土地經(jīng)濟(jì)學(xué)-土地金融

第十八章土地金融第一節(jié)土地金融概述金融：資金融通；

是以銀行為核心的貨幣資金的融通，泛指與貨幣流通和銀行信用有關(guān)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。金融活動(dòng)：

貨幣的發(fā)行、保管、流通、回籠，存款的吸收和提取，貸款的發(fā)放和收回，商品交換單位之間的貨幣轉(zhuǎn)帳、結(jié)算等項(xiàng)活動(dòng)。

銀行、信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司等；其中銀行為最主要的金融機(jī)構(gòu)。

金融機(jī)構(gòu)：第一節(jié)土地金融概述一、土地金融的概念土地金融就是以土地為媒介而進(jìn)行的貨幣與資金的融通活動(dòng)。它是通過各種信用方式、方法及工具，有效地組織和調(diào)劑土地領(lǐng)域中貨幣資金的活動(dòng)。土地金融的基本任務(wù)就是以最有效的方式、方法及工具，向社會(huì)籌集資金，用以支持和配合土地的開發(fā)、利用以及經(jīng)營(yíng)方面的資金融通，促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展。一、土地金融的概念土地金融的主要內(nèi)容包括發(fā)生在土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)過程中的貸款、存款、投資、信托、租賃、抵押、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)、證券發(fā)行與交易，以及土地金融機(jī)構(gòu)所辦理的各類中間業(yè)務(wù)等各種信用活動(dòng)。二、土地金融的特性土地資金的特性1.資金墊付量大;2.資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng);3.資金運(yùn)動(dòng)的相對(duì)穩(wěn)定性和固定性；4.較強(qiáng)的增值性。土地金融的特性1.土地金融具有自償性；2.土地金融具有較大的靈活性；3.土地金融具有較強(qiáng)的政策性；4.土地金融具有一定的脆弱性。三、土地金融的分類農(nóng)地金融1.農(nóng)地取得資金融通：用于農(nóng)地的購(gòu)買與租賃；2.農(nóng)地改良資金融通：用于農(nóng)地開墾、灌溉、排水或土壤改良；3.農(nóng)地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于購(gòu)買牲畜、農(nóng)具、肥料等；4.憑借農(nóng)地所有權(quán)或使用權(quán)取得從事其他事業(yè)所需的資金。農(nóng)地金融的主要特點(diǎn)在貸款契約到期之前，債權(quán)者不得任意要求債務(wù)償還；而債務(wù)者可在契約到期前隨時(shí)償還；債務(wù)占抵押物價(jià)值不能過大，應(yīng)以土地收益剩余能夠償還為限，且償還期限越長(zhǎng)越好；利率低而不變。

三、土地金融的分類市地金融的特點(diǎn)市地價(jià)格高，單位面積收益水平多，商品化程度高，市地能取得高額抵押貸款；資金回收較有保證。這是因?yàn)槭械亟鹑趥鶆?wù)者一般都具備較大的舉債能力，同時(shí)市地收益比較穩(wěn)定和可靠；債務(wù)者能夠承受較高的利率，因市地負(fù)擔(dān)能力較強(qiáng)，償還期限不必過長(zhǎng)，且可提前還款。市地金融1.市地取得資金融通：用于市地的購(gòu)買與租賃；2.市地開發(fā)資金融通：用于市地的開發(fā)、整理和改造等；3.市地經(jīng)營(yíng)資金融通：用于商品住房建設(shè)，交通、工業(yè)、商業(yè)及文化設(shè)施建設(shè)等；4.市地的企業(yè)或消費(fèi)資金融通：以市地所有權(quán)或使用權(quán)取得企業(yè)經(jīng)營(yíng)或個(gè)人消費(fèi)所需的資金。四、土地金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容(一)融通資金業(yè)務(wù)1.土地金融機(jī)構(gòu)為土地所有者和使用者融通資金，籌集社會(huì)資金，使其流入到土地所有者和使用者手中，滿足其需要，并使提供資金的人能從中獲利。2.通過將固定在土地上的資金再轉(zhuǎn)化為金融資金重返流通過程，以滿足其他方面的資金需求。3.用發(fā)行抵押債券等手段吸引資金，以滿足土地長(zhǎng)期投資的需要。（二）債券業(yè)務(wù)1.土地所有權(quán)證券。在早期不動(dòng)產(chǎn)證券中，只是指土地及其附屬物的所有權(quán)證券化。2.土地抵押證券。隨著土地金融的進(jìn)一步發(fā)展，后來出現(xiàn)了土地抵押證券。其具體做法是：由需要資金者以其不動(dòng)產(chǎn)向官方設(shè)定抵押權(quán)，受領(lǐng)抵押證券，載明該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況，交借出資金者收?qǐng)?zhí)，充作抵押權(quán)的證據(jù)。當(dāng)債務(wù)人違約時(shí)，債權(quán)人就可按抵押證券所載明的權(quán)利抵償。這種證券可由持券人轉(zhuǎn)讓給第三者，土地所有人也可通過買回證券的方式，隨時(shí)清償其債務(wù)。但無論如何，債務(wù)人與債權(quán)人之間的關(guān)系是直接的。3.土地抵押債券。土地抵押債券的出現(xiàn)，使土地金融有了進(jìn)一步的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)取得抵押債權(quán)，以此作為擔(dān)保，通過信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等發(fā)行債券，并出售給公眾。持券人與抵押債務(wù)人之間通過金融機(jī)構(gòu)而形成間接關(guān)系。當(dāng)?shù)盅簜鶆?wù)人不履行債務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)可立即行使其抵押權(quán)，收回資金用于償還債券。

（三）土地投資業(yè)務(wù)土地金融機(jī)構(gòu)一般也兼辦土地開發(fā)投資業(yè)務(wù)。但土地開發(fā)投資與一般生產(chǎn)投資不同，它有三個(gè)特點(diǎn)：1.連續(xù)重復(fù)負(fù)擔(dān)利息。因?yàn)橥恋亻_發(fā)投資一般要求初始投資規(guī)模較大而且要求有連續(xù)性，尤其是在農(nóng)地投資上還要求不斷地重復(fù)投資。2.收益率不易精確計(jì)算。由于土地開發(fā)投資規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)、利息重，所獲利潤(rùn)以及投資收益率都難以計(jì)算。3.資金占用時(shí)間較長(zhǎng)。土地開發(fā)投資一般需較長(zhǎng)時(shí)間占用資金，對(duì)資金要求相對(duì)較高，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。五、土地金融的產(chǎn)生及發(fā)展為什么金融業(yè)樂于支持和配合土地的開發(fā)和利用，為其融通資金呢？（一）為了金融資本的保值、增值和有利可圖;（二）為了謀求資金的相對(duì)安全;（三）有利于吸收存款和開展其他中間業(yè)務(wù)。六、地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的關(guān)系地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間，是一種相互依存、相互支持、相互促進(jìn)、共同發(fā)展的關(guān)系。這種極其密切的關(guān)系，總體說來，是由土地商品的特性及金融業(yè)的特性所決定的。在貨幣信用條件下，土地的開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)等一般都需注入大量資金。土地金融對(duì)于土地開發(fā)和利用來說，具有特別重要的意義。土地資金運(yùn)動(dòng)的固定性和較強(qiáng)的自然增值性，也吸引了金融機(jī)構(gòu)樂于貸款或投資在土地上。第二節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融發(fā)展概況土地金融制度，是指一個(gè)國(guó)家或政府有關(guān)土地金融機(jī)構(gòu)體系、土地金融法令條例以及土地金融流通辦法規(guī)定的總稱，亦稱土地抵押信貸制度。土地金融制度始于德國(guó)，以后傳及丹麥、法國(guó)、意大利、美國(guó)、日本等國(guó)家。如今發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)都建立了較為完善的土地金融制度。第二節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融發(fā)展概況一、美國(guó)的房地產(chǎn)金融概況（一）土地金融美國(guó)專業(yè)土地金融機(jī)構(gòu)的上層組織是“聯(lián)邦土地銀行”，基層組織為“土地銀行合作社”。（二）住房金融美國(guó)具有發(fā)達(dá)完善的住房金融體系。這個(gè)體系不僅包括發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)的一整套監(jiān)管體系，而且還包括為住房抵押貸款創(chuàng)造流動(dòng)性二級(jí)市場(chǎng)的政府及準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)。二、日本的房地產(chǎn)金融概況(一)土地金融日本專業(yè)的土地金融機(jī)構(gòu)是國(guó)有土地銀行。(二)住房金融日本的住房金融體系是以住宅金融公庫(kù)為核心的。三、德國(guó)的房地產(chǎn)金融概況(一)土地金融德國(guó)專業(yè)的土地抵押信用機(jī)構(gòu)是民間的土地信用合作社，創(chuàng)始于18世紀(jì)下半期，至今已有200多年。德國(guó)土地金融制度后來傳入東歐、北歐、意大利以及世界各國(guó)，成為世界土地金融業(yè)的典范。(二)住房金融德國(guó)的住房金融體制是一種由私營(yíng)、合作和國(guó)營(yíng)銀行并存的多渠道融資形式。

表1三類住房金融體系的比較

類別抵押式住房金融體系互助儲(chǔ)蓄式住房金融體系強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄式住房金融體系典型國(guó)家

美國(guó)德國(guó)新加坡特點(diǎn)1.高度發(fā)達(dá)、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)；2.擁有專門融通房地產(chǎn)資金的銀行——住房?jī)?chǔ)蓄貸款銀行；3.建立了全國(guó)性的二級(jí)抵押市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)；4.建立了住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)；5.多種形式的房地產(chǎn)信用活動(dòng)，形成了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)。

1.遵循契約儲(chǔ)蓄原則；2.法律規(guī)定了貸款用途；3.融資體系不依賴于資本市場(chǎng)的發(fā)展；4.政府對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄實(shí)行鼓勵(lì)政策；5.擁有多種類型的融資模式。1.公積金管理法制化；2.有穩(wěn)定的公積金存款利率；3.公積金使用具有很強(qiáng)的政府性；4.有優(yōu)惠的公積金會(huì)員借款條件。

表2國(guó)際住房金融籌資方式特征比較

模式項(xiàng)目合同儲(chǔ)蓄強(qiáng)制儲(chǔ)蓄資本市場(chǎng)1.定義通過契約籌措資金政府用強(qiáng)制手段籌措資金通過資本市場(chǎng)籌措資金2.代表國(guó)家英國(guó)、德國(guó)、日本新加坡、巴西美國(guó)、加拿大、丹麥等3.操作主體住房合作社、信貸合作社中央公積金局、就業(yè)保障基金會(huì)住房抵押貸款公司按揭、證券公司4.資金來源股本投入、儲(chǔ)蓄工資收入資本市場(chǎng)5.業(yè)務(wù)特征存短貸長(zhǎng)通過強(qiáng)制手段達(dá)到存貸平衡通過資本市場(chǎng)達(dá)到存貸平衡6.利率低進(jìn)低出，相對(duì)固定與市場(chǎng)利率掛鉤或固定市場(chǎng)化7.政府作用較強(qiáng)強(qiáng)較弱8.運(yùn)行特征封閉式封閉為主，市場(chǎng)為輔開放式9.市場(chǎng)作用弱較弱強(qiáng)10.中心難題如何解決存短貸長(zhǎng)公平性和保值增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化和機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量11.發(fā)展趨勢(shì)打破封閉運(yùn)行利用資本市場(chǎng)多樣化和全球化四、發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)金融發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的借鑒（一）房地產(chǎn)金融參與主體多元化（二）房地產(chǎn)資金來源渠道豐富（三）房地產(chǎn)金融的發(fā)展離不開政府的支持（四）房地產(chǎn)金融的發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)新（五）房地產(chǎn)金融須嚴(yán)格監(jiān)管第三節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展及對(duì)策

一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程中華人民共和國(guó)成立后，逐步實(shí)行了城鄉(xiāng)土地公有化，以土地私有制為基礎(chǔ)的土地金融隨之消亡。20世紀(jì)70年代末80年代初，在中國(guó)農(nóng)村中普遍實(shí)行了以農(nóng)戶為單位的土地承包經(jīng)營(yíng)制，使農(nóng)村土地的所有權(quán)與使用權(quán)相分離。隨后，在20世紀(jì)80年代后期對(duì)城市國(guó)有土地逐步實(shí)行有償使用制，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也逐步展開。一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程到20世紀(jì)90年代，城市國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等活動(dòng)逐漸發(fā)展起來，城鎮(zhèn)職工住房制度改革也全面展開，實(shí)行多年的實(shí)物性福利分房制度取消，住房作為商品全面進(jìn)入市場(chǎng)。1998年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，商品住房需求開始集中釋放，住房市場(chǎng)得到快速發(fā)展。一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程為配合國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，中國(guó)人民銀行于1998年出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》和《加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)》兩個(gè)文件，商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)迅速發(fā)展起來。伴隨著住房作為商品進(jìn)入市場(chǎng)，國(guó)有土地也逐步成為一種商品，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。一、中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程2002年，國(guó)家出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》，指出：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓