房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭力分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭力分析

2010年以來，中央政府不斷出臺房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。2011年11月以后的二次降息、三次降準(zhǔn)，同時采取土地抵押和融資限制等措施，全國眾多城市積極響應(yīng)。2012年3月，溫家寶總理在向全國人大作政府工作報(bào)告中表示，2012年主要任務(wù)包括繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)；嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。這一年多來，隨著宏觀調(diào)控政策效果的逐步顯現(xiàn)，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大的變化，眾多開發(fā)企業(yè)也遭遇了冰火兩重天的境況。一2011年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行簡況整個房地產(chǎn)行業(yè)在2011年處于回落階段，但從實(shí)際的數(shù)據(jù)情況看，回落的幅度并沒有市場預(yù)期的那樣悲觀。1.開發(fā)增速回落2011年，全國房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資達(dá)6.17萬億元，同比增長27.9%。相比2010年同期同比增長33.2%而言，2011年增幅回落了5.3個百分點(diǎn)。1～12月商品住宅投資4.43萬億元，同比增長30.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.4%。房地產(chǎn)行業(yè)2011年全年投資出現(xiàn)回落。2.新開工回落與竣工增長并存2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積19億平方米，同比增長16.2%；新開工面積增速相比2010年的40.7%下滑了24.5%；房屋竣工面積8.92億平方米，同比增長13.3%。相比2010年的4.5%則有8.8個百分點(diǎn)的上升。其中，12月全國新開工面積達(dá)到1.51億平方米，環(huán)比增加3.71%，同比減少18.28%，說明市場開工意愿依舊不足。當(dāng)月房屋竣工面積為2.99億平方米，環(huán)比增長211%，同比減少1%。3.銷售面積同比有所增長2011年1～12月，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比2010年同期增長4.9%，增幅比2010年同期回落了5.2個百分點(diǎn)。12月當(dāng)月的商品房銷售面積2.04億平方米，環(huán)比上漲104.73%，同比下降8.42%。1～12月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到5.91萬億元，較2010年同期增長12.1%。從銷竣比情況來看，截至2011年12月，銷竣比數(shù)據(jù)為1.23，較11月的1.51繼續(xù)下調(diào)，主要原因是年底屬于房地產(chǎn)結(jié)算高峰，大部分項(xiàng)目選擇在11～12月竣工。但是2011年的1.23比2010年的1.37更低，市場目前依舊存在去庫存壓力。4.資金來源同比增長較快1～12月全國房地產(chǎn)資金來源總量達(dá)到8.32萬億元，較2010年同期增長14.1%。其中，12月單月資金來源總量達(dá)到8037億元，環(huán)比上升18.56%，同比下降17.34%。12月底房地產(chǎn)企業(yè)資金面有一定回升。從1～12月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占1%，自籌資金占41%，其他資金占43%。從12月單月總資金來源構(gòu)成情況來看，國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的15%，利用外資占2%，自籌資金占37%，其他資金占47%。逐個數(shù)據(jù)分析當(dāng)月值的話可以看到，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款12月達(dá)到1187億元，環(huán)比增加44.21%，同比減少9.91%。個人按揭貸款屬于其他資金范疇，12月個人按揭貸款達(dá)到861.23億元，環(huán)比增長15.81%，同比減少32.38%。利用外資達(dá)到49.53億元，環(huán)比減少1%，同比增長63%，海外資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)減弱趨勢。圖12011年我國房地產(chǎn)市場同比運(yùn)行情況二2012年1～7月房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析1.市場總體運(yùn)行情況2012年前7個月全國房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資為3.68萬億元，同比增長15%。相比2011年同期同比增長34%而言，2012年增幅回落明顯。1～7月商品住宅投資2.52萬億元，同比增長11%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為68.6%。1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積10.39億平方米，同比減少9.8%；房屋竣工面積3.96億平方米，同比增長19%?？⒐で闆r比2011年同期有提高。前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.90億平方米，同比減少24%；全國累計(jì)土地購置費(fèi)6565億元，同比增長9%。土地購置費(fèi)均價(jià)為7582元/平方米，同比上年上漲176.73%。土地均價(jià)不降反升的原因是，在市場下滑期，地方政府更愿意推出均價(jià)更高的優(yōu)質(zhì)土地或者商業(yè)用地以彌補(bǔ)成交面積下滑帶來的土地出讓收入的下降。1～7月，全國商品房銷售面積4.86億平方米，比2011年同期減少7%，減少幅度與1～6月相比放緩了3.4%。7月，當(dāng)月商品房銷售面積0.86億平方米，環(huán)比減少22%，同比增加13%。當(dāng)前市場仍處于積極恢復(fù)階段。1～7月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到2.87萬億元，較2011年同期減少0.5%。從銷竣比情況來看，截至2012年7月，銷竣比數(shù)據(jù)為1.26，較6月的1.20有所擴(kuò)大，從目前市場的成交情況來看市場有企穩(wěn)回升跡象。2.A股地產(chǎn)企業(yè)2012年上半年情況分析目前已公布2012年半年報(bào)A股房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)總收入達(dá)到1626億元，同比增長23%。2012年上半年A股房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總成本達(dá)到1068億元，同比增長25%。銷售毛利率方面，2012年上半年行業(yè)銷售毛利率為17%，較2011年底下滑3個百分點(diǎn)。2012年中報(bào)毛利率下滑，一方面是2010年4季度和2012年1季度部分降價(jià)樓盤進(jìn)入結(jié)算；另一方面是近幾年通脹較高，建材等建安成本相應(yīng)上漲。已公布A股地產(chǎn)上市公司在2012年上半年期間費(fèi)用占比數(shù)據(jù)維持在11%。其間費(fèi)用占比較2011年年報(bào)提高0.8個百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)費(fèi)用提高主要是高息的信托借款等手段運(yùn)用增多，此外銷售難度加大導(dǎo)致推廣費(fèi)用增加也是造成三項(xiàng)費(fèi)用占比提高的原因。2012年上半年全行業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤236億元，凈利潤率為14.51%，凈利率同樣出現(xiàn)了下滑。圖22012年我國房地產(chǎn)上市公司前20名競爭力情況分析（1）當(dāng)期銷售和現(xiàn)金流。目前已公布2012年半年報(bào)A股地產(chǎn)企業(yè)上半年的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為2414億元，同比增長12%。經(jīng)營活動現(xiàn)金流為104億元，籌資活動現(xiàn)金流為341億元。企業(yè)資金狀況得到改善，整體現(xiàn)金流情況處于近三年以來最好水平。（2）毛利率和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。目前已公布2012年半年報(bào)上市地產(chǎn)企業(yè)上半年的流動比率和速動比率分別是1.64和0.42，有息負(fù)債率為48%。伴隨持續(xù)去庫存，地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)改善。銷售毛利率方面，2012年上半年行業(yè)銷售毛利率較2011年底下滑3個百分點(diǎn)，主要原因是降價(jià)效應(yīng)和建安成本上漲。（3）未來業(yè)績增長的確定性。目前已公布2012年半年報(bào)上市地產(chǎn)企業(yè)上半年的累計(jì)預(yù)收款達(dá)到4745億元，同樣處于近4年來最高水平。上市公司在業(yè)績釋放方面仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，也不排除少量地產(chǎn)公司資金出現(xiàn)緊張?jiān)斐山Y(jié)算時間被拉長的情況。（4）存貨數(shù)量保持增長。目前已公布2012年半年報(bào)地產(chǎn)企業(yè)上半年的累計(jì)存貨為11909億元，處于近4年來最高水平。存貨水平較2011年同期上升28%左右。由于庫存中包括部分已售未結(jié)項(xiàng)目，考慮到上半年地產(chǎn)商去庫存情況，可以確認(rèn)上市房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)庫存（竣工未售和在建未售項(xiàng)目）高峰已過。圖32012年我國房地產(chǎn)上市公司前20名綜合競爭力變化情況3.房地產(chǎn)行業(yè)主要上市公司競爭力變化分析2012年監(jiān)測的主板上市公司房地產(chǎn)板塊共有121家企業(yè)，房地產(chǎn)板塊基礎(chǔ)競爭力前10強(qiáng)的基礎(chǔ)競爭力得分為1.2558～0.5405，與2011年相比有所提升。其中，排名第1位的金科股份得分是1.2558，比較2010年基礎(chǔ)競爭力排名第1位的上海外高橋保稅區(qū)（得分是0.8317）高出50%左右，排第10位世貿(mào)股份得分較2010年排第10位的海南正和（得分是0.4533）略高，而排名第20位海南正和股份則比2011年排名第20位的陽光新業(yè)略高。作為規(guī)模競爭力排第1位的企業(yè)4年均為萬科A，其中2012年與2010年相比大幅提高；效率競爭力排名第1位的企業(yè)ST園城比2010年的中弘地產(chǎn)略有提高；增長競爭力排名第1位的企業(yè)金科股份比2010年的云南城投高出近0.34（見表1、表2）。一年多來，伴隨著政策變化，市場的變化使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力發(fā)生了相應(yīng)的變化，有些變化相當(dāng)深刻。從2011年房地產(chǎn)企業(yè)競爭力前20名在2012年的競爭力中的位置排名可見一斑，其中共有13家企業(yè)的排名下降，有一半以上退出前20名且降幅較為厲害，可以說冰火兩重天（見表3）。表12012年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)企業(yè)全稱基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力排名金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司1.25580.33780.04810.87001萬科企業(yè)股份有限公司0.77380.59950.13440.03992保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司0.76070.54840.14260.06973上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司0.75510.28520.38100.08884招商局地產(chǎn)控股股份有限公司0.68370.47140.11150.10085金地（集團(tuán)）股份有限公司0.60000.42760.11730.05506廣州珠江實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司0.59580.12980.30880.15727金融街控股股份有限公司0.54880.41160.06570.07158深圳市振業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司0.54480.23270.22860.08359上海世茂股份有限公司0.54050.3584-0.02870.210710廣匯能源股份有限公司0.46140.31130.08610.064011陽光城集團(tuán)股份有限公司0.43150.2066-0.00110.226012上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司0.40500.27660.11520.013113南京棲霞建設(shè)股份有限公司0.39140.23180.10270.056914北京首都開發(fā)股份有限公司0.39110.34230.00210.046715華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司0.38020.20910.11260.058516中弘控股股份有限公司0.37980.23630.2216-0.078017中茵股份有限公司0.37750.11030.12040.146818北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司0.37610.31530.05990.000919海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司0.37380.14360.09530.134920資料來源：中國企業(yè)競爭力研究院。|Excel下載表12012年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)表22011年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)企業(yè)全稱規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力基礎(chǔ)競爭力行業(yè)內(nèi)排名上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司0.27160.16920.39090.83171華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司0.13130.05310.48090.66532陽光城集團(tuán)股份有限公司0.18190.22640.20950.61773榮安地產(chǎn)股份有限公司0.0934-0.02760.53480.60064深圳大通實(shí)業(yè)股份有限公司-0.08810.10380.50980.52555保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司0.4406-0.01380.0950.52196中茵股份有限公司0.0108-0.02770.52250.50567萬科企業(yè)股份有限公司0.4835-0.0039-0.00550.4748魯商置業(yè)股份有限公司0.15770.04640.26960.47379海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司0.0678-0.00690.39240.453310金地（集團(tuán)）股份有限公司0.3795-0.00360.0430.418911上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司0.18770.19540.03580.418812中弘地產(chǎn)股份有限公司0.19180.3886-0.16450.41613新湖中寶股份有限公司0.29040.04230.07230.40514天津松江股份有限公司0.1059-0.00650.30560.40515招商局地產(chǎn)控股股份有限公司0.3503-0.01980.05230.382916臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司0.13870.18320.05980.381617沙河實(shí)業(yè)股份有限公司0.01280.07960.28070.373218上海世茂股份有限公司0.2421-0.0120.12950.359619陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司0.17530.12860.03410.33820資料來源：中國企業(yè)競爭力研究院。|Excel下載表22011年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)表32011年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)在2012年的排名變化企業(yè)全稱2011年排名2012年排名上海外高橋保稅區(qū)開發(fā)股份有限公司113華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司218陽光城集團(tuán)股份有限公司314榮安地產(chǎn)股份有限公司472深圳大通實(shí)業(yè)股份有限公司5/保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司63中茵股份有限公司718萬科企業(yè)股份有限公司82魯商置業(yè)股份有限公司977海南正和實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司1020金地（集團(tuán)）股份有限公司116上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司124中弘地產(chǎn)股份有限公司1317新湖中寶股份有限公司1433天津松江股份有限公司1592招商局地產(chǎn)控股股份有限公司165臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司1746沙河實(shí)業(yè)股份有限公司18104上海世茂股份有限公司1910陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2074資料來源：中國企業(yè)競爭力研究院2011年和2012年競爭力數(shù)據(jù)。|Excel下載表32011年房地產(chǎn)上市公司競爭力前20強(qiáng)企業(yè)在2012年的排名變化三我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)在經(jīng)歷了高成長之后，行業(yè)的規(guī)模和收入大大提高。1988～2010年的23年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)總收入增加了260多倍，營業(yè)利潤增加了460多倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量上升，而且平均營業(yè)利潤亦顯著增加，更重要的是經(jīng)營質(zhì)量也在近十年來不斷提高。1.宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展時期在20多年的發(fā)展過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“萌發(fā)期”、“起步期”、“發(fā)展期”和“高成長期”，從2011年開始行業(yè)已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段，2012年房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出銷售低增長、新開工面積負(fù)增長、開發(fā)投資增速穩(wěn)中有降的局面。目前我國房地產(chǎn)周期波動與美國房地產(chǎn)活躍初期（1970～1981年時期）相似，市場的波動活躍，周期短、波動大，不過之后美國的房地產(chǎn)市場周期表現(xiàn)為相對平穩(wěn)，市場投資趨向相對平穩(wěn)。但是，我國的房地產(chǎn)已處周期高位區(qū)域，而美國和日本目前是處在周期的底部，因此，必須警惕美、日等國的房地產(chǎn)一旦回暖，極有可能刺激已在高位運(yùn)行的我國房地產(chǎn)再度進(jìn)入亢奮；加之2012年9月，美國再次實(shí)施貨幣量化寬松政策，如果中國不采取相應(yīng)對策，不僅會又一次影響中國多年積累起來的財(cái)富，而且此輪美國量化寬松政策必將最終傳導(dǎo)到我國房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲形成巨大的壓力。因此，調(diào)控必須是常態(tài)化，這樣房地產(chǎn)行業(yè)增長也進(jìn)入一個平穩(wěn)的發(fā)展時期。2.房地產(chǎn)上市公司盈利能力有所提升房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本上漲、融資成本上升，以及項(xiàng)目向二、三線城市擴(kuò)散所帶來的管理成本增加等因素都在壓縮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利空間。經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)的低潮后，在國家鼓勵政策的推動下，房地產(chǎn)市場得到了很好的恢復(fù)，但房地產(chǎn)行業(yè)已告別2006年和2007年的高增長。房地產(chǎn)上市公司營業(yè)總收入和凈利潤同比增長已回到常態(tài)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的逐步加強(qiáng)，2011年?duì)I業(yè)總收入增長率回落到18.6%的水平，凈利潤自2009年來也從53.38%逐步回落到2011年的18.41%。伴隨著銷售溢價(jià)的提高和房地產(chǎn)開發(fā)投資的擴(kuò)大，相應(yīng)的房地產(chǎn)上市企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率出現(xiàn)下降，營業(yè)周期從2005年的549天提高到2011年的1448天。房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率從1998年的49.6%左右上升到2011年的72.1%，流動負(fù)債率從1998年的90.23%下降到2011年的73.23%。房地產(chǎn)上市企業(yè)的負(fù)債融資在融資來源中的比例逐漸提高，但是短期負(fù)債在總負(fù)債中的占比呈下降趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)流動負(fù)債比仍然處于高位，但短期償債壓力在逐漸減小，企業(yè)開始更多使用長期負(fù)債工具來進(jìn)行債務(wù)融資。3.降準(zhǔn)降息改變了對房地產(chǎn)市場的預(yù)期2012年6月8日和7月8日，央行分別下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，同時將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限從基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整至0.7倍。一個月內(nèi)兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率，對房地產(chǎn)行業(yè)的利好進(jìn)一步加大。從此次降息來看，一年內(nèi)短期貸款降息最多，而同時兩年以上存款降息也較大，短期流動性釋放加大。再次降息對房地產(chǎn)公司的影響加大，在降息的推動下企業(yè)融資成本進(jìn)一步降低。持續(xù)降息有利于恢復(fù)地產(chǎn)實(shí)際購買力，更重要的是可徹底扭轉(zhuǎn)購房者的觀望情緒，促使銷量持續(xù)上升。在貨幣信貸持續(xù)寬松的環(huán)境下，首次置業(yè)的需求入市預(yù)期穩(wěn)定，改善性需求也將逐步入市。按揭利率下限再次下調(diào)有利于首套利率回到普遍8.5折優(yōu)惠甚至7折。目前，首套房個貸主要是一線城市回到8.5折的優(yōu)惠利率，而二、三線及以下城市首套普遍還為基準(zhǔn)利率。2012年上半年，全國商品房銷售面積同比下降10.0%，其中商品住宅銷售面積下降11.2%；商品房銷售額下降5.2%，其中住宅銷售額下降6.5%。剛性需求是當(dāng)前市場中的主導(dǎo)力量，2012年下半年對于房屋市場仍然有較大的支撐作用，首置需求和改善需求這兩股力量依舊強(qiáng)大。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的逐漸轉(zhuǎn)暖和貨幣政策的繼續(xù)放松，房屋銷售在改善型需求的推動下有可能超出預(yù)期。四從國際比較看我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康的發(fā)展從美國、日本和我國香港的房地產(chǎn)周期表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)周期波動既能給經(jīng)濟(jì)社會帶來動力，也會帶來負(fù)面影響，甚至災(zāi)難性的后果。我國房地產(chǎn)周期正處在活躍期，必須防止出現(xiàn)類似日本或我國香港因土地價(jià)格或商品房價(jià)格快速上漲而帶來的泡沫破裂。1.美國房地產(chǎn)活躍期結(jié)束后發(fā)展變得平穩(wěn)緩慢20世紀(jì)60年代末70年代初由于美國房地產(chǎn)信托投資基金的成長，房地產(chǎn)市場投資活躍；70～90年代，美國房地產(chǎn)的銷售市場周期變化明顯。1963～1969年銷售市場變動幅度比較小，處在一個相對平穩(wěn)的時期。1969年銷售高潮開始，至1972年新建住房銷售量比1969年增長了60%以上，到1974年完成一個為時6年的銷售周期。1975～1981年銷售市場又完成一個為時6年的周期，銷售增長和下調(diào)的幅度都在50%左右。經(jīng)歷兩個大幅度周期后，1982～1991年銷售市場又進(jìn)入一個相對平穩(wěn)且時間較長的周期。90年代新建住房銷售量保持了長達(dá)15年的上升，直到2007年金融危機(jī)的爆發(fā)。目前美國新建住房的銷售量仍然低迷，銷售的中間價(jià)仍在下跌中。根據(jù)美國房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)，我們看到房地產(chǎn)市場經(jīng)歷周期波動活躍期后，市場周期將會趨向一個平緩階段，其特征為周期內(nèi)上漲幅度降低、周期時間加長。2.日本的土地價(jià)格高增長帶來了泡沫由于日本土地資源稀缺，日本住宅價(jià)格的推動主要來源于土地價(jià)格的上漲。1974年前的20年間土地價(jià)格一直處在一個高增長周期階段，其間曾出現(xiàn)土地價(jià)格指數(shù)年同比增長在50%以上。人們一直認(rèn)為日本國土面積無法擴(kuò)大，土地是日本最為可靠的財(cái)富。1974年以后的20年，土地價(jià)格仍在一個較高增長周期中。其間在1981年左右土地價(jià)格指數(shù)年增長又達(dá)到18%的水平，而后由于石油危機(jī)的出現(xiàn)，房地產(chǎn)周期出現(xiàn)下調(diào)；1985～1991年是日本房地產(chǎn)泡沫快速膨脹的時期，有許多金融機(jī)構(gòu)和個人加入到炒賣土地的行列，土地價(jià)格再次飆升，土地價(jià)格指數(shù)同比增長接近30%；最終在1991年日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，土地價(jià)格也大幅度下跌，20年后的今天日本的土地價(jià)格指數(shù)仍在負(fù)增長中。在“土地不可復(fù)制”的觀點(diǎn)下，如果土地價(jià)格持續(xù)高增長必然會引發(fā)房地產(chǎn)的泡沫。我國房地產(chǎn)行業(yè)如果在土地價(jià)格持續(xù)高增長的條件下，企業(yè)的盈利能力必然會到影響，房價(jià)必然被進(jìn)一步推高。3.我國香港房價(jià)的快速上漲導(dǎo)致泡沫的破裂我國香港房地產(chǎn)發(fā)展高潮始于1984年簽署《中英聯(lián)合聲明》后。在20世紀(jì)90年代，國際游資及本地炒家瘋炒香港房地產(chǎn)，并在1997年達(dá)到高潮。但隨著1997年亞洲金融危機(jī)發(fā)生，香港經(jīng)濟(jì)泡沫隨之破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急速回落。1997年亞洲金融危機(jī)的發(fā)生，給香港的經(jīng)濟(jì)帶來了災(zāi)難性后果。在“內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排”和“個人游”等扶持政策的推動下，香港經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的復(fù)蘇勢頭。香港房地產(chǎn)從2003年開始出現(xiàn)回升，目前已基本恢復(fù)到亞洲金融危機(jī)發(fā)生前的水平。從香港近十年來房地產(chǎn)周期變化情況來看，住宅售價(jià)的快速增長可能會帶來泡沫甚至泡沫破裂的可能。另外，銷售價(jià)格短期上漲越快，泡沫破裂后調(diào)整周期也就越長。五我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議當(dāng)前諸多政策的目標(biāo)都是穩(wěn)增長，避免GDP增速下滑過快。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策成本較為高昂，在未找到相關(guān)替代方案的情況下，哪怕為了穩(wěn)增長，也不會輕易取消限購政策。與中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型大計(jì)、制造業(yè)實(shí)現(xiàn)復(fù)興和增長質(zhì)量的提升相比，房地產(chǎn)實(shí)在是不值得關(guān)注太多。尤其是在房改14年后，新建的房屋數(shù)量已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了跨越式增長，目前到了房地產(chǎn)市場回歸正常發(fā)展的時候了。（一）加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場預(yù)期的調(diào)控與管理目前在限購政策取消之前，房價(jià)出現(xiàn)全面大規(guī)模反彈的可能性不大。但是，令人頗感意外的是，根據(jù)筆者2012年的調(diào)查，當(dāng)下一些城市的二手房價(jià)格如北京市，比2012年春天普遍上漲了20%～30%。究其原因，一方面，降準(zhǔn)降息促使消費(fèi)者的剛性需求得到一定程度的釋放，二手房市場的銷量出現(xiàn)了大幅度恢復(fù)性增長；另一方面，作為投資品的房地產(chǎn)性質(zhì)并沒有得到改變。正是因?yàn)楣べY水平低，不可能通過工資積累而成為百萬財(cái)產(chǎn)的擁有者，更多的人才很理性地選擇買房這種投資方式。所以，當(dāng)某些不良房產(chǎn)中介忽悠房價(jià)將要進(jìn)一步大漲的時候，潛在購房者的剛性需求也好、投資也罷，都被再次激發(fā)出來。政策只要有任何松動的信號與跡象，都是房產(chǎn)中介借以向市場消費(fèi)者吹響“漲價(jià)號”的依據(jù)。大家寧愿相信“房價(jià)要大漲”的話，也不太愿意持幣觀望，因?yàn)闀r間證明，持幣觀望者最后都是在面對房價(jià)不斷上漲的無奈嘆息聲中黯然失色，而這一切都是緣于對“房價(jià)進(jìn)一步上漲”的預(yù)期。房地產(chǎn)價(jià)格變動既有短期因素，也有長期因素。對房價(jià)上漲的長期趨勢只可因勢利導(dǎo)，不可人為扭曲；由短期因素所導(dǎo)致的房價(jià)非理性飆升則是必須抑制的；否則將產(chǎn)生嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)和普遍的社會不滿。在中央政府的調(diào)控政策結(jié)構(gòu)中，限購、剛性需求、預(yù)期調(diào)控被視為三大重點(diǎn)。限購是遏制投機(jī)性購房的核心，而鼓勵“合理購房需求”則是支撐樓市的關(guān)鍵所在。對房地產(chǎn)價(jià)格的短期性波動的調(diào)控政策要把握好力度，并充分考慮其長期效應(yīng)。只有可預(yù)期的長期制度和政策，才會有穩(wěn)定的市場秩序和行為，才能形成和保持健康的市場表現(xiàn)。實(shí)際上，我國政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)分配結(jié)構(gòu)要比調(diào)節(jié)收入分配結(jié)構(gòu)及社會財(cái)富總體分配結(jié)構(gòu)容易得多。因此，只要制度和政策穩(wěn)定并且可以預(yù)期，避免頻繁大幅變動、過度投機(jī)和壟斷權(quán)力操縱，保持居民房產(chǎn)分配的相對公平是完全可以實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)財(cái)富分配結(jié)構(gòu)的相對公平，有可能成為緩解社會收入和財(cái)富分配不公平的一個積極因素，而不是加劇財(cái)富分配不公的消極因素，成為中國“人民經(jīng)濟(jì)”財(cái)富結(jié)構(gòu)的顯著特征之一。（二）加快推進(jìn)我國土地供應(yīng)和價(jià)格體制改革中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以大量土地開發(fā)供應(yīng)為基礎(chǔ)，總體上土地的低價(jià)格、弱產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致了高價(jià)格的城市商品房用地，并推動房價(jià)攀高。其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是：中國城市用地大部分是行政性定價(jià)（低價(jià)或零價(jià)格），只有商品房用地等少量土地是由壟斷性市場發(fā)現(xiàn)價(jià)格。我國城市用地規(guī)劃的基本格局是：一方面是大量的低價(jià)或免費(fèi)供地，另一方面必然是數(shù)量有限的高價(jià)商品房供地。即大量土地的低價(jià)格出讓和軟約束劃撥，必須要以商品房用地的高價(jià)格作為補(bǔ)償。也就是說，大量低價(jià)格供地的成本必然主要由商品房用地的出讓收入來承擔(dān)，而在前者的擠壓下，住宅商品房用地面積的相對份額又很少，這樣的供求結(jié)構(gòu)必然導(dǎo)致其單位價(jià)格不斷飆升，出現(xiàn)畸形發(fā)展。否則，如何籌集土地開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金？因此，包括低價(jià)和無償用地在內(nèi)的所有土地開發(fā)成本，都必須在相當(dāng)大程度上由數(shù)量非常有限的住宅商品房用地的收入來承擔(dān)。由于整個土地資源是在缺乏有效的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的條件下形成的，所以，行政性低價(jià)和壟斷性高價(jià)導(dǎo)致了土地價(jià)格天壤之別的格局，成為房地產(chǎn)市場一切亂象與腐敗的根源。因此，必須深刻反思，并加快推進(jìn)我國土地供應(yīng)和價(jià)格體制改革。無償用地、低價(jià)格用地和高價(jià)格用地必須有合理的比例，在市場公平原則的基礎(chǔ)上平衡好三者間的利益關(guān)系。凡無償劃撥的土地，必須有嚴(yán)格的法律限制（如政府公務(wù)員的人均辦公用房面積必須有明確的法律規(guī)定）；低價(jià)供應(yīng)的土地也必須得到限制。（三）加大對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的配合與執(zhí)行力度目前，多數(shù)地方政府能夠基本執(zhí)行中央政府關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策。但是，在一些嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方，在出口持續(xù)低迷的情況下，其短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的刺激還需要回歸到投資上來。雖然2012年以來一