標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式報(bào)告

xx發(fā)展模式研究報(bào)告201007專題分享——目錄Ⅰ.走進(jìn)xxⅡ.資本結(jié)構(gòu)分析Ⅲ.發(fā)展歷程Ⅳ.xx在青島Ⅰ.走進(jìn)xxxx，中國(guó)控股有限公司是中國(guó)名列前茅的住業(yè)開發(fā)商之一，以優(yōu)秀的房產(chǎn)品品質(zhì)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。2005年至2010年，公司連續(xù)六年被評(píng)定為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10。。。xx房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)跑者規(guī)模及分布:涉足40個(gè)城市，擁有員工3100余人

高利潤(rùn)率、高速增長(zhǎng):2009年xx實(shí)現(xiàn)年度合同銷售額達(dá)513億元，比去年增加241%

；35％毛利率

市場(chǎng)領(lǐng)跑者:排名浙江第一、連續(xù)5年名列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10高品質(zhì)的產(chǎn)品

:針對(duì)中高收入階層客戶品牌價(jià)值:連續(xù)6年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10GreentownQiandaohuGreentownZhoushanGreentownHainingGreentownNingboGreentownShangyuGreentownXinchangGreentownChangshaGreentownHefeiGreentownShanghaiGreentownQingdaoGreentownBeijingGreentownUrumqiGreentownNanjing齊齊哈爾哈爾濱長(zhǎng)春沈陽(yáng)北京石家莊天津大連河南煙臺(tái)青島南京合肥上海武漢重慶烏魯木齊蘇州南通GreentownLinan浙江GreentownTongluGreentownNantongGreentownKunshan昆山GreentownWenzhouGreentownHangzhou全國(guó)戰(zhàn)略分布2009年xx實(shí)現(xiàn)年度合同銷售額達(dá)513億元，環(huán)比增加241%，位列全國(guó)第二企業(yè)基本資料上市企業(yè)，主要通過(guò)資本市場(chǎng)募集資金xx成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港上市公司——xx中國(guó)控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。2123114121土地儲(chǔ)備分布省份浙江江蘇上海（直轄市）山東北京（直轄市）安徽湖南河南新疆海南遼寧合計(jì)佔(zhàn)總土地儲(chǔ)備比例(%)63.2%5.9%1.8%14.9%2.6%1.0%1.1%0.3%2.2%6.6%0.4%進(jìn)入城市杭州舟山寧波紹興淳安德清桐廬海寧溫州湖州臺(tái)州長(zhǎng)興臨安新昌象山諸暨慈溪南通南京無(wú)錫上海青島濟(jì)南北京合肥長(zhǎng)沙鄭州烏魯木齊陵水大連項(xiàng)目數(shù)目

21 4 2 3 2 2 2 1 1 1 3 1 2 1 1 1 22123214 21 121 1 73

土地面積（平方米）

2,640,763 4,294,806 211,675 417,686 287,116 114,508 124,959 410,272 130,899 289,359 467,010 112,889 1,208,772 251,071 89,514 369,543 184,564 176,837 239,441 403,448 702,782 1,055,483 860,593 446,690 80,248 1,104,416 35,431 427,167 1,991,706 10,80019,690,448總建築面積 （平方米）

5,005,640 4,111,875 682,170 907,238 516,092 210,158 149,076 710,485 656,318 353,432 944,702 343,717 468,208 157,212 198,237 937,270 411,947 354,767 86,003 1,116,429 481,777 3,426,748 1,804,969 677,169 261,944 297,349 84,779 575,280 1,744,910 111,710 27,787,611截至2009年底之土地儲(chǔ)備綠城中國(guó)控股有限公司二零零九xx的存貨在這一年中大幅的增長(zhǎng)，因?yàn)槌舜笈畚飿I(yè)，xx的土地儲(chǔ)備也在膨脹xx2009年報(bào)告發(fā)現(xiàn)，截至2009年年底，xx擁有1969萬(wàn)平方米地上可售面積及持有物業(yè)面積的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備2009年中期報(bào)表分析截至2009年年底，xx擁有超過(guò)1900萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備存貨2008年2009年增長(zhǎng)率土地面積（平方米）18,908,783196904484.1%總建筑面積（平方米）251628612778761110.4%企業(yè)架構(gòu)（Greentown）2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，步入現(xiàn)代化企業(yè)行列，以市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)董事及高級(jí)管理層核心管理層平均年齡50歲Ⅱ.資本結(jié)結(jié)構(gòu)分分析融資途途徑2006主要通通過(guò)IPO融資2007主要通通過(guò)負(fù)負(fù)債資資本籌籌集2008~至今主要通通過(guò)信信托融融資IPO：首次次公開開發(fā)行行股票票權(quán)益資資本的的籌集集：公開發(fā)發(fā)行H股（IPO）配股戰(zhàn)略投投資者者入股股籌資方方式負(fù)債資資本的的籌集集：可換股股債券券銀行貸貸款定向發(fā)發(fā)行高高息債債信托融融資融資途途徑籌資方方式：：信托托信托是是指委托人人基于對(duì)對(duì)受托托人的的信任任，將將其財(cái)財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)委托托給受受托人人，由由受托托人按按委托托人的的意愿愿以自自己的的名義義，為為受益益人的的利益益或者者特定定目的的進(jìn)行行管理理或者者處分分的行行為。。信托的的基本本特征征：①委委托人人對(duì)受受托人人的信信任。。這是是信托關(guān)關(guān)系成立的的前提提。一一是對(duì)對(duì)受托托人誠(chéng)誠(chéng)信的的信任任，二二是對(duì)對(duì)信托托人承承托能能力的的信任任。②信信托財(cái)財(cái)產(chǎn)及及財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的的轉(zhuǎn)移移是成成立信信托的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。③信信托關(guān)關(guān)系中中的三三個(gè)當(dāng)當(dāng)事人人，以以及受受托人人以自自己名名義，，為受受益人人的利利益管管理處處分信信托財(cái)財(cái)產(chǎn)是是信托托的兩兩個(gè)重重要特特征。。④信信托是是一種種由他他人進(jìn)進(jìn)行財(cái)財(cái)產(chǎn)管管理、、運(yùn)用用、處處分的的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)管理理制度度。信托融融資主主流運(yùn)運(yùn)作模模式1、債權(quán)權(quán)投資資，即即信托托貸款款。。信托計(jì)計(jì)劃的的資金金主要要是靠靠發(fā)行行信托托計(jì)劃劃籌集集。其其運(yùn)作作流程程一般般是：：信托托公司司向投投資者者發(fā)行行資金金信托托募集集資金金，將將信托托資金金以信信托公公司的的名義義貸給給房地地產(chǎn)企企業(yè)，，用于于房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)；；信托托期滿滿收回回信托托本金金和信信托收收益，，信托托收益益為貸貸款利利息，，同時(shí)時(shí)采取取相應(yīng)應(yīng)的抵抵押和和擔(dān)保保風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制措施施。2、階段性股股權(quán)投資。。這是信托資資金階段性性持有股份份后被溢價(jià)價(jià)回購(gòu)的一一種股權(quán)投投資模式。。3、受益權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓投資這這是一一種以交易易為基礎(chǔ)的的財(cái)產(chǎn)信托托，一般是是把具有可可預(yù)測(cè)穩(wěn)定定現(xiàn)金流收收入的房地地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的的受益權(quán)通通過(guò)信托轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給社會(huì)會(huì)投資者，，實(shí)現(xiàn)融資資目的。信信托收益來(lái)來(lái)源于其穩(wěn)穩(wěn)定的現(xiàn)金金流收入或或者有保證證條款的受受益權(quán)溢價(jià)價(jià)回購(gòu)。除了以上三三種主要的的運(yùn)作模式式，還有債債權(quán)與股權(quán)權(quán)的組合融融資、針對(duì)對(duì)準(zhǔn)購(gòu)房者者設(shè)計(jì)的消消費(fèi)信托等等等多種形形式。1負(fù)債比率2流動(dòng)比率3速動(dòng)比率資本結(jié)構(gòu)分分析資產(chǎn)負(fù)債率率（橫向））xx的負(fù)債債率比萬(wàn)科科集團(tuán)相應(yīng)應(yīng)要高一些些，2009年已超過(guò)行行業(yè)負(fù)債率率平均水平平，資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率偏高高2009年財(cái)務(wù)報(bào)表表分析/資產(chǎn)負(fù)債分分析資產(chǎn)負(fù)債率率（縱向））資產(chǎn)負(fù)債率率=（負(fù)債總額/資產(chǎn)總額）*100％資產(chǎn)負(fù)債率率反映在總總資產(chǎn)中有有多大比例例是通過(guò)借借債來(lái)籌資資的，也可可以衡量企企業(yè)在清算算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度度2009年財(cái)務(wù)報(bào)表表分析/流動(dòng)比分析析流動(dòng)比（橫橫向）流動(dòng)比率是是流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)負(fù)債的比率率，用來(lái)衡衡量企業(yè)流流動(dòng)資產(chǎn)在在短期債務(wù)務(wù)到期以前前，可以變變?yōu)楝F(xiàn)金用用于償還負(fù)負(fù)債的能力力。流動(dòng)比（縱縱向）由圖可知xx從06年到09年的流動(dòng)比比率不斷下下降，可見見流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)負(fù)債比例不不斷縮小，，xx的負(fù)負(fù)債比率見見漲，這與與前面的資資產(chǎn)負(fù)債比比率走勢(shì)相相同06年到09年的流動(dòng)比比率不斷下下降，可見見流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)負(fù)債比例不不斷縮小，，導(dǎo)致xx的負(fù)債比比率見漲速動(dòng)比（（縱向）速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)-存貨-待攤費(fèi)用））/流動(dòng)負(fù)債總總額×100%速動(dòng)比率偏偏低，xx的短期償償債能力達(dá)達(dá)不到行業(yè)業(yè)的平均水水平速動(dòng)比（（橫向）速動(dòng)比率是是企業(yè)速動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)與流流動(dòng)負(fù)債的的比率。速速動(dòng)資產(chǎn)包包括貨幣資資金、短期期投資、應(yīng)應(yīng)收票據(jù)、、應(yīng)收賬款款、其他應(yīng)應(yīng)收款項(xiàng)等等。而流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)中存存貨、預(yù)付付賬款、待待攤費(fèi)用等等則不應(yīng)計(jì)計(jì)入。2009年財(cái)務(wù)報(bào)表表分析/速動(dòng)比分析析從該圖可看看出xx集集團(tuán)的速動(dòng)動(dòng)比率始終終不及行業(yè)業(yè)平均水平平的高，即即側(cè)面說(shuō)明明xx的短短期償債能能力沒(méi)有達(dá)達(dá)不到行業(yè)業(yè)的平均水水平存在問(wèn)題速動(dòng)比偏低低流動(dòng)比下降降資產(chǎn)負(fù)債率率偏高信托融資多多啟示及建議議一、信用能能力良好，，繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)品牌建設(shè)設(shè)長(zhǎng)期借款持持續(xù)增加，，主要銀行行授信額度度擴(kuò)大，顯顯示了xx良好的信信用能力。信用能能力可轉(zhuǎn)化化為企業(yè)的的籌資能力力。二、投資需需求下的融融資支持順應(yīng)行業(yè)形形勢(shì)和國(guó)家家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策，結(jié)結(jié)合證券市市場(chǎng)行情開開發(fā)不同種種類的融資品種，，更好地拓拓寬融資渠渠道。三、調(diào)整負(fù)負(fù)債結(jié)構(gòu)負(fù)債結(jié)構(gòu)中中流動(dòng)負(fù)債債比例相對(duì)對(duì)過(guò)高。需需增加非流流動(dòng)負(fù)債占占總負(fù)債的的比例，以緩解還還款壓力。。四、尋求最最佳資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率全方位考慮慮負(fù)債對(duì)公公司價(jià)值的的影響。不不僅要考慮慮其節(jié)稅效效應(yīng)，也要要考慮因負(fù)債比率率。Ⅲ.發(fā)展歷程xx專注于高品品質(zhì)物業(yè)的的開發(fā)，住住宅產(chǎn)品類類型不斷豐豐富和完善善，已形成成：以杭州桂花城城、合肥桂桂花園為代表的多層公寓系系列；以杭州綠園、、杭州春江江花月、杭杭州西溪誠(chéng)誠(chéng)園、上海海黃浦灣為代表的高層公寓系系列；以杭州桃花源源、上海玫玫瑰園、長(zhǎng)長(zhǎng)沙青竹園園為代表的別墅系列；以北京御園、、杭州留莊莊為代表的平層官邸系系列；以杭州翡翠城城、濟(jì)南全全運(yùn)村、青青島理想之之城為代表的大型社區(qū)系系列；以溫州鹿城廣廣場(chǎng)、杭州州藍(lán)色錢江江為代表的城城市綜合體系列列；同時(shí)涉及高星級(jí)酒店店、寫字樓樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。產(chǎn)品系研究究——xxxx產(chǎn)品品品牌分類xx產(chǎn)品線線主要有桂桂花、春江江花月、深深藍(lán)、別墅墅四個(gè)系列列組成xx——基于核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品品模式輸出出范例：xx·桂花園系列列xx桂花園園系列產(chǎn)品品模式的制制定和輸出出，使xx由浙江領(lǐng)領(lǐng)袖地產(chǎn)企企業(yè)，成為為全國(guó)知名名品牌房地地產(chǎn)開發(fā)商商1995年，xx·杭州丹桂花花園為xx的開山之之作，開創(chuàng)創(chuàng)了杭州““低樓層、低低密度公寓寓“之先河；；隨后，金桂桂花園、銀銀桂花園、、月桂花園園、云桂花花園、蘭桂桂花園陸續(xù)續(xù)開工。第一階段1995－19971998年，杭州桂桂花城開盤盤，其優(yōu)美美的環(huán)境和和典雅的建建筑轟動(dòng)了了業(yè)界，并并榮獲“2002年浙江人居居經(jīng)典”、、“2002年中國(guó)精品品樓盤”（（杭州代表表樓盤），基本確立立了“桂花城開發(fā)發(fā)模式”；2001年，xx·舟山丹桂園園誕生，xx桂花花城系列公公寓作品首首度出現(xiàn)在在杭州以外外的城市。。第二階段1998－20012002年，xx桂桂花城系列列作品全面面進(jìn)軍全國(guó)國(guó)市場(chǎng)；2002年，xx·合肥桂花園進(jìn)入安徽徽市場(chǎng)，并并榮獲“2003全國(guó)人居經(jīng)經(jīng)典競(jìng)賽綜綜合大獎(jiǎng)”;2003年，xx·北京百合公公寓，進(jìn)入入北京市場(chǎng)場(chǎng)；2004年，xx·長(zhǎng)沙桂花城城首度進(jìn)入入湖南市場(chǎng)；2005年，xx寧寧波桂花園園；……第三階段2002－至今xx桂花園園系列具備備明確的規(guī)規(guī)劃要素，，并在此基基礎(chǔ)上不斷斷創(chuàng)新杭州桂花城城：建筑以4－5層低層公寓寓為主要組組團(tuán)，間以以典雅莊重重的別墅和和挺拔秀麗麗的電梯公公寓；園區(qū)區(qū)中心是面面積達(dá)3萬(wàn)平方米的的大規(guī)模中中心花園，，在中心花花園兩側(cè)和和建筑物低低層及建筑筑物之間。。中心花園園及組團(tuán)綠綠化、宅間間綠化構(gòu)成成了桂花城城龐大的綠地地系統(tǒng)，并融入江南特有的的園林藝術(shù)術(shù)，近千方的的桂湖、舒緩流動(dòng)的的水系給住戶帶來(lái)來(lái)水的靈動(dòng)動(dòng)，讓居住住者與自然然處于和諧諧境界合肥桂花花城：圍而不不合的整整體布局局，外借借湖光山山色入園園，內(nèi)依依各組團(tuán)團(tuán)高低錯(cuò)錯(cuò)落，形形成靈活活有序的的空間形形態(tài)；大規(guī)模的的中心花花園和組團(tuán)、、宅間綠地地及蜿蜒蜒曲折的的水系，形成了了層次豐豐富的生生態(tài)視域域。長(zhǎng)沙桂花花城：沿承xx“桂桂花”系系列公寓寓產(chǎn)品的的特點(diǎn)，，以低密度、、低容積積率、高高綠化率率為主要特特色；采用江南南圍合式式的布局局方式，，通過(guò)大規(guī)模的的中心花花園和組團(tuán)規(guī)規(guī)模綠地地、宅間綠地地和蜿蜒蜒曲折的的水系，營(yíng)造具具有兩級(jí)級(jí)布置規(guī)規(guī)劃體系系的江南小鎮(zhèn)鎮(zhèn)意象；低密度.高綠化的的.高尚社區(qū)區(qū)通過(guò)精致致的南方方園林景景觀設(shè)計(jì)計(jì)手法，，營(yíng)造出出人居與與自然的的和諧居居住氛圍圍為xx系列產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先性性的突出出表現(xiàn)項(xiàng)目景觀觀設(shè)計(jì)的的經(jīng)典之之筆為大大規(guī)模中中央花園園以江南青青山綠水水的獨(dú)特特景觀為為依據(jù)，，追求園園區(qū)居住住環(huán)境的的高品位位景觀設(shè)計(jì)計(jì)富于空空間層次次感，根根據(jù)建筑筑形態(tài)不不同設(shè)置置各種花花草樹木木、景觀觀小品；；蜿蜒曲折折的水系系，水系系與各組組團(tuán)的結(jié)結(jié)合部位位，營(yíng)造造水景、、雕塑、、小型噴噴泉、觀觀景平臺(tái)臺(tái)等精制制的景觀觀，讓人人在中心心區(qū)域活活動(dòng)的同同時(shí)，從從每個(gè)角角落都能能看到不不同的景景致xx桂花花園產(chǎn)品品系列啟啟示xx通過(guò)過(guò)桂花園園系列進(jìn)進(jìn)軍全國(guó)國(guó)市場(chǎng)，，形成了了自己的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力、、并有了了自己基基于核心心競(jìng)爭(zhēng)力力的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品模式式確立自己己的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品模式和和標(biāo)準(zhǔn)作作業(yè)流程程，能使使自己在在新進(jìn)入入一個(gè)城城市的時(shí)時(shí)候迅速速確立優(yōu)優(yōu)勢(shì)xx——春江花月月系列范例：杭杭州春江江花月地理位置置：杭州州城南復(fù)復(fù)興地區(qū)區(qū)的沿江江地帶占地面積積：288畝建筑面積積：48萬(wàn)平方米米總戶戶數(shù)數(shù)：2189戶開工時(shí)間間：2001年9月開發(fā)期數(shù)數(shù)：三期期建筑形態(tài)態(tài)：小高高層、高高層園區(qū)配套套：會(huì)所所、餐廳廳、室內(nèi)內(nèi)室外泳泳池、健健身中心心、棋牌牌房、籃籃球場(chǎng)等等杭州春江江花月xx——深藍(lán)系列列范例：杭杭州深藍(lán)藍(lán)廣場(chǎng)地理位置置：杭州州市中心心武林廣廣場(chǎng)東北北占地面積積：27畝建筑面積：13萬(wàn)余平方米總戶數(shù)數(shù)：公寓樓425套、寫字樓168套開工時(shí)間：2002年12月交付時(shí)間：2006年10月開發(fā)期數(shù)：一一期建筑形態(tài)：高高層，室內(nèi)精精裝修園區(qū)配套：紅紅酒吧、雪茄茄吧、書吧、、健身房、游游泳池、健康康會(huì)所、兒童童房杭州深藍(lán)廣場(chǎng)場(chǎng)xx——?jiǎng)e墅代表作范例：杭州九九溪玫瑰園地理位置：位位于杭州之江江國(guó)家旅游度度假區(qū)占地面積：東東區(qū)255畝，西區(qū)302畝，雨笛區(qū)38畝總戶數(shù)數(shù)：東區(qū)121棟別墅、30套公寓；西區(qū)區(qū)100棟別墅；雨笛笛區(qū)8棟別墅開工時(shí)間：東東區(qū)1996年12月；西區(qū)2000年12月；雨笛區(qū)2004年11月開發(fā)期數(shù)：分分東區(qū)、西區(qū)區(qū)、雨笛區(qū)三三期開發(fā)交付時(shí)間：東東區(qū)2000年5月；西區(qū)2004年10月；雨笛區(qū)2007年10月園區(qū)配套：會(huì)會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、室外泳池池杭州九溪玫瑰瑰園開發(fā)歷程階段第一階段單系（桂花園系列）產(chǎn)品支撐品品牌第二階段品牌支撐多系系產(chǎn)品第三階段品牌領(lǐng)袖，綜綜合開發(fā)，急急劇擴(kuò)張?zhí)卣鳎捍笠?guī)模開發(fā)；；客戶群較為單單一；成為某一個(gè)細(xì)細(xì)分市場(chǎng)的““專家”；在細(xì)分市場(chǎng)中中完成量的積積累；開始建立品牌牌形象。特征：進(jìn)入多個(gè)細(xì)分分市場(chǎng)，多系系產(chǎn)品開發(fā)；；大品牌形象建建立并統(tǒng)一。。特征：急速擴(kuò)張各個(gè)個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的的市場(chǎng)份額；；成為超大規(guī)模模開發(fā)商；異地開發(fā)；資本運(yùn)作。xx產(chǎn)品系發(fā)發(fā)展規(guī)律特征征產(chǎn)品類型不斷斷豐富和完善善，產(chǎn)品系發(fā)發(fā)展日趨成熟熟絕大多數(shù)公司，甚甚至包括百億億軍團(tuán)中的超超大型房企，，一般都有相相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)產(chǎn)品線，比如如世茂房地產(chǎn)的的濱江系列，萬(wàn)科的四季花花城系列，富力的富力城城系列，等等。xx并沒(méi)有到處復(fù)復(fù)制，而是因因地制宜，充充分挖掘各個(gè)個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值值。比如御園園，xx在拿拿地之后，并并沒(méi)有把以前前的成功項(xiàng)目目拿過(guò)來(lái)復(fù)制制，而是從頭頭開始，到國(guó)國(guó)內(nèi)外各地去去尋找靈感，，回來(lái)之后先先后共做了30多套方方案。。xx產(chǎn)產(chǎn)品系系發(fā)展展規(guī)律律啟示示在使用用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品模模式進(jìn)進(jìn)行擴(kuò)擴(kuò)張時(shí)時(shí)，而而又因因地制制宜，，充分分挖掘掘各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值，，拒絕絕機(jī)械械復(fù)制制分析xx的產(chǎn)品品線，，我們們就會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，無(wú)無(wú)論是是在北北京、、上海海，還還是杭杭州，，xx總有有一個(gè)個(gè)可以以代言言城市市歷史史文化化、締締造城城市人人居高高度的的頂級(jí)級(jí)產(chǎn)品品，在在北京京是御御園，，在上上海是是玫瑰瑰園，，在杭杭州是是桃花花源。。這種種與城市文文化相相結(jié)合合打造極極品住住宅的的開發(fā)發(fā)模式式，是是其他他開發(fā)發(fā)商所所不具具備的的。可以說(shuō)，xx把把房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)提升升到城城市內(nèi)內(nèi)涵的的認(rèn)知知層面面，而而將房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品視為為承載載人類類精神神、傳傳承人人類文文明的的載體體，并并達(dá)到到創(chuàng)造造城市市的美美麗之之目的的，這這就是是xx品牌牌的精精髓所所在。。這就就是在在我們們看來(lái)來(lái)的xx獨(dú)獨(dú)特的的開發(fā)發(fā)模式式——中國(guó)人人文城城市開開發(fā)模模式。。xx產(chǎn)產(chǎn)品系系發(fā)展展規(guī)律律啟示示面對(duì)日日益精精打細(xì)細(xì)算、、精挑挑細(xì)選選的購(gòu)購(gòu)房群群體，，核核心產(chǎn)產(chǎn)品力力的打打造顯顯得尤尤為重重要；；對(duì)xx而而言，，人文文城市市開發(fā)發(fā)模式式是其其核心心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力前面分分析，，一直直以來(lái)來(lái)，xx的的負(fù)債債率相相對(duì)較較高，，并且且目前前由于于土地地儲(chǔ)備備過(guò)大大。因因此，，與財(cái)財(cái)力雄雄厚的的公司司合作作開發(fā)發(fā)，是是xx近年年來(lái)屢屢試不不爽的的戰(zhàn)略略模式式。事實(shí)上上，合合作開開發(fā)的的模式式向來(lái)來(lái)受xx““偏愛愛”，，而xx背背后有有國(guó)企企資金金的支支持也也早已已不是是秘密密。而而業(yè)內(nèi)內(nèi)消息息則稱稱，葛葛洲壩壩、西西子電電梯、、華門門、錢錢江等等企業(yè)業(yè)都是是xx的資資金““后盾盾”。。xx合合作模模式啟啟示辨證地地看：：xx集團(tuán)團(tuán)的創(chuàng)創(chuàng)新之之處在在于能能與不不同的的企業(yè)業(yè)進(jìn)行行合作作開發(fā)發(fā)，節(jié)節(jié)約成成本，，同時(shí)時(shí)提高高了效效率；；在現(xiàn)在在的環(huán)環(huán)境下下，xx主主要以以合作作的模模式開開發(fā)高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，但如如果合合作方方退出出以及及資金金鏈出出現(xiàn)困困難，，將使使其整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目陷陷入困困局xx發(fā)發(fā)展啟啟示確立自自己的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)產(chǎn)品模模式和和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)流程程，能能使自自己在在新進(jìn)進(jìn)入一一個(gè)城市的的時(shí)候候迅速速確立立優(yōu)勢(shì)勢(shì)因地制制宜，，充分分挖掘掘各個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值，，拒絕絕機(jī)械械復(fù)制制核心產(chǎn)產(chǎn)品力力的打打造尤尤為重重要能與不不同的的企業(yè)業(yè)進(jìn)行行合作作開發(fā)發(fā)，節(jié)節(jié)約成成本，，同時(shí)時(shí)提高高了效效率以合作作的模模式開開發(fā)高高端產(chǎn)產(chǎn)品，，如果果合作作方退退出以以及資資金鏈鏈出現(xiàn)現(xiàn)困難難，將使其其整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目陷入入困局局Ⅳ.xx在青島島xx在在青島島項(xiàng)目目分布布xx紫薇廣場(chǎng)xx理想之城xx前海地塊膠州市xx三三子落落戶青青島，，成三三足鼎鼎立之之勢(shì)項(xiàng)目名定位占地（萬(wàn)平）計(jì)容建面（萬(wàn)平）容積率拿地時(shí)間開盤時(shí)間目前均價(jià)（元/平）理想之城一期藍(lán)庭大規(guī)模綜合社區(qū)5.8118.93.252007年5月2008年8月8800xx紫薇廣場(chǎng)新城區(qū)高檔社區(qū)551282.532009年2010年8月預(yù)計(jì)6500-7500xx東海路項(xiàng)目市區(qū)豪宅3.522.76.42010年1月未定（樓板價(jià)17800）合計(jì)——64.3169.6————————xx在在青島島市區(qū)大大盤郊縣名名盤一線海海景綜綜合體體xx完完成了了在青青島的的戰(zhàn)略略部署署xx理理想之之城xx第第一子子區(qū)位條條件交通：：西鄰鄰青銀銀高速速，北北側(cè)為為金水水路；；周邊邊道路路狀況況良好好，開開車出出行便便利，，但目目前缺缺乏公公共線線路。。配套：：項(xiàng)目目周邊邊目前前生活活配套套不完完善，，距李李村商商圈10分鐘鐘車車程程。。李村商圈xx理想之城中央居住區(qū)地處項(xiàng)目目概概況況占地地面面積積：：27建筑面積：209萬(wàn)平方米（一期23萬(wàn)平方米）公開日期：2008.8.2產(chǎn)品類型：多層、小高、高層銷售均價(jià)：洋房8000元/平方米高層7000元/平方米主力產(chǎn)品：洋房三房120-160平方米高層二房95-111平方米主力總價(jià)：洋房三房96-128萬(wàn)元高層二房67-78萬(wàn)元交付日期：洋房：09.06；公寓：09.11開發(fā)商：青島xx華川置業(yè)有限公司投資商：浙江xx集團(tuán)、青島百通城市建設(shè)有限公司物業(yè)公司:浙江xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)：高層2.1元/平方米/月多層1.7元/平方米/月銷售動(dòng)態(tài)：目前一期售罄；二期2010年9月開盤xx理理想想之之城城項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃總體體規(guī)規(guī)劃劃xx總總占占地地面面積積273萬(wàn)平一期規(guī)規(guī)劃BCAEF一期共共23萬(wàn)平方方米，，分為為A、B、C、E、F，5個(gè)組團(tuán)團(tuán)，其其中A、B、C為花園園洋房房，E、F為小高高層營(yíng)銷分分析洋房去去化情情況好好于小小高層層小高層層產(chǎn)品品中舒舒適性性二房房供應(yīng)應(yīng)量最最大，，去化化速度度最快快小高層層大面面積產(chǎn)產(chǎn)品受受多層層產(chǎn)品品的擠擠壓，，去化化速度度較慢慢項(xiàng)目戶型面積上市量（套）累計(jì)銷售量（套）銷售率洋房二房96-1184444100%三房119-132105105100%三房138-159102102100%四房172-1948080100%小高層二房78-8044100%二房95-111287287100%三房111-120104104100%三3%三房134-139242395.8%三房139-16111510994.8%四房165-180908998.9%四房180-1901515100%合計(jì)/1086107699.08%面積配配比去化情情況月均去去化65套從整體體來(lái)看看，銷銷售勢(shì)勢(shì)頭保保持良良好、、穩(wěn)定定的態(tài)態(tài)勢(shì)營(yíng)銷分分析成交均均價(jià)走走勢(shì)前期成成交均均價(jià)上上漲緩緩慢，，后營(yíng)銷分分析2008年市場(chǎng)場(chǎng)背景景1、全球球金融融危機(jī)機(jī)危及及到國(guó)國(guó)內(nèi)，，房地2、青島島當(dāng)?shù)氐赝瑯訕邮艿降浇鹑谌谖C(jī)機(jī)的影影響，，外資資（韓韓企））出逃逃、企企業(yè)倒倒閉3、區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)更加加激烈烈，李李滄區(qū)區(qū)中央央居住住區(qū)（（CLD）成為為青4、寶龍龍城市市廣