2015年下半年廣西房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點考試題

2015年下半年廣西房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)權(quán)益融資的

特點考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2000元/m2,賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的2%。則賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格相差了一元/m2。190025006506002、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。A：4B：3C：2D：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、當(dāng)開發(fā)項目用地面積一定時，決定項目可建筑面積數(shù)量的是_。A.容積率B.建筑高度C.建筑規(guī)模D.建設(shè)工程4、房地產(chǎn)投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以為核心。A：資金B(yǎng)：金融機構(gòu)C：房地產(chǎn)項目D：利率高低E：借款合同5、在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是—的使用方式。A.經(jīng)濟化B.最高最佳C.實際性D.常規(guī)6、住房公積金匯繳年度為。A：本年7月1日至下年6月30日B：上年7月1日至下年6月30日C：上年7月1日至當(dāng)年6月30日D：當(dāng)年1月1日至當(dāng)年12月31日E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產(chǎn)的評估價值為一萬元。40914182425050008、下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是。人：了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值8：了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值^了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化口：了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、是從房地產(chǎn)價格變化的總體趨勢來說的，是波浪式上升的，不排除房地產(chǎn)價格隨著社會經(jīng)濟發(fā)展的波動而波動。A：房地產(chǎn)的易受限制性B：房地產(chǎn)的保值增值性C：房地產(chǎn)價值量大D：房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為，年限為n,凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=。A：B：C：D：8E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、住房公積金的本質(zhì)屬性是—，是住房分配貨幣化的重要形式。A.利潤性B.稅率性C.余額性D.工資性12、某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動資產(chǎn)總額為3000萬元，流動負(fù)債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是（）。80%120%171%200%13、根據(jù)合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，可將合同分為_。A.典型合同與非典型合同B.雙務(wù)合同與單務(wù)合同C.諾成合同與實踐合同D.要式合同與不要式合同14、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400近，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設(shè)期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m，可出租面積為建筑面積的65%,正常出相率為90%,運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設(shè)1年，約完成了總投資的60%。假設(shè)報酬率為8%,折現(xiàn)率為14%,則該在建工程續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值現(xiàn)值為萬元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、一套建筑面積100m2、單價3000元/m2、總價30萬元的住房，在實際交易中的價款支付方式從成交日期分期支付，首期支付10萬元，余款在未來一年分兩期支付，每期支付10萬元，假定年折現(xiàn)率為5%,則實際總價為。A：29.28萬元B：30萬元C：28.57萬元D：28.5萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、在居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，建筑密度屬于。（2009年試題）A：用地控制指標(biāo)B：環(huán)境容量控制指標(biāo)C：建筑形態(tài)控制指標(biāo)D：城市設(shè)計引導(dǎo)及控制指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列不屬于住房公積金歸集內(nèi)容的是_。A.繳存住房公積金的對象B.繳存住房公積金的工資基數(shù)C.繳存比例D.公積金使用18、對房地產(chǎn)利用的限制不包括。A：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制B：房地產(chǎn)使用管制C：房地產(chǎn)空間范圍的限制D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、下列關(guān)于給水系統(tǒng)的升壓設(shè)備，表述不正確的是。A：屋頂水箱常用鋼板焊接制成圓形或方形B：城市給水系統(tǒng)常采用低壓制，一般只能供十層以下用水^離心式水泵一般設(shè)于底層或地下室大泵房內(nèi)D：氣壓給水裝置的缺點是水壓變化大、效率低、能耗較多，供水安全性不如屋頂水箱可靠E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、利率和通貨膨脹，屬于房地產(chǎn)市場運行環(huán)境中的—因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經(jīng)濟環(huán)境D.金融環(huán)境21、下列有關(guān)地籍圖的闡述有誤的是_。A.地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖B.地籍圖的內(nèi)容包括地籍要素和必要的地形要素C.地籍圖是土地管理部門在辦理土地登記和發(fā)放土地使用權(quán)證書時，了解地塊坐落、四周界址、尺寸、土地使用狀況和面積等的依據(jù)，也是建立地籍檔案必不可少的資料D.地籍要素指土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)，及各部分的說明、注解和識別資料22、投資性物業(yè)中運營支出占的比例是運營費用比率。八：稅后利潤B：經(jīng)營利潤C：凈經(jīng)營利潤D：凈租金收入E：借款合同23、當(dāng)建筑場地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時宜采用_。A.條形基礎(chǔ)B.獨立基礎(chǔ)C.箱形基礎(chǔ)D.樁基礎(chǔ)24、下列關(guān)于保險的職能說法有誤的一項是。A：分散危險的職能是指有共同危險損失顧慮的經(jīng)濟單位和個人將偶然性危險視同必然性危險，在危險發(fā)生之前就聚集資金，危險發(fā)生后將這筆資金用于遭受損失的經(jīng)濟單位和個人，使損失分散給眾人B：融通資金職能發(fā)揮得越好，保險公司的投資收益越高，就可以彌補負(fù)債業(yè)務(wù)的不足或虧損，為采取較低的保險費征收標(biāo)準(zhǔn)，吸引更多的保險費收入創(chuàng)造條件C：在各種保險中，政策保險最能體現(xiàn)分配職能D：保險人參與防災(zāi)防損活動，可以提高社會的防災(zāi)防損能力E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、不僅應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)估價的基本原則，而且可以說是房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則。A：最高最佳使用原則B：合法原則C：替代原則D：獨立、客觀、公正原則E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分）1、變更合同價款的確定方法包括。A：合同中已有適用于變更工程的價格，按照合同已有的價格計算變更合同價款B：合同中只有類似變更工程的價格，可以參照此類似價格確定變更價格，計算變更合同價款C：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)承包人確認(rèn)后執(zhí)行D：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由工程師提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后執(zhí)行E：合同中沒有適用或類似變更合同的價格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行2、商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)由—向房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。A.預(yù)售人B.預(yù)購人C.預(yù)售合同約定的一方D.預(yù)售人和預(yù)購人共同3、房地產(chǎn)評估員的考試、認(rèn)證工作由—負(fù)責(zé)。A.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門B.國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門C.省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市人事主管部門D.省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)行政主管部門4、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括_。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5、下列屬于可行性研究的依據(jù)有。A：國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施8：自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料C：開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等D：國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)E：招標(biāo)文件6、估價報告有效期應(yīng)從一起計。A.估價時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之D.簽訂估價委托合同之日7、城市房屋拆遷行政裁決的主要制度包括。A：行政調(diào)解制度B：報告制度C：集體決策制度D：不服行政裁決的救濟制度E：拆遷聽證制度8、作為經(jīng)濟補償制度的保險，必須具備如下條件方可形成。A：可保危險的存在B：多個經(jīng)濟單位的結(jié)合C：單個經(jīng)濟單位的結(jié)合D：隨機事件的科學(xué)化E：必然事件的科學(xué)化9、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有_。A.責(zé)任保險B.失業(yè)保險C.工程保險D.人壽保險E.勞動工傷保險10、我國經(jīng)營性金融機構(gòu)，包括。A：商業(yè)銀行B：政策性銀行C：非銀行金融機構(gòu)D：中國銀行E：中國人民銀行11、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計息的項目包括_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值C.開發(fā)成本和管理費用D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用E.開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費12、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機13、以下屬于收益性房地產(chǎn)的有。A：私人宅邸B：農(nóng)地C：廠房D：公寓E：政府辦公樓14、基本完好房的判定標(biāo)準(zhǔn)是_。A.九、八成B.八、七成C.七、六成D.六、五成15、工程造價的計價與控制是以為對象，研究其在建設(shè)前期、工程實施和工程竣工的全過程中計算和控制工程造價的理論、方法，以及王程造價運動規(guī)律的學(xué)科。A：建設(shè)項目B：單項工程C：單位工程D：分部工程E：分項工程16、房地產(chǎn)項目融資市房地產(chǎn)投資者為確保投資項目順利進行而進行的融通資金活動。其實質(zhì)是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的_,為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)，提高投資效益的目的。A.財產(chǎn)功能B.產(chǎn)品功能C.基本功能D.輔助功能17、下列有關(guān)稅收的表述中，正確的有。A：財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅B：集體土地使用人無需交納土地使用稅C：用耕地建鄉(xiāng)政府辦公樓應(yīng)交納耕地占用稅D：土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)E：因地震毀壞住房而重新購買住房的免征契稅18、下列，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓。A：房地產(chǎn)買賣B：房地產(chǎn)入股C：房地產(chǎn)繼承D：房地產(chǎn)抵債E：房地產(chǎn)贈與19、國家無償收回劃撥土地使用權(quán)的原因有。A：土地使用者自動放棄土地使用權(quán)B：礦場、機場等核準(zhǔn)報廢土地C：非法轉(zhuǎn)讓土地口：不按批準(zhǔn)用途使用土地E：轉(zhuǎn)讓時未補交土地使用權(quán)出讓金或土地收益金20、建設(shè)階段的項目管理，包括的管理。A：質(zhì)量B：進度C：成本D：合同E：工程21、中國耕地具有等明顯的特點。A：人均占有耕地少B：耕地總體質(zhì)量高C：生產(chǎn)水平低D：退化嚴(yán)重E：后備資源不足22、關(guān)于投資項目資