高新項目可行性研究

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The6thFeasibilityStudyofaProjectinTuanJieNanLuAbstractThispaperiscomposedfortheprojectinTaiBaiNanLu.Firstly,accordingtotheconceiveofthedevelopertotheprojectandtheproject’sbasiccomplexion,onthebasesofcompletemarketresearch,maketheprimarypositioningfortheproject;secondly,accordingtothedisquisitionfruitofformerphases,thesituationoftheterrausingfortheproject,conceiveofthedeveloper,requirementsaboutcityprogramming,andsoon,bringforwardthelodestar,principlesandblueprintforprogrammingdesignoftheproject;thirdly,arrangetheactualizingschedulefortheprojecttobedeveloped,studyoutmarketingscheme;finally,onthebasesofupwardsphases,estimatetheinvestmentoftheproject,evaluatetheprojectinfinanceandanalyzetheuncertainty,moreover,makesomeopinionsandsuggestionstothedeveloper，finallymakesurethatthisprojectisfeasible.KeyWords:realestate,project,feasibilitystudy,marketing目錄1總論 21.1項目概況 21.1.1項目簡介 21.2可行性研究編制目的 21.3可行性研究編制依據(jù) 21.4結(jié)論及建議 21.4.1結(jié)論 21.4.2相關(guān)建議 22國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 22.1全國經(jīng)濟形勢 22.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 22.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策 22.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測 23西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 23.1西安市房地產(chǎn)概況 23.2宏觀經(jīng)濟形勢 23.3西安市房地產(chǎn)市場 24高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析 24.1西高新及其房產(chǎn)市場簡介 24.2市場調(diào)研分析 25調(diào)研結(jié)論 25.1項目的市場情況分析 25.1.1項目的SWOT分析 25.1.2項目對策分析 25.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議 25.3項目定位 25.3.1客戶定位 25.3.2形象定位 25.3.3功能定位 25.3.4價格定位 26項目建設條件 26.1開發(fā)建設的用地情況 26.2項目周邊配套設施 27項目規(guī)劃、設計方案 27.1項目總體規(guī)劃方案 27.1.1總體規(guī)劃設計方案原則 27.1.2總體規(guī)劃設計方案的指導思想 27.2住宅建筑設計方案 27.2.1住宅建筑的平面布置 27.2.2住宅建筑的結(jié)構(gòu)設計 27.2.3建筑單體和戶型設計 27.3小區(qū)配套設施建議 27.3.1停車場設計 27.3.2多功能會所設計 27.3.3公園設計 27.4環(huán)境藝術(shù)設計建議 27.4.1綠化設計 27.4.2小區(qū)入口和道路設計 27.4.3小區(qū)色彩和整體形象設計 27.5經(jīng)濟技術(shù)指標 28項目進度安排 28.1項目進度安排的依據(jù) 28.2項目實施的進度安排 28.3銷售計劃 29營銷方案 29.1小區(qū)樓盤的賣點 29.24P理論的應用 29.2.1產(chǎn)品策略 29.2.2價格策略 29.2.3促銷策略 29.2.4渠道策略 29.3付款方式 29.4銷售面積實現(xiàn)計劃 210項目投資估算 210.1項目總投資估算的依據(jù) 210.2項目總投資估算的原則 210.3項目的總投資估算 210.4資金籌措方案 211項目財務評價 211.1財務評價基礎數(shù)據(jù)的測算 211.1.1基準收益率的確定 211.1.2項目計算期的確定 211.1.3項目價格的確定 211.1.4項目銷售稅金及附加的確定 211.1.5利潤總額及所得稅 211.2盈利能力分析 211.2.1損益表與靜態(tài)盈利能力分析 211.2.2現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 211.2.3現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 211.3清償能力分析 211.4評價結(jié)論 212不確定分析 212.1盈虧平衡分析 212.2敏感性分析 213結(jié)論及建議 213.1結(jié)論 213.2存在的問題及建議 2主要參考資料 2附件 2附件1:高新區(qū)房地產(chǎn)個案分析 2附件2:西安市房地產(chǎn)市場需求調(diào)查問卷 2附件3財務報表 2致謝 錯誤！未定義書簽。1總論1.1項目概況1.1.1項目簡介本項目名稱為“建賞·高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛娣e為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該處離市中心不遠，區(qū)位適中，交通便捷。該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場等生活設施配套齊全。項目所處地塊的具體位置如下圖所示： 圖1—1項目所處地塊的具體位置1.2可行性研究編制目的可行性研究的根本目的，是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化、減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先要做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎資料得到切實的解決和落實，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學的而不是在經(jīng)驗或感覺的基礎上。本報告通過研究該項目的建設地址、規(guī)模、建設內(nèi)容與方案等是否可行，以及對項目開發(fā)的產(chǎn)品有無銷路、有無競爭能力、投資效果等進行研究，從而得出該項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設項目投資決策的依據(jù)；籌集建設資金的依據(jù)；與有關(guān)部門簽定協(xié)議、合同的依據(jù)和編制下階段規(guī)劃設計的依據(jù)。1.3可行性研究編制依據(jù)（1）國家和西安市的經(jīng)濟建設方針、政策和長遠規(guī)劃；（2）批準的項目建議書和同等效力的文件；（3）國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設施；（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎資料；（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料；（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標；（7）開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備選規(guī)劃設計方案等。1.4結(jié)論及建議1.4.1結(jié)論表1-1評價結(jié)論匯總表財務評價指標計算結(jié)果評價標準是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19%〉13%是財務凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期2.4年<2.5年是借款償還期1.5年從上表看，項目的各主要指標均滿足評價標準，所以該項目是可行的。1.4.2相關(guān)建議（1）建議開發(fā)商對消費者精確定位，將項目的主要目標客戶設定為當?shù)氐闹懈邔邮杖氲娜巳骸⒃诮?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、西安市工作的高級白領(lǐng)以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。（2）建議開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理，開發(fā)進度上也要慎重考慮和嚴格安排，同時，在項目的銷售過程中，開發(fā)商要加強銷售收入的管理。（3）建議開發(fā)商好好把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu)勢，盡可能的加強與原料供應商和承包商的合作，通過材料統(tǒng)購和簽訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù)費用和管理費用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。（4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，另一方面也能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額外收益。

2國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2.1全國經(jīng)濟形勢2006全年國內(nèi)生產(chǎn)總值209407億元，比上年增長10.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24700億元，增長5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102004億元，增長12.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值82703億元，增長10.3%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為11.8%、48.7%和39.5%。居民消費價格比上年上漲1.5%，其中服務價格上漲1.8%。商品零售價格上漲1.0%。工業(yè)品出廠價格上漲3.0%。原材料、燃料、動力購進價格上漲6.0%。固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價格上漲1.2%。70個大中城市房屋銷售價格上漲5.5%。從2006年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費增長勢頭不錯，在住房、汽車、電子通訊、互聯(lián)網(wǎng)消費方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對帶動汽車包括電子通訊這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對重化工、原材料帶動力度也不會減弱。由此，可以樂觀地推測2007年我國國民經(jīng)濟仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2.22006年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（1）房地產(chǎn)投資：

2006年全國房地產(chǎn)完成投資19382億元，比上年增長21.8%，同比上升2個百分點，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率2.2個百分點。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資額的17.6%，同比下降0.2個百分點，房地產(chǎn)業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。

但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進入的情況下，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會保持20%以上，其中，住宅投資增速可能會有所上升。（2）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀：土地開發(fā)面積和新開工面積均達到2000年以來的最高，但是土地購置和竣工面積與2005年相比均有所減少。從商品房的銷售來看，2006年各類商品房銷售面積均達到了2000年以來的最高值，從一個角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006年住宅、辦公樓和商業(yè)用房銷售面積分別達到2000年的3.3倍、2.8倍和3.0倍。（3）

2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。1-11月，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年同期增長19．5％，增幅雖比2005年同期高1．7個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低13．6個和12．9個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年1季度分別擴大1．7個和6．9個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過30．0％，分別達33．1％和32．4％，增幅比2006年1季度分別高3．6個和8．8個百分點。

（4）商品房的價格：2000年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房價格一直上漲。2003年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從2000年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是2003年以來期間。其中2006年的住宅價格是2003年的1.4倍。從商品住宅來看，2000年以來，全國商品住宅開發(fā)建設投資額、新開工面積、銷售面積一直增長，2006年達到最大值。住宅投資占全部房地產(chǎn)投資額的比重2006年達到最大，為70.2%。2.3影響房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策從宏觀政策的角度看，2006年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調(diào)控，“國六條”及十五條意見等政策的相繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展：首先，“國六條”中對住房供應結(jié)構(gòu)作了明確的調(diào)整——“重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求?！苯又?，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產(chǎn)市場的住房供應結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會引起大房型住宅由于稀缺而價格上升。同時，要達到70%這一指標，對于大中城市而言，政府至少要建設超過50%的中低價商品房和經(jīng)濟適用房，在很大程度上加重了政府的財政負擔。其次還表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）登記前不得轉(zhuǎn)讓：為防止房屋炒作，現(xiàn)房買賣網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人。（2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量等8項房屋質(zhì)量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息。（3）維修資金上網(wǎng)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺進行辦公。業(yè)主可隨時上網(wǎng)查詢維修資金的使用情況及去向。（4）空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關(guān)申報辦理減免稅手續(xù)。（5）大戶預征增值稅：2006年1月1日以后，凡單棟號內(nèi)戶(單套房間)平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米(含)以下的不予預征土地增值稅。（6）房貸執(zhí)行新利率：2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率執(zhí)行。從上述分析可以看到，政府對控制房地產(chǎn)價格上漲的決心，而且，政府的調(diào)控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網(wǎng)絡上的其他文章，以及那些文章中給出的數(shù)據(jù)和理由，我認為，今天全國整體的房價還是會穩(wěn)中有漲，通過西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。2.42007年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測隨著國家和地方政府各項調(diào)控措施的不斷落實，預計07年房地產(chǎn)投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經(jīng)濟適用房投資規(guī)模有望擴大。受稅收政策限制、利率調(diào)整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，07年房地產(chǎn)價格漲幅將進一步趨緩。同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將呈回溫跡象。隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，針對投機性需求的調(diào)控政策效力還會繼續(xù)顯現(xiàn)，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。與此同時，具有真實需求的消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。同時，房地產(chǎn)價格漲幅趨緩。近幾年國家出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在明年繼續(xù)顯現(xiàn)。而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控將更加有效，預計07年房地產(chǎn)價格漲幅將趨緩。

3西安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析3.1西安市房地產(chǎn)概況對于西安來說，西安的房地產(chǎn)業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)，價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺，“國六條”的出臺對于西安房地產(chǎn)市場的影響是有限的。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的一些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。3.2宏觀經(jīng)濟形勢1.西安市生產(chǎn)總值2006年西安市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。經(jīng)陜西省統(tǒng)計局評估，2006年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1450.02億元，比上年同期增長13%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值70.73億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值615.26億元，增長14.3%，第三產(chǎn)業(yè)增加值764.03億元，增長12.4%。2.房地產(chǎn)投資西安市2006年房地產(chǎn)完成投資285.76億元，增長26.9％；商品房銷售面積621.50萬平方米，增長25.0％；商品房銷售額206.15億元，增長20.3％。3.西安市人均收入從西安市2006年各城區(qū)分物業(yè)均價數(shù)據(jù)我們可以看出：普通住宅類物業(yè)均價城內(nèi)區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比城東略高，城北最低；商服用房均價城內(nèi)區(qū)依然是最高，城南第二，西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓仍以城內(nèi)為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東，城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比顯示，西安市目前城內(nèi)在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首位，城內(nèi)土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也相對較高，成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā)展的經(jīng)濟和人們?nèi)找嬖鲩L的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西安房地產(chǎn)市場也吸引了大量開發(fā)房地產(chǎn)的投資。3.3西安市房地產(chǎn)市場通過以上西安市房地產(chǎn)市場供給市場與需求市場的分析，我認為西安市房地產(chǎn)市場具有以下特點：1、政府調(diào)控職能趨于深化隨著房地產(chǎn)市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品房市場在政策的引導下總體表現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變化會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短暫的波動，但是西安市房地產(chǎn)市場已經(jīng)站在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。2、產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)趨于合理伴隨著政策的引導，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商品房市場供應結(jié)構(gòu)漸趨合理。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈，購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關(guān)注，并成為市場開發(fā)的導向之時，也預示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉(zhuǎn)移，而西安商品房市場目前正處于這種轉(zhuǎn)型階段，市場需求已經(jīng)逐漸成為市場開發(fā)之指向。3、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場的繁榮隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產(chǎn)市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設施的改善和西安市經(jīng)濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產(chǎn)業(yè)將與旅游業(yè)相互促進，形成自身的古城特色。4、西安市房地產(chǎn)信息化西安市以西安市房地產(chǎn)網(wǎng)為主干建立了比較完善的信息服務系統(tǒng)，為政府提供房地產(chǎn)市場行情，為房地產(chǎn)投資決策提供了參考信息，加強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產(chǎn)市場做出了一定的成績。西安市房地產(chǎn)行業(yè)在信息化必將推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產(chǎn)市場情況，預測房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提供了重要的保障。5、2006年西安商品房銷售平均價格每平方米4047.2元，總體上漲3.5％，漲幅比2005年回落0.6個百分點。其中，住宅類銷售平均價格每平方米30441元，上漲3.9％，非住宅銷售平均價格每平方米７539.5元，上漲2.1％。經(jīng)濟適用房、多層和高層住宅價格分別上漲1.8％、5.3％和4.2％。由于國家限制別墅用地審批，西安市別墅價格上漲5.7％。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響，2006年西安市土地交易價格上漲4.5％。其中，普通住宅、工業(yè)和商業(yè)娛樂用地與2005年同期價格相比分別上漲5.3％、3.4％和4.1％。此外，二手房交易價格上漲4.4％。2006年西安市房地產(chǎn)開發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲3.6％，土地交易價格上漲4.5％，房屋租賃價格上漲1.2％，物業(yè)管理價格上漲0.2％。6、目前西安市房地產(chǎn)市場可以分為七大板塊，分別為城內(nèi)、城東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護舊城及城市規(guī)劃的需求，城內(nèi)目前在建項目較少，房價也居高；城東原為西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和工業(yè)的合理調(diào)整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力，使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現(xiàn)了如金泰·絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學城，曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較之其他各區(qū)，歷來被認為治安環(huán)境差，經(jīng)濟、文化環(huán)境落后，但政府北遷決定的實施，未來火車站北移，以及西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?，居住環(huán)境日益改善，升值潛力巨大；西安高西區(qū)作為西安的CBD，經(jīng)濟優(yōu)勢越加明顯，住宅市場也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產(chǎn)項目十分集中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產(chǎn)市場新的兩點；長安區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引開發(fā)商進入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升，房地產(chǎn)市場逐步升溫。

4高新區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析4.1西高新及其房產(chǎn)市場簡介西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為35平方公里，占西安市土地面積不足5‰，但其經(jīng)濟總量占到西安市的1/5，對西安的經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮著重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經(jīng)濟指標一直保持30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新憑借其獨特的地理位置并由政府相關(guān)政策的大力扶植，其已經(jīng)成為西安市經(jīng)濟最繁華的地段。其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛進軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的房地產(chǎn)市場具有其獨特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時尚、最具備經(jīng)濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最大的片區(qū)。4.2市場調(diào)研分析這次調(diào)研主要是針對以下三個方面進行的：1、基本需求信息（圖18）。2、消費者偏好（圖911）。3、消費者個人信息（1215）1、購房目的：我們一共對四百位消費者進行了調(diào)研，其中有51%的人都以改善住房條件作為自己的購房目的，還有3%是因為拆遷才再次購房的，用作本人居住或是給親人居住用的占了31%，而以投資為目的的人占了15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如下表：2、建筑類型：通過對消費者對住宅的建筑類型的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，49%的消費者認為小高層更適合現(xiàn)代人居住，同時還有33%的人認為自己會首選高層住宅，還有4%的人認為雙拼根適合自己，同時還有7%和9%的人認為連排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費者對建筑類型的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這就要求我在設計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應該是小高層和高層建筑。3、戶型結(jié)構(gòu)的要求：在對消費者所進行的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者更青睞的戶型結(jié)構(gòu)是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型結(jié)構(gòu)，其中所占的比例分別是23%、23%、23%。相對于這三種戶型結(jié)構(gòu)以外的其他戶型結(jié)構(gòu)則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結(jié)構(gòu)設計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結(jié)構(gòu)。4、住宅面積的需求：在被調(diào)查者中有1%的消費者希望購買45平米以下的房子，有3%的消費者希望購買45—70平米以的房子，有23%的消費者希望自己的住宅面積是700--90平米，有37%的消費者希望自己的住宅面積是90—110平米的，有24%的消費者希望自己的住宅面積是110—140平米，同時還有8%的消費者希望自己的住宅面積是140平米以上的，通過這些數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)大多數(shù)消費者理想的住宅面積仍然是以大中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積的住宅的，在設計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結(jié)合國家的相關(guān)的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴格控制在90平米左右，最好是能控制在90平米以下。5、住房單價:被調(diào)查者中能接受的價位在3500--4000元的占了67%，單價在4000—4500元房子有19%的消費者能夠接受，單價在4500—5000元住宅有7%的消費者認為自己能夠接受，單價在5000—5500元計5500元以上的住宅分別有4%和1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷售價格時不能把價格定得太高，以3500--4000為好，這樣更能讓消費者接受，從而有利銷售工作的進展。6、付款方式的選擇：在被調(diào)查者中有35%的人選擇了一次性付款，又65%的消費者選擇了銀行貸款按揭。說明大多數(shù)人一次性付款的能力不強，多數(shù)人選擇按揭貸款。0%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性付款銀行貸款按揭7、家庭月收入：在被調(diào)查的消費者中，其中家庭月收入在2000—4000元的最多占了50%，2000元以下的占了19%，4000-5000元占了12%，5000以上的占了20%?？梢钥吹酱蠖鄶?shù)家庭收入仍然是中等水平，所以在定價時應從分的考慮到這種現(xiàn)狀，制定合理的價格水平。8、消費者的預算總價：通過對消費者的預算支付能力的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，能支付房價在20—40萬元的消費者占多數(shù)，分別為32%和31.5%支付能力在10—20萬元的消費者占14.5%，10萬元以下的占了3%，40—50萬元的占了14%，50萬元以上的占了2%，通過這些數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)家庭的理想的總房價為20到40萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有人買的。9、空間形式的選擇：通過該表可以看出有9%的消費者喜歡錯層，有21%的消費者喜歡躍層的空間形式，有31%的消費者選擇復式的形式，有36%的消費者選擇了平層的形式，而只有3%的消費者選擇了loft形式，可見，大部分消費者仍然喜歡平層的空間形式，復式形式其次，所以在住宅的空間形式選擇上應當多考慮這兩種形式。10、裝修標準的要求：在被調(diào)查者中有38%消費者認為房屋還是毛坯房比較好，同時還有25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有23%的消費者認為可以使全房精裝修，有13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調(diào)研的過程中通過和消費者的交談也可以看了解到.11、住宅風格的選擇：0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%中國古典現(xiàn)代簡潔現(xiàn)代豐富其他通過對消費者對建筑風格的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，對于大多數(shù)西安的消費者而言，他們都更傾向于現(xiàn)代簡潔的建筑風格，同時中國古典和現(xiàn)代豐富的建筑風格各有15%的消費者傾向于該建筑風格。這就要求我在設計建筑風格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結(jié)合西安悠久而豐富的歷史，設計出更具有西安特色的建筑。12、消費者年齡：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，具有購房意向的消費者的年齡都多集中在25到30歲之間，其中:2歲以下的消費者占的比例是25%，25—30歲之間的消費者所占的比例是29%，30035歲的消費者占20%，35—40占15%，40--45的消費者占9%，50歲以上的消費者占的比例是10%，可見青年消費者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設計時要多考慮青年消費者的需求偏好，從建筑風格到戶型設計都要盡量符合青年人的消費心理和偏好。13、消費者的職業(yè)狀況調(diào)查：通過調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的多是公司職員，占總調(diào)研人數(shù)的38.5%。個體經(jīng)營者占總調(diào)研人數(shù)的12.5%，中層管理者和高層管理者分別占總調(diào)研人數(shù)的18%和2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占7%和1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調(diào)研結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷售帶來的壓力。14、教育程度：通過對消費者的教育程度的調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)消費者的教育程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調(diào)研人數(shù)的12%，中專和大專的人數(shù)占總比例的38.75%，本科學歷的占到37.75%，碩士及其以上的占了5.5%。15、目前居住形式：通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有32%的消費者目前居住的已經(jīng)是商品房，有36%的人目前仍是居住的仍然是租賃房，有10%的消費者居住的市自建房，有6%的人居住的是房改房，有16%的人選擇了其他。大多數(shù)的消費者由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應該是很廣闊的。

5調(diào)研結(jié)論5.1項目的市場情況分析5.1.1項目的SWOT分析A．項目開發(fā)優(yōu)勢（S）a．地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu)惠的開發(fā)政策、購房政策。b．交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。c．商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。d．金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。e．醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。f．教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學院。g．該項目具有強大的規(guī)模優(yōu)勢，占地117畝，凈用地達97畝，在高新區(qū)具有如此強大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產(chǎn)在西安具有一定的品牌知名度，消費者對其也有一定的品牌認可度。B．項目開發(fā)劣勢（W）a．就目前的現(xiàn)狀來看，該地段還是相對較偏，地塊以西還沒有進行大規(guī)模的開發(fā)建設，所以略微顯的有些偏僻。b．高檔商品房較多，競爭壓力大。c、隨著政府北遷，城北的房地產(chǎn)市場將更受人們的關(guān)注，消費者的購房首選地段將會是城北，這也將對該項目的營銷帶來一定的影響。C．項目開發(fā)機會（O）a．項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關(guān)注度，提高該項目的知名度。同時該地段具有相當大的升值潛力，這也將吸引廣大消費者的注意。b．大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域。c．隨著市政配套跟進、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)。D．項目開發(fā)威脅（T）a．供應量增加，競爭加劇。西高新的地理優(yōu)勢和潛在價值的提升帶來了機會的同時也帶來了威脅,房地產(chǎn)商們以發(fā)展的眼光看到了城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價值，將大筆資金投到高新區(qū)。現(xiàn)在許多知名的開發(fā)公司就已經(jīng)紛紛進軍西高新。b．開發(fā)商競相提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量，同時產(chǎn)品形式更是層出不窮，可見將來這一地段的競爭形勢將會是十分嚴峻的。c.投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大5.1.2項目對策分析以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內(nèi)部的劣勢。具體采取的策略可以從四個方面考慮：SO、ST、WO、WT，現(xiàn)僅就其中一種（ST）進行分析如下：1.本項目目前還處于初步設計階段，建議開發(fā)商增加適當而有效的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目,讓更多的市民了解這個項目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項目的最好的優(yōu)勢。2.項目前期投資大，受政策和市場影響大，所以西安紫薇地產(chǎn)有限公司應加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上的優(yōu)惠。3.要加快樓盤開發(fā)進度以及規(guī)劃中基礎設施的建設速度，降低潛在消費者的心理預期風險。4.借鑒其它成功樓盤的經(jīng)驗，作為參考，以順利完成本項目的具體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如果沒有差異化那就沒有競爭力了。5.2市場分析結(jié)論與開發(fā)建議消費者獲取房地產(chǎn)信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應根據(jù)項目特點和目標顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費者的信息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā)商必須要加強公關(guān)宣傳活動和品牌建設，提升企業(yè)的信譽度，提高產(chǎn)品的知名度、美譽度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中《西安晚報》、《華商報》擁有較多受眾。如何運用各類媒介和載體，搶到目標客戶的注意目光，是房地產(chǎn)廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。5.1價格：總價20－40萬受歡迎

西安市民到底能承受多少的房價？這可以從兩方面分析：一是總價預算，63%的被調(diào)查者購房預算支出在40萬以內(nèi)；二是付款方式，選擇分期和按揭的人最多。從這兩方面綜合分析，可以得知，目前西安市場上以20－40萬的商品房最受歡迎。5.2戶型：中等面積調(diào)查結(jié)果顯示，二室、三室的需求明顯增加，分別占24%和37%，而對面積的要求仍以90－110平方米為主，這就給開發(fā)商和建筑設計單位出了一道難題：怎樣在有限的面積里擺出一個戶型來，當然，以不犧牲采光、通風、起居方便、生活舒適為前提?？梢灶A見，90平方米至110平方米的戶型將是今后一段時間西安地區(qū)的消費熱點。但是同時我們更要考慮到國家相關(guān)的政策法規(guī)，應當提高小戶型的面積，尤其是90平米以下的戶型的面積。這也正是西安房地產(chǎn)所欠缺的地方。據(jù)一項來自國際權(quán)威機構(gòu)的調(diào)查顯示，在未來的5－10年內(nèi)，建筑面積在90平方米左右的三室或四室住房，最適合中國普通工薪家庭居住需求?！懊娣e無需大、功能要齊全”的多室住宅，無疑會成為今后住房需求的發(fā)展新趨勢。5.3房屋類型：平層大有市場、復式也比較受歡迎在本次調(diào)查中選擇平層的消費者占到36%，說明西安市民對這種最傳統(tǒng)的房屋結(jié)構(gòu)還比較鐘愛。另外復式也有一定的吸引力。5.4樓型：高層、小高層頗受青睞長期以來，開發(fā)商為了追求容積率而建出一幢幢高層，而消費者由于價格和習慣等原因愿意購買小高層，其受選率49%。為了緩和市場供求的矛盾，多層層成為市場調(diào)和的產(chǎn)物而頗受青睞，本次調(diào)查中多層的受選率達33%。5.5裝修：毛坯房仍然是大多數(shù)人的首選，

在對“希望房地產(chǎn)商交方式提供什么樣的裝修標準”的選擇上，38%的人選擇了毛坯房，同時還有25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有23%的消費者認為可以使全房精裝修，有13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有1%的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。這反映出由于目前裝修市場又不夠規(guī)范，購房者既缺乏時間也不夠精力自行裝修而希望直接購買到已裝修住房的現(xiàn)實狀況?？梢哉f相同的物業(yè)，消費者對裝修過的房子的心理價位要遠高于毛坯房，所以無論從市場需求還是從利潤空間上講，開發(fā)商提供裝修服務都是很劃算的。5.6心理因素：周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理最受關(guān)注除了面積、價格、戶型以外，市民最關(guān)心的問題是周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量。這恐怕是有些開發(fā)商在開發(fā)過程中的不規(guī)范所造成的。尤其是周邊環(huán)境，開發(fā)商應該高度重視這個環(huán)節(jié)，隨著生活質(zhì)量的提高，越來越多的消費者都對住房的周邊環(huán)境提出了相當嚴格的要求。尤其是小區(qū)的配套設施，其中醫(yī)院、幼兒園金融服務網(wǎng)點等在調(diào)研的過程中消費者都表示出了自己的意愿，即希望將來自己的小區(qū)內(nèi)能有相應的配套實施，從而便于日常生活。5.3項目定位5.3.1客戶定位定位的原則：（1）對項目所在區(qū)域認同感比較強，對高新區(qū)樓盤接受能力較強的客戶；（2）收入中等或中等偏上的消費者，對精神生活向往比較高的客戶；（3）收入中高等，對高品質(zhì)產(chǎn)品比較向往的，喜歡相對較高性價的客戶。由于本項目開發(fā)的是商品住宅，結(jié)合本項目所在地周圍情況及上文的市場分析，將項目的目標客戶定位如下：（1）項目附近的中高收入家庭；（2）西安市高新區(qū)附近各高校具有中高收入水平的教師；（3）附近一部分有較高收入的醫(yī)生、白領(lǐng)等；（4）有意對房地產(chǎn)進行保值、增值的投資商人；（5）有意在高新區(qū)進行二次置業(yè)的高收入者。(6)政府工作人員，這類人群追求高的生活品質(zhì)，同時擁有少量的灰色收入，個人私生活不喜歡被別人打擾。(7)外地來西安經(jīng)商的個體商戶。該項目臨近西部電子商城等商業(yè)機構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟實力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境。5.3.2形象定位本項目是新建項目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項目的形象定位為：西安市高新區(qū)一個“現(xiàn)代中國、現(xiàn)代西安”的特色小區(qū)。5.3.3功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當?shù)奶岣吡诵粜停?0平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在80--130平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以80--100的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設計中，考慮到了消費者的這種消費偏好，適當?shù)脑O計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費者的消費愛好。在規(guī)劃設計時，充分考慮市場需求，戶型主要設計成面積在80平方米至130平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。5.3.4價格定位根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價格水平應在中高檔水平。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。市場比較法要經(jīng)過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。A、小高層價格確定a、選擇案例本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀城等三個案例。表5-1三個可比實例的成交價格項目楓林華府金泰假日花城中華世紀城成交價格3700元/平方米4200元/平方米3950元/平方米開盤日期2006年4月2007年3月2006年6月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷據(jù)有關(guān)資料顯示：在西安曲江、高新、新北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在5％左右?！皠e樣人家”項目是在2006年初開始施工，一年半以后開始預售，銷售時間持續(xù)6個季度，所以現(xiàn)需將項目價格調(diào)整為兩年以后即2007年末的價格。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?006年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%)2=1.10252）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-2房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果權(quán)重別樣人家可比實例楓林華府假日花城中華世紀城交通便利程度0.0910099100101周邊環(huán)境0.161009910095配套設施0.10100979997地理位置0.091009810097小區(qū)規(guī)模0.0410097102102小區(qū)環(huán)境0.131009998103建筑規(guī)模0.0810097102103面積戶型0.091001009897工程質(zhì)量0值潛力0.071001009897合計110098.6399.398.24)測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)均取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.63“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.3“中華世紀城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.2⑤求取比準價格（單價）：“楓林華府”：3500×1×1.1025×100/98.63≈3912(元/平方米)“假日花城”:3300×1×1.1025×100/99.3≈4005(元/平方米)“中華世紀城”:3450×1×1.1025×100/98.2≈3873(元/平方米)⑥將上述三個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：小高層的價格（單價）=（3912+3664+3873）/3≈3896(元/平方米)，將價格取整為3900元/平方米。B、高層價格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。表5-3三個可比實例的成交價格項目公園天下利君明天唐南香榭成交價格4500元/平方米3900元/平方米4200元/平方米開盤日期2006年9月2006年11月2006年3月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷交易日期的修正同上。2）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表5-4房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果房地產(chǎn)狀況權(quán)重別樣人家可比實例公園天下利君明天唐南香榭交通便利程度0.0910098102101周邊環(huán)境0.1610010199100配套設施0.101009710299地理位置0.0910010010097小區(qū)規(guī)模0.041009895102小區(qū)環(huán)境0筑規(guī)模0.081009895103面積戶型0.0910010093100工程質(zhì)量0值潛力0.0710010098100合計110099.3497.5898.94）測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)：交易日期修正系數(shù)取為1.1025。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/99.34“利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/97.58“唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/98.9⑤求取比準價格（單價）：“公園天下”：3700×1×1.1025×100/99.34≈4106(元/平方米)“利君明天”:3500×1×1.1025×100/97.58≈4209(元/平方米)“唐南香榭”:3600×1×1.1025×100/98.9≈4005(元/平方米)⑥將上述三個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層的價格（單價）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米)，將價格取整為4100元/平方米。C、車位價格確定本小區(qū)把車位全部建設成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合西安市目前的市場價格把車位的價格定為10萬元每個。

6項目建設條件項目的建設條件包括項目建設的用地條件、項目建設的資源供給以及項目建設的市政配套條件等幾個方面。6.1開發(fā)建設的用地情況該項目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為62468平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當大的升值潛力。項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。6.2項目周邊配套設施該項目周邊配套設施有：（1）交通：交通便利，游7、14路、201路、202路、225路、604路、711路、721路等交通工具直達門口，出行方便快捷。（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。（3）金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。（5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二小；西安外事學院。6.3項目建設的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項目市政建設條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結(jié)南路。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設計后期由市電信局配合設計實施。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡配套設施也會相對較完善。（5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設計后期由煤氣公司配合設計實施。

7項目規(guī)劃、設計方案“建賞·高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設計方案從設計原則、指導思想、總平面設計以及建筑設計等幾個方面進行說明，最后對設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。7.1項目總體規(guī)劃方案7.1.1總體規(guī)劃設計方案原則（1）本項目符合西安市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合西安高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。（4）強調(diào)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設基礎，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設施配置和工程建設等方面具有實施的可能、可行性。7.1.2總體規(guī)劃設計方案的指導思想（1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進行小區(qū)的規(guī)劃設計，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點。（2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。（3）堅持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。7.2住宅建筑設計方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為62468平方米，建筑面積為165238平方米左右,容積率為2.61。7.2.1住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設計了三棟點式高層，其層高為26層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大都為坐北朝南；小區(qū)的中央是一個公園，為人們的休閑娛樂提供方便的場所，同時，在小區(qū)內(nèi)還建有幼兒園，為小區(qū)的適齡兒童的就學提供方便條件。各棟樓之間均用綠地連接，既美觀環(huán)境，又增加了樓間距，使每棟樓都能有很好的日照、通風和欣賞景觀條件。小區(qū)整個平面布置為北高南低，這不僅保證了小區(qū)的日照條件，而且避免了給小區(qū)居民帶來一種高樓聳立的壓抑感。小區(qū)內(nèi)還建有會所，為客戶提供方便的娛樂活動場所。項目總體平面圖詳見附圖（項目規(guī)劃圖）。7.2.2住宅建筑的結(jié)構(gòu)設計房屋結(jié)構(gòu)設計以簡潔、安全、便宜為前提，26層的點式高層均為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)滿足結(jié)構(gòu)受力要求，節(jié)約成本和用戶靈活分割空間的要求；16層、18層和14層的小高層是板式框架結(jié)構(gòu)。7.2.3建筑單體和戶型設計在單體的設計上，考慮到對日照、通風的要求和使用電梯的經(jīng)濟性，小區(qū)的點式高層樓為一梯六戶，板式小高層、高層為一梯兩戶。在戶型設計上，據(jù)前面的調(diào)查可知：目前西安市房地產(chǎn)市場中兩室和三室是主流。從調(diào)查數(shù)據(jù)結(jié)果來看,有意向買三室的人群占45%,二室的客戶占46%。因此，小區(qū)的戶型設計應主要以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主，可以輔以少數(shù)的四室以滿足部分客戶的需求。A、小區(qū)各住宅樓戶型設計如下：表7-1各棟住宅樓戶型設計樓號A座（高層）B座（小高層）4、5、67、89、10、11、12、13、141、2、3每層戶數(shù)6戶6戶6戶66戶每戶面積戶型戶數(shù)(戶)288192324468216B、各戶型比例如下：

表7-2各種戶型比例二室二廳一衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)面積85m90m100m105m2130m戶數(shù)(戶)134200288600540戶288戶660戶配比35%21%44%7.3小區(qū)配套設施建議7.3.1停車場設計考慮到小區(qū)內(nèi)的環(huán)境及人車分流，該小區(qū)內(nèi)的停車位全部設計成地下的停車位，這樣既節(jié)約了用地，又達到了人車分流的作用。通過規(guī)劃設計得出小區(qū)共有1548戶，考慮到每兩戶有一個車位，估算一下小區(qū)共需車位774個。7.3.2多功能會所設計1500平方米的多功能會所，總共三層：一層設有銀行、便利店和物業(yè)辦公區(qū)，滿足人們?nèi)粘Ｉ畹囊?；二層為健身娛樂中心，?nèi)設有老年人活動中心、青少年活中心，游泳池等；三層為酒吧、茶室、咖啡廳等慢節(jié)奏類的設施。為居民提供舒適、方便、雅致的休閑運動場所。7.3.3公園設計通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)消費者在對小區(qū)的規(guī)劃要求中都提到了小區(qū)內(nèi)的公園景觀要漂亮，所以在小區(qū)規(guī)劃的過程中我們考慮到了消費者的這種消費要求，在小區(qū)的中心地段設計了美觀大方的公園，在公園中還建有噴泉和假山等時尚的景觀，這樣就滿足了消費者的要求。同時也使得小區(qū)的配套設施更完善。7.4環(huán)境藝術(shù)設計建議7.4.1綠化設計現(xiàn)代人們對住宅的綠化的要求是越來越高，不僅要有合理的綠化，同時綠化的分布也要合理，照顧到小區(qū)內(nèi)所有的客戶。該小區(qū)在設計時，不僅考慮到了消費者的要求，同時結(jié)合小區(qū)的地理位置設計了合理的綠化面積。該小區(qū)的主要綠化還是集中在樓于樓之間的樓間距之間，這樣不僅使得每家每戶都能享受到綠化，同時還節(jié)約了用地。同時在小區(qū)的主入口附近及小區(qū)的次干道附近還規(guī)劃了兩塊大面積的綠化帶這樣使得消費者已進入小區(qū)就有一種心曠神怡的感覺，同時也使得小區(qū)南北通透，視覺效果極佳。7.4.2小區(qū)入口和道路設計小區(qū)的道路主要是供人們出行用