中國(guó)物業(yè)管理回顧與走勢(shì)分析

2011年中國(guó)物業(yè)管理回顧與2012年走勢(shì)分析

2011年是中國(guó)物業(yè)管理的理論年。在這一年中，各種理論研討會(huì)、論壇、座談會(huì)、理論專(zhuān)刊（專(zhuān)版）等從《中國(guó)物業(yè)管理》雜志、《中國(guó)建設(shè)報(bào)》，到各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)刊，理論文章之多、論點(diǎn)之鮮明、涉及范圍之廣和探討的層面之深，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有史以來(lái)前所未有的。2011年，是中國(guó)物業(yè)管理的喜慶年。年初，慶祝物業(yè)管理改革發(fā)展30周年的帷幕一拉開(kāi)，慶?；顒?dòng)便好戲連連。2011年，也是中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展年。在這一年中，無(wú)論從理論上還是實(shí)踐上，行業(yè)都有諸多亮點(diǎn)和突破，特別是在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控政策的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)仍然保持了平穩(wěn)較快的發(fā)展。尤其令人欣慰的是，面對(duì)行業(yè)下一個(gè)30年，中國(guó)物業(yè)人正以嶄新的精神狀態(tài)、與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新思維、腳踏實(shí)地的工作作風(fēng)，再次踏上新的征程。一2011年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的亮點(diǎn)1.中物協(xié)部署物業(yè)管理改革發(fā)展30周年慶?；顒?dòng)2011年2月28日，中物協(xié)下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展物業(yè)管理發(fā)展30周年慶祝活動(dòng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），《通知》對(duì)慶?；顒?dòng)的方式及組織、慶?；顒?dòng)的內(nèi)容及時(shí)間均作了全面、具體的安排。《通知》明確提出慶?；顒?dòng)由全國(guó)性宣傳活動(dòng)和地方慶祝活動(dòng)組成。全國(guó)性的慶?；顒?dòng)包括同年10月在深圳召開(kāi)的慶祝大會(huì)，編輯出版論文集、紀(jì)念冊(cè)，開(kāi)展行業(yè)表彰及文藝匯演活動(dòng)等。至此，全國(guó)范圍內(nèi)的行業(yè)30周年慶?；顒?dòng)正式拉開(kāi)帷幕。2.物業(yè)管理理論研究空前繁榮2011年，令人驚喜的是物業(yè)管理理論研究空前高漲。從住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司在天津、上海、西安、沈陽(yáng)、南京、成都等地分別召開(kāi)的華北、華東、西北、東北、中南、西南等六大片區(qū)物業(yè)管理座談會(huì)，到6月10日由《中國(guó)物業(yè)管理》雜志社與上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)共同主辦的“2011物業(yè)管理與既有建筑節(jié)能（上海）研討會(huì)”；從7月11日由中物協(xié)主辦，武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)承辦的“2011年首屆中國(guó)物業(yè)管理（中部）長(zhǎng)江論壇”，到8月8日北京市海淀和諧社區(qū)發(fā)展中心在深圳舉辦的“物業(yè)管理費(fèi)研討會(huì)”；從8月11日“第四屆中國(guó)西部物業(yè)管理論壇”，到8月13～17日《現(xiàn)代物業(yè)》雜志社、臺(tái)灣物業(yè)管理學(xué)會(huì)和華夏技術(shù)學(xué)院（臺(tái)灣）聯(lián)合主辦的“現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展論壇——2011海峽兩岸物業(yè)管理交流研討會(huì)”；從9月7日“2011年烏魯木齊物業(yè)管理研討會(huì)”，到9月23～24日上海市住房保障和房屋管理局同杭州市房產(chǎn)管理局聯(lián)合舉辦的“物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)”；從12月8日由《中國(guó)物業(yè)管理》雜志社舉辦的“第十屆雜志協(xié)辦年會(huì)暨中國(guó)物業(yè)管理年度論壇”，到12月15日由中物協(xié)行業(yè)發(fā)展研究中心和上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)主辦的物業(yè)管理“管作分離”模式研討會(huì)等。此外，中物協(xié)編輯出版了《光輝的足跡——物業(yè)管理發(fā)展30周年論文集》，《中國(guó)建設(shè)報(bào)》開(kāi)設(shè)了“紀(jì)念物業(yè)管理發(fā)展30周年專(zhuān)版”，《中國(guó)物業(yè)管理》雜志開(kāi)辟了“行業(yè)發(fā)展30年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)特別紀(jì)念”專(zhuān)題，《深圳物業(yè)管理》雜志出版了“回顧與展望”專(zhuān)刊等。其理論研討會(huì)之密集、發(fā)表的文章和出版的文集之多、質(zhì)量之高，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)有史以來(lái)空前的，對(duì)推進(jìn)行業(yè)理論體系的建設(shè)和行業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展將產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用。3.北京率先出臺(tái)兩種情況物業(yè)酬金制免征營(yíng)業(yè)稅2011年6月22日，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》）。《公告》規(guī)定，對(duì)于以酬金制開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管物業(yè)服務(wù)資金免征營(yíng)業(yè)稅有兩種行為：一是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)設(shè)單獨(dú)賬戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為；二是業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開(kāi)具結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從代管資金賬戶(hù)代付勞動(dòng)價(jià)款的行為。《公告》的發(fā)布在行業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了積極的影響，對(duì)規(guī)范物業(yè)服務(wù)酬金制稅收、減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，在全國(guó)起到帶頭和示范作用。4.北京全國(guó)首家業(yè)主大會(huì)“獨(dú)立”獲批2011年6月16日，北京市懷柔區(qū)于家區(qū)一區(qū)的業(yè)主大會(huì)成為全國(guó)首個(gè)取得民事主體資格的業(yè)主大會(huì)。今后，這個(gè)已具備法人資格的實(shí)體組織，不僅可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)簿公堂，還可以決定小區(qū)內(nèi)公共收益的處置分配，真正實(shí)行“自己的家自己管”。北京市首家業(yè)主大會(huì)具備獨(dú)立法人資格的獲批，解決了長(zhǎng)期以來(lái)一些城市業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)呼吁業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立法人資格的愿望，這種模式不僅在北京，而且在全國(guó)都具有示范意義。5.深圳出臺(tái)全國(guó)首部綠色物業(yè)管理導(dǎo)則2011年6月21日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《導(dǎo)則》）。《導(dǎo)則》由總則、綠色物業(yè)管理的基本架構(gòu)、綠色物業(yè)管理制度要點(diǎn)、綠色物業(yè)管理技術(shù)要點(diǎn)、綠色物業(yè)管理的創(chuàng)新發(fā)展和應(yīng)用示范項(xiàng)目等五部分組成。《導(dǎo)則》是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)首部以綠色物業(yè)管理為主題的技術(shù)規(guī)程，它不僅對(duì)深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展綠色物業(yè)管理活動(dòng)起到重要的指導(dǎo)作用，而且將對(duì)全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生積極的影響。二2011年中國(guó)物業(yè)管理熱點(diǎn)問(wèn)題透析1.物業(yè)管理的“獲”與“惑”中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30年探索與發(fā)展，從無(wú)到有，從小到大，在改善人居、工作環(huán)境，維護(hù)社區(qū)和社會(huì)穩(wěn)定，提高城市管理水平等方面發(fā)揮了重要作用，已成為人們生活、工作和學(xué)習(xí)不可或缺的行業(yè)。特別是隨著行業(yè)地位的不斷提升，行業(yè)立法的進(jìn)一步加快，服務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，業(yè)主滿(mǎn)意度的不斷提升，目前已成為覆蓋領(lǐng)域最廣、管理規(guī)模最大、發(fā)展速度最快、服務(wù)企業(yè)最多的行業(yè)。令人欣喜的是，2002年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第一次將物業(yè)管理列入新修訂的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》，使物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中擁有了一席之地。2003年5月，國(guó)務(wù)院審議通過(guò)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在國(guó)家層面架構(gòu)了物業(yè)管理法規(guī)。2007年3月，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一次將物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)規(guī)范納入國(guó)家大法之中。2009年、2010年國(guó)務(wù)院在《政府工作報(bào)告》中都明確提出“大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)”。在“十一五”、“十二五”《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要》中對(duì)物業(yè)管理均有明確的表述。特別值得一提的是，在北京奧運(yùn)會(huì)、上海世博會(huì)、廣州亞運(yùn)會(huì)、深圳大運(yùn)會(huì)、重慶世園會(huì)等國(guó)際重大活動(dòng)中，處處都有中國(guó)物業(yè)人的精彩服務(wù)，這些都說(shuō)明了30年來(lái)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中取得的收獲是巨大的。不容忽視的是，目前中國(guó)物業(yè)管理在快速發(fā)展中仍存在著諸多的困惑，如地方物業(yè)管理立法嚴(yán)重滯后，規(guī)范的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)范有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍尚未形成等問(wèn)題，一直困擾和制約著行業(yè)健康有序的發(fā)展。由此看來(lái)，要打破制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸，破解影響行業(yè)發(fā)展的難題，必須在加速物業(yè)管理地方立法、健全業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度、營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境、加大物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管力度、建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制、提高物業(yè)管理服務(wù)水平、實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展上下工夫，用氣力。只有經(jīng)過(guò)各級(jí)政府、行業(yè)行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和全行業(yè)的不懈努力，物業(yè)管理的法制建設(shè)才能逐步完善，規(guī)范有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制才能逐步健全，規(guī)范的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制才能建立起來(lái)，高素質(zhì)的人才隊(duì)伍才能逐步形成。也只有這樣，中國(guó)物業(yè)管理才能走上可持續(xù)的發(fā)展道路。2.“用工荒”2011年新年伊始，“用工荒”從我國(guó)的東部向西部、從制造業(yè)向服務(wù)業(yè)、從技術(shù)人員向普通崗位迅速蔓延。平時(shí)不起眼的保姆、鐘點(diǎn)工、快遞員、保潔工、保安等服務(wù)行業(yè)的從業(yè)人員都成了許多企業(yè)和中介公司爭(zhēng)搶的對(duì)象。一時(shí)間物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍感到招聘工作吃緊，一些項(xiàng)目管理處紛紛告急，保潔員、秩序維護(hù)員等一線(xiàn)操作員工缺口嚴(yán)重，成為影響行業(yè)常態(tài)化運(yùn)行的突出問(wèn)題。究其產(chǎn)生物業(yè)管理“用工荒”的原因，從宏觀上看是隨著沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的自發(fā)調(diào)整，低端制造業(yè)的快速轉(zhuǎn)移和中西部地區(qū)的迅速崛起，流動(dòng)人口開(kāi)始從“走出去”向“留下來(lái)”轉(zhuǎn)變。特別是以“80后”、“90后”為主體的“農(nóng)二代”，對(duì)職業(yè)的選擇更加靈活，對(duì)城市生活更加向往，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展、工作環(huán)境、成長(zhǎng)空間、企業(yè)文化更感興趣，對(duì)所從事的工作越加渴望被尊重，希望體面和擁有幸福感，尤其是能夠有城里人同樣的保障，成了他們最大的追求，是物業(yè)管理“用工荒”的間接原因。從微觀上看是物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員工資收入低、社會(huì)地位低、工作穩(wěn)定性差，尤其是秩序維護(hù)員作為高風(fēng)險(xiǎn)職業(yè)，不僅工作環(huán)境艱苦，而且往往得不到業(yè)主的尊重，甚至人身安全得不到保障，是物業(yè)管理“用工荒”的直接原因。面對(duì)嚴(yán)峻的“用工荒”形勢(shì)，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施，規(guī)范企業(yè)招工用工行為，建立起良性的招工用工機(jī)制，要營(yíng)造誠(chéng)信招工、體面用工、尊重員工、逐步提高員工幸福指數(shù)的良好環(huán)境。政府部門(mén)要加大對(duì)拖欠職工工資、欠繳社會(huì)保險(xiǎn)等企業(yè)違法、違規(guī)行為的整治力度。要落實(shí)農(nóng)民工參加職業(yè)技能培訓(xùn)相關(guān)補(bǔ)貼政策，提高企業(yè)農(nóng)民工服務(wù)技能，鼓勵(lì)農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)“素質(zhì)就業(yè)”，讓企業(yè)切實(shí)成為農(nóng)民工溫暖的新家園。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)換招聘視角，在保留人才市場(chǎng)、就業(yè)中心、勞務(wù)中介等傳統(tǒng)的招聘辦法外，要充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)傳遞招工信息，拓寬大專(zhuān)院校、職業(yè)技校、部隊(duì)等招聘渠道，與勞動(dòng)力輸出大省的縣級(jí)勞動(dòng)、就業(yè)、培訓(xùn)部門(mén)，建立長(zhǎng)期穩(wěn)固的用工關(guān)系。在招工用工時(shí)，要注重外來(lái)務(wù)工人員的切身感受，破除不合理的內(nèi)部規(guī)定和歧視性土政策，尤其要學(xué)會(huì)用先進(jìn)的企業(yè)文化吸引人，用優(yōu)越的企業(yè)環(huán)境留住人，用和諧的成長(zhǎng)氛圍凝聚人，用穩(wěn)定的物質(zhì)條件鼓勵(lì)人。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除一些寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)、高檔住宅等需招聘年輕且形象好的秩序維護(hù)員，以樹(shù)立服務(wù)形象、展示企業(yè)品牌外，在普通小區(qū)等可以選擇責(zé)任心強(qiáng)、穩(wěn)定性高、工作態(tài)度認(rèn)真、有忠誠(chéng)度的“4050”人員，以緩解物業(yè)服務(wù)企業(yè)“用工荒”的燃眉之急，上述辦法可能是當(dāng)前解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)“用工荒”的最佳選擇。3.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的呼聲再起進(jìn)入2011年，各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)呼吁上調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的呼聲越來(lái)越高，在全國(guó)及省市“兩會(huì)”期間，對(duì)此問(wèn)題的建議和提案也并不鮮見(jiàn)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，隨著近年來(lái)我國(guó)CPI指數(shù)的不斷增長(zhǎng)和職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)的逐年提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本也出現(xiàn)迅速上升的趨勢(shì)。由于受到政府指導(dǎo)價(jià)的嚴(yán)格規(guī)約，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以調(diào)整，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)陷入入不敷出難以維系的局面。分析物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“入不敷出”的原因，一是勞動(dòng)力成本大幅上漲。在2011年政協(xié)會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)委員田在偉向大會(huì)提交的《關(guān)于盡快建立“質(zhì)價(jià)相等”的物業(yè)服務(wù)價(jià)格調(diào)整機(jī)制的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《建議》）顯示，2011年以來(lái)，北京、上海、廣東、山東等地在2010年全國(guó)30個(gè)省份上調(diào)月最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均漲幅為22.8%的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上調(diào)了最低工資標(biāo)準(zhǔn)，提高幅度大多在20%以上。加上社保繳費(fèi)基數(shù)的增加，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)力成本明顯提升。《建議》還顯示，北京市2001年保潔員月工資僅500～600元，2011年已調(diào)至1200～2000元，漲幅超過(guò)200%。加之節(jié)假日加班費(fèi)的同步上漲，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)秩序維護(hù)員、設(shè)備設(shè)施維護(hù)員等全年全天候工種的工資水平整體攀升。二是水、電、氣等公共事業(yè)費(fèi)大幅上升。如北京市水的價(jià)格由2001年3.2元/立方米調(diào)至2011年6.21元/立方米，增長(zhǎng)幅度為94.1%。三是物價(jià)指數(shù)持續(xù)增長(zhǎng)和物料成本不斷上漲，1997～2011年，我國(guó)物價(jià)指數(shù)平均以3.5%的比例上漲，隨著通貨膨脹率的攀升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)物料成本也在逐年提高。四是部分業(yè)主消費(fèi)意識(shí)薄弱，拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象普遍。一些業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率逐年下降。低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和低收繳率已嚴(yán)重影響了企業(yè)的生存和發(fā)展?？陀^地講，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格體系，已經(jīng)嚴(yán)重脫離價(jià)值規(guī)律和影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，特別是公有住宅售后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的實(shí)際服務(wù)相比嚴(yán)重失調(diào)。此問(wèn)題如不引起高度重視，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和“退盤(pán)”小區(qū)的現(xiàn)象將進(jìn)一步加劇。其實(shí)，解決物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的問(wèn)題，最簡(jiǎn)單的辦法是適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和適當(dāng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅賦。但提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系業(yè)主的切身利益，應(yīng)本著既合理補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，又兼顧消費(fèi)者承受能力的原則，現(xiàn)階段可采取以下措施。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)借鑒我國(guó)石油、電力、供熱等行業(yè)實(shí)行燃油價(jià)格、煤電價(jià)格、熱費(fèi)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制的辦法，從建立和完善物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制入手，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，在細(xì)化分等定級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基礎(chǔ)上，積極推進(jìn)由政府指導(dǎo)價(jià)向市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的轉(zhuǎn)變，逐步建立起由價(jià)格部門(mén)出臺(tái)物價(jià)指數(shù)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同步調(diào)整的聯(lián)動(dòng)政策，實(shí)施物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與物價(jià)消費(fèi)指數(shù)同步增減機(jī)制。在目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)聯(lián)動(dòng)機(jī)制尚未建立起來(lái)的情況下，可以從三個(gè)方面減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)：一要將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收比照我國(guó)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)的稅收，將營(yíng)業(yè)稅由現(xiàn)行的5%的稅率調(diào)低為3%的稅率。二要修訂《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，在分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)各等級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)指數(shù)上漲和服務(wù)成本增加等實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格，建立健全與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本掛鉤的動(dòng)態(tài)化、差異化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。對(duì)于保障性住房和老舊住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適度上調(diào)后，低收入業(yè)主家庭難以承受的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，以保證物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正常運(yùn)行，保障人民群眾居住環(huán)境的保持和改善。對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)正常調(diào)節(jié)機(jī)制。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以同業(yè)主協(xié)商達(dá)成提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本進(jìn)行評(píng)估，以促成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的合理調(diào)整或服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)降低。三要對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)公共部位和公用設(shè)施設(shè)備的用電、用水享受居民生活用電、用水價(jià)格。這可能是現(xiàn)階段緩解物業(yè)服務(wù)收費(fèi)入不敷出、維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的最佳途徑。4.養(yǎng)犬致人傷害2011年2月9日，春節(jié)后第一天上班，在河北省石家莊市西三莊街與和平西路交叉口附近一家汽修廠，52歲的報(bào)紙投遞員郝大媽?zhuān)?dāng)她隔著鐵門(mén)遞送報(bào)紙時(shí)，兩條大狗先后從門(mén)內(nèi)沖出，將她的胳膊和大腿咬傷，這一事件經(jīng)媒體報(bào)道后在社會(huì)上引起廣泛的關(guān)注。而郝大媽的一位同事于同年2月1日送報(bào)時(shí)剛被狗咬傷。隨著人們生活水平的提高，如今養(yǎng)犬已成為一些城市居民生活的一種時(shí)尚，那些活潑可愛(ài)的寵物狗確實(shí)能給人帶來(lái)樂(lè)趣，僅在中央電視臺(tái)舉辦的2012年“我要上春晚”的節(jié)目選拔中，以寵物犬登臺(tái)參選的就不下3個(gè)，特別是近年來(lái)以寵物狗為題材的影視片也時(shí)有所見(jiàn)，如美國(guó)電影《寶貴吉娃娃》、香港電視連續(xù)劇《老友狗狗》等，足以看出人們對(duì)寵物犬的喜愛(ài)和推崇。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中被狗咬傷的事件時(shí)有新聞，社區(qū)內(nèi)因養(yǎng)狗帶來(lái)的噪聲擾民、安全威脅等引發(fā)的鄰里矛盾和糾紛屢見(jiàn)不鮮，被狗咬傷致死的案件也偶有發(fā)生，如上海市金山區(qū)呂巷鎮(zhèn)一金姓居民，2011年1月和7月先后被自家養(yǎng)的一條母犬及其所產(chǎn)的幼犬咬傷左手背，當(dāng)時(shí)金某并未對(duì)傷口作任何處理。同年8月1日，金某感覺(jué)身體不適，才前往醫(yī)院進(jìn)行醫(yī)治，經(jīng)臨床診斷為疑似狂犬病，經(jīng)治療無(wú)效于同年8月5日死亡。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前上海養(yǎng)犬總量約80萬(wàn)只，每年還在以30%的速度遞增，但是80%是“無(wú)證犬”。狗越來(lái)越多，帶來(lái)的各種社會(huì)問(wèn)題也日趨突出，從2006年至今，上海市每年因狗傷人事件超過(guò)10萬(wàn)起，其中2008年、2009年該市共發(fā)生犬傷人事件分別為11萬(wàn)多起和近14萬(wàn)起。另?yè)?jù)廣州市疾控中心預(yù)防醫(yī)學(xué)門(mén)診的統(tǒng)計(jì)，每天到該門(mén)診因遭到寵物咬傷而治療的患者就達(dá)80多例，如果按此推算，每年該門(mén)診接受被寵物咬傷的患者近3萬(wàn)例。面對(duì)嚴(yán)重影響居民生活與健康的狗患，要從根本上緩解養(yǎng)犬給社會(huì)和家庭帶來(lái)的危害，不僅成為社會(huì)迫切關(guān)注的熱點(diǎn)話(huà)題，也是在現(xiàn)代城市建設(shè)進(jìn)程中需要引起足夠重視和切實(shí)加以解決的問(wèn)題。為了規(guī)范養(yǎng)犬行為，近年來(lái)，南京、上海、廣州、沈陽(yáng)、石家莊等城市先后頒布了《養(yǎng)犬管理?xiàng)l例》或《養(yǎng)犬管理規(guī)定》，這些地方性法規(guī)或規(guī)章的頒布實(shí)施，對(duì)于規(guī)范養(yǎng)犬行為、保障公民健康和人身安全、維護(hù)市容環(huán)境衛(wèi)生和社會(huì)秩序發(fā)揮了重要的作用。但是，目前有效加強(qiáng)城市養(yǎng)犬監(jiān)管的力度仍顯薄弱，相關(guān)部門(mén)的配合和監(jiān)管仍顯不夠，特別是養(yǎng)犬者的自律明顯跟不上。那么，怎樣才能解決養(yǎng)犬這一社會(huì)問(wèn)題呢？筆者認(rèn)為，當(dāng)下應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)以下工作：一是加速立法。建議國(guó)家盡快出臺(tái)《養(yǎng)犬法》或《養(yǎng)犬條例》，切實(shí)規(guī)范養(yǎng)犬和養(yǎng)犬管理行為，保障公民人身健康和安全，維護(hù)市容環(huán)境和公共秩序。二是養(yǎng)犬者要提高文明養(yǎng)犬意識(shí)，依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得侵害他人的合法權(quán)益。三是要培育發(fā)達(dá)的社會(huì)管理服務(wù)力量，建立符合實(shí)際的市場(chǎng)機(jī)制。公安、畜牧獸醫(yī)、城管執(zhí)法、物業(yè)管理、衛(wèi)生等部門(mén)要按照各自的職責(zé)，協(xié)同做好養(yǎng)犬管理工作。居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)管理部門(mén)開(kāi)展依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳，引導(dǎo)、督促養(yǎng)犬人遵守養(yǎng)犬的行為規(guī)范。四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)養(yǎng)犬管理的規(guī)定，積極配合鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和有關(guān)行政管理部門(mén)在管理轄區(qū)做好養(yǎng)犬管理工作，開(kāi)展社會(huì)公德教育和養(yǎng)犬知識(shí)宣傳，引導(dǎo)養(yǎng)犬人形成良好的養(yǎng)犬習(xí)慣，對(duì)違法養(yǎng)犬行為進(jìn)行批評(píng)、勸阻、舉報(bào)、投訴，切實(shí)承擔(dān)起維護(hù)園區(qū)環(huán)境和秩序的責(zé)任。由此看來(lái)，對(duì)于養(yǎng)犬的管理，只要政府部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)管，城管部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)法，養(yǎng)犬人加強(qiáng)自律，基層組織切實(shí)參與，社會(huì)公眾共同監(jiān)管，多管齊下，就一定能收到好的效果，養(yǎng)犬致人傷害的問(wèn)題也一定能夠得到緩解。5.行業(yè)再度出現(xiàn)“退盤(pán)潮”2011年7月31日，中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》播出“物業(yè)公司收縮調(diào)查，上海知名物業(yè)公司紛紛棄盤(pán)”的新聞后，在行業(yè)內(nèi)外引起廣泛關(guān)注。進(jìn)入2011年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)再度出現(xiàn)“退盤(pán)潮”，并有愈演愈烈之勢(shì)。據(jù)上海市一份對(duì)該市62家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，樣本企業(yè)原管項(xiàng)目1314個(gè)，總建筑面積為1.05億平方米，2011年上半年已“退盤(pán)”125個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的9.51%；總面積925.18萬(wàn)平方米，占管理總面積的8.81%。2011年下半年計(jì)劃調(diào)整的項(xiàng)目數(shù)為86個(gè)，總面積為644.69萬(wàn)平方米，全年合計(jì)“退盤(pán)”項(xiàng)目211個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的16.05%；退出面積達(dá)1569萬(wàn)平方米，占管理總面積的14.94%。這股“退盤(pán)潮”直至2012年初仍未平息，據(jù)《沈陽(yáng)晚報(bào)》2012年1月19日?qǐng)?bào)道，同年1月16日臘月二十三小年夜，管理沈陽(yáng)嘉禾花園的物業(yè)公司因上調(diào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未果突然撤離。縱觀2011年出現(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)大規(guī)?！巴吮P(pán)”，其原因有三：一是“斷臂求存”的無(wú)奈選擇。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源成本和物料成本的節(jié)節(jié)攀升，管理項(xiàng)目特別是普通住宅管理項(xiàng)目成為沉重包袱。據(jù)一家擁有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)老總披露，在該企業(yè)管理的50多個(gè)項(xiàng)目中有2/3是普通住宅物業(yè)，因企業(yè)保險(xiǎn)、職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)等調(diào)整后，企業(yè)一年凈增人力成本高達(dá)100多萬(wàn)元。原來(lái)有幾個(gè)管理項(xiàng)目虧損，企業(yè)還可以用贏利的項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)，現(xiàn)在十幾個(gè)管理項(xiàng)目同時(shí)大面積虧損，如果再不下決心“退盤(pán)”，企業(yè)將面臨“全軍覆沒(méi)”的危險(xiǎn)。二是調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)望的理性選擇。以上海市為例，1995年9月，上海市房屋土地管理局和上海市物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于公有住宅售后管理服務(wù)費(fèi)和房屋修繕人工費(fèi)等收取標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）?！锻ㄖ芬?guī)定住宅管理費(fèi)多層每戶(hù)每月3～5元，高層住宅每戶(hù)每月5～10元；保潔、保安服務(wù)費(fèi)住宅每戶(hù)每月3～6元，修繕人工費(fèi)每小時(shí)5元。1996年8月，兩局對(duì)《通知》規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)稍作微調(diào)，住宅管理費(fèi)多層每戶(hù)每月4.5～7.5元，修繕人工費(fèi)每小時(shí)5.75元。此后16年，該價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)絲毫未作修改。而上海市勞動(dòng)力成本已從2000年最低工資標(biāo)準(zhǔn)的445元調(diào)至1280元。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，用人成本偏高，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能選擇服務(wù)合同期滿(mǎn)后走人，這是理性物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。三是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整。進(jìn)入“十二五”，為了適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要，已有大批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行了戰(zhàn)略調(diào)整，紛紛提出：發(fā)展會(huì)展、鞏固商業(yè)寫(xiě)字樓、調(diào)整住宅的發(fā)展目標(biāo)，甚至一些企業(yè)明確提出只經(jīng)營(yíng)“高檔物業(yè)”或不涉足普通住宅的發(fā)展定位。企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損的普通住宅物業(yè)項(xiàng)目，理所當(dāng)然地成了被淘汰的對(duì)象。面對(duì)洶涌的“退盤(pán)”現(xiàn)象，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)引起高度重視，把它放到改善民生的更高層面加以解決。從建立質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制入手，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同規(guī)定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，切實(shí)建立起物業(yè)管理市場(chǎng)化的平臺(tái)。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)抓緊制定《物業(yè)服務(wù)企業(yè)“進(jìn)入”、“退出”管理辦法》，使這一問(wèn)題盡早得到規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于收不抵支的項(xiàng)目，在服務(wù)合同期滿(mǎn)后主動(dòng)退出無(wú)可非議，這是物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)走向成熟的表現(xiàn)，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然結(jié)果。但是，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，在合同期滿(mǎn)后將決定退出的項(xiàng)目向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)做好解釋工作，求得業(yè)主的理解。同時(shí)要按照相關(guān)程序善始善終做好交接工作，為后續(xù)管理創(chuàng)造條件，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。三2012年中國(guó)物業(yè)管理走勢(shì)分析2012年是中國(guó)物業(yè)管理承上啟下的關(guān)鍵年，也是行業(yè)下一個(gè)30年的起步年，在新的歷史節(jié)點(diǎn)上，面對(duì)新一輪發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，行業(yè)將凸顯以下發(fā)展趨勢(shì)。1.深圳物業(yè)管理在全國(guó)“一枝獨(dú)秀”的局面已被打破，“三足鼎立”的格局已經(jīng)形成，“百舸爭(zhēng)流”時(shí)代正在到來(lái)深圳作為內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)源地，經(jīng)過(guò)30年的積極探索和大膽實(shí)踐，在全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了諸多第一，為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的形成和發(fā)展作出了卓越貢獻(xiàn)。但是，近幾年來(lái)上海、北京物業(yè)管理發(fā)展迅猛，并在眾多方面為中國(guó)物業(yè)管理的創(chuàng)新與發(fā)展起到了帶頭和示范作用。上海市物業(yè)管理始于20世紀(jì)90年代初，上海浦東新區(qū)規(guī)劃的確立和虹橋經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)大潮，急速拉動(dòng)了上海房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)熱浪，悄然帶動(dòng)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理體制的全面改革，物業(yè)管理迅速崛起，管理領(lǐng)域和覆蓋面快速擴(kuò)張，法規(guī)體系框架初步形成，市場(chǎng)機(jī)制初步建立，不僅為“海派物業(yè)”的大發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，而且在全國(guó)嶄露頭角。步入21世紀(jì)，上海市物業(yè)管理進(jìn)入了專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化大發(fā)展的新時(shí)期，法規(guī)制度建設(shè)進(jìn)一步加快，在全國(guó)率先出臺(tái)了《辦公樓物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》和《醫(yī)院物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》等技術(shù)規(guī)范，特別是上海物業(yè)人在世博會(huì)期間組建的物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟，開(kāi)創(chuàng)了在重大國(guó)際活動(dòng)中物業(yè)服務(wù)之先河，為世博會(huì)提供了精彩服務(wù)，充分展示了“海派物業(yè)”的精神風(fēng)采?！昂Ｅ晌飿I(yè)”經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，淬礪出具有海納百川、開(kāi)放包容、精細(xì)管理、服務(wù)規(guī)范、持續(xù)創(chuàng)新、誠(chéng)信自律的特征。北京市物業(yè)管理盡管晚于深圳10年，但發(fā)展迅速，法規(guī)健全，制度完善，穩(wěn)中求好，好中求快，厚積薄發(fā)。目前北京市已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20余萬(wàn)人，管理面積達(dá)3.2億平方米。據(jù)第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，截至2008年，北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到255.4億元，占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2.44%。北京市高度重視物業(yè)管理的法制建設(shè)，早在1995年就出臺(tái)了《北京市住宅小區(qū)管理辦法》，2003年9月，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施后，北京市確定了“1195”（即出臺(tái)1個(gè)實(shí)施細(xì)則，1個(gè)過(guò)渡意見(jiàn)，9個(gè)規(guī)范性文件和5個(gè)示范文本），使物業(yè)管理初步走上了法制化的軌道。在北京奧運(yùn)會(huì)期間，物業(yè)人的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為世人留下了難忘的印象。特別值得一提的是2010年4月，北京市政府通過(guò)了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，該法規(guī)立法過(guò)程之陽(yáng)光，醞釀之久，開(kāi)放之縱深，研討之民主，論證之嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新之大膽，都是物業(yè)管理30年以來(lái)前所未有的，諸多做法在全國(guó)同行業(yè)取得重大突破，在業(yè)界引起廣泛的關(guān)注。隨之北京市又提出“1+36”，即圍繞《北京市物業(yè)管理辦法》，制定36個(gè)規(guī)范性文件或技術(shù)規(guī)范，屆時(shí)北京市將成為全國(guó)物業(yè)管理法規(guī)體系建設(shè)最全面、最完善的城市。如今，上海、北京兩市的物業(yè)管理不僅在推進(jìn)城市兩個(gè)文明的建設(shè)中扮演著越來(lái)越重要的角色，發(fā)揮著不可替代的作用，而且豐富了中國(guó)物業(yè)管理內(nèi)涵，演繹了中國(guó)物業(yè)管理的風(fēng)范，成為中國(guó)物業(yè)管理精彩、給力的篇章。上海、北京物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展已同深圳物業(yè)管理在全國(guó)形成“三足鼎立”之勢(shì)，這“三駕馬車(chē)”并駕齊驅(qū)，將為中國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展譜寫(xiě)更加絢麗的篇章。除上海、北京外，廣州、天津、重慶、南京、杭州、沈陽(yáng)、大連、武漢、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、烏魯木齊、拉薩、青島、鄭州等城市的物業(yè)管理也發(fā)展很快，各有千秋?？梢詳嘌?，中國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了“群雄并起，百舸爭(zhēng)流”的時(shí)代。2.轉(zhuǎn)型升級(jí)，可持續(xù)發(fā)展將成為行業(yè)的不懈追求中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，取得的成績(jī)令人矚目。但是，目前物業(yè)管理行業(yè)仍存在發(fā)展不平衡、不協(xié)調(diào)和不可持續(xù)等難題。近年來(lái)，一些品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展進(jìn)行了艱辛的探索和大膽的嘗試，取得了一定的進(jìn)展和成果。從目前來(lái)看，要實(shí)現(xiàn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展還有很長(zhǎng)的路要走，仍需要著力做好以下工作。（1）在轉(zhuǎn)型升級(jí)方面，物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)三個(gè)根本轉(zhuǎn)變，即：由粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，由松散型經(jīng)營(yíng)向集約型經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。行業(yè)要實(shí)現(xiàn)由粗放式管理向精細(xì)化管理的轉(zhuǎn)變，需要突出抓好五個(gè)環(huán)節(jié)：一要牢固樹(shù)立精細(xì)化管理的觀念，這是搞好精細(xì)化管理的前提；二要建立健全精細(xì)化管理制度，這是搞好精細(xì)化管理的基礎(chǔ)；三要制定精細(xì)化考核評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，這是搞好精細(xì)化管理的重點(diǎn)；四要強(qiáng)化精細(xì)化工作的執(zhí)行力，這是搞好精細(xì)化管理的關(guān)鍵；五要打造精細(xì)化工作人員的隊(duì)伍，這是搞好精細(xì)化管理的根本。只有解決了觀念、制度、標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行力和隊(duì)伍等問(wèn)題，物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。行業(yè)要實(shí)現(xiàn)由松散型向集約型轉(zhuǎn)變，必須改變時(shí)下物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體規(guī)模小、規(guī)模效益差、多數(shù)企業(yè)嚴(yán)重虧損、無(wú)法取得規(guī)模效益、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才少且分散、企業(yè)發(fā)展后勁不足和行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的現(xiàn)狀，走集團(tuán)化發(fā)展道路。組建一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)，具有市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，能夠代表行業(yè)發(fā)展方向，跨地區(qū)、跨行業(yè)的企業(yè)集團(tuán)。行業(yè)要實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變，必須開(kāi)拓資產(chǎn)管理市場(chǎng)，將物業(yè)管理上升到資產(chǎn)管理的高度，不斷拓展物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，不斷創(chuàng)新物業(yè)管理贏利模式，不斷探索新的商業(yè)模式。行業(yè)只有加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新和進(jìn)步，才能實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變。（2）在實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展方面。目前，中國(guó)物業(yè)管理正在進(jìn)入一個(gè)實(shí)現(xiàn)階段性轉(zhuǎn)型升級(jí)時(shí)期，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化。在這關(guān)鍵的歷史時(shí)刻，為了抓住未來(lái)5年、10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間中國(guó)物業(yè)管理的戰(zhàn)略機(jī)遇期，行業(yè)行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一要加速地方物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法規(guī)體系，使行業(yè)盡快走上有法可依、有章可循的軌道。二要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)，完善物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，使行業(yè)盡快建立起規(guī)范有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。三要規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作用，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。四要加速建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格體系，使物業(yè)管理盡快走上良性循環(huán)的軌道。五要加快推進(jìn)綠色物業(yè)管理，使物業(yè)管理在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，通過(guò)科學(xué)管理，技術(shù)改造和行動(dòng)引導(dǎo)，有效降低各類(lèi)物業(yè)運(yùn)行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，致力于構(gòu)建節(jié)能低碳的生活社區(qū)。六要加快人才隊(duì)伍培養(yǎng)，不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平，使之滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(zhǎng)的對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求。3.打造品牌將成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略中國(guó)物業(yè)管理經(jīng)過(guò)30年的歷練，已經(jīng)打造了一批像萬(wàn)科、綠城、首開(kāi)、長(zhǎng)城、中海、金地、保利等品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，目前我國(guó)物業(yè)管理品牌企業(yè)數(shù)量太少，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足行業(yè)發(fā)展的需求。面對(duì)中國(guó)物業(yè)管理下一個(gè)30年，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，而新一輪競(jìng)爭(zhēng)的核心是品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)要想在國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須打造一大批品牌物業(yè)企業(yè)。因?yàn)椋放撇粌H是企業(yè)的生命，而且是企業(yè)發(fā)展的基石。在我國(guó)實(shí)施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是樹(shù)立行業(yè)排頭兵，加快行業(yè)發(fā)展的需要；是走出國(guó)門(mén)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的需要；是與國(guó)外品牌企業(yè)爭(zhēng)奪國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)的需要；是提高行業(yè)整體水平，滿(mǎn)足業(yè)主日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求的需要；也是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。一個(gè)行業(yè)如果沒(méi)有一批代表行業(yè)形象，體現(xiàn)行業(yè)綜合實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)文化，在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上叫得響的品牌企業(yè)，難以確定行業(yè)地位和形象。當(dāng)下，已有越來(lái)越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決策者們意識(shí)到打造品牌的必要性和緊迫性，他們正不遺余力地打造品牌企業(yè)。實(shí)施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要做的工作相當(dāng)多，從目前看，應(yīng)當(dāng)做好以下工作：一要加速制定物業(yè)管理行業(yè)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃，確定行業(yè)品牌戰(zhàn)略的近期發(fā)展目標(biāo)和中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。二要制定物業(yè)管理品牌企業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)辦法，明確規(guī)定評(píng)價(jià)的目的、依據(jù)、適用范圍、申報(bào)程序、評(píng)價(jià)程序和有效期限等，使評(píng)價(jià)工作制度化、規(guī)范化和程序化。三要扶持物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略，政府主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)要采取激勵(lì)措施和推進(jìn)手段，鼓勵(lì)和推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)立品牌企業(yè)，發(fā)展品牌企業(yè)和保護(hù)品牌企業(yè)。四要鼓勵(lì)、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)品牌企業(yè)，使企業(yè)不失時(shí)機(jī)，積極融入創(chuàng)立品牌企業(yè)的大潮中來(lái)，以一流的環(huán)境吸引和留住人才，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌提供人才保證；以一流的管理和服務(wù)，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌奠定基礎(chǔ)；以一流的工作目標(biāo)和業(yè)績(jī)，為企業(yè)創(chuàng)立和發(fā)展品牌助力；以一流的品牌拓展市場(chǎng)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。通過(guò)打造品牌、發(fā)展品牌，樹(shù)立起品牌企業(yè)的形象。由此看來(lái)，實(shí)施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略，有政府的領(lǐng)導(dǎo)，有行業(yè)行政主管部門(mén)和行業(yè)協(xié)會(huì)的組織推動(dòng)，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)不懈的努力，有業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的積極參與，有新聞媒體的輿論宣傳和監(jiān)督，就一定能收到預(yù)期的效果和達(dá)到預(yù)期的目的。我國(guó)物業(yè)管理品牌企業(yè)也一定能在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中展示出中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的水平。4.搭上國(guó)家稅改列車(chē)將成為行業(yè)共同心愿2011年10月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定開(kāi)展深化增值稅制度改革試點(diǎn)。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等率先開(kāi)展試點(diǎn)，逐步將目前征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。這一決定預(yù)示著中國(guó)將拉開(kāi)結(jié)構(gòu)減稅的序幕，對(duì)于上海市乃至全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑是一個(gè)難得的機(jī)會(huì)。如前所述，眼下物業(yè)管理行業(yè)在稅收方面存在的問(wèn)題主要有二：其一，重復(fù)納稅。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，消防維保、電梯維保應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)單位承擔(dān)。同樣如避雷、監(jiān)控、水質(zhì)檢測(cè)等也屬政府強(qiáng)制性規(guī)定，須由專(zhuān)業(yè)公司提供維護(hù)與檢測(cè)。上述分包費(fèi)用是從收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已就其收取的全部物業(yè)服務(wù)收入繳納了營(yíng)業(yè)稅，但專(zhuān)業(yè)分包公司又要對(duì)其所得的分包費(fèi)再次繳納營(yíng)業(yè)稅，