商業(yè)綜合體開發(fā)常見的問題課件

目錄4迎合消費(fèi)升級(jí)所釋放的體驗(yàn)式需求消費(fèi)升級(jí)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來契機(jī)1

2商業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型新藍(lán)海

3商業(yè)綜合體開發(fā)存在的主要問題目錄

消費(fèi)升級(jí)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)升級(jí)帶來契機(jī)1消費(fèi)升級(jí)的背景新型城鎮(zhèn)化，為城市消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大與提升帶來了堅(jiān)實(shí)的人口基礎(chǔ)。未來10—20年，我國城鎮(zhèn)化率將處于50%—70%的水平，這一階段是商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展期，必將及大地增加城鎮(zhèn)居民對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求。擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)，就意味著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其是商業(yè)在中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比例還將繼續(xù)提升。2006年-2012年，中國第三產(chǎn)業(yè)增加值占比向50%穩(wěn)步邁進(jìn)，距離發(fā)達(dá)國家平均70%的比例還有較大的增長(zhǎng)空間。以內(nèi)需促增長(zhǎng)中產(chǎn)階級(jí)崛起中產(chǎn)階層崛起提供了強(qiáng)大的消費(fèi)能力，同時(shí)消費(fèi)質(zhì)量的要求也在提升，其對(duì)娛樂休閑、旅游度假等體驗(yàn)式消費(fèi)方面的需求必然增加。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)興起在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)主要體現(xiàn)高效、快捷、方便和安全的特點(diǎn)。移動(dòng)互聯(lián)是互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的主要方向，將深刻影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的走向,京津冀協(xié)同發(fā)展，類似京津冀一樣的城市群聯(lián)動(dòng)發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等方面為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了契機(jī)。消費(fèi)升級(jí)是亟待發(fā)掘的金礦

2013年全年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額234380億元，比上年名義增長(zhǎng)13.1%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.5%。由原來的基礎(chǔ)型、保障型、購物型消費(fèi)走向了今天娛樂型、體驗(yàn)型的消費(fèi)，在消費(fèi)力這樣高速增長(zhǎng)的背景下，超市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了消費(fèi)者需求，購物中心成為新一代的商業(yè)消費(fèi)主導(dǎo)載體，直接推動(dòng)了城市綜合體的加速誕生。

國內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

一方面，目前宏觀調(diào)控政策逐漸收緊，限購、限貸、限價(jià)的“三限政策”導(dǎo)致一些房企局面尷尬，而商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi)，部分房企便看到了商業(yè)地產(chǎn)目前的運(yùn)作契機(jī)，將開發(fā)方向由住宅主動(dòng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。另一方面，由于城區(qū)土地稀缺，開發(fā)商必須在最小的占地面積上獲取最大的價(jià)值空間，因此綜合體便成為最佳產(chǎn)品組合模式，而這其中往往購物中心、商業(yè)街都是必須產(chǎn)品，是強(qiáng)制性要求的配套商業(yè)，許多開發(fā)商也正因如此而被動(dòng)轉(zhuǎn)型。

政策導(dǎo)向微觀層面，多重因素推動(dòng)我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展休閑經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。隨著消費(fèi)者休假時(shí)間的增加，為居民從事休閑活動(dòng)創(chuàng)造了條件，促進(jìn)了城市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動(dòng)已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動(dòng)的增多引發(fā)了對(duì)提供休閑場(chǎng)所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場(chǎng)空間。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。城市政府的推動(dòng)各城市政府部門充分認(rèn)識(shí)到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓勵(lì)推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，從而拉動(dòng)了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。消費(fèi)者對(duì)零售業(yè)需求的增加，從而營造了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求我國居民人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長(zhǎng)，因此居民的消費(fèi)水平逐年提高，表現(xiàn)為社會(huì)零售總額的逐年增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動(dòng)對(duì)經(jīng)營場(chǎng)所的市場(chǎng)需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長(zhǎng)。催生了大型購物中心等大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長(zhǎng)。觀點(diǎn)：我國消費(fèi)升級(jí)、城市化進(jìn)程加速等因素的疊加將會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與升級(jí)帶來巨大的市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“白銀時(shí)代”，下半場(chǎng)的關(guān)鍵人物就是“商業(yè)地產(chǎn)”，今后5年~10年將是商業(yè)地產(chǎn)重要的戰(zhàn)略機(jī)遇期。消費(fèi)升級(jí)公共服務(wù)放開城市群擴(kuò)張與重新定位新型城鎮(zhèn)化城市人口增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長(zhǎng)我國每年新增小城鎮(zhèn)800個(gè)左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費(fèi)、中產(chǎn)階級(jí)崛起、市民工作與居住分離等都會(huì)帶來深遠(yuǎn)影響每年1000－3800萬農(nóng)民進(jìn)入城市商業(yè)地產(chǎn)起步階段平穩(wěn)階段人均GDP1500美元3000美元8000美元13000美元以上快速上升階段⊙⊙⊙⊙萎縮階段每一次商業(yè)變革與升級(jí)都是以一定的城市形態(tài)變化——國家和地區(qū)GDP水平、城市化比重、商業(yè)業(yè)態(tài)狀況為前提條件的。觀點(diǎn)行業(yè)吸引力判定：由于商業(yè)地產(chǎn)具有很好的行業(yè)成長(zhǎng)性和盈利性，產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力商業(yè)地產(chǎn)還處在產(chǎn)業(yè)生命周期的開創(chuàng)階段，成長(zhǎng)空間廣闊；我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)能力的增強(qiáng)，城市化水平持續(xù)提高，使得商業(yè)地產(chǎn)有著廣闊的發(fā)展空間；上游零售業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和業(yè)態(tài)演變給商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)提供了良好的機(jī)遇。行業(yè)成長(zhǎng)性判定商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值潛力大，長(zhǎng)期投資回報(bào)率比較好；商業(yè)地產(chǎn)銷售也可以達(dá)到很高的利潤水平；行業(yè)盈利性判定石家莊目前主要在售商業(yè)分布以中央核心板塊為中心，向其他區(qū)域輻射，其中長(zhǎng)安區(qū)項(xiàng)目較多，是未來的商業(yè)發(fā)展核心之一；多中心趨勢(shì)明顯，處在現(xiàn)狀商業(yè)格局的邊緣。區(qū)域存在升級(jí)需求。在售商業(yè)共20個(gè)，分布上看橋東區(qū)2個(gè)，橋西區(qū)4個(gè)，新華區(qū)3個(gè)，長(zhǎng)安區(qū)7個(gè)，裕華區(qū)2個(gè)，開發(fā)區(qū)2個(gè)。從形式上上看集中型商業(yè)10個(gè)，臨街底商8個(gè)，社區(qū)內(nèi)街2個(gè)。石家莊商業(yè)地產(chǎn)（1）：在售商業(yè)項(xiàng)目分布石家莊商業(yè)地產(chǎn)（2）：在售寫字樓項(xiàng)目分布石家莊目前在售及待售寫字樓項(xiàng)目計(jì)88個(gè)。從樓盤分布圖可以看出，隨著城建力度的調(diào)整，依托新城市規(guī)劃，寫字樓分布由原先的以中山路為核心，逐步向槐安路及和平路延伸，其中槐安路寫字樓產(chǎn)品建設(shè)漸成趨勢(shì)，和平路寫字樓產(chǎn)品建設(shè)尚處起步階段。同時(shí)，依托商業(yè)由單中心向多中心分布的逐漸形成，寫字樓產(chǎn)品以商業(yè)中心為依托，逐漸呈現(xiàn)出廣安商務(wù)中心、新百東購、新火車站、萬達(dá)廣場(chǎng)及談固等為核心的點(diǎn)狀分布態(tài)勢(shì)。石家莊目前在售及待售公寓項(xiàng)目計(jì)70個(gè)。依托商業(yè)由單中心向多中心分布的逐漸形成，公寓產(chǎn)品以商業(yè)中心為依托，逐漸呈現(xiàn)出新百東購、新火車站、萬達(dá)廣場(chǎng)及談固等為核心的點(diǎn)狀分布態(tài)勢(shì)。同時(shí)，隨著城建力度的調(diào)整，依托新城市規(guī)劃，公寓產(chǎn)品分布由原先的以中山路為核心，逐步向槐安路及和平路延伸，其中槐安路公寓產(chǎn)品建設(shè)漸成趨勢(shì)，和平路公寓產(chǎn)品建設(shè)尚處于起步階段。石家莊商業(yè)地產(chǎn)（3）：在售公寓項(xiàng)目分布目錄2商業(yè)地產(chǎn)成為房企轉(zhuǎn)型新藍(lán)海大量房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)房企轉(zhuǎn)型萬科保利金地中糧2013年在商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模預(yù)計(jì)為25億元，商業(yè)的規(guī)模，初步定為30%左右自2011年開始加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備，陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型的商業(yè)目，住宅占比80%，持有型物業(yè)占比20%到2012年商業(yè)地產(chǎn)方面的投資要占總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)中糧集團(tuán)將再投資700億元在全國建設(shè)20多個(gè)大悅城，建筑面積達(dá)800萬平方米，未來商業(yè)地產(chǎn)部分在其整體布局比例將提升至20%以上事實(shí)銷售排名前三十位的房企中除金科實(shí)業(yè)、首開股份2家房企之外，其余房企大都從08年或更早些時(shí)候開始轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型背景外因一個(gè)國家的住宅需求量是根據(jù)人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。中國目前一二產(chǎn)業(yè)比例減小而三產(chǎn)業(yè)比例增加，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的此消彼長(zhǎng)將給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來契機(jī)。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化轉(zhuǎn)型背景外因隨著地方政府在城市規(guī)劃建設(shè)的不斷完善和發(fā)展思路的轉(zhuǎn)變，擯棄了之前一味以住宅開發(fā)為主體的城市開發(fā)模式，逐步采用城市綜合體來實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展。政府不再簡(jiǎn)單的推出純住宅地塊，為提升土地價(jià)值，商業(yè)地塊面積及比例都在增加部分城市加大商業(yè)地塊出讓2013年2月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議2.21國五條3.2國五條細(xì)化5.25發(fā)改委11月底地方相應(yīng)政策提出完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面的政策措施繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅。上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。隨后，二三線城市加入樓市調(diào)控大軍，“漢七條”等相繼出臺(tái)。深入推進(jìn)行政體制改革，加快推進(jìn)財(cái)稅、金融、投資、價(jià)格等領(lǐng)域改革，積極推動(dòng)民生保障、城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革?！兑庖姟诽岢鰯U(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。政策對(duì)住宅市場(chǎng)的打壓，而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小轉(zhuǎn)型背景外因《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》轉(zhuǎn)型背景內(nèi)因政府出于提升城市品質(zhì)、促進(jìn)城市發(fā)展，“商業(yè)+住宅”或“產(chǎn)業(yè)+住宅”的復(fù)合型土地出讓將成為未來土地出讓的趨勢(shì)，這也將使得開發(fā)商從戰(zhàn)略角度考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)單一住宅復(fù)合地產(chǎn)自身戰(zhàn)略定位而轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型背景內(nèi)因從企業(yè)角度判斷，單一的住宅開發(fā)已被市場(chǎng)證明將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。近幾年無論是房?jī)r(jià)還是土地價(jià)格，住宅地產(chǎn)市場(chǎng)都比商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)要打，更多企業(yè)為平衡風(fēng)險(xiǎn)，開始步入多元化業(yè)態(tài)經(jīng)營。居住用地與商業(yè)用地價(jià)格同比增速70大中城市各房?jī)r(jià)同比增速小結(jié)

盡管眾多房企正在摒棄單一的住宅開發(fā)戰(zhàn)略，嘗試向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，但畢竟商品住宅市場(chǎng)化程度已處于較高水平，房企積累了相當(dāng)?shù)膶?shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)相對(duì)于住宅開發(fā)的簡(jiǎn)單可操作性，商業(yè)地產(chǎn)資金回收周期較長(zhǎng)，所需能力水平更高，開發(fā)模式尚處于摸索階段，多數(shù)房企是由于各種原因被動(dòng)轉(zhuǎn)型的，并未真正做好轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)一些問題。目錄3商業(yè)綜合體開發(fā)存在的主要問題資源平臺(tái)商業(yè)綜合體：城市商業(yè)綜合體的運(yùn)營價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂等核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體），它的價(jià)值取決于其人流價(jià)值鏈，而不是產(chǎn)品本身。采用住宅地產(chǎn)開發(fā)模式來進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，給項(xiàng)目帶來無窮隱患，已經(jīng)被大量的實(shí)踐證明行不通。開發(fā)目的開發(fā)模式項(xiàng)目規(guī)劃宣傳策劃經(jīng)營模式住宅地產(chǎn)開發(fā)模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式以銷售物業(yè)為目的，賣產(chǎn)品，追求產(chǎn)品短期現(xiàn)金流最大以體現(xiàn)和創(chuàng)造商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值為目的，追求持有物業(yè)的經(jīng)營收益和物業(yè)商業(yè)價(jià)值的升值先建設(shè)，再銷售先招商，后建設(shè)先建筑規(guī)劃，后商業(yè)規(guī)劃先商業(yè)規(guī)劃，后建筑規(guī)劃炒作概念、廣告包裝有效傳播商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值產(chǎn)權(quán)分割狀態(tài)下的各自為政，自由生長(zhǎng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合和商業(yè)氛圍。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理，打造商業(yè)物業(yè)品牌和業(yè)態(tài)品牌地段、目標(biāo)客戶等城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、商圈、競(jìng)爭(zhēng)、消費(fèi)人群、購買力、交通、業(yè)態(tài)選擇項(xiàng)目選址模式比較分析商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的本質(zhì)不一樣。住宅地產(chǎn)是消費(fèi)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)是生產(chǎn)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)更適合成為金融工具長(zhǎng)線投資需要作出更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮本末倒置，削足適履商業(yè)地產(chǎn)是定制開發(fā)傳播對(duì)象和傳播策略不同，投資者更為理性業(yè)權(quán)分散和統(tǒng)一經(jīng)營是一對(duì)天生的矛盾商業(yè)地產(chǎn)涉及到更多利益主體，需要考慮的因素更多

1商業(yè)綜合體開發(fā)常見的問題非專業(yè)操作

商業(yè)綜合體需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)綜合體開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對(duì)商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進(jìn)行非專業(yè)化運(yùn)作開發(fā)經(jīng)營商場(chǎng)所設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)。

2定位失誤

很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬平米的超大項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場(chǎng)的需求和地段的特性、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等因素，進(jìn)行準(zhǔn)確而理性的定位，勢(shì)必使后期難以正常的經(jīng)營。

3產(chǎn)權(quán)分割出售

商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會(huì)涉及一般不低于8％的投資回報(bào)率問題。商業(yè)綜合體開發(fā)常見的問題

4盲目拷貝模式

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好的不同、人口密度的不同、經(jīng)濟(jì)收入的不同、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)的不同，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”。

5人才短板由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重用職位，其實(shí)這是個(gè)誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗。

6資金鏈斷裂

地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度更慢，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。

7區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度

當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致超市倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點(diǎn)過于密集的另一個(gè)不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

倒置的開發(fā)順序

我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地——規(guī)劃、設(shè)計(jì)——施工——貸款——銷售——營業(yè)”的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對(duì)接，造成商業(yè)與地產(chǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。8開業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目施工項(xiàng)目招商項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃土地獲取融資項(xiàng)目選擇國際成熟商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程獲取土地項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目施工項(xiàng)目貸款項(xiàng)目銷售/招商開業(yè)經(jīng)營目前中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程商業(yè)綜合體開發(fā)常見的問題目錄迎合消費(fèi)升級(jí)所釋放的體驗(yàn)式需求4一組數(shù)據(jù)與事實(shí)：2013年，中國內(nèi)地人均國民生產(chǎn)總值達(dá)6767美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)到53.7%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)從過去衣食消費(fèi)為主的生存型消費(fèi)，向發(fā)展型、享受型、休閑型、體驗(yàn)型消費(fèi)升級(jí)。從“雪中送炭”到“錦上添花”消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，不需要“雪中送炭”，而需要“錦上添花”。溫飽時(shí)代：“饑不擇食”簡(jiǎn)單產(chǎn)品、低端服務(wù)就可以滿足溫飽之后：“錦上添花”

貨比三家，花中選花高端需求越來越重要

觀點(diǎn)：消費(fèi)升級(jí)時(shí)代，不要談什么市場(chǎng)飽和不飽和，那是偽命題。關(guān)鍵是要看你是否能迎合消費(fèi)升級(jí)所釋放的體驗(yàn)式需求。消費(fèi)體驗(yàn)是生產(chǎn)、商品、服務(wù)后的第四階段123ThemeGalleryisaDesignDigitalContent&ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc.早期的商業(yè)模型由需求衍生出消費(fèi)品定制，是需求導(dǎo)向的目前即使增加了服務(wù)仍停留在外在，是績(jī)效導(dǎo)向的24全新的商業(yè)模型是基于體驗(yàn)式消費(fèi)，是內(nèi)生導(dǎo)向的原始的商業(yè)模型基于天然或生產(chǎn)所得，是產(chǎn)能導(dǎo)向的城市商業(yè)綜合體體驗(yàn)式消費(fèi)創(chuàng)新的內(nèi)涵建筑空間體驗(yàn)多元化業(yè)態(tài)功能復(fù)合型本土文化和藝術(shù)表現(xiàn)空間的模糊性和多樣性是當(dāng)代建筑審美多元化的解構(gòu)主義表現(xiàn)；強(qiáng)調(diào)了建筑本身的時(shí)尚屬性，因而建筑也成為了被消費(fèi)的一種體驗(yàn)式商品。復(fù)合步行空間模式開發(fā)本土文化表現(xiàn)是大勢(shì)所趨文化的精髓在于傳承和創(chuàng)新文化是生活方式的導(dǎo)引藝術(shù)是超越了精致生活的內(nèi)心體驗(yàn)，是精神的結(jié)晶Shoppingmall模式城市生活廣場(chǎng)模式品牌文化體驗(yàn)中心模式消費(fèi)體驗(yàn)是商業(yè)地產(chǎn)的生命力商品是元素，而時(shí)尚就是他的符號(hào)。超越了商品內(nèi)外邏輯的表現(xiàn)，是當(dāng)代文化精神的消費(fèi)式輸出。消費(fèi)體驗(yàn)輸出2.本土人文的重塑與再現(xiàn)1.多維藝術(shù)形式的欣賞與交流滿足消費(fèi)者對(duì)“精神文化的欲求”與“物質(zhì)商品的體驗(yàn)欲望”兩方面相結(jié)合的體驗(yàn)式需求，才能符合未來商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，體現(xiàn)出“都市新商業(yè)地產(chǎn)與城市精致生活”的完美復(fù)合。現(xiàn)代的城市商業(yè)綜合體已經(jīng)更多的開始關(guān)注文化藝術(shù)元素，我們看到各種“商業(yè)模式”已經(jīng)開始注入文化藝術(shù)的內(nèi)涵，注重消費(fèi)者精神層面的消