對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控方向的兩點(diǎn)意見

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控方向的兩點(diǎn)意見

2003年以來(lái)，在加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的背景下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之密集、力度之大前所未有，各界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)如何調(diào)控的爭(zhēng)論也空前激烈。這是件好事，既表明房地產(chǎn)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，又是社會(huì)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的正?，F(xiàn)象。作為《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》（房地產(chǎn)藍(lán)皮書）主編，我的一些看法已體現(xiàn)在總報(bào)告之中，以下再就我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控方向和目標(biāo)問(wèn)題談兩點(diǎn)意見。一控制投資和房?jī)r(jià)不應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)1.3萬(wàn)億元，同比上升28.1%，占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的18.78%，前者為1998年以來(lái)第2高，后者為最高；全國(guó)商品房平均價(jià)格上漲9.7%，比上年增幅上升4.9個(gè)百分點(diǎn)。于是控制房地產(chǎn)投資、控制房?jī)r(jià)呼聲四起。但是在我看來(lái)，控制房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)既不應(yīng)是調(diào)控方向，也難以達(dá)到平衡商品房供求的目的。理由有三。其一，控制投資和房?jī)r(jià)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律相悖。平衡商品市場(chǎng)供求的基本途徑有兩條：一是增加有效供給，二是減少有效需求?？刂品康禺a(chǎn)投資只能減少商品房供給，不能增加供給，這是常識(shí)；而控制房?jī)r(jià)只能扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的供求關(guān)系，可能根本達(dá)不到減少需求、平衡市場(chǎng)供求的目的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通過(guò)控制某種競(jìng)爭(zhēng)性物品市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到平衡供求關(guān)系的目的，除了在非常時(shí)期，作為臨時(shí)性應(yīng)急措施具有必要性以外，從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期考察，似乎還沒有成功的先例。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我國(guó)糧、油、肉、蛋、奶等食物必需品價(jià)格控制了幾十年都沒有解決供給不足問(wèn)題，是市場(chǎng)價(jià)格放開之后才有了供求基本平衡；如果家用電器等耐用消費(fèi)品價(jià)格不放開，恐怕至今仍然只是少數(shù)富裕家庭的奢侈品；我國(guó)化肥等農(nóng)用物資控制售價(jià)已經(jīng)十幾年，今春控價(jià)之聲尤甚，也從反面證明了持續(xù)控制市場(chǎng)價(jià)格之于平衡市場(chǎng)供求關(guān)系的無(wú)效！深層原因在于，某種商品的生產(chǎn)沒有相應(yīng)的利潤(rùn)回報(bào)，就不會(huì)有相應(yīng)的供給；沒有較高的投入回報(bào)，就不會(huì)有較多的相關(guān)要素進(jìn)入，也就不會(huì)有供給的較大增加，當(dāng)然也不可能有市場(chǎng)的供求平衡。至于房地產(chǎn)業(yè)由于壟斷而引發(fā)的市場(chǎng)問(wèn)題，則應(yīng)通過(guò)反壟斷立法和強(qiáng)化行業(yè)管理去解決。其二，控制房地產(chǎn)投資與中國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系的基本走勢(shì)相向。我國(guó)正處于加速城市化階段，城市正處于現(xiàn)代化建設(shè)時(shí)期。在解決溫飽之后、全面建設(shè)小康階段，人均一間房、戶均一套房（不一定是自有住房）已經(jīng)成為中國(guó)城鎮(zhèn)居民最迫切的基本生活需求。構(gòu)建和諧社會(huì)已成為全國(guó)上下的主流共識(shí)，安居是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要物質(zhì)載體，而房地產(chǎn)業(yè)則是實(shí)現(xiàn)安居的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。社會(huì)需求的變化必然要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在一定時(shí)期內(nèi)某一行業(yè)以高于其他產(chǎn)業(yè)的速度發(fā)展是市場(chǎng)需求的反映。一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)投資的年度增長(zhǎng)率和占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，要受到發(fā)展階段、資源稟賦等多種因素的影響，特別是要取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系，因而沒有一個(gè)普遍適用的房地產(chǎn)投資是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。商品住房的增量需求和改善需求雙旺盛是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。住房的不可替代性，住房需求增長(zhǎng)的剛性，土地、資金稀缺的約束等等，決定了供不應(yīng)求將是未來(lái)幾十年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的歷史較短，還屬于成長(zhǎng)中的產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是市場(chǎng)秩序、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還是行業(yè)信息的及時(shí)收集、整理、分析和發(fā)布以及行業(yè)管理、行業(yè)規(guī)范等等都有諸多不足、不完善之處，當(dāng)然需要政府加強(qiáng)引導(dǎo)、規(guī)范和管理，但控制投資不僅于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)益，而且將危害我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。低收入家庭的住房保障應(yīng)是國(guó)家社會(huì)保障政策的目標(biāo)，而不應(yīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的職責(zé)。其三，控制房?jī)r(jià)對(duì)于平衡住房市場(chǎng)供求無(wú)效率。雖然沒有一個(gè)城市政府承認(rèn)自己所在城市有房地產(chǎn)泡沫，但房地產(chǎn)泡沫論仍不絕于耳，2004年9.7%的房?jī)r(jià)升幅是主要依據(jù)。我國(guó)房?jī)r(jià)是高是低，不同的利益關(guān)系、價(jià)值取向和知識(shí)結(jié)構(gòu)當(dāng)然會(huì)有不同的判斷。購(gòu)房者追求低房?jī)r(jià)，是天生的高房?jī)r(jià)的反對(duì)派；開發(fā)商追求高房?jī)r(jià)，自然是低房?jī)r(jià)的反對(duì)派，這是市場(chǎng)供求雙方博弈的反映。但不論判斷如何，市場(chǎng)成交的房?jī)r(jià)，即市場(chǎng)形成的房?jī)r(jià)才是真實(shí)的房?jī)r(jià)。對(duì)于一個(gè)普通家庭來(lái)說(shuō)，住房既是必需品又是耐用品，購(gòu)房是一次性巨大支出，當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的購(gòu)買行為是以過(guò)去多年積蓄，或者以對(duì)未來(lái)收入預(yù)期為前提的，當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系也是多年積累的結(jié)果。1998～2004年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格年上升3.94%，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長(zhǎng)10.06%，GDP年增長(zhǎng)8.73%，三者之比為1：2.5：2.2。由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)、連帶品性質(zhì)和房地產(chǎn)業(yè)作為下游產(chǎn)業(yè)等原因，年度之間的房?jī)r(jià)具有許多不可比性。比如，建筑材料價(jià)格上升（有論者認(rèn)為，是房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了原材料價(jià)格上漲）、房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑品質(zhì)的提高以及區(qū)位和外部環(huán)境的改善等都會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。有人以房地產(chǎn)具有投資品市場(chǎng)“追漲殺跌”特征支持泡沫論。這里需要指出的是，①自住購(gòu)房的房?jī)r(jià)彈性較小，我國(guó)目前的自住購(gòu)房占絕大比例，而投資性購(gòu)房（投機(jī)、炒房與此沒有本質(zhì)區(qū)別）所占比例較小；②投資性購(gòu)房與房?jī)r(jià)預(yù)期有關(guān)，于引導(dǎo)資源配置不無(wú)益處；③控制投資性購(gòu)房可通過(guò)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、調(diào)整房產(chǎn)交易稅、開征房產(chǎn)增值稅、實(shí)現(xiàn)銀行個(gè)人房貸信息聯(lián)網(wǎng)、限制靠信貸多套購(gòu)房等措施來(lái)解決。而控制房?jī)r(jià)不僅難以遏制購(gòu)房投資，反而要支付很高的執(zhí)行成本，最終使自住購(gòu)房者利益受損。收入房?jī)r(jià)比過(guò)高是泡沫論者的又一重要依據(jù)，但以發(fā)達(dá)國(guó)家收入房?jī)r(jià)比作為分析問(wèn)題的參照系，則要慎之又慎。原因一是我國(guó)的國(guó)情。房地產(chǎn)業(yè)是對(duì)土地、資金高度依賴的產(chǎn)業(yè)，而土地、資金恰恰是我國(guó)的稀缺資源，其較高的價(jià)格是優(yōu)化我國(guó)要素配置的必然要求。二是我國(guó)的發(fā)展階段。住房供求平衡是一個(gè)由先滿足部分群體需求到滿足社會(huì)整體需求、由較低水平滿足到較高水平滿足的過(guò)程。我國(guó)不可能在短時(shí)期內(nèi)完成這一過(guò)程。三是我國(guó)城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入水平和結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國(guó)家并不完全相同，統(tǒng)計(jì)的平均數(shù)要比實(shí)際發(fā)生購(gòu)房行為的家庭收入水平低。年輕夫婦購(gòu)房的背后多有雙方老人的支持，統(tǒng)計(jì)的家庭平均收入并不能代表現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買住房支付能力。二不要夸大房地產(chǎn)信貸與我國(guó)金融安全的相關(guān)關(guān)系目前我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控多以確保金融安全為重要目標(biāo)，論者也多從減少金融風(fēng)險(xiǎn)視角論證控制房地產(chǎn)信貸的必要性。無(wú)怪有人驚呼，銀行是房貸提息唯一的贏家。確保金融安全當(dāng)然是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，但對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行調(diào)控能在多大程度上降低金融風(fēng)險(xiǎn)？能否確保金融安全？我的判斷是，房地產(chǎn)信貸的良性發(fā)展雖有利于降低金融風(fēng)險(xiǎn)，但確保金融安全的主要作用點(diǎn)在金融系統(tǒng)本身，關(guān)鍵在于金融系統(tǒng)自身改革治理結(jié)構(gòu)。看看近年發(fā)生的金融大案要案，就足以證明此論決非妄斷。金融系統(tǒng)“有病”，房地產(chǎn)“吃藥”是“吃”不出金融安全的。另一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)信貸可能在多大程度上影響金融安全。一要看房地產(chǎn)信貸占金融貸款的比例。據(jù)人民銀行上海分行報(bào)告，2004年末全市人民幣房地產(chǎn)貸款余額約為3500億元，占全市本外幣貸款余額的25%。上海是房地產(chǎn)貸款比例較高的城市之一，全國(guó)平均房地產(chǎn)貸款余額所占比例大約為13%。二要看房地產(chǎn)信貸質(zhì)量。2004年上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，占71%；深圳國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款年末余額1652.5億元，其中個(gè)人房貸余額1171.7億元，占70.9%。這說(shuō)明70%的房地產(chǎn)貸款是個(gè)人貸款，而個(gè)人房貸被公認(rèn)為壞賬率較低。就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的4%～6%，而房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)是否比其他行業(yè)企業(yè)大，還是一個(gè)有待證明的問(wèn)題。三要看對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活的整體影響。我國(guó)是高儲(chǔ)蓄國(guó)家，購(gòu)房是城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄的重要目的之一，年末儲(chǔ)蓄余額已達(dá)十萬(wàn)億元以上。開展住房消費(fèi)信貸，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要杠桿?？刂谱》抗┙o，將使居民儲(chǔ)蓄的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。另一方面，居民儲(chǔ)蓄增加，銀行資金寬裕，控制房貸既將阻隔放貸渠道，也不利于減少放貸風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)水平。有金融學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)融資過(guò)于依賴銀行貸款多有批評(píng)，但房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，是房地產(chǎn)企業(yè)自身融資本領(lǐng)低，還是金融體制限制了房地產(chǎn)融資的多元化？若是后者，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道上能有多少作為？建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，但對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)、力度、方式、方法等，我們還有一個(gè)不斷探索的過(guò)程。在完善社會(huì)主義市