舊城改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

精品文檔XX舊城改造項(xiàng)目.精品文檔 第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 9 第四章地產(chǎn)及土地市場(chǎng)前景分析 18 X XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 38 4.6XXXX房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析 47 第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計(jì)劃 50 估算及資金籌措 50 .精品文檔 .精品文檔第一章總論1.1項(xiàng)目概況xxxx舊城改造項(xiàng)目(下稱本項(xiàng)目)來源7.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項(xiàng)目總投資的1.2項(xiàng)目業(yè)主簡(jiǎn)介xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司成立008年5月27日,該公司成立的背景是在xxxx加大危舊房改造，提出按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的,方對(duì)式主城危舊房全面改造。即除786萬平方米的“主體”危舊房,外還將“捎帶”改造違章建筑、內(nèi)環(huán)范.精品文檔屋的方針政策下建立的，同時(shí)xxxx2008年改造的重點(diǎn),主要是房屋安全隱患突出地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要節(jié)點(diǎn)，該公司正是為了實(shí)施xxxx危舊房改造的進(jìn)程，加快南岸城市整體規(guī)劃和發(fā)展的步伐而成立的。xxxxxxxx城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)(取得相關(guān)行政許可后)。1.3評(píng)估的依據(jù)、原則、主要范圍5、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施意見的通知(渝府[2008]36號(hào))6、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見的通知(渝府[2008]37號(hào))7、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知(渝府[2008]38號(hào))8、xxxxxxxx人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見(南岸府發(fā)[2008]106號(hào)).精品文檔1、獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則；預(yù)期原則；4、社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重原則。1.4評(píng)價(jià)結(jié)果相關(guān)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：1、利息保障倍數(shù)7.73，大于2；2、償債備付率1.59，大于1.2；3、貸款償還期為3.48年，小于貸款期；4、銀行利息收益為4398.90萬元；5、項(xiàng)目產(chǎn)生利潤(rùn)5653.12萬元。6、項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率8.35%。1.5評(píng)估結(jié)論及建議1、項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施是全面深入落實(shí)胡錦濤總書記關(guān)xx“有步驟地推進(jìn)城市.精品文檔4、該項(xiàng)目建成后，完善了所在地段的規(guī)劃功能，提升了區(qū)域中心城市形象、推問，。第二章承貸企業(yè)評(píng)價(jià)2.1借款人基本情況；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)(取得相關(guān)行政許可后)。.精品文檔或名稱出資比例xxxxxxxx征地辦公室2.2公司資信情況公司自注冊(cè)成立以來，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無不良信用記錄。2.3公司組織管理.精品文檔加高效和精確。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。2.4人力資源配置公司各部門主要人員配備如下：部門名部門名稱公司領(lǐng)導(dǎo)配備人數(shù)1336643備注第三章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性3.1項(xiàng)目建設(shè)背景.精品文檔將通過努力建設(shè)，將xxxx這座年輕的直轄市打造成國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)重要展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。同時(shí)也為xxxx.精品文檔——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，xxxxxxxxxx。xxxx經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階，就成了區(qū)委區(qū)政.精品文檔府考慮的重要戰(zhàn)略議題。在經(jīng)過全區(qū)范圍內(nèi)的解放思想大討論后，最終形成了共識(shí)：xxxx、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“四規(guī)合一”的試點(diǎn)工作，原本并沒被列為試點(diǎn)區(qū)縣的xxxx卻主動(dòng)請(qǐng)三生xx.精品文檔xxxx中央商務(wù)3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性xxxx重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)提供了一個(gè)最好契機(jī)，改變城市形象指明了發(fā)展的方向。這就為xxxx加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使xxxx的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機(jī)會(huì)。.精品文檔商圈。以現(xiàn)在的xxxx轉(zhuǎn)盤(改造后的xxxx中心商業(yè)廣場(chǎng))為中心，以五條特色步行了更多商業(yè)要素的聚集、提升了商業(yè)街的人氣。發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?！皶?huì)展經(jīng)濟(jì)”初見成效，帶動(dòng)了我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使“會(huì)展在南岸”成為我、區(qū).精品文檔又一強(qiáng)勢(shì)品牌。目前正加緊建設(shè)會(huì)展中心二期項(xiàng)目。xx3.2.3項(xiàng)目實(shí)施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題xxx群眾.精品文檔2008年5.12四川的大地震發(fā)生后，房屋安全問題更被全社會(huì)所普遍關(guān)注，項(xiàng)目區(qū)域，x，將對(duì)南岸和xxxx城市的形象民經(jīng)濟(jì)生活水平.精品文檔根據(jù)計(jì)劃，2008年首先對(duì)房屋安全隱患突出的地區(qū)、主城兩江四岸、城市主干以拓展10公里左右的半徑向外推進(jìn)，不少農(nóng)村人口因?yàn)槌鞘谢ㄔO(shè)轉(zhuǎn)為城市人口。xxxx主城景觀中，危舊房的存在已影響到xxxx.精品文檔業(yè)的問題，緩解社會(huì)就業(yè)壓力，另外也順應(yīng)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的需要，對(duì)提xxx城市化率有著積極的推動(dòng)作用，對(duì)城市的整體形象有建設(shè)性意義。第四章地產(chǎn)及土地市場(chǎng)前景分析4.1中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析010年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)總體良好。初步測(cè)算，我國(guó)全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn).精品文檔濟(jì)發(fā)展方式為主線，.精品文檔加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力加強(qiáng)自主創(chuàng)新，切實(shí)抓好節(jié)能減排，不斷深化改革開放，著力保障和改善民生，鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊成果，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。.精品文檔。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖.精品文檔.精品文檔4.銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長(zhǎng)4.2xxxx經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展.精品文檔億元，同比增長(zhǎng)23.7%，仍是支柱產(chǎn)業(yè)中份額最大的產(chǎn)業(yè)；筆記本電腦基地建設(shè)的快速推進(jìn)，促進(jìn)電子信息產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，全年總產(chǎn)值達(dá)400.90億元，增長(zhǎng)48.1%%，在五大支柱產(chǎn)業(yè)中增速最快(見表1)。表1：2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值絕絕對(duì)額(億元)增速(%)占比(%)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9087．99--汽車摩托車2781.71天然氣是石油化工3.86裝備制造材料工業(yè)400.908.1，。.精品文檔設(shè).精品文檔.精品文檔增同。.精品文檔.精品文檔從以上數(shù)據(jù)分析，xxxx經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，投資繼續(xù)增加，居民收入有所上升，居民購(gòu)買住宅或進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的需求旺盛，購(gòu)房能力有所增強(qiáng)。.精品文檔4.3xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)概況分析4.3.1政策影響分析。定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。上繳.精品文檔房,房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于管理,禁止用于購(gòu)買住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行,一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。三、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。各地要加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度,切實(shí)落實(shí)中小套型普惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè),抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款五、加大住房交易市場(chǎng)檢對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為,有上述違構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要暫停其發(fā)行股票、公司債慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合券和新購(gòu)置土地,各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款快的城市,要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共給:新一輪調(diào)控政策解析與展望兩次樓市調(diào)控對(duì)比兩次樓市調(diào)控對(duì)比4.17國(guó)十條表述9.29調(diào)控措施表述方米以上的，貸款首付款比例不得低在商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住非本地居民住房貸款未做明確限制。只有后來北京版調(diào)控細(xì)則中采取限購(gòu)?fù)Ａ粲诳辗簡(jiǎn)栘?zé)。停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民對(duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊民家庭購(gòu)房套數(shù)。明確要求地方政府未出臺(tái)新政細(xì)則的要出細(xì)則，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的要完不分住房大小，一律要求首套貸款第三套及以上住房貸款首套房首付比例非本地居民購(gòu)房.精品文檔1季度觸底后(9.0%)，經(jīng)濟(jì)增速開始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%，并最終.精品文檔(二)舊城改造快速推進(jìn)，城市居住環(huán)境大幅提升是刺激xxxx房地產(chǎn)市場(chǎng)需求置，對(duì)全市商品房銷售面積提供較大支撐，推動(dòng)銷售面積增速加快。最后是來自于“3.14”總體部署以及《關(guān)于推進(jìn)xxxx統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》等一系列重要文件對(duì)xxxx的發(fā)展定位，提升購(gòu)房者信心，導(dǎo)致潛在需求的積極釋放，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮。(三)市場(chǎng)量跌價(jià)升其次是土地價(jià)格上漲，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積與成交價(jià)款增速情況來.精品文檔甚至全市的房?jī)r(jià)上漲均已起到一定的催化作用。xx重重慶房地產(chǎn)投資情況0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季3090909101010全國(guó)投資額重慶投資額重慶占比5%4.0%%.0%%0%數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理增長(zhǎng)上升到了新的高度，.精品文檔重重慶房地產(chǎn)投資增速-20%度度度度度度度度度度度-4季0%季季季季季季季季季季第1第2第3第4第1第2第3第4第1第2第308-608080809090909101010全國(guó)同比重慶同比全國(guó)環(huán)比重慶環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理重重慶住宅投資情況0度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全國(guó)住宅投資額重慶住宅投資額重慶占比4.0%%.0%%0%數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理.精品文檔重重慶住宅投資增速0909101010全國(guó)同比重慶同比全國(guó)環(huán)比重慶環(huán)比度度度度度度度度度度度數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理進(jìn).精品文檔重重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季全國(guó)住宅銷供比重慶住宅銷供比全國(guó)商品房銷供比重慶房地產(chǎn)銷供比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理銷供比走高的主要的力量，同時(shí)在銷供比上升的階段中，住宅銷供比較商品房銷供比增地產(chǎn)走勢(shì)相對(duì)低迷的時(shí)期，供應(yīng)量短期出現(xiàn)了環(huán)比的持續(xù)走低，這說明在房地產(chǎn)景氣程場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺的跡象，從而達(dá)到拉升房地產(chǎn)價(jià)格促使房地產(chǎn)步入增長(zhǎng)的軌道。3季.精品文檔重重慶房地產(chǎn)供需變化趨勢(shì)-100度%度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理4.4xxxx主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析商商品房新增供應(yīng)量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010新增供應(yīng)環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理.商品房新增供應(yīng)量增速趨勢(shì)商品房新增供應(yīng)量增速趨勢(shì)年全年xxxx主城區(qū)供應(yīng)狀況增長(zhǎng)穩(wěn)定良好。度度季季度季度季度季度季度季度季度季度季數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理從供應(yīng)量的增速趨勢(shì)看，呈現(xiàn)出較長(zhǎng)周期的特點(diǎn)，主要浮動(dòng)范圍保持在-20%-40%之反彈的形式，同比增幅約20%增長(zhǎng)穩(wěn)定健康，同時(shí)從圖形看，同比增速下基本結(jié)束下降而保持供應(yīng)量的平穩(wěn)，在價(jià)格逐步走高和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入更加成熟的時(shí)期后，供應(yīng)量大幅度波動(dòng)不利于開發(fā)商資金鏈的控制，也不利于供求關(guān)系的穩(wěn)定發(fā)展，從而容易造成交易市場(chǎng)的不穩(wěn)定以及促使市場(chǎng)空置面積的繼續(xù)上揚(yáng)。因此我們認(rèn)為供應(yīng)量將更加穩(wěn)定的逐步消失，成交和供應(yīng)雙雙穩(wěn)定上揚(yáng)，但二者的差異略有擴(kuò)大，成交面積增速低于供應(yīng).商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)商品房供銷關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)4季度整體呈現(xiàn)成交量前低后高的特點(diǎn)，因此隨著政策力量的逐步下降，成交量快速拉度度季度季度季度季度季度季度季季季度季數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理商商品房銷供比發(fā)展趨勢(shì)度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季年3年4年1年2年3年4年1年2年3年408080909090910101010銷供比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理供應(yīng)量快速增長(zhǎng)而銷量卻出現(xiàn)了大幅度的下滑，這主要是在金融危機(jī)的影響下，市場(chǎng)預(yù)期變化劇烈，開發(fā)商資金鏈也受到了巨大的壓力，從而加快了推盤的速度，而市場(chǎng)在經(jīng).精品文檔相對(duì)較低，說明xxxx主城區(qū)銷供關(guān)系相對(duì)更加合理，本季度銷供比1.05，再次有所回的走勢(shì)，這說明調(diào)控政策未起到了預(yù)期的作用，也說明宏觀調(diào)控政策對(duì)主城區(qū)的影響較商品房成交量商品房成交量0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交面積成交金額金額環(huán)比面積環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理.精品文檔商商品房成交量發(fā)展趨勢(shì)-5季0%季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4面積同比金額同比度度度度度度度度度度度度數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理住宅成交量發(fā)展趨住宅成交量發(fā)展趨勢(shì)09年3季度09年4季度10年1季度10年2季度10年3季度面積同比金額同比09年2季度.精品文檔數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理4.5xxxx土地市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)成交面積和建筑面土地市場(chǎng)成交面積和建筑面積0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010(萬平方米)成交面積環(huán)比面積(萬平方米)成交建筑面積環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理體較去年同期相比土地市場(chǎng)在政策高壓下出現(xiàn)了大幅回落，一方面宏觀調(diào)控更加嚴(yán)厲對(duì)土地違反的處罰力度加大，使得土地購(gòu)置到土地開發(fā)時(shí)間縮短從而加大了開發(fā)商資金的要求，另外在二級(jí)市場(chǎng)調(diào)控政策趨勢(shì)逐步趨緊的狀況下開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期預(yù)期發(fā)地市場(chǎng)的指標(biāo)最終將轉(zhuǎn)化為二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)的變化從而影響銷售市場(chǎng)供需和價(jià)格，因此我.精品文檔們認(rèn)為后期房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所調(diào)整。土地市場(chǎng)成交金額狀況土地市場(chǎng)成交金額狀況0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010成交金額(億元)成交金額環(huán)比數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理也使得地方政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)推地的力度暫時(shí)放緩，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大的改變。從圖上看，土地成交金額走勢(shì)依然樂觀良好，這說明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期仍然保持樂觀的態(tài)度，雖然土地調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控政策更是空前，但開發(fā)商投入土地的資金并沒有出現(xiàn)大幅直線式的下降。這一趨勢(shì)將.土地市場(chǎng)成交量長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)精土地市場(chǎng)成交量長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)度度度度季季季年4年1年2091010季度度季季年2年30909度度季季年3年410度數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理土地市場(chǎng)成交溢價(jià)趨勢(shì)土地市場(chǎng)成交溢價(jià)趨勢(shì)-5%度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季年1年2年3年4年1年2年3年4年1年2年3年4080808080909090910101010數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理政策的滲透下，房地產(chǎn)進(jìn)入高速瘋長(zhǎng)的軌道，開發(fā)商資金逐步充足，同時(shí)信貸的支持也使得房地產(chǎn)拿地進(jìn)入快速發(fā)展的周期，從而使得土地市場(chǎng)地王再次頻頻出現(xiàn)，土地溢價(jià).精品文檔新區(qū)土地出讓較多，溢價(jià)較高。4.5.2主城土地市場(chǎng)成交價(jià)格及其趨勢(shì)分析土土地市場(chǎng)成交均價(jià)情況0度度度度度度度度度度度度季季季季季季季季季季季季080808080909090910101010樓面均價(jià)(元/M2)樓面均價(jià)環(huán)比土地均價(jià)(萬元/畝)土地均價(jià)環(huán)比543210數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理蕩式下降的趨勢(shì)后，本季度出現(xiàn)了大幅度的回升，成為一年來土地價(jià)格的新高，這主要我們認(rèn)為主要是受到居住、商業(yè)土地樓面價(jià)格快速增長(zhǎng)的影響較大。從圖上看，除本季速下降的勢(shì)頭得以遏制，整體看，樓面價(jià)格的走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，而土地價(jià)格受到的影響更加劇烈，這和政策以及成交土地的板塊、供地的策略等都有較為密切和復(fù)雜的關(guān)系，但.土地市場(chǎng)成交均價(jià)發(fā)展趨勢(shì)精品文檔土地市場(chǎng)成交均價(jià)發(fā)展趨勢(shì)9度度季季年3年40909度季度季度季度季度季數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研究中心整理4.6xxxx房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析x4.6.2房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升期.精品文檔投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費(fèi)看，住4.6.3城市化進(jìn)程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好的發(fā)展機(jī)遇x4.6.5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好城市建設(shè)的推進(jìn)為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃.精品文檔。第五章項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià)：xxxxxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見的通知(渝xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知.精品文檔(渝府[2008]38號(hào))xxxxxxxx人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見(南岸府發(fā)[2008]106第六章拆遷內(nèi)容、規(guī)模及進(jìn)度計(jì)劃6.1拆遷內(nèi)容和規(guī)模拆遷地塊位于xxxxxxxx，東鄰宏聲路，南靠xxxx轉(zhuǎn)盤(xxxx百貨)，西鄰原西交6.2項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期拆遷整治工作計(jì)劃1年完成，銷售及回款期3年，其中：2011年開始拆遷整治工作，1年內(nèi)完成舊城改造任務(wù)。第七章投資估算及資金籌措7.1投資估算.算算費(fèi)殊獎(jiǎng)6精品文檔知(渝府[2008]37號(hào))5、xxxx人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知(渝府[2008]38號(hào))號(hào)9、建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件123412345住宅搬家補(bǔ)助費(fèi)搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)前搬遷特殊獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)費(fèi)勵(lì)費(fèi).補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)償費(fèi)償費(fèi)23辦費(fèi)費(fèi)精品文檔6000元/戶26000元/戶20077666.49㎡7非住宅臨時(shí)過渡費(fèi)12345671234567893223總計(jì)總21026.12.精品文檔7.2資金籌措本項(xiàng)目總投資22747.77萬元，其中業(yè)主自籌5747.77萬元，占項(xiàng)目總投資的25.27%，申請(qǐng)銀行貸17000萬元，占總投資的74.73%。7.3資金使用管理計(jì)劃項(xiàng)目資金按照項(xiàng)目期限及進(jìn)度合理安，按企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)管理辦法管理和使用資金。第八章還款能力評(píng)價(jià)8.1還款來源本項(xiàng)目還款來源主要為可出讓土地招拍掛收入和相關(guān)財(cái)政返還收入安排。8.1.1土地基本情況1、城市規(guī)劃情況8.1.2可出讓土地出讓收入.精品文檔項(xiàng)目土地總價(jià)值較高，一次性出讓取得收入較難實(shí)現(xiàn)，通常可將地塊一次性出8.1.3財(cái)政返還收入根據(jù)《關(guān)于主城區(qū)危舊房及城中村改造兌現(xiàn)優(yōu)惠政策相關(guān)事宜的通知》規(guī)定，主城各區(qū)政府及市級(jí)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷的危舊房改造項(xiàng)其目土，地出讓后產(chǎn)生的土地其中土地出讓金(已扣除農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金)：8.2項(xiàng)目評(píng)價(jià)8.2.1利息.精品文檔項(xiàng)目業(yè)主為政府授權(quán)投資者，代表政府實(shí)施一級(jí)土地開發(fā)，按照國(guó)家稅務(wù)局(1993)149號(hào)文規(guī)定及相關(guān)解釋，一級(jí)土地開發(fā)收入免征營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)。項(xiàng)目可獲得利潤(rùn)5653.12萬元。投資利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)/總投資=5653.12/22747.77=24.85%全部投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值:t=0t=012t=oPb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]=3.73年(含建設(shè)期)詳見附表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；從上述評(píng)價(jià)指標(biāo)可知，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。8.3貸款償還能力分析1、還款期.精品文檔三至五年(含五年)基準(zhǔn)利率上浮10%執(zhí)行，建設(shè)期利息為1206.15萬元。項(xiàng)目總利2、償還能力分析(1)利息備付率利息備付率=利息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用，按整個(gè)借款期計(jì)算：利息備付率=(4398.90+29607.04)/4398.90=7.73，說明利息償付的保證度較(2)償債備付率償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，按整個(gè)借款期計(jì)算：8.4不確定性分析不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析，由于項(xiàng)目為非生產(chǎn)性項(xiàng)目，因。敏感性分析考慮基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、土地成本、出讓價(jià)格等因素變化，將對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率產(chǎn)生不同程度的影響，本報(bào)告對(duì)上述因素在±10%變化幅度內(nèi)進(jìn)敏敏感性分析結(jié)果因素變化情況財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率8.35%動(dòng)態(tài)投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)￥752.06￥752.06￥1,747.93￥2,743.80￥3,141.37￥1,946.71￥752.06￥279.29￥515.67￥752.06基本方案基本方案基本方案拆遷整治成本變化土地出讓收入變化財(cái)政返還收入變化基本方案.精品文檔￥9￥988.45￥1,224.83敏感性曲線敏感性曲線14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%下降10%下降5%變動(dòng)率上升5%上升10%土地出讓收入變化拆遷整治成本財(cái)政返還收入變化率益收部?jī)?nèi)從敏感性變化曲線可知，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益影響程度分別為：土地出讓價(jià)格、拆8.5評(píng)價(jià)結(jié)果相關(guān)的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：1、利息保障倍數(shù)7.73，大于2；2、償債備付率1.59，大于1.2；3、貸款償還期為3.48年，小于貸款期；4、銀行利息收益為4398.90萬元；5、項(xiàng)目產(chǎn)生利潤(rùn)5653.12萬元。.精品文檔6、項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率8.35%。第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)9.1風(fēng)險(xiǎn)因素分析9.1.1政策風(fēng)