房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款調(diào)查報告格式正稿

房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款調(diào)查報告格式正稿授信調(diào)查人員聲明：本人采取如下所列的調(diào)查方式對授信申請人進行了調(diào)查，對調(diào)查報告所陳述事實和數(shù)據(jù)進行了核實，對調(diào)查報告的真實性負責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。授信調(diào)查人員簽名：時間：年月日實地調(diào)查及貸后檢查報告序號時間地點調(diào)查內(nèi)容接觸人物備忘錄號12345新聞媒體序號媒體名稱刊號、頁號、網(wǎng)址題目附件號12345第三方了解序號內(nèi)容附件號123其它方式序號內(nèi)容附件號123一、項目法人的基本情況（一）項目法人的法律地位與組織體系1、必須闡述受信客戶（以下簡稱客戶）成立時間，工商審批單位，客戶法人種類，注冊資本，注冊地址，法人代表。客戶的建筑資質(zhì)，建筑施工技術(shù)能力；2、客戶的股東構(gòu)成情況，主要股東名稱，股份絕對額及占比。如控股股東對該客戶的人員、資金、物資有重要影響的，須對主要股東的資本構(gòu)成、生產(chǎn)經(jīng)營、資金財務(wù)等基本情況作必要說明。3、客戶的組織體系A(chǔ)、如為單一體制，應(yīng)闡述貸款客戶內(nèi)部管理，項目報建、施工管理、財務(wù)籌資、技術(shù)質(zhì)量、項目營銷等內(nèi)設(shè)機構(gòu)的情況。同時附客戶機構(gòu)體系圖說明；如果客戶為房地產(chǎn)項目開發(fā)而成立的項目公司，須說明客戶與實際控制公司在人員任免、資金調(diào)度和計價、財務(wù)成本核算、施工設(shè)施材料使用等方面的處理規(guī)則；B、客戶如為集團公司制，須說明主要參股或控股公司名稱，主營業(yè)務(wù)，資金負債，經(jīng)營狀況等情況。如果其中的下屬公司對本次授信有重要影響的，必須詳細敘述；分析集團公司對屬下子公司的控制、管理情況；4、客戶的員工情況：人數(shù)，職稱，文化結(jié)構(gòu)，管理和生產(chǎn)人數(shù)。有無特殊人員。5、法定代表人介紹：姓名，生辰，文化程度，政治面貌，職業(yè)履歷，業(yè)績和道德評價。6、公司法人治理結(jié)構(gòu)評價。信貸調(diào)查人員認為其它需要說明的情況。同時附表說明，推薦表格如下：客戶主要股本結(jié)構(gòu)和主要股東情況單位：萬元、%股東名稱出資額度股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)資產(chǎn)負債率銷售收入損益客戶對外控（參）股企業(yè)主要情況單位：萬元、%參（控）股企業(yè)名稱注冊資本實際出資股權(quán)比例出資形式總資產(chǎn)資產(chǎn)負債率銷售收入損益并表否（二）項目法人開發(fā)能力與經(jīng)營業(yè)績1、主要闡述客戶的開發(fā)資質(zhì)、資金實力、行業(yè)背景、同業(yè)地位、施工水平、項目運作等方面的情況；2、敘述客戶近年度的主要經(jīng)營指標(biāo)，如收入、盈利情況等；客戶主要經(jīng)營指標(biāo)統(tǒng)計分析表年度年度年度調(diào)查期銷售收入主營業(yè)務(wù)利潤凈利潤3、簡述客戶近三年主要房地產(chǎn)項目開發(fā)的情況，已開發(fā)樓盤名稱、施工面積、投資額、銷售收入、利潤、市場銷售情況、當(dāng)前物業(yè)管理情況、行業(yè)與市場評價、項目業(yè)主評價；對已開發(fā)完工的房地產(chǎn)項目的有無欠付土地款、工程款、規(guī)費等情況、有無遺留問題要重點調(diào)查與闡述；近三年開發(fā)完工房地產(chǎn)項目情況項目123開發(fā)樓盤名稱建筑面積投資額項目工期時間起止已銷售比例銷售均價項目開盤銷售時間已開盤銷售月數(shù)銷售收入凈利潤有無欠付土地款、工程款、規(guī)費等情況有無其它遺留問題5、客戶財務(wù)報表所涉及的和對我行本次授信有重要影響的在建或擬建項目，須敘述相關(guān)項目的基本情況，如土地面積、建筑面積、項目市場定位與設(shè)計、項目投資、籌資方案、已投資情況、后期籌資計劃、工程形象進度等情況；在建和擬建房產(chǎn)地項目情簡要情況123房產(chǎn)項目名稱市場定位與設(shè)計土地面積（畝）建筑面積（平方米）預(yù)算投資其中：土地費用已投資額度后期需投資其中：需向外借款項目計劃工期時間起止計劃開盤預(yù)售時間形象進度簡要描述上述所列的項目中，必須在調(diào)查的基礎(chǔ)上，分別就已完工正在實現(xiàn)銷售的項目、在建但已進入預(yù)售階段的項目、在建并預(yù)計在授信期內(nèi)進入預(yù)售階段的項目、在建（擬建）并在我行授信期內(nèi)不能進入預(yù)售階段的項目、房地產(chǎn)開發(fā)商用于土地儲備或在我行授信期內(nèi)計劃進行的土地儲備與項目開發(fā)等情況進行說明（具體要求見調(diào)查報告有關(guān)事項的說明）。（三）授信申請人財務(wù)分析主要以客戶近二年和調(diào)查期的財務(wù)報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表）為基礎(chǔ)，結(jié)合貸款客戶的總分帳務(wù)，重點對貸款客戶償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量和成本利潤進行分析，形成對該客戶的財務(wù)綜合評價。資產(chǎn)負債表的說明主要敘述客戶資產(chǎn)負債表中主要科目的余額情況，在認真閱讀經(jīng)審計的客戶會計報表及審計附注，核查企業(yè)總分帳務(wù)的基礎(chǔ)上，對存貨、預(yù)付帳款、借款、預(yù)收貨款、應(yīng)收帳款等重要科目進行重點闡述。對存貨反映不真實、成本結(jié)轉(zhuǎn)不配比、銷售入帳不規(guī)范、對外融資反映不全面、資本金到位不充分、利潤核算不合理等情況，要詳細說明上述事宜對本次授信的影響。對帳務(wù)反映不規(guī)范的情況，可依據(jù)會計規(guī)則進行帳務(wù)調(diào)整，然后對其進行財務(wù)分析。資產(chǎn)負債情況年度年度調(diào)查期說明總資產(chǎn)流動資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收帳款存貨其中：在建項目原材料預(yù)付帳款其它應(yīng)收款長期投資固定資產(chǎn)總負債流動負債其中：短期借款應(yīng)付票據(jù)預(yù)收帳款應(yīng)收帳款其它應(yīng)付款未交稅金長期負債其中：長期借款所有者權(quán)益其中：股本資本公積未分配利潤如果企業(yè)有正式經(jīng)審計的會計報表與審計注釋，授信調(diào)查人員可對相關(guān)重要科目進行簡要說明；如企業(yè)不能提供會計報表的審計注釋或注釋不全，授信調(diào)查人員須對相關(guān)重要科目進行調(diào)查與詢問，并進行詳細說明；償債能力及盈利能力分析主要對客戶的資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率、利息保障倍數(shù)、銷售利潤率、凈資產(chǎn)利潤率等指標(biāo)進行數(shù)據(jù)對比和文字分析說明，數(shù)據(jù)對比和文字說明要言之有物，符合實際。信貸調(diào)查人員認為其它需要說明的情況。償債能力分析年度年度調(diào)查期流動比率速動比率資產(chǎn)負債率利息保障倍數(shù)負債/有形資產(chǎn)分析：B、營運能力分析年度年度調(diào)查期應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析C、盈利能力分析年度年度調(diào)查期銷售利潤營業(yè)利潤投資收益凈利潤總資產(chǎn)利潤率凈資產(chǎn)收益率分析：現(xiàn)金流量分析為動態(tài)掌握客戶資金使用情況，信貸調(diào)查人員同時應(yīng)對客戶的現(xiàn)金流量表進行數(shù)據(jù)對比和文字分析，闡述經(jīng)營、投資、籌資活動中變動事項，相互平衡調(diào)劑過程及變動特點。如果變動事項重大，必須另外報告說明。信貸調(diào)查人員認為其它需要說明的情況。同時附表注釋，推薦表格如下：年份期初現(xiàn)金經(jīng)營現(xiàn)金流量投資現(xiàn)金流量融資現(xiàn)金流量期末現(xiàn)金年度年度分析對外擔(dān)保分析總額：采用調(diào)查方式：□企業(yè)說明□財務(wù)報表□明細帳□合同□電話或函證□實地調(diào)查□政府或媒體統(tǒng)計數(shù)據(jù)□其它方法調(diào)查方式說明：被擔(dān)保單位借款數(shù)量期限反擔(dān)保措施是否面臨訴訟分析授信申請人與銀行往來情況A、借款人與我行關(guān)系存款戶開戶日期帳戶性質(zhì)自年初至上月在我行日均存款上月末在我行貸款余額上月末在我行存款余額上月末在我行其它授信余額其中保證金帳戶余額現(xiàn)有綜合授信額度額度用途歷史授信情況日期金額到期日還款日期付息情況說明分析：B、金融機構(gòu)對授信申請人授信情況統(tǒng)計表序號金融機構(gòu)名稱已支用額度授信額度授信期限起止擔(dān)?；蚴谛艞l件存款余額敘述客戶的融資借款情況、融資渠道與可靠性、相關(guān)金融機構(gòu)對其的授信政策與條件；敘述人行信貸查詢系統(tǒng)的查詢結(jié)果情況，如查詢結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)的不一致，請說明原因。房地產(chǎn)項目的基本情況（一）項目概況概要敘述房地產(chǎn)項目的地點、用地面積、建筑面積、市場定位與設(shè)計、投資預(yù)算、自有資金額度及比例、平均成本與銷售均價、銷售收入與利潤、授信需求。項目主要指標(biāo)用地面積建筑面積市場定位與設(shè)計總投資資本金投入及占比銷售收入投資利潤率內(nèi)部收益率投資回收期貸款額度貸款償還期（二）項目地段區(qū)域與配套情況房地產(chǎn)項目具有很強的地域性，項目所處的地段和區(qū)域配套是一個項目成功開發(fā)最重要的因素。因此對部分的情況，授信調(diào)查人員要深入實際，細致調(diào)查，廣泛收集資料與數(shù)據(jù)，合理分析與判斷，以得出可信度較高的結(jié)論。該部分主要敘述項目所在地的規(guī)劃、土地的使用權(quán)屬、土地等級、用途和使用年限、項目用地的面積與形狀、項目所在地的交通通訊、水電汽供給、醫(yī)療設(shè)施、教育文化、購物娛樂、環(huán)境衛(wèi)生、采光通風(fēng)等情況；（三）項目市場定位與規(guī)劃設(shè)計 房地產(chǎn)項目的市場定位與規(guī)劃設(shè)計是適應(yīng)市場需求、實現(xiàn)順利銷售的關(guān)鍵步驟。A、敘述當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展情況：國民生產(chǎn)總值、財政收入、居民收入情況及變動率、居民平均居住面積等；敘述當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策：土地供給模式、土地供求狀況和土地拍賣成交價格歷史記錄、開發(fā)商土地儲備情況；C、敘述項目所在地的房地產(chǎn)整體供需情況、價格行情走勢、市場特征、購房者對本區(qū)域房地產(chǎn)項目的需求特點；開工建設(shè)的商品房面積及銷售、空置情況等。此次授信項目的市場定位與規(guī)劃設(shè)計主要敘述建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率；主要房型、面積、套數(shù)等；推薦表格如下：項目樓盤情況簡要描述樓盤類型類型面積（或代表類型面積）戶數(shù)平均成本銷售均價合計項目用地及規(guī)劃情況土地面積建筑面積土地等級土地規(guī)劃用途土地費用土地平均成本（萬元/畝）土地密度容積率綠化率土地費用付款情況（四）樓盤對比情況為使項目授信調(diào)查更具有可信度，應(yīng)對授信項目所在區(qū)域內(nèi)有可比性的項目和雖處于其它區(qū)域但有參照價值的樓盤項目進行調(diào)查與統(tǒng)計，并對項目之間的地段與配套、市場定位與設(shè)計、成本與售價、銷售情況進行對比分析和說明；對比樓盤項目基本情況統(tǒng)計表對比項目名稱土地等級規(guī)劃用途建筑面積容積率預(yù)算投資工程進度平均成本平均售價開盤時間已銷售比例其它情況（五）工期安排及工程形象進度1、敘述項目的工期安排、當(dāng)前已進行的工期、其控制工程的工期安排；2、施工單位與工程監(jiān)理情況：簡要敘述施工單位的施工資質(zhì)、經(jīng)營實力、施工能力與施工業(yè)績；對本項目的墊資條款與付款進度；監(jiān)理單位的監(jiān)理資質(zhì)等基本情況；3、當(dāng)前工程的形象進度，項目報批、樁基處理、建筑安裝、裝飾配套等子工程的實際進展；4、要依據(jù)可行性研究報告和施工預(yù)算，了解計劃的工期，分析實際工程進度和計劃的差距及原因。5、收集、提供項目所在地的交通地圖或規(guī)劃地圖。6、項目開發(fā)手續(xù)辦理情況：說明《土地出讓協(xié)議》、《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》和《預(yù)售許可證》的詳細內(nèi)容，對上述證件中存在不一致之處進行解釋。7、分析在項目施工期間，由于天氣、交通、環(huán)境管制、原材料供應(yīng)等因素對工期可能造成的影響；（六）項目投資整體項目1項目預(yù)算已投入完成比例缺口2土地費用#DIV/0!03前期工程費用#DIV/0!04基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費#DIV/0!05建筑安裝工程費#DIV/0!06公共設(shè)施配套建設(shè)費#DIV/0!07管理費用#DIV/0!08財務(wù)費用#DIV/0!09銷售費用#DIV/0!010其它費用#DIV/0!011不可預(yù)見費#DIV/0!012合計#DIV/0!0項目預(yù)算敘述土地取得成本和項目投資的構(gòu)成、土地單價和項目各房型的平均成本，分析土地成本、建筑成本、裝修成本的構(gòu)成，與項目所在地的其它項目開發(fā)對應(yīng)成本相比，有無不合理差異，如有，請分析原因。對于經(jīng)過轉(zhuǎn)手獲得的土地，要說明歷次交易的合法性、對價支付情況。項目已投資敘述項目已投資額度和構(gòu)成；后期投資安排敘述項目后期投資額度及構(gòu)成，投資進度和額度的計劃安排，重要時期、重要工程對投資需求情況；（七）項目籌資序號資金來源計劃額度占項目總投資比例已到位資金占計劃比例后期預(yù)計到位資金1資本金2銀行借款其中民生銀行借款其它行貸款5施工單位墊資6預(yù)租售收入回款其中銷售收入回款出租收入回款經(jīng)營收入回款7其它資金來源5合計項目籌資計劃敘述項目籌資方案中資本金、銀行借款、施工單位墊資、預(yù)租售收入回款的額度，說明上述資金來源的確定性，相關(guān)的附加條件（如銀行抵押措施、利潤分成條款等）；預(yù)租售收入回款額度要與《房地產(chǎn)項目銷售計劃預(yù)測表》為依據(jù)，經(jīng)實證測算后，確定期可回款的進度與額度；項目籌資方案中各項來源的資金成本與合理性；2、已到位資金情況敘述已到位資金的額度與構(gòu)成；分析實際到位資金與籌資計劃差異的原因；特別說明施工欠款、原材料欠款的數(shù)量。3、后續(xù)資金來源敘述后期資金來源的構(gòu)成，資金額度與進度的計劃安排；預(yù)租售收入回款額度要與《房地產(chǎn)項目銷售計劃預(yù)測表》為依據(jù)，經(jīng)實證測算后，確定后期可回款的進度與額度；相關(guān)重要融資渠道的確定度。（八）市場需求與銷售預(yù)測項目銷售情況計劃工期工期起止開發(fā)期數(shù)及相應(yīng)工期首期開盤時間整體計劃銷售月數(shù)可銷售面積預(yù)計銷售收入已銷售面積已實現(xiàn)銷售收入按揭銀行擬按揭總額度最長按揭期限最高按揭成數(shù)1、項目所在區(qū)域附近有可比性的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進程、銷售價格、銷售情況（如在項目所處地段與配套中可比樓盤對比部分已進行敘述，此部分可不再作說明）；2、本項目的銷售計劃、銷售價格、預(yù)售情況、按揭銷售方案、銷售資金回籠預(yù)測；3、按揭銷售方案：計劃按揭銀行、條件、辦理筆數(shù)，金額，對象等。4、如果授信項目已部分實現(xiàn)銷售，應(yīng)對其情況進行調(diào)查與說明A、已經(jīng)售出面積：應(yīng)當(dāng)區(qū)分住宅、商業(yè)用房、辦公用房和車庫，分別敘述已經(jīng)售出的面積和套數(shù)。銷售收入金額：敘述已實現(xiàn)的銷售收入中，全款、按揭、支付定金、銷售返租的各自金額與比例。銷售收入現(xiàn)金回款：說明與銷售收入金額形成差距的原因。前期項目銷售情況統(tǒng)計表房型類別計劃銷售面積計劃銷售戶數(shù)已銷售面積已銷售戶數(shù)其中銷售收入其中全付款按揭訂購其它全付款按揭訂購其它合計三、授信方案（一）項目法人的授信需求敘述客戶的授信具體需求，包括額度、期限、用途、支用計劃、還本付息計劃。分析客戶產(chǎn)生資金缺口的原因，評價其對額度、期限、支用進度的合理性。（二）我行授信還本付息的預(yù)測序號名稱年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度借款余額00000001其中：民生銀行借款余額00000002還款來源小計00000000其中銷售回款其中：按揭銷售回款開發(fā)商利潤開發(fā)商自有資金工程隊墊資款其它銀行借款其它資金來源3須歸還支付的項目小計00000000其中支付工程費用其中：支付工程隊墊資支付其它事項4支付借款利息其中：支付民生銀行借款利息5歸還銀行借款其中：歸還我行借款6歸還后銀行借款余額其中：歸還后民生銀行借款余額歸還民生銀行借款期限授信還本付息預(yù)測必須在綜合分析項目銷（預(yù)）情況、客戶資金情況、墊資情況、其它銀行授信情況等基礎(chǔ)上，按照謹慎原則，確定我行授信歸還的進度、額度和期限。還款可靠性分析：除說明還款來源