濱海產業(yè)服務中心規(guī)劃

土地使用

LANDUSE1、簡介為達到建立高品質、國際化、集約利用、交通便利、低碳生態(tài)并可持續(xù)發(fā)展的總體愿景，前海合作區(qū)的土地使用功能布局以以下幾個方面為原則：原則1：為產業(yè)發(fā)展提供更為彈性的空間延續(xù)《前海深港先點服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》所界定的三大產業(yè)分區(qū)結構，在此基礎上，結合產業(yè)研究結論及業(yè)態(tài)功能需求關系，通過兼容性控制，形成主導產業(yè)功能鮮明、適宜彈性開發(fā)的產業(yè)功能分區(qū)，并通過制定一定尺度的街坊使用導則來允許開發(fā)單元或者產業(yè)單元靈活組合，以適應未來產業(yè)發(fā)展的彈性所需要的用地空間。原則2：積極利用公交節(jié)點進行綜合功能的集約開發(fā)圍繞地鐵站建立緊湊的綜合功能節(jié)點，這些節(jié)點將容納多元化的服務功能，采用不同密度的多功能混合模式，將林立的高樓與水岸、綠地、文化設施、商業(yè)街等不同元素混合，形成多元發(fā)展片區(qū)。這種布置方式將于步行可達范圍內安排都市生活所需服務設施，最大限度的促進使用公共交通、步行和自行車交通，同時減少碳排放，促進健康城市的建設。原則3：通過界定等級清晰的產業(yè)功能綜合服務中心以提升現(xiàn)代服務業(yè)的服務效力清晰的界定各節(jié)點的層次和定位，有效的集中公共服務資源，最大限度的發(fā)揮節(jié)點的服務效力。等級的建立將使這些節(jié)點的服務范圍更加清晰、全面，有層次的引導公共活動集散。原則4：善用高品質的公共開放空間確?，F(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)的國際化品質將公共開放空間與用地功能布局相結合，通過高品質的公共開放空間提升地塊價值，同時更好的展示前海鮮明的濱水性格，激發(fā)公共開放空間的活力。原則5：通過職居平衡設定保證前海中心24小時活力為保證前海合作區(qū)的全天候活力，并堅持低碳出行的理念，本規(guī)劃提供一定比例的居住或商住混合功能用地。這些居住功能將包括多種類型，如公寓、國際化社區(qū)住宅、廉租房等等，面向在此工作不同層次的人才和服務人員。原則6：在濱水區(qū)設置具有吸引力的城市功能凸顯濱海特征及國際化生活魅力在確保土地用途的協(xié)調的基礎上，在濱水地區(qū)增加商業(yè)、文化、休閑娛樂、康體等項目，使公共設施和建筑物融入海濱環(huán)境，以增強濱水區(qū)的文化活力，同時創(chuàng)造更多商機和就業(yè)機會，迎合現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展需要。同時在濱水地區(qū)內安排別具特色的地標景物和公建，營造方向感和地標感，并鼓勵發(fā)展多元化建筑群，形成和諧、生動的天際線和視覺效果。2、目標目標1：形成有機關聯(lián)、特色鮮明、生活便利的產業(yè)主導特征園區(qū)根據(jù)產業(yè)研究意見將前海合作區(qū)分成若干個現(xiàn)代服務業(yè)園區(qū)，桂灣片區(qū)以金融業(yè)為主，鏟灣片區(qū)以科技服務及信息服務為主，媽灣片區(qū)以現(xiàn)代物流及其他專業(yè)服務業(yè)為主，土地開發(fā)密度將針對不同產業(yè)功能提出相匹配的開發(fā)強度要求，同時適當安排相應生活服務設施。目標2：建構適應產業(yè)發(fā)展需要、高品質建設多元化空間的單元開發(fā)模式鼓勵采用集合式統(tǒng)一分片開發(fā)模式，建議引進國際一流的建設實體聯(lián)合進行高水準開發(fā)，規(guī)劃技術上給予一定彈性，包括提出平均容積率、單元開發(fā)靈活組織及協(xié)調要求，適應未來實際開發(fā)過程中可能會發(fā)生的變化。為保證都市區(qū)活力的要求，規(guī)劃技術上提出職居盡量平衡的要求，在單元開發(fā)內安排多種產業(yè)業(yè)態(tài)及生活配套，既保證現(xiàn)代服務業(yè)日常生活需要，也積極的考慮實際開發(fā)實體進駐后可能產生開發(fā)收益率的建設要求。目標3：建設多個公共交通導向下的集約利用、多元功能匯集的都市綜合體根據(jù)軌道站點規(guī)劃情況及前海合作區(qū)空間結構布局，提倡在前海合作區(qū)三大片區(qū)內安排2至3處集約開發(fā)的都市綜合體，都市綜合體內堅持產業(yè)融合思路，盡量將現(xiàn)代服務業(yè)所需要配套的公共服務及生活服務功能集成建設，發(fā)揮公共交通效益最大化，成為前海合作區(qū)內公共服務中心。目標4：塑造不同空間形態(tài)、多種功能類型、多樣景觀元素的綠地廣場在軌道站周邊盡快安排一定用地規(guī)模的廣場，便于強化公交出行的可識別性，形成若干個具有知名度的開放空間；根據(jù)現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)特征，分區(qū)提出不同規(guī)模配給的公共空間開發(fā)要求，便于后續(xù)城市設計及建筑設計的創(chuàng)造性深化設計，規(guī)劃技術上對此類開放空間提出引導性建設要求，有利于廣場與建筑、廣場與景觀的融合。目標5：滿足暢達海濱、連貫產業(yè)服務功能中心及游憩綠地的步行生活方式通過劃分宜人的小尺度街坊鼓勵步行的生活方式，這些步行街道直通海濱和水廊道，并采用靈活的建設方式，包括設置二層人行連廊、利用地下通道及地鐵站等，同時根據(jù)前海合作區(qū)功能布局的空間關系，在三大產業(yè)分區(qū)內劃定幾條典型鼓勵步行優(yōu)先的街道，通過壓縮機動車道、劃定自行車專用道、場地豎向的變化、機動車路面敷設方式變化、安排自行車停放場地、鼓勵裙樓零退線等，實現(xiàn)一個安全、無障礙、愉悅的立體步行城市。目標6：形成獨具特色的片區(qū)和令人印象深刻的標志性形象特征避免“一刀切”的景觀與城市隔離界面，在濱海休閑帶內安排商業(yè)、文化、酒店、辦公等多種功能業(yè)態(tài)，促進城市與自然的交流。濱海地區(qū)的發(fā)展一方面應著力于美化海濱的形貌，以及配合海濱的環(huán)境進行布局，濱海地帶應結合整體岸線氛圍劃分為若干個具有主題性公園，安排碼頭等濱水生活功能，并用連貫的、擬合地形的步道相連；另一方面濱海地區(qū)樓宇的體積會產生重要的視覺影像，應根據(jù)用地、通風和視線通廊等因素，選用適當?shù)牡胤e比率、高度、形態(tài)。土地使用

LANDUSE3、土地使用（3-1）用地功能布局用地功能布局應最大化發(fā)揮規(guī)劃中地鐵的功能。建議以都市綜合體的方式將商務中心片區(qū)、綜合發(fā)展片區(qū)、保稅港片區(qū)產業(yè)服務中心布置在地鐵站周邊，各片區(qū)發(fā)展用地以岸線及水廊道為依托強化與濱水空間的連接，并各自擁有優(yōu)美的自然景觀和空間層次。規(guī)劃中的開發(fā)用地均采用兼容性的方式引導辦公、商業(yè)、公寓及相應配套設施集約建設，以振海路為界，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展用地主要位于振海路左側，現(xiàn)代服務業(yè)拓展用地及生活配套用地基本上位于振海路右側；振海路將在規(guī)劃中的三條城際線建設控制用地上，安排少量休閑商業(yè)及慢行系統(tǒng)，成為整個前海合作區(qū)的林蔭大道。土地使用

LANDUSE（3-2）現(xiàn)代服務業(yè)產業(yè)用地——金融業(yè)發(fā)展用地金融業(yè)發(fā)展用地主要集中在桂灣片區(qū)（商務中心片區(qū)）及媽灣片區(qū)（保稅港片區(qū)），金融業(yè)用地兼容性采用口岸設施用地+商業(yè)服務業(yè)用地+社會停車場庫用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+社會停車場庫用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地等形式。桂灣片區(qū)金融業(yè)用地充分利用地鐵1號線、5號線、11號線、穗莞深城際線、深港西部快軌等軌道，基本位于振海路左側地帶進行高強度集約開發(fā)，區(qū)內金融業(yè)發(fā)展引導用地規(guī)模87公頃，辦公面積328萬平方米，就地安排的公寓開發(fā)規(guī)模35萬平方米，居住人口1.5萬人。——現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展用地現(xiàn)代物流發(fā)展用地主要集中在媽灣片區(qū)（保稅港片區(qū)），現(xiàn)代物流業(yè)用地兼容性采用商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+港口用地、商業(yè)服務業(yè)用地+社會停車場庫用地+政府社團用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地、商業(yè)服務業(yè)用地+社會停車場庫用地+普通場庫用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+其他控制用地等形式。媽灣片區(qū)現(xiàn)代物流充分利用西鄉(xiāng)至蛇口局域線、光明快線、深莞城際線、坪山快線、深惠城際線、深圳城際線等軌道，基本位于興海大道左側地帶進行集中開發(fā)，區(qū)內現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展引導用地規(guī)模242公頃，辦公面積363平方米，就地安排的公寓開發(fā)規(guī)模153萬平方米，居住人口6萬人?！萍挤占靶畔⒎瞻l(fā)展用地科技服務及信息服務發(fā)展用地主要集中在鏟灣片區(qū)（綜合發(fā)展片區(qū)）及媽灣片區(qū)（保稅港片區(qū)），科技服務及信息服務用地兼容性采用政府社團用地+商業(yè)服務業(yè)用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+其他控制用地等形式。鏟灣片區(qū)科技服務及信息服務用地充分利用地鐵5號線、光明快線、深莞城際線、坪山快線、地鐵9號線等軌道，基本位于振海路左側地帶及聽海路南側所圍合的區(qū)域進行高強度集約開發(fā)，區(qū)內科技服務及信息服務用地發(fā)展引導用地規(guī)模公頃85，辦公面積173萬平方米，就地安排的公寓開發(fā)規(guī)模平方米，居住2.7人口人。同時，根據(jù)產業(yè)發(fā)展要求，可以考慮向聽海路北側前海灣文化區(qū)、媽灣片區(qū)內的興海大道東側地區(qū)進行拓展。——專業(yè)服務業(yè)發(fā)展用地專業(yè)服務業(yè)發(fā)展用地主要集中在媽灣片區(qū)（保稅港片區(qū)），專業(yè)服務業(yè)用地兼容性主要采用商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地形式。媽灣片區(qū)專業(yè)服務業(yè)用地充分利用光明快線、深莞城際線、坪山快線等軌道，基本位于振海路北側、興海大道東側、聽海路南側及水廊道所圍合區(qū)域進行高強度集約開發(fā)，區(qū)內主要安排專業(yè)服務業(yè)并接受科技服務及信息服務的拓展，該片用地發(fā)展引導用地規(guī)模38公頃，辦公面積58萬平方米，就地安排的公寓開發(fā)規(guī)模20萬平方米，居住人口0.8萬人。在發(fā)展需求緊缺前提下，專業(yè)服務業(yè)用地可考慮向聽海路北側的前海灣文化區(qū)進行拓展。土地使用

LANDUSE（3-3）現(xiàn)代服務業(yè)綜合配套功能用地——居住類型用地前海合作區(qū)內居住功能用地除保留地鐵1號線車輛段上蓋物業(yè)居住以外，其他建議采用單身公寓、小型公寓、酒店式公寓、國際公寓社區(qū)的形式，基本上位于振海路沿線右側地帶，居住用途用地兼容采用商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+其他控制用地、商業(yè)服務業(yè)用地+政府社團用地+其他控制用地等形式。桂灣片區(qū)居住用途用地充分利用光明快線、深莞城際線、坪山快線、深惠城際線等軌道，基本位于振海路右側地帶進行集約開發(fā)，并保留原車輛段上蓋物業(yè)部分住宅用地及相應居住配套。該區(qū)用地引導用地規(guī)模101公頃，公寓用途建筑面積194萬平方米，居住人口7.8萬人。鏟灣片區(qū)居住用途用地充分利用光明快線、深莞城際線、坪山快線、深惠城際線、地鐵9號線等軌道，基本位于振海路右側地帶進行集約開發(fā)，該區(qū)用地引導用地規(guī)模40公頃，公寓用途建筑面積75萬平方米，居住人口3萬人。媽灣片區(qū)居住用途用地充分利用光明快線、深莞城際線、坪山快線、深惠城際線、深中城際線等軌道，基本位于振海路右側地帶進行集約開發(fā)，該區(qū)用地引導用地規(guī)模59公頃，公寓用途建筑面積79平方米，居住人口3.2萬人。土地使用

LANDUSE（3-3）現(xiàn)代服務業(yè)綜合配套功能用地——商業(yè)發(fā)展用地前海合作區(qū)商業(yè)用地包括超級商業(yè)中心、商務服務中心和商務樓宇商業(yè)、特色商業(yè)街、跨社區(qū)商業(yè)中心及社區(qū)商業(yè)和鄰里商業(yè)。本規(guī)劃僅對商業(yè)用地發(fā)展位置及層級做出引導，包括商業(yè)發(fā)展規(guī)?？梢栽趯嵤┻^程中根據(jù)經濟分析及評估進行局部調整。本規(guī)劃控制商業(yè)總體建設規(guī)模為390萬平方米。超級商業(yè)中心位于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)內、軌道交通明顯便捷的位置。根據(jù)《深圳商貿流通業(yè)十二五發(fā)展規(guī)劃》，以前海合作區(qū)開發(fā)建設為契機，著力打造深圳未來的商業(yè)核心——深圳超級商業(yè)中心。超級商業(yè)中心總體建筑規(guī)模90萬平方米，重點發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店、專業(yè)店等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，提供時裝、皮具、珠寶首飾、家電等零售服務及餐飲服務，使其成為深圳商服業(yè)功能最齊全，各類現(xiàn)代新型商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌聚集的，國內經營檔次最高、國際一線商業(yè)品牌最集中的，具備超廣域輻射能力和國際影響力的消費中心區(qū)。商務服務中心位于三大片區(qū)內，每個片區(qū)根據(jù)需要配置1至2處商務服務中心，商務服務中心將位于每個片區(qū)的中部，靠近公共交通站點，主要為周邊辦公人群提供餐飲、休閑和便利消費場所，商務服務中心采取集中布點的方式，規(guī)模30000平方米以內，主要業(yè)種業(yè)態(tài)包括小型超級市場、便利店、咖啡店、茶餐廳、中西連鎖快餐廳、連鎖藥店、美容健身、商務酒店、銀行、洗衣等。商務樓宇商業(yè)一般與商務服務中心相隔超過500米的商務樓宇自行配置便民的商業(yè)服業(yè)設施，規(guī)?？刂圃?000平方米以內，主要引進各類便利店、中西快餐、美容美發(fā)、藥店、銀行等商服網點。特色商業(yè)街將包括數(shù)字動漫街、國際酒吧街等業(yè)態(tài)形式，基本上位于岸線及水廊道沿線，具體位置包括桂灣片區(qū)南部、桂廟河水廊道北側沿線地區(qū)、聽海路與濱海岸線以內區(qū)域?？缟鐓^(qū)商業(yè)中心位于桂灣、鏟灣、媽灣三大發(fā)展片區(qū)內現(xiàn)代服務業(yè)綜合配套功能用地的中部，每個片區(qū)設置跨社區(qū)商業(yè)中心一處，總建筑規(guī)模150000以內，以百貨店、大型綜合超市和大型專業(yè)店為主；鼓勵發(fā)展各類專賣店、便利店等小型零售和餐飲網點，適當發(fā)展娛樂休閑、住宿等服務網點，具體包括連鎖便利店、服裝、打印復印店、照像館、洗衣店、花店、物資回收店、藥店、書籍音像店、家政服務、社康中心、美容美發(fā)、銀行、郵局、票務、酒店住宿、網吧、圖書館、健身會所、各類球場、警務處等功能。社區(qū)商業(yè)和鄰里商業(yè)位于每個居住社區(qū)中部，社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)模不超過6000平方米，鄰里商業(yè)不超過2000平方米。土地使用

LANDUSE土地使用

LANDUSE（3-3）現(xiàn)代服務業(yè)綜合配套功能用地——其他用地其他用地包括市政設施用地、公共綠地、特殊用地等。本規(guī)劃保留南山污水處理廠用地，原南山熱電廠控制為市政設施用途用地，根據(jù)情況在保證市政設施用地供給充足的條件下可轉化為政府社團用地；新規(guī)劃的市政設施用地建議在保證市政設施服務安全、優(yōu)良的基礎上鼓勵采用建筑附設的建設方式，盡量不獨立占地。公共綠地是除了大型濱海休閑岸線、水廊道用地以外，在軌道站周邊控制獨立占地的綠地，提高公共交通的吸引力。（3-4）開發(fā)強度分區(qū)本規(guī)劃以地鐵站為依托，在軌道站周邊進行高強度開發(fā)，整體開發(fā)強度分區(qū)分為5個等級。一類開發(fā)強度區(qū)位于軌道站200米范圍內，為超高強度開發(fā)地區(qū)，平均容積率為9.0以上；二類開發(fā)強度區(qū)位于軌道站200至300米范圍內，為高強度開發(fā)地區(qū)，平均容積率為7.0至9.0；三類開發(fā)強度區(qū)位于軌道站300至400米范圍內，為中高強度開發(fā)地區(qū)，平均容積率為4.0至7.0；四類開發(fā)強度區(qū)位于軌道站400至500米范圍內，為中等強度開發(fā)地區(qū)，平均容積率為2.0至4.0；五類開發(fā)強度區(qū)位于軌道站500米范圍之外，為中低強度開發(fā)地區(qū)，平均容積率為2.0以下。土地使用

LANDUSE規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING4、規(guī)劃控制及引導（4-1）單元開發(fā)——總體布局本規(guī)劃倡導單元開發(fā)模式，單元開發(fā)用地規(guī)模30至50公頃。因綜合規(guī)劃階段無法預計未來開發(fā)實施中可能發(fā)生的變化以及前海合作區(qū)產業(yè)政策發(fā)布后即將帶來的市場性影響，因此附圖中單元劃分建議作為參考性技術指引。本規(guī)劃劃定22個開發(fā)單元，每個開發(fā)單元均要求安排辦公、商業(yè)、公寓等多種功能業(yè)態(tài)。每個單元邊界與產業(yè)功能分區(qū)是包容的關系，盡量與現(xiàn)階段功能分區(qū)相吻合。具體參數(shù)參見開發(fā)單元附表。

用地面積（萬平方米）紅線內面積（萬平方米）平均容積率總建筑面積（萬平方米）商務中心區(qū)2952283.2950綜合拓展區(qū)3102411.9600保稅港片區(qū)6204791.71050小計12259472.12600D200200.00.0510.0總計142511471.832610地塊編號用地面積（萬平方米）紅線內面積（萬平方米）平均容積率總建筑面積（萬平方米）辦公比例（%）辦公面積（萬平方米）商業(yè)比例（%）商業(yè)面積（萬平方米）酒店比例（%）酒店面積（萬平方米）公寓比例（%）公寓面積（萬平方米）教育培訓比例（%）教育培訓面積（萬平方米）文化休閑比例（%）文化休閑面積（萬平方米）其他（%）其他面積（萬平方米）單元一50.035.54.8241.255%133.117%41.75%13.15%13.11%1.83%6.913%31.4單元二42.132.14.2176.762%109.215%27.05%8.49%16.73%5.03%4.93%5.5單元三29.621.92.161.019%11.610%6.40%0.059%36.03%1.62%1.17%4.3單元四55.742.34.0223.463%141.317%38.04%8.76%13.62%4.11%2.97%14.9單元五65.456.52.2141.215%21.25%7.10%0.070%98.83%4.20%0.07%9.9單元六51.839.92.1106.719%20.410%10.70%0.056%59.63%3.22%2.110%10.7單元七27.220.92.259.737%22.220%11.96%3.40%0.010%6.015%9.012%7.2單元八28.523.81.747.540%19.020%9.50%0.00%0.010%4.815%7.115%7.1單元九73.355.62.8205.761%125.215%31.03%7.115%30.81%1.90%0.35%9.5單元十47.737.22.5121.040%48.315%18.25%6.030%36.23%3.60%0.27%8.5單元十一66.649.42.2149.024%35.610%14.90%0.050%74.53%4.52%3.011%16.6單元十二56.245.60.29.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0100%9.1單元十三10.58.10.88.10%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.0100%8.1單元十四34.124.11.346.025%11.320%9.25%2.40%0.00%0.035%16.115%6.9單元十五52.340.42.1108.053%57.615%16.33%3.418%19.93%2.82%2.55%5.4單元十六87.264.32.7239.761%146.215%36.04%8.511%27.04%9.50%0.05%12.6單元十七64.046.51.063.349%31.116%9.90%0.00%0.00%0.06%3.729%18.6單元十八115.487.02.0231.950%115.715%35.01%2.122%50.95%11.60%0.37%16.4單元十九80.359.22.0157.325%39.310%15.70%0.050%78.63%4.72%3.110%15.7單元二十93.971.12.0186.938%70.310%18.71%2.840%74.81%2.71%1.89%15.9單元二十一92.986.10.217.210%1.70%0.00%0.00%0.00%0.00%0.090%15.5規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元為確保本規(guī)劃提出的理念、開發(fā)規(guī)模、交通設施等得以在下階段得以貫徹，并驗證本規(guī)劃所提出技術要求是否可行，綜合規(guī)劃課題組中控制性詳細規(guī)劃課題組配合綜合交通樞紐課題組將綜合樞紐單元進行深入研究，形成綜合規(guī)劃控制性詳細規(guī)劃及總體引導性城市設計成果，綜合交通樞紐課題組在此基礎上進一步做出初步設計方案。單元區(qū)位綜合交通樞紐單元位于前海合作區(qū)桂灣片區(qū)內，以南坪二期前海段、航海路右側支路、規(guī)劃七號路南側支路、濱海岸線右側邊界相鄰支路為界，總規(guī)劃用地面積為50公頃。開發(fā)條件綜合規(guī)劃提出綜合交通樞紐單元開發(fā)規(guī)模250萬平方米，其中辦公約占55%、商業(yè)約占17%、酒店約占5%、公寓約占5%、教育培訓和文化等設施約占18%。軌道設施包括深港西部快軌、穗莞深城際線、地鐵1號線、5號線、11號線。道路交通設施方面：單元北側的南坪二期前海段為城市快速路轉為城市主干路地段；沿聽海路、振海路規(guī)劃一條地下連續(xù)道路，與南坪二期、海濱大道、沿江高速等高快速路網直接貫通。地塊編號用地面積（萬平方米）紅線內面積（萬平方米）平均容積率總建筑面積（萬平方米）辦公比例（%）辦公面積（萬平方米）商業(yè)比例（%）商業(yè)面積（萬平方米）酒店比例（%）酒店面積（萬平方米）公寓比例（%）公寓面積（萬平方米）教育培訓比例（%）教育培訓面積（萬平方米）文化休閑比例（%）文化休閑面積（萬平方米）其他（%）其他面積（萬平方米）單元一5035.54.8241.255%133.117%41.75%13.15%13.11%1.83%6.913%31.4A-1

2.5810.025.835%9.020%5.215%3.90%00%0.015%3.915%3.9A-2

2.395.012.035%4.220%2.40%0.00%00%0.015%1.830%3.6A-4

12.277.592.055%50.615%13.810%9.210%9.20%0.00%0.010%9.2A-5

8.36.049.865%32.420%10.00%0.00%0.00%0.00%0.015%7.5A-8

3.836.023.060%13.815%3.40%0.010%2.33%0.72%0.510%2.3A-9

2.616.015.760%9.415%2.30%0.010%1.63%0.52%0.310%1.6A-10

3.536.522.960%13.820%4.60%0.00%0.03%0.72%0.515%3.4規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元開發(fā)理念通過車站與周邊開發(fā)相結合的“站城一體”的建設，提高城市的的集聚性、便利性、舒適性、高效性、象征性、生態(tài)性，并構建以車站為核心的集約型城市。聚集性

——車站與其上蓋物業(yè)進行一體式復合開發(fā)，提高交通換乘便利性，推進復合利用，將交通集聚效果反映到物業(yè)開發(fā)的收益上，以象征性的銜接空間，營造城形象以及城市門戶，構建城市集聚點。公共交通——以包含車站設施的街區(qū)為核心的集聚點上，布置簡便的車站設施，構建便于換乘的舒適的車站空間，提高以軌道交通為主的公交分擔率，加強以次級公共交通為主的地區(qū)交通網絡，建設公交通行及步行商業(yè)街，實現(xiàn)高密度，高復合的城市。周游性——為構建銜接濱水地區(qū)與陸地的連續(xù)性步行空間，以交通設施較為集中的地下1層、1層、2層（3層人行天橋連接）為主，布置步行道路網絡。規(guī)劃地區(qū)周邊建設完善的市政配套設施（道路空間、交通設施），提高公共交通之間換乘的便利性，以加強車站與城區(qū)的連續(xù)性，構建舒適的立體化步行空間。生態(tài)性——為構建世界級的濱水城市，充分利用其腹地現(xiàn)有的「豐富的綠地」及「河岸地帶連續(xù)性的濱水空間」等資源，構建各種生態(tài)網絡交錯而成的“水與綠的交界點”分期開發(fā)——為構建“站城一體”的城市，考慮到目前海樞紐車站的軌道布局尚未確定，故配合于近期開工的軌道建設，優(yōu)先進行上蓋物業(yè)開發(fā)，在各開發(fā)階段設定與城市空間相符的空間利用方案以及開發(fā)規(guī)模（總體建筑體量?用途構成），實現(xiàn)分期開發(fā)，具有節(jié)奏感的城市建設。規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING軌道布局比較日本主要車站周邊容積率比較研究六本木新城皇后廣場，地標塔大廈東京中城品川城際廈，品川GrandCommons規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元開發(fā)規(guī)模規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元開發(fā)規(guī)模詳細設計方案提出綜合交通樞紐總體開發(fā)規(guī)模253萬平方米，其中辦公占58%、住宅占11%、商業(yè)占18%、酒店及文化設施占10%、交通口岸4%。軌道日交通交換70萬人次/日、公交場站設施約7000平方米、出租車設施規(guī)模15000平方米、社會車輛停車場站設施17000至18000平方米、普通車輛停車場站115000平方米。以上需要進一步進行經濟分析評估、交通影響評估以保證可操作性。方案A：并列布局A方案將規(guī)劃為5條線路并行的軌道布局，配合直線型的超高層樓棟布局，在與其交匯的城市軸上布置大屋頂，使高層建筑與低層形成下次的軸線，表現(xiàn)符合頂尖城市的時常造型。中央換乘大廳鳥瞰圖規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元多方案比較方案B：斜向布局B方案將規(guī)劃為城際線，西部快軌斜向貫通車站地區(qū)的軌道布局。有交利用自由度高的平面規(guī)劃，可實現(xiàn)有機的低層空間規(guī)劃，為最大限度利用該特征，將高層樓柜規(guī)劃為從低層部延伸而上，創(chuàng)造出集聚性，實現(xiàn)自由的造型表現(xiàn)。中央換乘大廳鳥瞰圖規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元多方案比較方案理念1：可感知水，光，風的象征性的空間將作為地下車站規(guī)劃而建的前海樞紐車站，通過將自然光線導入至地下車站，使抵達其車站的旅客感受到“到達感”。作為新一代公共交通的重要課題，為了具備生態(tài)性，將光、風、水作為建筑的功能導入其中，實現(xiàn)更加貼近地球閥生態(tài)環(huán)境的車站建筑。象征性的巨大屋頂既可以提供遮雨功能，又可導入自然光線，還可作為收集自然風的裝置來利用，作為實現(xiàn)舒適的車站環(huán)境的要素，具有其獨自的功能。規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元方案理念方案理念2：易于辨認的車站空間作為國際化車站深圳新的城市“門廳”，前海樞紐車站應尋求“任何人都可同樣使用”的通用化設計理念，鑒于多線路，多目的地，大批乘客同時來往換乘都會廳等因素，將軌道線路之間的換乘空間及其它公共交通的換乘空間信紙于同一空間，提供易于首府的車站空間，結合有效的標識規(guī)劃設計，可進一步提高車站的便利性。方案理念3：與周邊街區(qū)的連續(xù)性根據(jù)前海樞紐地區(qū)總體開發(fā)方針提出的通過掏機動車交通，建設人車共存的繁華空間環(huán)境的思路，在前樞紐地區(qū)內規(guī)劃建設將樞紐與周邊城區(qū)連接起來的人行天橋系統(tǒng)，實現(xiàn)連接城市各街區(qū)的案例，舒適的步行系統(tǒng)，將車站建設于地下，由此而產生的地面及人行平臺的休憩空間可規(guī)劃成多自然的景觀空間，從而構建能夠體現(xiàn)生態(tài)軸的軌道沿線空間。方案理念4：文化傳播型樞紐為了向世界宣傳大都市“深圳，亦作為新的城市中心，提高其中心地位，前海車站除了作為交通設施的車站空間，還需整合多樣化的，具有魅力的城市功能，在此，導入”文化藝術”，“休閑觀光”等功能，可提高城市的創(chuàng)造力，還可為以辦公及商業(yè)為主要功能的開發(fā)建設帶來巨大的開發(fā)疚，作為向世界宣傳深圳這座城市獨創(chuàng)性及個性的集聚點，新的國際化前海樞紐車站是最合適的開發(fā)對象。規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING——綜合交通樞紐單元交通設施布局公交車待客區(qū)出租車待客區(qū)普通車輛停車場公共停車場自行車停放處（4-2）街坊板塊為保證單元開發(fā)理念在實施階段得以延續(xù)，規(guī)劃對主次干道路網所劃定的街坊進行詳細的控制，以期望未來各開發(fā)單元能夠在主次干道路網所劃分的街坊基礎上，根據(jù)實施需要進行組合，組合后開發(fā)強度、設施等規(guī)模應保持不變，但位置允許結合設計進行調整。本規(guī)劃劃定街坊共99個，具體技術要求參見附總表及分表。規(guī)劃控制及引導CONTROL&GUIDANCEOFPLANNING地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）辦公比例（%）辦公面積(萬平方米）A-110.0025.8035%9.03A-25.0011.9535%4.18A-36.009.0035%3.15A-47.5092.0355%50.61A-56.0049.8065%32.37A-66.0056.6460%33.98A-73.505.5360%3.32A-86.0022.9860%13.79A-96.0015.6660%9.40A-106.5022.9560%13.77A-116.0026.7060%16.02A-126.0018.6660%11.20A-137.5028.8860%17.33A-146.0063.4265%41.22A-156.0047.4065%30.81A-163.3039.0115%5.85A-175.0053.3065%34.65A-185.0037.0065%24.05A-196.5058.5065%38.03A-202.50141.2015%21.18A-214.0013.6815%2.05A-224.002.7615%0.41A-233.5018.3415%2.75A-244.0017.0425%4.26A-253.5017.8515%2.68A-264.0024.2820%4.86A-273.5029.1920%5.84A-280.100.120%0.00A-290.100.120%0.00A-300.100.150%0.00A-310.100.170%0.00A-320.100.100%0.00A-330.000.000%0.00A-340.000.000%0.00A-350.000.000%0.00A-360.000.000%0.00A-370.000.000%0.00小計4.16950.1846%436.77地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）辦公比例（%）辦公面積(萬平方米）B-12.5034.0535%11.92B-23.5025.6240%10.25B-32.0047.5040%19.00B-43.5053.9460%32.36B-55.0039.7065%25.81B-63.5060.5540%24.22B-73.5063.2560%37.95B-85.0048.4060%29.04B-93.5060.1740%24.07B-103.5033.3220%6.66B-113.0057.7225%14.43B-120.209.110%0.00B-131.008.060%0.00B-145.0029.4025%7.35B-155.0028.5525%7.14B-160.100.040%0.00B-170.100.240%0.00B-180.100.160%0.00B-190.100.270%0.00B-200.000.000%0.00B-210.000.000%0.00B-220.000.000%0.00小計2.49600.0542%250.19地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）辦公比例（%）辦公面積(萬平方米）C-12.5024.4520%4.89C-21.5013.2030%3.96C-31.508.3330%2.50C-42.5032.2850%16.14C-54.0023.0860%13.85C-63.5050.4760%30.28C-73.5045.7860%27.47C-84.0014.9660%8.98C-92.5018.6050%9.30C-103.0038.9755%21.43C-113.0036.4855%20.06C-124.0019.4865%12.66C-134.0038.9665%25.32C-144.0035.3260%21.19C-153.0011.6755%6.42C-162.5018.2850%9.14C-173.0031.8350%15.92C-183.0028.8350%14.42C-192.5013.5050%6.75C-202.5026.3550%13.18C-212.5042.8025%10.70C-223.0021.8125%5.45C-232.5030.0050%15.00C-243.0042.1550%21.08C-253.0038.2550%19.13C-263.0028.4750%14.24C-272.5017.2050%8.60C-282.5059.2025%14.80C-293.0033.4825%8.37C-302.5052.0035%18.20C-313.0055.1440%22.06C-322.5041.6840%16.67C-332.5038.0835%13.33C-340.2017.2210%1.72C-350.051.040%0.00C-360.100.130%0.00C-370.100.100%0.00C-380.100.140%0.00C-390.100.180%0.00C-400.100.160%0.00C-410.100.100%0.00C-420.100.090%0.00小計2.191050.2145%473.18辦公混合比例地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）公寓比例（%）公寓面積(萬平方米）A-110.0025.800%0.00A-25.0011.950%0.00A-36.009.000%0.00A-47.5092.0310%9.20A-56.0049.800%0.00A-66.0056.6410%5.66A-73.505.5315%0.83A-86.0022.9810%2.30A-96.0015.6610%1.57A-106.5022.950%0.00A-116.0026.7010%2.67A-126.0018.6610%1.87A-137.5028.880%0.00A-146.0063.4210%6.34A-156.0047.4010%4.74A-163.3039.0165%25.35A-175.0053.3010%5.33A-185.0037.0010%3.70A-196.5058.500%0.00A-202.50141.2070%98.84A-214.0013.6860%8.21A-224.002.7660%1.66A-233.5018.3460%11.00A-244.0017.0450%8.52A-253.5017.8560%10.71A-264.0024.2855%13.35A-273.5029.1955%16.05A-280.100.120%0.00A-290.100.120%0.00A-300.100.150%0.00A-310.100.170%0.00A-320.100.100%0.00A-330.000.000%0.00A-340.000.000%0.00A-350.000.000%0.00A-360.000.000%0.00A-370.000.000%0.00小計4.16950.1825%237.91地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）公寓比例（%）公寓面積(萬平方米）B-12.5034.050%0.00B-23.5025.620%0.00B-32.0047.500%0.00B-43.5053.9415%8.09B-55.0039.7015%5.96B-63.5060.5530%18.17B-73.5063.2515%9.49B-85.0048.4015%7.26B-93.5060.1730%18.05B-103.5033.3250%16.66B-113.0057.7250%28.86B-120.209.110%0.00B-131.008.060%0.00B-145.0029.4050%14.70B-155.0028.5550%14.28B-160.100.040%0.00B-170.100.240%0.00B-180.100.160%0.00B-190.100.270%0.00B-200.000.000%0.00B-210.000.000%0.00B-220.000.000%0.00小計2.49600.0524%141.50地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）公寓比例（%）公寓面積(萬平方米）C-12.5024.450%0.00C-21.5013.200%0.00C-31.508.330%0.00C-42.5032.2815%4.84C-54.0023.0815%3.46C-63.5050.4710%5.05C-73.5045.7810%4.58C-84.0014.9615%2.24C-92.5018.600%0.00C-103.0038.9720%7.79C-113.0036.4820%7.30C-124.0019.4810%1.95C-134.0038.9610%3.90C-144.0035.3210%3.53C-153.0011.6720%2.33C-162.5018.2825%4.57C-173.0031.8325%7.96C-183.0028.8325%7.21C-192.5013.5025%3.38C-202.5026.350%0.00C-212.5042.8050%21.40C-223.0021.8150%10.91C-232.5030.0020%6.00C-243.0042.1520%8.43C-253.0038.2520%7.65C-263.0028.4720%5.69C-272.5017.200%0.00C-282.5059.2050%29.60C-293.0033.4850%16.74C-302.5052.0040%20.80C-313.0055.1440%22.06C-322.5041.6840%16.67C-332.5038.0840%15.23C-340.2017.220%0.00C-350.051.040%0.00C-360.100.130%0.00C-370.100.100%0.00C-380.100.140%0.00C-390.100.180%0.00C-400.100.160%0.00C-410.100.100%0.00C-420.100.090%0.00小計2.191050.2124%251.26公寓混合比例地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）商業(yè)比例（%）商業(yè)面積(萬平方米）A-110.0025.8020%5.16A-25.0011.9520%2.39A-36.009.0020%1.80A-47.5092.0315%13.80A-56.0049.8020%9.96A-66.0056.6415%8.50A-73.505.5315%0.83A-86.0022.9815%3.45A-96.0015.6615%2.35A-106.5022.9520%4.59A-116.0026.7015%4.01A-126.0018.6615%2.80A-137.5028.8820%5.78A-146.0063.4215%9.51A-156.0047.4015%7.11A-163.3039.0110%3.90A-175.0053.3015%8.00A-185.0037.0015%5.55A-196.5058.5020%11.70A-202.50141.205%7.06A-214.0013.6810%1.37A-224.002.7610%0.28A-233.5018.3410%1.83A-244.0017.0410%1.70A-253.5017.8510%1.79A-264.0024.2810%2.43A-273.5029.1910%2.92A-280.100.1240%0.05A-290.100.1240%0.05A-300.100.1540%0.06A-310.100.1740%0.07A-320.100.1040%0.04A-330.000.000%0.00A-340.000.000%0.00A-350.000.000%0.00A-360.000.000%0.00A-370.000.000%0.00小計4.16950.1814%130.80地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）商業(yè)比例（%）商業(yè)面積(萬平方米）B-12.5034.0520%6.81B-23.5025.6220%5.12B-32.0047.5020%9.50B-43.5053.9415%8.09B-55.0039.7015%5.96B-63.5060.5515%9.08B-73.5063.2515%9.49B-85.0048.4015%7.26B-93.5060.1715%9.02B-103.5033.3210%3.33B-113.0057.7210%5.77B-120.209.110%0.00B-131.008.060%0.00B-145.0029.4010%2.94B-155.0028.5510%2.86B-160.100.0440%0.02B-170.100.2440%0.10B-180.100.1640%0.07B-190.100.2740%0.11B-200.000.000%0.00B-210.000.000%0.00B-220.000.000%0.00小計2.49600.0514%85.52地塊編號平均容積率總建筑面積(萬平方米）商業(yè)比例（%）商業(yè)面積(萬平方米）C-12.5024.4520%4.89C-21.5013.2020%2.64C-31.508.3320%1.67C-42.5032.2815%4.84C-54.0023.0815%3.46C-63.5050.4715%7.57C-73.5045.7815%6.87C-84.0014.9615%2.24C-92.5018.6015%2.79C-103.0038.9715%5.85C-113.0036.4815%5.47C-124.0019.4815%2.92C-134.0038.9615%5.84C-144.0035.3215%5.30C-153.0011.6715%1.75C-162.5018.2815%2.74C-173.0031.8315%4.77C-183.0028.8315%4.32C-192.5013.5015%2.03C-202.5026.3515%3.95C-212.5042.8010%4.28C-223.0021.8110%2.18C-232.5030.0015%4.50C-243.0042.1515%6.32C-253.0038.2515%5.74C-263.0028.4715%4.27C-272.5017.2015%2.58C-282.5059.2010%5.92C-293.0033.4810%3.35C-302.5052.0010%5.20C-313.0055.1410%5.51C-322.5041.6810%4.17C-332.5038.0810%3.81C-340.2017.220%0.00C-350.051.0450%0.52C-360.100.1350%0.07C-370.100.1050%0.05C-380.100.1450%0.07C-390.100.1850%0.09C-400.100.1650%0.08C-410.100.1050%0.05C-420.100.0950%0.04小計2.191050.2113%140.71商業(yè)混合比例地塊編號紅線內面積(萬平方米）平均容積率總建筑面積(萬平方米）A-12.5810.0025.80A-22.395.0011.95A-31.5