政策與市場的博弈-廣州市2010年房地產(chǎn)市場回顧

政策與市場的博弈廣州市2010年房地產(chǎn)市場回顧

一2010年廣州市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析圍繞房地產(chǎn)市場開展的政策博弈，如果從2005年的“國八條”算起，2010年已經(jīng)進入第6個年頭。和往年不同的是，早在2009年12月，中央已經(jīng)開始部署2010年的房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。2009年12月14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，提出了針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的四項措施（被業(yè)界稱為“國四條”），重點是要加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。新年鐘聲剛剛響過，國務(wù)院辦公廳就在2010年1月7日發(fā)出了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（也就是業(yè)界所說的“國十一條”），奠定了2010年全年政策調(diào)控的基調(diào)。然而，盡管中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的運用越來越主動、越來越嫻熟，可市場情況卻并未如政策所愿，甚至在全國“兩會”前后一些地方還連續(xù)出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。2010年4月17日，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”），從政府監(jiān)管、信貸政策、土地政策、保障性住房和市場監(jiān)管五個方面調(diào)控市場，堅決遏制部分城市房價過快上漲。在這一嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，市場的觀望氣氛大大增加，市場資金面進一步收緊，樓市成交量進一步萎縮，樓價隨著交易量的持續(xù)萎縮出現(xiàn)了一定幅度的下降。然而隨著政策效果的逐步弱化，下半年全國許多地方的住房價格在2009年全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)上依舊快速上漲，這導(dǎo)致了更加嚴厲的政策調(diào)控，調(diào)控的方式也更多地轉(zhuǎn)向行政干預(yù)措施。9月29日，國家有關(guān)部委再次出臺涉及房地產(chǎn)市場土地環(huán)節(jié)、交易信貸、稅收環(huán)節(jié)以及保障性住房等供給環(huán)節(jié)的多個政策，一是限定居民家庭購房套數(shù)，二是停止發(fā)放三套及以上房貸，三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)契稅，四是切實增加住房有效供給，五是查處炒買炒賣哄抬房價。其中的限購措施可以說是前所未有的，也是典型的行政調(diào)控而非市場調(diào)控手段（見表1）。表12010年全國房地產(chǎn)主要調(diào)控政策一覽在國家出臺一系列的調(diào)控政策之后，地方政府的配套政策也相繼出臺。3月10日，廣東省人民政府辦公廳正式下發(fā)了《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》）。作為廣東落實“國十一條”的地方性配套文件，《通知》從廣東的實際情況出發(fā)，分別從增加普通商品住房和保障性住房的有效供應(yīng)、全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作、抑制投資投機性購房需求、加強對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)督規(guī)范四方面，對“國十一條”進行了落實和完善。為貫徹落實“國十條”，遏制房價過快上漲，廣州于5月21日出臺24條細則，強調(diào)了遏制房價過快上漲的堅決態(tài)度和加強保障性住房的建設(shè)。這24條樓市調(diào)控細則可概括為執(zhí)行中央政策、加大供地規(guī)模、加大保障性住房建設(shè)、加大市場監(jiān)管。細則規(guī)定了要全面清查出讓合同，督促開發(fā)建設(shè)，要繼續(xù)加大閑置土地的清查和懲治，打擊囤地行為，重點打擊囤房、哄抬房價等違法違規(guī)行為。24條細則基本是落實中央“新國十條”的基本內(nèi)容，包括規(guī)定動工、竣工和銷售的期限，落實12億元廉租住房保障資金，一次性公開全部準售房源價格等內(nèi)容。此外，對于限購等臨時性調(diào)控措施，“穗24條”同樣暫未規(guī)定，僅指出如果遏制房價過快上漲的調(diào)控效果不理想，將采取限購等臨時性調(diào)控措施（見表2）。表22010年廣東省和廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽在第二輪調(diào)控政策出臺后，廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市地方稅務(wù)局、中國人民銀行廣州分行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會廣東監(jiān)管局等四單位于10月15日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進廣州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（穗國房字〔2010〕1311號），規(guī)定自2010年10月15日起，全市十區(qū)暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。廣州細則突出“四限”：限套、限貸、限外、限年齡。其政策要點包括：戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，常住認定標(biāo)準為能夠提供在廣州市1年以上的納稅證明或社保證明）只能新購1套商品住宅；對第二套房貸首付比例不得低于5成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；第三套及以上房貸全面停貸；非常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅；未滿18歲不能單獨購買商品住房。這一次廣州出臺的政策與各地政策相比顯得相當(dāng)嚴厲。表3兩輪房地產(chǎn)調(diào)控政策對比二2010年廣州市房地產(chǎn)市場總體運行情況從市場數(shù)據(jù)來看，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資本投資的比重有所下降，但是依舊保持了較快的增長，2010年施工面積的快速增長預(yù)示著來年房屋供給將會有較大的增長。土地供應(yīng)持續(xù)了近年來偏緊的狀況，這也使得地價持續(xù)居高不下。從數(shù)據(jù)來看唯一明顯受到調(diào)控影響的是住宅成交面積，交易面積大幅下降，但是價格未見明顯下調(diào)，甚至還不時會反彈至高位。受調(diào)控影響從住宅市場里流出的大量投資資金轉(zhuǎn)向?qū)懽謽羌吧虡I(yè)物業(yè)，使其出現(xiàn)供需兩旺的局面。（一）房地產(chǎn)投資分析1.房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年廣州市全社會固定資產(chǎn)投資額為3263.57億元，同比增長22.7%，增幅比2009年同期（26.3%）下降較多，因為亞運會的關(guān)系2010年廣州共安排重點建設(shè)項目89個，年度計劃投資777.3億元，至9月已完成95%，占全社會固定資產(chǎn)投資的34.2%；到位建設(shè)資金737億元，資金到位率95%。在重點項目的拉動下，1～9月廣州全社會固定資產(chǎn)投資同比增加41.5%。但是由于第四季度大部分建設(shè)工程停工，全社會固定資產(chǎn)投資的增幅回落，使得全年投資增幅下降。2010年廣州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資983.66億元，同比增長20.3%，低于全社會固定資產(chǎn)投資增長率。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資額的比重為30.1%，保持了2007年以來的逐年下降趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重不斷下降，說明其對固定資產(chǎn)投資的拉動作用在減弱。2.房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及竣工面積2010年廣州市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為6464.12萬平方米，同比增長16.4%，其中住宅施工面積為3983.84萬平方米，同比增長15.4%。由于2009年土地交易面積的大幅增加，且樓市火爆，開發(fā)商對未來市場看好，導(dǎo)致房屋施工面積的增加。而且隨著施工面積的穩(wěn)步擴大，將對未來房地產(chǎn)市場的可售房屋進行有效補充，為廣州市房地產(chǎn)市場的后續(xù)穩(wěn)定運行提供有效保障。廣州市2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積為1094.59萬平方米，同比上升1.5%，其中住宅竣工面積為774.69萬平方米，同比小幅下降2.4%。盡管進入第四季度以來受到亞運會的影響大部分在建工程停工，導(dǎo)致了竣工面積的下降，但是相比于上年起下降幅度有所放緩。表4廣州市2005～2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（二）土地市場分析1.土地供應(yīng)總體出讓情況2010年廣州市土地市場通過招拍掛方式共出讓土地（工業(yè)用地除外）297.79萬平方米，建筑面積666.13萬平方米，與2009年相比均有所下降，2009年出讓的土地面積及建筑面積較高，部分原因是由于亞運城的建設(shè)。從月度數(shù)據(jù)來看，土地市場出現(xiàn)了典型的由冷至熱的局面。1、2月份是傳統(tǒng)的淡季，在這一段期間沒有推出任何地塊，從3月份開始陸續(xù)有地塊推出，每次出讓的地塊并不多，還出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象。1～7月共推出13塊土地，土地面積20.89萬平方米，建筑面積62.98萬平方米，分別占全年供應(yīng)量的7.0%和9.0%，零星分布在番禺、荔灣、海珠、白云、南沙、蘿崗等區(qū)域。從以上數(shù)據(jù)可以看出，廣州市在1～7月份的土地招拍掛市場顯得十分清淡，沒有出現(xiàn)2009年那個火爆的土地拍賣市場，在調(diào)控風(fēng)聲漸緊的情況下，開發(fā)商拿地越發(fā)謹慎。從8月底開始，國土局開始加快推地步伐，并在11、12月份達到高峰（見圖1）。2010年8～12月廣州市土地市場共出讓商住用地47塊，合計用地面積276.90萬平方米，總建筑面積603.15萬平方米。整個招拍掛市場出現(xiàn)了前冷后熱的局面。圖12010年土地市場各月交易情況2010年土地總成交金額為341.48億元，溢價率高達77.0%。溢價率如此之高主要是因為年末有六塊土地的成交溢價率均高于100%。從時間上來看，這些高溢價率的地塊均在年末成交，說明經(jīng)過上半年的觀望和博弈，開發(fā)商還是選擇了“做多”，看好來年的市場。根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2010～2012）》的規(guī)劃，2010年計劃供應(yīng)商品住房用地500萬平方米，規(guī)劃建筑面積750萬～950萬平方米。而2010年實際供應(yīng)商品住房用地約188.05萬平方米，合計建筑面積408.57萬平方米。全年土地供應(yīng)未達到計劃供應(yīng)量的50%，這從一定程度上反映了廣州市土地資源的枯竭。2.土地供應(yīng)區(qū)域情況分析2010年商住用地成交區(qū)域分布按建筑面積算，蘿崗區(qū)所占比重最大（見圖2），主要分布在中新廣州知識城。中新廣州知識城是中國與新加坡的一個大型合作項目，2010年6月30日簽約成立。圖22010年土地市場各區(qū)交易情況值得注意的是荔灣區(qū)2010年的商住用地出讓比例也達到了27.3%，其中舊廣州南站26.15萬平方米的一大幅土地令人矚目，該地塊屬“三舊”改造用地，原業(yè)主聯(lián)合一家開發(fā)商，在“三舊”改造傾斜政策之下，經(jīng)過222輪競價，以每平方米17276元的樓面地價奪得這塊土地。荔灣區(qū)原芳村片區(qū)歷年出讓商住用地極少，2010年土地供應(yīng)中有五宗位于芳村的原高爾夫用地。在地域分布上，外圍地區(qū)仍是政府土地供應(yīng)的主流，中心區(qū)域土地稀缺以致供應(yīng)較少。2010年外圍四區(qū)（番禺區(qū)、花都區(qū)、蘿崗區(qū)和南沙區(qū)）公開出讓的住宅用地總用地面積為112.57萬平方米，占全市住宅用地總供應(yīng)量的59.9%。中心六區(qū)公開出讓的住宅總用地面積為75.48萬平方米，占比40.1%。與2009年比較中心區(qū)域的占比已經(jīng)大幅減少24.64個百分點，這主要是因為中心城區(qū)推出了較多的“三舊”改造地塊。3.土地市場運行特點刷新單價“地王”，地價進入“二萬元”時代12月16日，白云新城板塊云城西路東側(cè)拍賣四幅土地，其中一幅為商業(yè)金融用地，另外三幅為住宅用地。這是白云新城板塊首次出讓住宅性質(zhì)土地，而白云新城周邊樓盤均價基本過萬，區(qū)域內(nèi)地鐵和公交線網(wǎng)逐漸完善，因而本次拍賣的三塊土地受到市場極大關(guān)注。其中，AB2907008-2地塊被保利以總價11億元競得，折合樓面地價20605元/平方米，刷新廣州單價“地王”紀錄。白云新城的未來發(fā)展會吸取天河商圈、珠江新城等商圈的成功經(jīng)驗，有可能發(fā)展成為更加現(xiàn)代化、更繁榮的新廣州商業(yè)貿(mào)易圈。這次拍賣創(chuàng)下廣州最高樓面地價，對白云在售項目和即將出售項目的價格有很強的支撐，反映出開發(fā)商對白云新城未來樓市前景的樂觀態(tài)度。房企抱團拿地，應(yīng)對巨無霸土地2009年12月底，亞運城項目進行競拍。亞運城項目規(guī)模龐大，總用地面積達到264萬平方米，總建筑面積為438萬平方米，這樣大規(guī)模地塊的整體出讓不僅將小開發(fā)商擋在門外，即使業(yè)內(nèi)“大鱷”，也顯得力不從心，幾家著名的開發(fā)商選擇抱團聯(lián)合競拍，出現(xiàn)了富力地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂等民營企業(yè)聯(lián)合體，以及保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等國有背景企業(yè)聯(lián)合體。中信地產(chǎn)單獨參與拍賣，但也在上述民企聯(lián)合體競得項目后，和世茂地產(chǎn)一起加入了原由三家民企組成的項目公司。在宏觀調(diào)控不斷收緊的背景下，大房企抱團聯(lián)手拿地或者合作開發(fā)的情況出現(xiàn)得更多。11月25日，在前述廣鐵南站地塊的拍賣中，又出現(xiàn)了三對組合：萬科地產(chǎn)與越秀城建聯(lián)合體、保利地產(chǎn)與金地集團及廣州華儲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體，還有就是廣鐵集團與珠光地產(chǎn)聯(lián)合體。經(jīng)過222輪的激烈競價，因為原業(yè)主廣鐵集團有“三舊”政策的利好（原業(yè)主最高可獲返還土地成交價的70%，等于是用三折的價格獲取土地），廣鐵集團與珠光聯(lián)合體最終拿下了這個地塊。房企采用聯(lián)合拿地、聯(lián)合開發(fā)明顯增多，其中最為關(guān)鍵的原因還是分攤風(fēng)險，有利于共擔(dān)政策風(fēng)險與市場風(fēng)險。其他原因還包括政府熱衷于推出大規(guī)模地塊，避免過度競爭。而且在拍賣市場中，如果其中兩家組成聯(lián)合體，競爭者也會進行聯(lián)合以達到可以對抗的實力，所以增加了出現(xiàn)聯(lián)合體的概率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這一系列的聯(lián)合競價、聯(lián)合開發(fā)中也充分體會到聯(lián)合的益處，在未來的發(fā)展上房地產(chǎn)企業(yè)可能會更多地采用聯(lián)合體方式。但是政府出于市場健康發(fā)展、減少市場壟斷的想法也在考慮對聯(lián)合體進行限制。例如最近的楊箕村城中村改造地塊拒絕房企聯(lián)合體報名。78家央企被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，邊退地邊造“地王”在3月15日，兩會結(jié)束后的第一天，北京一日產(chǎn)生三個地王，引起了轟動，而這三個“地王”的得主均為“央企”，其中兩家是非房地產(chǎn)主業(yè)的央企。央企實力雄厚，私營企業(yè)根本無力與其競爭。只要有央企或大型地方國企參與的土地出讓，最終結(jié)果幾乎都是它們成功地獲得土地。國資委3月18日宣布要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企逐步退出房地產(chǎn)市場。12月21日中遠集團成功轉(zhuǎn)讓其在遠洋地產(chǎn)的股份成為首家退出房地產(chǎn)市場的“非地產(chǎn)主營央企”。雖然此次國資委的動作表達了中央抑制高房價的決心，但有業(yè)內(nèi)人士認為，雖有78家央企被“勸退”，但16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企才是土地市場上的主力。在央企退出的同時，仍然在不斷地制造“地王”。在廣州2010年拍出的超過7000元/平方米樓面地價的住宅用地中，除越秀區(qū)下塘西地塊外，其余競得者均有央企或國企背景。而那些“地王”的誕生，幾乎是央企、國企之間火拼的結(jié)果。例如央企中鐵建6月下旬分別以6.25億元、6.7億元拿下荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場A地塊和B地塊，溢價率分別為123.5%和134.8%。2010年12月16日，廣州最后一次大規(guī)模土地拍賣會上，以保利、中海為代表的房企，上演了瘋狂的搶地大戰(zhàn)。其中，國企保利連拍兩塊位于白云新城的住宅地塊，兩次刷新了廣州樓面“地王”紀錄，突破了2萬元/平方米，再次上演國企造“地王”的大戲。而當(dāng)日推出的4幅地塊，均落入國企手中。人們常說在房地產(chǎn)調(diào)控問題上中央和地方政府的立場不一樣，而從近兩年的情況看，至少還要加上一條：國企和中央政府在這個問題上的立場也往往不一致?！八肫邨l”控房價，欲推行勾地制廣州嘗試建立計劃編制機制，強化計劃規(guī)劃對投資和消費的合理引導(dǎo)作用，從2011年開始，爭取在每年1月下旬公布計劃。而在供地節(jié)奏上建立了用地預(yù)申請制度，即俗稱的“勾地”制度。勾地制，就是由政府根據(jù)市場情況，對納入“招拍掛”出讓計劃的土地預(yù)先向社會公布出讓方案，由購買者提出意愿申請并報價，如果申請人資格符合條件并且所提出的報價符合政府預(yù)期，政府再以招拍掛方式公開出讓該宗土地。這樣可以根據(jù)市場需要來確定土地出讓的時序和價格，可以防止土地流拍。值得注意的是，這樣的制度下依舊是價高者得。54宗閑置土地曝光，時間最長達17年根據(jù)《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況統(tǒng)計》的數(shù)據(jù)，廣州有54宗閑置用地，面積接近192公頃，總出讓金額約5.87億元，其中六成以上都是住宅用地，最大的占地面積接近25公頃。地塊閑置時間最長達17年，最短的也已有4年時間。這些土地的閑置原因包括企業(yè)原因、政府原因和司法查封。國土部下發(fā)通知要求進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)的管理調(diào)控，對閑置土地一年以上的企業(yè)禁止拿地。此后廣州出臺的細則中也加大了對閑置土地的處理力度，在54宗閑置土地中，已對33宗作出限期開發(fā)處理，并收取土地閑置費3325萬元，目前其中2宗已動工開發(fā)，剩余的正在辦理規(guī)劃報建、施工許可等動工前期手續(xù)。而其余未作處置的土地大部分屬于司法查封、規(guī)劃調(diào)整等非企業(yè)原因造成閑置，正在研究處置方式。（三）商品房市場分析1.商品批準預(yù)售面積從供應(yīng)情況來看，2010年廣州十區(qū)批準預(yù)售的商品房項目共366個，可預(yù)售商品房78820套，可預(yù)售商品房面積927.62萬平方米，分別比2009年同期增加了23.6%，14.6%，16.4%。商品房批準預(yù)售情況如圖3所示。圖32010年各月批準可預(yù)售商品房面積及其同比2010年每月批準可預(yù)售商品房面積出現(xiàn)了較大的起伏，這與2010年房地產(chǎn)市場的復(fù)雜情況相吻合。在1月份的“國十一條”出臺以后，各開發(fā)商對后市持謹慎態(tài)度，在申請預(yù)售上放慢節(jié)奏，而第一季度歷來也是房地產(chǎn)市場的淡季。由于4月份出臺了嚴厲的“國十條”調(diào)控政策，4月份的批準預(yù)售面積同比也有了較大的回落。隨著4、5月傳統(tǒng)的銷售旺季的到來，5月份的批準預(yù)售面積出現(xiàn)了一個小高潮，隨后在6、7、8月份預(yù)售面積基本保持穩(wěn)定，在9月份出現(xiàn)年度高峰，此時國家再次出手進行第二輪調(diào)控，導(dǎo)致10、11月份的批準預(yù)售面積出現(xiàn)了持續(xù)的回落，11、12月份對政策的反應(yīng)更為明顯，12月份的同比下降幅度達27.7%。但由于2009年房地產(chǎn)商的大量拿地，2010年批準預(yù)售面積出現(xiàn)較大的增長。批準預(yù)售商品房面積的上升將導(dǎo)致今后一兩年房屋供應(yīng)增加。2.新建商品房交易登記面積從需求來看，2010年廣州十區(qū)新建商品房交易登記79589宗，交易登記面積804.87萬平方米，交易登記金額為1069.25億元，同比分別下降24.8%，28.0%、1.7%。交易登記宗數(shù)與交易金額的下降明顯大于交易金額的下降，表明新建商品房的單價與每套總價都有較大的提高。從月度交易登記面積來看，除11月份外，廣州市的商品房市場的需求量全年保持在50萬～80萬平方米的范圍內(nèi)波動。但是從同比數(shù)據(jù)來看，國家的調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響明顯，3～8月份的成交量同比一直處于萎縮狀態(tài)。隨著觀望情緒漸漸淡去，且由于10月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，同比出現(xiàn)了一定的增長，但是增長幅度不大，到11、12月份，政策效果再次顯現(xiàn)，交易登記面積同比持續(xù)回落（見圖4）。圖42010年新建商品房各月交易登記面積及其同比2010年新建商品房交易登記均價為13285元/平方米，與2009年同期相比上漲達36.6%，為近幾年漲幅之最。從交易登記月度均價的情況來看，新建商品房的交易登記均價在震蕩中上升，在10月份更是接近16000元/平方米，達到了15991元/平方米，同比漲幅也達到2010年最高，高達55.5%（見圖5），11、12月份交易登記均價出現(xiàn)了一定程度的回落，但同比上漲依舊明顯。總體來看，盡管成交萎縮，但是房價卻大幅上漲。圖52010年新建商品房各月交易登記均價及同比圖62010年新建商品房月度累計吸納率3.新建商品房市場供求狀況從新建房屋供求關(guān)系的對比來看，2010年廣州市新建商品房的市場吸納率（新建商品房交易登記面積÷批準預(yù)售面積×100%）總體為86.8%。大致表現(xiàn)為1～4月份供給小于需求，吸納率大于100%，5～10月份的吸納率在低位震蕩，從11、12月份的吸納率再一次超過100%（見圖6），說明市場供求雙方在國家的宏觀調(diào)控之后處于博弈狀態(tài)，市場觀望氣氛濃厚，但到了11、12月份受到市場氣氛及“地王”頻現(xiàn)的影響，再一次激起人們的購房需求。2010年商品房市場供求關(guān)系的變化可從兩個角度進行解釋：從需求角度來看，由于國家的宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，需求者在期待房價能夠有所回落而暫停購房計劃，同時房價在較長的時間里并沒有回落，反而在震蕩中上漲，也壓抑了一部分人的購房需求；而從供給角度來看，由于2009年開發(fā)商大量拿地，使得2010年的可預(yù)售商品房面積增加。從供求關(guān)系對比變化來看，國家調(diào)控的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，投資需求受到一定的抑制，這樣供大于求的狀況若是一直持續(xù)下去，則房價將得到一定程度的控制。4.存量房的交易登記面積2010年存量房的交易登記面積如圖7所示，可以看出存量房交易也比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大起大落。1月份的成交旺盛，達到137.55萬平方米，除了1、2月份外，其他月份的交易登記面積基本保持在80萬平方米左右，波動幅度不超過15%。存量房的交易登記面積同比降幅較大，再一次說明宏觀調(diào)控的作用。圖72010年存量房各月交易登記面積及同比存量房的均價在1月份的高位下跌后整體處于逐步緩慢回升的趨勢，在全年基本處于較穩(wěn)定的狀態(tài)。1月份的交易登記均價為5911.30元/平方米，2月份迅速下降至全年最低點4882.65元/平方米（見圖8），之后顯現(xiàn)出震蕩中緩慢上升的趨勢，并在11月份接近1月份的均價，12月份環(huán)比降幅較大。全年存量房整體均價在5400元/平方米上下波動，波幅不超過10%。圖82010年存量房各月交易登記均價5.各用途商品房交易登記情況從各用途商品房交易登記情況來看，住宅在商品房的交易登記中占了絕對的比重，在新建商品房與存量房中分別達到了79.2%和76.3%（見圖9）。在新建商品房中其他成交量較大的物業(yè)類型包括商業(yè)和寫字樓，這三大物業(yè)類型在商品房交易中占有絕對的主導(dǎo)地位。圖92010年各用途商品房交易登記情況6.各區(qū)域商品房市場情況分析2010年廣州市批準預(yù)售商品房中，花都的批準預(yù)售面積最大，其次是番禺，這兩個區(qū)域的批準預(yù)售面積占廣州市總的批準預(yù)售面積的一半左右。中心六區(qū)（越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔）的新建商品房的供應(yīng)面積所占的比重為40.6%，新四區(qū)達到了59.4%，說明新建商品房的供應(yīng)主要集中在外圍區(qū)域。中心六區(qū)的由于土地資源日漸減少，新建商品房供應(yīng)也比較少。圖102010年各區(qū)商品房批準預(yù)售情況2010年廣州市新建商品房的交易登記面積中，花都的交易登記面積最大（見圖11），其次是天河。其中中心六區(qū)的交易登記面積所占的比重為58.0%，新四區(qū)的交易登記面積所占的比重為42.0%。存量房的交易登記面積中，番禺的交易登記面積最大，其次是天河。其中中心六區(qū)的交易登記面積所占的比重為58.6%，新四區(qū)的交易登記面積為41.4%。圖112010年各區(qū)商品房交易登記情況從以上數(shù)據(jù)可以看出，中心六區(qū)在交易市場上依舊占主導(dǎo)地位，無論是新建商品房還是存量房中心六區(qū)的交易量均達到了六成左右，這是由于中心區(qū)域資源的稀缺性，使得其對市場資金仍存在吸引力，因此中心區(qū)域的交易登記面積較大。而且從這里我們可以看出，中心區(qū)域受宏觀調(diào)控的影響相對于外圍區(qū)域而言較小。（四）住宅市場分析1.新建住宅市場交易情況2010年，廣州市十區(qū)新建商品住宅表現(xiàn)出供大于求的狀況，這種狀況的出現(xiàn)主要原因是國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。商品住宅批準預(yù)售面積為749.44萬平方米，同比上升12.2%。而新建商品住宅交易登記面積為637.67萬平方米，同比下降34.8%。受到國家兩輪宏觀調(diào)控以及廣州市“限購令”的影響，房地產(chǎn)市場的觀望氣氛濃厚。由于受到宏觀調(diào)控的影響，剛性需求和改善性需求推遲了購房計劃，投資、投機性需求受政策約束被抑制。而住宅批準預(yù)售面積保持了穩(wěn)定增長，導(dǎo)致吸納率下降到85.1%的低位（見表6），與2009年呈現(xiàn)截然相反的趨勢。表62005～2010年新建商品住宅交易情況亞運會使得廣州的城市建設(shè)大大提速，城市環(huán)境得到明顯改善，城市面貌已實現(xiàn)“大變”，城市價值顯著提升，對房價產(chǎn)生積極支撐作用。據(jù)中國社科院2010年12月8日發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2010～2011）》顯示，廣州的房價泡沫指數(shù)低于30%，在35個大中城市中位列第23位。廣州房價泡沫指數(shù)不僅低于北京、上海、深圳等一線城市，而且低于杭州、福州、青島等二線城市，甚至低于南寧、貴陽等三線城市。這和我們長期以來對廣州市房價的觀察和判斷結(jié)論也是吻合的。因此，不管是從新建商品住宅價格運行情況來看，還是與國內(nèi)一些城市橫向比較來看，廣州房價仍處于較為理性的、可控的范圍。從縱向來看，1、2月份全市十區(qū)的新建住宅維持著價升量減態(tài)勢，但是均價上升速度出現(xiàn)持續(xù)放緩現(xiàn)象，成交量環(huán)比的減幅也在逐漸縮小。3月份成交量開始回升，這主要是由于銀行新一年貸款額度的發(fā)放，全市的總成交量出現(xiàn)恢復(fù)性上漲。3月份的均價環(huán)比下降，主要受到區(qū)域成交結(jié)構(gòu)性影響，在中心城區(qū)的成交量下降而城市周邊新區(qū)的成交量大幅上升。4月份住宅成交量減少，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。在出臺第一輪調(diào)控政策后的第一個月——5月份出現(xiàn)了新建商品住宅交易登記均價的上漲，其主要原因在于登記數(shù)據(jù)的相對滯后性，總體而言5月份新建住宅交易情況平穩(wěn)。若是從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，全市多個區(qū)域新建商品住宅的簽約均價出現(xiàn)明顯下降，且簽約面積明顯減少，可見調(diào)控政策作用明顯。之后的6、7月份住宅成交開始量價齊降。8月份由于受限價房集中交易登記的影響，全市一手住宅交易總量出現(xiàn)回升，交易均價基本保持平穩(wěn)。9月份一手住宅交易總量有所回升，均價環(huán)比小幅下降。10月份的交易量繼續(xù)上升，均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升。受到“9.29新政”和“限購令”的調(diào)控作用，11、12月份的交易均價均出現(xiàn)一定幅度下降（見圖12）。圖122010年新建商品住宅各月交易登記面積及均價房屋交易登記數(shù)據(jù)統(tǒng)計的是商品房交易雙方簽訂買賣合同后，到交易登記機構(gòu)進行預(yù)告登記和交易備案的數(shù)據(jù)。交易登記數(shù)據(jù)一般比簽約數(shù)據(jù)會延后一個月左右，未必能及時反映市場短期內(nèi)的變化，但一般在較長的統(tǒng)計時段內(nèi)較能準確反映市場發(fā)展趨勢。在同一時間段內(nèi)，新建商品房簽約數(shù)據(jù)與交易登記數(shù)據(jù)可能會出現(xiàn)簽約量增長速度不一致的情況。陽光家緣網(wǎng)站在2010年11月份以后的數(shù)據(jù)均采用網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)，時效性更強。隨著10月15日廣州市《關(guān)于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進廣州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》（穗國房[2010]1311號）的出臺，廣州市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。其中，對同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市市轄十區(qū)新購買一套商品住房。新建商品住房以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準，故對廣州市當(dāng)月房地產(chǎn)市場簽約量有明顯影響。全市十區(qū)在10月15日之后的十天里（廣州市限購政策發(fā)布之后，即10月16～25日共10天）平均每日簽約面積僅為2.45萬平方米，比9月份減少6.0%（9月份平均每日簽約面積2.61萬平方米）。限購政策發(fā)布之后，簽約均價為12056元/平方米，比9月份下降9.9%，比限購政策發(fā)布前的十天均價下降8.1%（限購政策發(fā)布前的十天均價為13134元/平方米）。數(shù)據(jù)顯示廣州市限購政策對房地產(chǎn)市場影響明顯。從各區(qū)比較來看，2010年廣州市中心六區(qū)（越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)）新建商品住宅交易登記面積為327.88萬平方米，均價為16047元/平方米；而外圍四區(qū)（番禺區(qū)、花都區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)）新建商品房住宅交易面積為309.80萬平方米，均價為8545元平方米。批準預(yù)售商品住宅面積最大的地區(qū)依次是花都、番禺以及白云（見圖13），特別是外圍區(qū)域的商品住宅新增供應(yīng)量同比有明顯增加。其中，成交量主要集中在以下五個區(qū)域：花都區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)以及海珠區(qū)，而黃埔區(qū)的成交量明顯低于其他各區(qū)。數(shù)據(jù)表明，中心六區(qū)和外圍四區(qū)的新建商品住宅成交量各約占市場成交量的50%，交易均價處于1萬元/平方米以下的區(qū)域僅有花都、南沙、蘿崗，均屬于新四區(qū)。圖132010年新建商品住宅各區(qū)交易登記情況2.存量商品住宅交易情況2010年，廣州市存量住宅市場在不斷加深的樓市調(diào)控影響下波動發(fā)展。存量住宅交易登記面積為825.42萬平方米，同比下降13.9%。交易登記均價為5302元/平方米。從縱向來看，在2010年1月7日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“國十一條”）之后，1～3月份存量住宅交易出現(xiàn)價量齊降的局面。4、5月份市場出現(xiàn)回暖，并且價量齊升。在2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布“國十條”之后，6、7月份存量住宅交易面積穩(wěn)步下降，全年來看除了1月份其他月份交易量波幅不大。交易均價在1～6月波動較大，在6月份探底之后開始不斷上升，并且上升幅度較大（見圖14），一方面與市場氛圍有關(guān)，調(diào)控政策在經(jīng)過市場的消化后觀望氣氛逐漸變淡，在一定程度上造成均價的上漲，另一方面年底時由于二手網(wǎng)簽系統(tǒng)即將開通，促使部分買家趕乘最后一趟車，加快入市步伐，住房需求的上漲導(dǎo)致了存量房均價的上漲。圖142010年存量住宅各月交易登記情況從各區(qū)比較來看，2010年廣州市中心六區(qū)存量商品住宅交易登記面積為492.66萬平方米，均價為5711元/平方米。而外圍四區(qū)存量商品住宅交易面積為332.76萬平方米，均價為4697元平方米。二手住宅成交量與均價在各區(qū)表現(xiàn)極不均衡，在成交面積上，番禺區(qū)為245.40萬平方米，而最低的蘿崗區(qū)僅有9.46萬平方米；在價格上，天河區(qū)高居榜首，均價為6655元/平方米，而位置偏遠的南沙區(qū)，均價為2699元/平方米（見圖15）。圖152010年存量住宅各區(qū)交易登記情況最后，從橫向比較來看，廣州市2010年的住宅成交總宗數(shù)已經(jīng)跌出全國第一梯隊行列，與武漢、長沙、天津、南京、成都等城市位居第二梯隊。這在近年來是從未有過的。（五）寫字樓市場分析2010年寫字樓市場十分活躍，主要原因總結(jié)如下。第一，國內(nèi)企業(yè)需求繼續(xù)保持強勁增長，特別是國內(nèi)銀行等金融機構(gòu)擴張勢頭活躍，占大宗租賃成交的大部分。第二，國家對住宅市場宏觀調(diào)控影響較大，部分投資資金轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，使寫字樓市場的需求增加。第三，整體外圍經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)，以及廣州市政府對總部經(jīng)濟的大力推動。在政府對服務(wù)業(yè)的大力扶持發(fā)展以及亞運會效應(yīng)的推動下，2010年寫字樓市場需求進一步上揚。亞運會的舉辦吸引了大量國內(nèi)外金融、貿(mào)易企業(yè)進入廣州。盡管受亞運會影響大部分新增供應(yīng)被順延至下一年，但2010年下半年仍有多個供應(yīng)按預(yù)期推出，如萬菱匯等，支持了成交量的增長。1.新建寫字樓交易情況2010年廣州新建寫字樓供應(yīng)面積為104.83萬平方米，同比增長43.6%。全年交易登記面積為69.31萬平方米，同比大幅上升52.3%。說明新建寫字樓市場并未受到一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，交易十分活躍，投資者入市熱情持續(xù)高漲。新建寫字樓吸納率為66.1%，相比2009年同期上升了3.7個百分點（見表6），說明供求關(guān)系有一定程度的緩解。2010年成交均價大幅上升，為17572元/平方米，同比上漲24.7%。成交均價的大幅上升主要與交易結(jié)構(gòu)以及需求的上升有關(guān)，中高端寫字樓的成交比例相對上升。表62007～2010年新建寫字樓供應(yīng)及銷售情況供給方面，由于元旦、春節(jié)等傳統(tǒng)假期均出現(xiàn)在第一季度。因此新建寫字樓供應(yīng)量不大。4月份開始新建寫字樓供應(yīng)量大幅增加，市場步入旺季。5月份的供應(yīng)量大增，達到了26.89萬平方米。其在8、9月份的供應(yīng)量也相對較高，10月份供應(yīng)量的減少主要受到亞運停工影響。需求方面，2010年1～3月份新建寫字樓成交量較大，主要是消化了2009年底推出的項目。進入4月份，因受到宏觀調(diào)控政策的影響，觀望情緒令市場成交一度放緩，但隨著買家入市熱情的逐漸恢復(fù)，5～8月份成交量逐步回升。其他月份的成交面積平穩(wěn)，大約保持在5.5萬平方米。全年的吸納率波動較大，最高為1月份的477.12%，最低為5月份的14.47%（見圖16）。2010年新建寫字樓月度交易均價見圖17。圖162010年新建寫字樓月度交易登記情況圖172010年新建寫字樓月度交易登記均價2.存量寫字樓交易情況存量寫字樓市場呈現(xiàn)價量齊增的趨勢。2010年廣州市存量寫字樓交易登記面積為16.04萬平方米，與2009年相比增長了20.7%（見表7）。表72007～2010年存量寫字樓交易情況2010年1、2月份在受到元旦假期和春節(jié)假期的影響，存量寫字樓仍有每月超過1萬平方米的成交面積，表現(xiàn)相當(dāng)不俗，經(jīng)歷了3月份的回落后，再次回到1萬平方米以上的水平。在6月份寫字樓存量市場進入銷售旺季，銷售面積達2.34萬平方米（見圖18）。交易均價與2009年的增長趨勢基本一致，同比增長19.8%。受國家宏觀調(diào)控的影響，住宅市場低迷，投資資金流向?qū)懽謽鞘袌觯蛊湫枨罅可仙?，且新建寫字樓市場交易活躍對存量寫字樓有帶動作用，這都在一定程度上使存量寫字樓市場價量齊增。圖182010年存量寫字樓月度交易登記情況從中長期來看，廣州寫字樓市場特別是珠江新城核心商業(yè)區(qū)的高檔寫字樓供應(yīng)量將在未來幾年有較大增加，這會制約寫字樓的價格上揚。（六）商鋪市場2010年商鋪市場的發(fā)展與往年相比有其特殊性，供給方面，住宅市場的調(diào)控以及住宅價格高漲形成的商鋪“價值洼地”吸引了許多開發(fā)商轉(zhuǎn)向開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而風(fēng)險投資的加入進一步活躍了市場，而需求方面，國家宏觀調(diào)控對于住宅投資型需求的遏制使一部分資金流入商鋪市場，在通脹的背景下具有較大的升值空間。1.新建商鋪交易情況2010年廣州市新建商鋪交易市場供需兩旺，批準預(yù)售商鋪面積為73.35萬平方米，與2009年相比增長31.5%（見表8）。2010年新建商鋪成交面積為76.57萬平方米，同比增長25.4%；吸納率為104.4%，同比微幅下降4.6個百分點。成交均價為16892元/平方米，同比大幅上升49.3%。2010年新建商鋪供應(yīng)主要集中在6、7、8月份，占全年供應(yīng)量的55%左右。第一季度受到春節(jié)假期的影響，供應(yīng)面積相對較少，也是商鋪市場傳統(tǒng)的供應(yīng)淡季。表82007～2010年新建商鋪交易情況春節(jié)后市場供應(yīng)量逐月遞增，7月份達到最高點，當(dāng)月推出的新建商鋪面積將近16萬平方米（見圖19），進入交投旺季。2010年新建商鋪月度交易登記均價見圖20。圖192010年新建商鋪月度交易登記情況圖202010年新建商鋪月度交易登記均價2.存量商鋪交易情況2010年存量商鋪交易登記面積為33.6萬平方米，同比增長76.3%（見表9）。全年成交暢旺，遠高于2009年的水平。存量商鋪成交均價為8116元/平方米，同比上升5.6%。從往年的數(shù)據(jù)看，受到春節(jié)假期的影響，2月份存量商業(yè)物業(yè)的成交量會萎縮，但2010年2月成交面積卻達到全年最高，成交均價則跌破6000元/平方米成為全年最低，主要原因是作為主力區(qū)域的越秀區(qū)在該月的成交均價罕有地跌至4938元/平方米，因而把全市成交均價整體拉低，而這又是由于一宗大型商業(yè)物業(yè)的成交價格明顯偏低造成的。表92007～2010年存量商鋪交易情況第三季度總體成交量雖然遠遠高于2009年同期平均水平，但與第二季度相比每月的成交量卻呈持續(xù)下滑的現(xiàn)狀，從7月份的3.36萬平方米跌至9月份的不足1萬平方米（見圖21），與新建商業(yè)物業(yè)市場的成交情況恰好相反。究其原因主要有兩個方面，一是市政規(guī)劃的影響，存量商業(yè)物業(yè)市場的成交主力區(qū)域主要集中在老城區(qū)，而在迎亞運期間，政府出臺了一系列的整改措施，如北京路商圈擴容，增建多條步行街等，這讓買家有了更多的選擇，有的買家可能會等到這些地段整改完成以后再入市。二是新建商業(yè)物業(yè)市場推貨不斷，交投氣氛異?；钴S，轉(zhuǎn)移了一部分買家的注意力。圖212010年存量商鋪月度交易登記情況三2011年廣州房地產(chǎn)市場展望（一）影響市場走勢的因素分析1.宏觀貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健”2010年以來，隨著信貸緊縮及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的接連出臺，開發(fā)商已出現(xiàn)融資難問題，銀行授信及增發(fā)等都出現(xiàn)了阻力。而在新形勢下，開發(fā)商在加速多元化的融資途徑，抵御政策引發(fā)的資金風(fēng)險。不僅如此，在資本市場上的融資，難度也越來越大，大型房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場的融資繼續(xù)受到限制，除了證監(jiān)會批準外，國土資源部也要批準，如果存在土地閑置問題則不能增發(fā)股票。伴隨著2010年第二輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，國家的宏觀貨幣政策也正從2008年以來的“適度寬松”變成了“穩(wěn)健”。在通脹壓力之下，央行從2010年10月20日起，將一年期存款基準利率提高至2.50%；一年期貸款基準利率提高到5.56%。接著從12月26日開始，一年期整存整取定期存款調(diào)整利率再次調(diào)整為2.75%，一年期各項貸款利率調(diào)整為5.81%。作為資金密集型行業(yè)，加息將對房企經(jīng)營產(chǎn)生明顯的負面影響。一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將提高，另一方面購房需求特別是投資性購房將受到一定程度的遏制，從而影響到房企銷售，毛利率也將下跌。國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道比較單一，銀行信貸資金很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈。因此，在貨幣政策從緊、直接融資受阻的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高。房地產(chǎn)公司的銷售環(huán)節(jié)受到信貸收緊的影響，銷售量下降趨勢將逐步顯現(xiàn)，必然影響到資金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率等。加息后，首先受到影響的是負債率高、資金實力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對實力平平的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響很大。2.限購令將持續(xù)自4月17日“國十條”政策出臺以來，由于市場觀望情緒濃厚，廣州市的房地產(chǎn)成交量同比大幅下降。但是這樣嚴厲的調(diào)控背景下，房價依舊大幅上漲。土地拍賣市場上樓面地價也突破了2萬元/平方米，土地拍賣市場顯得格外火爆。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年無論是房價還是地價都有一個較大的漲幅，沒有明顯脫離越調(diào)越漲的怪圈。在這樣的背景下，廣州市已經(jīng)明確表示限購令將繼續(xù)執(zhí)行。因此，2011年上半年市場有可能因為成交量的下降而出現(xiàn)向下調(diào)整，部分開發(fā)商或許會降價促銷，若取消限購令，或許使現(xiàn)在被抑制的需求釋放出來，與未來的需求加在一起形成井噴，在那種情況下或許反而會導(dǎo)致房價的上升。3.將大量建設(shè)保障性住房從立法上，為進一步完善廣州市廉租住房保障和經(jīng)濟適用住房制度，住房保障辦根據(jù)《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法（試行）》和《廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（試行）》實施兩年多來遇到的實際情況和問題，修訂了《廣州市城市廉租住房保障制度實施辦法（征求意見稿）》和《廣州市經(jīng)濟適用住房制度實施辦法（征求意見稿）》。此外，根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2010～2012）》的要求，為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格、不斷健全廣州特色多層次住房供應(yīng)和消費體系，滿足不同層次居民家庭的住房需求，努力做好“住有所居”各項工作，保持廣州市房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展，在2011年底前全部解決2008年住房調(diào)查在冊的77177戶城市低收入家庭住房困難。結(jié)合廣州市低收入住房困難家庭住房狀況調(diào)查結(jié)果，“以需定供”地確定政府保障性住房建設(shè)計劃。在居住用地供應(yīng)中優(yōu)先安排政府保障性住房建設(shè)用地。創(chuàng)新政府保障性住房建設(shè)模式，在堅持政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上探索建立多元化、社會化的投資建設(shè)渠道。針對廣州市低收入住房困難家庭多集中于舊城區(qū)的特點，將住房保障工作與“三舊”（舊城、舊村、舊廠房）改造工作緊密結(jié)合。探索采取購、租和盤活存量住房資源用于住房保障的方式，拓展政府保障性住房來源。充分考慮低收入住房困難家庭對交通、公共服務(wù)等設(shè)施條件的需求，改善保障性住房社區(qū)的生活環(huán)境，降低生活成本。大力推進保障性住房土地儲備工作，建立保障性土地供應(yīng)長效機制。根據(jù)規(guī)劃，2011年各類住房建設(shè)總建筑面積906萬～1106萬平方米。其中，政府保障性住房2萬套、建筑面積156萬平方米，包括：廉租住房0.8萬套、48萬平方米；經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房0.7萬套，60萬平方米；政府限價房0.5萬套、建筑面積48萬平方米。2011年，各類居住用地供應(yīng)總面積328～428公頃。其中，政府保障性住房用地供應(yīng)78公頃，包括廉租住房用地24公頃，經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房用地30公頃，新社區(qū)用地24公頃。可以預(yù)見，在2011年廣州市將建成大量保障性住房，有助于實現(xiàn)