住房宏觀調(diào)控

住房宏觀調(diào)控

一2013～2014年度住房宏觀調(diào)控政策分析2013年10月至2014年9月，面對(duì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下的住房市場(chǎng)，我國(guó)中央政府和地方政府則顯現(xiàn)出兩種截然不同的反應(yīng)：中央政府對(duì)于住房市場(chǎng)下滑期前期表現(xiàn)為“無(wú)動(dòng)于衷”，9月30日突然由中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)松綁限貸開(kāi)始進(jìn)行救市，而地方政府則早早就開(kāi)始“四處救火”，通過(guò)公積金調(diào)整、放松限貸、放松限購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種手段來(lái)刺激住房市場(chǎng)。中央政府前期的“無(wú)動(dòng)于衷”看起來(lái)對(duì)住房市場(chǎng)沒(méi)有什么動(dòng)作，實(shí)際上反映出來(lái)的是中央政府對(duì)住房調(diào)控越來(lái)越成熟，真正把住房作為一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題來(lái)對(duì)待，把住房真正置于市場(chǎng)機(jī)制的主導(dǎo)之下。而反觀地方政府，對(duì)于住房問(wèn)題，仍然只是關(guān)注于眼前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主因還在于我國(guó)的各級(jí)地方政府依舊把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和取得財(cái)政收入的主要來(lái)源。（一）行政手段：中央調(diào)控更加成熟，地方政府急于救市過(guò)去的一年里，我國(guó)中央政府對(duì)住房的調(diào)控顯得越來(lái)越成熟，政策也變得更加穩(wěn)定。從2013年10月至2014年9月的具體政策來(lái)看，中央政府基本沒(méi)有出臺(tái)大的調(diào)控政策，相比較而言，2003年一直到2013年幾乎每年都會(huì)出臺(tái)住房的“新政”、“重拳”（見(jiàn)表14-1），因此，2014年的“平穩(wěn)”就與前幾年頻繁出臺(tái)的住房調(diào)控政策形成非常鮮明的對(duì)比。而且，進(jìn)入2014年以后我國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)下滑的跡象，多地房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，在這樣的形勢(shì)下，我國(guó)中央政府依然沒(méi)有出臺(tái)任何強(qiáng)有力的調(diào)控政策，依然對(duì)住房市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力抱有信心，這體現(xiàn)出當(dāng)前我國(guó)這屆中央政府在對(duì)待住房問(wèn)題上已經(jīng)趨于成熟，這也正是尊重市場(chǎng)機(jī)制在住房調(diào)控中的作用的重要表現(xiàn)。表14-12003年以來(lái)重大住房調(diào)控政策一覽表具體來(lái)看：（1）中央對(duì)住房的認(rèn)識(shí)更加準(zhǔn)確和清晰。2013年10月29日，中央政治局集體學(xué)習(xí)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)，其中，習(xí)近平總書(shū)記指出“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系”。之后，在中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國(guó)務(wù)院多次會(huì)議中沒(méi)有出臺(tái)任何改變住房市場(chǎng)走勢(shì)的政策。這些都反映出我國(guó)中央政府對(duì)住房的功能認(rèn)定更加清晰，對(duì)住房作用機(jī)制的判斷更加準(zhǔn)確。（2）進(jìn)一步強(qiáng)化住房長(zhǎng)效機(jī)制的建立。2013年11月15日，中共中央在《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出，“針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融等多要素改革促進(jìn)住房長(zhǎng)效機(jī)制建立健全”。之后，2014年國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的出臺(tái)也提出“推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制，促住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展”。住房長(zhǎng)效機(jī)制將是未來(lái)我國(guó)住房制度建設(shè)的重要任務(wù)。（3）再次強(qiáng)調(diào)差別化調(diào)控政策。3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出“未來(lái)住房調(diào)控應(yīng)根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，分類實(shí)施，分城實(shí)施”。這也為下一步我國(guó)住房調(diào)控提出了思路和方向?？梢哉f(shuō)，這一思路確實(shí)符合我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀。而相對(duì)于中央調(diào)控政策的穩(wěn)定來(lái)看，地方政府在2013年10月至2014年9月份之間對(duì)住房調(diào)控的政策則表現(xiàn)為非?；钴S。具體來(lái)看：（1）住房政策變動(dòng)的城市范圍廣。過(guò)去的一個(gè)年度里，地方政府明確提出住房調(diào)控政策變動(dòng)的城市數(shù)量超過(guò)20個(gè)，其中，既包括北上廣深4個(gè)一線城市，又包括武漢、杭州、廈門、西安等二線城市，還包括徐州、無(wú)錫、銅陵、紹興等三四線城市。（2）地方政府的政策調(diào)整非常頻繁。很多城市住房調(diào)控政策出臺(tái)過(guò)多次，例如，武漢市在2013年11月22日提出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房市場(chǎng)調(diào)控工作意見(jiàn)》（漢七條）之后，又于12月26日對(duì)第二套住房貸款發(fā)放對(duì)象進(jìn)行調(diào)整，2014年7月19日又放開(kāi)了大學(xué)生購(gòu)房和落戶的要求，開(kāi)始對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松動(dòng)，9月23日，武漢市正式下發(fā)《市政府關(guān)于取消我市商品住房限購(gòu)政策的通知》，正式徹底放松限購(gòu)。此外，一些城市所在的省份也先后出臺(tái)放松住房限購(gòu)的政策，包括湖北省、湖南省、福建省等。（3）地方政府的住房調(diào)控呈現(xiàn)出地區(qū)間的差異性。當(dāng)前，一線城市，北京、上海、廣州和深圳仍然堅(jiān)持住房限購(gòu)政策，而其他二三四線城市已經(jīng)基本上放開(kāi)了限購(gòu)。從2014年6月26日呼和浩特發(fā)布《關(guān)于切實(shí)做好住房保障性工作，促進(jìn)全市住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，第一個(gè)正式取消限購(gòu)以后，大多數(shù)二三線城市都紛紛放松限購(gòu)。其中，8月份有超過(guò)16個(gè)城市放松限購(gòu)。截止到2014年9月底，在全國(guó)實(shí)行限購(gòu)政策的47個(gè)城市里，有42個(gè)城市已經(jīng)放寬了原來(lái)的限購(gòu)政策。（4）地方的住房政策從“從嚴(yán)”轉(zhuǎn)向“放松”。對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，在2013年第四季度仍然是以“繼續(xù)堅(jiān)持住房限購(gòu)的政策，維護(hù)住房調(diào)控成果”為主，到了2014年隨著各地住房形勢(shì)的下滑，特別是經(jīng)過(guò)2014年上半年各地住房?jī)r(jià)格的持續(xù)下滑，各地徹底顛覆了限購(gòu)政策，將原來(lái)堅(jiān)持的限購(gòu)政策拋棄，轉(zhuǎn)向?qū)ψ》渴袌?chǎng)進(jìn)行“救市”，期望能夠挽回住房的頹勢(shì)。到現(xiàn)在來(lái)看，限購(gòu)僅成為一線城市所“獨(dú)有的特殊政策”。（二）保障房政策：制度更加完善，融資更有保障毫無(wú)疑問(wèn)，2013年10月至2014年9月的保障房政策是過(guò)去的這一年度里，除了地方政府紛紛放松限購(gòu)之外，最大的亮點(diǎn)。而住房保障政策則主要體現(xiàn)在保障房相應(yīng)制度的不斷完善，保障房建設(shè)力度進(jìn)一步加大等。一是進(jìn)一步完善保障房制度。2013年12月2日，住建部、財(cái)政部和國(guó)家發(fā)改委共同發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，通知指出，2014年起廉租住房將與公共租賃住房并軌運(yùn)行。這次并軌，有利于下一步公共租賃住房的統(tǒng)一管理，也有利于減少原來(lái)兩種體制運(yùn)行給相應(yīng)家庭帶來(lái)的不必要麻煩。此次通知發(fā)布后，山東、北京、青海等各地紛紛發(fā)布相應(yīng)的配套意見(jiàn)。今后，在全國(guó)范圍內(nèi)，公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)將更加科學(xué)、有效和滿足居民需要。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)住房也逐步進(jìn)入保障房的制度建設(shè)進(jìn)程中。2014年4月12日，住建部稱將適時(shí)擬定《共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見(jiàn)》；4月25日，住建部確定北京、上海、深圳等6個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，這是我國(guó)首次開(kāi)始進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)住房的試點(diǎn)和實(shí)際推進(jìn)。此外，成都、東莞、山東、深圳、北京等地也在廉租房、公租房等方面進(jìn)一步完善了相關(guān)的制度機(jī)制。其中，值得注意的是，北京市在2013年10月22日、11月27日和2014年9月9日分別出臺(tái)了自住型商品房的相關(guān)規(guī)定，完善了自住型商品房的制度和建設(shè)中的諸多問(wèn)題，在一定程度上有利于解決北京市居民的住房需求。二是創(chuàng)新棚戶區(qū)改造的融資方式和機(jī)構(gòu)。2014年4月2日，李克強(qiáng)總理在主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中，部署進(jìn)一步發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造的支持作用。此后，我國(guó)對(duì)于保障房、棚戶區(qū)改造融資模式等的探討和實(shí)踐不斷深入。5月19日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于創(chuàng)新企業(yè)債券融資方式扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確提出企業(yè)可以通過(guò)債券融資的方式進(jìn)行棚戶區(qū)改造，這無(wú)疑為棚戶區(qū)改造的融資方式提出了新的路徑，也有利于地方在推進(jìn)棚戶區(qū)改造中解決資金難題。同時(shí)，2014年6月26日，銀監(jiān)會(huì)批復(fù)了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部的意見(jiàn)。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的批復(fù)意見(jiàn)，國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部主要負(fù)責(zé)辦理棚改、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)，以及用于支持相關(guān)軟貸款的回收再貸。此舉意在解決部分地方政府在棚改或基建等民生相關(guān)工程中資金難以按時(shí)到位的問(wèn)題。允許企業(yè)債券融資和國(guó)開(kāi)行的住宅金融事業(yè)部這兩項(xiàng)工作的進(jìn)展將有力推動(dòng)下一步的保障房和棚戶區(qū)改造工作。三是進(jìn)一步加大保障房建設(shè)力度。2014年8月4日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，要求各地、各部門要落實(shí)財(cái)稅支持政策、金融支持力度，切實(shí)加大棚戶區(qū)改造資金投入。9月15日，住建部部長(zhǎng)陳政高主持召開(kāi)了保障型安居工程巡查匯報(bào)會(huì)，此舉主要是為了分析當(dāng)前保障性安居工程建設(shè)中存在的問(wèn)題，確保完成全年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)。過(guò)去一年里，保障房政策方面一個(gè)重要的特點(diǎn)是地方對(duì)保障房制度完善和建設(shè)工作推進(jìn)力度非常積極，特別是北京、上海、深圳這3個(gè)一線城市。這3個(gè)城市是我國(guó)人口最多的城市，也是對(duì)于保障型住房需求最大的城市，以往的保障房制度存在諸多不完善和不配套的地方，阻礙了這些城市中低收入居民的住房消費(fèi)。在過(guò)去一個(gè)年度里，北京市推出了自住型商品房，上海市出臺(tái)實(shí)施新的廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，深圳發(fā)布了公共租賃住房置換管理辦法，而且都加大了保障房的建設(shè)。（三）財(cái)稅政策：加大支持保障房建設(shè)力度，加快完善住房稅收體系在逐漸穩(wěn)定的住房調(diào)控政策下，住房調(diào)控中的財(cái)稅政策也表現(xiàn)出一如既往的穩(wěn)定，具體來(lái)看，2013～2014年度的財(cái)稅政策主要有以下幾個(gè)內(nèi)容。一是繼續(xù)加大對(duì)保障房的支持力度。2013～2014年度對(duì)保障房建設(shè)的財(cái)稅支持力度進(jìn)一步加大。2013年12月2日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》，對(duì)改造安置住房的城鎮(zhèn)土地使用稅和轉(zhuǎn)讓的契稅進(jìn)行減免；2014年5月18日，財(cái)政部會(huì)同住建部下?lián)芰?014年中央財(cái)政對(duì)保障性住房建設(shè)的專項(xiàng)資金，金額高達(dá)1193億元。當(dāng)前，中央政府的財(cái)政資金支持是保障房建設(shè)的有力保障。二是繼續(xù)加快房產(chǎn)稅改革的步伐。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在2013年11月19日、2014年2月23日、6月25日分別提到“要加快房產(chǎn)稅立法，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。三是對(duì)原有住房相關(guān)稅收的補(bǔ)充。2013年10月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布通知，明確提出對(duì)個(gè)人銷售自建自用住房等免征營(yíng)業(yè)稅；2014年1月2日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局針對(duì)夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更的契稅進(jìn)行了說(shuō)明。（四）金融政策：松綁限貸進(jìn)行救市，加強(qiáng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)2013～2014年度住房調(diào)控的金融政策呈現(xiàn)“總體穩(wěn)定、適當(dāng)微調(diào)”的態(tài)勢(shì)。在前期，金融政策并沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)，9月30日由央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》則似一顆“重磅炸彈”對(duì)前幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)的限貸進(jìn)行了松綁，也顯示出中央對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控政策由“從緊”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“放松”。過(guò)去的一個(gè)年度我國(guó)住房調(diào)控的金融政策主要有以下幾個(gè)方面。一是放松限貸開(kāi)始進(jìn)行救市。2014年9月30日，中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知中提到擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，為改善居住條件在此購(gòu)買普通商品房的，可以執(zhí)行首套房貸款政策。這意味著，二套房的貸款首付比可以下降到30%，利率也可以享受7折優(yōu)惠；并且，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策基本已經(jīng)被取消。以上政策的出臺(tái)，將對(duì)過(guò)去幾年里受到嚴(yán)格壓制的部分購(gòu)房需求（特別是改善性住房需求）得到釋放，也意味著，中央的調(diào)控政策終于開(kāi)始松動(dòng)。二是防范住房帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。2014年5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉世余在召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)時(shí)就提出要有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)；7月25日，銀監(jiān)會(huì)在召開(kāi)“上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議”中明確嚴(yán)格控制信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散，重點(diǎn)監(jiān)控住房、政府融資平臺(tái)、產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)；9月25日，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在回應(yīng)中國(guó)銀行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)提出，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)對(duì)住房和產(chǎn)能過(guò)剩領(lǐng)域進(jìn)行了有效監(jiān)管，無(wú)論中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還是金融領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)都可控，中國(guó)銀行業(yè)有充足的資本和流動(dòng)性應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)亦采取了一系列深化監(jiān)管措施，包括對(duì)大額集中風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管。防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為2014年度我國(guó)金融領(lǐng)域的重點(diǎn)工作，這也是住房市場(chǎng)形勢(shì)下滑后可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)之一。三是金融調(diào)控的手段更加靈活。2014年8月6日，有消息稱中國(guó)人民銀行通知五大行，將分別向每家銀行投放1000億SLF，期限3個(gè)月。SLF指常備借貸便利操作，通常用于滿足金融機(jī)構(gòu)期限較長(zhǎng)的大額流動(dòng)性需求，是央行的非常規(guī)操作。通過(guò)SLF投放，可以平滑短期的流動(dòng)性，既可以降低企業(yè)的融資成本，同時(shí)也不會(huì)釋放過(guò)于寬松的信貸信號(hào)，相比于前些年頻繁使用的準(zhǔn)備金率和利率，利用SLF要更加靈活和有效。這也反映出央行在貨幣政策上的運(yùn)用越來(lái)越靈活，手段越來(lái)越豐富。（五）土地政策：增加用地保障，嚴(yán)控違法用地在經(jīng)歷多年的住房調(diào)控之后，土地政策已經(jīng)基本形成比較完善的調(diào)控體系，土地調(diào)控的內(nèi)容大致比較確定，未來(lái)土地調(diào)控基本上是要在現(xiàn)有調(diào)控體系基礎(chǔ)上的微調(diào)和細(xì)枝末節(jié)的修補(bǔ)、完善。一是繼續(xù)強(qiáng)化對(duì)住房用地的保障，特別是保障性住房的用地。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的進(jìn)一步增加，未來(lái)對(duì)于住房的需求仍然會(huì)不斷增加，因此，住房供給從長(zhǎng)期來(lái)看必然需要持續(xù)增加，這就需要從土地上對(duì)住房供給給予保障。2013年11月15日，中共中央《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中提出要從深化土地等多要素改革促進(jìn)住房長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。而且，加大土地供應(yīng)也是2014年國(guó)土部的重點(diǎn)任務(wù)之一。國(guó)土部明確要求：各地要根據(jù)實(shí)際情況穩(wěn)定土地供應(yīng)水平，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線熱點(diǎn)城市，要比照前3～5年住宅用地平均供地量，持續(xù)加大住宅用地供應(yīng)力度。根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，1～8月份，全國(guó)住房用地供給同比增長(zhǎng)了34.4%，住宅用地同比增長(zhǎng)33.9%，其中，北京同比增加25%，上海同比增加17%，廣州同比增加211%，深圳同比增加125%。而且，保障性住房的用地供給也得到了有效保證。截止到2014年5月15日，國(guó)務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)了69個(gè)城市的保障型安居工程新增建設(shè)用地，共計(jì)2944公頃。二是提高土地利用效率。2014年6月6日，國(guó)土部下發(fā)了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，9月26日，國(guó)土部再次下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)大力推進(jìn)節(jié)約集約用地進(jìn)行整體部署，明確將節(jié)約集約用地。在住房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在著用地閑置、浪費(fèi)等現(xiàn)象，此次土地集約節(jié)約利用的規(guī)定，不僅僅是針對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)中的土地利用低效的問(wèn)題，也是針對(duì)住房用地閑置、浪費(fèi)的問(wèn)題。三是堅(jiān)決抑制違法違規(guī)用地。2013年11月22日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知》，此次通知是重點(diǎn)針對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)中的違法違規(guī)問(wèn)題和小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題。隨后，12月30日，北京市國(guó)土局和住建委聯(lián)合發(fā)文，要求各區(qū)縣對(duì)轄區(qū)內(nèi)的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行堅(jiān)決打擊和遏制，還進(jìn)行了大規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)房”拆除工作。2014年6月12日，海南省出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收等審批工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要是用于嚴(yán)格控制沿海地區(qū)土地資源單純用于商品房開(kāi)發(fā)的過(guò)度開(kāi)發(fā)行為。（六）其他政策：公積金調(diào)整更受青睞，不動(dòng)產(chǎn)登記開(kāi)始實(shí)施2013年10月至2014年9月，我國(guó)在住房調(diào)控政策上還有很多其他方面的政策，相比較過(guò)去幾年，住房調(diào)控的政策內(nèi)容越來(lái)越豐富。一方面，反映出我國(guó)住房調(diào)控的手段逐漸成熟，另一方面，也說(shuō)明了一件事情，就是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化等多個(gè)領(lǐng)域的快速發(fā)展，影響住房市場(chǎng)發(fā)展的要素越來(lái)越多，住房市場(chǎng)調(diào)控不僅僅是住房市場(chǎng)本身的問(wèn)題，也關(guān)系城鎮(zhèn)化、人口布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、地方政府財(cái)政收入等多個(gè)領(lǐng)域的內(nèi)容。因此，住房市場(chǎng)調(diào)控一定要綜合考慮到多方面的因素，而不能只簡(jiǎn)單地就住房市場(chǎng)論住房市場(chǎng)。一是公積金政策得到多次調(diào)整。在過(guò)去的一個(gè)年度里，調(diào)整公積金政策成為很多地方政府對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)整的一個(gè)重要手段。在2014年4月以前，昆明、青島等城市還通過(guò)提高公積金貸款二套房首付比、嚴(yán)格公積金賬戶繳存時(shí)限等政策來(lái)嚴(yán)格抑制住房不合理需求，但是，到了4月以后，宣城、蕪湖、鄭州、武漢等十多個(gè)二三線城市紛紛降低公積金貸款的條件限制，提高公積金貸款額度、降低公積金貸款首付比等，試圖通過(guò)公積金政策的調(diào)整來(lái)刺激居民購(gòu)房需求。除了多數(shù)地方政府試圖利用公積金調(diào)整來(lái)刺激市場(chǎng)之外，上海、北京、深圳等地還進(jìn)一步完善了公積金的用途、管理等方面。二是住房市場(chǎng)管理進(jìn)一步嚴(yán)格和完善。整體來(lái)看，我國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)的管理逐步規(guī)范。2014年5月26日，住建部和國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)布了新版的《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》；同樣，合肥、西安等很多城市對(duì)商品房預(yù)售的行為進(jìn)行了進(jìn)一步嚴(yán)格，包括預(yù)售資金的管理、預(yù)售行為的監(jiān)管、住房銷售人員和住房經(jīng)紀(jì)管理等多個(gè)方面。從商品房預(yù)售方面來(lái)看，住房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定和規(guī)范。三是不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)展較快。在醞釀了多年以后，不動(dòng)產(chǎn)登記終于“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。2013年11月20日，李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中決定，將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門承擔(dān)，并提出下一步的具體任務(wù)。之后，國(guó)土部、中編辦等紛紛切實(shí)推進(jìn)相關(guān)工作的進(jìn)展。到2014年5月7日，不動(dòng)產(chǎn)登記局正式掛牌，之后，部門職責(zé)、人員編制、機(jī)構(gòu)設(shè)置等都不斷得到合理解決，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的時(shí)間表也已經(jīng)公布。整體來(lái)看，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)展相對(duì)較快，可以預(yù)見(jiàn)在未來(lái)的三四年內(nèi)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)能夠按時(shí)實(shí)現(xiàn)，并發(fā)揮對(duì)不動(dòng)產(chǎn)有效監(jiān)管的重要作用。除此之外，我國(guó)住房政策中還有對(duì)未來(lái)住房發(fā)展具有重要意義的兩件事情。（1）綠色建筑在一些地區(qū)得到推廣。安徽?。?013年10月21日）、黑龍江?。?014年2月11日）、陜西省（2014年2月13日）等紛紛出臺(tái)綠色建筑行動(dòng)方案，在住房開(kāi)發(fā)和保障房建設(shè)中推進(jìn)綠色建筑應(yīng)用。綠色建筑是未來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)中的一個(gè)重要內(nèi)容，也是未來(lái)住房發(fā)展的一個(gè)方向和目標(biāo)，隨著中央和地方政府對(duì)綠色建筑越來(lái)越重視，未來(lái)住房轉(zhuǎn)型也必將成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。（2）“以房養(yǎng)老”工作也得到進(jìn)一步推廣。2014年3月20日，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，擬在北京、上海、廣州和武漢開(kāi)展為期兩年的試點(diǎn)；4月3日的國(guó)土部部長(zhǎng)辦公會(huì)議上也專門研究了養(yǎng)老用地的供應(yīng)與監(jiān)督管理；江蘇、廣東兩省還分別實(shí)施了發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的相關(guān)意見(jiàn)，對(duì)于以房養(yǎng)老工作的開(kāi)展具有很好的指導(dǎo)意義?？傮w來(lái)看，“以房養(yǎng)老”也將會(huì)是未來(lái)我國(guó)住房發(fā)展的一個(gè)方向。二住房宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題及未來(lái)挑戰(zhàn)2013～2014年度住房調(diào)控政策相比于過(guò)去幾年發(fā)生了非常大的變化，特別是中央政府越來(lái)越重視市場(chǎng)機(jī)制對(duì)于住房市場(chǎng)調(diào)控的作用，這一改變更有利于住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展；由于中央政府沒(méi)有頻頻出臺(tái)各種政策進(jìn)行調(diào)控，本年度的住房市場(chǎng)預(yù)期沒(méi)有受到太大的影響，從而中央政府的政策變化對(duì)市場(chǎng)的影響基本實(shí)現(xiàn)了最小化。住房調(diào)控的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)理性回歸，但是2014年多數(shù)城市房?jī)r(jià)的下滑就使得原來(lái)的政策目標(biāo)沒(méi)有很好地實(shí)現(xiàn)，很多城市紛紛拋棄了原來(lái)堅(jiān)持的限購(gòu)政策。2014年下半年的大量城市住房調(diào)控的巨大轉(zhuǎn)變，無(wú)疑意味著過(guò)去住房調(diào)控政策的“無(wú)效”，也意味著本年度住房調(diào)控政策中依舊存在著不少問(wèn)題。（一）住房長(zhǎng)效機(jī)制仍然不夠清晰從2013年開(kāi)始，中央政府開(kāi)始提出住房調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，十八屆三中全會(huì)和國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃等都提出要建立健全住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。但是，此目標(biāo)提出兩年來(lái)，雖然與住房市場(chǎng)相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域都有著較多的措施，一些領(lǐng)域諸如不動(dòng)產(chǎn)登記等也取得了一定的進(jìn)展和突破，但是對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制，中央還沒(méi)有給出一個(gè)清晰的框架出來(lái)，長(zhǎng)效機(jī)制下應(yīng)該包括哪些內(nèi)容、各個(gè)領(lǐng)域要如何進(jìn)行改革、各領(lǐng)域之間如何銜接配合、長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)間表等等都還沒(méi)有明確的說(shuō)法。這反映出當(dāng)前，經(jīng)過(guò)了多年住房市場(chǎng)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)之后，中央政府對(duì)于住房市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)有了較為準(zhǔn)確的思路，但是具體的調(diào)控體系的細(xì)節(jié)、措施等還有待于進(jìn)一步深入研究，切實(shí)有效的、有利于住房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制的真正建立也還需要一段時(shí)間。（二）房地產(chǎn)的定位需要重新界定2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文件將房地產(chǎn)定位為“拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一”，并明確提出“要保持房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展”。十多年過(guò)去了，以房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)越來(lái)越深得各級(jí)地方政府的“心”，但是房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展一直是各界政府的調(diào)控目標(biāo)，政府頻頻進(jìn)行調(diào)控，而這一目標(biāo)卻年年難以真正實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)的這種現(xiàn)象是否意味著“拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)和持續(xù)健康發(fā)展”是兩個(gè)矛盾的目標(biāo)。毫無(wú)疑問(wèn)的是，從中央政府的角度來(lái)看，這兩個(gè)目標(biāo)是可以實(shí)現(xiàn)的，但是對(duì)于地方政府而言，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則是其首要目標(biāo)；而且從現(xiàn)有的政績(jī)考核體系來(lái)看，這兩個(gè)目標(biāo)就是沖突的，因?yàn)榈胤秸I(lǐng)導(dǎo)往往在一個(gè)地區(qū)只有3～5年的時(shí)間，而“房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展”則是一個(gè)需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)和證明的任務(wù)，在缺乏有效的配套措施的情況下，地方政府領(lǐng)導(dǎo)往往只會(huì)關(guān)注前一個(gè)目標(biāo)，后一個(gè)目標(biāo)則是其繼任者的事情。因此，在新形勢(shì)下，如何正確看待房地產(chǎn)的地位問(wèn)題，需要重新認(rèn)定，特別是這一定位不僅僅要從中央政府的角度來(lái)考慮，也要考慮到地方政府的實(shí)際情況。（三）住房供應(yīng)體系有待于進(jìn)一步完善隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)住房供給也取得了巨大的成就。1998～2013年，我國(guó)住宅實(shí)際竣工量達(dá)到106億平方米，約1.1億套，在實(shí)際竣工的住宅中，既包括有商品房新建，也包括各種保障性住房、拆遷安置住房等。但是，各種類型住房的增加隨之也帶來(lái)一些問(wèn)題，就是當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)的住房供應(yīng)體系到底應(yīng)該是什么樣子。特別是眼下，我國(guó)住房體系中需要解決好以下兩個(gè)問(wèn)題。第一，保障房建設(shè)中的問(wèn)題。近幾年，我國(guó)不斷加大保障房的建設(shè)力度，確實(shí)有效解決了一大批居民的居住問(wèn)題；而且保障房相應(yīng)的制度也在不斷完善中，例如公租房和廉租房的并軌運(yùn)行。但是，隨著越來(lái)越多保障性住房的出現(xiàn)，例如棚戶區(qū)改造、自住型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、合作性保障房等，相應(yīng)這些不同類型保障房的運(yùn)營(yíng)管理、制度銜接之間的問(wèn)題也亟待提上日程。此外，2013年開(kāi)始重點(diǎn)推進(jìn)的棚戶區(qū)改造工程中，資金主要是由中央財(cái)政來(lái)承擔(dān)，很多地方政府，特別是三四線五線城市和縣級(jí)以下政府完全依賴于中央財(cái)政資金的投入才能夠推進(jìn)，而且這些地區(qū)將很多其他的城市改造、拆遷等項(xiàng)目都打包納入棚戶區(qū)改造中來(lái)，這樣會(huì)造成棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金被用于他處，降低了棚改專項(xiàng)資金的利用效率。第二，如何處理好新建住房和二手住房的關(guān)系。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期的結(jié)束，今后經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入一個(gè)“增速低、基數(shù)大”的新時(shí)期，在此大形勢(shì)下，住房市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)發(fā)生巨大的變化。一個(gè)比較明顯的趨勢(shì)是，在過(guò)去，我國(guó)住房市場(chǎng)是以新建住房為主，但是未來(lái)住房市場(chǎng)將進(jìn)入新建房和二手房同步發(fā)展的時(shí)期，這就意味著，未來(lái)我國(guó)新建住宅的需求會(huì)有一定程度的下降，而相應(yīng)的二手房市場(chǎng)將得到一個(gè)較大的發(fā)展。但是，迄今為止，我國(guó)各類住房調(diào)控政策中是以對(duì)新建住房的調(diào)控政策為重點(diǎn)，二手房調(diào)控的政策相對(duì)較弱。未來(lái)幾年，我國(guó)應(yīng)盡快通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制完善、法律法規(guī)建設(shè)等多種方式提高二手住房的市場(chǎng)化水平，讓二手房能夠成為大量中低收入居民改善居住的重要渠道。（四）土地供應(yīng)政策在一些地方?jīng)]有執(zhí)行到位土地供給對(duì)于住房供應(yīng)起著非常重要的作用，因?yàn)榻鼛啄陣?guó)家在住房調(diào)控中年年都會(huì)強(qiáng)調(diào)增加土地的供給。從國(guó)土部的數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年1～8月份，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)同比增長(zhǎng)了34.4%，住宅用地增長(zhǎng)了33.9%，北上廣深分別增長(zhǎng)了25%、17%、211%、125%。從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，土地供給的數(shù)量是在增加的。但是，在一些地方實(shí)際情況并非數(shù)據(jù)反映出來(lái)的這樣。進(jìn)入2014年下半年以后，隨著越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)下滑，很多城市開(kāi)始利用土地供給數(shù)量的變化來(lái)進(jìn)行“救市”，在一些城市用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地面積不增反減，甚至還有個(gè)別的城市已經(jīng)基本停止對(duì)房地產(chǎn)的土地供給。這一現(xiàn)象是在地方確確實(shí)實(shí)發(fā)生的現(xiàn)象，而且主要集中在一些房地產(chǎn)問(wèn)題比較突出的三四五線城市。這一現(xiàn)象，將直接影響未來(lái)一到兩年內(nèi)這些城市住房的供給。假如，這些城市的“救市”能夠成功，那么可以預(yù)想到的是，未來(lái)這些城市仍將出現(xiàn)2008～2013年房?jī)r(jià)高漲的現(xiàn)象。（五）房產(chǎn)稅和住房信息系統(tǒng)的推進(jìn)比較緩慢2013年10月至2014年9月，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建設(shè)取得了重要突破。2014年5月7日，不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記這項(xiàng)工作已經(jīng)進(jìn)入具體工作的進(jìn)展中，根據(jù)已經(jīng)公布的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間表，預(yù)計(jì)到2017、2018年左右，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)將開(kāi)始發(fā)揮作用。而與之相比，房產(chǎn)稅和住房信息系統(tǒng)的建設(shè)顯得非常緩慢。2009年我國(guó)提出深化房地產(chǎn)稅制改革以來(lái)（見(jiàn)表14-2），房產(chǎn)稅改革年年成為中央、國(guó)務(wù)院和財(cái)政部的重要工作，相應(yīng)的研究工作已經(jīng)基本成熟，2011年開(kāi)始在上海市和重慶市進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)到如今也有3年的時(shí)間，已經(jīng)積累了相應(yīng)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，而2014年房產(chǎn)稅卻仍然沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作，呼聲很高的房產(chǎn)稅試點(diǎn)遲遲沒(méi)有擴(kuò)容；同樣，住房信息系統(tǒng)原計(jì)劃到2013年底全國(guó)縣級(jí)以上城市聯(lián)網(wǎng)，到2012年6月40個(gè)重點(diǎn)城市信息聯(lián)網(wǎng)，但是，一些地方政府和部門對(duì)于住房信息工作的不配合導(dǎo)致這項(xiàng)工作屢屢被推后。房產(chǎn)稅、住房信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記三項(xiàng)工作對(duì)于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展有著非常重要的作用，而且三者之間的相互配合才能取得最好的效果。當(dāng)前，我國(guó)正在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)，在這個(gè)時(shí)期，推進(jìn)房產(chǎn)稅和住房信息系統(tǒng)確實(shí)存在著導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)，但是這一時(shí)期也是推進(jìn)房產(chǎn)稅和住房信息系統(tǒng)建設(shè)的絕好機(jī)會(huì)。如果一旦錯(cuò)過(guò)這一時(shí)期，等到住房市場(chǎng)調(diào)整過(guò)來(lái)進(jìn)入一輪新的高漲時(shí)，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革和住房信息系統(tǒng)建設(shè)的成本將進(jìn)一步增大。表14-2房產(chǎn)稅改革時(shí)間表（六）地方政府的短期行為2014年多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，因此，很多城市紛紛采用各種措施進(jìn)行救市。其中，包括放松限購(gòu)、降低公積金貸款限制、降低貸款利率等。截止到2014年9月，原來(lái)采取限購(gòu)政策的47個(gè)城市中有42個(gè)已經(jīng)明確表示放松限購(gòu)，而明確表示繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)的只剩下北上廣深和三亞5個(gè)城市。有人甚至將當(dāng)前地方政府的救市與2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)的救市來(lái)對(duì)比。確實(shí)，此次地方救市的勢(shì)頭也非常猛烈。此次地方的積極救市反映出來(lái)的問(wèn)題是，從地方政府的情況來(lái)看，房地產(chǎn)仍然是地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要方式，房地產(chǎn)業(yè)仍然是地方財(cái)政收入的支柱產(chǎn)業(yè)。中央已經(jīng)將經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，而地方如果不進(jìn)行轉(zhuǎn)型，那么住房市場(chǎng)的問(wèn)題將難以解決。而且，從具體的調(diào)控措施來(lái)看，地方政府只是從救市的角度來(lái)考慮，而沒(méi)有考慮到各地實(shí)際住房供給和需求的平衡，沒(méi)有考慮到住房建設(shè)與城鎮(zhèn)建設(shè)的關(guān)系，沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的關(guān)系等等。如果不趁著此次住房市場(chǎng)下滑進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，住房的持續(xù)健康發(fā)展很難實(shí)現(xiàn)。三2014～2015年度我國(guó)住房宏觀調(diào)控政策建議針對(duì)2014～2015年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)蘇緩慢、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步回落以及房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑的可能性，2015年住房市場(chǎng)調(diào)控政策的建議如下：我國(guó)2014～2015年住房調(diào)控要加快構(gòu)建住房的市場(chǎng)體制，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制對(duì)住房調(diào)控的主導(dǎo)地位，加快推進(jìn)住房調(diào)節(jié)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍；同時(shí)，要根據(jù)住房市場(chǎng)形勢(shì)及時(shí)、有效調(diào)節(jié)相關(guān)住房信貸和稅收機(jī)制，防止住房市場(chǎng)大幅度下滑，同時(shí)也要將政策變動(dòng)帶來(lái)的預(yù)期影響最小化。（一）政策原則針對(duì)目前我國(guó)住房市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，在未來(lái)的調(diào)控中應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：統(tǒng)籌兼顧、毫不動(dòng)搖；相機(jī)抉擇、靈活有效；差別對(duì)待、分類實(shí)施；長(zhǎng)短結(jié)合、防范風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)籌兼顧、毫不動(dòng)搖：2015年對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和住房市場(chǎng)要統(tǒng)籌兼顧。既要防止宏觀經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑，又要堅(jiān)持住房調(diào)控政策毫不動(dòng)搖，特別是一線城市要堅(jiān)守限購(gòu)政策，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈。相機(jī)抉擇、靈活有效：在保證房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的前提下，要根據(jù)住房市場(chǎng)形勢(shì)的變化及時(shí)調(diào)整調(diào)控政策，制定分城市、分區(qū)域、分類別的調(diào)控政策，及時(shí)有效防范住房市場(chǎng)形勢(shì)惡化；同時(shí)，也要采取更多樣化、更靈活的調(diào)控手段，防止出現(xiàn)政策變動(dòng)影響市場(chǎng)預(yù)期的情況；還要針對(duì)住房市場(chǎng)可能出現(xiàn)的各種情況準(zhǔn)備好多套預(yù)案，預(yù)防住房形勢(shì)惡化后可能產(chǎn)生的盲目調(diào)控。差別對(duì)待、分類實(shí)施：是指2015年要繼續(xù)堅(jiān)持并強(qiáng)化差別性的財(cái)稅、信貸、土地政策，盡快建立完善住房長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，通過(guò)各種手段對(duì)不同的購(gòu)房需求進(jìn)行差別對(duì)待；要合理判斷不同區(qū)域、不同城市的住房供給和需求結(jié)構(gòu)，有差別、有針對(duì)性地制定不同的調(diào)控政策，要實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策的合理有效，防止政策一刀切。長(zhǎng)短結(jié)合、防范風(fēng)險(xiǎn)：是指調(diào)控住房市場(chǎng)要將2015年的短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)結(jié)合起來(lái)，要將住房市場(chǎng)的短期問(wèn)題和長(zhǎng)期制度建設(shè)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)多種政策措施的推出，建立和完善住房制度，并且完善相關(guān)的信貸、財(cái)稅、土地調(diào)控機(jī)制。通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)來(lái)防止未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也要注意防范短期內(nèi)住房調(diào)控政策微調(diào)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還要注意防范住房市場(chǎng)下滑帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)和地方政府的資金風(fēng)險(xiǎn)。（二）政策措施加快保障房建設(shè)。一方面，要加快保障性住房的制度建設(shè)。當(dāng)前特別是要加快對(duì)合作型保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體建設(shè)用地建設(shè)保障房等的研究，盡快進(jìn)行試點(diǎn)和推廣，并完善相關(guān)的管理運(yùn)營(yíng)、退出、銜接等制度設(shè)計(jì)。另一方面，要進(jìn)一步完善保障房建設(shè)的資金支持。