知名企業(yè)模擬清單對比

萬科、碧桂園模擬清單對比導讀：工程量清清單計價將各各種經(jīng)濟、技技術(shù)、質(zhì)量、進進度因素考慮慮到單價的確確定上，以“活活單價”形式式出現(xiàn)，能準準確反映實際際情況，可有有效降低工程程成本和造價價控制難度。相對于缺乏科學學依據(jù)的定額額計價（計算算工程量后套套定額算然后后以費率形式式計算間接費費，憑主觀想想象確定優(yōu)惠惠幅度后得出出最終報價），工程量清單計價將各種經(jīng)濟、技術(shù)、質(zhì)量、進度因素考慮到單價的確定上，以“活單價”形式出現(xiàn)，能準確反映實際情況，可有效降低工程成本和造價控制難度。▌一、萬科的工工程量清單招招標自2010年開開始，萬科便便在工程采購購領(lǐng)域正式施施行工程量清清單招標采購購，作為其規(guī)規(guī)模速度型向向質(zhì)量效益型型發(fā)展的重要要路徑。工程程量清單招標標，意即發(fā)包包方根據(jù)施工工圖計算工程程量，承建商商據(jù)成本與盈盈利要求報價價，發(fā)包方評評標，一開始始就能確定項項目總體造價價。在萬科看來，一一方面，工程程量清單招標標因為能把主主要成本悉數(shù)數(shù)說清，有利利于經(jīng)營結(jié)果果的預測和保保障；另一方方面，清單招招標有利于提提升項目品質(zhì)質(zhì)，這一點可可從下述萬科科金域緹香項項目得以舉證證。1.清單招標強強調(diào)專業(yè)交圈圈，聯(lián)合審圖圖，招標前期期消除功能性性缺陷以下圖為例，一一是洋房部分分為單框單玻玻門窗，達不不到節(jié)能標準準；二是廚房房窗戶無法開開啟，不能滿滿足通風要求求。究其原因，其一一，門窗為甲甲供料，實施施結(jié)果與節(jié)能能計算不合拍拍；其二，未未審圖即實施施，出現(xiàn)功能能缺陷。又以下圖左為例例，空調(diào)側(cè)向向安裝孔尺寸寸太小，無法法安裝。究其其原因，土建建與安裝設(shè)計計專業(yè)不交圈圈造成功能性性缺陷。如上圖右，空調(diào)調(diào)機位空間狹狹窄，上下疊疊放洞口尺寸寸較小，夏天天有可能死機機。究其原因因，空調(diào)百葉葉為甲供料，二二次深化圖與與土建專業(yè)銜銜接不到位，缺缺少聯(lián)合審圖圖帶來功能性性缺陷。2.清單招標強強調(diào)方案前置置，經(jīng)效果性性評判后出圖圖，再進入招招標階段以下圖為例，鐵鐵藝門下面空空隙太大，比比例失調(diào)。究究其原因，鐵鐵藝門為甲指指乙供材，邊邊施工邊確定定方案，強調(diào)調(diào)完成節(jié)點而而忽視了整體體效果。又如下圖，木扶扶手粗大，表表面清漆斑駁駁質(zhì)感差，且且扁鐵和圓管管組合稀疏，看看似不牢靠。究究其原因，樓樓梯扶手為甲甲指乙供材，方方案未前置導導致品質(zhì)感較較差。3.清單招標強強調(diào)甲供料的的施工做法需需明確和深化化圖專業(yè)會審審，可避免損損傷品質(zhì)的做做法例如下圖，部分分磚面在陽面面收邊。究其其原因，外墻墻面磚為甲供供，排版圖未未經(jīng)審查，節(jié)節(jié)點意識超越越品質(zhì)意識，忽忽略了細部收收頭處理。綜上，通過清單單招標，有利利于提升品質(zhì)質(zhì)，消除功能能缺陷，完善善方案效果，利利于雕琢細節(jié)節(jié)。▌二、碧桂園的的模擬清單招招標碧桂園的“摘牌牌即開工”，被被稱為神一樣樣的開發(fā)速度度，其在招標標上的功夫也也不可小覷，碧桂園在項目預備會后就開始進行招標，按模擬清單形式。模擬工程量清單單招標與工程程量清單計價價招標兩者的的區(qū)別僅在于于工程量清單單按照實際施施工圖編制，而而模擬清單是是在沒有施工工圖情況下根根據(jù)經(jīng)驗或參參考類似項目目而編制的。因為模擬清單沒沒有實際施工工圖，所以該該招標方式是是否可行取決決于能否編制制接近實際情情況的工程量量清單，因為為模擬清單做做單價合同工工程量是虛擬擬的，那么模模擬的工程量量與實際工程程量越接近就就越能反映實實際造價，有有利于減少不不平衡報價。碧桂園采用的清清單承包方式式如下：1.土建工程方方面分部分項工程采采用工程量清清單綜合單價價包干；模板板及腳手架的的措施費用采采用綜合單價價包干；除模模板及腳手架架外的措施費費（含其他項項目費）采用用建筑面積單單方造價包干干。2.樁基礎(chǔ)工程程方面報價方式為全費費用綜合單價價包干，投標標人按招標人人提供的全費費用綜合單價價表填報統(tǒng)一一報價系數(shù)。3.室內(nèi)精裝修修工程方面塊料工程的報價價方式為全費費用綜合單價價包干，投標標人按招標人人提供的全費費用綜合單價價表填報統(tǒng)一一報價系數(shù)。4.室內(nèi)浴室柜柜、浴室鏡、淋淋浴屏風、室室內(nèi)涂料工程程方面采用全費用綜合合單價包干，投投標人按招標標人提供的全全費用綜合單單價表的全費費用綜合單價價作為工程結(jié)結(jié)算全費用綜綜合包干單價價。在工程預/結(jié)算算送審流程上上，招標時采采用模擬清單單招標，工程程量未經(jīng)雙方方核對就簽訂訂總包合同暫暫定總價，可可能會存在量量差的造價問問題，通過預預算，可以更更加有效的進進行工程項目目成本管理和和投資控制。碧桂園室內(nèi)精裝裝修工程、室室內(nèi)安裝工程程、市政工程程采用全費用用綜合單價包包干的承包方方式。2010年版的的單體土建工工程的承包方方式，分部分分項工程采用用工程量清單單綜合單價包包干；措施費費（含其它項項目費）采用用建筑面積單單方造價包干干。2011年版單單體土建工程程的承包方式式，分部分項項工程采用工工程量清單綜綜合單價包干干；模板及腳腳手架的措施施費用采用綜綜合單價包干干；除模板及及腳手架外的的措施費（含含其他項目費費）采用建筑筑面積單方造造價包干。▌三、4個步驟驟，將模擬清清單招標執(zhí)行行落地以沈陽新世界國國際花園為例例，其模擬清清單編制首先先需要具備兩兩個基本條件件：一是有大大量類似項目目的工程內(nèi)容容與技術(shù)指標標；二是施工工圖設(shè)計對于于方案（擴初初）設(shè)計不應應有太大的變變動，尤其是是工藝作法方方面。否則將將造成清單與與工程實際出出現(xiàn)較大偏差差。其清單編制工作作方案主要包包括4步：第1步，按照擴擴初圖紙及類類似工程技術(shù)術(shù)指標編制模模擬工程量清清單；第2步，對模擬擬清單進行招招標，確定每每個分部分項項工程的綜合合單價及其構(gòu)構(gòu)成；第3步，施工圖圖完成后，按按照施工圖重重新計算工程程量并與承包包單位核對；；第4步，由雙方方確認的工程程量與招標過過程中形成的的綜合單價，最最終確定承包包單位的合同同總價。在方案執(zhí)行過程程中，首先，依依據(jù)擴初圖紙紙，基于以往往所發(fā)生的分分部分項工程程內(nèi)容及技術(shù)術(shù)指標，編寫寫清單內(nèi)容；；其次，與設(shè)計單單位加強協(xié)調(diào)調(diào)，嚴格遵循循設(shè)計方案，及及時溝通；再次，針對模擬擬清單的不確確定性，制定定詳細的評標標方案和執(zhí)行行細則，通過過評選綜合單單價的合理性性來選擇承包包單位，明確確工程造價的的綜合單價構(gòu)構(gòu)成，奠定合合同總價基礎(chǔ)礎(chǔ)；復次，制定材料料、設(shè)備參考考指導價，控控制工程成本本同時減低糾糾紛可能性；；最后，施工工圖完成后，確確保工程量計計算準確性，并并與施工單位位核對，對合合同總價達成成一致。▌四、模擬工程程量清單招標標編制的8項項注意第一，應根據(jù)工工程設(shè)計方案案、地質(zhì)條件件、擬采用結(jié)結(jié)構(gòu)形式、材材料設(shè)備、裝裝飾材料等，選選好參照工程程。第二，比較擬建建工程與參照照工程，調(diào)整整工程量，若若能在清單工工程量中預計計的可反映在在工程量中，不不能直接反映映的可在招標標文件中相應應完善。第三，根據(jù)參照照工程的原始始清單及比較較過程中找到到的問題編制制模擬清單，項項目特征描述述及編制說明明制定要謹慎慎，避免施工工方鉆空子不不平衡報價。第四，根據(jù)清單單計價辦法及及消耗量計算算規(guī)則進行制制作控制價，在在此過程中一一定要公平、合合理，不得特特意壓低或抬抬高價格，制制作出來的控控制價盡量接接近市場價。第五，根據(jù)模擬擬清單進行招招標，模擬清清單招標其效效果就是清單單與費率的結(jié)結(jié)合的產(chǎn)品，如如果模擬清單單中利用的清清單項目很少少的話，到預預算定案的時時候還得進行行費率的套用用，所以招標標文件中應把把預算定案時時費率的取費費級別、人工工費、讓利等等內(nèi)容說明一一下，再就是是模擬清單中中出現(xiàn)的問題題進行說明，還還有定標方式式。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士士認為為了防防止不平衡報報價，可以用用標底當做一一個基準價，讓讓其投標的時時候每個分部部分項都得低低于這個基準準價的單價，這這樣能避免一一些不平衡報報價，清單調(diào)調(diào)整的細則，如如：模擬清單單中沒有的項項目根據(jù)合同同約定進行重重新組價，根根據(jù)雙方之間間的定的取費費內(nèi)容進行核核定清單單價價。第六，開標、選選擇中標單位位，根據(jù)模擬擬清單這個統(tǒng)統(tǒng)一平臺進行行評定各家的的報價，及費費率讓利情況況。不能只看看模擬清單部部分，費率讓讓利這塊也尤尤為重要，費費率讓利這部部分在預算定定案及施工過過程中變更、增增加項目都能能用的到。第七，模擬清單單合同中約定定預算定案時時候漏項或增增加項的內(nèi)容容。如：預算算定案的時候候工程項目模模擬清單中有有的單價執(zhí)行行模擬清單，工工程量按實進進入，工程量量沒用的執(zhí)行行合同費率規(guī)規(guī)定重新制定定清單經(jīng)甲乙乙雙方確定后后作為結(jié)算依依據(jù)。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士士總結(jié)了幾點點合同中應確確定的項目，很很具有實戰(zhàn)性性，暫列如下下：甲方批價為落地地價已含采保保費；材料價價差問題，哪哪些材料可調(diào)調(diào)，哪些材料料不可調(diào)列明明確。明確可可調(diào)范圍，55%或者3%%；零星用工工確認，按市市場價還是按按定額價；主主體交付標準準，是到毛坯坯還是砌墻完完畢；確定甲甲方批價差價價部分取不取取費；上報結(jié)結(jié)算是虛報要要罰款；簽證證內(nèi)容小于22000元以以內(nèi)不計入結(jié)結(jié)算；甲供材材部分約定好好乙方記取哪哪些費用；材材料的檢測費費由乙方承擔擔；安裝部分分的交接，哪哪些是總包負負責，哪些是是分包負責；；結(jié)算方式確確定，清單有有的執(zhí)行清單單，清單中沒沒有的執(zhí)行消消耗量定額，拆拆除執(zhí)行修繕繕定額，垃圾圾外運合同中中約定；付款款問題上，金金額不超過1100萬，工工期不超過22個月，付款款最好設(shè)置首首付款和一次次進度款，盡盡量不用工程程量撥付。金金額超過1000萬，工期期超過2個月月，付款最好好為首付款，每每月設(shè)進度款款；總包服務(wù)務(wù)費按照分包包的總價記取取，或者按照照平方米報價價記取。第八，根據(jù)模擬擬清單、招標標文件、施工工合同約定進進