物業(yè)經(jīng)營管理第七章

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！第七章成本管理考試的基本要求：掌握：物業(yè)管理中的成本及其分類和成本估算方法熟悉：成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原理，程序與組織體系。第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本（掌握）（一）成本的含義（如進(jìn)行物業(yè)的稱為物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用。物業(yè)的物業(yè)管理成本。成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費(fèi)經(jīng)營管理費(fèi)用。潤率及資本金凈利潤率等評價指標(biāo)。綜上所述，業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。29．一定時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的(D年）A．管理費(fèi)用B．咨詢費(fèi)用C．財務(wù)費(fèi)用D．營業(yè)成本（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》。由此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個部分構(gòu)成：1．營業(yè)成本工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。（1）直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動的人員工資、獎金及職工福利費(fèi)等。物業(yè)管理單位管理人員的工資不應(yīng)記在這里，應(yīng)記在間接費(fèi)用里，這里記的應(yīng)該是“一線”人員的工資、獎金及福利費(fèi)。比如負(fù)責(zé)保安、綠化、保潔等具體工作的人員，他們的工資、獎金及職工福利費(fèi)都要記在這里。（2）直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。（3）間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財產(chǎn)保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。不是為了維持所管理的物業(yè)發(fā)生的費(fèi)用。2．期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費(fèi)用。（1）管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土理費(fèi)用等(注直接將間接費(fèi)用全部計入管理費(fèi)用)。其中：公司經(jīng)費(fèi)：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費(fèi)等。勞動保險費(fèi)：是指公司支付離退休職工的退休金、價格補(bǔ)貼、醫(yī)藥費(fèi)、職工個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤金。按規(guī)定支付給離退休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等。董事會費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用，如差旅費(fèi)、會議費(fèi)等。稅金無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。（2）財務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出匯兌凈損失金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。30．下列費(fèi)用中，計入物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)費(fèi)用的是(B年）A．財務(wù)人員的工資C．法定稅費(fèi)B．金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D．財務(wù)部門辦公費(fèi)關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，要注意以下特別規(guī)定：（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費(fèi)，計入營業(yè)成本，不計入管理費(fèi)用；（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用。（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費(fèi)用，不能計入營業(yè)成本；（5）按現(xiàn)行財務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產(chǎn)，支法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；⑤國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。（三）劃清營業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限營業(yè)成本與期間費(fèi)用兩者是不同的。成本是在收益實(shí)現(xiàn)后就可以得到補(bǔ)償，算企業(yè)的成本和損益，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，降低成本，提高效益。二、物業(yè)管理成本的分類（掌握）（一）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類以下七個要素：（1）外購材料燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。（2）工資。指企業(yè)職工的工資總額。（3）職工福利費(fèi)。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費(fèi)。（4）折舊費(fèi)。指按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。（5）利息支出。指財務(wù)費(fèi)用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額。（6）稅金。指應(yīng)計入管理費(fèi)用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等。（7）其他支出。指不屬于以上各要素的費(fèi)用，如郵電通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)等。費(fèi)用的構(gòu)成和水平。（二）按照經(jīng)濟(jì)用途劃分按照經(jīng)濟(jì)用途劃分，物業(yè)管理成本可分為營業(yè)成本和期間費(fèi)用。成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。（三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分和半固定或半變動成本。（1）固定成本（2）變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減趨勢變化的項(xiàng)目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。（3）半固定或半變動成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動，量時，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開始時，成本會按一定比率增加。降低單位業(yè)務(wù)量的固定成本應(yīng)從增加業(yè)務(wù)量和減少費(fèi)用的絕對額入手降低變動成本應(yīng)從降低單位業(yè)務(wù)量的消耗入手營管理的預(yù)測與決策。（四）按照計算依據(jù)不同劃分但要注意的是以下這些成本，并不是成本的構(gòu)成。（1）目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤已經(jīng)確定（依據(jù)）的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本。（2）定額成本。成本項(xiàng)目按定額（依據(jù)）計算，再匯總出物業(yè)管理成本。標(biāo)準(zhǔn)確定生產(chǎn)成本，由此而得出定額成本。（3）計劃成本。在計劃期內(nèi)經(jīng)過預(yù)測（依據(jù)）而預(yù)算出來并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。計劃成本是指令性成本。（4）實(shí)際成本。在計算期內(nèi)依據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出（依據(jù)）而計算出來的物業(yè)管理成本。它又可以分為上年實(shí)際成本、本年實(shí)際成本與累計實(shí)際成本。業(yè)正確看待成本支出，加強(qiáng)成本的核算和管理，具有十分重要的意義。（五）按照與決策的關(guān)系劃分按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會成本等。（1）邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位為企業(yè)獲得最大利潤的服務(wù)量。（2）差異成本。是指不同經(jīng)營管理方案間成本的差異，又稱增量成本或減（3）機(jī)會成本。機(jī)會成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方項(xiàng)目，就意味著放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益。（4）估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測實(shí)際成本以供定價參考。（5）沉沒成本。是指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。（6）可緩成本。是指可延緩至以后期間支出，而對當(dāng)期營業(yè)效率無影響的成本。（7）可免成本。是指一項(xiàng)成本僅與某一方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時，此項(xiàng)成本亦可免除。（8）附加價值成本。是指當(dāng)投入的成本可使顧客覺得服務(wù)質(zhì)量或價值有增為附加價值成本。重要的意義。第二節(jié)成本估算方法（重點(diǎn)）一、成本估算的目的物業(yè)管理服務(wù)成本設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本公共維修基金或大修基金也不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本為依據(jù)。包干制酬金制兩種形式物業(yè)管理定總價合同。物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。成本估算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報價，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。二、主要成本項(xiàng)目的估算方法（掌握）（一）人工費(fèi)的估算險、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。1．基本工資(F1)（元/月）定。2．社會保險費(fèi)(F2)(元/月)。社會保險費(fèi)包括醫(yī)療保險、工傷保險、養(yǎng)老保險、待業(yè)保險、住房基金(含企業(yè)確定。3．按規(guī)定提取的福利費(fèi)(F3)(元/月)福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：（1）福利基金。按工資總額的14%計算。（2）工會基金。按工資總額的2%計算。（3）教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計算。31．物業(yè)管理服務(wù)成本中按規(guī)定提取的福利基金按工資總額的(D)計年）A．1.5%B．2%C．12%D．14%4．加班費(fèi)(F4)(元/月)加班費(fèi)按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。5．服裝費(fèi)(F5)(元/月)按每人每年2套12個月，即可得到每月服裝費(fèi)。6．工服洗滌費(fèi)(F6)(元/月)標(biāo)準(zhǔn)計算確定?；稹⒔逃?jīng)費(fèi)、加班費(fèi)等；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫?。例題：某物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理人員共計20人，參考當(dāng)?shù)仄骄袠I(yè)工資標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)管理人員的工資為2000元/月，社會保險費(fèi)為工資總額的1.5%，福利費(fèi)按規(guī)定提取，加班費(fèi)按每人每月加班2天計算，員工每套服裝費(fèi)用為100元，工服洗滌費(fèi)為每月100元。另外，該物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)總面積為5000m，則該物業(yè)管理企業(yè)的人工費(fèi)預(yù)計為（）元/月平方米。2解：員工工資：2000×20=40000元；社會保險費(fèi)：40000×1.5%=600元；福利費(fèi)：40000×17.5%=7000元；加班費(fèi)：20×2×2000/22=3636.36元；服裝費(fèi)2×100×20/12=333.33元；工服洗滌費(fèi)：100元/月。企業(yè)的人工費(fèi)預(yù)計（40000+600+7000+3636.36+333.33+100）/5000=10.33元/月平方米。74.關(guān)于人工費(fèi)中福利費(fèi)計算的說法，正確的有(BDE年）A.加班費(fèi)按每人每月不超過5天計算B.福利基金按工資總額的14%計算C.員工獎金按工資總額的10%計算D.教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計算E.工會基金按工資總額的2%計算（二）辦公費(fèi)估算辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。主要包括：1．交通費(fèi)(F1)（元/年）交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。2．通信費(fèi)(F2)(元/年)通信費(fèi)包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。3．低值易耗文具、辦公用品費(fèi)(F3)(元/年)低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具(如筆墨)、紙張、打印復(fù)印費(fèi)等。4．書報費(fèi)(F4)(元/年)書報費(fèi)即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業(yè)書報所需要的花費(fèi)。5．宣傳廣告和市場推廣費(fèi)(F5)(元/年)等。6．法律費(fèi)用(F6)(元/年)下的經(jīng)常費(fèi)用。7．節(jié)日裝飾費(fèi)(F7)(元/年)在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用。8．辦公用房租金(含水電費(fèi))(F8)(元/年)上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小?2．某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室。年底350050001000元／年，書報費(fèi)1000元／年，宣傳廣告和市場推廣費(fèi)15000元／年，法律費(fèi)用8000元2500年）A．31.67元／月平方米。B．50.00C．380.00D．600.00（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算較多。主要包括維修保養(yǎng)費(fèi)、裝修費(fèi)、能源費(fèi)、康樂設(shè)施費(fèi)、雜項(xiàng)費(fèi)用等：1．維修保養(yǎng)費(fèi)(F1)(元/年)該項(xiàng)費(fèi)用主要用于核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)費(fèi)用支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等支出。2．裝修費(fèi)(F2)(元/年)銷)、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(如果發(fā)包)。3．能源費(fèi)(電、氣、油料等)(F3)(元/年)物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源的成本。4．康樂設(shè)施費(fèi)(F4)(元/年)樂設(shè)施的運(yùn)營成本開支范圍。5．雜項(xiàng)費(fèi)用(F5)(元/年)費(fèi)用支出。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。（四）保安費(fèi)估算保險費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。1．保安系統(tǒng)費(fèi)(F1)(元／年)保安系統(tǒng)費(fèi)具體包括以下內(nèi)容：（1）保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為保安系統(tǒng)用電量×電費(fèi)單價+日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。（2）日常保安器材費(fèi)。即日常保安用警棍、對講機(jī)、電池和電筒等的購置費(fèi)。（3）更新儲備金。該項(xiàng)費(fèi)用為保安系統(tǒng)購置費(fèi)與安裝費(fèi)之和除以保安系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。2．保安人員人身保險費(fèi)(F2)(元/年)3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)出保安費(fèi)。33．在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時，保安人員的人身保險費(fèi)計入(A年）A．保安費(fèi)B．不可預(yù)見費(fèi)C．保險費(fèi)D．辦公費(fèi)（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。包括：1．清潔工具購置費(fèi)(F1)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購置費(fèi)。2．勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)3．清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等。4．化糞池清理費(fèi)(F4)(元/年)5．垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)6．其他費(fèi)用(F6)(元/年)7．水池清潔費(fèi)(F7)(元/年)后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字屑吹玫江h(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)。（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算位的支出等。應(yīng)測算項(xiàng)目有：1．綠化工具費(fèi)(F1)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費(fèi)用。2．勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購置費(fèi)用。3．綠化用水費(fèi)(F3)(元/年)4．農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4)(元/年)5．雜草清運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)6．園林景觀再造費(fèi)(F6)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等的費(fèi)用。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括：1．交通工具(汽車等)(F1)(元/年)2．通信設(shè)備(電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等)(F2)(元/年)3．辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等)(F3)(元/年)4．工程維修設(shè)備(管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等)(F4)(元/年)5．其他設(shè)備(F5)(元/年)方米中。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。72．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算時，各類固定資產(chǎn)包括(ABCE年）A．交通工具B．通信設(shè)備C．辦公設(shè)備D．物業(yè)管理用房E．工程維修設(shè)備例：某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為m。該企業(yè)現(xiàn)有汽車等固2定交通工具價值100萬元，電話、傳真等通信工具價值1萬元，桌椅、電腦、空調(diào)等辦公設(shè)備價值50萬元，管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等工程維修設(shè)備價值5萬元，其他設(shè)備價值1萬元，則該企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為（）元/月平方米。元/月平方米。（八）保險費(fèi)估算和失業(yè)險，后者在人工費(fèi)里列支。對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設(shè)施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投保大廈財產(chǎn)險，包括土建、裝修和設(shè)備(如酒店的中央空調(diào)等)，公共責(zé)任險(如電梯責(zé)任保險)。然后加總，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小?000m2險和公共責(zé)任險。已知該商廈土建、裝修和設(shè)備的總造價為1000萬元，財產(chǎn)綜合險的費(fèi)率為率的計算方法計算，現(xiàn)在已知每年累計賠償限額為50萬元，適用費(fèi)率為0.5%，則該商廈需交保險費(fèi)為（）元/月平方米？元/月平方米。（九）專項(xiàng)維修資金所需的費(fèi)用開支。專項(xiàng)維修資金項(xiàng)下的開支，主要包括以下幾項(xiàng)費(fèi)用：1．工資津貼等費(fèi)用(F1)(元/年)和多種物價補(bǔ)貼費(fèi)等。2．設(shè)備、零部件和材料購置費(fèi)(F2)(元/年)更新工程中使用的各種材料費(fèi)。3．機(jī)械使用費(fèi)(F3)(元/年)它是指維修更新工程中使用各類機(jī)械的費(fèi)用，主要包括機(jī)械用的燃料動力費(fèi)、材料費(fèi)、折舊修理費(fèi)、替換工具部件費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、輔助設(shè)施費(fèi)等。4．水、電、氣費(fèi)(F4)(元/年)它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費(fèi)支出。5．管理費(fèi)(F5)(元/年)人員工資、交通費(fèi)和其他管理費(fèi)等。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。三、成本估算結(jié)果匯總各項(xiàng)費(fèi)用折成了每月每平米多少，所以只要將上面的結(jié)果加總即可。第三節(jié)成本預(yù)算一、成本預(yù)算的意義與要求（一）成本預(yù)算的概念與意義業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財務(wù)管理活動。成本預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理手段、財務(wù)管理起點(diǎn)和財務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書益。同時，成本預(yù)算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。（二）成本預(yù)算的基本要求（熟悉）證成本預(yù)算的有效性，編制成本預(yù)算時，必須遵循以下基本要求：1．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)其它預(yù)算指的是物業(yè)管理企業(yè)的是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。2．成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)物業(yè)管理企業(yè)制定的各項(xiàng)材料物資制成本預(yù)算的直接依據(jù)。3．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證在編制成本預(yù)算時，首先應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測，如果沒有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施，析和考核的依據(jù)。4．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益在編制成本預(yù)算的過程中，應(yīng)充分考慮各項(xiàng)成本支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價值，防止和避免成本預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的成本項(xiàng)目。5．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。75.編制成本預(yù)算應(yīng)遵循的基本要求有(ABDE年）A.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)B.成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)C.成本預(yù)算要完全符合實(shí)際D.成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證E.成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益二、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有：（一）固定預(yù)算或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，其假設(shè)前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動是企業(yè)必需的；(2)原有的各項(xiàng)開支都是合理的；(3)增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。固定預(yù)算的主要特點(diǎn)是，外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預(yù)算。固定預(yù)算通常每年編制一次執(zhí)行情況和結(jié)果進(jìn)行考核、評價。固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為：；此外，由于固定預(yù)算法的缺點(diǎn)為：算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。（二）彈性預(yù)算利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)的預(yù)算編制方法。這種預(yù)算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應(yīng)的調(diào)控，具有伸縮性，因而稱為彈性預(yù)算。彈性預(yù)算是為克服固定預(yù)算無法準(zhǔn)確地預(yù)見未來成本可能達(dá)到的程度和發(fā)展趨勢性成本預(yù)算主要指生產(chǎn)費(fèi)用彈性預(yù)算和管理費(fèi)用彈性預(yù)算。預(yù)算表。此可導(dǎo)致預(yù)算更為精確。編制彈性成本(費(fèi)用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：(1)列表法。列表法又稱管理服務(wù)水平的預(yù)算。(2)公式法。公式法就是利用公式，計算各種管理經(jīng)營活動水平下的預(yù)算成本，并用此預(yù)算金額對成本支出進(jìn)行控制和考核。（三）零基預(yù)算零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。理行業(yè)。對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預(yù)算有著重要價值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，制預(yù)算的工作量相對較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。（四）滾動預(yù)算和概率預(yù)算以用滾動預(yù)算和概率預(yù)算二種方法。1．滾動預(yù)算滾動預(yù)算(連續(xù)預(yù)算)是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。因?yàn)樗菨L動式的編制預(yù)算，因此稱為滾動預(yù)算。算比逐月滾動的工作量小，但預(yù)算精度較差?；旌蠞L動是指在預(yù)算編制過程中，同時使用月份和季度作為預(yù)算的編制和滾動單位的方法。近期按月，遠(yuǎn)期按季，它可以做到長計劃短安排、遠(yuǎn)略近詳，減少預(yù)算工作量。營活動始終有一個較長遠(yuǎn)的總體戰(zhàn)略布局。2．概率預(yù)算概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動做出近似的估計，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實(shí)際。概率預(yù)算的編制方法是：（1）確定預(yù)算編制所涉及的每一變量。（2）確定每一變量的變化范圍及其可能性。（3）計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。34．適合經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用的預(yù)算編制方法是(A年）A．固定預(yù)算38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為(A年）A.零基預(yù)算B.滾動預(yù)算C.彈性預(yù)算D.固定預(yù)算B．零基預(yù)算C．滾動預(yù)算D．概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制程序（熟悉）（一）成本預(yù)算的編制方式各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式執(zhí)行(二下)。（二）成本預(yù)算的編制程序（1）收集和整理有關(guān)資料資料；本企業(yè)上年度的實(shí)際成本以及同行業(yè)同類管理服務(wù)的成本資料等。（2）對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測保證上級下達(dá)的成本降低任務(wù)的順利完成。（3）根據(jù)企業(yè)(部門)特點(diǎn)編制成本預(yù)算也不盡一致。（三）不同成本的預(yù)算編制1．營業(yè)成本預(yù)算發(fā)生的直接費(fèi)用，因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，分別確定公以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。35．編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以(C年）A．支出B．費(fèi)用C．收入D．工資2．管理費(fèi)用預(yù)算仍可以采用固定預(yù)算。3．財務(wù)費(fèi)用預(yù)算般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算值為零。D年）A．營業(yè)成本預(yù)算C．經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算B．管理費(fèi)用預(yù)算D．財務(wù)費(fèi)用預(yù)算第四節(jié)成本控制一、成本控制的含義與分類（掌握）（一）成本控制的含義成本的降低指明方向。先制定的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到降低成本，提高效率和效益的目的。（二）成本控制的分類成本的控制可按不同的標(biāo)志進(jìn)行分類。常用的分類方法有：1．按控制的時間特征分類按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。（1）事先控制事先控制是“設(shè)計”階段的控制，又稱事前控制，是在開始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動工時定額、物資消成本管理制度，以達(dá)到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的開端。（2）事中控制它是對成本的耗費(fèi)所進(jìn)行的日?？刂茣r反映物業(yè)經(jīng)營管理中哪些方面取得了成績(順差)，哪些方面存在問題(逆差)，的中心環(huán)節(jié)。（3）事后控制事后控制是考核階段的控制成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評定和考核業(yè)績，制定有作指出努力的方向?？刂朴幸欢ǖ木窒扌?，它一般只限于一時、一地、一事的單項(xiàng)成本控制，至于一控制。另外，由于成本的控制是一個不斷循環(huán)的過程，所以，就本質(zhì)而言，事后控制實(shí)際上還是下一個循環(huán)中事先控制的組成部分。2．按控制的機(jī)制分類成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制，據(jù)此可將成本的控制分為以下三大類：（1）前饋性控制前饋性控制是運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制和物業(yè)增值最大化的成本支出水平等。（2）防護(hù)性控制通過制定相關(guān)的規(guī)章制度以及批制度等。前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。（3）反饋性控制反饋性控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制過預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。本開環(huán)控制和成本閉環(huán)控制機(jī)構(gòu)，控制機(jī)構(gòu)具有應(yīng)變能力，能采用調(diào)節(jié)措施，達(dá)到既定的成本目標(biāo)，形成一個閉合環(huán)路。料成本控制、工資控制和管理費(fèi)用控制等。71．物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制，按時間不同，可以分為(年）A．全程控制B．事先控制C．事中控制D．事后控制E．階段控制二、成本控制的原則與程序（了解）（一）成本控制的原則1．全面控制原則職工參加成本控制活動。充分發(fā)揮廣大職工的主觀能動性，是降低成本的關(guān)鍵。因素都處于嚴(yán)密控制之下。2．講求經(jīng)濟(jì)效益原則追求成本的降低而忽視服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量。成本控制應(yīng)以相同服務(wù)數(shù)量與水平下效益原則在物業(yè)管理成本控制中的具體體現(xiàn)。3．責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則權(quán)限，并通過考核其責(zé)任履行情況，予以相應(yīng)的獎罰。需要注意的是，企業(yè)及各結(jié)合起來。4．例外管理原則常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時采取措施進(jìn)行控制解決。例外原則有時也稱為重要性原則事中控制（即執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制）中，是保證成本有效控制的重要手段。實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：。重要與否，主要過規(guī)定的上下限，但經(jīng)常在上下限附近波動。。凡是對企業(yè)長期獲73．物業(yè)經(jīng)營管理中，成本控制應(yīng)遵循的原則有(BCDE年）A．收入最大化B．全面控制E．例外管理C．講究經(jīng)濟(jì)效益D．權(quán)責(zé)利相結(jié)合（二）成本控制的程序在物業(yè)管理企業(yè)，成本的控制一般由五個步驟組成：1．確定控制標(biāo)準(zhǔn)的控制標(biāo)準(zhǔn)有成本預(yù)算(包括責(zé)任預(yù)算)和消耗定額等，它們是成本