碧桂園青島后田項目專項拿地報告

后田項目投資匯報獲取類型：招拍掛項目開發(fā)：山東區(qū)域區(qū)域項目拓展：山東區(qū)域投資部匯報人：目標(biāo)地塊青島市政府城陽區(qū)政府城市發(fā)展方向4.8公里5分鐘33公里30分鐘36公里33分鐘地塊位于城陽區(qū)東部，位于貫穿青島市區(qū)的青銀高速東側(cè)，瑞陽路北側(cè);緊鄰青島機(jī)場、五星級酒店、周邊教育資源齊全、距區(qū)人民醫(yī)院僅4.8公里;距城陽區(qū)商業(yè)中心約4公里，約5分鐘車程。地塊處于城陽區(qū)中心居住板塊上；項目位于城市發(fā)展方向軸上地塊距青銀高速入口僅5分鐘車程一、項目基本情況——區(qū)位及交通條件一、項目基本情況——區(qū)位及交通條件交通節(jié)點距離（km）時間（分鐘）路況城陽區(qū)政府4.88城市主干道城陽商業(yè)中心45城市主干道青銀高速入口3.65城市主干道流亭機(jī)場9.217城市主干道城陽商業(yè)中心城陽區(qū)政府本案一、項目基本情況—地塊概況地塊基本信息一、項目情況簡介占地面積:可建設(shè)用地119畝容積率:2.0地價：210萬元/畝樓面地價：1574元/平米項目類型：典型剛需盤項目優(yōu)勢：1、城陽區(qū)剛需產(chǎn)品去化較好，積存不大2、交通較為便利，距離城陽區(qū)商業(yè)中心及城陽區(qū)政府4.8公里，車程約8分鐘。3、本項目為我司在城陽區(qū)第二個項目，當(dāng)?shù)乜蛻魧ξ宜菊J(rèn)可度及知名度增加4、城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)向城陽、李滄板塊，而城陽區(qū)作為青島市轄區(qū)中的商品房價格洼地；二、項目進(jìn)展1.與后田社區(qū)初步方案已經(jīng)洽談，后續(xù)洽談合作事宜2.溝通分地塊掛牌事宜，推進(jìn)市調(diào)，細(xì)化數(shù)據(jù)項目地塊二、開發(fā)條件——政策要求開、竣工要求政府交地一年內(nèi)開工開工報建手續(xù)辦理政府管理較嚴(yán)格預(yù)售條件高層三分之一，多層封頂預(yù)售監(jiān)管政策1.取得《商品房預(yù)售證》的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金30%的資金額度2.建成層數(shù)達(dá)到總層數(shù)一半的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金50%的資金額度3.主體封頂?shù)模梢陨暾埐怀^重點監(jiān)管資金70%的資金額度；4.通過竣工驗收的，可以申請不超過重點監(jiān)管資金95%的資金額度；5.完成房地產(chǎn)初始登記的，解除監(jiān)管。按照上述工程進(jìn)度和申請額度撥付重點監(jiān)管資金后，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金余額不得低于重點監(jiān)管資金的5%。限購/限價不限購、不限價抗震設(shè)防等級6度按揭貸款對接情況根據(jù)青島碧桂園項目融資條件目前尚未與銀行對接冬歇期

12月至2月雨季

7月至9月開發(fā)報建費用城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：400元/㎡、市政配套建設(shè)費（大市政）：水5萬㎡以下36元/㎡,5萬㎡以上34元/㎡，10萬㎡以上32元/㎡、電95元/㎡、氣18元/㎡、暖95元/㎡（含在配套費）；人防易地建設(shè)費：2800元/㎡；土地稅費標(biāo)準(zhǔn)土地使用稅：、契稅：4%；特殊稅費：二、開發(fā)條件——土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃林業(yè)規(guī)劃、報批、征地、補(bǔ)償情況目標(biāo)地塊本地塊符合土地利用總體規(guī)劃，及不涉及林業(yè)規(guī)劃，具備開發(fā)條件二、開發(fā)條件——土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃林業(yè)規(guī)劃、報批、征地、補(bǔ)償情況三、項目小結(jié)1、地塊緊鄰城陽瑞陽路，交通便利，有升值潛力；2、距離城陽區(qū)政府及城陽商圈距離近，商業(yè)配套較為完善；3、周邊有天安數(shù)碼城及口水街等區(qū)政府重點項目正在建設(shè)，將會帶動整個片區(qū)的發(fā)展和價值；4、宗地緊鄰高速公路，有噪音影響；5、目前周邊項目現(xiàn)房售價價格不高。城陽區(qū)2014年戶籍人口48.15萬常住人口68.8萬市區(qū)人口28萬GDP/增速888.09/10.2%人均GDP/增速107860.2（2012年）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/增速41732/8.7%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款/人均352億社會消費品零售總額（億元）186.1億/18.5%固定資產(chǎn)投資/增速522.5億/17.8%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品住宅銷售面積（萬㎡）144.228平均交易價格（元/㎡）7381四、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)市場經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1、城陽區(qū)市場近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢年份GDP億元增長率2012726.616.4%2013805.510.8%2014888.0910.2%四、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展3、住宅市場情況2014年城陽區(qū)成交均價為7381元/㎡，環(huán)比上升2.2%，區(qū)域成交較好的項目有卓越蔚藍(lán)群島、青特赫府、鑫江水青花園，由于中心北移，城陽區(qū)逐漸成為市場熱點區(qū)域，市場關(guān)注度增加，均價小幅上揚(yáng)。從市場存量來看，2011-2014年城陽區(qū)存量整體呈波動上漲趨勢，截止到2014年年底，城陽區(qū)庫存量為204.0萬㎡，環(huán)比上升38.6%；存銷比為17.0。佳兆業(yè)地塊13年2月出讓，共419畝，折合106萬/畝，容積率1.3，樓面1223元/㎡。龍湖地塊12年11月出讓，共25畝，折合163萬/畝，容積率2.5，樓面地價978元/㎡。奧森地塊09年2月出讓，共31.3畝，折合95萬/畝，容積率1.0，樓面1425元/㎡。萬科地塊13年6月出讓，,177畝，折合170萬/畝，容積率1.8，樓面1416元/㎡。德善地塊12年6月出讓，,54畝，折合157萬/畝，容積率1.5，樓面1572元/㎡。青特地塊13年6月出讓，,45畝，折合152萬/畝，容積率1.58，樓面1444元/㎡。用地空間較為緊張，近兩年較少土地出讓目標(biāo)地塊萬科地塊12年9月出讓，395畝，折合161萬/畝，12年12月出讓，130畝，合184萬/畝，樓面1448元/㎡。需配建5.9萬經(jīng)濟(jì)適用房四、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展五、區(qū)域市場情況—整體概況項目發(fā)展條件及環(huán)境分析萬科桃花源項目地塊御景尚都萬科春陽花園龍湖悠山郡東方雅苑青特赫山青特小鎮(zhèn)青特赫府案名龍湖悠山郡物業(yè)類別住宅、洋房、別墅裝修狀況毛坯容積率1.44綠化率35%預(yù)計首開2012年12月1日預(yù)計首交2014年6月30日物業(yè)費2.6物業(yè)公司重慶新龍湖物業(yè)服務(wù)有限公司青島分公司占地面積22萬平米建筑面積42萬平米總戶數(shù)1659戶面積區(qū)間80-300㎡開發(fā)商青島龍湖置業(yè)拓展有限公司價格均價7500元/㎡項目地址青島市城陽區(qū)青威路（利群商圈北，青銀高速城陽北口東500米）項目配套20分鐘直達(dá)青島市區(qū)，10分鐘直達(dá)城陽市政中心，5分鐘利群、家佳源商業(yè)生活圈龍湖悠山郡五、區(qū)域市場情況—主要競品銷售情況項目共分三期開發(fā)，一期于2012年12月開盤，共推出12棟共計168套疊墅，面積在155平-300平之間，均價10800元/平，現(xiàn)已售罄；二期于2013年4月開盤，推出8層電梯洋房，面積84-96平，均價7500-7800元/平，預(yù)計2015年年底交房，目前剩余房源不多；三期于2015年3月開盤，有高層和小高層，其中37#38#35#樓已售罄，在售32#樓，均價7500/平。目前主推三期花嶼墅，預(yù)計2015年8月22日左右開盤，目前處于認(rèn)籌階段。別墅工程進(jìn)展到一層，戶型有142平（上疊）、153平（下疊）、225平（聯(lián)排），買房送院子、車位和露臺，戶型全南向。龍湖悠山郡五、區(qū)域市場情況—主要競品龍湖悠山郡一、二、三期共推出住宅1659套，已售1240套，剩余419套，整體去化率為74.7%，銷售額約12.3億。案名東方雅苑物業(yè)類別住宅、洋房裝修狀況精裝修容積率1.75綠化率30.05%預(yù)計首開2015年7月11日預(yù)計首交2017年1月物業(yè)費待定物業(yè)公司待定占地面積2.6萬平米建筑面積5.6萬平米總戶數(shù)378戶面積區(qū)間65-143㎡開發(fā)商青島星琪晨光置業(yè)有限公司價格均價6000元/㎡項目地址青島市城陽區(qū)白云山路與薈城路交匯處項目配套緊鄰華東最大的成長型企業(yè)聚集群的天安數(shù)碼城項目、家源佳、利群超市東方雅苑五、區(qū)域市場情況—主要競品東方雅苑7月11日首開3#、6#樓，其中3#樓為11層，6#樓為16層，項目優(yōu)惠是5千抵1萬。項目規(guī)劃建設(shè)8-16層小高層洋房，戶型65-143平，其中，包括經(jīng)濟(jì)適用房65平套一，在售80平左右套二、100平小套三、117平套三、126平套三和143平大套三。該項目賣點緊鄰城陽正陽路商圈五、區(qū)域市場情況—主要競品案名青特赫山物業(yè)類別住宅、洋房、別墅裝修狀況公共部分精裝修容積率1.3綠化率40%預(yù)計首開2014年11月1日預(yù)計首交2015年12月3號物業(yè)費4.98物業(yè)公司青島匯豪物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積11萬㎡建筑面積19萬㎡總戶數(shù)1440戶面積區(qū)間82-210㎡開發(fā)商青島青特華盛置業(yè)有限公司價格均價7000元/㎡項目地址城陽區(qū)青威路和白云山北路路口向東200米項目配套位于城陽區(qū)主城區(qū)，緊鄰正陽路商圈黃金路段，東側(cè)緊鄰城陽虹子河湖，南依白云山公園青特赫山五、區(qū)域市場情況—主要競品2014年11月，1.1期開盤，涵蓋4棟4層疊拼，5棟2層聯(lián)排，疊拼別墅137-175平在售，總價約140萬/套-200萬/套。聯(lián)排別墅165-210平在售，總價200萬/套-400萬/套；2015年4月，1.2期開盤高層58#、小高層57#，戶型為82-83平套二，均價6500-7000元/平，電梯洋房61#，124-127平套三，均價7500-8000元/平。項目分四期開發(fā)，目前一期已經(jīng)封頂(2015-08-12)銷售情況青特赫山五、區(qū)域市場情況—主要競品目前，該項目共推出房源459套，已售96套，剩余363套，整體去化率為20.9%，銷售額約1.2億。其中，共推出別墅94套，已售48套，剩余46套，銷售額為9000萬左右。案名萬科春陽花園物業(yè)類別住宅裝修狀況精裝修容積率2.0綠化率35.1%預(yù)計首開2013年10月19日預(yù)計首交2015年5月30日物業(yè)費2.98物業(yè)公司萬科物業(yè)占地面積8.6萬平米建筑面積21萬平米總戶數(shù)1500戶面積區(qū)間85-120㎡開發(fā)商青島萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格均價8500元/㎡項目地址青島市城陽區(qū)春陽路與國城路交匯處項目配套距區(qū)政府1.5KM,距人民醫(yī)院2KM多一點，距機(jī)場不足5KM萬科春陽花園五、區(qū)域市場情況—主要競品萬科春陽花園一期主推14層小高層，戶型有90平左右的套二，和110平的套三。二期主推11層小高層和24層高層，戶型為90平套二，110平套三，125平套三。2015年7月18日加推高層5號樓東單元與小高層6號樓，共加推90余套房源，其中89平套二和110平套三戶型分布于5號樓，均價8500-9500元/平；129平三室兩廳兩衛(wèi)戶型位于6號樓，均價超過10000元/平，目前6號樓已售罄。五、區(qū)域市場情況—主要競品目前，共推出房源1456套，已售993套，剩余463套，整體去化率為68.2%，銷售額約9.8億。案名青特赫府物業(yè)類別住宅、公寓裝修狀況毛坯容積率2.0綠化率35%預(yù)計首開2014年5月5日預(yù)計首交2015年底物業(yè)費2.98物業(yè)公司青島匯豪物業(yè)服務(wù)有限公司占地面積4.7萬平米建筑面積12萬平米總戶數(shù)820戶面積區(qū)間85-132㎡開發(fā)商青島青特華盛置業(yè)有限公司價格均價9000元/㎡項目地址歷城區(qū)經(jīng)十東路與鳳鳴路交界處項目配套瞰臨經(jīng)十路主干線，交通便捷；坐擁建筑大學(xué)人文氣息；享有鳳凰山綠色山景資源青特赫府五、區(qū)域市場情況—主要競品銷售情況項目由3棟小高層、4棟高層、2棟公寓、2棟保障房和一條商業(yè)街組成，住宅為從85平米到132平米的套二套三戶型，公寓均為50平米左右。目前工程已全部封頂(2015-08-12)目前在售主要是小高層6#7#樓，92平套二，均價9000元/平。青特赫府共推出普通住宅584套，已售506套，剩余78套，整體去化率為86.6%，銷售額約4.4億。青特赫府五、區(qū)域市場情況—主要競品案名萬科桃花源物業(yè)類別住宅裝修狀況毛坯；精裝修容積率1.8綠化率30%預(yù)計首開2014年7月5日預(yù)計首交2016年3月30日物業(yè)費2.78物業(yè)公司萬科物業(yè)占地面積31萬平米建筑面積68萬平米總戶數(shù)1622戶面積區(qū)間82-105㎡開發(fā)商青島萬科銀盛泰置業(yè)有限公司價格均價7500元/㎡起項目地址城陽萬科城市花園南約300米項目配套桃源居幼兒園、城陽實驗二小、利群、家佳源、城陽區(qū)人民醫(yī)院萬科桃花源五、區(qū)域市場情況—主要競品銷售情況萬科·桃花源地上部分規(guī)劃有22棟高層、5棟小高層，并配建有1#2層幼兒園和1#3層獨立商業(yè)房。14年7月份以來陸續(xù)開盤14棟樓，6月22日加推的6#、7#、29#、30#、31#、32#，均價7500元/平，近300套房源已全部售罄。預(yù)計8月底加推19#、25#、26#裝修房，戶型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，價格待定。萬科桃花源五、區(qū)域市場情況—主要競品目前，共推出住宅780套，已售725套，剩余55套，整體去化率為92.4%，銷售額約5.1億。案名青特小鎮(zhèn)物業(yè)類別住宅裝修狀況毛坯容積率2.1綠化率35%預(yù)計首開2015年5月20日預(yù)計首交2017年5月物業(yè)費2.08物業(yè)公司青島匯豪物業(yè)有限公司占地面積11.6萬㎡建筑面積23.5萬㎡總戶數(shù)2300戶面積區(qū)間75-120㎡開發(fā)商青島青特華睿置業(yè)有限公司價格均價6500元/㎡項目地址城陽春陽路19號項目配套位于春陽路以北、田旺路以東，交通便利，周邊有農(nóng)業(yè)大學(xué)、東部中心小學(xué)、明知學(xué)院青特小鎮(zhèn)五、區(qū)域市場情況—主要競品青特小鎮(zhèn)項目5月20首開3號樓與5號樓，為15-18層小高層，戶型區(qū)間為76-95平套二套三戶型。新開房源共140余套，已于開盤當(dāng)日售罄。目前主推6月20日加推的2號樓、6號樓，戶型區(qū)間為75-95平套二套三。目前已售156套，銷售額約9000萬。銷售情況青特小鎮(zhèn)五、區(qū)域市場情況—主要競品案名御景尚都物業(yè)類別住宅裝修狀況毛坯容積率1.8綠化率36%預(yù)計首開2010年11月6日預(yù)計首交2014年11月物業(yè)費1.1物業(yè)公司深圳長城物業(yè)占地面積4.4萬平米建筑面積7.9萬平米總戶數(shù)763戶面積區(qū)間47-149㎡開發(fā)商青島鑫源置業(yè)有限公司價格均價8000元/平方米項目地址城陽正陽路與瑞陽路交匯處項目配套西鄰利群、家佳源購物中心，東依天香園景觀公園，周邊商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療配套齊全，交通便利

御景尚都五、區(qū)域市場情況—主要競品銷售情況項目由4棟高層，1棟多層，11棟花園洋房組成，一期規(guī)劃有高層、多層洋房、景觀商業(yè)街，面積45-140㎡，戶型有一房、兩房、三房。二期洋房純現(xiàn)房，面積區(qū)間116-149平，均價8000元/㎡。目前工程進(jìn)度一期完工；二期32、33#完工，洋房為現(xiàn)房(2015-08-13)目前共推出住宅2237套，已售2003套，剩余234套，去化率為89.5%，銷售額約17.6億