第一章物業(yè)服務企業(yè)

國家注冊物業(yè)管理師考前輔導

《物業(yè)管理實務》課件

教師：趙明第一章物業(yè)服務企業(yè)考綱要求：掌握：物業(yè)服務企業(yè)的設(shè)立程序，物業(yè)服務企業(yè)的組織機構(gòu)及其職能。熟悉：物業(yè)服務企業(yè)主要特性、組織機構(gòu)形式，物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度。了解：物業(yè)服務企業(yè)主要類型，物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)計的要求和主要影響因素。第一節(jié)概述（A）一、物業(yè)服務企業(yè)的概念和特征（AAA）1、物業(yè)服務企業(yè)的概念物業(yè)服務企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。2、物業(yè)服務企業(yè)的特征（1）獨立的企業(yè)法人；（2）屬于服務性企業(yè)；（3）具有一定的公共管理職能（特殊特征）。3、物業(yè)服務企業(yè)的產(chǎn)品是服務，所提供的服務是有償?shù)暮陀缘?。二、物業(yè)服務企業(yè)的分類（C）（一）按照投資主體的經(jīng)濟成分劃分1、全民所有制企業(yè)（資產(chǎn)國有）2、集體所有制企業(yè)3、民營企業(yè)4、外資企業(yè)5、其他企業(yè)（二）按股東出資形式劃分1、有限責任公司2、股份有限公司3、股份合作型企業(yè)第二節(jié)物業(yè)服務企業(yè)的設(shè)立（A）物業(yè)服務企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。（A）一、物業(yè)服務企業(yè)的工商注冊登記（C）1、公司地址：其主要辦事機構(gòu)所在地。2、公司章程：設(shè)立企業(yè)的最重要的的基礎(chǔ)條件之一。3、工商管理部門頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，公司即宣告成立。

二、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)條件（A）1、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審批部門物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級分為一、二、三級。等級審批部門

一級國務院建設(shè)主管部門二級省、自治區(qū)建設(shè)主管部門；直轄市房地產(chǎn)主管部門三級直轄市房地產(chǎn)主管部門；設(shè)區(qū)的市房地產(chǎn)主管部門2.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)條件等級

注冊資金技術(shù)人員中級職稱物業(yè)類型比例基數(shù)管理業(yè)績一500萬30202種多層200萬、高層100萬、別墅15萬、工業(yè)區(qū)、辦公樓50萬建立企業(yè)管理制度和標準，企業(yè)信用檔案，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。二300萬20102種多層100萬、高層50萬、別墅8萬、工業(yè)區(qū)、辦公樓20萬建立企業(yè)管理制度和標準，企業(yè)信用檔案，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。三50萬105有項目有委托項目建立企業(yè)管理制度和標準，企業(yè)信用檔案，

3、計算題例1、某物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)管理多層住宅50萬平方米，高層住宅中20萬平方米，辦公樓4萬平方米，請問該企業(yè)符合幾級資質(zhì)條件？解：1、是否符合一級資質(zhì)條件：(50/200+20/100+4/50)×100%=(0.25+0.2+0.08)×100%=53%2、是否符合二級資質(zhì)條件：符合

例2、某物業(yè)服務企業(yè)申請一級資質(zhì)，該企業(yè)管理了三種類型：多層住宅40萬平方米，辦公樓25萬平方米，高層住宅至少為（）萬平方米才符合條件？（30萬平方米）解：設(shè)高層住宅面積為x,則：40÷200+25÷50+x÷100=10.2+0.5+x÷100=1X÷100=1-0.7x=30（萬平方米）（二）申報資質(zhì)需提供的資料（B）1、新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。2、物業(yè)服務企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持以下材料向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)（已考）：1）營業(yè)執(zhí)照；2）企業(yè)章程；3）驗資證明；4）企業(yè)法定代表人的身份證明；；5）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。（三）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理（略）

第三節(jié)物業(yè)服務企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置（B）一、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式（B）1、直線制：最簡單的組織管理形式2、直線職能制：目前普遍采用的形式3、事業(yè)部制：最現(xiàn)代的組織管理形式4、矩陣制等：以傳統(tǒng)的直線職能制為基礎(chǔ)二、四種組織形式的優(yōu)缺點組織形式優(yōu)點缺點適用范圍直線制命令統(tǒng)一、責權(quán)分明、指揮及時領(lǐng)導者須通曉各種專業(yè)知識、基本多方面知識和技能小型企業(yè)初期管理直線職能制強化專業(yè)管理職能，適應面廣人員多、成本高、橫向協(xié)調(diào)困難普遍采用

事業(yè)部制強化了決策機制；調(diào)動各事業(yè)部的積極性；促進了內(nèi)部競爭機構(gòu)重疊、協(xié)調(diào)困難大型綜合企業(yè)

矩陣制加強了部門間的橫向聯(lián)系；調(diào)動各方積極性；機動性和適應性強多頭領(lǐng)導；部門關(guān)系復雜專業(yè)公司

三、物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素（C）1、企業(yè)戰(zhàn)略因素2、外部環(huán)境因素；3、技術(shù)因素；4、組織規(guī)模及所處階段三、物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求（C）1、按照規(guī)模。任務設(shè)置2、統(tǒng)一領(lǐng)導、分層管理3、分工協(xié)作4、精干、高效、靈活

一、單項選擇題：1.物業(yè)服務企業(yè)的“產(chǎn)品”是（）。A.維修B.服務C.安全保衛(wèi)D.保潔2.一、二、三級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)應具備的注冊資金分別為人民幣（）萬元以上。A.500、300、50B.500、300、100C.500、400、200D.500、400、503.根據(jù)《物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，各類物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)所具備的共同條件包括（）。A.管理兩種類型以上物業(yè)B.注冊資本相同C.物業(yè)管理人員應按規(guī)定取得職業(yè)資格證書D.建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績4.某物業(yè)服務企業(yè)僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質(zhì)條件。A.一級B.二級C.三級D.三級（暫定）5.新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）內(nèi)，向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A90B60C30D156.（）是目前物業(yè)服務機構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種組織形式。A直線制B直線職能制C事業(yè)部制D矩陣制7.（）是最簡單的企業(yè)管理組織形式。A直線制B直線職能制C事業(yè)部制D矩陣制8.物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級分為（）。A一、二、三級B甲、乙、丙級CA.B.C級D初、中、高級9.在同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)的組織形式的是（）。A.直線制B.直線職能制C.事業(yè)部制D.矩陣制10.（）是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。A.企業(yè)章程B.資質(zhì)證書C.營業(yè)執(zhí)照D.公司地址11.物業(yè)服務企業(yè)按投資主體的經(jīng)濟成分劃分，不包括（）。A.股份合作型物業(yè)服務企業(yè)B.民營物業(yè)服務企業(yè)C.外資物業(yè)服務企業(yè)D.集體所有制物業(yè)服務企業(yè)12.（）是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團公司所采用的一種組織形式。A直線制B直線職能制C事業(yè)部制D矩陣制13.下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是（）。A.高層70萬，多層50萬B.多層70萬，高層50萬C.多層30萬，高層50萬，寫字樓5萬，別墅2萬D.多層50萬，高層30萬，寫字樓2萬，別墅5萬14.直線職能制組織形式的主要缺點是（）。A.技術(shù)復雜、服務多樣化B.機構(gòu)人員多，成本高C.管理綜合性能較差D.要求領(lǐng)導者具備等方面的知識和技能15．有委托項目而無管理面積要求的資質(zhì)等級為（）級。A.一級B.二級C.三級D.四級16.某物業(yè)服務企業(yè)將全部資產(chǎn)分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務承擔責任，該物業(yè)服務企業(yè)屬于()。A．物業(yè)管理有限責任公司B．物業(yè)管理股份有限公司C．物業(yè)管理股份合作公司D．物業(yè)管理股份17.二級物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于()人。A．10B．20C．30D．4018．物業(yè)服務企業(yè)成立的標志是取得()。A．企業(yè)名稱預先核準通知書B．營業(yè)執(zhí)照C．物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書D．驗資證明二、多項選擇題1、物業(yè)服務企業(yè)的特征有（）A以營利為目的B屬于服務性企業(yè)C具有一定的公共管理職能D實行標準化管理2、按照投資主體的經(jīng)濟成分不同，可將物業(yè)服務企業(yè)劃分為（）等類型。A全民所有制物業(yè)服務企業(yè)B集體所有制物業(yè)服務企業(yè)C物業(yè)服務有限責任公司D民營物業(yè)服務企業(yè)3.物業(yè)服務企業(yè)的設(shè)立程序包括（）兩個階段。A.工商注冊登記B.稅務登記C.辦理收費許可證D.資質(zhì)審批

4、（）負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A.國務院建設(shè)主管部門B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門5、新設(shè)立的物業(yè)服務企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A企業(yè)法定代表人的身份證明B企業(yè)總經(jīng)理的身份證明C物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同D物業(yè)服務合同E管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同6、物業(yè)服務企業(yè)的組織形式有（）。A直線制B直線職能制C事業(yè)部制D矩陣制E.企業(yè)制7、物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)的設(shè)置要求是（）。A按照規(guī)模、任務設(shè)置B統(tǒng)一領(lǐng)導、分層管理C分工協(xié)作D.按職能設(shè)置E.精干、高效、靈活8.事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，其主要優(yōu)點包括（）。A.能調(diào)動各事業(yè)部門的積極性、責任心和主動性，增強了企業(yè)的活力B.促進了內(nèi)部的競爭，提高了公司的效益C.有利于復合型人才的考核培養(yǎng)，便于優(yōu)秀人才脫穎而出D.有利于調(diào)動各方工作積極性，解決處理各自責任范圍內(nèi)的問題E.加強了專業(yè)管理的職能，適應涉及面廣、技術(shù)復雜、服務多樣化、管理綜合性強的物業(yè)服務企業(yè) 9.物業(yè)服務企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的影響因素有（）。A.技術(shù)因素B.組織規(guī)模以及所處階段C.企業(yè)戰(zhàn)略D.外部環(huán)境E.內(nèi)部服務質(zhì)量10、物業(yè)服務企業(yè)中品質(zhì)管理部的職能包括（）。A客戶關(guān)系管理B客戶投訴管理C客戶室內(nèi)維修D(zhuǎn)管理評審E客戶滿意度評價11、物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是（）。A.有償?shù)腂.固定的C.盈利性的D.無償?shù)腅.福利性的12.在物業(yè)服務企業(yè)從事的以下管理內(nèi)容之中，帶有公共管理性質(zhì)的有()。A．向業(yè)主提供服務B．向物業(yè)使用人提供服務C．物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護D．市政設(shè)施的配合管理E．物業(yè)的裝修管理13.物業(yè)服務企業(yè)一級資質(zhì)的條件包括()。A．注冊資本為人民幣500萬元以上B．物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱C．物業(yè)管