房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告模版(可編輯修改word版)

1/1房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盡職調(diào)查報(bào)告模版(可編輯修改word版)關(guān)于*********項(xiàng)目投融資的調(diào)查報(bào)告

（適用于房地產(chǎn)開發(fā)和舊改等物業(yè)項(xiàng)目類投融資業(yè)務(wù)）

履職聲明：本人在此鄭重聲明，此報(bào)告是基于本人的現(xiàn)場調(diào)查以及其他外部信息進(jìn)行獨(dú)立、客觀、審慎的分析評(píng)價(jià)而成。本人已充分分析了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大疏漏。

申報(bào)部門/分支行：

融資人：（以下簡稱“XX”）

融資規(guī)模：

融資期限：

我行凈收益：

交易結(jié)構(gòu)：

風(fēng)控措施：

融資人在我行已獲投融資金額：

主辦客戶經(jīng)理：協(xié)辦客戶經(jīng)理：

聯(lián)系方式：

完成時(shí)間：**年**月**日

一、實(shí)地調(diào)查情況1

1實(shí)地調(diào)查情況要求詳細(xì)記錄：主辦、協(xié)辦客戶經(jīng)理現(xiàn)場調(diào)查的時(shí)間段、對(duì)客戶的辦公地點(diǎn)和項(xiàng)目現(xiàn)場的實(shí)地走訪情況、與客戶管理層的交流情況、民營且非前100強(qiáng)企業(yè)原則上要求面見實(shí)際控制人。

三、“三性”核查

1、融資人及關(guān)聯(lián)方在我行原有投融資情況：（新客戶可略過）

參考表格：

2、融資人及關(guān)聯(lián)方是否已核定我行集團(tuán)授信額度；是否在東方集團(tuán)戰(zhàn)略客戶名單內(nèi)，若是，說明目前集團(tuán)額度金額及存量金額。

二、融資人基本信息

1、融資人基本情況

說明：如果融資人是項(xiàng)目公司的，要調(diào)查項(xiàng)目公司及項(xiàng)目公司所屬房地產(chǎn)

公司（集團(tuán)）兩個(gè)層面,若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人）提供保證

擔(dān)保，房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。

2、股權(quán)結(jié)構(gòu)情況

（1）

要求追溯到融資人的最終股東和最終實(shí)際控制人，以及其對(duì)融資人的持股狀

況和控制程度。

對(duì)民營企業(yè)，尤其需要說明實(shí)際控制人創(chuàng)業(yè)、發(fā)展和經(jīng)營的歷史等，包括第一

桶金來源、投資擴(kuò)張、多元化轉(zhuǎn)型、兼并收購、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、是否涉及民間借貸等。

對(duì)于民營企業(yè)實(shí)際控制人要調(diào)查以下內(nèi)容：（1）個(gè)人素養(yǎng)，包括：教育程度、

年齡、國籍、戶籍所在地、長期居住地、健康狀況、婚姻狀況、配偶、子女、從業(yè)

經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)頭銜、愛好、社會(huì)聲譽(yù)、經(jīng)營風(fēng)格、個(gè)人信用、經(jīng)濟(jì)糾紛、法院執(zhí)行記錄；（2）社會(huì)背景，包括：家族實(shí)力和社會(huì)聲譽(yù)、家族成員及成員關(guān)系、社會(huì)交往對(duì)象；（3）資產(chǎn)實(shí)力，包括：個(gè)人和家庭資產(chǎn)、資本積累方式；（4）各類負(fù)債和對(duì)外擔(dān)

保情況，包括但不限于銀行融資、民間融資、對(duì)外保證擔(dān)保、對(duì)外抵押擔(dān)保等；（5）是否涉及民間借貸。

對(duì)于實(shí)際控制人與股東結(jié)構(gòu)不一致的，需說明原因。需要說明股東是否為高利貸等被動(dòng)財(cái)務(wù)投資者。

（2）股權(quán)變更情況

對(duì)于股東結(jié)構(gòu)頻繁變更的，需進(jìn)一步調(diào)查說明原因。是否存在股東主動(dòng)退出或債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)。

（3）融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）主要子公司情況(信息來源可參考工商登記系統(tǒng)查詢)

股權(quán)架構(gòu)情況圖【對(duì)于股權(quán)關(guān)系、子公司復(fù)雜企業(yè)（如家族式企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)眾多的集團(tuán)企業(yè)），以架構(gòu)圖方式列示】：

融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）主要子公司的經(jīng)營、財(cái)務(wù)情況簡介，參考下表：

說明：有效資產(chǎn)主要包括固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)、設(shè)備等凈值）、土地使用權(quán)等；有息負(fù)債包括銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)貸款、債券、民間融資等。

3、主要管理層情況

如果融資人是項(xiàng)目公司的，要調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所屬的房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）兩個(gè)層面。

要求調(diào)查企業(yè)的法定代表人、主要管理層及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人工作履歷，并對(duì)管理層穩(wěn)定性、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、內(nèi)部控制能力等進(jìn)行說明。

4、其他重要事項(xiàng)說明

要求對(duì)公司的經(jīng)營和信用產(chǎn)生重要影響的事項(xiàng)，包括公司高層變動(dòng)、資本變動(dòng)、組織結(jié)構(gòu)變動(dòng)、經(jīng)營主業(yè)變動(dòng)、涉及法律訴訟（需要查詢?nèi)珖ㄔ罕粓?zhí)行人信息查詢網(wǎng)）等進(jìn)行說明。

三、融資人經(jīng)營情況

調(diào)查融資人及其所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）的經(jīng)營情況，包括但不限于所屬集團(tuán)開發(fā)資質(zhì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)成果，目前集團(tuán)的土地儲(chǔ)備、在建項(xiàng)目、在售項(xiàng)目情況等。

1、已開發(fā)項(xiàng)目情況

2、在建項(xiàng)目情況（本次申報(bào)項(xiàng)目除外）

6

3、在售項(xiàng)目情況

4、已規(guī)劃的土地儲(chǔ)備情況

7

8

四、融資人及所屬集團(tuán)資信狀況

說明：若融資人為項(xiàng)目公司，須調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）兩個(gè)層面,若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人）提供保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。

1、貸款卡查詢情況

2、現(xiàn)有融資情況

3、實(shí)際控制人（自然人）及其重要關(guān)聯(lián)方個(gè)人征信查詢

4、主要關(guān)聯(lián)方征信查詢

5、融資人或所屬房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）資本市場融資情況（上市/發(fā)債公司適用）

（1）融資人持有股票質(zhì)押情況（融資人為上市公司母公司時(shí)適用）：

（2）發(fā)債情況

上市公司需關(guān)注公司公告，調(diào)查公司以及衍生品（若有）在資本市場的表現(xiàn)：對(duì)外投資、并購活動(dòng)、股價(jià)走勢，機(jī)構(gòu)看法等。

6、融資人資信情況核查

五、融資人財(cái)務(wù)狀況

總體說明：若融資人為項(xiàng)目公司，須調(diào)查項(xiàng)目公司和項(xiàng)目公司所屬房地產(chǎn)公

司（集團(tuán)）兩個(gè)層面；若融資人為上市公司或所屬的房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為上市公司，須調(diào)查上市部分和非上市部分的情況；若房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）為項(xiàng)目公司（融資人）提供保證擔(dān)保，房地產(chǎn)公司（集團(tuán)）層面的內(nèi)容可以放在擔(dān)保調(diào)查部分。

（一）報(bào)表采用說明

1、要求說明企業(yè)提供的完整財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告是否為有保留意見的審計(jì)報(bào)告。

2、對(duì)于連續(xù)更換會(huì)計(jì)師事務(wù)所的，必須對(duì)其原因做出必要的說明。

3、說明財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍及其變動(dòng)情況。

4、對(duì)資產(chǎn)規(guī)模超過10億元的，報(bào)表科目列示單位應(yīng)為“億元”。

5、對(duì)于上市公司，可以直接采用公開披露的財(cái)務(wù)報(bào)告。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)表科目列示

注：1、如無合并報(bào)表，可將合并一欄全部刪除；2、如需列明細(xì)較多，必須

在報(bào)表下方對(duì)金額較大或變動(dòng)較大科目進(jìn)行說明；3、對(duì)實(shí)收資本頻繁增資、大

額資本公積入賬的需調(diào)查資金來源。

1、資產(chǎn)負(fù)債表（單位：萬元）

注：1）實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額-預(yù)收賬款/總資產(chǎn)；2）存貨比率=存貨余額與總資產(chǎn)的比率主要財(cái)務(wù)科目明細(xì)分析：

（1）應(yīng)收帳款分析

帳齡分析

（2）其他應(yīng)收款分析帳齡分析

（3）應(yīng)付帳款分析帳齡分析

（4）其他應(yīng)付款分析帳齡分析

（6）存貨明細(xì)

要點(diǎn)：對(duì)于一般企業(yè)，要求提供最近一期和近三年的年報(bào)。對(duì)于無法收集近三年年報(bào)的大型企業(yè)，可僅收集最近一期和近一年的年報(bào)

（7）的科目(例如：應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)付票據(jù)等)需按上述主要科目分年度進(jìn)行列表分析說明。

2、損益表（單位：萬元）

4、融資期內(nèi)集團(tuán)公司現(xiàn)金流量預(yù)測（非上市公司適用）（1）在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入

（2）未來項(xiàng)目支出

（3）融資期內(nèi)現(xiàn)金流量測算

六、項(xiàng)目基本情況（若抵押物與用款項(xiàng)目不一致，則需針對(duì)抵押物和用款項(xiàng)目分別分析）

1、說明項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型、地點(diǎn)（提供區(qū)位圖）、項(xiàng)目戶型定位及客戶定位等。

2、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

參考表格：

項(xiàng)目規(guī)劃示意圖（附文字說明）：

七、項(xiàng)目合法合規(guī)性調(diào)查

土地取得過程、土地成本、審批手續(xù)是否齊全，審批規(guī)模與建設(shè)規(guī)模、銷售計(jì)劃進(jìn)度是否匹配等。

1、立項(xiàng)情況

參考表格：

3、“四證”情況

4、預(yù)售情況（如有）

八、項(xiàng)目可行性調(diào)查

說明“項(xiàng)目可行性報(bào)告”的編制單位資質(zhì)是否符合我行要求。項(xiàng)目工程地質(zhì)條

件等方面是否存在風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目總投資是否合理，資本金是否到位、其他資金來源的可靠性，資金到位時(shí)間與投資用款時(shí)間是否吻合。工期是否估算合理，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位是否具備相應(yīng)資質(zhì)，是否存在建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

（二）項(xiàng)目投融資方案

1、調(diào)查項(xiàng)目總投資、投資構(gòu)成及資金來源。

參考表格：

投資到位核實(shí)情況，投入合理性分析等。

2、項(xiàng)目資金（資本金和項(xiàng)目融資）的落實(shí)情況。

3、投融資進(jìn)度的合理性、可行性等。

4、我行投融資的用款計(jì)劃。

（三）項(xiàng)目區(qū)位配套情況

調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)位周邊交通、教育、醫(yī)療以及生活便利設(shè)施配套落實(shí)情況。

（四）項(xiàng)目工程進(jìn)度評(píng)估

調(diào)查項(xiàng)目立項(xiàng)過程、依據(jù)，項(xiàng)目建設(shè)工期、進(jìn)度、資金投入計(jì)劃等，評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃的實(shí)施和執(zhí)行情況。如項(xiàng)目已開工，應(yīng)分析項(xiàng)目的形象進(jìn)度（圖示+文字說明）、投資完成及各項(xiàng)資金到位情況，項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)，等。

1、項(xiàng)目主要建設(shè)情況：

2、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃及最新進(jìn)度

陳述項(xiàng)目進(jìn)度安排及最新進(jìn)度（附現(xiàn)場照片，周邊照片）

形象進(jìn)度（圖示+文字說明）：

A、XX地塊或XX業(yè)態(tài)

B、……

（五）項(xiàng)目行業(yè)和市場分析

1、行業(yè)分析

區(qū)域GDP,常住人口、戶籍人口,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等；區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，固定資產(chǎn)投資（房地產(chǎn)），財(cái)政收支，存款結(jié)構(gòu)等。

2、市場分析

區(qū)域市場供應(yīng)量，供銷走勢，成交狀況等；戶型結(jié)構(gòu)，定價(jià)區(qū)間，目標(biāo)人群等。

九、項(xiàng)目還款能力

（一）銷售定價(jià)與去化率假設(shè)設(shè)置（相關(guān)數(shù)據(jù)可查詢克爾瑞系統(tǒng)等）

1、本項(xiàng)目歷史數(shù)據(jù)參考（如有）

參考表格：

2、周邊同類項(xiàng)目比較參考

A．與所在片區(qū)平均水平比較

B．與競品項(xiàng)目比較

參考表格：

綜合1、2兩點(diǎn)，調(diào)查揭示設(shè)置銷售基準(zhǔn)定價(jià)和去化水平。

(二)成本、收入、費(fèi)用及利潤評(píng)估

參考表格：

對(duì)項(xiàng)目成本、收入、費(fèi)用、利潤等指標(biāo)進(jìn)行合理性、可行性評(píng)估。

評(píng)估分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（三）資金用途與還款能力分析

1、資金用途合理性

2、融資期內(nèi)還款現(xiàn)金流預(yù)測和現(xiàn)金倍數(shù)

根據(jù)假設(shè)設(shè)置、經(jīng)營成本支出等，測算項(xiàng)目還款現(xiàn)金流，評(píng)估我行投融資退出的可行性、安全性。

（1）售價(jià)及去化假設(shè)

（2）現(xiàn)金流預(yù)測及現(xiàn)金倍數(shù)

十、擔(dān)保調(diào)查

（一）、非自然人保證擔(dān)保

重點(diǎn)調(diào)查：1）、擔(dān)保動(dòng)機(jī)。主要揭示是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)，是否為互保企業(yè)，是否存在相關(guān)的反擔(dān)保措施。2）、調(diào)查擔(dān)保人的互保圈情況及風(fēng)險(xiǎn)狀況，需提供對(duì)外擔(dān)保明細(xì)。

其他參照融資人盡職調(diào)查要求。

（二）、房地產(chǎn)抵押（抵押物若為項(xiàng)目本身，該部分可以省略）

1、要求現(xiàn)場查勘抵押物，調(diào)查周邊配套，包括學(xué)校、醫(yī)院、公?、生活便利設(shè)施及交通配套等。

2、抵押物情況（抵押物有多個(gè)時(shí)，增加本表格；后續(xù)追加的抵押物參照此表填列）

抵押物匯總表（有多個(gè)抵押物時(shí)使用）

十一、收益與風(fēng)險(xiǎn)分析

1、資金來源與收益分析

（1）我行利率/費(fèi)率；自營資金出賬的，需測算EVA和RAROC。理財(cái)資金出賬的，是否符合資產(chǎn)管理部最新發(fā)布的資產(chǎn)準(zhǔn)入價(jià)格；若不符合，請(qǐng)解釋說明。

（2）相關(guān)業(yè)務(wù)收益：分析融資人融資成本和融資效益、融資人的融資地位（市場定價(jià)），說明我行定價(jià)理由。

2、風(fēng)險(xiǎn)揭示

包括但不限于政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

十二、盡職調(diào)查結(jié)論

1、簡要綜述盡職調(diào)查各模塊結(jié)論要點(diǎn)和總體業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)判斷結(jié)論，提出

同意或不同意投融資申請(qǐng)的主要理由。

2、提出明確的業(yè)務(wù)建議方案，包括融資人名稱、融資金額、幣種、期限、交易結(jié)構(gòu)、利率/費(fèi)率、資金來源、用途、還款方式、提款條件、風(fēng)控措施、投融后管理要求等。

風(fēng)控措施及投融后管理要求（參考表述如下，視情況選擇）：

1、土地及在建工程動(dòng)態(tài)抵押：由我行認(rèn)可的評(píng)估公司對(duì)***地塊（注明土地證號(hào)）出具評(píng)估報(bào)告，并辦理上述第一順位抵押，具備條件后即刻追加辦理在建工程抵押，為本債務(wù)提供抵押擔(dān)保，抵押率不得超過**%；信托/資管計(jì)劃存續(xù)期間，未經(jīng)我行書面同意，抵押人不得將抵押財(cái)產(chǎn)向任何第三方提供抵押或在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)置任何其他權(quán)利負(fù)擔(dān)；

2、股權(quán)控制：信托計(jì)劃/資管計(jì)劃以**元收購不低于項(xiàng)目公司**%的股權(quán)，由**承諾到期回購股權(quán)；放款前辦妥項(xiàng)目公司剩余**%股權(quán)質(zhì)押，為本債務(wù)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

3、擔(dān)保：***（擔(dān)保公司全稱或自然人注明身份證號(hào)）對(duì)股權(quán)回購和委托貸款提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

4、全部擔(dān)保合同辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證。

投融后管理要求：

1、動(dòng)態(tài)抵押率控制。若因預(yù)售或其他原因解押需補(bǔ)充我行認(rèn)可的抵押物或

向我行名下賬戶打入足額保證金，嚴(yán)控動(dòng)態(tài)抵押率不低于**%。

2、資金監(jiān)管：我行將向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)經(jīng)理，項(xiàng)目公司除日常用款賬戶外的所有銀行賬戶（包括但不限于銷售回款賬戶、銀行貸款收款賬戶、接受股權(quán)受讓款/增資款的收款賬戶等）均被列為監(jiān)管賬戶，由我行通過預(yù)留財(cái)務(wù)經(jīng)理印鑒和控制網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)的方式進(jìn)行監(jiān)管，開設(shè)新的收款賬戶、變更監(jiān)管賬戶印鑒、監(jiān)管賬戶銷戶均需取得我行的同意。監(jiān)管賬戶內(nèi)款項(xiàng)的支出必須實(shí)行“雙簽”制度，即由我行和項(xiàng)目公司雙方指定人員的簽字方能支付款項(xiàng)。

3、?？顚Ｓ茫嘿Y金受托支付、?？顚Ｓ谩⑹┕し巾毘鼍咭迅豆こ炭罴笆Ｓ喙こ炭畲_認(rèn)函，定期考核形象進(jìn)度。投融資存續(xù)期間，項(xiàng)目公司不得以現(xiàn)金方式進(jìn)行交易，