西安房地產(chǎn)市場分析與展望

西安房地產(chǎn)市場分析與展望

一2018年西安市房地產(chǎn)市場政策背景分析2018年，中央繼續(xù)圍繞“房住不炒”主旋律，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為調(diào)控目標(biāo)，從土地、樓市、金融、稅收等方面實施調(diào)控，堅持“因城施政”，促進地域性供求平衡，建立房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制。在中央政策的引導(dǎo)下，2018年上半年，西安市先后多次調(diào)整戶籍政策，簡化落戶流程。戶籍政策逐步放寬了學(xué)歷和年齡的限制，充分體現(xiàn)了西安引進人才的迫切需要。下半年，“624”樓市新政，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)預(yù)售交易管理，明確搖號購房規(guī)則，優(yōu)先滿足剛需家庭購房需求，進一步表明了維護房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的決心。年底，城中村三年清零方案出臺，進一步加快了西安市城市化進程步伐。（一）土地政策：土地供應(yīng)渠道從單一到多元，棚改步伐加快2018年1月15日，全國國土資源工作會議提出，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2018年3月5日，西安市人民政府發(fā)布《西安市深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》的通知，對規(guī)范土地市場、土地儲備管理和土地供給等方面做了明確規(guī)定。方案一方面反映出政府將逐步放棄對于土地市場的全面壟斷。另一方面，政府將逐步推進土地市場化運營，利用市場杠桿作用，優(yōu)化土地資源配置的目的。該方案的進一步落實實施，有利于西安市土地多元化供應(yīng)格局的形成。2018年5月14日，西安市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進一步加強建設(shè)用地規(guī)劃管理工作的通知》，規(guī)定要嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)審批項目，強調(diào)所有非住宅類房地產(chǎn)項目均不得變更為住宅用地，并鼓勵支持住宅用地變更為商業(yè)用地用于建設(shè)高品質(zhì)特色酒店。2018年12月，《西安市繞城高速公路以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動方案（2018～2020）》公布，明確到2020年底，完成西安市位于繞城高速以內(nèi)且114個城中村和64個村莊的“清零”工作。這一工作量相當(dāng)于西安2015年及以前九年累計的棚改量，棚改力度可謂史無前例，按計劃來看，3年“清零”任務(wù)主要集中在2019年和2020年。棚改作為西安市主城區(qū)土地供應(yīng)的主要方式，2019年西安市主城區(qū)的土地供量將會比2018年再上一個臺階。（二）戶籍政策：西安落戶政策不斷放寬，人口凈流入量增大西安逐步放寬落戶條件。2018年2月1日，西安市公安局推出最新戶籍新政新舉措，全面公布戶籍工作“一指南、兩規(guī)范”，大幅簡化落戶流程，放寬直系親屬隨遷、投靠限制。2018年3月5日，憑學(xué)歷落社區(qū)集體戶，一次都不用跑，只需通過網(wǎng)上掌上戶籍室上傳學(xué)歷證、身份證照片即可。2018年3月23日，全國在校大學(xué)生僅憑身份證和學(xué)生證就可辦理落戶。2018年4月10日，西安戶籍新政規(guī)定：國有企業(yè)最近連續(xù)3個納稅年度繳納稅額累計100萬元以上，可申請其企業(yè)員工及配偶和子女落戶；股份公司連續(xù)3個納稅年度繳納稅額累計在10萬元以上，公司法人代表可申請企業(yè)員工及配偶和子女落戶；個體工商戶年度繳納稅額在2萬元以上，其本人及配偶和未成年子女，可申請落戶。2018年4月26日，西安市戶籍政策再推重磅，全面放開35歲以下在西安創(chuàng)業(yè)的企業(yè)法人、股東和員工落戶西安。從2017年3月1日到2018年4月26日，西安市先后多次調(diào)整升級戶籍政策，突顯出其對人口流入的迫切需求。戶籍政策不斷放寬，導(dǎo)致西安市人口凈流入量大幅遞增，據(jù)華商網(wǎng)報道數(shù)據(jù)，截至2018年末，西安市全年累計新落戶人口超80萬人，常住人口比2017年末凈增38.7萬人，人口凈流入量為近五年西安市年人口凈流入之最。人口作為支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素，它的規(guī)模影響住房需求總量。一般來講，城市人口流入規(guī)模和流入速度將會影響住房需求進而影響房價波動，2019年，在大西安發(fā)展規(guī)劃下，西安市政府也許會繼續(xù)加碼戶籍政策引進人口流入規(guī)模，加快西安進入國際化大都市的腳步。（三）限購限售政策：調(diào)控因城施政，房價回歸理性西安調(diào)控先緊后松，搖號時代正式到來。2018年5月11日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于重申公寓屬限購類房屋的公告》中強調(diào)，凡是在房產(chǎn)證或者網(wǎng)簽合同中規(guī)劃土地使用用途或者房產(chǎn)使用用途為公寓的，不管房產(chǎn)土地使用年限為40年還是70年，均列入限購范圍，限購范圍再次加大。2018年6月24日，西安市政府下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），一則規(guī)范了商品房預(yù)售許可及交易管理，明確搖號規(guī)則，優(yōu)先保障剛需家庭購房需求；二則，二手房交易條件由“滿二滿五”放寬至“滿二滿三”；三則，在限購范圍內(nèi)停止向企業(yè)和事業(yè)單位及機構(gòu)銷售住房。這一政策在一定程度遏制了惡意炒房團的投機炒房行為，與此同時又刺激了剛需家庭且存觀望狀態(tài)的購房者加緊入市，并將那些急需改善性住房，又因限購條件難以參與搖號的購房者引入二手房市場，導(dǎo)致二手房市場成交量大幅增加。政策出臺以后，西安樓市出現(xiàn)“一房難求”現(xiàn)象，相對于需求側(cè)，供給側(cè)明顯不足。2018年7月6日，陜西省公證協(xié)會制定并出臺《陜西省公證機構(gòu)辦理商品住房銷售搖號公證實施細(xì)則》，要求商品住房在銷售搖號階段，必須遵循《細(xì)則》要求，確保商品房銷售的公開、公平、公正。2018年11月6日，西安市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品住房交易有關(guān)問題的補充通知》放寬商品房預(yù)售條件，住宅低于3萬平方米可申報。從供給側(cè)調(diào)控，為穩(wěn)定樓市創(chuàng)造了積極條件。（四）房貸政策：西安房貸利率持續(xù)走高，公積金貸款首付比例或有下調(diào)2018年，西安多家銀行多次上調(diào)首套住房貸款利率，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年西安市銀行房貸利率上浮一成到三成不等，貸款利率的提高將直接導(dǎo)致購房者成本加大，有利于抑制投資炒房，對穩(wěn)定西安樓市具有積極作用。隨著樓市的降溫，2019年西安市房貸利率或有下調(diào)，但大幅度下調(diào)可能性不大。2018年8月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部與中國人民銀行下發(fā)通知，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。2018年西安市暫未下調(diào)公積金首付比例，2019年，在全國政策引導(dǎo)下，西安市公積金貸款首付比例或會下調(diào)。（五）樓市政策：樓市收緊，保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房逐步入市（1）樓市嚴(yán)打，房地產(chǎn)市場漸入平穩(wěn)2018年6月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部財政部聯(lián)合七部委發(fā)布《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，針對包括西安在內(nèi)30個城市等房地產(chǎn)亂象重點整治，進一步表達(dá)了國家規(guī)范房地產(chǎn)市場的決心。2018年10月8日，西安市委、西安市房管局等11部門聯(lián)合發(fā)布《開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，其中明確提到：嚴(yán)厲打擊虛假宣傳、捂盤惜售、投機炒房等違法違規(guī)行為。房產(chǎn)市場整頓極大促進了西安市房地產(chǎn)市場交易秩序規(guī)范及穩(wěn)定。（2）租售并舉，共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)增加，供需矛盾稍有緩解2018年5月28日，西安市住房保障和房屋管理局下發(fā)《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），要求按照不低于宗地住宅建筑面積5%的比例，實物配建租賃型保障房。2018年9月14日，西安市市政府辦公廳發(fā)布《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》，明確20%居住用地建設(shè)“公租房”，20%居住用地建設(shè)“雙限房”的工作目標(biāo)，以此滿足中低收入人群住房需求。租賃性住房、公租房和共有產(chǎn)權(quán)房房源的供應(yīng)，一定程度上能夠緩解供需矛盾。（3）精裝上市，新建毛坯商品住宅將逐步退市2018年12月28日，西安市政府發(fā)布《西安市推進新建住宅全裝修工作實施意見》，自2019年1月1日起，除藍(lán)田縣和周至縣以外的其他行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅將推行全裝修成品交房。精裝交付取代毛坯交付，新建毛坯商品房將逐步退出新建商品住宅市場。二2018年西安市地產(chǎn)市場運行情況分析（一）土地市場分析2018年西安市土地供應(yīng)量、成交量、成交均價均達(dá)五年來最高，住宅類、商業(yè)辦公類和工業(yè)類用地量價齊升，增速放快。西咸新區(qū)是今年西安市土地市場的熱點區(qū)域，不但供應(yīng)量和成交量遠(yuǎn)超中心城區(qū)，土地成交單價也緊隨其后。鄠邑、臨潼高溢價地塊抬高了區(qū)域土地成交均價。1.土地出讓情況從歷年西安市土地供應(yīng)面積看，2012年和2018年土地供應(yīng)量比較顯著，分別為2261.8萬平方米和2233.3萬平方米，同比增長83.7%和36.5%。在2012年土地供應(yīng)面積大幅上漲之后，2013～2015年，西安市土地供應(yīng)量逐年遞減，2016～2018年，土地供應(yīng)量逐年遞增，增速加快，2018年西安市全年土地供應(yīng)面積達(dá)2233.3萬平方米，接近十年來歷史高點。2018年，西安市建設(shè)用地供應(yīng)430宗，供應(yīng)面積2233.3萬平方米，同比增長分別為35.2%和36.5%。其中：其他用地供應(yīng)面積成倍上漲，出讓10宗，合計55.2萬平方米，占全年總出讓面積的2.5%，面積同比增長497%，說明政府預(yù)加大保障房、共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，以此保障中低收入人口住房，促進供需平衡，穩(wěn)定樓市；工業(yè)用地出讓115宗，合計977.6萬平方米，占全年總出讓面積的43.8%，面積同比增長42.9%；商業(yè)辦公用地出讓117宗，合計305.7萬平方米，占全年總出讓面積的13.7%，面積同比增長15.3%；住宅用地出讓188宗，合計894.8萬平方米，占全年總出讓面積的40.1%，面積同比增長32.0%。圖12008～2018年西安市土地供應(yīng)量價趨勢圖22018年各類型土地出讓宗數(shù)和占比從各行政區(qū)域土地供應(yīng)面積來看，2018年西安市土地供應(yīng)最多的是西咸新區(qū)，供應(yīng)168宗，供應(yīng)面積909.2萬平方米，占總供應(yīng)面積的40.7%，其次是高陵區(qū)和高新區(qū)，土地供應(yīng)面積分別為260.8萬平方米和179.0萬平方米，占總供應(yīng)面積的比例分別11.7%和8.0%。2018年，隨著西咸一體化進程加快和西安市區(qū)棚改力度加速，西咸新區(qū)、蓮湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新城區(qū)土地供應(yīng)面積大幅上漲，曲江新區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、高陵區(qū)、藍(lán)田縣、周至縣、國際港務(wù)區(qū)土地供應(yīng)面積較2017年有所下降。圖3各行政區(qū)域土地出讓面積同比增長2.土地成交情況近十年，土地成交面積3次出現(xiàn)成倍增長，分別為2009年，2012年，2018年。除2014年出現(xiàn)了一次大幅度下降外，其余年份漲跌幅比較平穩(wěn)。2018年，西安市土地成交376宗，合計成交面積2013.9萬平方米，平均樓面地價1708.1元/平方米，同比增長分別為57.3%、90.4%和18.5%。其中，工業(yè)用地成交增量較大，成交量與住宅成交量旗鼓相當(dāng)，遠(yuǎn)超商業(yè)辦公成交量，成交97宗，合計848.7萬平方米，占全年總成交面積的42.1%，面積同比增長304.7%；商業(yè)辦公用地成交99宗，合計284.5萬平方米，占全年總成交面積的14.1%，面積同比增長16.4%；住宅用地成交170宗，合計825.5萬平方米，占全年總成交面積的41.0%，同比增長38.9%；其他用地成交10宗，合計55.2萬平方米，占全年總出讓面積的2.7%，面積同比增長497.0%。從歷年西安市土地成交樓面地價來看，2015年以前，西安市平均樓面地價平穩(wěn)，自2015年起，平均樓面地價逐年遞增趨勢，2018年大量新增落戶人口直接拉動購房需求，各大房企爭相入駐西安，土地作為稀缺資源，一度成為房企爭相搶奪的香餑餑，供求矛盾直接抬高了西安市樓面地價，樓面地價不斷被刷新，由以二環(huán)內(nèi)土地成交樓面價表現(xiàn)最為明顯，2018年11月7日，金泰圖42008～2018年西安市土地成交量價趨勢恒業(yè)拍下的青龍寺YT6-1-85-1、YT6-1-86-1地塊單價為9117元/平方米，創(chuàng)2018年西安市住宅土地樓面地價新高。圖52018年各類型土地成交宗數(shù)和占比近年來西安市土地供應(yīng)和成交逐漸由二環(huán)內(nèi)向周邊延伸。從各行政區(qū)域土地成交來看，土地成交主要集中在西咸新區(qū)、高陵縣、高新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)。其中：高陵縣和高新區(qū)成交土地性質(zhì)以工業(yè)用地為主；西咸新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)成交土地性質(zhì)以住宅用地為主。西安城六區(qū)土地出讓成交主要集中在高新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和雁塔區(qū)，占西安市城六區(qū)總成交面積的25.4%、23.1%和7.2%。從土地性質(zhì)來看，住宅土地成交集中在西咸新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和國際港務(wù)區(qū)；商業(yè)辦公用地成交集中在西咸新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)和經(jīng)開區(qū)；西咸新區(qū)、高陵區(qū)和高新區(qū)工業(yè)用地成交量顯著；其他用地僅西咸新區(qū)，灞橋區(qū)和周至縣有成交記錄。從土地成交情況來看，以二年為一個建設(shè)周期推算，未來二年住宅用房、商業(yè)辦公用房和工業(yè)用房將集中在西咸新區(qū)建成，2019年，西咸新區(qū)商品房銷量也會隨之水漲船高。3.樓面地價趨勢分析通過2008～2018年西安市各類型土地樓面地價來看，2018年，西安市住宅樓面地價2554.1元/平方米，同比增長41.7%，增速放快；商業(yè)辦公用地平均樓面地價1353.1元/平方米，同比增長14.9%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；工業(yè)用地成交均價348.3元/平方米，同比增長42.1%；其他用地成交均價669.3元/平方米，同比下降56.1%。圖6各類型土地樓面均價趨勢4.土地收益分析2018年，西安市土地收益711.0億元，環(huán)比增長78.7%，同比2008年增長1540%，土地溢價率達(dá)13.3%，處于全國土地溢價中等水平。圖72008～2018年西安市土地收益趨勢（二）商品房市場分析1.總體情況（1）趨勢分析2008～2018年，除2011年和2017年商品房銷量分別出現(xiàn)了21.52%和21.46%兩次較大的負(fù)增長，2014年出現(xiàn)了一次3.30%的小幅下降外，其余年份銷量均為正向增長態(tài)勢，2013年和2016年銷量同比增長率分別達(dá)到23.01%和31.32%，漲幅達(dá)近十年高點。2008～2018年，除2015年銷售均價下降9.19%外，其余年份銷售均價均呈現(xiàn)上漲趨勢，尤以2010年、2017年和2018年漲幅最為明顯。2018年西安市商品房銷售均價首次破萬，同比2017年，銷售面積扭轉(zhuǎn)下跌趨勢大幅上漲，銷售均價保持增速不變。圖82008～2018年商品房銷售趨勢圖（2）按月度2018年，西安市新建商品房銷售面積1930.3萬平方米，銷售均價11619元/平方米，同比增長分別為12.9%和20.4%。從銷售面積來看，受傳統(tǒng)年影響，2月份銷量低迷，銷售面積環(huán)比下跌61.0%；5月，銷售面積達(dá)全年最高234.3萬平方米，環(huán)比上漲34.0%；分析原因主要因為戶籍政策帶來的人口涌入直接帶動住房需求增加；7月，供銷量雙雙走低，“624”政策效果顯現(xiàn)。從供銷比來看，2018年全年，西安市基本處于供銷失衡狀態(tài)，8月份以前市場顯現(xiàn)出供不應(yīng)求狀態(tài)，以1月、3月、8月最為明顯。2018年9月開始，隨著市場供量的增加，系列性調(diào)控政策效果漸顯，消費者回歸理性，多持觀望狀態(tài)，市場表現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，各大樓盤主動參與營銷，直至年末供銷基本平衡。圖92018年西安市商品房供銷走勢（3）按區(qū)域從各行政區(qū)域來看，2018年西安市主城區(qū)全年商品房銷售面積，浐灞生態(tài)區(qū)銷售面積占比最高，達(dá)19.1%，其次是經(jīng)開區(qū)和曲江。三區(qū)累計銷售面積達(dá)總銷售面積的52%。圖102018年西安市各行政區(qū)域商品房銷售面積占比2.住宅市場（1）新建商品住宅從銷售面積來看，2018年全年，西安市商品住宅銷售134387套，銷售面積達(dá)1541.5萬平方米，同比增長分別為12.2%和17.5%。2月份，受農(nóng)歷年影響，市場較為冷清，銷售面積環(huán)比下降39.4%；5月份，銷售面積增加顯著，處于全年銷量最高點，環(huán)比漲幅約四成；6～7月份，“624”調(diào)控政策直接將投機客拒之門外，搖號政策及改善型住房需求家庭因為戶型、面積等問題導(dǎo)致簽約率降低，月銷售量大幅下跌，7月銷量跌至全年最低。8～10月，隨著供應(yīng)量增加，銷量回到全年平均水平，但在限制性政策影響下，西安市房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)金九銀十的熱銷場面，銷售面積和銷售均價均有小幅下降；年末在開發(fā)商年底業(yè)績沖刺，資金回籠和觀望者年底撿漏心態(tài)的多重作用下，12月銷量翹尾。從銷售均價來看，11月前，新建商品住宅全年銷售價格波動不大，1～4月，銷售均價小漲小跌；5～8月，銷售均價小幅穩(wěn)定上漲；9～10月，銷售均價略有下降；12月受精裝交付政策影響，均價大幅上漲，環(huán)比增長11.9%，均價高達(dá)12336元/平方米，達(dá)全年最高。圖112018年新建商品住宅量價走勢從銷售面積來看，90～120平方米剛需戶型仍是市場主體，其次是120～140平方米改善型住宅戶型。圖122018年各面積段商品住宅銷售從行政區(qū)域來看，2018年，新建商品住宅銷量前三的區(qū)域為浐灞生態(tài)區(qū)、曲江新區(qū)和經(jīng)開區(qū)。綠城、碧桂園等品牌大盤直接帶動區(qū)域全年銷量。從漲幅來看，城東、經(jīng)開、浐灞生態(tài)區(qū)商品住宅銷售面積漲幅較大，其中：經(jīng)開區(qū)銷售面積253.1萬平方米，同比增長39.5%；城東銷售面積136.5萬平方米，同比增長38.0%；浐灞銷售面積311.7萬平方米，同比增長23.8%。城北、城內(nèi)銷量大幅下降，其中：城北銷售面積42.9萬平方米，同比下降32.0%；因歷史發(fā)展原因，城內(nèi)土地供量幾乎為零，新建商品房住宅相比其他區(qū)域可忽略不計，故在區(qū)域分析表中剔除（下文相同）。圖132018年西安市各區(qū)域銷售面積同比增減趨勢2018年，高新區(qū)以13423元/平方米領(lǐng)跑西安新建商品住宅均價，同比增長34.6%；其次是曲江和城南，銷售均價同比增長分別為20.1%和34.9%。同比2017年，城六區(qū)均價漲幅均在20%以上，其中：城東價格漲幅高達(dá)四成以上，經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和城南漲幅均在三成以上。圖142018年西安市各區(qū)域商品住宅銷售價格同比增減趨勢（2）存量住宅根據(jù)西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司存量房成交均價數(shù)據(jù)監(jiān)測，2018年受限購政策影響，新建商品房一房難求，帶動存量房市場量價齊漲，最高均價漲幅達(dá)15.9%。2018年9月，存量房市場均價出現(xiàn)微降趨勢。有個別月份，西安市房價出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。圖152018年存量房成交均價趨勢2015～2017年，西安市二手房成交套數(shù)呈逐年快速增長趨勢，2018年西安市二手房成交套數(shù)與2017年基本持平，每年3、4月份二手房市場環(huán)比成交量會出現(xiàn)一次較大幅度增長，分析原因主要是由于每年2月份處于春節(jié)假期，買方市場不活躍，3月份開始，市場逐漸進入正常狀態(tài)。圖162015～2018年西安市二手房成交套數(shù)趨勢表1西安市典型區(qū)域租金變化情況區(qū)縣2017年租金（元/m2·月）2018年租金（元/m2·月）同比增長%2017年套均租金（元/套·月）2018年套均租金（元/套·月）同比增長%碑林區(qū)31323.2239524492.3雁塔區(qū)3030.82.7253325581.0蓮湖區(qū)2828.51.8218422302.1西咸新區(qū)25278.0189819372.1未央?yún)^(qū)26273.8224623705.5新城區(qū)25278.0205121715.9長安區(qū)23244.3204321143.5灞橋區(qū)22234.5185420007.9資料來源：西安天正房地產(chǎn)價格評估咨詢有限公司。|Excel下載表1西安市典型區(qū)域租金變化情況（3）住宅租賃市場2018年，西安市單位租金比2017年同比增長4.1%。從區(qū)域來看，西咸新區(qū)和新城區(qū)單位租金同比增長最高，套均租金增長幅度最大的為灞橋區(qū)，其次為未央?yún)^(qū)和新城區(qū)。套月平均租金上漲50～150元，漲幅最高為7.9%，與西安市人均可支配收入漲幅基本持平。3.新建商業(yè)市場分析2018年西安市新建商業(yè)銷售面積129.5萬平方米，同比增長6.1%，銷售均價23619元/平方米，同比上漲1.5%。新建商業(yè)銷售主要集中在曲江、經(jīng)開和浐灞。新建商業(yè)銷售面積增長較快的為城南和浐灞，銷售面積同比增長分別為100.6%和35.2%。城北新建商業(yè)銷售面積降幅較大，銷售面積同比下降48.8%，城南商業(yè)銷售面積大幅增長與西安市城南最新建設(shè)的萊安中心、西安國際中心等大型商業(yè)綜合體相關(guān)。其他區(qū)域新建商業(yè)銷售面積與2017年基本持平。圖172018年西安市各區(qū)新建商業(yè)銷售面積圖182018年西安市各區(qū)新建商業(yè)銷售價格4.新建辦公市場分析2018年西安市新建辦公銷售面積154.5萬平方米，同比下降14.1%。銷售均價12436元/m2，同比上漲2.5%。新建辦公主要集中在高新、經(jīng)開和城西。城北、城西和曲江辦公銷量同比增幅較大，同比2017年增幅分別為67.3%、34.3%和22.7%。城東、浐灞、城南和經(jīng)開銷量下降，其中城東降幅最大，同比下降40.7%。圖192018年西安市各區(qū)新建辦公銷售面積圖202018年西安市各區(qū)新建辦公銷售價格（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分析1.企業(yè)投資及開發(fā)情況（1）房企土地投資排名2018年，各大房企紛紛看好西安房地產(chǎn)市場，知名房企爭相拿地，土地成交面積達(dá)2013.9萬平方米，同比增長90.4%；成交金額711.0億元，同比增長1540.5%。成交面積和成交金額創(chuàng)歷年新高。2018年，西安市房企拿地面積總量排名前十的企業(yè)如表2，萬科連續(xù)兩年保持拿地面積第一，拿地面積56.7萬平方米，土地投資金額41.5億元。除萬科外，連續(xù)兩年進入拿地前十的企業(yè)還有綠地控股。表22018年西安市房企土地投資排名排名企業(yè)名稱土地數(shù)量總占地面積（萬m2）總規(guī)劃面積（萬m2）土地總價（億元）土地單價（元/m2）1萬科956.7144688841.528702華潤置地548.3103433338.737423金泰恒業(yè)643.5109459165.359634中國恒大643.19000689.110085綠城中國435.470414015.121446綠地控股834.2170215226.515547華為投資控股227.32727331.55438中南建設(shè)325.970222514.220159保利地產(chǎn)222.475534019.0251210西安高科320.750900819.13742合計4835735149121478249.812739資料來源：中國指數(shù)研究院。|Excel下載表22018年西安市房企土地投資排名（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)投資額、開發(fā)量及其增速據(jù)陜西省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資2518.0億元，占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額的71.2%，同比增長7.9%，增速比1～11月下降1.7%。其中，住宅投資1655.4億元，占開發(fā)投資總額的65.7%，同比增長5.7%，增速較1～11月下降1.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資326.7億元，占開發(fā)投資總額的13%，同比增長2.2%；辦公用房投資208.26億元，占開發(fā)投資總額的8.3%，同比下降5.9%。2018年全年新開工面積、施工面積和竣工面積分別為2433.41萬平方米、15238.1萬平方米和969.69萬平方米，同比下降2.3%、1.1%和38.3%。新開工面積連續(xù)兩年下降，降幅收窄；施工面積近十年來首次出現(xiàn)下跌，竣工面積幅度達(dá)近年來最高。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金從房地產(chǎn)開發(fā)資金方面來看，2018年西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金3426.4億元，同比增長13.0%，增速比1～11月下降1.6%。從資金構(gòu)成來看，到位資金在2018年初跌到全年最低點，之后在自籌資金加快增長的作用下逐月回升，高位趨穩(wěn)，總體趨寬松，而其他構(gòu)成部分均比2017年有大幅回落，尤其國內(nèi)貸款回落幅度最大。圖212018年西安市房企實際到位資金增速趨勢圖表32018年西安市房企開發(fā)資金組成到位資金項目金額（億元）占比（%）同比增長（%）總計3426.4—13.0其中：國內(nèi)貸款277.88.1-15.3自籌資金1506.344.022.3其他資金1642.347.911.6資料來源：西安市統(tǒng)計局。|Excel下載表32018年西安市房企開發(fā)資金組成由上可見，2018年西安市房地產(chǎn)企業(yè)雖然拿地面積大幅增長，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資增速有所放緩，新開工面積和施工面積持續(xù)兩年下降，待出售面積也隨之受到影響。開發(fā)投資資金自籌資金所占比例占比增幅較大。2.企業(yè)銷售情況2018年西安房企銷售排行情況如下。（1）總體排行2018年，萬科、碧桂園、綠地控股、中海、保利等名企一直占領(lǐng)著西安市銷售榜單，房企的品牌效應(yīng)在銷售中功不可沒。表42018年西安市銷售前10的企業(yè)排名排名企業(yè)名稱項目數(shù)量銷售套數(shù)銷售面積（m2）銷售金額（萬元）1萬科201570315267641973712.452碧桂園57086844819839124.633綠地控股96743767788881238.674保利地產(chǎn)106181561839731179.535金輝集團95978443524548297.86中海地產(chǎn)135765625769847628.37融創(chuàng)中國105289522277830478.338華遠(yuǎn)地產(chǎn)54810375004440045.059中南建設(shè)34597448101523833.7410中國恒大113988308172289218.52資料來源：中國指數(shù)研究院。|Excel下載表42018年西安市銷售前10的企業(yè)排名（2）普通住宅銷售排行表52018年普通住宅銷售面積項目排名排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/m2）成交金額（萬元）1碧桂園鳳凰城經(jīng)開56287200348685625364.12綠地新里公館城西345538343311329434389.43司法小區(qū)城東23183110766317196506.74御錦城浐灞20372138519461202332.75中海曲江大城·華宸曲江190627551116049442169.26陽光城麗茲PLUS曲江187622859912286280867.87中南樾府浐灞170121930211219246042.28中國鐵建·萬科翡翠國際曲江169621706814004303979.49金地藝華年曲江169518815212139228399.610招商依云曲江曲江167118522710421193025.2資料來源：中國指數(shù)研究院。|Excel下載表52018年普通住宅銷售面積項目排名在項目排名中，碧桂園鳳凰城連續(xù)兩年取得了西安市年度項目銷售榜單，主要取決于其價格優(yōu)勢和品牌效應(yīng)。消費者更傾向于品牌大盤，在品質(zhì)上相對有保障。排名前10項目中有5個集中在曲江，2個集中在浐灞，從另一方面透漏出消費者對環(huán)境較好的曲江新區(qū)和浐灞生態(tài)區(qū)青睞度高。（3）別墅銷售排行表62018年別墅銷售面積項目排名排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/m2）成交金額（萬元）1榮德·河與墅浐灞94207782677555633.182陽光臺365城西2763992715017372.493綠地國際生態(tài)城浐灞2474542358717582.794融創(chuàng)·攬月府城南1756711853910513.995曲江公館曲江1044642906512975.836中海曲江大城·華宸曲江102343203584770.117就掌燈城東101529265704062.898金地·湖城大境曲江83042264978061.689紫薇·永和坊曲江62448160793936.8410灣流浐灞62317198444598.5資料來源：中國指數(shù)研究院。|Excel下載表62018年別墅銷售面積項目排名別墅銷量前10榜單中，7個集中在浐灞和曲江，榮德·河與墅遠(yuǎn)超其他項目位列別墅類住宅銷售之冠，占別墅類項目銷售面積的36.8%。成交套數(shù)94套，占前10總銷售套數(shù)的44.3%，成交金額55633.18萬元，占前十銷售金額的39.88%。（4）商業(yè)銷售排行商業(yè)銷售前10榜單中在西安市城區(qū)分布較均勻，新城吾悅廣場和華潤·二十四城兩個項目集交均價遠(yuǎn)超其他項目商業(yè)均價，這兩個項目均為集商業(yè)、辦公、住宅為一體的綜合項目。成交面積最大的為城南萊安中心，占商業(yè)排名前10成交面積的26.79%。其次為西安華南城，占商業(yè)排名前10成交面積的22.18%。表72018年商業(yè)銷售面積項目排名排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/m2）成交金額（萬元）1西安淘寶生態(tài)城經(jīng)開812341582316479124.912西安華南城浐灞6997639526121199552.493百寰國際城北406125532701733913.544西安立達(dá)國際機電、五金、水暖博覽城城東356237561036824631.15新城吾悅廣場城西352192613756072344.526碧桂園鳳凰城經(jīng)開347230602382754945.257華潤·二十四城城西340225383577780632.718城南萊安中心城南2839225615482142826.89東方億象城城東283294801742551368.210曲江漢華城曲江227108932930131916.39合計410534434922397771255.91資料來源：中國指數(shù)研究院。|Excel下載表72018年商業(yè)銷售面積項目排名（5）辦公銷售排行表82018年辦公銷售面積項目排名排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)（套）成交面積（m2）成交均價（元/m2）成交金額（萬元）1華潤·二十四城城西23041197119352111949.822金輝·環(huán)球廣場曲江1526744131141484938.973旭輝·榮華·公園大道浐灞938352951303145993.564KingMall未來中心城西845353501089038496.155海亮新英里高新756310261100934157.276中國國際絲路中心城西518238381052625091.857榮民時代廣場城北517253991389935303.