鴻達(dá)物業(yè)公司寫字樓工程部工作手冊

PAGEPAGE62中信中心物業(yè)工程部管理手冊2012.11.29工程制度目錄表一、工作制度、規(guī)定工程部崗位職責(zé)及工作細(xì)則·······························4工程部文件、檔案管理制度·······························15工程部交接管理規(guī)定·····································17設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度···································18維修材料、工具管理規(guī)定·································19消防安全管理總則·······································21大廈消防滅火及疏散預(yù)案·································23抗臺(tái)風(fēng)及水浸應(yīng)急處理辦法·······························26機(jī)房管理規(guī)定···········································33機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定·······································35設(shè)備日常維修制度·······································36承包商監(jiān)督規(guī)定·········································37給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案·································38污水井、化糞池管理規(guī)定·································40風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定·········································41電梯故障應(yīng)急處理方案···································42臨時(shí)用電管理規(guī)定·······································44空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定···································46空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程·······································46空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程···································48轉(zhuǎn)停電通知用戶工作規(guī)程·································49停電應(yīng)急處理措施·······································50供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程·································52電梯操作規(guī)程···········································53電房倒閘操作制度·······································54電梯運(yùn)行管理規(guī)定·······································57電動(dòng)扶梯操作規(guī)程·······································58空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容···································59工程部崗位職責(zé)及工作細(xì)則1部門工作職責(zé)1.1負(fù)責(zé)大廈設(shè)備、設(shè)施的驗(yàn)收與管理1.1.1參與大廈設(shè)備、設(shè)施的接管與確認(rèn)驗(yàn)收，建立詳細(xì)的設(shè)備、設(shè)施臺(tái)賬。1.1.2對所驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)識(shí)。1.1.3建立設(shè)備卡，做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄、對所有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的管理。1.2負(fù)責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)的維護(hù)與保養(yǎng)、確保各系統(tǒng)正常運(yùn)行1.2.1制訂各專業(yè)系統(tǒng)（供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯等）的詳細(xì)維保計(jì)劃，組織維保工作的實(shí)施，確保設(shè)備設(shè)施的正常，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命。1.2.2制定應(yīng)急方案，保障水電、空調(diào)、電梯滿足使用要求。1.3負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的日常維修工作1.3.1編制大廈預(yù)防性維修預(yù)算及計(jì)劃。1.3.2做好各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的維修及其他矯正性維修，及時(shí)整修換新，保證大廈各系統(tǒng)正常運(yùn)作。1.3.3負(fù)責(zé)客戶有償服務(wù)的提供，保證及時(shí)有效地為客戶排憂解難，為客戶提供技術(shù)精湛、態(tài)度良好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.3.4負(fù)責(zé)其他臨時(shí)性維修工作。1.4制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，節(jié)約能源及維修材料，降低管理成本。1.5制定有效措施，保證各設(shè)備房重地等重要場所的安全。1.6編制設(shè)備更新、技術(shù)改造、技術(shù)人員技能提高計(jì)劃，保持設(shè)備、技術(shù)能力處于較高水平。1.7歸口管理技術(shù)文件及資料案卷，做好大廈各樓層圖紙及相關(guān)設(shè)施設(shè)備圖紙及其它資料的收集、整理、完善、建檔及管理。1.8負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)二次裝修的審批、監(jiān)管。1.9負(fù)責(zé)大廈外判工程的監(jiān)管工作。1.10完成其它交辦工作。2部門各班組工作職責(zé)2.1運(yùn)行班工作職責(zé)2.1.1負(fù)責(zé)高低壓配電房、變壓器房、樓層配電房的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2.1.2負(fù)責(zé)大廈電梯設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2.1.3負(fù)責(zé)空調(diào)主機(jī)房、風(fēng)機(jī)房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2.1.4按照公司規(guī)定具體負(fù)責(zé)大廈相關(guān)設(shè)備的啟停。2.1.5負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間大廈所有設(shè)備的應(yīng)急維修。2.2維修班工作職責(zé)2.2.1負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2.2.2負(fù)責(zé)音響、電話、有線電視設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。2.2.3負(fù)責(zé)用戶室內(nèi)設(shè)備的維修。2.2.4負(fù)責(zé)各樓層公共設(shè)施設(shè)備的維修。3部門崗位職責(zé)3.1部門經(jīng)理崗位職責(zé)3.1.1在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。3.1.2負(fù)責(zé)審閱工程主管編制的大廈各類設(shè)備維保計(jì)劃，并組織實(shí)施。。3.1.3負(fù)責(zé)制定工程管理制度和設(shè)備操作程序。3.1.4負(fù)責(zé)制訂培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。3.1.5負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門進(jìn)行考核。3.1.6負(fù)責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程外判項(xiàng)目，組織對外判工程的質(zhì)量驗(yàn)收。3.1.7負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。3.1.8對工程部員工的轉(zhuǎn)正、升職、獎(jiǎng)懲等人事事項(xiàng)提出意見。3.2工程主管崗位職責(zé)3.2.1在工程部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理工程部的員工和所轄設(shè)備。3.2.2制訂并監(jiān)督執(zhí)行工程部的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項(xiàng)目方案。3.2.3協(xié)助制訂工程部員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施。3.2.4負(fù)責(zé)工程部各類圖紙和資料的收集、分類。3.2.5負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。3.2.6負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)各班組員工工作。3.2.7負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。3.2.8負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)跟蹤工程單的完成情況。3.2.9負(fù)責(zé)工程部外判項(xiàng)目的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。3.2.10負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。3.2.11各班組設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的統(tǒng)計(jì)分析，做好成本核算，努力節(jié)能降耗。3.3維修班領(lǐng)班崗位職責(zé)3.3.1在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，管理維修班組的員工和所轄設(shè)備。3.3.2協(xié)助制訂并監(jiān)督執(zhí)行監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及弱電系統(tǒng)等設(shè)備的定期保養(yǎng)計(jì)劃及技改項(xiàng)目方案。3.3.3寫維修班組的操作要求和工作指令。3.3.4負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況，對工程單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，對客戶進(jìn)行定期回訪。3.3.5巡查所轄設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)情況。3.3.6提出維修班組的備倉計(jì)劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。3.3.7負(fù)責(zé)維修班組的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。3.3.8負(fù)責(zé)大廈每月用水量數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)填報(bào)工作。3.3.9做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。3.3.10負(fù)責(zé)監(jiān)督員工的工作和動(dòng)態(tài)，安排員工的排更和記錄考勤，定期對員工進(jìn)行考核和評估。3.3.11負(fù)責(zé)維修班組員工的培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)。3.3.12負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。3.3.13負(fù)責(zé)對室內(nèi)二次裝修提出初審意見。3.4運(yùn)行班領(lǐng)班崗位職責(zé)3.4.1在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，管理運(yùn)行班組的員工和所轄設(shè)備。3.4.2協(xié)助制訂并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃及技改項(xiàng)目方案。3.4.3填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。3.4.4負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)大廈每月用電量，做好電費(fèi)分?jǐn)偡桨覆?bào)財(cái)務(wù)。3.4.5負(fù)責(zé)巡查所轄設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)情況。3.4.6提出本系統(tǒng)的備倉計(jì)劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。3.4.7負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。3.4.8負(fù)責(zé)電梯設(shè)備、壓力容器的年審工作。3.4.9做好運(yùn)行班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。3.4.10負(fù)責(zé)監(jiān)督員工的工作和動(dòng)態(tài)，安排員工的排更和記錄考勤，定期對員工進(jìn)行考核和評估。3.4.11負(fù)責(zé)運(yùn)行班組員工的培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)。3.4.12負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。3.4.13負(fù)責(zé)對室內(nèi)二次裝修提出初審意見。3.5維修技工崗位職責(zé)3.5.1認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度和規(guī)定。3.5.2在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。3.5.3按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：a)定時(shí)對所轄設(shè)備實(shí)行常規(guī)保養(yǎng)和維修。b)為用戶提供維修、安裝服務(wù)。c)進(jìn)行公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維修。d)小心使用各種工具和物料并作好登記。e)記錄大廈各水表讀數(shù)。f)填寫好各種原始記錄。g)按規(guī)定做好交接班工作。3.5.4參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。3.5.5按緊急事件處理程序處理突發(fā)事件。3.5.6嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)程工作，注意安全生產(chǎn)。3.6運(yùn)行技工崗位職責(zé)3.6.1認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)制度和規(guī)定。3.6.2在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。3.6.3按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：a)定時(shí)對電房設(shè)備、空調(diào)設(shè)備實(shí)行常規(guī)保養(yǎng)和維修。b)監(jiān)管供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行并記錄好運(yùn)行參數(shù)。c)按《大廈設(shè)備、設(shè)施開關(guān)時(shí)間表》啟停各類相關(guān)設(shè)備。d)在非辦公時(shí)間為用戶提供維修、安裝服務(wù)。e)每班做好機(jī)房衛(wèi)生。f)按規(guī)定做好交接班工作。g)填寫好各種原始記錄。h）小心使用各種工具和物料并作好登記。i）監(jiān)督電梯等外判保養(yǎng)商的工作。3.6.4參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。3.6.5按緊急事件處理程序處理突發(fā)事件。3.6.6嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)程工作，注意安全生產(chǎn)。3.7工程部文員崗位職責(zé)3.7.1在工程部經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)。3.7.1負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。3.7.3負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。3.7.4負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。3.7.5負(fù)責(zé)查核工程部員工每月出勤，匯總上報(bào)。3.7.6負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。3.7.7負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。4工程部崗位工作細(xì)則4.1工程部經(jīng)理4.1.1巡查各班組的工作狀況，了解員工思想，及時(shí)糾正不良傾向。4.1.2巡查重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，立即組織相關(guān)人員集中力量消除。4.1.3巡查重要的維修工程及改造工程的工作質(zhì)量與進(jìn)度。4.1.4巡查主要公共場所動(dòng)力設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)組織人員維修。4.1.5統(tǒng)籌工作安排與人力調(diào)配，檢查計(jì)劃執(zhí)行情況。4.1.6組織制定設(shè)備重大的維修保養(yǎng)計(jì)劃。4.1.7審批采購申請。4.1.8負(fù)責(zé)制定備件采購計(jì)劃。4.1.9負(fù)責(zé)制定員工技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃。4.1.10負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)對外關(guān)系，如供電局、自來水公司、市政、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等政府部門。4.1.11協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系。4.1.12負(fù)責(zé)審批客戶室內(nèi)的裝修工程。4.1.13負(fù)責(zé)洽談、評估、監(jiān)督外判工程項(xiàng)目，組織外判工程質(zhì)量驗(yàn)收。4.1.14審核各班組每日預(yù)防性維修、設(shè)備大修的時(shí)間表及工序，檢查員工是否按計(jì)劃完成工作。4.1.15解決本大廈的工程問題及作出適當(dāng)決策。4.1.16負(fù)責(zé)組織制定外判工程標(biāo)書。4.1.17負(fù)責(zé)組織檢查外判工程公司在物業(yè)范圍內(nèi)進(jìn)行的工程是否符合合同要求。4.1.18負(fù)責(zé)制訂年度工程開支預(yù)算，并提交總經(jīng)理審批。4.1.19確保物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備按照政府的規(guī)定和法例要求，接受政府有關(guān)部門定期的檢查、測試和保養(yǎng)。4.1.20檢查工程部員工每天處理客戶的投訴及服務(wù)承諾的執(zhí)行情況，做好工程部員工的日常工作考核記錄。4.1.21協(xié)助有關(guān)部門制訂工程材料的采購預(yù)算，做到貨比三家。4.1.22每月一次召開工程部例會(huì)，向各班組下達(dá)工作指令。4.1.23監(jiān)督各設(shè)備承造商的工作。4.1.24審閱裝修整改通知書。4.1.25現(xiàn)場指揮維修重大設(shè)備事故。4.1.26定期開展工程部員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。4.1.27完成上級臨時(shí)指派的工作。4.2工程主管4.2.1每天上班后即簽閱前一天的各當(dāng)班記錄，向當(dāng)班員工下令當(dāng)日工作指令，并提供必備的技術(shù)指導(dǎo)。4.2.2每天留意各員工動(dòng)態(tài)去向，對要求技術(shù)支援的工作給予必要的支持，發(fā)現(xiàn)員工有差錯(cuò)隨時(shí)給予糾正。4.2.3每天巡視大廈各轄區(qū)內(nèi)設(shè)備一次，發(fā)現(xiàn)異常即安排維修。4.2.4每天檢查施工單完成情況，當(dāng)天工作當(dāng)天完成，因故未完成的找出原因，盡快解決。4.2.5每天巡查裝修用戶單元一次，及時(shí)糾正用戶的違規(guī)裝修，并記錄巡查結(jié)果。4.2.6每天檢查本系統(tǒng)有關(guān)的文件（包括申購單、員工休假申請等）。4.2.7每天簽閱昨天的維修單，并交給工程部文員。4.2.8每月底審閱本月的設(shè)備保養(yǎng)表，簽名后交工程部文員。4.2.9每月召開一次班組會(huì)議。4.2.10每星期二、四對已完成的施工單隨機(jī)抽查，并回訪用戶，了解用戶意見。4.2.11每月25日制定下月工作計(jì)劃，連同當(dāng)月工作總結(jié)于27日前呈交工程部經(jīng)理。4.2.12參加每月一次的工程例會(huì)，向上級匯報(bào)近期工作情況和工作計(jì)劃。4.2.13處理用戶設(shè)備故障投訴，回答用戶有關(guān)專業(yè)技術(shù)問題的咨詢。4.2.14如遇重大設(shè)備事故，馬上到現(xiàn)場指揮搶修。4.2.15用戶二次裝修初審，協(xié)調(diào)用戶解決室內(nèi)施工問題，必要時(shí)提供一些改善意見。4.2.16協(xié)調(diào)其他部門和班組的工作，及時(shí)處理其他部門和班組反映的工程問題。4.2.17執(zhí)行部門例會(huì)，及行政例會(huì)中提出的有關(guān)工作要求。4.2.18監(jiān)督、評估設(shè)備保養(yǎng)商的工作質(zhì)量、效率，將情況反饋至工程經(jīng)理。4.2.19完成部門經(jīng)理臨時(shí)指派的工作。4.2.20負(fù)責(zé)用戶單元二次裝修的驗(yàn)收工作。4.2.21負(fù)責(zé)本系統(tǒng)相關(guān)的對外業(yè)務(wù)聯(lián)系。4.2.22負(fù)責(zé)本系統(tǒng)相關(guān)圖紙資料的收集整理，核對并交工程部歸檔。4.2.23負(fù)責(zé)主持本系統(tǒng)有關(guān)的技改項(xiàng)目。4.2.24負(fù)責(zé)制定本系統(tǒng)的年度設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，并協(xié)助工程部經(jīng)理挑選設(shè)備保養(yǎng)商。4.2.25檢查外判維修保養(yǎng)商的每一次工作能否按合同完成，并審閱保養(yǎng)報(bào)告內(nèi)容是否與實(shí)際工作相符。同時(shí)檢查設(shè)備保養(yǎng)后是否達(dá)到滿意效果，如未達(dá)要求，則要求重做或作出解釋。4.2.26審閱用戶電度表讀數(shù)，如發(fā)現(xiàn)有疑問，即到現(xiàn)場檢查和測試。4.2.27整理電房運(yùn)行記錄、空調(diào)運(yùn)行記錄、各類保養(yǎng)記錄，并交工程部4.3維修領(lǐng)班4.3.1按保養(yǎng)計(jì)劃安排各班對設(shè)備保養(yǎng)。4.3.2檢查當(dāng)班員工出勤情況，并記錄在考勤表上。4.3.3清點(diǎn)班組工具，發(fā)現(xiàn)缺少馬上追查原因。4.3.4向當(dāng)班員工分派工作任務(wù)，并視情況需要提供技術(shù)支援。4.3.5系統(tǒng)工程師缺席時(shí)暫代替其管理工作。4.3.6每天上午巡查大廈轄內(nèi)設(shè)備一次，發(fā)現(xiàn)異常馬上安排人員維修。4.3.7處理用戶投訴，解答用戶有關(guān)的專業(yè)技術(shù)咨詢。4.3.8接受系統(tǒng)工程師的工作指令并安排實(shí)施。4.3.9監(jiān)督并檢查屬下員工保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行情況。4.3.10調(diào)配班組人員，配合其他部門工作。4.3.11協(xié)助處理各部門下達(dá)的工程單。4.3.12每天做好當(dāng)值工作記錄，做好與下班的交接并將下一班需完成的工作和注意事項(xiàng)交代清楚。4.3.13留意維修材料備倉情況，發(fā)現(xiàn)材料不足，需向系統(tǒng)工程師提出補(bǔ)倉申請。4.3.14每月月底編寫下月排更表。4.3.15每月月底制訂下月的維修保養(yǎng)計(jì)劃。4.4運(yùn)行技工4.4.1日班a)在電房進(jìn)行交接班工作，按運(yùn)行班交接班程序進(jìn)行。b)自接班開始每兩小時(shí)巡查高壓室、低壓室、變壓室、發(fā)電室、冷凍機(jī)房及控制室一次，并將有關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在有關(guān)表格上。c)每周，運(yùn)行組員工要對自己管轄的設(shè)備進(jìn)行一次衛(wèi)生清潔，全面檢查，并報(bào)告承包設(shè)備的運(yùn)行情況，是否有故障隱患。d)每月20日抄錄各客戶電度表讀數(shù)，如節(jié)假日順延至工作日。e)協(xié)助并檢查承保商、設(shè)備廠家的維修保養(yǎng)工作。f)上午巡查冷卻塔一次，并填寫有關(guān)巡查表格。g)中午巡查電梯機(jī)房一次，并填寫有關(guān)巡查表格。h)按時(shí)間表啟停有關(guān)燈具、風(fēng)機(jī)、電梯及空調(diào)系統(tǒng)。i)交班前整理臺(tái)面，清除垃圾，擦凈洗手盆，與各接班人員做好交接班工作。4.4.2中班a)在電房進(jìn)行交接班工作，按運(yùn)行班交接班程序進(jìn)行。b)自接班開始每兩小時(shí)巡查高壓室、低壓室、變壓室、發(fā)電室一次，并將有關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在運(yùn)行表格上。c)自接班開始每兩小時(shí)巡查冷凍機(jī)房、空調(diào)控制室一次，并記錄有關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)于運(yùn)行表格上。d)每月初、月中試運(yùn)行發(fā)電機(jī)約15分鐘，檢查水泵、冷卻水泵、油箱、油位、冷卻系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)控制柜、排煙系統(tǒng)，并記錄運(yùn)行數(shù)據(jù)。e)巡查電梯機(jī)房一次，并填寫有關(guān)巡查表格。f)巡查涼水塔一次，并填寫有關(guān)巡查表格。g)按時(shí)間表啟停有關(guān)燈具、電梯、風(fēng)機(jī)及冷水機(jī)組。h)負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急維修。i)協(xié)助并檢查承保商、設(shè)備廠家的維修保養(yǎng)工作。4.4.3夜班a)在電房進(jìn)行交接班工作，按運(yùn)行班交接班程序進(jìn)行。b)自接班開始每兩小時(shí)巡查高壓室、低壓室、變壓室、發(fā)電室一次，并將有關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)記錄在運(yùn)行表格上。c)巡查空調(diào)主機(jī)房及控制室一次。d)巡查電梯機(jī)房一次，并填寫有關(guān)巡查表格。e)巡查涼水塔一次，并填寫有關(guān)巡查表格。f)按時(shí)間表啟停有關(guān)燈具、電梯、風(fēng)機(jī)及冷水機(jī)組。h)定期拆卸各樓層空調(diào)風(fēng)柜塵網(wǎng)，交由清潔部清洗。i)清潔打掃供電中心、空調(diào)主機(jī)房及控制室地面一次，清潔各配電箱電柜表面一次。j)交接班時(shí)清點(diǎn)班組工具、鑰匙，發(fā)現(xiàn)缺少損壞，立即追查原因。k)與接班人員做好交接班工作。l)協(xié)助并檢查承保商、設(shè)備廠家的維修保養(yǎng)工作。m)大廈應(yīng)急維修。n)根據(jù)系統(tǒng)工程師的安排，對電柜進(jìn)行維修保養(yǎng)。工程部文件、檔案管理制度設(shè)備檔案管理制度1.1設(shè)備檔案包括圖紙和設(shè)備臺(tái)帳，按系統(tǒng)分類為：強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、煤氣、消防、給排水、土建裝修，統(tǒng)一存放檔案盒并貼上標(biāo)簽。1.2所有的設(shè)備檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理和保管。工程檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。1.3外單位交來的圖紙交工程文員校對實(shí)物，如圖紙無誤則按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則聯(lián)系交圖單位更正。1.4編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)一致。1.5檔案及圖紙的工程維修的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程部經(jīng)理審閱確定用途。需銷毀的資料應(yīng)由工程部經(jīng)理、機(jī)電工程師及各班組領(lǐng)班組成鑒定小組研究后決定。1.6借閱檔案須經(jīng)工程經(jīng)理以上人員批準(zhǔn)，并作出相應(yīng)借閱登記手續(xù)。維修檔案管理制度2.1維修檔案包括日常工程維修單，設(shè)備大、中修記錄。2.2維修檔案由工程部文員負(fù)責(zé)管理。2.3工程部維修班領(lǐng)班負(fù)責(zé)將每日的“維修單”內(nèi)容登記在“維修單明細(xì)本”上。2.4已完成“工程維修單”由領(lǐng)班于次日上午統(tǒng)一集中上交工程部文員，以作存檔和統(tǒng)計(jì)工程維修費(fèi)用。2.5維修檔案作為評估大廈設(shè)備運(yùn)行情況和用戶室內(nèi)設(shè)備狀況的根據(jù)，應(yīng)妥善保存。文件資料管理制度3.1工程部各班組的文件資料包括各種班組日常查閱的系統(tǒng)圖紙，各種規(guī)章制度、各種記錄表格、各種原始數(shù)據(jù)等，這些資料由各班組分別管理。3.2各文件資料按各班組的實(shí)際情況分類歸檔，分開存放，方便查閱。3.3各種原始數(shù)據(jù)存放期為一年，以便翻查。文件資料、檔案的查閱4.1工程部各班組的文件資料公開存放，員工可隨時(shí)查閱。4.2工程部檔案由專人保管，須用時(shí)由各領(lǐng)班向工程文員借閱，并辦理登記手續(xù)。工程部交接班管理規(guī)定為了規(guī)范交接班程序，明確交接班雙方的責(zé)任，確保設(shè)備運(yùn)行正常,特制定本規(guī)定。1.工程部運(yùn)行班、維修班須按本規(guī)定進(jìn)行交接班工作。2.交接班雙方人員必須提前十分鐘進(jìn)行交接班工作，準(zhǔn)點(diǎn)交班。3.交接班工作內(nèi)容包括：查看設(shè)備運(yùn)行記錄；查看值班日志，了解設(shè)備檢修、更換等情況；清點(diǎn)儀表、工具；檢查設(shè)備狀況等等。4.交接班時(shí)，雙方領(lǐng)班必須在值班日志上簽名，無領(lǐng)班的班次須全部當(dāng)班人員簽名。5.值班人員應(yīng)按排班表安排的班次上班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得領(lǐng)班同意，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；同時(shí)領(lǐng)班應(yīng)落實(shí)好替班人員，保證崗位工作正常進(jìn)行。6.在下列情況下不得交接班，須由領(lǐng)班根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行工作安排及人員調(diào)整：6.1設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)；6.2交接班人數(shù)不齊或不在場時(shí)；6.3接班人員精神狀態(tài)不良，包括醉酒、傷病等時(shí)；6.4交接班準(zhǔn)備工作未完成，包括設(shè)備有故障在搶修中，而又必須雙方共同處理時(shí)；6.5設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度為了科學(xué)規(guī)范管理所有設(shè)備設(shè)施，確保大廈內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行正常，特制定本制度。1.工程部總配電房、變壓器房、空調(diào)機(jī)房設(shè)備須作運(yùn)行記錄。2.各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄由當(dāng)值員工按表格要求記錄，班組領(lǐng)班檢查后每月月底將表格匯總歸類存檔。3.領(lǐng)班根據(jù)“設(shè)備年度檢查保養(yǎng)計(jì)劃表”作出“設(shè)備月度檢查保養(yǎng)計(jì)劃表”，并將各設(shè)備檢查表發(fā)至員工。員工檢查完畢將表格填好后交領(lǐng)班審查，每月月底領(lǐng)班將表格匯總交工程部經(jīng)理審閱后歸類存檔。4.設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。5.所有記錄必須按時(shí)完成，不得弄虛作假。維修材料、工具管理規(guī)定為了保證大廈維修的需要，使零配件能及時(shí)供應(yīng)，合理使用，妥善保管，不斷降低材料工具的消耗，達(dá)到勤儉節(jié)約的目的，最終取得較大的經(jīng)濟(jì)效益,特制定本規(guī)定。1材料工具申購、領(lǐng)用的一般手續(xù)1.1工程部領(lǐng)班根據(jù)工作的需要填寫申購單。1.2申購單經(jīng)過工程部經(jīng)理確認(rèn)，公司總經(jīng)理審核后再呈送總公司采購部。1.3采購員根據(jù)已經(jīng)審核確認(rèn)的申購單采購材料工具。1.4工程部領(lǐng)班到公司倉庫領(lǐng)材料工具，簽寫相關(guān)領(lǐng)料單。領(lǐng)料單需經(jīng)工程部經(jīng)理，公司總經(jīng)理審核確認(rèn)。2工具的使用管理2.1個(gè)人專用工具個(gè)人專用工具是最常用的維修工具，由個(gè)人負(fù)責(zé)保管，并在個(gè)人工具卡上作記錄。若個(gè)人專用工具遺失，須按公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償；若工具在正常使用中損壞（毀），可以舊換新；個(gè)人工具有增減，需在個(gè)人工具卡上作相關(guān)的登記。個(gè)人工具卡由領(lǐng)班保存。2.2共用工具共用工具歸集體共同使用，分常用工具和非常用工具。2.2.1常用工具指日常維修時(shí)經(jīng)常使用的工具，如鐵鉗、鏍絲刀、扳手等，常用工具應(yīng)存放在顯眼、固定的地方，并進(jìn)行清晰地標(biāo)注。使用者應(yīng)將使用完的工具放回原處。2.2.2非常用工具是指維修設(shè)備設(shè)施專用的電動(dòng)工具和測量工具，一般較昂貴，需加鎖保管，由領(lǐng)班保管鑰匙，在交接班時(shí)兩班共同清點(diǎn)。所有共用工具都要記錄存檔，由領(lǐng)班保存。在交接班時(shí)應(yīng)對照工具清單清點(diǎn)，若有遺失，及時(shí)上報(bào)。發(fā)現(xiàn)當(dāng)班遺失的由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)賠償。沒有交接記錄的由兩班人員共同承擔(dān)責(zé)任。工具清單應(yīng)張貼在對應(yīng)工具存放的位置，以便對照。2.2.3所有工具（包括共用工具和個(gè)人工具）必須每月定期清點(diǎn)和保養(yǎng)。若發(fā)現(xiàn)遺失工具要及時(shí)追查原因；若發(fā)現(xiàn)工具損壞，應(yīng)及時(shí)維修，不能維修的及時(shí)申購，以保證維修工作順利進(jìn)行。3材料的使用管理3.1材料的存管3.1.1常用材料放置在貨架上，分門別類統(tǒng)一擺放，標(biāo)注出型號規(guī)格。領(lǐng)班需經(jīng)常檢查材料的使用情況和備倉情況。發(fā)現(xiàn)材料缺少應(yīng)及時(shí)申購。維修人員進(jìn)行維修工作時(shí)簽寫的維修單上需注明材料的使用情況。3.1.2貴重材料鎖入材料箱，鎖匙由領(lǐng)班保管，維修人員憑工作單向領(lǐng)班領(lǐng)用。3.1.3非經(jīng)常使用的材料存放在物業(yè)服務(wù)中心倉庫。3.2每月根據(jù)領(lǐng)料單統(tǒng)計(jì)材料領(lǐng)用情況，統(tǒng)計(jì)材料消耗量及支出金額，并報(bào)公司行政人事部。3.3已損壞的材料應(yīng)單獨(dú)存放并盡量維修，不能維修的報(bào)部門經(jīng)理處理。3.4禁止材料私用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按有關(guān)規(guī)定處罰。消防安全管理總則本中心受發(fā)展商委托對中信中心（以下簡稱“大廈”）實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)中心根據(jù)消防工作“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的原則，并結(jié)合大廈的實(shí)際情況，特制定中信中心消防安全管理總則。1.物業(yè)服務(wù)中心對中信中心消防安全管理實(shí)行三級防火責(zé)任人制度，物業(yè)服務(wù)中心的安全管理部負(fù)責(zé)大廈的整體消防安全管理工作。2.物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立和完善消防安全管理工作組織架構(gòu)，組建消防安全管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組織建立大廈義務(wù)消防隊(duì)。3.物業(yè)服務(wù)中心對直接管理的辦公室、值班室、倉庫、機(jī)房以及大廈公共區(qū)域，根據(jù)相關(guān)管理職責(zé)設(shè)置防火責(zé)任人，并建立相關(guān)的消防安全管理制度，對重點(diǎn)的消防部位實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)控。4.中信中心各經(jīng)營單位、用戶應(yīng)按消防安全管理要求建立消防安全管理制度，切實(shí)貫徹“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的安全防火原則，經(jīng)營單位的負(fù)責(zé)人必須是本單位的防火責(zé)任人，并同時(shí)實(shí)行安全防火管理縱向到底橫向到邊的管理方法，實(shí)施各部門的負(fù)責(zé)人為本部門的安全防火責(zé)任人的安全防火責(zé)任制度，并在物業(yè)服務(wù)中心備案。5.物業(yè)服務(wù)中心及大廈各用戶應(yīng)不定期組織義務(wù)消防隊(duì)員及全體員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，加強(qiáng)消防技能的培訓(xùn)工作，所有學(xué)習(xí)培訓(xùn)應(yīng)記錄存檔。物業(yè)服務(wù)中心安全管理部每半年組織一次消防演練，提高全體員工的消防知識(shí)和消防技能。6.物業(yè)服務(wù)中心安全管理部應(yīng)對大廈消防工作設(shè)立詳細(xì)的防救火制度、程序、操作方法及檢查、監(jiān)督措施，每月組織一次消防安全防火工作大檢查，及時(shí)糾正消防工作中存在的隱患，落實(shí)整改措施。7.物業(yè)服務(wù)中心必須高度重視消防設(shè)備的保養(yǎng)和維修工作，并采取必要措施保證消防設(shè)備設(shè)施長期處于良好的技術(shù)狀態(tài)。8.物業(yè)服務(wù)中心、大廈用戶應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程，特殊工種作業(yè)人員必須持證上崗，凡違規(guī)操作或違規(guī)指揮，要追究當(dāng)事人或領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，造成事故者，給予嚴(yán)肅處理，直至追究刑事責(zé)任。9.中信中心內(nèi)的一切活動(dòng)必須符合以下基本消防要求：9.1各走道、消防通道以及樓梯口等部位要保持暢通無阻，各項(xiàng)疏散標(biāo)志和安全指示必須保持完好，禁止任何人在走道樓梯焚紙、堆放雜物。9.2大廈重要區(qū)域如電房、機(jī)房等不可堆積可燃物品，不準(zhǔn)在其場所吸煙或燃火。9.3凡在中信中心內(nèi)動(dòng)用明火或臨時(shí)增加電器設(shè)備必須經(jīng)過物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)，并由專人負(fù)責(zé)做好防火措施。9.4嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)施、設(shè)備，定期進(jìn)行檢查測試，禁止非專業(yè)人士隨意動(dòng)用消防設(shè)施。9.5下班后各種電器設(shè)備應(yīng)徹底關(guān)閉，杜絕隱患。10嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行操作，遵守消防規(guī)定及各類消防管理辦法。大廈消防滅火及疏散預(yù)案1一般性火災(zāi)處理方案1.1當(dāng)火災(zāi)發(fā)生后，經(jīng)消防員到現(xiàn)場確認(rèn)后馬上用對講機(jī)或電話報(bào)消防負(fù)責(zé)人以及消防中心，并利用附近的消防器材進(jìn)行自救。1.2消防中心接到確認(rèn)報(bào)告后，迅速把監(jiān)控鏡頭對準(zhǔn)火場范圍，利用消防廣播通知火場附近的人員疏散并通知各有關(guān)部門。1.3消防負(fù)責(zé)人接到報(bào)告后迅速組織義務(wù)消防隊(duì)員帶攜消防設(shè)備到火場進(jìn)行自救，同時(shí)將相關(guān)情況通知總經(jīng)理。1.4工程部收到通知后，立即派人到泵房值班，關(guān)閉火場的分區(qū)卷簾以及火場電源，配合滅火隊(duì)員進(jìn)行滅火。1.5清潔部收到通知后應(yīng)立即組織人員到火災(zāi)現(xiàn)場幫助疏散人員及物品并派專人看管轉(zhuǎn)移物品以防丟失。1.6安全管理部各當(dāng)值崗位在接到通知后應(yīng)嚴(yán)守崗位以防有人趁火作亂，禁止無關(guān)人員進(jìn)入火場范圍。1.7火災(zāi)撲滅并由消防負(fù)責(zé)人進(jìn)行確認(rèn)后，各單位清理各自工具，由管理部保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助事故調(diào)查人員進(jìn)行火場失火原因調(diào)查。1.8事后由管理部將事情經(jīng)作過詳細(xì)記錄并報(bào)告。2火災(zāi)難以控制處理方案2.1火災(zāi)進(jìn)一步蔓延難以控制并有擴(kuò)大的跡象。2.2消防員迅速把情況報(bào)告消防負(fù)責(zé)人。2.3消防負(fù)責(zé)人立即報(bào)告給防火總指揮并申請是否報(bào)警。2.4消防總指揮決定報(bào)警并宣布大廈進(jìn)入戒備狀態(tài)，消防指揮組立即開始運(yùn)作。2.5各消防職能小組在接到通知后迅速組織人員按相關(guān)規(guī)定所承擔(dān)的職責(zé)和方案展開運(yùn)作。2.6消防中心負(fù)責(zé)撥打“110”及“120”報(bào)警并派人迎接消防人員及救護(hù)人員到來，同時(shí)拉動(dòng)消防警鈴，利用廣播通報(bào)火場情況并通知大廈范圍人員疏散。2.7動(dòng)力組立即派人大范圍的降下防火分區(qū)卷簾，防止火勢進(jìn)一步蔓延，關(guān)閉火場范圍內(nèi)的電梯，開啟消防緊急照明支援火場救火工作。2.8滅火組增派消防隊(duì)員支援控制火勢，直到專業(yè)消防隊(duì)員到來。2.9疏散組組織指揮大廈內(nèi)的員工及客人從大廈的各個(gè)出入口以及消防樓梯進(jìn)行疏散，并在指定地點(diǎn)集合，各單位負(fù)責(zé)人清查人員以防丟失并把清點(diǎn)結(jié)果報(bào)疏散小組組長。2.10搶救組立即組織人員進(jìn)行貴重物品搶救、轉(zhuǎn)移并派專人看守以防丟失，如有人員傷亡立即派人把傷員背出火場并通知“120”將傷者送往醫(yī)院。2.11消防專業(yè)人員趕到現(xiàn)場后，各單位根據(jù)消防員的要求，全力給予支持配合，直到火災(zāi)被撲滅。2.12在消防指揮組確認(rèn)火災(zāi)被撲滅后，管理部組織人員對火災(zāi)現(xiàn)場進(jìn)行保護(hù)工作，并協(xié)助對事故的調(diào)查工作。2.13安全管理部將事故作詳細(xì)記錄并報(bào)告。三、消防滅火疏散預(yù)案圖搶救傷員送院搶救貴重物資安全地帶疏散清查人員確認(rèn)人員無丟失大廈外圍集合撲滅火災(zāi)滅火自救火場組織疏導(dǎo)人員逃生嚴(yán)守大門降下火場分區(qū)卷簾配電房及臨時(shí)照明水泵房確保暢通關(guān)閉電梯搶救組各通道疏散登記組防火卷簾供電供水通訊電梯動(dòng)辦組警戒組滅火組命令總指揮消防指揮組搶救傷員滅火請求管理部負(fù)責(zé)人確認(rèn)火警發(fā)生消防指揮中心設(shè)備報(bào)警消防員到場查看人工手動(dòng)報(bào)警報(bào)警部位搶救傷員送院搶救貴重物資安全地帶疏散清查人員確認(rèn)人員無丟失大廈外圍集合撲滅火災(zāi)滅火自救火場組織疏導(dǎo)人員逃生嚴(yán)守大門降下火場分區(qū)卷簾配電房及臨時(shí)照明水泵房確保暢通關(guān)閉電梯搶救組各通道疏散登記組防火卷簾供電供水通訊電梯動(dòng)辦組警戒組滅火組命令總指揮消防指揮組搶救傷員滅火請求管理部負(fù)責(zé)人確認(rèn)火警發(fā)生消防指揮中心設(shè)備報(bào)警消防員到場查看人工手動(dòng)報(bào)警報(bào)警部位119119120120 抗臺(tái)風(fēng)及水浸應(yīng)急處理辦法本辦法旨在保障在臺(tái)風(fēng)、暴雨期間大廈各項(xiàng)管理工作的合理有序，以維護(hù)大廈設(shè)施、設(shè)備和大廈用戶的人身、財(cái)產(chǎn)安全。本辦法從即日起由公司全體員工遵照執(zhí)行。1臺(tái)風(fēng)、暴雨的預(yù)警及防范1.1臺(tái)風(fēng)、暴雨情況的確認(rèn)和消息發(fā)布1.1.1公司各部門員工應(yīng)隨時(shí)注意本地天氣變化情況，保持對惡劣天氣的敏感性。所有員工都有責(zé)任將相關(guān)信息向上級報(bào)告，公司行政人事部有責(zé)任對相關(guān)信息進(jìn)行核實(shí)及確認(rèn)。1.1.2對所有經(jīng)確認(rèn)的臺(tái)風(fēng)（包括六級或以上大風(fēng)、龍卷風(fēng)）、暴雨信息，行政人事部應(yīng)立即通知公司各部門。通知的內(nèi)容包括：天氣變化類型、級別、已知的影響范圍、時(shí)間等。1.1.3客戶服務(wù)部必須立即與公司各部門聯(lián)系，并及時(shí)組織在大廈各主要區(qū)域發(fā)布臺(tái)風(fēng)、暴雨通知，必要時(shí)還可通過其它方式向大廈用戶、客人、施工單位發(fā)布相關(guān)消息。通知的內(nèi)容除前款所述外還應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)中心將采取的基本應(yīng)急措施和大廈人員應(yīng)進(jìn)行的協(xié)助工作和相關(guān)注意事項(xiàng)。1.1.4公司各部門必須將臺(tái)風(fēng)、暴雨消息及時(shí)向各級員工傳達(dá)并積極配合客戶服務(wù)中心的相關(guān)信息發(fā)布工作。1.1.5在臺(tái)風(fēng)、暴雨期間，行政人事部應(yīng)安排對天氣變化情況進(jìn)行有效跟蹤并及時(shí)向各部門通報(bào)。1.2抗臺(tái)風(fēng)、暴雨的物資、工具和設(shè)備的準(zhǔn)備1.2.1公司安全管理部，清潔綠化部和工程部是實(shí)施抗臺(tái)風(fēng)、暴雨的主要部門。上述部門應(yīng)負(fù)責(zé)臺(tái)風(fēng)、暴雨來臨前各項(xiàng)抗災(zāi)物資的組織制作、申購、安排存放、組織安裝、拆卸、放置及其它使用安排。1.2.2安全管理部負(fù)責(zé)組織各種遮、擋、攔、固定類抗災(zāi)物資，主要包括：沙包、繩、遮雨布、擋水板、防水布等。1.2.3清潔綠化部負(fù)責(zé)組織各類清掃、疏通、接裝類物資。如：吸水機(jī)、水桶、掃把、地拖等。1.2.4工程部負(fù)責(zé)為各類物資的組裝、安放提供必要的技術(shù)上的支持。1.2.5行政人事部負(fù)責(zé)根據(jù)需要提供手電筒、雨衣、雨鞋等公用抗災(zāi)物資。1.3臺(tái)風(fēng)、暴雨來臨前的防范措施1.3.1各部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況組織人員對所轄區(qū)域進(jìn)行檢查巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類問題以便提前防范解決；必要時(shí)公司將組織人員進(jìn)行必要的檢查督促。1.3.2在各主要可能漏水、滲水、溢水地點(diǎn)堆放沙包或鋪蓋防水布。這些地點(diǎn)包括：各出入口、電梯口、樓梯口、一樓各機(jī)房大門及各類可能漏水的施工缺口、漏洞等。1.3.3關(guān)閉所有公共區(qū)域及無人使用房屋部分的門窗，包括：施工場所的外露窗戶、走火梯處窗戶、各機(jī)房外露窗戶、辦公室窗戶等。必要時(shí)還應(yīng)采取措施防止門窗松脫。1.3.4清理所有地漏或排水口附近的雜物，以保證排水暢順。1.3.5采取措施防止大廈物品設(shè)施、設(shè)備遭大風(fēng)損傷或破壞，并防止可能造成的人身傷亡事故。這些包括：a）清理或固定天臺(tái)、廣場的花盆、樹木、臺(tái)架、鐵馬、遮陽傘及其它雜物；b）回收或固定大廈外掛條幅、宣傳畫、廣告牌、字等；c）折卸或調(diào)整易松脫或損壞的設(shè)施如廣場燈蓋、射燈等；d）必要時(shí)對部分容易受到損壞的用電設(shè)備暫停使用；e）在各公共危險(xiǎn)地段（如樹下）張貼相關(guān)警示。1.3.6必要時(shí)在大廈內(nèi)安全地段設(shè)置備用區(qū)域以應(yīng)付可能出現(xiàn)的緊急事項(xiàng)。1.4人員的組織1.4.1各部門應(yīng)針對預(yù)警情況調(diào)整臺(tái)風(fēng)、暴雨期間的班次、人員安排，必要時(shí)應(yīng)安排臨時(shí)加班以保證值班應(yīng)急人員數(shù)量及物資供應(yīng)的充足。1.4.2各部門應(yīng)制定詳盡的巡檢、搶險(xiǎn)工作計(jì)劃和各崗位人員工作職責(zé)，并向相關(guān)人員明確說明。1.4.3對特大暴雨或八級以上臺(tái)風(fēng)預(yù)警，公司將至少安排一名副經(jīng)理級以上人員在臺(tái)風(fēng)、暴雨期間值班并負(fù)責(zé)現(xiàn)場工作的統(tǒng)一指揮。1.4.4公司將視情況組織應(yīng)急分隊(duì)以隨時(shí)投入可能的搶險(xiǎn)工作，應(yīng)急分隊(duì)由管理部、清潔綠化部和工程部人員組成。所有人員應(yīng)保證可隨時(shí)聯(lián)系及隨時(shí)出動(dòng)。1.4.5各項(xiàng)抗風(fēng)、雨人員安排和工作計(jì)劃應(yīng)至少在臺(tái)風(fēng)、暴雨來臨前一小時(shí)報(bào)公司行政人事部備案。2臺(tái)風(fēng)、暴雨期間的工作指引2.1大廈巡查2.1.1各重要區(qū)域及易發(fā)生事故地點(diǎn)應(yīng)保證每一小時(shí)至少檢查一次。這些區(qū)域、地點(diǎn)及檢查內(nèi)容包括：a）各地漏和排水管有否堵塞；b）各機(jī)電設(shè)備房有否漏水、漏電、短路或大廈中央系統(tǒng)損壞；c）各出入口沙包堆放是否正確、充足；d）倉庫、大廈、辦公室有無漏水、滲水現(xiàn)象。2.1.2大廈其它地段應(yīng)保證每二小時(shí)至少巡查一次。巡查內(nèi)容包括：a）有無設(shè)備、設(shè)施損傷；b）有無滲水、漏水現(xiàn)象；c）門窗是否關(guān)閉或松動(dòng)；d）供水、供電是否正常；e）抗災(zāi)設(shè)施、物資是否完備；f）其它非正常現(xiàn)象。2.1.3巡查人員對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即予以處理，必要時(shí)應(yīng)及時(shí)向上級報(bào)告。2.1.4除巡檢人員以外的其它值班人員應(yīng)履行正常的本崗位工作職責(zé)。2.2發(fā)生事故后的處理方法2.2.1水浸a）立即關(guān)閉受浸區(qū)域所有電源；b）將電梯升高，離開受浸區(qū)域；c）疏通已堵塞的地漏或排水管；d）恢復(fù)、加固沙包、擋水板；e）盡快清除受浸區(qū)域積水并盡量恢復(fù)原貌。2.2.2漏水a(chǎn)）將漏水區(qū)域所有物資盡快搬離；b）采取保護(hù)措施，如放置水桶、水盆等防止積水增加；c）立即查找漏水原因，盡力修補(bǔ)漏洞或裂縫，防止損壞加大；d）清除受浸區(qū)域積水并盡量恢復(fù)原貌，防止積水對其它區(qū)域造成影響。2.2.3若有大廈客戶物品受到影響，應(yīng)積極聯(lián)系客戶進(jìn)行必要的檢查。2.2.4其它事故如：設(shè)備損壞、人身傷亡、糾紛等的處理按其它相關(guān)處理辦法執(zhí)行。2.3大廈秩序的維護(hù)管理2.3.1除進(jìn)行抗臺(tái)風(fēng)、暴雨的值班人員外，各部門其它員工應(yīng)嚴(yán)格遵守、執(zhí)行崗位職責(zé)，努力維護(hù)大廈管理秩序及為客戶提供有效服務(wù)。2.3.2各部門員工應(yīng)認(rèn)真答復(fù)大廈客戶有關(guān)臺(tái)風(fēng)、暴雨事項(xiàng)的咨詢；客戶服務(wù)部應(yīng)根據(jù)天氣變化情況及時(shí)向大廈客戶發(fā)布最新的天氣消息。2.3.3臺(tái)風(fēng)、暴雨期間，各部門必須積極配合，嚴(yán)格禁止各種推諉現(xiàn)象，保證大廈各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。3臺(tái)風(fēng)、暴雨侵襲的善后處理工作3.1大廈設(shè)施設(shè)備原則上，臺(tái)風(fēng)、暴雨過后，大廈各類設(shè)施設(shè)備應(yīng)盡快恢復(fù)原狀，已損壞的設(shè)施必須及時(shí)予以修復(fù)，該類事項(xiàng)包括：3.1.1檢查大廈各中央系統(tǒng)工作是否正常，相關(guān)設(shè)備是否受到損壞。3.1.2將電梯、射燈等恢復(fù)原位并確?？赏度胧褂?。3.1.3恢復(fù)因臺(tái)風(fēng)、暴雨而暫停設(shè)備的供電。3.1.4對受損設(shè)備進(jìn)行維修處理。3.2恢復(fù)大廈管理秩序3.2.1將大廈管理所需各類設(shè)施恢復(fù)原位，包括鐵馬、垃圾桶、綠化植物、警戒帶等。3.2.2回收各類防風(fēng)、雨物資如沙包、擋水板、遮水布等并進(jìn)行妥善處理后存放在規(guī)定地點(diǎn)。3.2.3恢復(fù)大廈原貌如：重新懸掛各類條幅、廣告牌，折卸封門板，打開門窗等。3.2.4對大廈內(nèi)受臺(tái)風(fēng)、暴雨影響的區(qū)域進(jìn)行清潔整理，保證大廈衛(wèi)生保潔水平回復(fù)原狀。3.2.5檢查人員傷亡情況并及時(shí)進(jìn)行搶救工作。3.2.6各部門人員按正常班次值班，恢復(fù)執(zhí)行正常的工作職能。3.3其它管理事項(xiàng)抗災(zāi)行動(dòng)結(jié)束后，各部門應(yīng)在三天內(nèi)將有關(guān)情況報(bào)公司行政人事部，所報(bào)內(nèi)容包括：人員和物資的組織安排、具體抗災(zāi)措施、損失情況、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。必要時(shí)，行政人事部應(yīng)對抗災(zāi)情況進(jìn)行綜合整理后向上級報(bào)告。機(jī)房管理規(guī)定工程部轄下的設(shè)備機(jī)房有二大類型。一類是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、樓宇自動(dòng)化管理中心等。前者是生產(chǎn)重地，后者是機(jī)要重地。為規(guī)范上列機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。1．機(jī)房門口醒目位置懸掛志牌，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿內(nèi)進(jìn)”的告示牌。2．凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置，掛貼規(guī)范的警示牌。3．各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)。4．各系統(tǒng)根據(jù)有利工作和安全的原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5．機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)主管批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。6．各級員工一律不得以任何借口在機(jī)房接待親友。7．未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員（包括參觀學(xué)習(xí)和施工等）禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員安排指導(dǎo)。8．政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如消防中心、變配電房、電訊機(jī)房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知系統(tǒng)主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。9．嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得有影響工作，分散注意力的行為，搞好環(huán)境和設(shè)備衛(wèi)生，保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔。10．易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁攜帶火種入內(nèi)，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全保護(hù)措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。11．機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話。任何時(shí)候，均須保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。12．各機(jī)房工作人員必須按要求如實(shí)填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了，不得馬虎應(yīng)付。13．嚴(yán)禁在電腦終端上使用配套之外的任何軟件，無書面指令不得更改工作程序或改動(dòng)任何的數(shù)據(jù)。機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保持環(huán)境和設(shè)備的最佳觀感，特制定本衛(wèi)生制度。1．機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2．各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物粉塵。3．機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。4．機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5．機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。6．領(lǐng)班負(fù)責(zé)制訂本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7．各領(lǐng)班必須定期抽查各機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，應(yīng)馬上組織解決。8．工程部每月組織一次衛(wèi)生巡檢，監(jiān)督檢查各系統(tǒng)所轄區(qū)域的衛(wèi)生情況。設(shè)備日常維修制度1.設(shè)備發(fā)生故障，須填寫“工程維修單”。2.維修班領(lǐng)班或值班人員接到維修通知后，應(yīng)立即在日常維修工作記錄部上登記接單時(shí)間，根據(jù)事故輕重緩急及時(shí)安排有關(guān)人員處理，并記錄派工時(shí)間。3.維修完畢后，主修人員應(yīng)在“工程維修單”上填寫有關(guān)內(nèi)容，經(jīng)業(yè)主或使用人驗(yàn)收簽字，并將維修單交回維修部。4.維修部領(lǐng)班應(yīng)在記錄簿上登記維修完成時(shí)間，并及時(shí)將維修內(nèi)容登記在“維修明細(xì)本”上，審核維修中記載的用料、用件數(shù)量、計(jì)算出費(fèi)用并同時(shí)將計(jì)算費(fèi)用填入維修單中。5.將處理好的“工程維修單”放在“維修完成”箱中，并于次日上午10:00時(shí)交給工程文員，以作存檔和統(tǒng)計(jì)費(fèi)用。6.緊急事故的維修，通過電話通知維修部，由當(dāng)值人員先行維修，同時(shí)補(bǔ)辦“工程維修單”。7.工程在接單后兩日不能修復(fù)的，由當(dāng)值人員或維修領(lǐng)班負(fù)責(zé)在登記簿上注明原因，并應(yīng)提出解決辦法及時(shí)上報(bào)，同時(shí)將具體情況向客戶作出解釋。承包商監(jiān)督規(guī)定對需持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些超出工程部承受能力的專業(yè)項(xiàng)目，如化糞池清洗等，物業(yè)服務(wù)中心可將項(xiàng)目外判給承包商作業(yè)。為規(guī)范對承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1．嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之洽談?dòng)嘘P(guān)業(yè)務(wù)。2．在選定承包商的過程中，工程主管編寫《工程報(bào)價(jià)分析表》并經(jīng)過工程部經(jīng)理審批以建議最佳承包商人選。3．督促承包商嚴(yán)格按現(xiàn)行國家規(guī)范（如相關(guān)的環(huán)保、勞保條例等）施工。4．工程主管應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。5．承包商進(jìn)場前，必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。6．承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致，承包商用料的任何變更須事先經(jīng)工程部經(jīng)理簽認(rèn)。否則，作違反合同處理。7．承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定。8．承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告并經(jīng)助理工程師簽認(rèn)報(bào)工程部經(jīng)理核準(zhǔn)后方允許實(shí)施。9．承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交助理工程師檢查核對簽名確認(rèn)，雙方填寫好《技改工程驗(yàn)收報(bào)告書》，經(jīng)報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案1水泵1.工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)加壓水泵出現(xiàn)故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。1.2及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班，由其負(fù)責(zé)安排人員維修，并作維修報(bào)告。2供水管網(wǎng)2.1工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)供水管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵及相應(yīng)閥門。2.2排空管網(wǎng)積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。2.3如一時(shí)無法修復(fù)應(yīng)馬上報(bào)告領(lǐng)班，由其組織維修并作維修報(bào)告。3排污管道3.1排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。3.2關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。3.3調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。3.4通知清潔部吸水或掃水。3.5報(bào)告領(lǐng)班，由其安排人員修補(bǔ)管道裂口或更換管道。4消防管道4.1工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)消防管網(wǎng)漏水應(yīng)立即關(guān)閉故障區(qū)水泵及相應(yīng)閥門。4.2調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口。4.3噴淋管道漏水應(yīng)打開泄水閥泄水，并用消防水帶套住損壞的噴淋頭泄水；消火栓管道漏水應(yīng)用水帶在本層或下一層泄水至地漏或走火梯．5通知用戶5.1給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由領(lǐng)班預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間。5.24小時(shí)可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由客戶服務(wù)部通過電話通知受影響的用戶。5.3需超過4小時(shí)修復(fù)的故障應(yīng)由客戶服務(wù)部書面通知受影響的用戶。污水井、化糞池管理規(guī)定1.污水井每季度檢查清理一次。2.化糞池每年由指定的專業(yè)公司清潔一次。3.污水井、化糞池入口蓋板應(yīng)蓋好，并保證蓋板完好。4.清理化糞池工作應(yīng)安排在非辦公時(shí)間的白天進(jìn)行。5.污水井、化糞池開蓋后要有專人看護(hù)并設(shè)置警示牌，清理后馬上蓋好。6.化糞池內(nèi)的沼氣充分散發(fā)后才可作業(yè)，工作場地周圍嚴(yán)禁煙火，以防爆燃。風(fēng)機(jī)房管理規(guī)定1.嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入風(fēng)機(jī)房。2.風(fēng)機(jī)房設(shè)備由工程部運(yùn)行班員工負(fù)責(zé)維護(hù)維修及日常巡查。3.根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃做好風(fēng)柜的保養(yǎng)。4.風(fēng)機(jī)房內(nèi)必須保持整潔，各類標(biāo)志清晰，不得存放雜物和做其他用途。5.進(jìn)入風(fēng)機(jī)房維修必須注意用電、防火、安全。6.運(yùn)行班員工每班必須巡查風(fēng)機(jī)房一次，發(fā)現(xiàn)問題即時(shí)修理，并記錄在《新風(fēng)機(jī)系統(tǒng)檢查表》，以便跟進(jìn)。電梯故障應(yīng)急處理方案1電梯困人1.1把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。1.2確定電梯轎廂位置。1.3當(dāng)電梯停在距某平層位置約±６０公分范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。1.4當(dāng)電梯未停在上述位置時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)廂后救人。步驟如下：1.4.1轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)，不要亂動(dòng)。1.4.2在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。1.4.3兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。1.4.4按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±１５０ＭＭ位置上。1.4.5使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外用機(jī)械打開廳開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。1.4.6當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)即停止救援并及時(shí)通知大廈電梯維修保養(yǎng)承判商作出處理。2水浸事故2.1工程人員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故后立即將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。2.2調(diào)集沙包攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。2.3即刻將情況報(bào)告主管工程師和電梯承判商。2.4電梯承判商接報(bào)告后應(yīng)于20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場處理。3巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常3.1工程人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如銅纜有毛刺、斷股、控制柜有異聲、異味、轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。3.2工程人員將故障電梯關(guān)閉。3.3即刻將情況報(bào)告主管工程師和電梯承判商。3.4電梯承判商接報(bào)后應(yīng)于60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。臨時(shí)用電管理規(guī)定1．用電申請用戶應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)中心以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時(shí)間。2．公司審批用電申請須經(jīng)工程部審批。3．接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)工程部技術(shù)人員檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。4．停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)。5．計(jì)費(fèi)方式5.1電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備電表、電線、開關(guān)并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。5.2無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算?？照{(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定1.空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運(yùn)行由運(yùn)行班負(fù)責(zé)，領(lǐng)班進(jìn)行監(jiān)督。2.每班當(dāng)值人員每兩小時(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行參數(shù)記錄在《空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表》上，未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，不得擅更改運(yùn)行參數(shù)。3.按大廈空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表準(zhǔn)時(shí)啟停空調(diào)系統(tǒng)。。4.按照保養(yǎng)計(jì)劃定期做好系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)。5.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備機(jī)房管理規(guī)定。6.在不影響大廈正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法?？照{(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程1開機(jī)程序1.1檢查電源、三相電壓是否有380V。1.2檢查并確保冷凍水冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力為2.0-2.5kg/cm2。1.3檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。1.4檢查冷卻塔補(bǔ)給水是否正常。1.5檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。1.6根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺(tái)數(shù)，主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至38℃時(shí)需要加開涼水塔風(fēng)扇。1.7檢查膨脹水箱補(bǔ)水是否正常。1.8檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。1.9啟動(dòng)冷凍水泵和冷卻水泵。1.10檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。1.11檢查并確保需用主機(jī)冷凍水管、冷卻水管、電動(dòng)閥已經(jīng)在開啟位置。1.12檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差（約1kg/cm2）。1.13檢查主機(jī)油箱油位在上鏡的半鏡位置。1.14檢查主機(jī)、油溫是否在46℃-63℃之間。如果主機(jī)長時(shí)間停機(jī)，需要確保對主機(jī)供電6小時(shí)以上加熱機(jī)油。1.1.15啟動(dòng)主機(jī)（按主機(jī)控制屏AUTO按鈕）。1.1.16檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平衡后才可離開機(jī)房。2關(guān)機(jī)程序2.1關(guān)機(jī)前記錄主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)。2.2按停主機(jī)（按主機(jī)控制屏STOP按鈕一次，按一次為正常停機(jī)，按二次為緊急停機(jī)）。2.3主機(jī)完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)，也可根據(jù)需要繼續(xù)運(yùn)行冷凍水泵供冷。3開啟多少臺(tái)主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺(tái)主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合?？照{(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1.運(yùn)行班負(fù)責(zé)大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。2.領(lǐng)班每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。3.當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告領(lǐng)班。4.設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。5.根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6.工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。7.注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。8.系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在４小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。9.系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫《冷水機(jī)組檢查表》、《冷卻水泵檢查表》、《冷凍水泵檢查表》和《樓層風(fēng)機(jī)檢查表》。轉(zhuǎn)停電通知用戶工作規(guī)程1計(jì)劃轉(zhuǎn)停電1.1供電局轉(zhuǎn)、停電，工程部接到通知后應(yīng)立即將供電局通知轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理。1.2因大廈施工需要停電，工程部須至少提前24小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)總經(jīng)理。1.3總經(jīng)理審批后，由客戶服務(wù)部擬定轉(zhuǎn)停電通知書，并發(fā)送至各用戶。1.4轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前12小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大廈廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。2事故轉(zhuǎn)停電2.1大廈因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向用戶解釋原因。事后，工程部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理。2.2因大廈內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口頭向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大廈廣播系統(tǒng)向客戶解釋原因。工程部于事后12小時(shí)內(nèi)向總經(jīng)理提交書面報(bào)告。2.3事故轉(zhuǎn)停電后24小時(shí)內(nèi)，由工程部填寫《中信中心突發(fā)事件、重大事件情況記錄表》，上報(bào)公司。停電應(yīng)急處理措施1.停電時(shí)，各部門首先應(yīng)分清各自的職責(zé)范圍，如運(yùn)行班負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)，維修班負(fù)責(zé)突發(fā)事件處理，安全管理部負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)。2.運(yùn)行班在停電時(shí)具體處理流程如下：停電停電打電話報(bào)給上司、客服服務(wù)部及消防監(jiān)控中心。進(jìn)線柜跳閘？將各低壓負(fù)荷開關(guān)分閘（分閘前要確認(rèn)各開關(guān)狀態(tài)）。各變壓器高壓控制柜跳閘？將變壓器進(jìn)線柜分閘。檢查內(nèi)部系統(tǒng)是否出問題？各低壓進(jìn)線柜跳閘？電網(wǎng)正常否？有無高壓來電顯示？由高到低逐級將各開關(guān)合閘。打電話給供電局調(diào)度科詢問電網(wǎng)系統(tǒng)具體情況。檢查是否內(nèi)部系統(tǒng)出問題？重新恢復(fù)供電網(wǎng)正常后電。恢復(fù)供電處理問題處理內(nèi)部系統(tǒng)問題。局部供電系統(tǒng)出問題。處理問題合變壓器控制柜電源。恢復(fù)供電低壓各負(fù)荷。處理問題停低壓各負(fù)荷。失壓保護(hù)電柜跳閘？電網(wǎng)波動(dòng)恢復(fù)供電并詢問供電局具體情況。局部供電系統(tǒng)問題。處理問題。是否是否是否是否是否是否否是在于是否是否是否注：2.1原則上電房應(yīng)至少有一個(gè)留守，外出處理問題的值班人員應(yīng)配帶對講機(jī)和照明用具。2.2高壓進(jìn)線柜原則上由供電局操作，停電時(shí)應(yīng)及時(shí)通知供電局調(diào)度科并按其指令行事。2.3中信中心全部供電恢復(fù)正常后，一定要打電話給供電局調(diào)度科詢問詳情。并將情況詳細(xì)記錄在交接班薄上。2.4恢復(fù)供電后，應(yīng)派1人對各電梯進(jìn)行巡查，檢查有沒有乘客被困在轎廂內(nèi)。2.5留在電房的值班人員，需協(xié)助管理部處理消防突發(fā)事情。例如：消防誤報(bào)引致消防卷閘某區(qū)自行滑下，則在必要時(shí)暫時(shí)將該區(qū)卷閘電源關(guān)閉，待消除誤報(bào)后再重新供電。2.6恢復(fù)供電后，巡查人員應(yīng)巡查各層用電設(shè)備，若發(fā)現(xiàn)某些用電設(shè)備已自停，如電梯、扶梯、加壓水泵、空調(diào)風(fēng)機(jī)等，則應(yīng)重新啟動(dòng)。2.7直流電屏的報(bào)警旋鈕恢復(fù)在“通”位置。2.8恢復(fù)供電后，巡查人員若發(fā)現(xiàn)某設(shè)備或某區(qū)域未供電，應(yīng)即聯(lián)系電房為其恢復(fù)供電。3.停電期間，維修班人員負(fù)責(zé)處理突出事件，如電梯轎廂困住乘客，消防卷閘自行滑落及其它各類事故等（處理事故時(shí)應(yīng)與強(qiáng)電班人員相配合，切斷事故區(qū)域電源），原則上維修班人員應(yīng)集中在維修房待命，當(dāng)接到通知時(shí)，即刻根據(jù)實(shí)際情況安排1~2人去處理問題，外出人員應(yīng)配帶聯(lián)絡(luò)工具和照明用具，其余人員仍留在維修房待命。4.安全管理部負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)及是突發(fā)事件的傳話人，負(fù)責(zé)將各種情況及時(shí)通知到相關(guān)部門，若消防誤報(bào)，則應(yīng)迅速找出誤報(bào)源頭，并同時(shí)與工程部相配合，如要求工程部將某區(qū)域卷閘電源切斷，待消除誤報(bào)后，再將其電源重新合上。5.停電時(shí)，各部門人員應(yīng)保持冷靜，有條不紊地處理問題，絕不能慌張，忙亂地處理問題。供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1.每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備(包括高、低壓室、變壓器室、發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在《供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表》上。2.發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知領(lǐng)班安排處理。3.用電高峰期或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。4.保持轄區(qū)內(nèi)環(huán)境、設(shè)備整潔，每天打掃一次衛(wèi)生。5.未經(jīng)工程部經(jīng)理同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。特殊情況下，須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)并做記錄。6.嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。7.高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。8.與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中，交接班時(shí)清點(diǎn)數(shù)量，發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。電梯操作規(guī)程1.在電梯機(jī)房打開電梯電源總開關(guān)，并送上電梯轎廂照明電源。2.