住房信貸政策分析

2010年住房信貸政策分析

在適度寬松的貨幣政策環(huán)境下，2010年初房地產(chǎn)市場價格承接了2009年的上漲勢頭，市場成交量屢創(chuàng)新高。樓市過熱和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積累引發(fā)了管理層的擔(dān)憂，為穩(wěn)定市場預(yù)期，囊括了土地、稅收、信貸政策及行政手段的調(diào)控措施密集出臺，緊縮力度逐漸加大。其中，作為直接影響購房人資金成本與行為決策的信貸政策，對于抑制投資、投機(jī)需求，引導(dǎo)住房回歸消費(fèi)屬性發(fā)揮了重要作用。本文重點(diǎn)對2010年的住房信貸政策進(jìn)行分析，探討當(dāng)前制度安排存在的問題和改進(jìn)的方向。一政策內(nèi)容回顧2010年住房信貸政策經(jīng)歷了三次調(diào)整[1]，延續(xù)了“差別化”、“抑需求”的思路，具有以下三個方面的特點(diǎn)。（一）政策力度不斷增強(qiáng)1.首付比例提高對于首套房貸款，4月份出臺的“國十條”將套型建筑面積在90平方米以上的住房貸款最低首付比例提高至三成，9月末出臺的“銀七條”又進(jìn)一步取消了90平方米以下房貸首付20%的優(yōu)惠，統(tǒng)一將首套房貸款首付提高至三成。對二套房及以上貸款，“銀七條”將二套房貸最低首付款比例由四成提高至五成，購房者可利用的投資杠桿繼續(xù)下降。2.執(zhí)行利率上漲隨著中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已成定局，12月中共中央政治局會議決定貨幣政策基調(diào)由“適度寬松”回歸“穩(wěn)健”，12月末M2同比增速已下滑至18.9%，預(yù)計(jì)2011年新增信貸計(jì)劃將縮減。受信貸規(guī)模緊張影響，銀行貸款定價能力增強(qiáng)，首套住房貸款利率七折優(yōu)惠開始絕跡，最為普遍的八五折優(yōu)惠也已開始減少，貸款購房者的成本顯著上升。從七折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率，利率上行了42.9%，相當(dāng)于單獨(dú)對長期個人住房貸款單獨(dú)加息192個基點(diǎn)（加息8次）。對二套房貸利率下限維持在基準(zhǔn)利率的1.1倍，繼續(xù)保持對投資投機(jī)購房需求的抑制。此外，人民銀行時隔三年重新啟動加息，于10月20日、12月26日對五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個基點(diǎn)，利率重回上升通道，貸款購房者的還款壓力進(jìn)一步加大。3.首次提出限貸、限外、限購對家庭購買第三套及以上住房的借款人，以及不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保障繳納證明的非本地居民，均被納入暫停發(fā)放貸款群體。此外，“國十條”還提出地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。通過“三限”政策直接對投資、投機(jī)需求進(jìn)行打壓。（二）執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)逐步細(xì)化6月住建部會同人民銀行、銀監(jiān)會制定出臺了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)[2]，要求商業(yè)銀行必須通過查詢征信系統(tǒng)和當(dāng)?shù)胤课莸怯浶畔⑾到y(tǒng)綜合確定借款人家庭擁有的住房套數(shù)。在此標(biāo)準(zhǔn)下，沒有貸款記錄但家庭成員名下已登記有一套（及以上）成套住房的購房人，以及已利用貸款購房但所購置房產(chǎn)已結(jié)清出賣的購房人，也都必須執(zhí)行二套房政策。認(rèn)定規(guī)則的明確，統(tǒng)一了各家商業(yè)銀行調(diào)查和審批標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)了制度的執(zhí)行效果。（三）制度安排趨于完善1.取消改善型自住房優(yōu)惠政策自2008年以來，“改善型”一詞頻繁出現(xiàn)在相關(guān)政府部門的文件中，但從未在正式文件中明確定義改善型自住房的范圍，各商業(yè)銀行在實(shí)際執(zhí)行中存在較大的差異，使得二套房貸政策執(zhí)行效果不盡如人意。自“國十一條”開始，二套房貸款不再區(qū)分是否為改善型，統(tǒng)一執(zhí)行較高的首付比例和執(zhí)行利率。2.嚴(yán)格用途和支付管理為打擊炒房人通過抵押消費(fèi)貸款，假借買車、裝修、購買大額耐用消費(fèi)品等名義“曲線買房”，新政要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格用途管理，嚴(yán)禁借款人將消費(fèi)類貸款挪用于購房用途，嚴(yán)格支付管理，以委托支付方式控制大額資金流向，防范非房貸資金流入房市。炒房人“買房—抵押—再買房—再抵押”循環(huán)套現(xiàn)炒房的手段被控制。二政策效果分析在“差別化”、“抑需求”的住房信貸調(diào)控政策作用下，2010年的房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極的變化，對穩(wěn)定市場預(yù)期、避免銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過度累積發(fā)揮了極其重要的作用。（一）銷售面積增速回落2010年，全國住宅累計(jì)銷售面積9.31億平方米，僅比2009年的8.52億平方米增長9.1%，遠(yuǎn)低于2009年52.6%的增速，也低于2001年以來銷售面積21.5%的平均增速（見圖1）。圖12001～2010年住宅銷售面積及增速從分月情況看，每次調(diào)控新政的出臺，均會引發(fā)市場濃厚的觀望情緒，房地產(chǎn)市場會陷入一段時間的成交低迷期，政策效果可謂立竿見影。比如，4月17日“國十條”出臺后，5月份單月住宅銷售面積下降15.8%；6月份二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)公布后，7、8月份住宅銷售面積比6月份分別下降29.4%和24.9%。與2009年同期相比，5～8月住宅銷售面積同比增速均為負(fù)值，其中7月份同比增速達(dá)到-15.4%的最低點(diǎn)（見圖2）。圖22010年逐月住宅銷售面積及同比增速從分區(qū)域情況看，東、中、西部受調(diào)控影響程度日益分化。前期房價上漲過快的東部地區(qū)住宅銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長，其中上海、北京的下滑幅度超過了30%。而城市化率相對較低的中、西部地區(qū)和東北三省的住宅銷售面積仍保持著10%以上的同比增速（見表1）。表1分區(qū)域商品住宅銷售面積情況比較（二）房價增幅放緩房價快速上漲勢頭已得到初步控制。4月17日“國十條”出臺后，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比指數(shù)達(dá)到全年最高點(diǎn)115.4，隨后開始逐月下滑，至12月份已回落至全年最低點(diǎn)107.6。新建住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)自5月份開始趨于穩(wěn)定，維持在100～100.5之間波動（見圖3）。從銷售平均價格看，2010年銷售均價4723.55元/平方米，比上年上漲5.6%，漲幅比2009年回落16.8個百分點(diǎn)。圖3新建住宅銷售價格指數(shù)走勢（三）金融杠桿率下降不同的住房信貸政策決定了購房人獲得信貸資金的便捷程度以及使用杠桿的大小和成本，也決定了房地產(chǎn)市場的繁榮程度。2010年，以“抑需求”為主線的住房信貸調(diào)控政策，對購房者金融杠桿使用程度有所打壓。一是首套房和二套房貸款的首付比例均上升了一成；二是在二套房貸款利率上浮10%和強(qiáng)烈的加息預(yù)期下，部分購房人開始傾向于降低貸款成數(shù)，以減少利息支出；三是受限貸令影響，部分資金實(shí)力強(qiáng)的改善型購房人選擇一次性付款。正如圖4所示，2010年兩個杠桿率指標(biāo)分別下滑了0.05和0.16，表明購房人的購房款中自有資金的比例正在回升，這將有利于改善銀行住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力。圖4住房貸款業(yè)務(wù)金融杠桿率走勢三存在的問題在成熟的住房市場中，住房過濾（housingfiltering）是普遍存在的一種現(xiàn)象，有利于提高住房分配和使用效率。住房消費(fèi)者隨著自身收入的增加、家庭人口的增長或原有住房功能的老化，主動置換高質(zhì)量的住房，而原住房通過存量房市場被較低收入的消費(fèi)者所選擇，整個社會形成一種梯度消費(fèi)模式（見圖5）。住房過濾的關(guān)鍵在于存量住房的流轉(zhuǎn)是否順暢，即較高收入家庭是否有意愿將原住房推向市場，較低收入家庭是否有能力承接。然而，2010年限貸、限外、限購的“抑需求”政策在一定程度上阻礙了過濾機(jī)制作用的發(fā)揮。圖5住房過濾和梯度消費(fèi)模式（一）存量住房供給被抑制當(dāng)前調(diào)控政策中“促供給”的措施，主要針對新建商品住房和保障性住房的供給。實(shí)際上，每年新增住房供應(yīng)面積相對于95億平方米的城鎮(zhèn)存量住房面積[3]而言，只是很小的一部分。以供給面積最高的2010年為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工面積占年末城鎮(zhèn)存量住宅面積的比例僅為6.4%。如果能夠通過一定的措施促進(jìn)閑置的存量住宅進(jìn)入市場，很大程度上能夠緩解供需矛盾。然而，當(dāng)前的住房信貸政策恰恰限制了存量住房供給，存量住房擁有者沒有意愿和動力將現(xiàn)有住房推向二手房市場。一是在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下，有改善需求的存量住房擁有者即便賣出原有的住房，再貸款購房時也必須執(zhí)行二套房貸政策，在部分城市甚至被列入限購范圍，而失去購房資格。二是當(dāng)前通脹壓力較大，房地產(chǎn)作為優(yōu)良的抗通脹投資品，有房一族也不敢輕易賣出。（二）部分合理自住需求被誤傷根據(jù)當(dāng)前的住房信貸政策，居民家庭購買二套房必須提供五成以上的首付，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，購房人自有資金比例和資金成本陡然上升。在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)下，“第三套”房將得不到貸款支持，甚至被限制購買。因此部分有合理自住需求（如小換大、遠(yuǎn)換近、擇校等改善型需求，異地就業(yè)、拆遷置換等被動需求）的購房人群可能被新政誤傷，因購買力下降或被限制購買，而最終選擇放棄換房計(jì)劃。（三）住房消費(fèi)觀念被扭曲近期，《人民日報(bào)》發(fā)表文章鼓勵購房者轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，樹立“先租后買，先小后大”的理性住房消費(fèi)觀。但是當(dāng)前的住房信貸政策安排，卻不利于先小后大、先賣后買消費(fèi)觀的推廣。因?yàn)閾Q購意味著購房人需要承擔(dān)高首付、高利率。在部分限購條件嚴(yán)格的地區(qū)，甚至?xí)霈F(xiàn)買了郊區(qū)的房子就失去了換購市區(qū)房子資格、買了小戶型就可能失去了換購中戶型和大戶型資格等問題。在當(dāng)前的制度安排下，“超前消費(fèi)，一步到位”倒是成為“理性”的選擇。四若干建議（一）長期堅(jiān)持限購政策住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性，在“人多地少”、土地供給缺乏彈性的限制下，優(yōu)先保證居民合理自住需求，保護(hù)中低收入家庭消費(fèi)需求免受高收入家庭投資需求擠壓是必須長期堅(jiān)持的政策原則。限購政策在尊重居民基本居住權(quán)和改善居住條件的基礎(chǔ)上，精確打擊了投資和投機(jī)需求，有利于住房回歸居住屬性，符合政府改善民生的愿景，也有利于房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，有必要堅(jiān)持限購政策長期不變。（二）優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)筆者認(rèn)為，對于一名購房人，是支持還是限制其購房，應(yīng)該以購房人家庭當(dāng)前名下實(shí)際擁有的住房套數(shù)為準(zhǔn)，即推行“認(rèn)房”標(biāo)準(zhǔn)。首先，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)能夠保證對投資和投機(jī)需求的抑制，也能避免對合理的改善型需求造成誤傷，兼顧效率和公平。其次，“認(rèn)房不認(rèn)貸”有利于提高住房過濾的運(yùn)行效率。該標(biāo)準(zhǔn)消除了有置換升級需求的購房人對購房資格的擔(dān)憂，使其愿意置換更高品質(zhì)的住房，并將原有住房推向存量房市場。存量房供給的增加，為其他購房人提供了更多的選擇，一定程度上緩解了當(dāng)前供需缺口大的矛盾。因此，建議將限購、限貸政策中的套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都改為以“認(rèn)房”為準(zhǔn)，只要購房人在新購住房時，名下沒有住房或者已將之前名下的住房售出，就可視為首套住房予以優(yōu)先支持。當(dāng)然，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的前提是存量房屋產(chǎn)權(quán)信息完備，只有信息準(zhǔn)確才能有效甄別兩類需求。可喜的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已將城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為一項(xiàng)重要工作，根據(jù)要求2010年底各設(shè)區(qū)城市都將基本建立房屋信息系統(tǒng)。（三）延續(xù)差異化的信貸支持在堅(jiān)持限購政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)實(shí)行差別化的住房信貸支持政策，引導(dǎo)居民形成合理的住房消費(fèi)觀念。對于首次購房的自住需求，繼續(xù)通過首付比例、貸款利率的優(yōu)惠給予信貸支持；對于先賣后買的置換改善型自住需求，商業(yè)銀行應(yīng)適時推出“過橋貸款”等新產(chǎn)品，支持購房人置換房屋；而對于只買不賣的投資性需求，應(yīng)大幅提高首付比例，降低購房人投資杠