知名地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)

萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)第一章總則1-1為了加加強(qiáng)成本管理理，規(guī)范集團(tuán)團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本核核算，正確計(jì)計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品品成本，便于于成本資料的的比較和分析析，根據(jù)國(guó)家家頒布的有關(guān)關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)會(huì)計(jì)制度以及及集團(tuán)制定的的有關(guān)規(guī)定的的要求，制定定本指導(dǎo)。1-2集團(tuán)房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)成本核算算的任務(wù)是：：建立和完善善成本核算基基礎(chǔ)工作，合合理確定成本本計(jì)算對(duì)象，正正確歸集和分分配開發(fā)成本本及費(fèi)用，及及時(shí)、準(zhǔn)確、完完整地提供成成本核算資料料，以便及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管管理中存在的的問題，尋求求降低成本的的途徑。1-3各房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，應(yīng)建立成成本核算責(zé)任任制，不斷完完善成本核算算基礎(chǔ)工作，改改進(jìn)成本核算算辦法，嚴(yán)格格按照國(guó)家以以及集團(tuán)成本本管理的要求求，正確組織織成本核算工工作，并自覺覺接受集團(tuán)的的監(jiān)督。第二章成本核算算的基本程序序成本核算的一般般步驟：第一步：根據(jù)成成本核算對(duì)象象的確定原則則和項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)，確定成本本核算對(duì)象。第二步：設(shè)置有有關(guān)成本核算算會(huì)計(jì)科目，核核算和歸集開開發(fā)成本費(fèi)用用。第三步：按受益益原則和配比比原則，確定定應(yīng)分?jǐn)偝杀颈举M(fèi)用在各成成本核算對(duì)象象之間的分配配方法、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第四步：將歸集集的開發(fā)成本本費(fèi)用按確定定的方法、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在各成本本核算對(duì)象之之間進(jìn)行分配配。第五步：編制項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成本本計(jì)算表，計(jì)計(jì)算各成本核核算對(duì)象的開開發(fā)總成本。第六步：正確劃劃分已完工和和在建開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品之間的開開發(fā)成本，分分別結(jié)轉(zhuǎn)完工工開發(fā)產(chǎn)品成成本。第七步：正確劃劃分可售面積積、不可售面面積(由主管部門門劃分提供))，根據(jù)有關(guān)關(guān)規(guī)定分別計(jì)計(jì)算可售面積積、不可售面面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的的成本，正確確結(jié)轉(zhuǎn)完工開開發(fā)產(chǎn)品的銷銷售成本。第八步：編制成成本報(bào)表，根根據(jù)成本核算算和管理要求求，總括反映映各成本核算算對(duì)象的成本本情況。第三章成本核算算對(duì)象的確定定3-1成本核核算對(duì)象的確確定原則：應(yīng)應(yīng)滿足成本計(jì)計(jì)算的需要；；便于成本費(fèi)費(fèi)用的歸集；；利于成本的的及時(shí)結(jié)算；；適應(yīng)成本監(jiān)監(jiān)控的要求。3-2各單位位可根據(jù)上述述原則，參照照下列條件，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模模、周期、方方式、功能設(shè)設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類類型、裝修檔檔次、層高、施施工隊(duì)伍等因因素和管理需需要等當(dāng)?shù)貙?shí)實(shí)際情況，確確定具體成本本核算對(duì)象。(1)單體開開發(fā)項(xiàng)目，一一般以每一獨(dú)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)計(jì)概算或施工工圖預(yù)算所列列的單項(xiàng)開發(fā)發(fā)工程為成本本核算對(duì)象。(2)在同一開開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)結(jié)構(gòu)類型相同同、開竣工時(shí)時(shí)間相近、由由同一施工單單位施工或總總包的群體開開發(fā)項(xiàng)目，可可以合并為一一個(gè)成本核算算對(duì)象。(3)對(duì)于開開發(fā)規(guī)模較大大、工期較長(zhǎng)長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目目，可以結(jié)合合項(xiàng)目特點(diǎn)和和成本管理的的需要，按開開發(fā)項(xiàng)目的一一定區(qū)域或部部位或周期劃劃分成本核算算對(duì)象。成片分期（區(qū)）開開發(fā)的項(xiàng)目，可可以以各期((區(qū))為成本核算算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房房、公寓、寫寫字樓等不同同功能的，在在按期(區(qū))劃分成本核核算對(duì)象的基基礎(chǔ)上，還應(yīng)應(yīng)按功能劃分分成本核算對(duì)對(duì)象。同一小區(qū)、同一一期有高層、多多層、復(fù)式等等不同結(jié)構(gòu)的的，還應(yīng)按結(jié)結(jié)構(gòu)劃分成本本核算對(duì)象。(4)根據(jù)核核算和管理需需要，對(duì)獨(dú)立立的設(shè)計(jì)概算算或施工圖預(yù)預(yù)算的配套設(shè)設(shè)施，不論其其支出是否攤攤?cè)敕课莸乳_開發(fā)產(chǎn)品成本本，均應(yīng)單獨(dú)獨(dú)作為成本核核算對(duì)象。對(duì)對(duì)于只為一個(gè)個(gè)房屋等開發(fā)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的的、應(yīng)攤?cè)敕糠课莸乳_發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目成本且造造價(jià)較低的配配套設(shè)施，可可以不單獨(dú)作作為成本核算算對(duì)象，發(fā)生生的開發(fā)費(fèi)用用直接計(jì)入房房屋等開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的成本。第四章成本費(fèi)用用項(xiàng)目及核算算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本核算算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的具體情情況，按制造造成本法設(shè)置置成本項(xiàng)目。成成本項(xiàng)目一般般包括下列六六項(xiàng)：1)土地獲得得價(jià)款2)開發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)3)主體建筑筑工程費(fèi)4）主體安裝工工程費(fèi)5)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)6)園林環(huán)境境工程費(fèi)7）配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)8)開發(fā)間接接費(fèi)4-2各成本本項(xiàng)目的開支支范圍如下：：土地獲得價(jià)款指為取得土地開開發(fā)使用權(quán)而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用，主要要包括以下內(nèi)內(nèi)容：一）政府地價(jià)及及市政配套費(fèi)費(fèi)：支付的土土地出讓金、土土地開發(fā)費(fèi)，向向政府部門交交納的大市政政配套費(fèi)、交交納的契稅、土土地使用費(fèi)、耕耕地占用稅，土土地變更用途途和超面積補(bǔ)補(bǔ)交的地價(jià)。二）合作款項(xiàng)：：補(bǔ)償合作方方地價(jià)、合作作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入分給合作作方的房屋成成本和相應(yīng)稅稅金等。三）紅線外市政政設(shè)施費(fèi)：紅紅線外道路、水水、電、氣、通通訊等建造費(fèi)費(fèi)、管線鋪設(shè)設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)。四）拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)：有關(guān)地上上、地下建筑筑物或附著物物的拆遷補(bǔ)償償凈支出，安安置及動(dòng)遷支支出，農(nóng)作物物補(bǔ)償費(fèi)，危危房補(bǔ)償費(fèi)等等。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)：指在取得土地開開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)前期期的水文地質(zhì)質(zhì)勘察、測(cè)繪繪、規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、可行性性研究、籌建建、“三通一平”等前期費(fèi)用用。主要包括括以下內(nèi)容：：一）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)勘測(cè)丈量費(fèi)：包包括初勘、詳詳勘等。主要要有：水文、地地質(zhì)、文物和和地基勘察費(fèi)費(fèi)，沉降觀測(cè)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)測(cè)試費(fèi)、撥地地釘樁驗(yàn)線費(fèi)費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定定線費(fèi)、放線線費(fèi)、建筑面面積丈量費(fèi)等等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)模型制制作費(fèi)、方案案評(píng)審費(fèi)、效效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、總體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修修改設(shè)計(jì)費(fèi)等等。其他：可行性研研究費(fèi)、制圖圖、曬圖、趕趕圖費(fèi)等。（3）建筑研究究用房費(fèi)：包包括材料及施施工費(fèi)二）報(bào)建費(fèi)（1）報(bào)批報(bào)建建費(fèi)包括安檢費(fèi)、質(zhì)質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底底編制費(fèi)、交交易中心手續(xù)續(xù)費(fèi)、人防報(bào)報(bào)建費(fèi)、消防防配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)、散裝水泥泥集資費(fèi)、白白蟻防治費(fèi)、墻墻改基金、建建筑面積丈量量費(fèi)、路口開開設(shè)費(fèi)等、規(guī)規(guī)劃管理費(fèi)、新新材料基金((或墻改專項(xiàng)項(xiàng)基金)、教師住宅宅基金(或中小學(xué)教教師住宅補(bǔ)貼貼費(fèi))、拆遷管理理費(fèi)、招投標(biāo)標(biāo)管理費(fèi)等。項(xiàng)目整體性批報(bào)報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目目報(bào)建時(shí)按規(guī)規(guī)定向政府有有關(guān)部門交納納的報(bào)批費(fèi)。(2)增容費(fèi)費(fèi)包括水、電、煤煤氣增容費(fèi)三）“三通一一平”費(fèi)：臨時(shí)道路：接通通紅線外施工工用臨時(shí)道路路的設(shè)計(jì)、建建造費(fèi)用臨時(shí)用電：接通通紅線外施工工用臨時(shí)用電電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)管線線鋪設(shè)、改造造、遷移、臨臨時(shí)變壓器安安裝及拆除費(fèi)費(fèi)用。臨時(shí)用水：接通通紅線外施工工用臨時(shí)給排排水設(shè)施的設(shè)設(shè)計(jì)、建造、管管線鋪設(shè)、改改造、遷移等等費(fèi)用。場(chǎng)地平整：場(chǎng)地地清運(yùn)費(fèi)、舊舊房拆除等費(fèi)費(fèi)用。四）臨時(shí)設(shè)施費(fèi)費(fèi)臨時(shí)圍墻：包括括圍墻、圍欄欄設(shè)計(jì)、建造造、裝飾費(fèi)用用臨時(shí)辦公室：租租金、建造及及裝飾費(fèi)用臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)費(fèi)：含施工用用臨時(shí)占道費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)借用用空地租費(fèi)，臨時(shí)圍板：包括括設(shè)計(jì)、建造造、裝飾費(fèi)用用主體建筑工程費(fèi)費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程程中發(fā)生的主主體內(nèi)列入土土建預(yù)算內(nèi)的的各項(xiàng)費(fèi)用。主主要包括：基礎(chǔ)造價(jià)包括土石方、樁樁基、護(hù)壁（坡坡）工程費(fèi)，基基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁樁基咨詢及檢檢測(cè)費(fèi)、降水水二）結(jié)構(gòu)及粗裝裝修造價(jià)結(jié)構(gòu)及及粗裝修（含含地下室部分分），如系高高層建筑，有有裙樓架空層層及轉(zhuǎn)換層，原原則上架空層層結(jié)構(gòu)列入裙裙樓、轉(zhuǎn)換層層結(jié)構(gòu)并入塔塔樓。三）門窗工程主要包括室外門門窗、戶門、防防火門的費(fèi)用用四）公共部位精精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓樓梯間、屋面面、外立面及及雨蓬的精裝裝修費(fèi)用五）戶內(nèi)精裝修修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、廳房房、陽(yáng)臺(tái)、露露臺(tái)的精裝修修費(fèi)用。主體安裝工程費(fèi)費(fèi)一）室內(nèi)水暖氣氣電管線設(shè)備備費(fèi)；室內(nèi)給排水系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)（自來水水／排水／直直飲水／熱水水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)（地板熱／／電熱膜／分分戶燃?xì)鉅t／／管道系統(tǒng)／／暖氣片）；；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)費(fèi)；室內(nèi)電氣氣系統(tǒng)費(fèi)（強(qiáng)強(qiáng)、弱電預(yù)埋埋管）室內(nèi)設(shè)備及其安安裝費(fèi)空調(diào)及安裝費(fèi)；；電梯及其安裝費(fèi)費(fèi)；發(fā)電機(jī)及其安裝裝費(fèi)；高低壓配電及安安裝費(fèi)；消防通風(fēng)及安裝裝費(fèi)；背景音樂及安裝裝費(fèi)室內(nèi)智能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)保安監(jiān)控及停車車管理系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；電信網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用；；衛(wèi)星電視費(fèi)用；；三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用；家居智能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)用社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)室外給排水系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)主要包括自來水水系統(tǒng)、雨污污水系統(tǒng)、直直飲水系統(tǒng)、熱熱水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)主要包括管道系系統(tǒng)、熱交換換站、鍋爐房房費(fèi)用室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)費(fèi)主要包括管道系系統(tǒng)、調(diào)壓站站室外消防系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)主要包括高壓線線路工程、低低壓線路工程程、配電站、開開閉站室外消防系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)室外智能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)主要包括電信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小小區(qū)停車管理理系統(tǒng)、電子子巡更系統(tǒng)、圍圍墻監(jiān)控照明明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的的園林環(huán)境造造價(jià)，主要包包括：環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)：區(qū)區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠綠化支出建筑小品：雕塑塑、噴泉、環(huán)環(huán)廊、假山等等道路、廣場(chǎng)建造造費(fèi)：道路廣廣場(chǎng)鋪設(shè)、開開設(shè)路口工程程及補(bǔ)償費(fèi)等等圍墻建造費(fèi)：包包括永久性圍圍墻、圍欄及及大門室外照明：室外外照明電氣工工程，如路燈燈、草坪燈室外背景音樂室外零星設(shè)施：：各種指示牌牌、標(biāo)識(shí)牌、示示意圖等配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程程中，根據(jù)有有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及其收益益權(quán)不屬于開開發(fā)商，開發(fā)發(fā)商不能有償償轉(zhuǎn)讓也不能能轉(zhuǎn)作自留固固定資產(chǎn)的公公共配套設(shè)施施支出。主要要包括以下幾幾類：(1)在開開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入入的不可經(jīng)營(yíng)營(yíng)性公共配套套設(shè)施支出，居居委會(huì)、派出出所、崗?fù)?、兒兒童樂園、自自行車棚等設(shè)設(shè)施的支出。(2)在開發(fā)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生生的根據(jù)法規(guī)規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例例，其經(jīng)營(yíng)收收入歸于經(jīng)營(yíng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性性公共配套設(shè)設(shè)施的支出，如如建造幼托、郵郵局、圖書館館、閱覽室、健健身房、游泳泳池、球場(chǎng)等等設(shè)施的支出出。(3)開發(fā)小小區(qū)內(nèi)城市規(guī)規(guī)劃中規(guī)定的的大配套設(shè)施施項(xiàng)目不能有有償轉(zhuǎn)讓和取取得經(jīng)營(yíng)收益益權(quán)時(shí)，發(fā)生生的沒有投資資來源的費(fèi)用用。(4)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、收入歸歸屬情況較為為復(fù)雜的地下下室、車位等等設(shè)施，應(yīng)根根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)發(fā)商的銷售承承諾等具體情情況確定是否否攤?cè)氡境杀颈卷?xiàng)目。如開開發(fā)商通過補(bǔ)補(bǔ)交地價(jià)或人人防工程費(fèi)等等措施，得到到政府部門認(rèn)認(rèn)可，取得了了該配套設(shè)施施的產(chǎn)權(quán)，則則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立立核算。該成本項(xiàng)目下按按各項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施設(shè)立明細(xì)細(xì)科目進(jìn)行核核算，如：游泳池：土建、設(shè)設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)計(jì)、裝修費(fèi)、資資產(chǎn)購(gòu)置、單單體會(huì)所結(jié)構(gòu)構(gòu)幼兒園：建造成成本及配套資資產(chǎn)購(gòu)置學(xué)校：建造成本本及配套資產(chǎn)產(chǎn)購(gòu)置兒童游樂設(shè)施車站建造費(fèi)：土土建、設(shè)備、各各項(xiàng)設(shè)施開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)核算算與項(xiàng)目開發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費(fèi)用性支出出；以及與項(xiàng)項(xiàng)目推廣銷售售有關(guān)但發(fā)生生在樓盤開盤盤前的費(fèi)用支支出。一）工程管理費(fèi)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)：支支付給聘請(qǐng)的的項(xiàng)目或工程程監(jiān)理單位的的費(fèi)用預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：：為編制、審審查施工圖概概算、預(yù)算、結(jié)結(jié)算所支付的的費(fèi)用行政管理費(fèi)：直直接從事項(xiàng)目目開發(fā)的部門門的人員的工工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)補(bǔ)貼等人工費(fèi)費(fèi)以及直接從從事項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的部門的行行政費(fèi)。施工合同外獎(jiǎng)金金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)進(jìn)度獎(jiǎng)質(zhì)檢費(fèi)：竣工驗(yàn)驗(yàn)收過程中的的有關(guān)質(zhì)檢費(fèi)費(fèi)。二）營(yíng)銷推廣費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目開盤前發(fā)生生的廣告、策策劃、樣板間間、賣場(chǎng)建設(shè)設(shè)、售樓書、模模型等所有營(yíng)營(yíng)銷推廣費(fèi)用用，主要包括括：1）媒介廣告費(fèi)費(fèi)：電視、廣廣播、互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)、報(bào)紙、雜雜志、公交廣廣告、電子屏屏2）廣告設(shè)施及及發(fā)布費(fèi)：車車站廣告、路路牌廣告3）現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)費(fèi)：彩旗、氣氣球、條幅、花花架、花籃、花花盆4）促銷活動(dòng)費(fèi)費(fèi)：場(chǎng)租、勞勞務(wù)費(fèi)、活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所布置、工工作人員餐費(fèi)費(fèi)5）宣傳資料及及禮品費(fèi)：售售樓書、各種種禮品6）接待廳裝修修、裝飾費(fèi)：：設(shè)計(jì)、工程程、裝飾等7）現(xiàn)場(chǎng)銷售器器具費(fèi)：飲水水機(jī)、家私等等8）現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售人工工費(fèi)：工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)費(fèi)：10）看樓交通通費(fèi)：看樓專專車運(yùn)行費(fèi)、修修理費(fèi)、司機(jī)機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：：包括臨時(shí)樣樣板間的建造造、設(shè)計(jì)、裝裝修等費(fèi)用以以及維持清潔潔、保安、維維修費(fèi)用。對(duì)對(duì)于主體內(nèi)的的樣板間的設(shè)設(shè)計(jì)、裝修以以及家具、家家私等費(fèi)用，可可收回部分從從總費(fèi)用中扣扣除。12）銷售模型型費(fèi)13）展銷費(fèi)：：展位費(fèi)、布布置費(fèi)、制作作費(fèi)等14）其他三）資本化利息息：直接用于于項(xiàng)目開發(fā)所所借入資金的的利息支出、匯匯兌損失，減減去利息收入入和匯兌收益益的凈額。四）物業(yè)管理完完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)撥撥付給業(yè)主管管理委員會(huì)的的由物業(yè)管理理公司代管的的物業(yè)管理基基金、公建維維修基金或其其他專項(xiàng)基金金。期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括管管理費(fèi)用、營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用三類類，均不屬于于房地產(chǎn)的制制造成本范疇疇，其科目設(shè)設(shè)置、歸集內(nèi)內(nèi)容、核算程程序等詳見《萬(wàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用用核算辦法》。三類期間費(fèi)用與與“開發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和和區(qū)別，詳細(xì)細(xì)界定與核算算辦法詳見《萬(wàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用用核算辦法》。會(huì)計(jì)科目與帳簿簿設(shè)置“開發(fā)成本”科科目：核算產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程程中所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。各各級(jí)明細(xì)科目目的設(shè)置詳見見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。在各級(jí)明細(xì)科目目下，再按各各成本核算對(duì)對(duì)象設(shè)立核算算項(xiàng)目，成本本核算對(duì)象可可分層次設(shè)立立。為了歸集暫時(shí)不不能確定特定定成本核算對(duì)對(duì)象的成本，以以及需要先歸歸集后分配的的成本，在每每個(gè)項(xiàng)目的成成本核算對(duì)象象中，加設(shè)一一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集?！痢另?xiàng)目在建一期住宅裙樓地下室在建二期········待開發(fā)土地地跨期待分?jǐn)偝沙杀卷?xiàng)目開工前，所所有成本均在在成本核算對(duì)對(duì)象“待開發(fā)土地”中核算；項(xiàng)項(xiàng)目開工后，將將已開工部分分逐期自“待開工土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”?！伴_發(fā)間接費(fèi)”科目：歸集和分配配與項(xiàng)目開發(fā)發(fā)直接相關(guān)、但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的成本本費(fèi)用性支出出；以及與樓樓盤推廣銷售售有關(guān)并發(fā)生生在開盤前費(fèi)費(fèi)用支出。這類費(fèi)用先歸集集，再并按一一定標(biāo)準(zhǔn)分配配計(jì)入各成本本核算對(duì)象。各各級(jí)明細(xì)科目目的設(shè)置詳見見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。5-3“預(yù)提費(fèi)費(fèi)用”科目：核算按按權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則計(jì)提的的，應(yīng)由本受受益期、受益益對(duì)象承擔(dān)的的已經(jīng)發(fā)生或或?qū)⒁l(fā)生、但但尚未結(jié)算或或支付的成本本、費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間間：一般在結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開開發(fā)產(chǎn)品時(shí)預(yù)預(yù)提。費(fèi)用預(yù)提金額的的確定：以電電算化成本信信息系統(tǒng)中的的動(dòng)態(tài)成本總總額減帳面已已列入成本總總額的差額計(jì)計(jì)提。對(duì)于預(yù)提費(fèi)用，也也可不作帳務(wù)務(wù)處理。在自自定義資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表中，預(yù)預(yù)提費(fèi)用直接接取帳套中“開發(fā)成本----各成本核算算對(duì)象的貸方方余額”，存貨取帳套“開發(fā)成本----各成本核算算對(duì)象的借方方余額”。5-4“待攤費(fèi)費(fèi)用”科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則核算算在本期發(fā)生生但應(yīng)由本期期及以后各期期共同負(fù)擔(dān)的的、分?jǐn)偲谙尴拊谝荒暌詢?nèi)內(nèi)的費(fèi)用。5-5“開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”科目：核算已已開發(fā)完成并并驗(yàn)收合格的的開發(fā)產(chǎn)品的的實(shí)際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)時(shí)，應(yīng)收集、整整理具體到每每戶的可售面面積構(gòu)成、銷銷售及其回款款情況的詳細(xì)細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算算科目明細(xì)表表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象成本本核算對(duì)象可可分層次設(shè)立立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象主體建筑工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象主體安裝工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算+對(duì)對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象開發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象象自一級(jí)科目開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入入開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成成本營(yíng)銷費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)費(fèi)其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)數(shù)的數(shù)量金額額帳第六章成本費(fèi)用用的歸集與分分配土地獲得價(jià)款一般能分清成本本核算對(duì)象的的，可直接將將土地成本計(jì)計(jì)入特定的成成本核算對(duì)象象中；如果分分不清成本核核算對(duì)象，可可先在“土地獲得價(jià)價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目目進(jìn)行歸集，然然后再在有關(guān)關(guān)成本核算對(duì)對(duì)象間分配；；也可以不進(jìn)進(jìn)行歸集而直直接通過設(shè)定定分?jǐn)偡椒ǚ址峙溆?jì)入有關(guān)關(guān)成本核算對(duì)對(duì)象。有關(guān)分分配方法為：：按占地面積計(jì)征征地價(jià)、進(jìn)行行補(bǔ)償、繳納納市政配套費(fèi)費(fèi)時(shí)：方法一：先按小小區(qū)的占地面面積將土地成成本分配到各各小區(qū)；再將將分配到各小小區(qū)內(nèi)的土地地成本，按小小區(qū)內(nèi)房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象和道路、廣廣場(chǎng)等公用場(chǎng)場(chǎng)所的占地面面積進(jìn)行直接接分配；然后后將分配到小小區(qū)內(nèi)道路、廣廣場(chǎng)等公用場(chǎng)場(chǎng)所占地面積積的土地成本本，按房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象的占地面面積進(jìn)行間接接分配，計(jì)入入房屋等成本本核算對(duì)象的的的開發(fā)成本本；房屋等成成本核算對(duì)象象的直接分配配數(shù)加間接分分配數(shù)，即為為該房屋等成成本核算對(duì)象象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土土地成本。方法二：也可將將公用占地面面積先分?jǐn)偟降椒课莸瘸杀颈竞怂銓?duì)象的的占地面積上上，房屋等成成本核算對(duì)象象自身的占地地面積加分?jǐn)倲偟墓谜嫉氐孛娣e，再乘乘以單位面積積的土地成本本來分配。按建筑面積計(jì)征征（或補(bǔ)償）時(shí)時(shí)：按成本核核算對(duì)象的建建筑面積來分分?jǐn)偂ｉ_發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)、主體建筑筑工程費(fèi)、主主體安裝工程程費(fèi)、社區(qū)管管網(wǎng)工程費(fèi)、園園林環(huán)境工程程費(fèi)、配套設(shè)設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核核算對(duì)象的，可可直接計(jì)入成成本核算對(duì)象象的相應(yīng)成本本項(xiàng)目；應(yīng)由由兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的成本本核算對(duì)象負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可可通過各成本本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目目進(jìn)行歸集，再再按一定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分配計(jì)入各各成本核算對(duì)對(duì)象。開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)先通過“開發(fā)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目目歸集開發(fā)間間接費(fèi)的實(shí)際際發(fā)生數(shù)，在在每月末，根根據(jù)其實(shí)際發(fā)發(fā)生數(shù)按一定定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的各成本本核算對(duì)象。不能有償轉(zhuǎn)讓的的配套設(shè)施、留留作自用的固固定資產(chǎn)，均均不分配開發(fā)發(fā)間接費(fèi)。關(guān)于借款費(fèi)用資資本化借款費(fèi)用資本化化的期限：自自開發(fā)投入日日起至完工交交付日止的借借款費(fèi)用可資資本化，其間間開發(fā)商主動(dòng)動(dòng)實(shí)施的停工工期間不包括括在內(nèi)；可資本化的借款款費(fèi)用包括：：與開發(fā)項(xiàng)目目直接相關(guān)的的借款利息支支出、匯兌損損失等借款費(fèi)費(fèi)用，但不包包括借款手續(xù)續(xù)費(fèi)及傭金；；可確定借款用途途并?？顚Ｓ糜糜谀程囟ㄩ_開發(fā)項(xiàng)目的，可可將借款費(fèi)用用直接計(jì)入受受益的開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目；不能分分清具體用途途的借款費(fèi)用用，可采用各各項(xiàng)目累計(jì)投投資額、各項(xiàng)項(xiàng)目缺口資金金等標(biāo)準(zhǔn)在受受益的各開發(fā)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)倲?。成本?bào)表成本報(bào)表是成本本信息管理的的中心，通過過成本報(bào)表可可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)項(xiàng)目成本總體體情況，與目目標(biāo)成本的偏偏差情況、成成本管理中存存在的問題等等信息。各公公司都應(yīng)完整整的、詳細(xì)的的、動(dòng)態(tài)的編編制成本報(bào)表表。成本報(bào)表種類、編編報(bào)時(shí)間及要要求詳見《電電算化成本信信息系統(tǒng)操作作說明》、《結(jié)結(jié)算報(bào)表格式式》的有關(guān)規(guī)規(guī)定。第八章附則8-1本指導(dǎo)導(dǎo)適用于集團(tuán)團(tuán)全資、控股股及受托非控控股經(jīng)營(yíng)的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)。8-2本指導(dǎo)導(dǎo)未涉及或未未盡的成本核核算事項(xiàng)，按按國(guó)家或集團(tuán)團(tuán)有關(guān)成本管管理的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。本指導(dǎo)導(dǎo)由總部財(cái)務(wù)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋釋和修訂。8-3本指導(dǎo)導(dǎo)自2001年1月1日起執(zhí)行。萬(wàn)科企業(yè)股份份有限公司20000年12月5日附：“開發(fā)成本本”科目編號(hào)一一覽表科目名稱稱編號(hào)開發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款4301.4001政府地價(jià)及市政政配套費(fèi)4301.4001.01合作款項(xiàng)4301.4001.02紅線外市政配套套費(fèi)4301.4001.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.4001.04開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)4301.4002勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4301.4002.01勘察丈量費(fèi)4301.4002.01..01規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.4002.01..02建筑研究用房4301.4002.01..03報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.4002.02政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)費(fèi)4301.4002.02..01增容費(fèi)4301.4002.02..02三通一平費(fèi)4301.4002.03臨時(shí)道路4301.4002.03..01臨時(shí)用電4301.4002.03..02臨時(shí)用水4301.4002.03..03場(chǎng)地平整費(fèi)4301.4002.03..04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)4301.4002.04臨時(shí)圍墻4301.4002.04..01臨時(shí)辦公室4301.4002.04..02臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)費(fèi)4301.4002.04..03臨時(shí)圍板4301.4002.04..04主體建筑工程費(fèi)費(fèi)4301.4003基礎(chǔ)工程4301.4003.01土方4301.4003.01..01護(hù)壁（坡）4301.4003.01..02樁基4301.4003.01..03樁基檢測(cè)4301.4003.01..04降水4301.4003.01..05結(jié)構(gòu)及粗裝修工工程4301.4003.02門窗工程4301.4003.03室外門門窗4301.4003.03.01戶門4301.4003.03.02防火門門4301.4003.03.03公共部位精裝修修4301.4003.04大堂精精裝修4301.4003.04.01樓梯間間精裝修4301.4003.04.02屋面精精裝修4301.4003.04.03外立面面精裝修4301.4003.04.04室內(nèi)裝修4301.4003.05廚房精精裝修4301.4003.05.01衛(wèi)生間間精裝修4301.4003.05.02廳房精精裝修4301.4003.05.03陽(yáng)臺(tái)、露露臺(tái)精裝修4301.4003.05.04主體安裝工程費(fèi)費(fèi)4301.4004室內(nèi)水暖氣電管管線設(shè)備費(fèi)4301.4004.01室內(nèi)供供排水系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)4301.4004.01..01室內(nèi)采采暖系統(tǒng)費(fèi)4301.4004.01..02室內(nèi)燃燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)4301.4004.01..03室內(nèi)電電氣系統(tǒng)費(fèi)4301.4004.01..04室內(nèi)設(shè)備及其安安裝費(fèi)4301.4004.02空調(diào)及及其安裝費(fèi)4301.4004.02..01電梯及及其安裝費(fèi)4301.4004.02..02發(fā)電機(jī)機(jī)及其安裝費(fèi)費(fèi)4301.4004.02..03高低壓壓配電及其安安裝費(fèi)4301.4004.02..04消防通通風(fēng)及其安裝裝費(fèi)4301.4004.02..05背景音音樂及其安裝裝費(fèi)4301.4004.02..06室內(nèi)智能化系統(tǒng)統(tǒng)費(fèi)4301.4004.03保安監(jiān)控及及停車管理費(fèi)費(fèi)用4301.4004.03..01電信網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4301.4004.03..02衛(wèi)星電電視費(fèi)用4301.4004.03..03三表遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳費(fèi)用4301.4004.03..04家居智智能化費(fèi)用4301.4004.03..05社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)4301