溫泉度假村建設項目可行性報告

度假村建設項目可行性報告工程咨詢有限公司二００八年五月

目錄一總論1、項目提要2、可行性研究報告編制依據(jù)3、綜合評價和論證結論二項目背景及必要性1、項目背景2、項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀3、項目建設的必要性三項目實施的有利條件1、政策環(huán)境2、政府支持3、市場優(yōu)勢四項目區(qū)建設條件1、地理位置與區(qū)域范圍2、自然資源狀況3.社會經(jīng)濟狀況五建設單位基本情況1、建設單位基本情況2、主要投資人基本情況六市場分析與推廣方案1、市場定位2、目標客戶市場分析3、市場推廣方案和推廣措施七項目建設方案1、建設任務和規(guī)模2、設計基本原則3、項目布局4、具體建設內(nèi)容5、項目建設標準6、給排水7、電力電訊8、環(huán)境影響評估八項目實施進度安排1、一期工程項目實施進度表九投資估算與資金籌措1、說明2、投資估算依據(jù)3、項目建設投資估算4、資金來源與籌措5、借款資金償還測算十經(jīng)濟分析1、財務評估說明2、財務評價依據(jù)3、營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算3、總成本及經(jīng)營成本估算4、財務效益分析5、不確定性分析十一項目組織與管理，勞動定員和人員培訓1、項目組織與管理2、管理機構設置與職能劃分3、勞動定員4、項目經(jīng)營管理措施5、人員培訓6、勞動保護與安全十二可行性研究的結論與建議1、可行性研究結論2、問題與建議

附錄一附表：1、固定資產(chǎn)投資估算表1－1、土建工程投資明細表1－2、設備投資明細表2、流動資金估算表3、投資計劃與資金籌措表4、固定資產(chǎn)折舊估算表5、總成本費用估算表6、利潤及利潤分配表6－1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表7、資金來源與運用表8、借款還本付息計算表9、資產(chǎn)負債表10、財務現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二附圖1、一期工程項目規(guī)劃圖2、度假村入口景門效果圖3、廣場設計效果圖4、山莊外觀效果圖5、溫泉游泳館外觀效果圖6、設計意向圖7、外觀效果圖三其他附送資料：1、項目建設單位營業(yè)執(zhí)照復印件2、建設項目選址意見書復印件3、可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復印件4、可行性報告編制單位資質證書復印件

第一章總論1.1項目提要1.11.11.1項目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè)1.1建設地點：建設規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，道路面積58441.建設期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1月至2015年12月建設內(nèi)容：1、一期工程：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：(6)、不可預計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。2、二期工程：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、不可預計費489萬元。1.1.5申報單位及法人代表申報單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：1.1.6投資規(guī)模及資金構成投資規(guī)模：20477萬元，資金構成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預計費919萬元。1.1.7資金籌措本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構貸款3000萬元；二期投資10269萬元。1.1.8主要技術經(jīng)濟指標表1-1主要技術經(jīng)濟指標序號項目名稱單位指標備注1建設內(nèi)容和規(guī)模1、規(guī)劃總用地平方米3570172、建筑總占地面積平方米352853、總建筑面積平方米550544、道路面積平方米58441.75、建筑密度％9.96、綠化率％777、道路總長度米8559.58、容積率0.15公共停車位個1852.年營業(yè)收入計算期平均，不含二期項目門票收入萬元2616.73住宿收入萬元2268.36餐飲收入萬元1308.38娛樂及購物收入萬元1221.16租賃收入萬元43.47合計7458.093.總定員人1004.年工作日天280一班制5.定員人1006.總投資萬元10208不含二期固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)投資萬元9578前期資金與宣傳費用萬元200不可預計費萬元4307.年總收入萬元7458.09不含二期8.年總成本費用萬元3384.29計算期平均9.年銷售稅金及附加萬元413.92計算期平均10年利潤總額萬元3659.88計算期平均11財務評價指標投資利潤率35.85計算期平均銷售收入利潤率49.07計算期平均銷售收入利稅率54.62計算期平均靜態(tài)投資回收期(含建設期)5.2所得稅前5.9所得稅后全部投資內(nèi)部收益率26.84所得稅前19.51所得稅后財務凈現(xiàn)值(Ic=8％)9295所得稅前5248所得稅后1.2可行性研究報告編制的依據(jù)1.2.1《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》1.2.21.21.21.21.3綜合評價和論證結論(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設項目的順利實施。(2)度假村開發(fā)有限公司是一家實力雄厚的民營企業(yè)，公司負責人不但有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，而且一直以來兼營酒店賓館行業(yè)。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。同時根據(jù)項目建設需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。(3)本項目環(huán)保措施得當，對環(huán)境無不良影響。(4)通過詳細的經(jīng)濟和財務分析，得出本項目一期總投資10208萬元，其中固定資產(chǎn)投資10008萬元。項目建成后，預計年營業(yè)收入7458.09萬元，年利潤總額3659.88萬元(計算期平均數(shù))，投資利潤率35.85％；全部投資財務內(nèi)部收益率19.51％(所得稅后)；靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設期1.5年)，動態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務狀況較好，抗風險能力較強，安全可靠，項目是可行的。

第二章項目背景及必要性2.1項目背景當今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關注的行業(yè)，它對促進經(jīng)濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。旅游業(yè)已成為中國第三產(chǎn)業(yè)中極具活力與潛力的新興產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟新的增長點，在拉動內(nèi)需、增加創(chuàng)匯、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、扶貧救困等方面發(fā)揮著越來越顯著的作用，有力地促進了中國的經(jīng)濟繁榮與社會發(fā)展，增進了中國與世界的友好交流。旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｓ捎诼糜萎a(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。它在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用，不僅體現(xiàn)在直接為交通運輸、賓館餐飲、商品貿(mào)易、景區(qū)景點帶來客源和市場，而且間接地帶動和影響農(nóng)業(yè)、工業(yè)、城建、文化等行業(yè)發(fā)展，進而還能刺激金融、保險、信息等現(xiàn)代服務業(yè)加快發(fā)展。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，可直接或間接帶動全社會總產(chǎn)出3.02萬元，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領、職場精英?，F(xiàn)代社會生活節(jié)奏越來越快，人們在不斷積累個人財富的同時，精神壓力也在不斷的積聚，物質上的充足減輕不了心靈上的疲憊，這也是近年來各種類型的“農(nóng)家樂”“田園樂”“土菜館”方興未艾的原因之一。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引·力已經(jīng)逐漸下降。旅游者不僅選擇更獨特、更奇異、更新穎的旅游景色，而且他們更看好具有綜合性特征的旅游產(chǎn)品，希望能在一次旅行過程中獲得集知識性、娛樂性、體驗性、享受性為一體的多重滿足。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結合，互為條件、相互促進、互惠共贏。是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。2.2項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個風景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。當?shù)氐穆糜尾块T也意識到了這個問題，在2005—2020年度的旅游發(fā)展規(guī)劃中，將整個景區(qū)開發(fā)列入了下一步的建設重點。2.3項目建設的必要性2.3.2.32.3.3度假村開發(fā)預計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設完成后，在計算期內(nèi)平均每年可以為企業(yè)帶來37112.3.4民營企業(yè)介入景區(qū)開發(fā)能帶來良好的社會效益旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設項目，縣又屬于欠發(fā)達縣市，政府投資力度有限，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設工作。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。同時，項目建成后，度假村預計每年要上交稅收1341

第三章項目實施的有利條件3.1政策環(huán)境縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標?！痹?003年的縣第十四屆人民代表大會第一次會議上通過了《關于全面實施“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，加快小康建設步伐的決定》，明確提出要保護生態(tài)環(huán)境，重點發(fā)展生態(tài)旅游。這不僅為發(fā)展旅游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。3.2政府支持近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。根據(jù)縣2005－2020年生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，旅游區(qū)項目建設與大覺山旅游區(qū)、新月畬族民俗文化旅游區(qū)、華南虎放養(yǎng)基地、方家山野外訓練基地一起，列入了重點發(fā)展項目?？h旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。因此，本項目的建設得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。3.3市場優(yōu)勢3.3不但擁有品質優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質旅游資源。3.3所在的區(qū)域森林覆蓋率在85％，以常綠闊葉林為主，并擁有香樟、楓樹、鵝掌楸等多種色葉樹以及大片竹林，林相組合理想。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境。3.3.3縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。3.3.4道教作為一種文化現(xiàn)象及一個社會實體，不僅具有事實的人文和生活內(nèi)涵，而且還有深厚的社會民眾基礎。它是適應特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結果。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因寶庫。在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高尚情操。在對待人際關系上，道教文化主張濟世渡人，強調(diào)在人與人之間要實行互助互愛，要“憫人之兇，樂人之善，濟人之急，救人之?！?。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。在對待人與自然的關系上，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認為人是自然的一部分，強調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應當愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。道教文化這種“道法自然”、順應自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當是人類行為的共同準則。據(jù)考證，第四代天師張盛遷徙至后，的天師道觀就是當初道教的一個重要發(fā)祥地之一，現(xiàn)今村的羅漢松即為當年張?zhí)鞄煹氖字擦_漢松，年代比龍虎山天師府的羅漢松還要早，天師文化的弘揚將為溫泉旅游開發(fā)注入深厚的文化內(nèi)涵，成為度假村的一張閃亮名片。3.3.5介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。

第四章項目區(qū)建設條件4.1地理位置與區(qū)域范圍縣地處省東部，有“東大門”之稱。地理坐標為東經(jīng)116度46分—117度17分，北緯27度28分—27度55分。北鄰福建光澤縣，南交黎川縣，西毗南城縣，西北接金溪縣，東北界貴溪?？h城距省城南昌鐵路里程215公里，公路里程224公里。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。位于縣嵩市鎮(zhèn)村，緊臨316國道，離縣城約15公里。介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，距離龍虎山80公里，距離武夷山170公里。4.2自然資源狀況4.2縣氣候屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。4.2縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，森林覆蓋率87.1％，是重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。森林中有華南虎、金錢豹、梅花鹿、穿山甲等數(shù)十種珍稀野生動物。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。4.2境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊藏量34618干瓦。4.2.4縣城嵩市鎮(zhèn)村內(nèi)的，是全國唯一的伴生冷熱泉，冷熱泉水相伴相生，相距僅在數(shù)米之內(nèi)，具有獨特的文化品味。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，出水溫度約43.4.3社會經(jīng)濟狀況4.3全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。到2002年底全縣總人口為10.67萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口2.72萬，農(nóng)業(yè)人口占全縣總人口的75.1％。4.32002年，縣國內(nèi)生產(chǎn)總值4.262億元，第一產(chǎn)業(yè)1.333億元，第二產(chǎn)業(yè)1.638億元，第三產(chǎn)業(yè)1.291億元，三類產(chǎn)業(yè)結構為30∶39∶31。2002年全縣財政總收入為4078萬元，農(nóng)民人均純收入2388.69元；在崗職工年平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產(chǎn)投資總額14526萬元。

第五章建設單位基本情況5.1項目建設單位基本情況項目建設單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎設備建設。是專為度假村開發(fā)而設立的公司。5.2投資人基本情況公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項目建設的負責人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個人獨資或控股的企業(yè)有：1、衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個人獨資公司，公司注冊資本1000萬元，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額13564.68萬元，凈資產(chǎn)6542.73萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。2、縉云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1358.49萬元，凈資產(chǎn)852.64萬元，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。3、縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額1562.53萬元，凈資產(chǎn)968.45萬元，年銷售收入3000多萬元。4、浙江東華圖書發(fā)行有限公司，注冊資本300萬元，個人控股95％，至2007年12月，公司資產(chǎn)總額657.42萬元，凈資產(chǎn)476.58萬元。除企業(yè)外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場價值超過3000萬元。公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。

第六章市場分析與推廣方案6.1市場定位溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務人士為輔。同時，從的水質、自然環(huán)境、文化內(nèi)涵等方面看，完全有條件建設成溫泉中的精品。因此，的市場定位應該是“溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。6.2目標市場分析縣縣城居民只有3萬，而且當?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓撸心芰Φ綔厝燃俅逑M的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標市場應該放在外地。6.26.26.2.36.26.3市場推廣方案和推廣措施6.36.36.3.36.36.3.5

第七章項目建設方案7.1建設任務與規(guī)模建設規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，道路面積58441.在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設，建設內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎設施建設，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產(chǎn)投資利息448萬元；(6)、不可預計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設，建設內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、其它投資還包括不可預計費489萬元。7.2設計基本原則(1)嚴格執(zhí)行國家和省現(xiàn)行的有關設計規(guī)范、規(guī)程，以及有關消防、環(huán)保和職業(yè)衛(wèi)生方面的方針政策。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特色為原則；(3)景點配套設施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當?shù)匾?guī)劃的要求。(4)考慮各公用系統(tǒng)的配套。7.3項目布局根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)劃區(qū)域與316國道之間有長4.4公里，寬7.3該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩側山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。利用基資源環(huán)境條件和地形地貌，以及充分挖掘當?shù)孛耖g傳說等文化遺存，建設一個供人們休閑度假、健身養(yǎng)身娛樂的場所，主要項目包括度假區(qū)入口大門、停車場、廣場、溫泉山莊、古廟遺址、太極荷花池、溫泉貢魚區(qū)、貴賓樓、溫泉游泳館、逍遙池、溫泉沖浪等。7.3.2該區(qū)塊位于村的東側，溫泉休閑健身區(qū)的西南側，面積約152000平方米，地形狹長，兩側溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。規(guī)劃將此區(qū)塊建成低容積率的高尚別墅居住區(qū)，包括與其相配套的休閑會所、大型室內(nèi)健身中心、網(wǎng)球場、幼兒園等。7.3.3該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境?？諝庵胸撗蹼x子含量極為豐富，是一處不可多得的天然氧吧。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。7.3該區(qū)塊面積約30000平方米左右，規(guī)劃以體現(xiàn)鄉(xiāng)村農(nóng)家風情、康體娛樂、農(nóng)耕參與、游憩休閑為主要功能，恰當展現(xiàn)生態(tài)文化與鄉(xiāng)土所息，讓游客充分感受鄉(xiāng)村生態(tài)旅游的精粹。7.3外圍控制區(qū)包括核心建設區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設施，山林采取封山育林措施，以達到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點應嚴格控制其人口與建設規(guī)模、建筑風格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。7.4具體建設內(nèi)容由于本項目二期工程預計要在2011年開始動工建設，距今還有三年時間，有關投資額和預期收益都難以測算，所以本次可行性報告只對項目的一期工程進行測算，一期工程預計2008年動工，2009年12月完成主要建設工程，到2010年12月份完成全部建設，總投資10208萬元(含不可預計費430萬元)。7.4.1項目一期工程擬征用土地面積148000平方米7.41、土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平方米；2、316國道至景區(qū)入口9米寬非支線公路4.4公里；3、圍墻、綠化及地下管渠道建設總面積106680平方米；4、區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中|.5－2.5米寬的石板路和卵石路規(guī)劃長度7.3公里，5、在廣場的南側和露天溫泉泡澡區(qū)各設1個停車場，其中廣場的南側停車場設置大型車輛停車位25個，中小型車輛停車位160個，占地總面積4000平方米。露天溫泉泡澡區(qū)停車場設置中小型車輛停車位15個，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；6、電力、供排水、消防和電信寬帶等設施；7、景區(qū)內(nèi)8.56公里長的河道環(huán)境治，包括堤岸加固等；8、在森林生態(tài)游區(qū)建設寬1.2－1.5米石板盤山路，規(guī)劃長度9、建設生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；10、在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。7.41、入口處的塑石工藝景門1座，高約9米，寬7米，周圍設置假山、水池和草坪；2、建造約10000平方米的廣場，廣場中內(nèi)設置大型噴泉水池，引入溫泉水，水中放養(yǎng)熱帶觀賞魚類，水體中央設大型抽象式雕塑；3、山莊，占地16000平方米，建筑面積11000平方米，按照四星級酒店標準建設，建設層高2－4層，除客房外，還包括游人接待中心、餐廳、會議室、游泳池、美容健身房以及300平方米的獨立停車場；4、溫泉貢魚，包括貢魚養(yǎng)殖、垂鈞池，竹木敞廊，面積約1200平方米。5、溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館標準設計，日式風格，計劃日接待人次50人。6、溫泉水上娛樂中心，設在游泳館東北側，有溫泉滑道、溫泉沖浪、水上蹺蹺板、水上游嬉船等娛樂項目，建設面積2500平方米，分淺水池和深水池；7、露天溫泉泡澡池，由五十多個不同面積和形狀的小型浴池組成，包括溫泉魚療池、高溫池、SPA水療池等，總建筑面積6000平方米，浴池采用假山石、卵石和原木等建成，利用地勢差采用植被、假山或竹籬笆相隔。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。泡澡池邊配有統(tǒng)一的管理房，建筑面積約300平方米。8、天師觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積5000平方米，建筑面積1200平方米，檐高4.5米，四面建9、在鴛鴦泉源的旁邊設雙泉亭，六角木質，中式古典風格，重檐尖頂。10、在芙蓉山頂設龍珠閣，六角石質，毛石地面，粗木欄桿；11、利用芙蓉山山勢，建設1000米長的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。12、在天師觀南側沿溪流設置香火一條街，開設養(yǎng)生保健館、道教用品館、特色小吃館等30間，建筑統(tǒng)一采用磚木結構，青石地面，唐宋時期建筑風格，街長200米，總建筑面積1500平方米。7.41、配電設備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；2、溫泉山莊和貴賓樓使用設備，包括大功率中央空調(diào)、計算機管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務器、電腦、衛(wèi)星接收設備、會議室投影、擴音設備、KTV點歌設備、客房內(nèi)部設備、廚房設備、安全監(jiān)控設備、美容健身房設備等；3、溫泉游泳館設備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質檢測設備等游泳池專用設備及電子儲物柜、桑拿設備等；4、水上娛樂中心設備，包括人工海浪池設備、滑梯等水上娛樂設備。5、露天溫泉泡澡池設備，包括SPA水療設備等。6、后勤管理設備，包括電腦、打印機、復印機等；7、其他配套設備，包括服務處設備、管理用房設備等；由于度假村使用的各種設備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設備部分數(shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設備有限公司。7.4.5車輛1、高層管理人員公務用中高檔四門小轎車1輛；2、后勤人員公務用中型商務客車1輛；3、垃圾回收用車輛1輛。7.4.6材料包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。7.5項目建設標準構、建筑物按《房屋建筑工程建設標準》規(guī)定建設。7.6給排水7.7.1給水工程規(guī)劃7.7.1.1用水量估算參照《水質技術工作手冊》與《室外給水設計規(guī)范》等標準，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進行計算。度假村用水量估算用水項目人數(shù)／面積用水標準日用水量T備注住宿游客用水4000.5T／人.D200一般游客用水5500.1T／人.D55員工用水1000.2T／人.D20別墅用水500180I.／人.D90道路廣場用水0.04KM20.2萬T／KM2.D80其他67用水量的15％計算合計5127.7.1.2輸配水管網(wǎng)布置度假村飲用水水源需要從嵩市鎮(zhèn)提取，管道采用PVC管，DN≥=200，沿道路一側鋪設至用水單位。溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設，最大限度地保存水溫。7.7.2排水規(guī)劃7.7.2.1污水量估算污水量按給水量的80％計算，其中道路廣場用水和綠化用水所產(chǎn)生的廢水不計算在內(nèi)，則日最高污水排放量為410T.7.7.2.2排水體制采用雨污分流的排水體制，雨水地面徑流就近排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.7電力電訊規(guī)劃7.8.1用電量估算度假村用電負荷估算用電項目負荷預測指標面積(HM2)負荷(KW)公共建筑用電80W／M22.351880居住建筑用電50W／M23.51750道路廣場用電50KW／HM24400亮燈工程80合計41107.8.2設施規(guī)劃依托嵩山鎮(zhèn)的輸電系統(tǒng)，向度假村內(nèi)輸電。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。7.8.3電訊規(guī)劃依托嵩市鎮(zhèn)現(xiàn)有電訊系統(tǒng)，由度假村一級電話線引出二級電話線至各個景點、服務點，并入全國電信自動網(wǎng)，實現(xiàn)國內(nèi)直播通訊。按照每個景點3—4門的數(shù)量計算，電話終端量為20門。7.8環(huán)境影響評估本項目嚴格執(zhí)行有關環(huán)保要求，對環(huán)境進行綜合整治，具有良好的環(huán)境友好性，不會對現(xiàn)有環(huán)境構成新的污染。7.9本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。治理措施為：(1)對于生活垃圾，集中收儲，由環(huán)衛(wèi)垃圾車運出；(2)所有建筑物下設污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。7.9.2設計采用的環(huán)保標準(1)大氣環(huán)境質量，達到GB3095—1996《環(huán)境空氣質量標準》二級以上；(2)水環(huán)境質量要求，達到GHZBl-1999《地表水環(huán)境質量標準》相應功能區(qū)標準；(3)聲環(huán)境質量要求GB3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》相應功能區(qū)標準；第八章項目實施進度安排表8-1一期工程項目實施進度表進度工作計劃2008年度2009年度2010年度789101112123456789101112123456789101112項目論證及審批土地征用基礎設施建設入口景門和管理房廣場溫泉山莊溫泉游泳館溫泉水上娛樂中心配套工程設備購置安裝人員招收和培訓天師觀項目運行第九章投資估算與資金籌措9.1說明本次可行性報告只測算度假村的一期工程投資和收益，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。9.2投資估算依據(jù)9.2本投資算參照《省市政工程預算定額》、《省建筑工程預算定額》進行編制。本項目總投資9778萬元。其中：固定資產(chǎn)投資10008萬元(含建設期利息和不可預計費)，前期資金和宣傳費用200萬元。9.2(1)人工預算單價：45元／工日(2)施工用電、用水單價：電價：0.8元／度水價：根據(jù)《細則》計算公式得0.74元／m2。(3)材料預期單價：水泥與砂石料：撫州價格信息：325#水泥300元／T，砂子100元／m3，碎石65元／m3。(4)設備材料價格：參考國內(nèi)市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。9.3項目建設投資估算項目總投資：10208萬元，其中：固定投資10008萬元(詳見下列表)，前期經(jīng)費和宣傳費用200萬元。

9.3序號工程量金額(萬元)單位數(shù)量1一、土地征用平方米148000540.002二、基礎設施建設4690.003三、游賞招待設施3900.004四、一至三部分合計9130.005五、不可預計費430.006六、建設期利息448.007七、前期經(jīng)費和宣傳費用200.008八、工程總投資10208.009.3.2基礎設施建設投資估算表表9—2基礎設施建設投資估算表序號項目工程量金額(萬元)單位數(shù)量一土地整理1一、土建直接費平方米148000297.002二、其他直接費17.003三、現(xiàn)場經(jīng)費9.004四、間接費3.005五、利潤19.506六、稅金12.007七、設備購置費37.008八、設備安裝費4.509九、設備間接費2.0010十、利潤2.5011十一、稅金1.5012十二、合計405.00二景區(qū)入口至316國道相接公路1一、土建直接費791.002二、其他直接費45.003三、現(xiàn)場經(jīng)費24.004四、間接費8.005五、利潤52.006六、稅金32.007七、設備購置費(路燈等)71.008八、設備安裝費9.009九、設備間接費3.0010十、利潤5.0011十一、稅金3.0012十二、小計1043.00三圍墻、綠化及地下管渠道平方米1066801一、土建直接費435.002二、其他直接費25.003三、現(xiàn)場經(jīng)費13.004四、間接費4.505五、利潤28.506六、稅金17.507七、設備購置費54.508八、設備安裝費、2.009九、設備間接費3.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、合計588.00四區(qū)內(nèi)場館之道路1一、土建直接費184.502二、其他直接費10.503三、現(xiàn)場經(jīng)費5.504四、間接費2.005五、利潤12.006六、稅金7.007七、設備購置費23.008八、設備安裝費1.009九、設備間接費1.0010十、利潤1.5011十一、稅金1.0012十二、合計249.00五停車場1一、土建直接費平方米450055.002二、其他直接費3.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.504四、間接費0.505五、利潤3.506六、稅金2.507七、設備購置費12.508八、設備安裝費0.509九、設備間接費0.5010十、利潤1.0011十一、稅金0.5012十二、合計81.00六電力設施1一、土建直接費118.002二、其他直接費7.003三、現(xiàn)場經(jīng)費3.504四、間接費1.005五、利潤8.006六、稅金5.007七、設備購置費235.008八、設備安裝費93.009九、設備間接費13.0010十、利潤22.0011十一、稅金14.5012十二、合計520.00七供排水設施(含生化池設施)1一、土建直接費113.002二、其他直接費6.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.504四、間接費1.005五、利潤7.506六、稅金4.507七、設備購置費117.008八、設備安裝費48.009九、設備間接費7.0010十、利潤11.0011十一、稅金7.0012十二、合計326.00八消防設施1一、土建直接費50.002二、其他直接費3.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.504四、間接費0.505五、利潤3.006六、稅金2.007七、設備購置費111.508八、設備安裝費39.009九、設備間接費5.5010十、利潤9.5011十一、稅金5.5012十二、小計231.00九電信寬帶設施1一、土建直接費2.002二、其他直接費0.203三、現(xiàn)場經(jīng)費0.204四、間接費0.205五、利潤0.206六、稅金0.207七、設備購置費20.008八、設備安裝費2.009九、設備間接費2.0010十、利潤2.0011十一、稅金1.0012十二、小計30.00十河道環(huán)境整治1一、土建直接費米8560325.002二、其他直接費18.503三、現(xiàn)場經(jīng)費10.004四、間接費3.505五、利潤21.506六、稅金13.007七、設備購置費40.508八、設備安裝費5.009九、設備間接費2.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計444.00十一森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體加固)米80001一、土建直接費424.002二、其他直接費24.003三、現(xiàn)場經(jīng)費13.004四、間接費4.005五、利潤28.006六、稅金17.007七、設備購置費53.008八、設備安裝費3.009九、設備間接費3.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計574.00十二生態(tài)公廁1一、土建直接費米70080.502二、其他直接費4.603三、現(xiàn)場經(jīng)費7.604四、間接費9.305五、利潤6.306六、稅金3.407七、設備購置費5.508八、設備安裝費1.409九、設備間接費0。6010十、利潤0.5011十一、稅金0.3012十二、小計一120.00十三管理用房1一、土建直接費米64058.002二、其他直接費3.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.704四、間接費0.505五、利潤4.006六、稅金2.507七、設備購置費7.008八、設備安裝費0.509九、設備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計79.00基礎設施投資合計4690.00

9.3.3游賞接待設施建設投資估算表序號項目工程量金額(萬元)單位數(shù)量一入口景門1一、土建直接費95.002二、其他直接費5.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.005五、利潤6.006六、稅金4.007七、設備購置費9.008八、設備安裝費1.009九、設備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計126.00二廣場1一、土建直接費平方米10000145.002二、其他直接費8.303三、現(xiàn)場經(jīng)費4.504四、間接費16.005五、利潤10.506六、稅金6.407七、設備購置費22.008八、設備安裝費2.309九、設備間接費2.5010十、利潤1.5011十一、稅金1.0012十二、小計220.00三溫泉山莊1一、土建直接費平方米110001175.002二、其他直接費67.003三、現(xiàn)場經(jīng)費35.004四、間接費12.005五、利潤77.006六、稅金47.007七、設備購置費266.008八、設備安裝費9.009九、設備間接費8.0010十、利潤17.0011十一、稅金10.0012十二、小計1723.00四溫泉游泳館1一、土建直接費平方米2000200.002二、其他直接費16.003三、現(xiàn)場經(jīng)費8.504四、間接費3.005五、利潤18.506六、稅金11.007七、設備購置費99.508八、設備安裝費12.509九、設備間接費5.0010十、利潤7.0011十一、稅金4.0012十二、小計385.00五溫泉養(yǎng)魚1一、土建直接費平方米120060.002二、其他直接費3.503三、現(xiàn)場經(jīng)費2.004四、間接費0.505五、利潤4.006六、稅金2.507七、設備和種魚購置費9.508八、設備安裝費1.509九、設備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計85.00六鴛鴦泉源1一、土建直接費平方米17.002二、其他直接費1.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.604四、間接費2.505五、利潤1.706六、稅金0.907七、設備購置費3.008八、設備安裝費0.59九、設備間接費0.510十、利潤0.511十一、稅金0.512十二、小計30.00七溫泉貴賓樓1一、土建直接費平方米1600270.002二、其他直接費15.503三、現(xiàn)場經(jīng)費8.004四、間接費2.505五、利潤18.006六、稅金11.007七、設備購置費42.008八、設備安裝費5.009九、設備間接費2.0010十、利潤3.0011十一、稅金2.0012十二、小計379.00八水上娛樂中心1一、土建直接費平方米2500100.002二、其他直接費6.003三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.005五、利潤7.006六、稅金4.007七、設備購置費55.008八、設備安裝費7.009九、設備間接費3.0010十、利潤4.0011十一、稅金2.0012十二、小計192.00九荷花池1一、土建直接費平方米68034.502二、其他直接費2.003三、現(xiàn)場經(jīng)費1.804四、間接費3.805五、利潤2.606六、稅金1.407七、設備和植物購置費3.208八、設備安裝費0.209九、設備間接費0.2010十、利潤0.2011十一、稅金0.1012十二、小計50.00十逍遙池(露天溫泉泡澡池)1一、土建直接費平方米3500135.002二、其他直接費7.703三、現(xiàn)場經(jīng)費11.404四、間接費’15.405五、利潤10.506六、稅金5.707七、設備和材料購置費37.508八、設備和材料安裝費16.909九、設備間接費4.3010十、利潤一3.6011十一、稅金2.0012十二、小計250.00十一天師觀1一、土建直接費平方米1600152.002二、其他直接費9.003三、現(xiàn)場經(jīng)費4.504四、間接費1.505五、利潤10.006六、稅金6.007七、設備購置費5.008八、設備安裝費0.509九、設備間接費0.5010十、利潤0.5011十一、稅金0.5012十二、小計190.00十二雙泉亭1一、土建直接費平方米8011.802二、其他直接費1.303三、現(xiàn)場經(jīng)費1.804四、間接費2.505五、利潤1.706六、稅金0.907七、設備購置費8八、設備安裝費9九、設備間接費10十、利潤11十一、稅金12十二、小計20.00十三龍珠閣1二、土建直接費平方米8026.002二、其他直接費2.103三、現(xiàn)場經(jīng)費3.404四、間接費4.205五、利潤2.806六、稅金1.507七、設備購置費8八、設備安裝費9九、設備間接費10十、利潤11十一、稅金12十二、小計40.00十四健身步道1一、土建直接費米100055.002二、其他直接費3.103三、現(xiàn)場經(jīng)費5.304四、間接費6.305五、利潤4.306六、稅金2.307七、燈光設備購置費2.108八、燈光設備安裝費1.009九、設備間接費0.3010十、利潤0.2011十一、稅金0.1012十二、小計80.00十五環(huán)境小品(包括香火一條街)1一、土建直接費平方米95.002二、其他直接費5.503三、現(xiàn)場經(jīng)費3.004四、間接費1.005五、利潤6.006六、稅金4.007七、設備及材料、植物購置費12.008八、設備及材料、植物安裝費1.509九、設備間接費0.5010十、利潤1.0011十一、稅金0.5012十二、小計130.00游賞設施投入合計3900.009.3.4流動資金估算：根據(jù)經(jīng)營實際情況，本項目各項流動資產(chǎn)和流動負債的周轉天數(shù)和年周轉次數(shù)分別為：應收帳款 30天 12次存貨其中：低值易耗品 30天 12次原材料 10天 36次現(xiàn)金 30天 12次應付帳款 15天 24次根據(jù)上述周轉天數(shù)和周轉達次數(shù)，并對應年成本費用，可以分別計算出流動資產(chǎn)額和流動負債額，從而可以估算出每年所需的流動資金(詳見附表2)。9.4資金來源與籌措本項目一期總投資10208萬元。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機構貸款3000萬元。9.5資金償還期測算還款資金來源如下：(1)還款期內(nèi)利潤總額除部分用于新增流動資金占用外，其余全部用于還貸。(2)還款期內(nèi)提取的折舊全部用于還貸。根據(jù)上述還貸資金來源，本項目銀行貸款資金最短償還期為4年(含建設期1.5年)，本項目資金償還期測算詳見附表7、附表8。

第十章經(jīng)濟分析10.1財務評價說明本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。10.2財務評價依據(jù)(1)本項目評價期10年，其中建設期2.5年，經(jīng)營期9年，參照周邊地區(qū)現(xiàn)有成熟景區(qū)的旅游招待統(tǒng)計資料，結合度假村的總體建設目標，度假村正常經(jīng)營后，年招待人數(shù)將在20萬人左右，并能實現(xiàn)每年6％的平均增長幅度，由于項目存在邊經(jīng)營邊建設的過程，經(jīng)營期第一年為預計收入水平的50％，第二年為預計收入水平的70％，第三年為預計收入水平的90％，第四年開始正常經(jīng)營，同時考慮到度假村的建設規(guī)模和接待能力，度假村的年最高接待人數(shù)定為50萬。(2)本項目在產(chǎn)品成本和費用估算中，對原材料、輔料等單位價格變化不進行估算，門票收入成本按照收入的10％計算，餐飲成本根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)確定為45％，住宿成本按照收入的35％計算，娛樂和購物成本按照25％計算。(3)工資按勞動定員中不同崗位進行估算，普通員工平均工資定為1000元／月，中級管理人員和技術人員平均工資定為1600元／月，高級管理人員平均工資定為2500元／月，附加費按工資額的17.5％計取，主要用于社會保險費、醫(yī)藥費、職工困難補助和其他福利性開支。三項合計，本項目平均年工資和附加費總額為211.06萬元。在計算工資及福利支出時，已經(jīng)考慮了每年的工資增長因素。(4)折舊按平均年限折舊法計算，構筑物、公路折舊年限為25年，殘值率取5％，年折舊率為3.80％；建筑物折舊年限為40年，殘值率取5％，年折舊率為2.375％。機器設備和環(huán)境小品等平均折舊年限為10年，殘值率取5％，年折舊率為9.5％；(5)修理費用：設備按2％預計(修理費用中包含了修理用的配件)，其它按1％預計。(6)財務費用按項目所申請的貸款額，根據(jù)商業(yè)銀行一年期貸款年利率7.47％計算。企業(yè)自籌資金不計利息。(7)銷售費用前三年按銷售收入的1％計算，三年后按0.5％計算。(8)其他費用含管理費用及其他不可見費用，按銷售收入的5％計算。(9)財務折現(xiàn)率按8%計算。10.3營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算10.3.1預期營業(yè)收入明細表見下表(8－1)：表10.1預期營業(yè)收入明細表單位：人民幣萬元項目數(shù)量說明預計度假村2010年接待旅游人數(shù)10萬人預計營業(yè)收入其中：洗浴門票收入1200120元／票餐飲收入600人均消費60元溫泉山莊客房收入1080總住宿招待能力400人／天，入住率約40％(隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為80%)，平均房價480.7元／間貴賓樓客房收入140總住宿招待能力50人／天，入住率約25％(隨游客人數(shù)增長而增長，最高定為60%)，平均房價800元／間娛樂及購物收入560年接待人次按總人數(shù)的70％計算，人均消費80元香火一條街租賃收入從2011年開始計算，初始租金暫定1萬元／間·年，預計年增長10％收入合計：3580預計2011年收入5042年接待人數(shù)14萬人預計2012年收入6477年接待人數(shù)18萬人預計2013年收入7196.30年接待人數(shù)20人明細情況情參見表10－2：度假村預期收入計算表10.3.2銷售稅金及附加營業(yè)稅5％，各項附加稅費為營業(yè)稅的10％。10.3.3所得稅、公積金和公益金按年利潤總額(扣除以前年度虧損后數(shù))的25％計算所得稅。盈余公積金按稅后利潤的10％提取。10.4總成本及經(jīng)營成本估算本項目產(chǎn)品各年總成本費用估算見附表5。由項目附表5可見，本項目計算期平均計算，固定成本占總成本費用17.22％，可變成本費用為占總成本費用82.78％。10.5財務效益分析10.5.1盈利能力分析經(jīng)測算，本項目的投資利潤率為：35.85％，計算公式：投資利潤率=年平均利潤總額÷項目總投資100％。(年平均利潤總額指標詳見附表6)；靜態(tài)投資回收期為5.9年(含項目建設期1.5年)，財務內(nèi)部收益率19.51％(稅后)，財務凈現(xiàn)值5248萬元(稅后)。10.5.2清償能力分析經(jīng)測算，建設項目計算期內(nèi)資產(chǎn)負債率較低，貸款資金最短還款期為4年，還款能力較強。(上述指標詳見附表8、附表9)10.6不確定性分析敏感性分析：如圖所示，最敏感因素是預期獲取的收入。如項目投資后能獲得預期收入7458.09萬元，項目計算期可得凈現(xiàn)金流量8943萬元；如預期收入增加10％，達到8203.90萬元，則可得凈現(xiàn)金流量13425萬元；如預期收入減少10％，只有6712.28元，則只可得凈現(xiàn)金流量4460萬元。如本項目投資后所獲取的收入低于5970萬元，將會出現(xiàn)凈現(xiàn)金流量負數(shù)。凈現(xiàn)金流量(萬元)敏感性分析160001400012000100008000收入投資經(jīng)營成本600040002000010%0－10%增減幅度＋10％計劃水平－10％營業(yè)收入1342589434460投資總額7996894139896經(jīng)營成本75998941310286度假村預期營業(yè)收入計算表表10－2金額單位：人民幣萬元計算年度預計游客人數(shù)山莊住宿總接待能力預計山莊住宿人數(shù)入住率％貴賓樓總接待能力預計貴賓樓住宿人數(shù)入住率％洗浴門票收入山莊住宿收入貴賓樓住宿收入餐飲收入娛樂及購入收入香火一條街租賃收入收入合計20101000001120004500040140003500251200.001080.00140.00600.00560.000.003580.00201I1400001120006300056140004900351680.001512.00196.00840.00784.0030.005042.0020121800001120008100072140006300452160.001944.00252.001080.001008.0033.006477.0020132000001120009000080140007000502400.002160.00280.001200.001120.0036.307196.30201402120001120009000080140007400532544.002160.00296.001272.001187.2039.937499.1320152247001120009000080140007800562696.402160.00312.001348.201258.3243.927818.8420162382001120009000080140008300592858.402160.00332.001429.20i333.9248.328161.8420172525001120009000080140008300593030.002160.00332.001515.001414.0053.158504.1520182676001120009000080140008300593211.202160.00332.001605.601498.5658.468865.8220192837001120009000080140008300593404.402160.00332.001702.201588.7264.319251.6320203000001120009000080140008300593600.002160.00332.001800.001680.0070.749642.74第十一章項目組織與管理、勞動定員和人員培訓11.1項目組織和管理為確保項目建設的順利實施，切實提高工程建設質量和效益，項目建設必須按照有關房屋、公路建設技術規(guī)程開展，并按基本建設程序對項目實施管理。項目的建設由度假村開發(fā)有限公司負責，為了項目的順利實施，開發(fā)公司擬聘請縣旅游、交通、建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門的有關技術人員作為項目顧問，共同領導本項目的實施。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，公司法人代表將由擔任。11.2管理機構設置和職能劃分度假村有限公司內(nèi)設辦公室、財務部、工程部、客戶部、餐飲部、住宿部、保安部，定員100人。項目建成后，按企業(yè)組織統(tǒng)一管理。落實管護人員，開展上崗培訓，提高管理人員的業(yè)務素質；同時建立健全各項運行管護規(guī)章制度，認真貫徹實施。(參見組織機構設置圖)11.3勞動定員參見表11.1：崗位定員表表11—1崗位定員表序號崗位名稱定員1高級管理人員32中級管理人員143服務人員(包括領班等低級管理人員)684技術人員55保安人員10合計100組織機構設置圖：董事會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理保安部工程部財務部辦公室客戶部住宿部餐飲部保安部工程部財務部辦公室客戶部住宿部餐飲部11.4項目經(jīng)營管理措施(1)為了保證經(jīng)營的順利進行，公司將聘請專業(yè)的酒店管理咨詢公司，對企業(yè)內(nèi)控制度進行優(yōu)化，制定財務管理、資金管理、費用管理、生產(chǎn)管理、物資管理、人事管理等各個方面的管理制度，并建立相應的獎罰措施，爭取用制度規(guī)范員工的行為。(2)度假村的日常經(jīng)營管理將由聘請的酒店專業(yè)管理人員進行。(3)與地方旅游管理部門加強協(xié)作，明示投訴電話，建立健全監(jiān)督機制，加強度假村工作人員的職業(yè)培訓教育，增加工作人員的綜合素質，維護游客的正當權益。(4)落實安全管理措施，加強游客安全管理，完善安全工作預案，杜絕重大安全責任事故。(5)落實旅游市場管理措施，加強管理，杜絕商業(yè)欺詐行為。(6)落實環(huán)境衛(wèi)生管理措施，加大衛(wèi)生管理投入，保證游客飲食衛(wèi)生。11.5人員培訓項目完成后，公司會招聘一批旅游和酒店管理專業(yè)畢業(yè)的大中專畢業(yè)生，在基層鍛煉一段時間后充實到中、低層管理崗位，普通的服務人員從本地招聘，上崗前擬采取的主要技術培訓措施有：(1)參加政府勞動部門組織的上崗資格學習；(2)聘請禮儀公司對酒店服務人員進行酒店禮儀培訓；(3)鼓勵員工進行相關專業(yè)的學習和考試，并給予相應獎勵；(4)選派文化程度高、工作責任心強的員工到有關大專院校進行短期培訓。11.6勞動保護與安全1、景區(qū)內(nèi)室外、室內(nèi)消火栓及消防水管路應配備齊全。同時還必須配備足量的干粉滅火器，對員工進行林區(qū)用火安全培訓，確保安全。2、對項目可能產(chǎn)生的污染源按前述治理措施進行治理。3、電氣線路及電氣設備按電氣設計規(guī)范要求均有可靠接零、接地保護。4、電器外露部件都設有防護罩，以防發(fā)生意外損傷事故。5、對操作人員均需進行技術培訓和安全教育，經(jīng)考核合格后方可上崗操作。

第十二章、可行性研究的結論及建議12.1可行性研究結論本項目一期工程主要經(jīng)濟評價指標如下：(1)總投資10208萬元(2)年平均收入7458.09萬元(3)年平均利潤總額3659.88萬元(4)投資利潤率35.85％(5)銷售利潤率49.07％(計算期平均)(6)銷售利稅率54.62％(計算期平均)(7)靜態(tài)投資回收期5.9年(含建設期1.5年)(8)動態(tài)(i=8％)投資回收期7.3年(含建設期1.5年)(9)財務內(nèi)部收益率(稅后)9.51％從以上各項經(jīng)濟評價指標來看，本項目有較高的投資利潤率和投資利稅率，財務內(nèi)部收益率也較高，貸款償還期和投資回收期都較短，資產(chǎn)負債率、流動比、速動比適中，在項目全部計算期內(nèi)經(jīng)濟運行和財務狀況良好，產(chǎn)品市場潛力大。由此可見，本項目的安全系數(shù)較大，抗風險能力強，并有較好的社會效益，能促進縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從財務角度看本項目的建設是十分必要的，也是切實可行的。12.2問題與建議該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，建議加快項目實施，以保證整個項目的健康發(fā)展和達到預期目標。固定資產(chǎn)投資估算表附表1金額單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值占固定資產(chǎn)投資的比例(％)備注建筑工程設備安裝其他費用合計1固定資產(chǎn)投資75841975956095.521.1工程費用6708.601881.408590.0085.841.1.1建筑物2359.702359.7023.581.1.2設備安裝1881.401881.4018.801.1.3構筑物4348.904348.9043.461.2其他費用540.00540.005.401.2無形資產(chǎn)540.00540.005.401.3不可預計費335.4394.07429.504.291.4預備費335.4394.07429.504.291.4.1基本預備費1.4.2漲價預備費2建設期利息448.00448.004.483合計(1＋2)8032197510008100.00注：工程或費用名稱，可根據(jù)本部門的要求分項列出。

土建工程及無形資產(chǎn)投資明細表附表1－1金額單位：萬元序號工程名稱建設性質(新建/改建)建設面積(平方米)單位造價(元/平方米)投資額說明1無形資產(chǎn)540.001.1土地征用14800036.50540.002建筑物02359.702.1管理房新建640109470.002.2生態(tài)公廁新建7001596111.702.3溫泉山莊新建1100012851413.002.4溫泉游泳館新建20001285257.002.5溫泉貴館樓新建16002031325.002.6天師觀新建16001144183.003構筑物4348.903.01其他基礎設施新建3363.503.02入口景門新建117.003.03廣場新建10000191190.703.04濡泉養(yǎng)魚池新建120060472.503.05鴛鴦泉源新建25.003.06水上娛樂中心新建2500484121.003.07荷花池新建68067846.103.08逍遙池(露天溫泉泡澡池)新建2500743185.703.09雙泉亭新建80250020.003.10龍珠閣新建100400040.003.11健身步道新建長100076.303.12環(huán)境小品新建91.10合計7248.60

設備投資明細表附表1－2金額單位：萬元序號設備名稱設計數(shù)量(臺/套)投資額(萬元)說明1.1基礎設施使用設備1144.80變壓器、高低壓配電柜、配套設備及線路，泵類、路燈、電腦、空調(diào)、通信器材、售票管理軟件、潔具、植物等1.2入口景門使用設備9.00燈具、電器、植物、材料等1.3廣場使用設備2529.30噴泉設備、燈具、泵類、.1.4溫泉山莊使用設備2630292.00中央空調(diào)、鍋爐、衛(wèi)星接收設備、KTV設備、會議設備、電腦、投影設備、餐飲設備、泵類、餐具類、客房設備類、后勤辦公設備、車輛等等1.5溫泉游泳館使用設備95128.00桑拿設備、游泳設備、泵類、水加熱設備、水質檢測設備1.6溫泉養(yǎng)魚池使用設備12.50養(yǎng)殖設備、種魚1.7鴛鴦泉源使用設備5.00燈具、線路1.7溫泉貴賓樓使用設備28054.00電腦、客房設備類等1.8水上娛樂中心設備3071.00水上娛樂設備等1.9荷花池使用設備3.90養(yǎng)殖設備、種苗2.0逍遙池使用設備4564.30水質檢測設備、儲物設備、泵類、材料等2.1天師觀設備87.00燈具設具、塑像等2.2健身步道設備33.70燈具設具等2.3環(huán)境小品使使用設備38.90設備、植物、材料等2.4垃圾回收用車118.00合計1881.40流動資金估算表附表2序號年份項目最低周轉天數(shù)周轉次數(shù)經(jīng)營期合計201020112012201320142015201620172018201920201流動資產(chǎn)80.95101.33121.72131.91134.71137.64140.85143.70146.71149.92153.171442.601.1應收帳款301230.3342.4754.6060.6762.1363.6765.3566.7868.2969.907I.53655.74預計非收現(xiàn)銷售收入364.00509.60655.20728.00745.60764.04784.24801.40819.52838.84858.407868.841.2存貨456.8720.6228.8737.1241.2442.5743.9745.4946.9148.4250.0251.64原材料190.5610367.9411.1214.3015.8916.8417.8518.9220.0621.2622.5423.83低值易耗品266.30301212.6817.7522.8225.3525.7326.1226.5726.8627.1627.4827.811.3現(xiàn)金330.0q301230.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.0030.002流動負債409.2018.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.1應付帳款409.20152418.2513.0523.5033.5738.3340.5343.0045.5548.1651.0654.222.2其他應付款15243每年所需資金*62.7088.2898.2298.3496.3897.1197.8598.1598.5598.8698.951033.404流動資本年增加額**62.7025.589.940.12(1.96)0.730.740.300.400.310.09*年經(jīng)營成本年資金周轉率：年資金周轉率是項目單位年資余周轉次數(shù)的倒數(shù)**當年所需流動資金－前一年所需流動資金在計算應收帳款時，我們考慮到其他收入都為現(xiàn)金交易，只計算了餐飲收入和客房住宿收入部分，預計現(xiàn)金交易占80％，欠款占20％。根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，原材料成本預計占餐飲成本的70％，占娛樂與購物成本的50％；低值易耗品成本占住宿成本的30％，占洗浴成本的20％投資計劃與資金籌措表附表3單位：萬元序號年份項目建設期合計2008200920101總投資31906071947102081.1固定與無形資產(chǎn)投資3140574767395601.2固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅1.3建設期利息2242244481.4開辦費50100502002資金籌措31906071947102082.1自有資金319030719477208其中：用于流動資金50100502002.2銀行貸款300030002.2.1長期貸款2.3財政投資2.3.1財政有償資金2.3.2財政無償資金2.4其他資金固定資產(chǎn)折舊估算表附4序號年份項目折舊年限折舊年份20102011201220132014201520162017201820192020一、固定資產(chǎn)合計原值87959468946894689468946894689468946894689468折舊費404.71434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81434.81356.24259.26加2010年新增工程672.87凈值9062.798627.978193.167758.347323.536888.726453.906019.095584.275228.034968.771建筑物原值2443.122635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.272635.27折舊贊4058.0262.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.5962.59加2010年新增工程192.15凈值2577.242514.652452.072389.482326.892264.302201.722139.132076.542013.951951.372構筑物原值4503.604856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.774856.77折舊費25171.14184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56184.56加2010年新增工程350.17凈值4685.634501.074316.514131.963947.403762.843578.293393.733209.173024.612840.063機器設備和車輛原值1847.921975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.471975.47折舊費10175.55i87.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67187.67109.1012.12加2010年新增工程127.55凈值1799.921612.251424.581236.911049.24861.57673.90486.23298.56189.46177.342010年1月份開始計提已完工部分工程和設備的折舊，2011年開始計提一期項目全部折舊。2010年運營時尚未建好工程和設備包括：1、天師觀的全部；2、基礎設的部分，預計為10%。這部分設和設備將在2011年開始投入使用，并計提折舊。利潤及利潤分配表附表6序號年份項目經(jīng)濟效益計算分析期(年)合計20102011201220132014201520162017201820192020生產(chǎn)負荷(％)1產(chǎn)品銷售(營業(yè))收入3580.005042.006477.007196.3