美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資機(jī)制分析,房地產(chǎn)論文

美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資機(jī)制分析,房地產(chǎn)論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章】【第二章】【第三章】【第四章】美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資機(jī)制分析【第五章】【第六章】【第七章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第4章美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資機(jī)制分析房地產(chǎn)信托投資基金〔RealEstateInvestmentTrusts〕，簡稱REITs,指的是采用商業(yè)信托或者公司為組織形式，將多個(gè)投資者的資金集合到一起，收購并且持有收益性房地產(chǎn)，或者將房地產(chǎn)進(jìn)行融資的金融投資機(jī)構(gòu)[6].在一些亞洲國家和英國，RealEstateInvestmentTrusts也被叫做PropertyInvestmentFund,簡稱PIT.美國將REITs的定義為：一種商業(yè)信托公司或者商業(yè)信托組織，這種商業(yè)信托公司的運(yùn)作形式就是在吸收資金之后對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行收購和融資[7].它通過選擇不同業(yè)務(wù)、不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行組合投資來獲取投資收益，且由專門的經(jīng)營和管理者進(jìn)行運(yùn)作，這樣的方式能夠有效地躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，獲得較為平衡的財(cái)務(wù)收入[8].絕大多數(shù)國際上的房地產(chǎn)投資信托基金都屬于公募基金，能夠上市流通，只要很少數(shù)的房地產(chǎn)投資信托基金采用封閉的私募形式[9],而我們國家的信托產(chǎn)品則絕大多數(shù)采用的是私募形式。4.1房地產(chǎn)投資信托基金在美國的發(fā)展美國國會(huì)自1960年建立REITS以來，已經(jīng)有了近60年的發(fā)展，能夠講已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟了，現(xiàn)如今在美國證券交易委員會(huì)注冊的REITs公司共有近180家，已經(jīng)注冊的房地產(chǎn)投資信托資金約有375億美元之多。REITS上市公司的投資回報(bào)率比其他行業(yè)的投資回報(bào)率要高得多，通常在10%到17%之間。當(dāng)前，REITS管理著美國大部分投資性房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營工作。從1960年至今，美國REITs構(gòu)成了范圍非常廣泛的投資項(xiàng)目，牽涉范圍包括從住宅到購物中心，從倉庫到酒店等。美國強(qiáng)大的信譽(yù)體系已經(jīng)浸透到經(jīng)濟(jì)生活的方方面面，投資商有充足的信譽(yù)體系來控制開發(fā)商，因而，投資人將權(quán)利下放給開發(fā)商有完全的自信心，投資商也有強(qiáng)大的金融手段來控制金融與開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。美國房地產(chǎn)投資信托基金能夠跨越半個(gè)多世紀(jì)走到今天能夠講與其嚴(yán)格的風(fēng)控理念有絕對(duì)的關(guān)系，對(duì)于不熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行項(xiàng)目審批時(shí)，審批的條件非常嚴(yán)苛。從組織構(gòu)架來看，美國的REITs與其他類型的上市公司是一樣的，都要遭到證監(jiān)會(huì)、金融中介、審計(jì)師以及董事會(huì)的監(jiān)督[10],在如此苛刻監(jiān)督體系下，一旦進(jìn)行違規(guī)操作，很容易就會(huì)被發(fā)現(xiàn)，有著面臨被摘牌的風(fēng)險(xiǎn)。面臨如此嚴(yán)重的違規(guī)后果，很少有公司會(huì)選擇鋌而走險(xiǎn)的方式來進(jìn)行操作。從1962年到2000年近40年時(shí)間里，共有486家房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)行，華而不實(shí)有近300家被摘牌，有的REITS公司僅僅存在了約200天。除此之外，美國法律對(duì)于REITS在資產(chǎn)構(gòu)成、收入的分配等方面都有著相當(dāng)嚴(yán)格的監(jiān)督條件。4.2美國三大REITS公司比擬分析美國最大的養(yǎng)老社區(qū)中排名前五的都是由房地產(chǎn)信托投資所有，REITs與一般的融資方式相比具有更多的優(yōu)勢，從長遠(yuǎn)來看REITs所占的比例會(huì)進(jìn)一步加大。美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)REITs共有14只，華而不實(shí)排名前三的分別為芬塔公司〔VentasInc.簡稱VTR〕、WelltowerInc〔公司前身為HealthCareREIT公司，簡稱HCN〕和HCP公司，截至2020年中期，三家企業(yè)約占市值的70%以上[11].4.2.1保健不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司〔HCP〕健保不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司簡稱HCP于1985年成立，最初并不是靠養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)獲得收益的公司，最初只是以醫(yī)護(hù)作為主要業(yè)務(wù)，發(fā)展到一定程度后逐步向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。截至2018年底，HCP已經(jīng)擁有672處物業(yè)的權(quán)益，資產(chǎn)總額到達(dá)145億美元，收入總額到達(dá)12.25億美元，現(xiàn)如今它已經(jīng)成為全美國最大的集養(yǎng)老與醫(yī)療為一體的房地產(chǎn)投資信托基金公司。2018年，投資管理平臺(tái)上的25處物業(yè)中由投資者占有收益中的65%全部被HCP收購，收購金額總計(jì)8.6億美元，HCP無疑是金融風(fēng)暴中地產(chǎn)行業(yè)的一大贏家。2018年HCP收購了從屬于金凱雷〔CarlyleGroup〕的HCRMonorCare,HCRMonorCare是一家集投資與運(yùn)營為一體的公司。在完成此項(xiàng)收購后，HCP的協(xié)助型和完全照護(hù)型養(yǎng)老社區(qū)的總數(shù)增加了334所，收購來的HCRMonorCare的原有人員將會(huì)被HCP組成新的團(tuán)體，并以子公司的形式繼續(xù)對(duì)這334所物業(yè)進(jìn)行租賃管理。HCP是一家特別注重選擇多元化投資類型和投資渠道的企業(yè)，它本質(zhì)上是一種集房地產(chǎn)醫(yī)療于一身的金融公司。它率先提出5*5的商業(yè)形式，5*5的商業(yè)形式指的是指5種投資渠道和5種物業(yè)相結(jié)合的商業(yè)形式，華而不實(shí)的五種物業(yè)包括：養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)院、醫(yī)療辦公樓、生命科學(xué)園以及護(hù)理機(jī)構(gòu)，五種投資渠道為分別為直接持有出租型物業(yè)、通過投資管理平臺(tái)的地產(chǎn)基金持有物業(yè)、通過介入開發(fā)和再開發(fā)環(huán)節(jié)獲取物業(yè)、通過債權(quán)投資方式獲取物業(yè)以及通過傘型REITs的份額換取物業(yè)--DownREITs[12].HCP有573處出租型物業(yè)，HCP其投資額約為105億美元。HCP旗下的醫(yī)療機(jī)構(gòu)都只采用凈出租一種商業(yè)形式，其余的物業(yè)則都是以凈出租形式為主，搭配其他的運(yùn)營形式。這樣多樣化的形式能夠?qū)我坏倪\(yùn)營方式下的風(fēng)險(xiǎn)弱化，以HCP2018年的案例為例，當(dāng)年年初HCP將HCPVenturesII成功收購，2018年9月，HCP將其擁有物業(yè)中的21項(xiàng)出租給這個(gè)子公司HCPVenturesII,而后HCP將租賃給HCPVenturesII的21個(gè)項(xiàng)目委托給BrookdaleSeniorLiving公司進(jìn)行運(yùn)營，繼而，HCP就通過HCPVenturesII間接地獲得這21項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營收益。委托經(jīng)營固然能夠獲得較高的經(jīng)營收益，但高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn)，與凈出租形式的混合運(yùn)用在很好地彌補(bǔ)了委托經(jīng)營方式經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高的缺陷。對(duì)于BrookdaleSeniorLiving公司來講，不僅能夠增加自個(gè)的物業(yè)規(guī)模，還能夠收獲每年?duì)I業(yè)收入的10%作為委托經(jīng)營的管理費(fèi)。可見這樣的混合運(yùn)營形式對(duì)于投資方和運(yùn)營方來講無疑是一種雙贏的辦法。4.2.2健保物產(chǎn)投資信托公司〔HCN〕HCN〔健保物產(chǎn)投資信托公司〕成立于1970年，總部在美國的俄亥俄州，起初這是一家專門做護(hù)理的公司，隨著老年地產(chǎn)市場的不斷繁榮，HCN發(fā)現(xiàn)了合適本身發(fā)展的新機(jī)遇，繼而將目光轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)和地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。剛開場HCN與HCP一樣采取的是凈出租的和委托經(jīng)營的運(yùn)營形式，后來，HCN創(chuàng)造性地提出了運(yùn)營商參股的方式，近一步拓寬了市場份額。HCN所采用的運(yùn)營商參股的形式本質(zhì)上是投資商和運(yùn)營商共同進(jìn)行的合資+委托經(jīng)營的形式，投資商和運(yùn)營商先進(jìn)行合資方面的合作構(gòu)成新的合資公司，HCN占有合資公司大部分的控制權(quán)，同時(shí)HCN享有合資公司所擁有物業(yè)中大部分的權(quán)益，由合資公司產(chǎn)生的共同收益中的大部分為HCN享有。HCN大多會(huì)選擇與負(fù)債的公司進(jìn)行合作，例如，2018年9月HCN與一家開發(fā)和運(yùn)營管理公司MerillGarden〔魅力花園〕共同成立了一家公司，這家合資公司的組成中包括HCN物業(yè)中的13處，MerillGarden所擁有物業(yè)中的25處，除此之外該合資公司還需要承當(dāng)MerillGarden的負(fù)債。這樣能夠保證HCN在收益的配比上占有絕對(duì)優(yōu)勢，固然HCN提供的物業(yè)數(shù)僅為MerillGarden的一半，但是對(duì)合資組合的權(quán)益享有絕對(duì)的優(yōu)勢，HCN所擁有的權(quán)益占權(quán)益總額的80%,MerillGarden僅占權(quán)益總額的20%.雙方進(jìn)行合資后，兩家公司會(huì)再簽署一份委托MerillGarden管理合資公司的協(xié)議，在這樣一種合作形式下，MerillGarden能夠獲得HCN委托其管理產(chǎn)生的管理費(fèi)收益以及合資公司經(jīng)營收益的1/5,其余的4/5全部為HCN所有。在這一形式成功后，HCN加大了這種形式的合作范圍，先后與BenchmarkSeniorLiving、SilveradoSeniorLiving、SeniorStar三家公司進(jìn)行了合資，以下為三項(xiàng)合資組合的組合物業(yè)數(shù)、組合價(jià)值以及權(quán)益性占比統(tǒng)計(jì)。在分別與三家公司進(jìn)行合資后，HCN又分對(duì)物業(yè)組合進(jìn)行托管，如表4-2所示HCN對(duì)權(quán)益的占比都到達(dá)了90%,運(yùn)營商的權(quán)益占比非常小，這能夠保證HCN在該形式下獲得收益最大化，其實(shí)HCN所提供的物業(yè)占比并不高，拿SeniorStar舉例，HCN與SeniorStar共同擁有的9處物業(yè)中由HCN奉獻(xiàn)的僅兩處。與HCP一樣，HCN也采用凈出租這樣一種風(fēng)險(xiǎn)小收益穩(wěn)定的運(yùn)營形式，凈出租形式下的養(yǎng)老地產(chǎn)平均入住率約為89%,而采用合資經(jīng)營的部分的平均入住率接近92%,可見合資經(jīng)營的方式對(duì)于開發(fā)商的積極性具有一定的鼓勵(lì)作用。從經(jīng)營收益來看，HCN采用合資經(jīng)營形式的收益要比采用凈出租形式產(chǎn)生的收益高出很多，采用凈出租形式的養(yǎng)老地產(chǎn)租金收入為135美元/單元，而采用合資經(jīng)營形式的收益高達(dá)2538/單元，后者是前者的18.8倍。2018年，HCN全年總收益為6.81億美元，來自凈出租形式的收益為5.81億美元，來自合資形式的收益僅為0.51億，其他部分為利息收益部分，可見凈出租形式還是HCN的運(yùn)營主形式。4.2.3芬塔公司〔VTR〕VTR采用的是凈出租和委托經(jīng)營的商業(yè)形式，凈出租形式就是指將與養(yǎng)老住房相關(guān)的物業(yè)方面的經(jīng)營和管理直接租賃給物業(yè)運(yùn)營商，根據(jù)一定的費(fèi)用按期收取租金，而在經(jīng)營經(jīng)過中所產(chǎn)生的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用，例如社區(qū)建設(shè)費(fèi)用、修理費(fèi)、稅費(fèi)等全部由承租商承當(dāng)。對(duì)于VTR來講，采用凈出租形式的最大優(yōu)點(diǎn)就在于，VTR本身能夠收到的這筆租金的多少取決于承租方的價(jià)值，而對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司來講它每年的價(jià)值量的變化并不會(huì)有多大，因而，這樣的一種方式能夠讓自個(gè)的收益愈加長久穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也更小。總結(jié)來看，這三家房地產(chǎn)投資信托基金公司的前身會(huì)略有差異，選擇的商業(yè)形式也會(huì)相對(duì)有差異，但是，從整體上看，在商業(yè)形式的選擇上也還是有一些共性的，主要還是選擇凈出租形式、委托經(jīng)營形式、以及運(yùn)營商參股的方式。不同的企業(yè)根據(jù)自個(gè)所能承當(dāng)?shù)慕?jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的不同以及經(jīng)營收益的預(yù)期來制定和選擇不同的商業(yè)形式組合，進(jìn)而到達(dá)躲避風(fēng)險(xiǎn)和獲得預(yù)期盈利的目的。4.3房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)點(diǎn)選擇REITS這樣一種融資形式能夠獲得愈加寬廣的融資范圍，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，從融資方式到經(jīng)營形式與成熟的美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)都有著很大的不同，單從融資渠道上來講，美國所普遍采用的REITs的融資方式有著眾多的優(yōu)點(diǎn)。中國銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我夠房地產(chǎn)融資中近六成都來自于銀行的貸款，融資渠道狹窄，REITs融資形式范圍就要寬廣得多；REITs能夠帶來的資金流愈加長久，房地產(chǎn)投資與其他行業(yè)相比，資本的回收期限長，通常要有5-7年之久，像養(yǎng)老房地產(chǎn)這樣運(yùn)營形式復(fù)雜化的房地產(chǎn)行業(yè)，市場周期可能會(huì)更長，而上市發(fā)行股票來進(jìn)行融資的方式又具有較高的門檻，沒有相當(dāng)規(guī)模的企業(yè)是不具有這樣的資質(zhì)的，相比擬之下，REITs投資是一種即能夠知足大多房地產(chǎn)公司投資需求又能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來長久資金來源的一種融資形式[13];美國REIT行業(yè)大多數(shù)是以二級(jí)市場〔已經(jīng)成型的物業(yè)管理〕為主，這樣最大的好處就在于不確定性小、風(fēng)險(xiǎn)小，大大加強(qiáng)了