土地儲(chǔ)備對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證研究

土地儲(chǔ)備對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的實(shí)證研究

一武漢市土地儲(chǔ)備的實(shí)施情況1999年11月武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心成立，2000年11月武漢市土地交易中心成立，兩中心與1993年3月成立的武漢市征地拆遷事務(wù)部三塊牌子一套班子“合署辦公”。武漢市進(jìn)入土地有形市場(chǎng)的土地來(lái)源主要通過(guò)兩種方式：一種是由武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心（以下簡(jiǎn)稱土地儲(chǔ)備中心）經(jīng)過(guò)收購(gòu)整理進(jìn)行出讓的土地；另一種是由原土地使用者提出交易申請(qǐng)，并得到交易許可的土地。通過(guò)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一征用、收購(gòu)和回收土地，再根據(jù)計(jì)劃儲(chǔ)備土地、供應(yīng)土地，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)入市場(chǎng)的調(diào)控；借助土地交易許可制度，允許土地使用者向土地管理部門(mén)提出交易許可申請(qǐng)，并在土地交易中心通過(guò)掛牌、招標(biāo)或拍賣(mài)的方式出讓土地，保證了政府對(duì)非儲(chǔ)備土地進(jìn)入市場(chǎng)的調(diào)控。自2000年起，武漢市土地儲(chǔ)備中心有了一定的土地儲(chǔ)備存量（收購(gòu)面積與出讓面積之間開(kāi)始出現(xiàn)比較顯著的差額）。1999～2001年，每年土地出讓面積約占土地收購(gòu)面積的1/2，目前已經(jīng)積累了350公頃以上的儲(chǔ)備土地。2000年、2001年武漢市房地產(chǎn)項(xiàng)目土地供應(yīng)量均在140公頃左右。而在2003～2007年期間，武漢市土地儲(chǔ)備出讓的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的同時(shí)地價(jià)也大幅度上漲。2003年武漢市主城區(qū)共交易土地31宗，成交土地面積75.15公頃，成交金額20.79億元，其中純居住和居住兼容其他用途的土地成交均價(jià)為2638.55元/平方米（按土地面積計(jì)算），約176萬(wàn)元/畝；商服用地成交均價(jià)4580.64元/平方米（按土地面積計(jì)算），約305萬(wàn)元/畝。2004年是武漢市土地交易非?；钴S的一年，全年共交易土地53宗，成交土地面積237.31公頃，成交金額95.67億元，平均土地價(jià)格4031.66元/平方米（按土地面積計(jì)算），約269萬(wàn)元/畝。其中純居住和居住兼容其他用途的土地成交均價(jià)為3897.36元/平方米（按土地面積計(jì)算），約260萬(wàn)元/畝，與2003年比較，土地成交均價(jià)上漲1258.81元/平方米，漲幅為47.73%。與2003年比較，土地交易宗數(shù)增長(zhǎng)71%，成交土地面積增長(zhǎng)215.78%，成交金額增長(zhǎng)360.17%，土地交易平均價(jià)格上漲45.73%。2005年恰逢國(guó)家宏觀調(diào)控政策的連續(xù)出臺(tái)，年初的“地王”出世，年中的謹(jǐn)慎觀望，年底的中小地塊成交熱烈，土地市場(chǎng)的波動(dòng)也反映了開(kāi)發(fā)商心理的變化。武漢市2005年通過(guò)“招、拍、掛”方式出讓土地36幅，總成交金額116.15億元，總出讓面積226.24公頃，平均成交價(jià)格為342.26萬(wàn)元/畝（僅統(tǒng)計(jì)市土地交易中心成交數(shù)據(jù)，不含東西湖、蔡甸、新洲、黃陂等郊區(qū)土地交易情況），其中純居住和居住兼容其他用途的土地成交均價(jià)為5207.33元/平方米（按土地面積計(jì)算），約347萬(wàn)元/畝，成交均價(jià)與2004年同期相比上漲1309.97元/平方米，漲幅為33.61%。2006年武漢通過(guò)“招、拍、掛”方式供應(yīng)土地52宗，成交49宗，成交率94%。成交的49宗土地面積共計(jì)148萬(wàn)平方米，規(guī)劃可建筑面積約352萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易總額80億元。2007年武漢市全市區(qū)成功出讓土地共計(jì)216宗，出讓土地面積約為1152公頃（17280畝），規(guī)劃可建筑面積約2423萬(wàn)平方米，其中武漢市7個(gè)主城區(qū)土地總成交量約為252公頃（3780畝），實(shí)現(xiàn)總交易金額237億元，土地平均成交單價(jià)為627萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)為2929元/平方米（上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)僅含經(jīng)營(yíng)性用地）。[1]受宏觀調(diào)控的影響，2008年上半年武漢市中心城區(qū)通過(guò)“招、拍、掛”方式共出讓土地18宗，成交12宗，實(shí)際成交面積為19.69公頃（約295畝），與2007年同期相比下降85.77%；土地供應(yīng)規(guī)模較2007年同期減少54.24%。每畝單價(jià)為465.73萬(wàn)元，與2007年同期相比下降21.35%。2004～2008年政府“招、拍、掛”成交土地走勢(shì)呈先減后增的趨勢(shì)，具體為：2004～2006年武漢市土地成交量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)；2007年土地成交量增多，比2006年增加1.56倍；2008年1～5月樓面地價(jià)為2591元/平方米。[2]土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使得土地市場(chǎng)制度日趨完善，市場(chǎng)秩序得到改善，發(fā)展態(tài)勢(shì)增強(qiáng)，促進(jìn)了武漢市招商引資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地儲(chǔ)備量與政府的土地收益逐年攀升，確保了武漢市國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。此外，深圳萬(wàn)科、上海復(fù)地、香港凱恩斯、北京泰躍、深圳金地、南京三金、浙江耀江、廣州恒大、廣州碧桂園等在全國(guó)很有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都來(lái)武漢投資房地產(chǎn)業(yè)。外地企業(yè)的投資，一方面加快了武漢的城市建設(shè)的發(fā)展；另一方面有利于武漢的土地市場(chǎng)公開(kāi)、透明、規(guī)范，有利于公平競(jìng)爭(zhēng)。二土地儲(chǔ)備對(duì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析（一）武漢歷年房?jī)r(jià)變化情況根據(jù)武房指數(shù)來(lái)看，自2001年以來(lái)，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)需求旺盛、售價(jià)急劇上漲的特征，進(jìn)入了穩(wěn)定持續(xù)上漲的格局（見(jiàn)圖1）。圖12001～2005年武漢房地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)從武漢房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)辦公室顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2006年1月的3589.46元/平方米到2008年6月份的6071.59元/平方米，房?jī)r(jià)幾乎漲了近一倍（見(jiàn)表1）。表12006～2008年各月武漢房?jī)r(jià)變化及成交情況*如圖2所示，2002～2007年，武漢商品住宅銷售數(shù)量增長(zhǎng)較快，而銷售價(jià)格保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2007年商品住宅銷售面積為1069.89萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為4516元/平方米，武漢內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元，中環(huán)與內(nèi)環(huán)間區(qū)域的房?jī)r(jià)超過(guò)8000元，中環(huán)以外許多樓盤(pán)已超過(guò)4000元（見(jiàn)圖2）。圖22002～2007年武漢市商品住宅銷售面積及銷售均價(jià)走勢(shì)根據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備供應(yīng)中心和武漢市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2003年武漢平均樓面地價(jià)為1228元/平方米，同期武漢市商品房平均售價(jià)為2564元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)之比為0.48∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公認(rèn)的合理標(biāo)準(zhǔn)；2004年武漢平均樓面地價(jià)為1333元/平方米，同期武漢市商品房平均售價(jià)為2824元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)之比為0.47∶1。而到2008年武漢市住宅地價(jià)格為1390.14元/平方米，商品房平均售價(jià)為4685.32元/平方米，地價(jià)房?jī)r(jià)比仍達(dá)到0.30∶1。[3]（二）武漢歷年房?jī)r(jià)變化與土地供應(yīng)方式分析自從實(shí)施土地“招、拍、掛”出讓方式以來(lái)，房?jī)r(jià)爬升的斜率陡峭。2000年房?jī)r(jià)為1984元/平方米，到2007年第二季度房?jī)r(jià)為4516元/平方米，土地交易單價(jià)也直線上升。中心城區(qū)的平均樓面地價(jià)2003年不到1000元/平方米，2004年上升為1224元/平方米，2005年初由于鸚鵡洲地塊的帶動(dòng)達(dá)到了2007元/平方米，2007年葛洲壩在森林公園地塊的樓面地價(jià)達(dá)近3000元/平方米，而“金地”更是奮勇拼搏以接近7000元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得京漢大道的地塊開(kāi)發(fā)權(quán)。土地儲(chǔ)備刺激地價(jià)上漲的狀況愈演愈烈，房?jī)r(jià)步入只漲不跌的格局。在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，武漢市商品房銷售則也處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，中心城區(qū)和次市中心的現(xiàn)房樓盤(pán)銷售率幾乎達(dá)到100%，而外圍區(qū)域的銷售速度則更快，特別是一些開(kāi)發(fā)水平較高的樓盤(pán)在尚未竣工時(shí)就已實(shí)現(xiàn)100%的銷售率?；鸨┑匿N售狀況給開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者良好的預(yù)期，反過(guò)來(lái)又刺激房?jī)r(jià)的上漲。土地供應(yīng)方式的改變從理論上講并不會(huì)引起地價(jià)的上漲，因?yàn)榉课菰谑袌?chǎng)上的售價(jià)不會(huì)因?yàn)橥恋厝〉梅绞降牟煌煌?。以土地使用?quán)設(shè)定標(biāo)的，以土地使用權(quán)價(jià)格高低作為出讓依據(jù)的儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式，導(dǎo)致出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收購(gòu)和前期開(kāi)發(fā)的成本，相對(duì)于內(nèi)涵僅為絕對(duì)地租協(xié)議出讓的地價(jià)，土地儲(chǔ)備制度下的土地使用權(quán)的價(jià)格會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而不斷上升。在以前的不規(guī)范土地市場(chǎng)中，土地大多是通過(guò)協(xié)議方式進(jìn)入市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商均能以較低的價(jià)格取得城市土地使用權(quán)，并賺取中間差價(jià)。正是由于土地取得成本低，房地產(chǎn)價(jià)格在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)沒(méi)有出現(xiàn)較大波動(dòng)，然而在實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以后，土地儲(chǔ)備對(duì)地價(jià)的影響則是多方面的。首先，土地儲(chǔ)備制度使土地真實(shí)價(jià)值得到體現(xiàn)，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去不規(guī)范土地市場(chǎng)中建立起來(lái)的土地價(jià)格。采用“招、拍、掛”方式供應(yīng)土地，相對(duì)于實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以前以協(xié)議出讓為主的方式而言是一個(gè)很大的進(jìn)步，它有利于規(guī)范土地市場(chǎng)行為、顯化土地資源價(jià)值，使土地的真實(shí)價(jià)值得到完全的體現(xiàn)，不僅使政府獲得絕對(duì)地租，而且使政府獲得了以前由開(kāi)發(fā)商賺取的因土地區(qū)位差別和投入產(chǎn)別所產(chǎn)生的土地增值收益，即城市政府獲得級(jí)差地租Ⅰ與級(jí)差地租Ⅱ。實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，土地市場(chǎng)在公平、公開(kāi)的平臺(tái)上，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的方式運(yùn)作，雖然帶來(lái)地價(jià)的上漲，但這種方式帶來(lái)的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)，糾正了扭曲的地價(jià)，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地收益權(quán)的體現(xiàn)。一方面可以有效解決土地隱形市場(chǎng)不注重價(jià)格杠桿作用的問(wèn)題，另一方面可以防止土地交易過(guò)程中的灰色交易造成國(guó)有土地資產(chǎn)的流失和國(guó)家利益的嚴(yán)重?fù)p失。其次，從房地產(chǎn)企業(yè)、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與購(gòu)房者三者的博弈來(lái)分析。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存之源。土地儲(chǔ)備以“招、拍、掛”方式供應(yīng)土地，切斷了土地供給的其他來(lái)源，并且其供給量被政府壟斷和限制，形成了供量短缺和來(lái)源單一的、非競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則的、非市場(chǎng)化的土地市場(chǎng)?！耙粋€(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”，使得開(kāi)發(fā)商只能從政府的手中獲得土地，使土地市場(chǎng)變得有序。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得土地，就必須以較高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)。目前，我國(guó)的土地估價(jià)制度不科學(xué)也不完善，不能準(zhǔn)確反映土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，土地拍賣(mài)也無(wú)封頂價(jià)格，土地的稀缺性和不可再生性導(dǎo)致了城市用地的緊張。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有獲得足夠的可供開(kāi)發(fā)的土地才能獲得高額利潤(rùn)，這就造成了實(shí)行土地儲(chǔ)備制度以來(lái)，土地拍賣(mài)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的現(xiàn)象。在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的博弈中，兩者目標(biāo)達(dá)成了一致，是一種合作博弈，地價(jià)的攀升是受到了這種合作博弈的影響。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者的博弈中，購(gòu)房者始終處于弱勢(shì)地位。為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必然將增加的地價(jià)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，作為房?jī)r(jià)的一部分。因此，房?jī)r(jià)隨地價(jià)的上升而上升，地價(jià)拉升房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)又推動(dòng)地價(jià)。最后，土地儲(chǔ)備制度實(shí)行后，地方政府在城市經(jīng)營(yíng)的口號(hào)下，興起大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，通過(guò)較低的價(jià)格從集體征地，然后在市場(chǎng)上通過(guò)招、拍、掛的方式出讓土地，這項(xiàng)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控措施，客觀上限制了短期的土地供給，不免會(huì)引起地價(jià)的上漲，但是這種上漲是土地真實(shí)價(jià)值的回歸。三土地儲(chǔ)備對(duì)于武漢市房?jī)r(jià)影響的原因分析（一）土地儲(chǔ)備促使土地價(jià)值回升，使房屋成本提高根據(jù)不同國(guó)家和地區(qū)的人口密度、宏觀調(diào)控政策的不同，世界各國(guó)、各地區(qū)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重相差比較懸殊，20%～80%不等。一般而言，歐美國(guó)家的比重較低，而東南亞、東北亞國(guó)家的比重較高。與我國(guó)國(guó)情比較相似的韓國(guó)，主要城市地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于其國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率和物價(jià)上升率，主要原因是韓國(guó)人多地少，隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展以及人口的快速增長(zhǎng)，土地需求量增加迅速。另外，土地投機(jī)現(xiàn)象也導(dǎo)致了地價(jià)的大幅上升。為控制城市的平面規(guī)模擴(kuò)大，防止城市的無(wú)限擴(kuò)張，韓國(guó)的各主要城市也引進(jìn)了基于英國(guó)的城市規(guī)劃模型的綠帶與開(kāi)發(fā)限制區(qū)域制度。由于人口的快速增長(zhǎng)與城市規(guī)劃的約束，其主要城市如首爾的土地價(jià)格非常貴，一些研究表明，首爾地價(jià)與房?jī)r(jià)的比重達(dá)到50%～65%。其他主要城市的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重也較高，一般都達(dá)到50%～60%。而美國(guó)在20世紀(jì)50年代土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)格比重為10%～15%，70年代上升為20%，80年代達(dá)到30%左右。推行城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)的主要目的是控制國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)，做到“一個(gè)口子供地”，通過(guò)擴(kuò)大或縮減房地產(chǎn)項(xiàng)目用地供應(yīng)量，以實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。從理論上講，實(shí)行土地儲(chǔ)備制度后，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力確實(shí)逐步增強(qiáng)，通過(guò)“緊縮銀根，抓緊土地”等控制土地供應(yīng)量和資金來(lái)源的宏觀調(diào)控手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量，導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向集約與壟斷，市場(chǎng)逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開(kāi)發(fā)，銷售的對(duì)象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用住房，開(kāi)發(fā)檔次和市場(chǎng)價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，實(shí)行土地儲(chǔ)備的各城市房地產(chǎn)價(jià)格均不同程度地出現(xiàn)了上漲，如杭州市自1997年8月實(shí)行城市土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)以來(lái)，商品房平均價(jià)格從2700元/平方米上漲到2001年底的近5000元/平方米，上升了近一倍。從價(jià)格構(gòu)成看，房?jī)r(jià)=直接費(fèi)用＋間接費(fèi)用＋獨(dú)立費(fèi)用＋勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用＋土地使用費(fèi)。[4]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的開(kāi)端和基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商總是先獲得土地的使用權(quán)，然后才能進(jìn)行房屋的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即先形成地價(jià)，然后產(chǎn)生房屋建設(shè)成本，最后形成包括合理利潤(rùn)在內(nèi)的房地產(chǎn)的成本價(jià)格。成本價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)供求，形成最終的房地產(chǎn)交易價(jià)格。形成過(guò)程如下數(shù)學(xué)關(guān)系表示：P=PL＋C＋r（PL＋C）＝PL×（1＋r）＋C×（1＋r）（1）其中，P代表房?jī)r(jià)（元/平方米），PL表示樓面地價(jià)（元/平方米），C表示建筑物的建安造價(jià)（元/平方米），r表示所有的稅費(fèi)（包括管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)及合理利潤(rùn)）率（%）。用PD來(lái)表示地價(jià)，用F來(lái)表示容積率，則樓面地價(jià)PL的公式：PL＝PDF（2）將公式（2）帶入（1）中整理得到：P=PD×（1＋r）/F＋C×（1＋r）（3）設(shè)A=（1＋r）/F，B=C×（1＋r），A、B為任意不為零的常數(shù)，則：P=PD×A＋B（4）從（3）、（4）公式中可以看出地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在線性正相關(guān)的關(guān)系。土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來(lái)越高，且越是繁華地段，土地價(jià)格所占比重越高。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步以及人類勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，單位產(chǎn)品中的價(jià)值量逐步下降。在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，勞動(dòng)力價(jià)格、建筑材料價(jià)格隨著技術(shù)進(jìn)步和生產(chǎn)率的提高而降低，在總價(jià)格中的比重會(huì)越來(lái)越小，而土地則不同，其自然供給是缺乏彈性的，土地需求會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加而擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)供給由于受到自然條件的限制而變化不定，因而土地價(jià)格總體上呈上升趨勢(shì)，其在房地產(chǎn)總價(jià)格中的比重也會(huì)越來(lái)越大。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，武漢市政府對(duì)土地資源采取了各種措施以強(qiáng)化監(jiān)管，如武漢市在2001年先后出臺(tái)《武漢市土地交易管理辦法》、《武漢市土地管理辦法》等政策，2003年湖北省禁止了別墅用地的審批，對(duì)高檔寫(xiě)字樓用地的審批也更加嚴(yán)格等，充分體現(xiàn)出政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地全面實(shí)行公開(kāi)拍賣(mài)、招標(biāo)制度和土地出讓的市場(chǎng)化，市場(chǎng)配置土地資源與日趨旺盛的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成了反差，使土地供需出現(xiàn)了不平衡，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)用地價(jià)格的上升。如圖3所示，自實(shí)施土地儲(chǔ)備以來(lái)，武漢市主城區(qū)土地交易的樓面地價(jià)從2004年的1224元/平方米上升到2008年1～5月的2591元/平方米，除2006年以外，其他年份地價(jià)占房?jī)r(jià)比率逐年增高。圖32004～2008年5月武漢主城區(qū)平均樓面地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)（二）城市土地經(jīng)營(yíng)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升房地產(chǎn)價(jià)值土地是重要的生產(chǎn)要素，也是政府擁有的國(guó)有資產(chǎn)中最大的資產(chǎn)。城市土地的經(jīng)營(yíng)收益，是政府重要的財(cái)政收入，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金的重要來(lái)源。城市土地是城市存在和發(fā)展的載體，是城市功能發(fā)揮和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中，必然使具備一定規(guī)劃條件的城市土地變得更加稀缺。為此，各城市地方政府在促進(jìn)土地資源轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋刭Y本的過(guò)程中，必須以經(jīng)營(yíng)理念和卓有成效的工作模式來(lái)配置稀缺的城市土地。然而，城市土地經(jīng)營(yíng)不是“炒地皮”，而是為產(chǎn)業(yè)集聚提供空間載體，在“優(yōu)地優(yōu)用”的土地資源配置中使土地收益最大化。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格的形成及地價(jià)水平的高低主要受制于土地自身的收益能力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，城市房地產(chǎn)增值的根本動(dòng)力機(jī)制在于城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地投資改良引起土地收益能力的提高，前者引起的土地增值稱之為“自然增值”，后者則稱之為“人工增值”。武漢市地產(chǎn)增值原因概括起來(lái)主要包括兩個(gè)方面：第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致土地利用效率提高及土地需求量不斷增長(zhǎng)，人口增加導(dǎo)致土地利用集約化程度提高，造成城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲；第二，對(duì)基本設(shè)施，如交通、供電、供水、通信和公共設(shè)施，如學(xué)校、醫(yī)院、文化及商業(yè)設(shè)施等不斷投資，使各類城市用地更符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，土地開(kāi)發(fā)利用能獲得更高的開(kāi)發(fā)收益，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)支付能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。首先，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使居民的購(gòu)買(mǎi)能力增強(qiáng)，需求拉動(dòng)房地產(chǎn)“自然增值”。國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展和居民收入的穩(wěn)步提高，居民積累的一定購(gòu)買(mǎi)能力得以釋放。城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池就是城市土地儲(chǔ)備制度。土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)行，不僅僅調(diào)節(jié)了土地市場(chǎng)，更是極大地推進(jìn)了武漢市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面加大了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求；另一方面也改善了武漢市的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平，為市民提供了良好的生存環(huán)境，為提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)打下基礎(chǔ)?？梢?jiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民消費(fèi)水平、人均可支配收入的同步提高，帶動(dòng)的住房消費(fèi)持續(xù)增溫是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因之一。其次，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改善房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)，促使地產(chǎn)“人工增值”。自從2000年實(shí)施土地儲(chǔ)備以來(lái)，武漢積累了雄厚的城市建設(shè)資金，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度逐年加大。如輕軌一號(hào)線一期工程、陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋和長(zhǎng)江隧道工程的建成通車，以及天興洲公鐵兩用橋，橫跨武昌漢口的地鐵線路，以及各區(qū)的道路擴(kuò)建改造工程的快速推進(jìn)實(shí)施，不僅僅改變了交通條件，更是給城市的空間格局帶來(lái)了深刻的影響，使得武漢的基礎(chǔ)生活設(shè)施日趨便利。2006～2007年武漢市城市交通狀況、生態(tài)環(huán)境在投資的強(qiáng)力帶動(dòng)下，改善明顯，可以判定未來(lái)武漢的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平將會(huì)逐漸得到完善。城市排水、自來(lái)水管網(wǎng)、“川氣入漢”等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的順利推進(jìn)提高了市民的生活質(zhì)量。諸多的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，大大改善了武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍，房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)得到了提升，房地產(chǎn)的價(jià)值也隨之增加。四土地儲(chǔ)備對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響（一）土地儲(chǔ)備使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本提高土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響主要是提升了地價(jià)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本帶來(lái)壓力。土地儲(chǔ)備實(shí)施后，城市的土地價(jià)格較以前有了較大幅度的提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格也處于不斷增值的過(guò)程中，如果生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況仍然保持不變，即產(chǎn)品數(shù)量不變、產(chǎn)品生產(chǎn)成本不變、產(chǎn)品銷售價(jià)格不變，則可能陷入虧損的狀態(tài)中。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地資產(chǎn)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行攤銷，即使是以當(dāng)初比較低的購(gòu)置價(jià)格按年限攤銷，在賬面上看不出成本的增加，維持原來(lái)的利潤(rùn)，但損失的是機(jī)會(huì)成本，本質(zhì)上與把土地資產(chǎn)按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行攤銷是一致的（見(jiàn)圖4）。圖4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)與土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值關(guān)系其中，企業(yè)土地資產(chǎn)攤銷為（CL－C），此外的其他成本為C，產(chǎn)品價(jià)格為P。在土地儲(chǔ)備制度下，資源的稀缺與需求的旺盛造成了土地價(jià)格的攀升，即企業(yè)土地資產(chǎn)的攤銷成本增加，當(dāng)土地資產(chǎn)的攤銷成本使得產(chǎn)品的成本最終超過(guò)產(chǎn)品的價(jià)格，即超過(guò)在時(shí)間t的企業(yè)處于盈虧臨界點(diǎn)，造成企業(yè)虧損。在成本增加的壓力下，為避免虧損，企業(yè)被迫采用兩種方式來(lái)應(yīng)對(duì)：第一，抬高產(chǎn)品價(jià)格曲線P，即通過(guò)增加產(chǎn)品的附加值來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)格；第二，阻止土地資產(chǎn)的攤銷曲線CL的上揚(yáng)，即通過(guò)集約利用土地，提高單位土地的產(chǎn)出。在土地拍賣(mài)供應(yīng)方式中，開(kāi)發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然以市場(chǎng)最高價(jià)格才可以競(jìng)得理想土地。其中土地成本比預(yù)期增加的部分，開(kāi)發(fā)商不愿意也不可能從其利潤(rùn)中扣除，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的預(yù)期并沒(méi)有降低，或許可能因投資增加反而期望取得更豐厚的利潤(rùn)，將土地成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。2005年2月2日，世茂集團(tuán)以31.5億元拍下漢陽(yáng)鸚鵡洲一塊858畝土地，投資80億元建設(shè)中央旅游商貿(mào)區(qū)，樓面地價(jià)1967元/平方米；4月28日，瑞安集團(tuán)將沉寂兩年多的漢口永清片719畝商務(wù)及住宅用地收入囊中，耗資33.9億元，樓面地價(jià)2354元/平方米；4月30日，和記黃埔地產(chǎn)出資16.23億元，獨(dú)家拿下江漢路周邊“花樓”、“老甫”兩塊地，其樓面地價(jià)更是分別高達(dá)3163元/平方米和3167元/平方米。在短短60多天時(shí)間，香港地產(chǎn)界的三大巨頭先后登陸武漢，僅此三家具有港資背景的企業(yè)拿地的資金就達(dá)81.63億元，并接連制造兩大“全國(guó)地王”（見(jiàn)表2）。表22005年武漢土地交易成交價(jià)格排行（住宅用地）2006～2007年，武漢土地交易市場(chǎng)接連掀起了交易高潮，土地單價(jià)、樓面地價(jià)等紀(jì)錄不斷刷新。中心城區(qū)的土地更是受到開(kāi)發(fā)企業(yè)廣泛的追捧和青睞，地價(jià)屢創(chuàng)新高。例如，2006年8月25日保利以10.3億元將南湖地塊收入囊中，再次攪動(dòng)南湖板塊新一輪樓市競(jìng)爭(zhēng)；金地集團(tuán)以5.46億元取得積玉橋97畝地；來(lái)自福建的融僑地產(chǎn)以8.02億元拿下位于武昌積玉橋150畝純居住用地，該地塊也是武漢市2006年成交總價(jià)最高的地塊，樓面地價(jià)達(dá)到2330元/平方米；2007年上半年，與上海復(fù)地同出于上海復(fù)星系的上海豫園以35.02億元奪得中北路武重機(jī)械廠的“地王”；華潤(rùn)置地1.55億元拿下武昌民主路21畝土地；華潤(rùn)集團(tuán)旗下的重慶潤(rùn)隆實(shí)業(yè)分別以13.53億元和16.21億元，拿下漢陽(yáng)漢鋼187畝土地及武昌楊園街鐵機(jī)路286畝土地；2007年8月金地拍下的京漢大道義和巷的地塊，樓面地價(jià)達(dá)6880元/平方米；萬(wàn)科隨后拍下江漢區(qū)馬場(chǎng)角路的地塊，樓面地價(jià)達(dá)5287元/平方米；光谷一塊70畝的土地競(jìng)拍出了5047元/平方米的武昌樓面地價(jià)新紀(jì)錄。市場(chǎng)上也開(kāi)始出現(xiàn)了捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象，特別是進(jìn)入9月，土地價(jià)格不斷攀升，刺激房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高，截至2007年12月已經(jīng)有6個(gè)均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)。多塊土地受到熱捧，王家墩CBD地塊被華潤(rùn)集團(tuán)以26.92億元，樓盤(pán)地價(jià)6208元/平方米獲得，推出的12宗土地全部成交。根據(jù)對(duì)武漢2007年全年土地出讓的溢價(jià)幅度進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，最高溢價(jià)幅度為160%，較高溢價(jià)區(qū)間為80%～100%，較低溢價(jià)區(qū)間為0～50%。而樓市相比土地市場(chǎng)同樣火暴，銷售均價(jià)也不斷上漲，突破了5000元/平方米，達(dá)到5291.32元/平方米，而從對(duì)價(jià)格的監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大都超過(guò)了7000元/平方米。（二）土地儲(chǔ)備提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門(mén)檻，加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)3萬(wàn)多家，但具備一級(jí)資質(zhì)的只有200余家，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總量的不足1%，而武漢的一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)更是微乎其微，僅有7家。[5]可以說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體質(zhì)量不高、實(shí)力不強(qiáng)，不適應(yīng)入世后的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的需求和規(guī)模效益的提高。在傳統(tǒng)的土地要素配置方式下，經(jīng)營(yíng)政府關(guān)系成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的決定性因素，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用了“經(jīng)營(yíng)政府關(guān)系——拿地——獲得貸款——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的經(jīng)營(yíng)模式，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)外包出去，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功的開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備制度打破了這種以政府關(guān)系為導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，在土地儲(chǔ)備制度下任何一家企業(yè)在土地獲取方面都是平等的。在土地儲(chǔ)備制度下經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的形式獲得，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力提出了更高的要求，使那些沒(méi)有資金、沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、靠關(guān)系拿“一手地”的開(kāi)發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，使那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從單純的經(jīng)營(yíng)政府關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋氐臓?zhēng)奪、資金、人才、管理、營(yíng)銷、理念等各個(gè)方面的競(jìng)爭(zhēng)，如何獲取及整合資源成為土地儲(chǔ)備制度下房地產(chǎn)發(fā)展的新形勢(shì)。土地“招、拍、掛”出讓制度打破了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的地域限制，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。這種情況下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，那些綜合實(shí)力強(qiáng)，資質(zhì)高的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)一步向大型化發(fā)展，而那些資質(zhì)較差、自有資金少、綜合實(shí)力弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰，或者成為大型房地產(chǎn)企業(yè)下屬項(xiàng)目公司。另外，實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣(mài)，使土地直接與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，利于境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快。對(duì)外地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)。在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，重新洗牌的過(guò)程中，資金流、人才流等優(yōu)勢(shì)資源將逐步向規(guī)模型、品牌化企業(yè)聚攏，外來(lái)大型企業(yè)和本土實(shí)力派企業(yè)由于強(qiáng)大的融資能力，充足的土地儲(chǔ)備和可持續(xù)性開(kāi)發(fā)能力，成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)力量。從2006～2007年的土地交易中可以看出，萬(wàn)科、世貿(mào)、瑞安、和記黃埔、華潤(rùn)、保利、融僑、金地、碧桂園等外來(lái)品牌企業(yè)在武漢土地交易市場(chǎng)中的話語(yǔ)權(quán)逐漸增加，在武漢有大面積土地儲(chǔ)備的外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在增多，武漢“地王”和區(qū)域樓面價(jià)的紀(jì)錄幾乎都是由外來(lái)企業(yè)刷新的，并且刷新速度有加快的趨勢(shì)，外來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是部分上市房地產(chǎn)公司已經(jīng)逐漸成為武漢土地市場(chǎng)主角。（三）土地儲(chǔ)備有利于外來(lái)品牌企業(yè)在郊區(qū)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，從而帶來(lái)房地產(chǎn)品質(zhì)的提升兩年前，更多的外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)是在雄厚資金的支持下，經(jīng)過(guò)深思熟慮后進(jìn)入武漢市場(chǎng)的；而如今則是外來(lái)企業(yè)積極地通過(guò)多種融資渠道，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額。地產(chǎn)是一種“可持續(xù)性”投資項(xiàng)目，對(duì)于關(guān)注武漢市場(chǎng)、努力尋找價(jià)值的投資者而言，資金與企業(yè)合作的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合作本身，將會(huì)給投資領(lǐng)域和房產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)天翻地覆的改變，不僅會(huì)影響投資方向，也會(huì)改變房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局。地產(chǎn)企業(yè)的策略性布局已逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略性布局：2007年3月，萬(wàn)科在流芳鎮(zhèn)拍下337畝土地，與富士康科技園為鄰開(kāi)發(fā)住宅區(qū)；7月香港上市公司碧桂園拍得漢南600余畝土地。金地集團(tuán)競(jìng)得東西湖巨幅地塊；10月保利地產(chǎn)通過(guò)合作的方式獲得新洲區(qū)陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)區(qū)柴泊湖以北71.12萬(wàn)平方米（約1067畝）的住宅用地；11月和記黃埔子公司進(jìn)軍武漢郊區(qū)低密度度假型地產(chǎn)領(lǐng)域，以14.21億元拍下蔡甸區(qū)1370畝地塊。外來(lái)企業(yè)，尤其是上市的品牌企業(yè)通常都是行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，擁有雄厚的資金實(shí)力和數(shù)十年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，具有跨地區(qū)操盤(pán)能力和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，具備高于本地開(kāi)發(fā)商的操作水平。相比本地開(kāi)發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)為大規(guī)模的持續(xù)開(kāi)發(fā)能力和對(duì)產(chǎn)品的操作能力及對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期準(zhǔn)確判斷能力