國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)-可行性研究報告

中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)可行性研究報告四川明科健康管理有限公司二○一三年十月目錄前言 1一、工程地理位置與特點 21、德昌縣基本情況 32、工程主要特點 3二、工程發(fā)展現(xiàn)狀與突破口 41、我國老齡化現(xiàn)狀分析 42、老齡化帶來地機遇 73、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓現(xiàn)狀 8三、中國養(yǎng)老模式分析 91、養(yǎng)老市場分析 92、適合我國國情地老年居住模式探析 24四、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程理念設計 271、環(huán)境生活自然化 282、社區(qū)生活豐富化 283、家庭生活層次化 284、養(yǎng)老保健科學化 28五、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)建筑規(guī)劃方案 291、目標達成 292、規(guī)劃要點 293、工程建議 29六、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地理念設計 30七、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地人才經(jīng)營規(guī)劃 311、負責人 322、醫(yī)療專家 323、食療專家 324、養(yǎng)老護理師 32八、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地工程設置規(guī)劃設想 321、健康檢測中心 332、活水保養(yǎng)中心 343、個性化SPA 344、茶文化中心 345、中醫(yī)減肥美容中心 356、營養(yǎng)配餐與食療中心 367、特色釣魚中心 368、健身中心 379、數(shù)字化圖書館與文化交流中心 3710、理療室與抗衰老中心 37九、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地服務體系 38十、工程建設企業(yè)介紹 38十一、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程建議結(jié)論 40前言21世紀，世界許多國家面對地一項重大挑戰(zhàn)就是人口地老齡化.然而這對企業(yè)來說，卻意味著一個藏金蘊銀地大市場，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興地朝陽產(chǎn)業(yè).在一些發(fā)達國家，圍繞老年人消費市場應運而生地企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務地產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復保健、旅游、住宅、社區(qū)服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力地是養(yǎng)老機構(gòu).據(jù)調(diào)查，60歲以上老年人口余壽中有三分之二地時間處于帶病生存，需要不同程度地照料，5％地老年人有入住養(yǎng)老機構(gòu)地愿望.目前，發(fā)達國家地社會服務業(yè)收入占GDP總值地60％以上，而我國僅占GDP地40％左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大地恰恰就是養(yǎng)老務業(yè)服.而目前，國內(nèi)地養(yǎng)老模式還不能適應形勢地發(fā)展.巨大地現(xiàn)實需求與長期地未來需求和極度缺乏地市場供給之間產(chǎn)生地矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)工程成為了目前中國最具投資機會和市場潛力地工程.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程就是在這個背景下，由四川明科健康管理有限公司發(fā)起籌備地，以中老年人為主要目標市場，具備完整養(yǎng)生養(yǎng)老意義地，集住宅與服務，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體地大型公益性工程.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程選址于德昌縣安寧河附近.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程是健康產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展地新里程碑，它地綜合開發(fā)需集思廣議，博采眾長，不僅有利于人民地健康生活品質(zhì)地提高，而且有利于提高工程開發(fā)地水準.根據(jù)策劃地唯一性、權(quán)威性、排他性原則，結(jié)合本工程地理位置與自然條件實際情況，理性地把握德昌休閑度假與健康養(yǎng)老市場地實際需求，我們廣泛地運用養(yǎng)生養(yǎng)老理論，大膽創(chuàng)新，將健康休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，形成獨具特色地策劃方案.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程地設立，將改變傳統(tǒng)地“度假公寓”面貌，提煉中西健康養(yǎng)生養(yǎng)老文化，設立系統(tǒng)地健康養(yǎng)老服務工程，其中健康保養(yǎng)重心設置個性化內(nèi)容及藥膳工程，填補我國科學養(yǎng)生養(yǎng)老文化地空白.工程組合業(yè)態(tài)模式共分四個部分，一是健康體檢及管理中心，二是國際養(yǎng)老會所，三是健康假日酒店，四是產(chǎn)權(quán)式國際康復療養(yǎng)區(qū).工程設計建筑用地400畝，建議規(guī)劃健康假日酒店（按四星級涉外標準建設）10000平方M，健康體檢醫(yī)療中心5000平方M，國際養(yǎng)生會所及相關(guān)配套設施50000平方M，養(yǎng)生別墅式公寓住宅380000平方M.工程建設將形成德昌乃至攀西地區(qū)最具特色和高品味地國際化養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)，吸引世界各地，尤其是臺港澳地區(qū)以及全國較為富裕地高端人群居住.一、工程地理位置與特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)位于德昌市安寧河附近，有利于更好更方便地開展服務.1、德昌縣基本情況德昌縣位于四川省西南涼山彝族自治州中南部，幅員面積2288.35平方公里，轄3鎮(zhèn)20鄉(xiāng)137村，是四川省傈僳族人口最多地縣.縣治機構(gòu)駐今德州鎮(zhèn)，占地面積2平方公里，居縣境中部，海拔高度1384M.北距州府西昌市56公里，公路里程64公里，人口17532人，是本縣政治、經(jīng)濟、文化中心.德昌縣地處攀西資源綜合開發(fā)區(qū)腹地，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，氣候宜人，通訊暢達，交通便宜，又欣逢國家西部大開發(fā)地歷史機遇，具有廣闊地開發(fā)前景.2、工程主要特點中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程，以安寧河谷濕地景觀為規(guī)劃主題，由數(shù)幢聯(lián)體式別墅和小高層住宅、四星級國際健康假日酒店，國際養(yǎng)生養(yǎng)老主題會所、國際養(yǎng)生養(yǎng)老健康大講堂、體檢健康管理中心組成.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程是一座融康療、學術(shù)交流、居住、休閑、娛樂、購物、度假、于一體地現(xiàn)代化國際生態(tài)養(yǎng)老社區(qū).總建筑面積約30萬平方M，本工程地處德昌安寧河附近，位于川西高原（海拔１５００M－２５００M）地安寧河平原腹地，鐵路又是成昆鐵路線上地一個大站，已建成地高速公路以西昌為紐帶，途經(jīng)成都、石棉、西昌、攀枝花、昆明，把南北連接成一體境內(nèi)交通十分方便.工程所在地有著廣闊地發(fā)展前景，德昌是一座春天棲息地城市有著豐富地土地、悠久地歷史文化和生態(tài)旅游資源，是西部大發(fā)展重點規(guī)劃地旅游、生態(tài)、休閑開發(fā)區(qū)域.本工程符合德昌縣政府把德昌建成“富裕德昌、花園德昌、宜居德昌、平安德昌”地規(guī)劃目標.其養(yǎng)生公寓與體驗式健康、休閑、度假別墅以及配套健康假日酒店工程，將填補德昌市高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、健康管理、休閑度假地產(chǎn)工程地空白，有益于打造德昌養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游休閑新景觀，具有廣闊地市場前景.二、工程發(fā)展現(xiàn)狀與突破口1、我國老齡化現(xiàn)狀分析（1）我國老齡化現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，截止2005年，我國60歲以上地人口達到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口地比例將以年均3.2%地速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在40年代，人口老齡化程度達到頂峰；2030年前后，我國60歲以上地老齡人口預計將增至4億左右，相當于現(xiàn)在歐盟15國地人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上地老齡人口總數(shù)將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每3個人中就有1個老人.在上海，2005年，全市戶籍人口中60歲及以上老年人數(shù)量為266萬人，占全市總?cè)丝诘?9.6%；北京目前60歲以上地老年人口已達188萬，占總?cè)丝诘?4.6%，據(jù)預測，到2025年，北京全市老年人口將達到416萬，占總?cè)丝诘?0%；2006年底，天津市戶籍60歲以上老年人口有148.81萬，占總?cè)丝诒壤_到15.68%.據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值地有上海（19.6%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、江蘇（13.75%）、浙江（13.18%）、重慶（12.84%）、遼寧（12.59%）、山東（12.31%）、四川（11.59%）、湖南（11.51%）和安徽（11.18%）等省市.老齡化成為不得不面對地現(xiàn)實.（2)我國老齡化特點我國人口地老齡化呈現(xiàn)以下特點:①老年人口基數(shù)大.60歲以上老年人口已1.44億，世界上60歲以上人口超過1億地只有中國，是世界老年人口總量地1／5，是亞洲老年人口地1／2；②老年人口增長速度快.據(jù)統(tǒng)計，大概到2045年左右，中國60歲以上人口將占到30%.從2005年地11%到30%，中國用了不到半個世紀地時間，而許多國家用了一百年地時間，我們地進程大大快于其他國家；③高齡化趨勢明顯.近年來我國80歲以上高齡老人以年均約4．7％地速度增長，明顯快于60歲以上老年人口地增長速度.目前80歲以上老年人口達1300萬，約占老年總?cè)丝诘?．7％；④地區(qū)老齡化程度差異較大.上海地人口年齡結(jié)構(gòu)早在1979年就進入了老年型，而青海、寧夏等西部省、自治區(qū)預計要到2010年左右才進入，相差約30年；⑤歷史欠帳較多.我們國家經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟地轉(zhuǎn)變，在計劃經(jīng)濟體制下，當時是沒有養(yǎng)老積累地，這個包袱留到了現(xiàn)在，這是其他國家所沒有地；⑥人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應.歐美一些發(fā)達國家在進入老年型社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000━10000美元左右，而我國目前尚不足1000美元，是典型地“未富先老”國家.（3）傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨地挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生地一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)地家庭養(yǎng)老模式遭遇困難.①生育率下降直接導致家庭地供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老地人均負擔幾倍增長.夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代地“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式.據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成地獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個.據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%地家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%地家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；②死亡率地下降推動壽命延長.1999年中國人口地平均預期壽命達到71歲，正在向發(fā)達國家地水平（74歲）邁進.隨著父母壽命地提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多.另一方面，子女地年齡也在相應提高，供養(yǎng)者地老齡化，將導致低齡老人供養(yǎng)高齡老人地局面產(chǎn)生；③21世紀將是老年人獨居地時代.1990年，我國老年人口中，有70%地人與子女同住.現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中空巢家庭增長到40-50%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達到55％以上，有地甚至達到70-80%,代際分離增加了家庭養(yǎng)老地困難；④現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加.忠孝兩難全，由時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人地擔子沉重.尤其是對于臥床不起老人來說，他們地子女更難以承擔長期照料老人地責任.單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久地老人照料問題是不可能地；⑤統(tǒng)計表明，無子女和獨生子女家庭中地老人是特困老人地多發(fā)群體.尤其是老年婦女，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失去經(jīng)濟來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困.人口老齡化進程地加快及高齡老人地日益增多，急需突破原有地家庭養(yǎng)老方式，建立多種適合中國國情地養(yǎng)老模式，以彌補家庭養(yǎng)老功能地不足.目前我國社會養(yǎng)老服務體系仍不夠完善，與社會養(yǎng)老需求仍有較大差距.2、老齡化帶來地機遇21世紀，世界許多國家面對地一項重大挑戰(zhàn)就是人口地老齡化.然而這對企業(yè)來說，卻意味著一個藏金蘊銀地大市場，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興地朝陽產(chǎn)業(yè).在一些發(fā)達國家，圍繞老年人消費市場應運而生地企業(yè)目前已經(jīng)初步形成了一個現(xiàn)代商品和服務地產(chǎn)業(yè)延伸鏈，在老年餐飲、保健、文化娛樂、康復保健、旅游、住宅、社區(qū)服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?其中，在銀發(fā)產(chǎn)業(yè)中，增長最快、最具潛力地是養(yǎng)老機構(gòu).據(jù)調(diào)查，60歲以上老年人口余壽中有三分之二地時間處于帶病生存，需要不同程度地照料，5％地老年人有入住養(yǎng)老機構(gòu)地愿望.目前，發(fā)達國家地社會服務業(yè)收入占GDP總值地60％以上，而我國僅占GDP地40％左右，發(fā)展相對緩慢、潛力最大地恰恰就是養(yǎng)老服務業(yè).養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大有可為，特別是傳統(tǒng)醫(yī)療體系無法解決，而人們生活中廣泛面對地“亞健康”問題，是一個巨大地市場空白.該工程地建設理念極大提煉了中西健康文化與內(nèi)涵，能夠協(xié)助建設高品質(zhì)地健康住宅，在房地產(chǎn)市場通過知識附加值創(chuàng)造新地健康住宅地全新理念.結(jié)合本工程地實際情況，在原有策劃基礎上，進行重要地創(chuàng)新，充分考慮中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程地具體特點，進行針對性策劃.3、養(yǎng)生養(yǎng)老公寓現(xiàn)狀養(yǎng)生公寓70年代初始創(chuàng)于北歐，我國目前不同規(guī)模地養(yǎng)生公寓很少，規(guī)模都比較小.很多城市地養(yǎng)生公寓建設尚處于啟動階段，這是具有相當生命力地房地產(chǎn)商品新類型.縱觀目前比較平談地養(yǎng)生養(yǎng)老旅游度假市場，面對這一新興地健康需求，發(fā)展前景是誘人地.雖然它沒有巨額地回報，但其長遠性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比地，而且它是一項民心工程，值得我們充分關(guān)注.根據(jù)養(yǎng)老旅游度假客戶地不同類型需求，建議采用產(chǎn)權(quán)銷售與出租服務相結(jié)合地辦法開發(fā)產(chǎn)權(quán)式國際康復療養(yǎng)別墅，可以爭取縣委縣政府和養(yǎng)生協(xié)會地指導，爭取開發(fā)地優(yōu)惠政策.三、中國養(yǎng)老模式分析1、養(yǎng)老市場分析養(yǎng)老學會養(yǎng)老與護理專業(yè)委員會最近對北京市場開展了老年養(yǎng)老需求地社會調(diào)查，普遍地反應了我國老人在個體情況和對于老年公寓地意愿，其調(diào)查結(jié)果如下：（1）在個人情況方面：①性別比例：男性占46.57%，女性占53.43%.男女比例基本協(xié)調(diào)；②婚姻狀況：有配偶所占比例最高，83.2%，排在第二位地是喪偶，僅占14.5%，最后是離婚和未婚，各占1.7%和0.5%.在所調(diào)查地總體樣本中，大多數(shù)老人還是有配偶地；③文化程度：中小學、初中、高中、大專及以上所占地比例依次增加，分別為11.9%、21.8%、23.3%和43%.大專以上文化程度地占總樣本地43%,這說明調(diào)查中目標群體地選擇還是比較恰切地；④家庭同住人員：配偶、兒子、女兒、孫子/女、其他、保姆和親友所占比例依次下降，應答人數(shù)百分比分別為40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%.配偶同住地比例最高，這就與圖1.2中有配偶地比例最高相一致；⑤包括自己在內(nèi)地家庭人數(shù)：家庭總?cè)藬?shù)中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占地比例依次下降，分別為26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；⑥健康狀況：健康狀況一般所占地比例最高，達44.6%，其次是比較好，占37.8%，然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分別占7.8%和0.6%.大多數(shù)調(diào)查對象地健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%地老人地健康狀況是令人擔憂地；⑦自理情況：完全自理、需要一定地照顧和基本不能自理所占地比例分別為87.9%、11.1%和1.1%；⑧現(xiàn)住房類型：板樓高達64.3%，其次為塔樓，占20.9%，最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%.大多數(shù)老年人住在板樓和塔樓中，只有很少數(shù)住在平房或其他類型地房屋中；⑨現(xiàn)居住面積：現(xiàn)在居住面積為50平M以下、50-70平M、70-90平M、90-110平M和110平M以上地比例分別為16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%.可見70%地老年人現(xiàn)在地居住面積在50-110平M之間；⑩現(xiàn)在個人月均收入：1000-1500元地最多，占31.1%；其次為1500-2000元和1000元以下，分別占19%和18.2%，最后是依次遞減地2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分別為13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%.50%地調(diào)查對象地月平均收入在1000-2000元之間，2000元以上地占30%左右，只有18.2%在1000元以下；現(xiàn)在家庭戶月均收入：家庭戶月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上地分別占回答總數(shù)地2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%.（2）在入住老年公寓意愿方面，調(diào)查結(jié)果如下：①入住老年公寓意愿：有55.6%地調(diào)查對象考慮在一定地條件下或長期或短期居住在老年公寓，有44.4%地調(diào)查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老.②在選擇老年公寓國營和民營性質(zhì)方面：只要服務和設施好，都可以選擇地所占比例最高，占58.6%，只選國有地占26.7%，不能確定地占10.7%，民營地也沒關(guān)系地占4%.總體來講，只有26.7%地被試者選國家開辦地養(yǎng)老機構(gòu)，除去不能確定地10.7%外，62.6%地調(diào)查對象有選擇民營機構(gòu)來養(yǎng)老地傾向.③養(yǎng)老住房考慮：96人未對本題作答外，在做出回答地858名調(diào)查對象中，在經(jīng)濟情況允許地情況下，不考慮購買一套專為養(yǎng)老地住房地比例高達69.7%，考慮購買地占24.2%，不能確定地僅有6.1%.④希望選擇地養(yǎng)老住房面積：58.6%地調(diào)查對象希望居住在60平M左右地兩居室里，24.7%地人希望住在40平M左右地一居室里，只有16.7%地調(diào)查對象希望住在100平M以上地多居室里.⑤更喜歡地老年公寓類型：59.24%地老人選擇住在樓高六層、帶電梯地A公寓中，40.76%地老人選擇住在樓高三層、不帶電梯地B公寓中.⑥更愿意選擇地房間類型：高達77.5%地調(diào)查對象更愿意選擇公用樓梯地平層式住宅，只有22.5%地調(diào)查對象更愿意選擇戶內(nèi)帶樓梯地躍層式住宅.⑦老年公寓環(huán)境：在交通便利地情況下，選擇方便同時吵鬧地市區(qū)地調(diào)查對象占24%，選擇距離遠同時安靜地郊區(qū)地老人占68.3%，選擇其他類型地僅占7.8%.（3）在老年公寓設施服務需求方面①醫(yī)療需求：老年公寓除擁有專業(yè)地醫(yī)務人員外，61.6%地調(diào)查對象認為還應具備老年專科醫(yī)院，36%地老人認為還應具備醫(yī)務室，只有2.4%地老人認為應該具備其他.②老年公寓必備設施服務：如下表所示，在希望老年公寓必備地設施服務地諸選項中，以“應答人數(shù)百分比”為例，選擇餐廳地比例最高，達15.4%，其次為圖書室和健身房，各占14.3%和14.2%，然后是小賣部和棋牌室，分別占13.1%和11.4%，最后依次是美發(fā)室、種植、茶室、垂釣、門球和其他.老年公寓必備設施服務必備設施應答頻次應答人數(shù)百分比應答次數(shù)百分比圖書室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂釣1403.715.8門球1213.213.7餐廳58915.466.6小賣部50013.156.5茶室2225.825.1美發(fā)室3439.038.8種植3208.436.2其他601.66.8總計3815100.0431.1③老年公寓房間必備設備設施：本題中，在做出回答地886名調(diào)查對象中，以應答次數(shù)百分比為變量比較依據(jù)，從高到低依次為電話、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他，分別占應答人數(shù)地13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%.老年公寓必備服務項必備服務必備服務應答人數(shù)百分比應答次數(shù)百分比定期體檢70422.080.0日常保健47714.954.2日常護理38211.943.4送餐服務40912.846.5定期郊游46114.452.4定期聯(lián)歡32010.036.4老年大學2638.229.9法律咨詢1755.519.9法律咨詢120.41.4總計3203100.0364.0④廚房需求：老年公寓處提供公共餐廳外，54%地調(diào)查對象希望廚房里能備有簡單灶具，15.3%地老人希望廚房備有全套灶具，29.%地調(diào)查對象認為房間有沒有廚房無所謂，1.4%地老人廚房里需要其他用具.（4）在經(jīng)濟承受能力方面①費用支付形式：在支付養(yǎng)老機構(gòu)地服務費用時，有每月支付地也有一次性支付地，75.8%地老人只選擇每月支付，不考慮一次性支付地占10.6%，價格和服務有優(yōu)惠時或可以獲得經(jīng)濟回報時選擇一次性支付地分別占9.2%和2.4%.②費用承受能力：在基本地居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足地前提下，55.5%地老人每月所能承受地費用在1000到1200元之間，26.7%地調(diào)查對象可以承受每月1200-1500元地費用，9.2%地老人選擇1500-2000元，能每月承受2000元以上費用地很少，只占1.9%.③一次性費用支付能力：選擇不考慮地比例最高，占58.2%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬.④費用支付來源：選擇用自己地積蓄負擔費用地占最大地比例為71.3%，以此為用住房置換、子女地資助和其他.⑤目前擁有地理財方式：選擇銀行儲蓄作為里采訪時地比例最高為89.5%，其它依次為國債、基金房地產(chǎn)、信托.⑥未來投資計劃：在未來六個月地投資計劃中選擇儲蓄地比例最高為59%，其它依次為國債、人民幣理財、基金、房地產(chǎn)、氣候、信托.⑦期望地投資回報率：在期望地投資回報率中，5%地回報率選擇最高為48.5%，其它依次為10%、2%、7%.（5）在社會行為方面①入住人員要求：在共同生活地人群要求中，希望與自己相仿地比例最高占57.6%，其它依次為普通人群、高級知識份子.②合住意愿：選擇合住意愿中，愿意自己居住地比例最高為44%，其它依次為生活習慣相同和愿意合住.③希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望地比例相對最高，分別為40.1%和39.3%，其它依次為半年和無所謂.④心理健康服務需求：在心理服務需求上選擇組織活動地比例最高為50.9%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員.⑤參與工作地意愿：在選擇參與社會工作地選擇上選擇可以地比例最高為50.4%,其它依次為無所謂、不完全、不愿意.⑥日常用品地使用：在使用日常用品地選擇上選擇使用自己地比例最高為71.3%，其它依次為無所謂、統(tǒng)一提供.（6）小結(jié)從入住意愿上可以看出，一半以上地老人能夠接受入住養(yǎng)老公寓，從絕對數(shù)量上來說，這是一個相當龐大地數(shù)字，管中窺豹可見一斑，從北京這份調(diào)查中可以看出，我國地養(yǎng)老服務業(yè)大有可為，但在老年公寓設施服務需求上，老年人對醫(yī)療保障等方面要求比較高，說明養(yǎng)老機構(gòu)在加強各種活動及精神撫慰等軟件方面要求很高，在費用支付來源中，自己支付地占絕對比例，以此，需結(jié)合老年人地消費習慣，開辦養(yǎng)老服務機構(gòu).2、適合我國國情地老年居住模式探析鑒于我國人口老齡化地特點，經(jīng)濟社會發(fā)展水平地制約，綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念地影響，以家庭居住為核心，以社區(qū)服務為依托，以養(yǎng)老機構(gòu)為補充地老年居住模式適合我國國情，是一種最佳選擇.（1）以家庭居住為核心居家一直是我國最主要地老年人口地戶居方式.根據(jù)第五次全國人口普查長表資料，在12798.21萬老年人口中，有12755.98萬老年人口居住在家庭戶中，其比例高達99.67％，只有42.23萬老年人口居住在集體戶中，其比例僅為0.33％.之所以提出以家庭居住為核心是因為：中華民族有孝敬老人地優(yōu)良傳統(tǒng).在源遠流長地中國傳統(tǒng)文化中，孝文化無疑占有一定地地位.“四世同堂”，與父母共居無疑是盡孝地基本形式.適合養(yǎng)老模式地發(fā)展.2006年3月1日，全國老齡工作委員會辦公室常務副主任李本公在第二次全國老齡工作會議上指出：中國提倡地“居家養(yǎng)老”模式是最經(jīng)濟、見效最快、符合中國國情地，也是經(jīng)濟上、精神上、感情上讓老人滿意地養(yǎng)老模式，符合老人生理、心理地發(fā)展.許多老年人在身體健康狀況允許地情況下，一般傾向于與子女分居，但隨著年齡地增長，健康狀況地下降，特別是當行動自由越來越不方便之時，又希望能與子女住在一起，以便能得到子女地照顧.另外，多數(shù)老人有“金窩銀窩，不如自家土窩”地居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒孫滿堂、喜歡子孫繞膝.老年住房條件地改善為“合居”提供了可能.“五普”期間，我國80歲以上老年人均住房面積50㎡以上地占同齡人口地66％.據(jù)老齡科研中心2000年底對20省2萬多名60歲以上老年人地抽樣調(diào)查，城市老人每戶擁有住房3間多，戶均面積約70平方M，90%以上老人有單獨住房，農(nóng)村老人戶均住房4間，面積達80㎡.毗鄰式是家庭居住模式地最優(yōu)形式.老年居住模式中地合居式、獨居式、毗鄰式都以家庭居住為核心，但鑒于三種形式地優(yōu)缺點，毗鄰式模式無疑是最優(yōu)形式.“分得開、住得近”、“分而不遠”地代際互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注），有其它類型不可替代地優(yōu)點.它既符合家庭養(yǎng)老地傳統(tǒng)模式，又同社會養(yǎng)老相結(jié)合，保證了子女家庭地獨立性，真正體現(xiàn)了代際間地“互助”.同時，這類住宅對現(xiàn)有住宅形式?jīng)]有太大地沖擊，只是更充分利用了己有住宅.為此，政府應通過各種政策鼓勵、支持家庭與老人共同居住，積極開發(fā)設計“同樓居”住宅和“1＋1”連體式親情戶型.前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型.（2）以社區(qū)服務為依托居住離不開住宅，住宅脫離不開社區(qū).以社區(qū)為單位地專為老年人服務地設施和機構(gòu)，既可為老年人地日常生活提供便利也可提供深層地入宅服務.社區(qū)服務是對家庭功能地補充和完善，是家庭居住形式地擴大和延化.五普資料表明：2002年，我國空巢老人戶占65歲及以上老人家庭戶地22.83％.老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003年，北京老年空巢家庭比例為34%，上海為34.8%，天津36.5%.農(nóng)村老人單獨居住地比率已高達27.6%.對于空巢老年家庭，社區(qū)服務地作用尤其重要.提倡以家庭居住為核心地同時必須兼顧社區(qū)服務，以便為老年人創(chuàng)造一個優(yōu)越、舒適、安全地生活環(huán)境與居住環(huán)境.（3）以養(yǎng)老機構(gòu)為補充隨著居家養(yǎng)老功能地弱化，老年人對養(yǎng)老機構(gòu)地需求越來越大.據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查資料顯示，北京市50歲以上地常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將來愿意入住地分別為10.4萬和30.8萬.但是，據(jù)統(tǒng)計：2005年國家舉辦地社會福利機構(gòu)有1364個，收養(yǎng)人數(shù)為11.8萬；集體舉辦地敬老院有39377個，收養(yǎng)人數(shù)達64萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機構(gòu)，目前能為老年人提供服務地床位僅有97.7萬張，不足全國老人總數(shù)地0.8%.所以說，老人養(yǎng)老機構(gòu)居住僅是補充.美國地研究人員認為，入住養(yǎng)老機構(gòu)應該是老年人口中最衰老和最不能自理地人地選擇，中國、外國都是如此.美國住養(yǎng)老院者地平均年齡是82歲，每千名65歲～70歲以上地老人中只有12名住養(yǎng)老院，即使在85歲以上地老人中，也不過占23.7％，荷蘭住養(yǎng)老院者地平均年齡是84歲，住養(yǎng)老院地只占7％.目前老人不愿入住養(yǎng)老機構(gòu)地原因不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設施陳舊、缺少專業(yè)護理人員；現(xiàn)代興起地老年公寓配套設施齊全、服務質(zhì)量高，但價格之高普通家庭難以承擔.以家庭居住為核心，以社區(qū)服務為依托，以養(yǎng)老機構(gòu)為補充地毗鄰型老年居住模式順應老齡化發(fā)展地需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會資源，滿足宏觀（社會）、中觀（家庭）、微觀（老人）地不同需求.四、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)工程理念設計中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)是"全新養(yǎng)生養(yǎng)老生活地領跑者，是一個以美國太陽城中心為藍本設計建設地符合中國特色地大型養(yǎng)老生活社區(qū).旨在創(chuàng)建和實現(xiàn)一種全新地家庭生活結(jié)構(gòu)觀念和全新地健康生活理念，簡單地概括可以總結(jié)為全新健康生活地四個現(xiàn)代化：1、環(huán)境生活自然化工程周邊具有濱河山地景觀，山水相依相伴，地塊優(yōu)美地河濱環(huán)境，天然地原生林盤，整個區(qū)域空氣清新，環(huán)境生活與大自然相依相伴，是養(yǎng)老生活地理想之地.2、社區(qū)生活豐富化社區(qū)組織和自發(fā)性質(zhì)地俱樂部和協(xié)會，層出不窮.老年大學、圖書館，園藝區(qū)，自娛農(nóng)場……專門提供地電瓶車，為你去社區(qū)內(nèi)任何地方提供方便.提供健身房、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)網(wǎng)球場、桌球室，更有高爾夫球場等體育場所.3、家庭生活層次化豐富地活動區(qū)域，提供與母親郊游垂釣，與父親競技揮桿地可能.社區(qū)內(nèi)地酒店為觀光旅游地人們提供完善地服務.規(guī)范化社區(qū)幼兒園，添一份祖孫情深，減一份日常繁瑣.時間儲蓄，自我管理.4、養(yǎng)老保健科學化四川省科學養(yǎng)生促進會將參與工程地經(jīng)營和管理，并將國際先進地現(xiàn)代健康管理體系和科學養(yǎng)生養(yǎng)老技術(shù)引入該工程.協(xié)會技術(shù)力量雄厚，具有豐富地健康管理經(jīng)驗.協(xié)會作為本工程地技術(shù)支援伙伴，將為工程提供專業(yè)地養(yǎng)老健康評估軟件并為本工程地商業(yè)計劃（包括工程建議書、工程規(guī)劃和經(jīng)濟可行性分析）提供全程地策化.五、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)建筑規(guī)劃方案1、目標達成進行市場細分，在市場差異化方面下功夫，關(guān)注老年住宅與度假市場，通過大膽創(chuàng)新贏得市場份額.2、規(guī)劃要點四星級健康假日酒店10000平方M；高檔別墅、養(yǎng)生公寓38萬平方M；主題養(yǎng)生會所及相關(guān)最具特色地老年社區(qū)，吸引國際以及國內(nèi)較為富裕地中老年消費群體和退休人群康療、休閑、度假、居住.本工程占地400畝，總建筑面積50萬多平方M地國際養(yǎng)老度假圣地，將中西健康養(yǎng)老文化融為一體，不僅能夠為中老年人提供健康醫(yī)療與服務，而且能夠為游客提供健康服務，起到生命加油站，人體大修廠地作用.3、工程建議（1）大面積綠化，綠化率超過40%，增加健康養(yǎng)生花卉地種植量.（2）注重自然采光與太陽能利用，全面注意節(jié)水、節(jié)電，污水連入市政管道，避免直接對江水造成污染.（3）積極采用適合生態(tài)住宅地新工藝、新產(chǎn)品與新設備，例如積極采用綠色建材.（4）所有房間采用綠色裝飾材料，由四川省裝飾協(xié)會監(jiān)督裝飾，實現(xiàn)綠色裝修.（5）工程地水景采用循環(huán)利用方式，在路徑中有目地設置凈化濕地，種植具有水質(zhì)凈化作用地植物.（6）生態(tài)住宅與酒店式公寓等開發(fā)要有所創(chuàng)新，實現(xiàn)社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益地統(tǒng)一.（7）建議工程開發(fā)前請四川科學養(yǎng)生促進會地生態(tài)住宅專家給予指導，開發(fā)過程中開始中國生態(tài)健康住宅地認定工作，為工程地社會性奠定堅實地基礎.六、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地理念設計工程開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略地創(chuàng)新問題.尋求工程開發(fā)模式地突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境地局限，跳出單一度假村狹小地專業(yè)范疇，把握新世紀客戶地精神追求，挖掘區(qū)域文化地精華，達到將養(yǎng)老、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接.開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施地手段，客戶地滿意才是成功地檢驗標準.戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)工程，才能繁榮建筑文化，避免國家地巨大經(jīng)濟損失.例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)工程地成功，就是成功地將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接地實例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它工程博采歐美文化之所長.靈感曾經(jīng)是詩人和文學家地專利，初唐地著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色.隨著人們對思維科學地深入專研，人們對靈感思維地認識發(fā)生了深刻地變化，靈感思維不僅存在于文學創(chuàng)造中，而且普遍存在科學實踐中，甚至以抽象思維為主地數(shù)學家研究抽象地數(shù)學也需要詩人地想象力和靈感.在1978年地全國科技大會，中國科學院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學進軍，指出科學地春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九攬月，不要把想象和靈感都讓詩人獨占了.理念設計是工程地靈魂.鑒于工程地塊優(yōu)美地河濱環(huán)境，特別是德昌安寧河谷活水資源，通過專家地策劃以山水景觀和活水保養(yǎng)為特征地健康養(yǎng)生理念獨樹一幟，使其具有權(quán)威性和排它性.七、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地人才經(jīng)營規(guī)劃人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍地因素，人才地經(jīng)營要求不僅要把人才當作智力資本，而且是特殊地資本.讓員工滿意是企業(yè)領導人地責任，因為外部顧客地滿意是依靠內(nèi)部高效率和忠誠地員工提供地，企業(yè)有責任為員工提供滿意地服務，不斷根據(jù)企業(yè)地發(fā)展?jié)M足員工物質(zhì)待遇、精神激勵與學習地需求.我們在企業(yè)經(jīng)營實踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機制與企業(yè)人才培訓機制相互結(jié)合，將員工地日常工作與研究工作相互結(jié)合.中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)養(yǎng)生文化、現(xiàn)代會所經(jīng)營相結(jié)合地產(chǎn)物，只有優(yōu)秀地經(jīng)營人才，才能按照系統(tǒng)工程地要求經(jīng)營好地國際健康養(yǎng)老基地.公司在健康會所經(jīng)營方面已經(jīng)作出有益地探索.1、負責人要求是職業(yè)經(jīng)理人，具備豐富地健康養(yǎng)生知識，非常擅長企業(yè)管理經(jīng)營.2、醫(yī)療專家對于老年病及慢性病，尤其是高血脂、高血壓、高膽固醇具有較深研究3、食療專家配餐專家4、養(yǎng)老護理師經(jīng)過專業(yè)培訓，并有豐富實踐經(jīng)驗地專業(yè)人員作為各護理小組地負責人.八、中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)地工程設置規(guī)劃設想工程規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設計與工程地一致性，注重不同工程之間服務健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、營養(yǎng)配餐、中藥與針灸綜合方法達到安全減肥目地.工程注重電腦技術(shù)應用，方便人們使用.注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務工程地配合，注重健康服務工程地獨創(chuàng)性.1、健康檢測中心引進國外先進地人體成份分析儀，結(jié)合國家體育總局頒發(fā)地《全民健身身體素質(zhì)達標標準》和醫(yī)療機構(gòu)地常規(guī)工程，開展獨具特色、全面反映人群健康狀況地檢測套餐服務.我們將組織多名醫(yī)療與健康養(yǎng)生專家，根據(jù)您地檢測和評價結(jié)果，為您量身定制出一套集運動健身指導、營養(yǎng)配餐、心理調(diào)節(jié)、養(yǎng)生服務為一體地健康養(yǎng)生指導方法，全面科學地指導您保養(yǎng)好自己地健康，為您地生命加油.（1）成長發(fā)育檢測指導套餐.（2）形體保持檢測指導套餐.（3）減肥塑身指導套餐.（4）健美健身檢測指導套餐.（5）動力源泉檢測指導套餐.（6）疾病預防檢測指導套餐.（7）膳食營養(yǎng)檢測指導套餐.（8）養(yǎng)生保健檢測指導套餐.（9）心理保健與精神衛(wèi)生檢測指導套餐.（10）兒童學習障礙檢測指導套餐.2、活水保養(yǎng)中心將優(yōu)質(zhì)地下水或經(jīng)過人造礦物化處理水引入到中國德昌國際健康養(yǎng)老服務機構(gòu)，以活水保養(yǎng)為中心，設置礦物水室內(nèi)沐浴，滿足游客與業(yè)主水浴需求，起到血管體操地作用.對心、肺、腎及消化系統(tǒng)，對體內(nèi)地重要器官都有良好地效果.陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連，方便沐浴地人們作陽光浴.水療中心獨具特色，集運動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設施于一體地健康水療中心.3、個性化SPA參考湯泉高爾夫ＳＰＡ，針對不同客戶需求，采用個性化ＳＰＡ方案設計，分為淡、濃礦化水、普通活水、人造海鹽水SPA區(qū)等等.4、茶文化中心茶文化是中國地專利，日本對中國地茶文化進行深入研究并改進為茶道.德國醫(yī)學專家在癌癥治療地研究過程中，發(fā)現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預防具有重要作用，導致中國綠茶在德國出口量急劇上升.正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流.大量地事例證明，茶地確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強身美容、防治疾病等功效，但飲茶不當也會損害健康.通過專家配置不同種類地養(yǎng)生保健茶葉，指導客人正確選用.5、中醫(yī)減肥美容中心中醫(yī)美容室：在引進人才地基礎上，從中選出重點中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務.（1）四川明科健康管理有限公司主持研制健康管理與慢性病咨詢系統(tǒng)軟件中，文字內(nèi)容達60萬字，覆蓋各種人群和常見疾病與亞健康，收集治療和保健美容方劑９６００余首，藥膳食譜８００余張，藥物與食物１２００余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進行了分類，為臨床應用及健康醫(yī)療咨詢與健康產(chǎn)品地研制開發(fā)提供了全面地基礎資料.（2）引進日本丸高集團康復理療儀，全面調(diào)理各種勞損與骨關(guān)節(jié)系統(tǒng)地損傷.針灸美容室：為人們提供針灸美容服務，將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來.針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點：①簡便易行，經(jīng)濟安全②標本兼治，療效可靠③防治一體，強身保健唐代大醫(yī)學家孫思邈在《備急千斤要方》和《千斤翼方》中專門開辟“面藥”和“婦人面藥”之篇，集中刊載美容秘方.針灸美容美體，遵循中醫(yī)地辯證論治理論，通過疏通經(jīng)絡、運行氣血而達到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老地目地，從內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達到外部美化容顏，促進皮膚新陳代謝，從根本上解決皮膚老化地問題，使人們在健康地基礎上更美麗.針灸美容地原理：調(diào)和陰陽扶正祛邪、疏通經(jīng)絡.針灸美容美體地治法原則是不離：“實則瀉之，虛則補之，寒則熱之，熱則寒之”地治法總綱，但又有自身地特點.損美性疾病地致病因素主要以風、火、濕、毒、瘀、虛為主.針對健康刮痧：引進刮痧疏經(jīng)法，與全息生物學理論結(jié)合，利用人體第二掌骨側(cè)相同地穴位群貨票相同得穴位分布規(guī)劃，升華綠氏刮痧法.6、營養(yǎng)配餐與食療中心充分利用川菜是全國四大菜系之一選料嚴謹、制作精細、注重火工、講究本味地特點，進行營養(yǎng)配餐.營養(yǎng)配餐地作用在于，營養(yǎng)成份能夠滿足運動地需要，控制過量熱量地攝取.可以與國家體育總局運動醫(yī)學研究所運動營養(yǎng)研究中心、四川體育學院等建立良好合作關(guān)系，針對不同類型老年人營養(yǎng)配餐和口味進行指導，力爭達到滿足營養(yǎng)需要，適合老年人口味，提高身體健康狀態(tài)為目地.聘請科學養(yǎng)生促進會專家組成員為顧問，引進《大眾膳食營養(yǎng)分析與管理系統(tǒng)計算機軟件》進行業(yè)主地膳食營養(yǎng)分析和系統(tǒng)管理.7、特色釣魚中心根據(jù)釣魚愛好者地需要設置釣魚內(nèi)容，具體方向是增加釣魚愛好者喜歡地魚蝦類，增加觀賞魚新品種.增加少量游艇，滿足在湖面中間釣魚地個性化要求.8、健身中心在會所內(nèi)設立齊全地體育設施，設置陽光浴與吸氧室.9、數(shù)字化圖書館與文化交流中心博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復疲勞.設立統(tǒng)一數(shù)字化商務會所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設施外，設立網(wǎng)吧，與西昌圖書館等合作建立數(shù)字化圖書館服務環(huán)境，根據(jù)客戶行業(yè)分類，重點為客戶提供行業(yè)數(shù)字資料服務及養(yǎng)生論壇峰會地召開.10、理療室與抗衰老中心健康與長壽是生命科學研究永恒地主題，衰老機制地研究近年來由于遺傳學和分子生物學地結(jié)合，使其在分子水平上獲得可喜歡地進展，甚至突破進入基因時代.通過健康養(yǎng)生工程地開展，可以延緩衰老地過程，提高生命地質(zhì)量.將抗衰老地研究成果應用于社區(qū)健康服務，對客戶提供衰老狀況診斷服務.開展理療服務將是健康養(yǎng)生園地一個特色，其中水療中心也屬于理療范疇.理療中心將配套一流地理療師，購買一批先進