨時經(jīng)營收費及其他非常常性收費項目。4.6.1．公司依據(jù)國家、集團等相關(guān)法律、法規(guī)制定統(tǒng)一收費標準，收費員嚴格執(zhí)行，公司未制訂統(tǒng)一收費標準的零星收費項目，需憑已生效的協(xié)議、協(xié)議或管理處第一負責(zé)人的簽字才能收取。未按公司的收費減免程序?qū)徟娜魏螠p免均不得執(zhí)行，公司任何人員無權(quán)對公共性收費項目進行減免。4.6.2.其他業(yè)務(wù)收費人員向票據(jù)管理員領(lǐng)取收款收據(jù)和發(fā)票，在《票據(jù)領(lǐng)用登記簿》上登記簽收。4.6.3.收費員按收費標準收取費用，向交款客戶開具收據(jù)或發(fā)票，在票據(jù)上具體列明：交款客戶姓名或房號、所收費用內(nèi)容、收款方式、收款金額、收款人，并請交款人在付款人處簽名。4.6.4.工作日終止前，收費員填寫《收款日報表》向出納結(jié)清費用和收據(jù)，出納核實后，在《收款日報表》上簽收或為收費員另行開具收款4.6.5.收據(jù)使用完畢后，收費員憑收據(jù)存根聯(lián)及出納開具的收