房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利

房地產(chǎn)開發(fā)是否存在暴利

近幾年，房價節(jié)節(jié)高升，人們在抱怨房價過高的同時，也紛紛質(zhì)疑房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是否過高。2005年，房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利問題更是成了業(yè)內(nèi)外討論的熱點(diǎn)，甚至成了電視談話節(jié)目、娛樂節(jié)目的主題。在此背景下，通過數(shù)據(jù)，客觀地探討房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的真實(shí)利潤水平及其與房價的關(guān)系也就有了一定的必要性。要討論房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率，首先要確定衡量的指標(biāo)。一般來說，凈資產(chǎn)收益率反映股東資金投入的年度回報率，是衡量一個行業(yè)真正盈利水平的最重要、最根本指標(biāo)，也是企業(yè)最為看重的指標(biāo)。而收入利潤率[1]是反映收入中利潤比例的重要指標(biāo)，在一定程度上也與行業(yè)的盈利相關(guān)。開發(fā)企業(yè)/項(xiàng)目的收入利潤率雖然不能完全反映房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平，但是，它與購房者的關(guān)系更為密切，是購房者最為看重的利潤指標(biāo)，也是當(dāng)前很多人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)存在暴利的最重要原因。因此，本文將收入利潤率與凈資產(chǎn)收益率共同作為研究房地產(chǎn)開發(fā)真實(shí)利潤水平的兩個重要指標(biāo)，同時，由于數(shù)據(jù)的限制，在一些地方采用了替代性指標(biāo)。一房地產(chǎn)開發(fā)的真實(shí)利潤水平1.房地產(chǎn)開發(fā)全行業(yè)利潤水平根據(jù)2005年12月20日國家統(tǒng)計(jì)局正式公布的全國經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)（詳見表1），2004年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)收入13315億元，利潤總額達(dá)到1035.2億元，利潤總額與主營業(yè)收入的比值[2]為7.77%，遠(yuǎn)低于采礦業(yè)（20.74%），也低于包含金融、信息、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的其他第三產(chǎn)業(yè)（10.23%）和交通運(yùn)輸、倉儲、郵電業(yè)（8.77%），在各行業(yè)中僅處于中上水平，對于一個景氣水平較高的行業(yè)而言完全屬于正常。而利潤總額與凈資產(chǎn)的比值[3]僅為6.47%，低于采礦業(yè)（29.40%）、制造業(yè)（12.62%）、批發(fā)零售業(yè)（11.54%）和建筑業(yè)（6.98%），在行業(yè)中僅處于中等水平，談不上什么暴利。表12004年各行業(yè)利潤情況2.上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平房地產(chǎn)上市公司從規(guī)模、經(jīng)營管理水平、融資渠道等整體的競爭力上看要明顯地好于非上市公司，而且，上市公司在數(shù)據(jù)披露上面更為真實(shí)、可靠，考察房地產(chǎn)上市公司的利潤指標(biāo)可以基本反映優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平。剔除個別凈資產(chǎn)或凈利潤為負(fù)值的開發(fā)企業(yè)，滬、深兩市A股上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共47家，其2005年前三季度主營業(yè)利潤率（主營業(yè)利潤/主營業(yè)收入）和利潤總額/主營業(yè)收入的具體數(shù)值詳見表2。表22005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤情況2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均主營業(yè)利潤率達(dá)到30.4%，部分企業(yè)甚至超過了40%，光從數(shù)字看確實(shí)有點(diǎn)嚇人。但是需要說明的一點(diǎn)是，按照當(dāng)前的會計(jì)制度，主營業(yè)利潤是尚未扣除營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的主營業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤的情況，應(yīng)該說還有很大的水分，更不能簡單的同商品房銷售收入中開發(fā)企業(yè)利潤所占的比例等同起來。與香港、美國的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市開發(fā)公司的主營業(yè)利潤率也不算太高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)的主營業(yè)利潤率分別為50.20%、50.03%、49.38%、44.51%；2004年，美國四大住宅開發(fā)公司LennarCorp.，CentexCorp.，D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的主營業(yè)務(wù)利潤率分別為15.67%、29.00%、24.38%和23.59%。2005年前三季度，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均利潤總額/主營業(yè)收入的比值為19.7%，高于全國經(jīng)濟(jì)普查顯示的7.77%，說明上市公司的項(xiàng)目盈利水平明顯高于行業(yè)平均值。這一指標(biāo)剔除了營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等影響因素，更接近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入利潤率，也更能反映商品房銷售收入中所得稅前利潤所占的比例。同時，根據(jù)上市公布的報表，剔除個別凈資產(chǎn)或凈利潤為負(fù)值的開發(fā)企業(yè)，2005年前三季度，滬、深兩市A股上市的47家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為6.56%（詳見表3），其中，棲霞建設(shè)、中華企業(yè)、萬科、金融街、陽光股份等優(yōu)秀企業(yè)的前三季度凈資產(chǎn)收益率超過了10%，但也有不少上市房企的凈資產(chǎn)收益率不足1%，甚至存在個別的虧損企業(yè)（共7家，已從表3中剔除）。上市房地產(chǎn)公司的平均凈資產(chǎn)收益率低于同期滬、深兩市1380家上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（7.26%），更低于采礦業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（13.35%）。將前三季度凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行時間修正，可估算上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年凈資產(chǎn)收益率僅為8.75%左右，只是略高于同期銀行的貸款利率。與香港、美國的上市地產(chǎn)公司相比，A股上市的地產(chǎn)公司盈利水平并不高。2005年全年，香港信和置業(yè)、恒基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率分別為16.23%、17.34%、19.37%；美國四大住宅開發(fā)公司LennarCorp.，CentexCorp.，D.R.HortonInc.和PulteHomesInc.的凈資產(chǎn)收益率分別為23.58%、23.62%、27.43%和12.20%。表32005年前三季度上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈利潤情況從歷史數(shù)據(jù)來看，從1994～2004年，上市房地產(chǎn)公司的年平均凈資產(chǎn)收益率為8.21%，而滬深兩地的全部上市公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.85%。二者基本接近，上市房地產(chǎn)公司略低。從凈資產(chǎn)收益率的變動趨勢來看，上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率波動幅度遠(yuǎn)高于全部上市公司的波動幅度。1994年上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率高達(dá)18%，而1998年和2001年卻還不到4%。上述數(shù)據(jù)說明，上市房地產(chǎn)公司的風(fēng)險高于平均水平，但是收益率卻低于平均水平。3.北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤及價格構(gòu)成北京的房價一直在全國處于較高水平，并且在2005年許多城市受宏觀調(diào)控政策影響房價開始下跌的情況下始終保持穩(wěn)步上升。很多人甚至這樣認(rèn)為：即使全國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不存在暴利，北京的開發(fā)商也是暴利的。把北京房地產(chǎn)開發(fā)的利潤情況研究清楚有利于正確認(rèn)識全國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是否存在暴利，至少它能在一定程度上反映全國房地產(chǎn)的利潤水平。2005年年中，北京市某權(quán)威機(jī)構(gòu)對部分項(xiàng)目的利潤情況及成本構(gòu)成進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研結(jié)果（詳見表4）顯示，接受調(diào)研的18個開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率（利潤/銷售價格）在8%～25%之間，最高的為24.75%，最低的為8.97%，簡單平均銷售利潤率為15.69%。從18個項(xiàng)目的平均數(shù)值來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價格構(gòu)成之中，除了利潤占15.69%之外，其他各項(xiàng)的比例分別為：土地成本，27.37%；[4]建安成本，33.66%；[5]基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)，6.72%；財(cái)務(wù)費(fèi)用，4.21%；管理費(fèi)，4.12%；[6]銷售費(fèi)用，2.58%；稅費(fèi)，5.65%（參見圖1）。以筆者的經(jīng)驗(yàn)而言，應(yīng)該說這些數(shù)據(jù)與北京市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況基本相符。綜上，第一次全國經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)反映2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為8%，房地產(chǎn)上市2005年前三季度報表顯示開發(fā)企業(yè)的收入利潤率約為20%，北京市權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)表明北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售利潤率約為16%?？紤]到統(tǒng)計(jì)公報涵蓋了所有開發(fā)企業(yè)（包括沒有項(xiàng)目，業(yè)績虧損的公司），反映的是2004年的數(shù)據(jù)，2005年，開發(fā)企業(yè)的收入利潤率水平又有一定程度的提高，且很多學(xué)者對經(jīng)濟(jì)普查中的利潤數(shù)據(jù)存有一定疑問（懷疑企業(yè)瞞報），可以大致判定房地產(chǎn)開發(fā)平均收入利潤率在12%～20%之間，這也與業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)，與香港、美國的同行相比差別不大。[7]表42005北京市部分項(xiàng)目價格構(gòu)成情況圖12005北京市部分商品房項(xiàng)目價格構(gòu)成比例通過經(jīng)濟(jì)普查和上市公司的數(shù)據(jù)，還可以大致推斷2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率低于8.75%，在各行業(yè)中處于中等水平，與國外同行相比也并不高，從凈資產(chǎn)收益率的角度來講稱不上暴利。二房地產(chǎn)開發(fā)是否暴利爭論的起因應(yīng)該說，近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價的上升，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤水平有所提升，但是還沒有到暴利的程度。這是稍加理性分析就很容易得出的結(jié)論，卻無法阻止廣大居民從情感上認(rèn)為其存在暴利。房地產(chǎn)“暴利論”產(chǎn)生的原因主要有以下幾個方面。1.商品住宅是生活必需品，且價值巨大房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品——商品住宅是人們生活的必需品，并且價格動輒數(shù)十萬上百萬。本來開發(fā)商分享12%～20%的利潤并不算高（如果買件衣服被賺走百分之十幾的利潤，肯定沒有人說這是暴利），但是，中國目前的收入房價比為10～14∶1，普通家庭需要拿10～14年的收入來買一套房子，如果開發(fā)商的利潤是12%～20%，也就意味著購房人將整個家庭1～2年的收入給了開發(fā)企業(yè)。這就不是一個小數(shù)目了。尤其是當(dāng)前房價節(jié)節(jié)高升，老百姓購房壓力日益加大的情況下，這部分被開發(fā)企業(yè)拿走的利潤更容易引起人們的憤慨。2.對于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解對于房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)的不了解也是暴利論產(chǎn)生的重要原因。許多媒體和研究人員在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)成本時只考慮土地成本、建安成本和配套設(shè)施費(fèi)，成本的其他重要組成部分如財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)往往被忽視或者被低估。轟動一時的福州“房價成本測算”就存在這方面的問題。以前文所述的北京部分商品房項(xiàng)目的價格構(gòu)成為例，財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)就幾乎占了售價的1/5。利潤也要區(qū)分已實(shí)現(xiàn)利潤和未實(shí)現(xiàn)利潤，在未實(shí)現(xiàn)利潤中，有一部分可能至少在相當(dāng)一段時間內(nèi)只能是理論上的利潤，比如未售出的住宅、車位、店面、商場等。幾乎很少有項(xiàng)目能夠在預(yù)期內(nèi)全部售完，或多或少都會存在尾盤問題。這些尾房的存在會嚴(yán)重影響利潤水平，如果將項(xiàng)目全部賣完可以實(shí)現(xiàn)20%的利潤，要是存在10%尾房不能順利銷售的話，利潤只能勉強(qiáng)超過10%。在外界大談房價高漲、開發(fā)商暴利的時候，恐怕很少有人會想到開發(fā)企業(yè)風(fēng)光背后的凄涼。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，從最初的置地、設(shè)計(jì)、開發(fā)，到完成銷售，平均周期需要2～3年，有的甚至超過5年。而房地產(chǎn)又是投入資金量很大的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)的開發(fā)商根本就無法像工業(yè)企業(yè)一樣，進(jìn)行連續(xù)不斷的大規(guī)模滾動開發(fā)。因此，看起來很高的銷售利潤率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，良莠不齊。盡管有部分房地產(chǎn)公司的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了較高的利潤水平，但是也存在很多房地產(chǎn)公司幾年都沒有項(xiàng)目，勉強(qiáng)支撐，部分開發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)了虧損。2005年前三季度，滬、深兩市A股上市的開發(fā)企業(yè)就有7家凈利潤為負(fù)值。3.中國富豪紛紛投資房地產(chǎn)業(yè)中國富豪當(dāng)中有相當(dāng)大的一部分與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)是房地產(chǎn)“暴利論”又一重要原因。其實(shí)，中國富豪投資房地產(chǎn)開發(fā)，除了房地產(chǎn)開發(fā)近幾年處于較高景氣水平、利潤率有所提高外，還與許多其他原因有關(guān)。第一，房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度高。隨著住房體制改革和土地公開交易制度的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)的市場化程度日漸提高，民營、外資企業(yè)在其中所占的市場份額越來越大。同時，在當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)體制下，很多利潤高的行業(yè)是基本由國有資本壟斷的，如目前利潤率最高的采礦業(yè)，民營資本想進(jìn)入就較為困難。第二，房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)門檻低、資金要求高。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作是整合資源，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，并非技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，這一特點(diǎn)正好適合中國富豪進(jìn)行投資。如果從事其他行業(yè)，如搞生物制藥、搞信息技術(shù)等都有較高的技術(shù)要求，即使是從事制造業(yè)，技術(shù)要求也比房地產(chǎn)開發(fā)要高的多。第三，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品具有保值增值的特點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險較高，但對于實(shí)力雄厚的中國富豪來說，只要不怕資金鏈斷裂，即使房屋賣不出去，放在那里也是資產(chǎn)，且房屋還具有保值增值的特性，不像其他行業(yè)的產(chǎn)品，一旦沒有把握好市場需求，可能就只好當(dāng)廢品。第四，符合中國買地置業(yè)的傳統(tǒng)思想。中國富人歷來就喜歡當(dāng)?shù)刂?，投資房地產(chǎn)也有一部分這方面的考慮。受這一思想影響，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，但是住房自有率卻高達(dá)84%，遠(yuǎn)高于日本（38%）、法國（36%）、英國（36%）等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家。同樣的道理，中國富豪投資房地產(chǎn)業(yè)的比例較大，這一特點(diǎn)也體現(xiàn)在香港、臺灣富豪身上，據(jù)《福布斯》在2006年2月公布的港臺富豪榜，港臺地區(qū)前40位富豪中，投資房地產(chǎn)的達(dá)到1/3，前10位富豪中，投資房地產(chǎn)的就有8位。需要說明的一點(diǎn)是，大部分的富豪（如黃光裕、許榮茂、劉永好等）是有了資金才投資房地產(chǎn)，而不是通過投資房地產(chǎn)獲得了第一桶金，也即，是房地產(chǎn)吸引了富豪的投資，而非如許多媒體所言，房地產(chǎn)造就了一大批富豪。當(dāng)然，也不排除存在個別富豪通過非法途徑取得低廉的土地從而獲得暴利的可能，但那就不是房地產(chǎn)業(yè)本身是否暴利的問題了。三房地產(chǎn)開發(fā)利潤水平與房價的關(guān)系開發(fā)企業(yè)的利潤是房價的重要組成部分，減少這部分的比例自然可以在一定程度上降低房價。但是，一個行業(yè)利潤水平的高低是由行業(yè)的發(fā)展水平和市場決定的。在一個充分競爭的行業(yè)中，不存在暴利的可能，即使有一段時間利潤水平較高，也會因?yàn)槠渌Y本的進(jìn)入而降到社會平均利潤率的水平。通過行政手段限制企業(yè)的利潤，只能導(dǎo)致該行業(yè)資本流入和生產(chǎn)能力的下降，造成供不應(yīng)求的局面。利潤水平的高低也不是由企業(yè)的主