房地產(chǎn)項目開發(fā)流程擬定

房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（擬定）目錄前言項目開發(fā)前期項目報批報建綜合管弦部分項目產(chǎn)品定位設(shè)計文件審核設(shè)計變更部分招投標與合同管理工程預(yù)、結(jié)算與進度款管理工程施工管理工程簽證管理營銷工作管理入伙前言首先感謝大家，對于流程編制的貢獻與付出！經(jīng)過一個月的時間，將大家的智慧匯總成冊，在此與大家分享。本案對房地產(chǎn)全程開發(fā)進行流程演示及闡述，由于復(fù)雜和系統(tǒng)性所限，本案僅側(cè)重對整體流程的演示，其中的操作細節(jié)需作專題展開。需要說明的是：房地產(chǎn)開發(fā)的地域性特征，導(dǎo)致各地市場差異明顯，在此主要進行梳理公司本身的流程并為下一步優(yōu)化做好基礎(chǔ)。另外，鑒于房地產(chǎn)項目的耦合性特點：一件事情需要幾個部門共同配合完成，每個階段都有部門作為牽頭部門，相互輸出又相互輸入。故流程的復(fù)雜性較大，有些部分不能完全兼顧，因此要求我們完整理解整個流程。每個流程分為流程示意圖、流程說明、支持性文件（表單表格）三部分，用來詮釋整個流程的目的及使用方法，以便我們更深刻的理解流程本身。作為內(nèi)部交流和分享的機會，我們期待大家批評及建議性反饋，進一步完善、充實其中的內(nèi)容，共同進步與提高！再次感謝為流程編制努力并做出貢獻的同事們，謝謝！此致敬禮流程優(yōu)化小組敬上200項目開發(fā)前期工作（一）土地獲取取得方式行政劃撥協(xié)議出讓招標拍賣（掛牌、投標兩類）轉(zhuǎn)讓細節(jié)闡述前期資料準備招標文件、公告（政府對地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說明）；現(xiàn)場勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四周環(huán)境、區(qū)域競爭樓盤資料；前期研究報告包括：市場相關(guān)數(shù)據(jù)、動態(tài)和發(fā)展趨勢預(yù)測，項目開發(fā)的工程信息資料、類似項目資料、同區(qū)域項目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標客戶調(diào)查分析；參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲備、開發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競拍提交資料包括：法人營業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)需另加附股東會或董事會決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書；前期可行性分析（機會可行性分析）一般采用假設(shè)開發(fā)法（又叫剩余法）確定競拍的最高限價，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標等條件，發(fā)展商對市場收益進行預(yù)測，剔除開發(fā)成本、稅費和期望利潤得出最高地價：地價=項目市場收益-開發(fā)總成本費用-期望利潤（二）立項籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報，規(guī)劃測繪隊測繪后，取得建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖，進行放點確位，報項目名并注冊，同時選定各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。（三）項目可行性分析市場調(diào)查分析宏觀環(huán)境分析預(yù)測國家政治法律環(huán)境經(jīng)濟科技發(fā)展趨勢中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測：城市建設(shè)與規(guī)劃競爭企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展狀態(tài)市場供應(yīng)與需求關(guān)系各類專業(yè)機構(gòu)狀況微環(huán)境分析預(yù)測區(qū)域消費需求研判競爭對手調(diào)查依據(jù)上述調(diào)查分析，對關(guān)鍵問題做出專項主題研究，提出初步可行性分析報告：開發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進程、市場定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機構(gòu)開始正式介入）投資計劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計算、評估分析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析項目的開發(fā)模式最終確定開發(fā)模式：獨立開發(fā)、合作開發(fā)、投資商介入等可行性分析內(nèi)容提綱（參考）項目開發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟運行狀況、區(qū)域社會、經(jīng)濟發(fā)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場供求趨勢等；項目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項目名稱（項目名及推廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點、地理位置、四周狀況、片區(qū)特點、項目性質(zhì)特征（SWOT分析）等；目標市場分析包括：市場需求分析及預(yù)測、項目規(guī)劃設(shè)計、發(fā)展主題及產(chǎn)品定位、目標客戶確定與描述、銷售價格預(yù)測、包裝推廣及銷售計劃制定等；項目進程安排包括：項目開工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗收、入伙計劃等；項目成本估算按方案確定的開發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項目成本估算；項目管理及財務(wù)評價管理部分包括：貸款成本、貸款償還計劃以及貸款與償還平衡計算；財務(wù)平衡分析；項目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計修改費用測算；財務(wù)評價部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項目進程安排估算）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期、財務(wù)敏感度；經(jīng)營管理風險預(yù)測及處理物業(yè)管理服務(wù)要求（四）投資估算報告成本構(gòu)成項目成本由土地費、前期費、營銷費、管理費、稅金、其他費、不可預(yù)見費、物管費、財務(wù)費（利息等）、建筑建安工程費、市政工程費、環(huán)境及綠化工程費構(gòu)成;初步投資估算即投資機會研究、項目建議書階段、初步可行性研究階段的投資估算。選擇有利的投資機會，明確投資方向，提出概略的項目投資建議，并編制項目建議書。根據(jù)項目建議書、收集類似項目資料，對其進行對比分析，得出投資估算（投資估算的誤差率可在土30％左右）根據(jù)這一階段的投資估算作為審批項目建議書、初步選擇投資項目的主要依據(jù)之一。（此階段估算對初步可行性研究及投資估算起指導(dǎo)作用）在投資機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，進一步弄清項目的投資規(guī)模、原材料來源、工藝技術(shù)、廠址、組織機構(gòu)和建設(shè)進度等情況，進行經(jīng)濟效益評價，判斷項目的可行性，作出初步投資評價。（該階段投資估算的誤差率一般要求控制在20％左右）詳細投資估算（可行性研究階段）主要是進行全面、詳細、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證階段，要評價選擇擬建項目的最佳投資方案，對項目的可行性提出結(jié)論性意見。該階段研究內(nèi)容詳盡（投資估算的誤差率應(yīng)控制在10％以內(nèi)）

這一階段的投資估算是進行詳盡經(jīng)濟評價、決定項目可行性、選擇最佳投資方案的主要方法。投資估算的動態(tài)調(diào)整項目開始投產(chǎn)后，收集與成本構(gòu)成相關(guān)的部門的數(shù)據(jù)資料，對成本進行動態(tài)調(diào)整，直致項目竣工結(jié)束。項目結(jié)束后，調(diào)整的投資估算最終落實為項目成本。在此過程中要盡量達到不超初步概算的要求，嚴格控制工程成本。5、支持性文件投資估算表項目報批報建（一）項目報批報建流程示意圖土地證辦理流程示意圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程示意圖建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)銷售許可證（二）流程說明1、目的：2、詳細說明提交可行性研究報告和立項申請，到計劃發(fā)展委員會申請立項將總體規(guī)劃方案報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批，通過后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（第一證?？傮w規(guī)劃通過后如一次規(guī)劃分批實施，將分期實施詳細規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計報規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）在項目簽訂土地出讓合同（第二證，土地使用證）、取得立項批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報地名。上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（第三證）。在項目的總體規(guī)劃設(shè)計審查通過以后，由規(guī)劃設(shè)計單位對整個項目的所有專業(yè)管線（包括：供電、自來水、燃氣、電信、有線電視、路燈，市政道路、雨污水管網(wǎng)）進行管線規(guī)劃設(shè)計，設(shè)計方案送規(guī)劃局的市政規(guī)劃管理處審核，通過后，將管線規(guī)劃圖送上述各專業(yè)部門聽取各部門意見，然后由建設(shè)單位會同規(guī)劃局的有關(guān)人員召集各專業(yè)部門召開管線規(guī)劃協(xié)調(diào)會，將所有專業(yè)部門的意見形成會議紀要，以防止各專業(yè)管線在具體實施中相互扯皮，管位相撞。到各規(guī)費收繳部門報審、繳費，具體手續(xù)辦理如下：將報批的范圍內(nèi)所有建筑單體圖紙報當?shù)叵啦块T進行消防審查，取得建筑工程消防意見書到當?shù)亟ㄔO(shè)局計劃財務(wù)處繳納建設(shè)規(guī)費到當?shù)亟逃钟媱澵攧?wù)處繳納教育設(shè)施附加費到衛(wèi)生防疫站進行工程衛(wèi)生防疫審查，繳納衛(wèi)生防疫檢測費與當?shù)胤抗芫职紫伔乐顾b定白蟻防止協(xié)議，繳納白蟻防止費按整個建設(shè)項目規(guī)劃的綠化率規(guī)定專門對項目進行綠化設(shè)計，將綠化報建圖，送園林管理局審批按當?shù)氐娜朔琅涮滓?，做項目的人防?guī)劃，然后將所做的人防規(guī)劃和人防工程的立項申請報當?shù)厝朔擂k部門審批通過到當?shù)亟?jīng)濟委員會繳納新型墻體改造費和散裝水泥費到當?shù)爻墙n案館簽訂建設(shè)工程檔案移交協(xié)議書到當?shù)亟ㄔO(shè)局質(zhì)監(jiān)站簽訂建設(shè)工程質(zhì)監(jiān)協(xié)議，繳納工程質(zhì)監(jiān)費領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，將準備實施的所有單體建筑的施工圖紙送建設(shè)局技術(shù)處和建筑工程施工圖審查中心審查。審查通過后領(lǐng)取建筑工程施工圖審核批準書。如投資方（項目控股方）是國有資產(chǎn)，建筑工程必須通過當?shù)卣型稑宿k公室進行公開招投標，對中標施工單位發(fā)中標通知書。憑建筑工程施工圖審核批準書和施工單位中標通知書到建設(shè)局建管處，申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證（第四證）憑建設(shè)工程施工許可證及商品房核價的有關(guān)資料送當?shù)匚飪r部門進行商品房預(yù)售核價，獲取商品房預(yù)售許可證（第五證）名詞解釋：五證：土地出讓合同（土地使用證）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證三書：房屋質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、質(zhì)量驗收合格證（三）支持性文件三、綜合管線（一）流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明：（三）支持性文件四、項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品報告模版（需補充）五、設(shè)計文件審核（一）圖紙會審流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明勘察報告的審核鉆孔深度的檢驗，巖土試樣的取樣、送樣、試驗結(jié)果審查報告內(nèi)容是否滿足設(shè)計要求評定報告提出的技術(shù)參數(shù)是否合理。物理試驗成果報告是否齊全、準確。地質(zhì)勘探報告簽名、蓋章是否齊全。圖紙和文字說明是否清晰。設(shè)計方案的審核設(shè)計方案審核，以保證項目設(shè)計符合投資計劃的要求；符合國家相關(guān)工程建設(shè)方針、政策；符合現(xiàn)行建筑設(shè)計標準，規(guī)范并結(jié)合公司開發(fā)理念和工程實際，作到工藝合理、技術(shù)先進適用、經(jīng)濟安全。充分發(fā)揮工程項目的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。設(shè)計方案的審核，貫穿于初步設(shè)計（技術(shù)設(shè)計）階段，它包括總體方案和專業(yè)設(shè)計方案的審核兩部分內(nèi)容，由項目管理部設(shè)計組負責牽頭組織有關(guān)配套單位、專家和工程技術(shù)人員進行審核，評審意見交項目管理部經(jīng)理審批后執(zhí)行。審核工程項目建設(shè)總體方案一般包括以下主要內(nèi)容：總建筑面積：包括全部建筑面積和各類面積（使用面積、輔助面積等）。如：主要建筑物、公共輔助設(shè)施、會所、供配電、水泵房、消防中心等設(shè)施的面積和其他主要建筑技術(shù)指標的說明。工藝及技術(shù)水平項目采用的新工藝、新技術(shù)、主要工藝設(shè)備的選擇等。工程成本控制指項目總體方案的結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選擇、材料選擇、配套設(shè)施等是否控制在成本規(guī)劃范圍之內(nèi)。總體方案的審核主要在初步設(shè)計時進行，重點審核設(shè)計依據(jù)、設(shè)計規(guī)模、設(shè)備方案選擇、功能工藝、項目組成以及總平面布局、配套設(shè)施、占地面積、協(xié)作條件、環(huán)境保護、防災(zāi)抗災(zāi)、建設(shè)期限、投資概算等的可靠性、合理性、先進性和協(xié)調(diào)性、超前性是否符合公司開發(fā)設(shè)計理念，是否滿足質(zhì)量目標和水平。專業(yè)設(shè)計方案的審核專業(yè)設(shè)計方案的審核，重點是審核設(shè)計方案、設(shè)計參數(shù)、設(shè)計標準、結(jié)構(gòu)選型、功能和使用價值等方面是否滿足適用、經(jīng)濟、美觀、安全、可靠，是否結(jié)合本公司制定的總體目標進行設(shè)計，滿足使用要求，其審核的主要內(nèi)容：建筑設(shè)計方案平面布置空間布置室內(nèi)裝飾門窗、幕墻布置建筑物理方面：采光、環(huán)境熱環(huán)境、隔熱、保溫的方式聲環(huán)境通風消防防火人防環(huán)境工程結(jié)構(gòu)設(shè)計方案主要審核結(jié)構(gòu)方案的設(shè)計依據(jù)及設(shè)計參數(shù)；結(jié)構(gòu)方案的選擇（對復(fù)雜的建筑體型有無概算及方案的比較）。安全度、可靠性、抗震、抗風是否符合要求；主體結(jié)構(gòu)造型是否合理，是否與建筑相協(xié)調(diào)；結(jié)構(gòu)材料的選擇是否考慮新技術(shù)、新工藝、新材料等等。在確保質(zhì)量安全可靠的前提下選取最經(jīng)濟的方案。給水、排水工程設(shè)計方案主要審核給水方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；給水方案的選擇，應(yīng)根據(jù)水源、用水量、給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、冷卻循環(huán)水系統(tǒng)綜合考慮，給水管線的布置和所需管材、設(shè)備的選擇等能否滿足規(guī)范和要求，是否經(jīng)濟。排水工程主要審核排水設(shè)計方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、排水方案的選擇是否能與市政管網(wǎng)有效對接；排水管網(wǎng)的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。通風空調(diào)設(shè)計方案主要審核通風、空調(diào)方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通風、空調(diào)方案的選擇；通風管道的布置和所需設(shè)備的選擇等是否合理并滿足規(guī)范和使用要求是否經(jīng)濟。電氣工程設(shè)計方案主要審核機電方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)、機電方案的選擇；供電方案確定；動力線路的布置；備用電源方案選定；所需設(shè)備、器材的選擇等。主要審核設(shè)計建筑物防雷類別是否符合國家規(guī)定及安全要求；審核建筑物頂部防雷裝置及地下防雷接地裝置的設(shè)計方案是否符合標準、規(guī)范，還包括強弱電的防雷接地措施。通信工程設(shè)計方案主要審核通信方案的設(shè)計依據(jù)和設(shè)計參數(shù)；通信方案的選擇；通信線路的布置；所需設(shè)備、器材的選擇等。消防工程設(shè)計方案主要審核消防設(shè)計方案是否符合消防規(guī)范，在滿足消防規(guī)范的前提下選擇比較經(jīng)濟的方案。設(shè)計圖紙的審核設(shè)計圖紙是設(shè)計工作的最終成果，它又是工程施工的直接依據(jù)，所以，設(shè)計階段質(zhì)量控制的任務(wù)，最終是要體現(xiàn)在設(shè)計圖紙的質(zhì)量上。因此，對設(shè)計圖紙的審核，側(cè)重于設(shè)計的深度和采用的技術(shù)方案是否符合總體與專業(yè)設(shè)計方案的要求以及專業(yè)之間是否有相互矛盾。是否符合城市規(guī)劃方面的要求。如工程占地面積及界限；建筑紅線、建筑層數(shù)及高度；主要造型與所在地區(qū)的環(huán)境協(xié)調(diào)等。是否符合法定的技術(shù)標準。如對安全、消防、人防、衛(wèi)生、防震、三廢治理等方面是否符合有關(guān)標準的規(guī)定。室內(nèi)外地面的標高確定是否會盲目加大投資。有關(guān)專業(yè)設(shè)計的審核。如對供水、排水、供電、供熱、供氣、交通道路、通信、智能化等專業(yè)設(shè)計，應(yīng)主要審核是否與工程所在地區(qū)的各項公共設(shè)施相銜接等。建筑總平面布置有無建筑工程規(guī)劃許可證及國土局的土地批準書，規(guī)劃報建方案審核書。本工程地形圖所采用的坐標、高程系統(tǒng)及其與城市坐標系統(tǒng)的換算關(guān)系。本工程與當?shù)厮?、電、交通公共服?wù)設(shè)施的相關(guān)關(guān)系是否吻合、協(xié)調(diào)。所示建（構(gòu)）筑物平面與單體建（構(gòu)）筑物是否一致。建筑物退縮間距是否符合有關(guān)規(guī)定要求。場地標高確定是否合理。公用配套設(shè)施布置及用地是否滿足要求。公建配套是否符合規(guī)劃設(shè)計批文要求。建筑設(shè)計戶型、單元組合、房間平臺尺寸能否符合采光通風、防火要求。建筑層數(shù)、層高、垂直交通的設(shè)置能否符合現(xiàn)行規(guī)范要求。門窗、幕墻大小布置合理與否，是否符合適用、經(jīng)濟、美觀要求。裝飾標準對特殊功能要求的房間是否滿足有關(guān)要求，如人防、防爆、隔聲等。結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)：荷載取值、結(jié)構(gòu)周期、振型、層間位移、總體位移、地震、風載確定。結(jié)構(gòu)選型：對復(fù)雜的建筑體型應(yīng)進行試算及結(jié)構(gòu)方案的比較。繪出結(jié)構(gòu)草圖：對確定的結(jié)構(gòu)方案提供多層結(jié)構(gòu)平面布置圖；估算主要承重構(gòu)件截面、新技術(shù)、新材料的選擇。提出可能采用的地基基礎(chǔ)方案，做出技術(shù)經(jīng)濟分析，在確保質(zhì)量、安全的前提下優(yōu)選合適地基持力層和較經(jīng)濟的基礎(chǔ)方案。與建筑配合確定伸縮縫、沉降縫和抗震縫的尺寸和位置。其它工種配合的特殊要求。給排水初步設(shè)計應(yīng)符合已經(jīng)批準的方案設(shè)計文件或設(shè)計任務(wù)書的要求。電氣審查用電負荷的設(shè)計依據(jù)和計算參數(shù)是否符合實際需要和有關(guān)規(guī)范，核算用電總?cè)萘?。供電方案的選擇是否基本符合供電部門的有關(guān)規(guī)定，確定供電電源的回路數(shù)（是單路還是雙回路高壓供電）是否根據(jù)用電負荷的重要性和國家有關(guān)規(guī)定，用電負荷等級是否符合實際需要。供電電源選自何處，供電距離是否合適，電壓等級（是低壓、高壓還是超高壓）選擇，供電線路的敷設(shè)方式（是架空還是埋地敷設(shè)，是用電纜還是導(dǎo)線）是否符合經(jīng)濟、技術(shù)要求，備用電源的選擇是否符合消防規(guī)定，備用電源的容量、型號選擇是否基本符合實際需要和安全經(jīng)濟原則。變、配電房的數(shù)量、位置及結(jié)構(gòu)形式是否經(jīng)濟合理。用電負荷有無考慮功率因素補償，補償方式、補償容量及補償后的功率因數(shù)多少是否經(jīng)濟合理。審查建筑物防雷保護等級的選擇是否正確，防雷接地線、防雷接地裝置及防雷接地電阻值的確定是否符合有關(guān)規(guī)定。安全接地系統(tǒng)中，配電系統(tǒng)及用電設(shè)備的保護接地方式（接零還是接地保護）的確定是否合適，有無考慮等電位連接等安全措施。主要設(shè)備、材料表是否符合要求，有無明確名稱、型號、規(guī)格、品牌、單位數(shù)量是否符合施工合同的規(guī)定范圍?？照{(diào)初步設(shè)計圖紙深度是否達到有關(guān)設(shè)計文件規(guī)定的深度，圖紙文件是否齊全。空調(diào)、通風、采暖、消防系統(tǒng)設(shè)計是否符合方案設(shè)計的標準和要求，或符合方案審定意見，變動后的系統(tǒng)審核相應(yīng)的概算文件，投資控制有無突破限額。主要設(shè)備材料的選型是否齊全準確，是否先進、節(jié)能又經(jīng)濟實用，是否符合主體工程的規(guī)模檔次?？照{(diào)水管、風管、暖氣管道走向布置是否合理，與其它專業(yè)有無嚴重沖突，對建筑層高的影響，空調(diào)管井面積是否夠用，進排風口對周圍環(huán)境有無不良影響。施工圖設(shè)計的審核建筑除初步設(shè)計審查內(nèi)容外，要著重審核：總體布置是否符合初步設(shè)計批文要求。所示坐標、標高正確與否。豎向設(shè)計能否滿足施工要求深度。是否符合施工報建圖紙及審核意見。平面尺寸、標高數(shù)據(jù)是否正確。詳圖標注是否正確、清楚，構(gòu)造做法是否經(jīng)濟、安全、合理、美觀。結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)安全等級、抗震設(shè)防列度、人防工程等級、抗?jié)B等級、多構(gòu)件抗震等級是否經(jīng)濟合理。后澆帶的設(shè)置及施工要求是否合理?；A(chǔ)形式是否根據(jù)地質(zhì)鉆探資料，充分利用地基承載力。結(jié)構(gòu)平面圖中梁的布置及梁柱的布置及梁柱定位是否與建筑協(xié)調(diào)。玻璃幕墻、鋁合金窗等裝飾工程每套圖紙均應(yīng)附有計算書，并審核計算的參數(shù)取值是否正確，構(gòu)造是否合理，是否滿足有關(guān)規(guī)范的要求。給排水室外給水排水總平面圖及管道縱斷面圖、圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：建筑物輪廓、位置、坐標、名稱等；給排水管道、消火栓、水泵接合器、水表井、灑水栓、檢查井、雨水口等也應(yīng)在圖上標明。如果較復(fù)雜的給水管網(wǎng)，應(yīng)繪制給水節(jié)點圖。室內(nèi)給水排水消防平面圖：圖紙內(nèi)容應(yīng)包括：與給排水、消防有關(guān)的各層建筑平面圖；各種管道平面布置圖；底層給水排水圖等。系統(tǒng)圖涉及到生活給水、熱水、熱回水、污廢水、雨水、消防給水（消火柱、自動噴灑、水幕）等，均應(yīng)繪制系統(tǒng)圖和立管圖。局部設(shè)施圖：當建筑物內(nèi)有提升、調(diào)節(jié)或小型局部給排水處理設(shè)施時，應(yīng)繪制詳圖。詳圖：丸管道附件、設(shè)備、儀表及特殊配件需要加工而又無標準圖可利用時，應(yīng)繪制詳圖。電氣電氣動力、照明、消防報警、弱電、電視裝置的平面布置是否合理，有無根據(jù)裝飾標準及裝修圖的天花、室內(nèi)家具布置、窗臺高低等實際情況作平面布置。電氣線路敷設(shè)方式（是采用三相五線制還是三相四線制敷設(shè)）是否合理。電氣管線的敷設(shè)方式（是明敷還是暗敷）是否經(jīng)濟合理。配管、配線材料（是鋼管還是塑料管、采用電線還是電纜、母線槽）的選擇是否經(jīng)濟、合理。配電箱、開關(guān)、插座的安裝位置和高度規(guī)定是否一致，是否符合安全技術(shù)規(guī)定，有無針對施工中存在的通病提出技術(shù)要求。消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)計是否符合已報消防局審批的消防文件規(guī)定。弱電系統(tǒng)（電視、電話、防盜保安監(jiān)控、可視對講、門禁系統(tǒng)）的設(shè)計是否符合公司確定的使用要求和售、購房協(xié)議書中的規(guī)定。天面防雷裝置設(shè)計敷設(shè)方式是否符合安全要求，是否經(jīng)濟、合理。電氣系統(tǒng)圖及電氣管線布置圖有無按規(guī)定要求繪制；是否安全、經(jīng)濟、合理。設(shè)備、材料及燈具有無根據(jù)裝修標準及房屋購售合同的規(guī)定選用；是否符合樓房的檔次高低和經(jīng)濟實用的原則。暖通空調(diào)審核圖紙的設(shè)計深度是否達到文件要求的設(shè)計深度，圖紙目錄、設(shè)計說明、系統(tǒng)圖、大樣圖、設(shè)備材料表等是否齊全，圖幅大小、圖紙比例是否符合公司文件要求。審核設(shè)計總說明和系統(tǒng)圖，看施工圖系統(tǒng)設(shè)計是否符合初步設(shè)計的標準和要求，有無較大的變動，如有，理由是否合理，有無明確的依據(jù)，是否經(jīng)過有關(guān)審批手續(xù)變動，有無顯著增加投資。審核設(shè)計總說明，看設(shè)計選用設(shè)備材料有無違反規(guī)范，是否符合初步設(shè)計的標準和要求，是否與主體建筑的規(guī)模、檔次相稱，有無超標。審平、剖面圖。審核空調(diào)設(shè)備選型是否滿足使用要求（冷量、風量、余壓等是否滿足使用要求），審核水管、風管布置走向是否合理，風管、水管截面尺寸是否合理，風速、水流速有無超標，審核剖面圖、安裝大樣圖是否能滿足施工需要。審核圖紙繪制標注有無錯、漏、平剖面圖有無與總說明和系統(tǒng)圖矛盾等。六、設(shè)計變更（一）設(shè)計變更流程示意圖（二）流程說明1、目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責權(quán)限和接口關(guān)系，加強施工期間設(shè)計變更的流程管理，降低因設(shè)計變更而導(dǎo)致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預(yù)期目標的控制范圍內(nèi)，特制定本程序。2、適用范圍本程序適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。按照設(shè)計變更的提出方劃分，設(shè)計變更分為：A類變更公司和/項目管理部/工程部為改進設(shè)計而提出的變更B類變更施工單位提出的變更C類變更客戶提出的變更D類變更設(shè)計單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后）提出的變更3、職責分配工程部各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行造進度評審（初審）；工程部經(jīng)理提出A類變更；簽署B(yǎng)類變更意見；各類變更進行進度評審；成本組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審（初審）；成本組組長提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；對各類變更進行造價評審；設(shè)計組各專業(yè)工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見，將設(shè)計變更與設(shè)計組組長會簽；設(shè)計經(jīng)理助理提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見；進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”（初審），將設(shè)計變更與總工會簽并報項目管理部經(jīng)理審批；營銷組組長提出A類、C類變更；將和小業(yè)主購房合同直接有關(guān)變更通知客戶。項目管理部經(jīng)理進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”；審批設(shè)計變更；通知設(shè)計組發(fā)放變更給工程部實施變更?？偨?jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設(shè)計單位提出D類變更，參與進行“技術(shù)評審”；按照要求完成設(shè)計變更。4、詳細說明公司鼓勵為了改進設(shè)計而提出的A類設(shè)計變更。經(jīng)核算，設(shè)計變更有利于降低造價、促進銷售、縮短工期，公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的獎勵。初步評審對于B類變更，現(xiàn)場工程師須初步評審?，F(xiàn)場工程師認為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交《設(shè)計變更申請書》。對于C類變更，公司原則上不受理。當客戶或銷售代理公司代表客戶多次或強烈提出要求時，項目管理部營銷組長初步評審，認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見，并提交《設(shè)計變更申請書》。《設(shè)計變更申請書》包括：變更的理由，時間要求，有關(guān)資料等?！对O(shè)計變更申請書》應(yīng)由申請人提交給部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，提交項目管理部設(shè)計組，項目管理部設(shè)計組組織成本、工程、營銷及總工會簽，提交項目管理部經(jīng)理審批后，實施變更。變更未引起結(jié)構(gòu)安全、立面效果、進度、造價發(fā)生等變化，可以口頭申請，現(xiàn)場決定變更，無須上報。否則，必須按以上規(guī)定報批。進度評審工程部負責進行“進度評審”。工程部各專業(yè)工程師及部門負責人在接到《設(shè)計變更申請書》后，在2日內(nèi)完成“進度評審”，填寫《設(shè)計變更評審意見》。評審結(jié)論認為不合理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重延遲工期的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“進度評審”變更意見，并提交項目項目管理部設(shè)計組。造價評審成本組各專業(yè)工程師及成本組組長負責進行“造價評審”。成本組在接到《設(shè)計變更申請書》和《設(shè)計變更評審意見》后在2日內(nèi)完成“造價評審”初審，填寫《設(shè)計變更評審意見》。評審結(jié)論認為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致大幅度增加造價的，可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“造價評審”初審意見。造價與進度關(guān)聯(lián)性評審項目管理部設(shè)計經(jīng)理助理負責進行“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”（初審），簽署初審意見提交項目管理部經(jīng)理。項目管理部經(jīng)理在接到設(shè)計經(jīng)理助理《設(shè)計變更申請書》和《設(shè)計變更評審意見》后2日內(nèi)完成“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”，填寫《設(shè)計變更評審意見》。評審結(jié)論為不合理、不必要的，或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重增加造價的，可予以否決，退回設(shè)計組；可行的，簽署“造價與進度關(guān)聯(lián)性評審”變更意見，并簽發(fā)設(shè)計變更。技術(shù)評審當變更涉及到主要結(jié)構(gòu)、平面布局、技術(shù)參數(shù)和功能、性能指標的改變或人身安全及與相關(guān)規(guī)范、規(guī)程、法律、法規(guī)要求違背時，應(yīng)對變更進行技術(shù)性評審驗證。項目管理部設(shè)計組負責牽頭進行設(shè)計變更技術(shù)評審，設(shè)計組在接到《設(shè)計變更申請書》后，首先判斷和規(guī)范規(guī)程及原設(shè)計有無沖突,必要時可以征詢設(shè)計院相關(guān)設(shè)計人員的意見,填寫《設(shè)計變更評審意見》。評審結(jié)論認為不合理、不必要的或設(shè)計變更會導(dǎo)致嚴重違反規(guī)范或設(shè)計院設(shè)計人員明確不同意的,可予以否決，退回申請人；如果認為可行的，簽署“技術(shù)評審”變更意見，開始按流程實施?？偨?jīng)理審批重大設(shè)計變更超過10天或造價超過3萬元的，項目管理部經(jīng)理可直接報請總經(jīng)理，征詢總經(jīng)理的意見，以免因正常評審而導(dǎo)致的工作延誤。但按以上程序評審結(jié)束后，須由總經(jīng)理進行最終確認。（三）支持性文件七、招投標與合同管理（一）招投標流程示意圖（二）流程說明1、目的：2、詳細說明（三）支持性文件八、工程預(yù)、結(jié)算及進度款管理（一）工程預(yù)算管理按工程相關(guān)節(jié)點控制，設(shè)計提供最后的施工圖紙和樣品后進行預(yù)算的編制。在編制預(yù)算的過程中，價格確認要結(jié)合信息價并參照市場價確定。主要材料市場價格有大幅度調(diào)整時（超過±10%時）預(yù)算也要進行相應(yīng)的調(diào)整。對所編制的土建及安裝等預(yù)算要進行成本的拆分及經(jīng)濟指標的分析；以調(diào)整投資估算和積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)。對經(jīng)濟指標偏大的項目要及時和設(shè)計、工程提出，進行方案的修改及優(yōu)化。所有預(yù)算資料必須整理與相應(yīng)圖紙一并歸檔。（二）工程結(jié)算管理 1、工程結(jié)算流程示意圖 2、流程說明：目的詳細說明：結(jié)算工程，需相關(guān)單位提供完整的完工驗收報告，并經(jīng)工程部確認簽字方可申報結(jié)算。施工單位上報結(jié)算清單，成本需根據(jù)相關(guān)圖紙、合同、施工工序、現(xiàn)場簽證進行審核。審核完畢后，需填寫工程審定單并走相應(yīng)的流程。對結(jié)算清單及相關(guān)圖紙、資料進行歸檔。項目完工后，整理資料，匯總所有工程結(jié)算，進行整體項目的決算，對已完工程的結(jié)算進行成本劃分及經(jīng)濟指標分析，調(diào)整投資估算。項目資料進行整理，歸檔。3、支持性文件（三）工程進度款管理 1、工程進度款流程示意圖 2、流程說明：目的詳細說明：在施工工程，根據(jù)合同，對工程部門提供的形象進度進行復(fù)核。合同清單的工程量（如沒有，則需重新編制），如和實際無較大的偏差，根據(jù)工程已完的工程量劃定支付款。并對施工單位申報的量價進行審核來確定支付價款。所有的進度款審批，由成本填寫工程款支付申請表，經(jīng)監(jiān)理公司和工程部門現(xiàn)場確認簽章并由公司領(lǐng)導(dǎo)核實后方予以支付（如與合同不符，以合同為準，不得與合同相背）。所有的工程款必須記錄在冊，工程.成本.財務(wù)等部門要定期溝通核對，以免發(fā)生與工程進度不一致或超付等情況。3、支持性文件九、工程施工管理流程示意目的：確保公司的工程項目進度、質(zhì)量、安全、現(xiàn)場成本達到預(yù)定的管理目標，嚴格過程管理和合同約束；嚴格建設(shè)成果驗收。詳細說明：支持性文件：a工程通知單、聯(lián)系單；b工程會議紀要C材料、設(shè)備進場移交單d現(xiàn)場簽證表e工程款支付申請表f扣款通知單g竣工驗收表十、工程簽證管理1、流程示意2、目的：為了加強現(xiàn)場簽證審批管理，規(guī)范工作流程，切實有效地控制成本，確保工程質(zhì)量和工程進度，制定本實施辦法。3、職責工程部：工程主管代表只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,項目經(jīng)理負責對每周的施工簽證進行抽查，抽查量不少于20%,進行現(xiàn)場簽證時必須對照有關(guān)合同條款（含清單附件）、原施工圖紙及相關(guān)工作內(nèi)容慎重處理。交叉施工的簽證要把握工作界面，避免費用的重復(fù)計算。如是損壞重修工程的簽證需找出相應(yīng)破壞方開具相應(yīng)的工程罰單。成本組：檢查工程組提供的附件材料，包括工程量簽證單、圖紙等；勘察現(xiàn)場，了解審核內(nèi)容與實際情況是否一致；計算項目工程量，復(fù)核費用。監(jiān)理工程師：只對現(xiàn)場發(fā)生工作量簽證具有有效性,不涉及到單價的簽證,在審核施工簽證時，應(yīng)明確審核內(nèi)容（詳細做法）、工程量及工程材料的品牌、型號、規(guī)格、配比等。4、詳細說明：乙方在發(fā)生簽證時應(yīng)約監(jiān)理、工程部、成本組（隱蔽工程時）共同到現(xiàn)場審核。簽證當日必須帶統(tǒng)一表格并三方確認工作內(nèi)容和工程量并簽字。乙方有義務(wù)準備齊全資料、圖紙等，有藍圖的必須在相關(guān)圖紙上做簽證尺寸與做法修改。每月5日前，發(fā)包單位、承包單位應(yīng)就截止上月末已完工且手續(xù)完備的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證，核清造價送成本組復(fù)核。成本組在兩周內(nèi)將其結(jié)清并和乙方核對，并將結(jié)果在每月25日前向成本委員會提交。年底時成本組將月結(jié)整理匯總年結(jié)算，進入決算單的初步填寫。所有呈報及返回時間都要求有收發(fā)簽字認可程序，施工單位的簽證辦理時間逾期，監(jiān)理公司、項目管理公司、工程組、成本組有權(quán)不予認可；如若甲乙雙方在簽證費用產(chǎn)生分成歧意，不能及時返回，甲方應(yīng)向乙方說明原因，并確定解決的時間,如遇緊急情況(如搶險等)，或簽證金額極小的（500元以下），現(xiàn)場甲方代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續(xù)。5、支持性文件：工程現(xiàn)場簽證表十一、營銷工作管理營銷工作1、流程示意營銷工作流程銷售策略擬定時間節(jié)點工作內(nèi)容銷售策略擬定總體營銷推廣思路策劃總體營銷推廣思路策劃階段價格策略擬定價格策略擬定售樓處包裝售樓處包裝廣告策略擬定廣告策略擬定樣板房包裝樣板房包裝開盤方案開盤方案銷售階段銷售階段銷售備案銷售備案簽約、回款簽約、回款交房準備交房準備交房交房初始化登記辦理初始化登記辦理房產(chǎn)證、土地證辦理房產(chǎn)證、土地證辦理2、詳細說明項目聽證會前：市場調(diào)研市場可行性調(diào)研分析報告）項目立項確定后：市場定位（項目定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位）規(guī)劃設(shè)計階段：規(guī)劃設(shè)計建議（開發(fā)節(jié)奏、戶型、立面、庭院、配套）規(guī)劃方案確定后：項目操作策劃（銷售推廣策劃、前期銷售工作計劃）正式發(fā)售前3-6個月：銷售推廣實施（銷售準備,廣告策劃,包裝策劃）樓花銷售期：正式發(fā)售（銷售組織、信息反饋；合同按揭手續(xù)）樓花銷售期：銷售策略調(diào)整（上月銷售總結(jié)、下月銷售推廣計劃、階段銷售總結(jié)及策略調(diào)整）入伙前1-3個月：尾盤促銷（尾盤促銷計劃……）正式入伙前7-20天：業(yè)主入伙（入伙組織、安排……）銷售率達95%以上：項目銷售總結(jié)（項目銷售總結(jié)報告及客戶分析報告……）入伙1個月后：辦理業(yè)主房產(chǎn)證（房地產(chǎn)初始登記、辦理業(yè)主房產(chǎn)證……）（二）銷售管理策劃公司管理：項目銷售策略及執(zhí)行報告銷控安排廣告策略包裝策略媒體計劃以上各項目由甲方審核認可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；代理銷售公司管理：具體價格表（包括銷售底價、表價、成交價）銷售策略價格策略促銷方式銷售人員組織與培訓(xùn)計劃以上各項目由甲方審核認可后執(zhí)行（或委托執(zhí)行）；媒體管理管理銷售管理在正式銷售開始前，可采用內(nèi)部認購（或內(nèi)部咨詢）方式進行市場試探市場反映，同時進行市場預(yù)熱，為正式銷售累積客戶資源。項目建設(shè)進度達到法定要求，憑建設(shè)工程施工許可證和預(yù)售批準文件到當?shù)胤抗芫址康禺a(chǎn)市場處領(lǐng)取商品房預(yù)銷售許可證，銷售正式展開。（三）支持性制度、文件1、代理公司管理制度；2、配套表單、表格；3、月營度銷報告模板（四）定價流程1、定價流程示意競爭狀況因素調(diào)整競爭狀況因素調(diào)整價格體系制定樓盤分棟和銷售分期因素調(diào)整制定項目總體均價樓盤分棟和銷售分期因素調(diào)整制定項目總體均價進入銷售過程，制定調(diào)整策略形成銷售價目表形成調(diào)整后的價目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價進入銷售過程，制定調(diào)整策略形成銷售價目表形成調(diào)整后的價目表立體因素調(diào)整制定折扣/優(yōu)惠方案特別物業(yè)單位調(diào)整形成價目表制定樓層和平面價差制定分棟均價2、項目定價的方法考慮產(chǎn)品的成本、市場需求和競爭情況。定價方法通常有成本導(dǎo)向定價；需求導(dǎo)向定價；競爭導(dǎo)向定價可比樓盤量化定價法3、項目定價模版十二、入伙項目在通過質(zhì)檢綜合驗收（包括消防、人防、煤氣、水電等），準備“房屋質(zhì)量保證書”和“房屋使用說明書”，具備入伙條件。物業(yè)管理部分1、前期介入工作內(nèi)容從物業(yè)管理角度，對項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計和功能配置提出建議；搭建管理組織架構(gòu)、制定管理計劃與計算管理份額；制定管理工作流程及員工培訓(xùn)計劃；擬定物業(yè)管理文本（包括業(yè)主公約）；核對客戶物業(yè)費優(yōu)惠名單及數(shù)額；制定第一年度財務(wù)預(yù)算；2、施工安裝工作內(nèi)容了解并審查各類設(shè)備的性能特點；掌握各管線連接、分布狀況；3、竣工驗收工作內(nèi)容質(zhì)檢綜合驗收完畢后，交付使用之前（入伙之前），進行內(nèi)部質(zhì)量驗收；制定各類設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度；營銷部工作內(nèi)容移交客戶資料，協(xié)助客戶辦理入伙手續(xù)交房流程交房流程示意交房流程部門工作內(nèi)容備注寄發(fā)《入戶通知書》物業(yè)管理中心 寄發(fā)《入戶通知書》物業(yè)管理中心業(yè)主帶《通知書》、交房資料業(yè)主帶《通知書》、交房資料核對業(yè)主身份核對業(yè)主身份物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心結(jié)清房款、繳納配套費、維修基金等，領(lǐng)取購房發(fā)票結(jié)清房款、繳納配套費、維修基金等，領(lǐng)取購房發(fā)票繳納契稅、提供辦證相關(guān)文件、交付辦證費用繳納契稅、提供辦證相關(guān)文件、交付辦證費用財務(wù)部財務(wù)部繳納物業(yè)管理費、領(lǐng)取《住戶手冊》繳納物業(yè)管理費、領(lǐng)取《住戶手冊》物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心領(lǐng)書處領(lǐng)取《兩書》領(lǐng)書處領(lǐng)取《兩書》驗房、領(lǐng)取鑰匙以及相關(guān)文件驗房、領(lǐng)取鑰匙以及相關(guān)文件物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心登記登記備案交房完成交房完成支持性文件 附：入戶通知書尊敬的業(yè)主：您好！首先恭祝您成為“春城花園”大家庭中的一員。您所購買的無錫市惠山區(qū)春城花園文惠路商鋪，已達到了您與本公司簽定的《無錫市商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。1、您辦理入戶的時間：2007年9月30日（星期六）9：00——16：00為避免擁擠和節(jié)約您的寶貴時間，敬請您按照上述時間安排前來辦理入戶手續(xù)。2、辦理入戶地點：春城花園物業(yè)管理中心3、溫馨提示：為了保證您順利辦理入戶手續(xù)，請仔細閱讀以下所有入戶資料。入戶條件敬請留意：辦理入戶前房款必須付清，按揭付款的業(yè)主須借款到帳后方可辦理入戶手續(xù)。入戶所需資料為了保證您順利入戶，請務(wù)必帶齊以下資料：本《入戶通知書》原件：應(yīng)帶好合同購房人的有效身份證明及復(fù)印件二份，如委托他人辦理，需提供購房人簽字并蓋章的《委托書》及委托人與被委托人身份證明原件、復(fù)印件二份：帶好合同購房人夫妻雙方戶口簿、結(jié)婚證、身份證原件與復(fù)印件二份（如離婚，請帶好離婚證）帶好合同購房人私章（夫妻雙方或者多個共有人）購房人帶好個人免冠1寸照片2張帶好百大春城（一期）銷售預(yù)收款憑據(jù)；請帶備如下第4項“入戶手續(xù)費用”所載之款項（若以票據(jù)形式付款的，請待票據(jù)實際到帳（交付三日后）辦理入戶手續(xù)）：4、春城花園入戶交房費用表施工編號：業(yè)主姓名：公安編號：文惠路合同面積：實測面積：面積差（正負3%以內(nèi)）：交費地點項目單價應(yīng)付金額總支付金額簽字處備注房款（財務(wù)室）余款00面積差價00維修基金50元/平方米開發(fā)商代收電梯更新基金40元/平方米開發(fā)商代收辦證費用（小會議室）契稅總房價*0.04印花稅總房價*0.0003房屋產(chǎn)權(quán)登記費大于100平方米為400元小于100平方米為200元產(chǎn)權(quán)代辦費200元200銀行按揭必須代辦配圖費20元/套20他項權(quán)證登記費大于100平方米為240元小于100平方米為120元土地證總面積*1.5元/平方米土地證工本費90元/本90交易費5元/平方米物業(yè)管理費（大會議室）物業(yè)管理費1.8元/平方米預(yù)收一年裝修垃圾清運費250元/戶250合計總金額為：元特此說明：（1）由于我司為貸款購房業(yè)主提供了貸款擔保，因此貸款購房業(yè)主應(yīng)當由代辦公司統(tǒng)一代辦房地產(chǎn)權(quán)證；（2）以上費用根據(jù)各部門實際繳費情況，多退少補；（3）春城花園一期商鋪無貸款購房業(yè)主，可自行辦理或委托權(quán)證代辦公司辦理5、逾期入戶若您因故到2007年9月30日仍未能前來辦理入住手續(xù)，我公司將按照與您簽定的《無錫市商品房買賣合同》、《無錫市物業(yè)管理辦法》之規(guī)定，視為您已入住，并自2007年10月30日起承擔所購房屋的物業(yè)管理費和承擔相應(yīng)的違約責任。入住現(xiàn)場：物業(yè)管理部：祝您：入住順利，安居幸福！江蘇百大實業(yè)發(fā)展有限公司2007年月日業(yè)主簽字：日期：房產(chǎn)證辦理分為代理公司代辦、小業(yè)主自辦證兩種情況。主要涉及部門為：市房管局、區(qū)房管所、房地產(chǎn)市場，開發(fā)商負責配合小業(yè)主、代辦公司進行蓋章（公章、合同章、法人章、銀行、置業(yè)公司蓋章）。辦理房產(chǎn)證需要向政府部門提供資料：初始化登記證；宗地圖；購房合同；貸款合同；更正頁；土地政辦理首先進行大土地證辦理，然后報國土所進行切割。整個過程為開發(fā)商代替小業(yè)主完成，提交國土所、國土局，批復(fù)后進行小業(yè)主土地政辦理后，通知業(yè)主領(lǐng)取土地證。需提供資料：發(fā)改局土地批復(fù)批文復(fù)印件面積測繪報告復(fù)印件土地證復(fù)印件營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件土地切割A(yù)、B表十三、客戶處理流程（一）客戶處理流程示意（二）流程說明目的：詳細說明：工程質(zhì)量整改按照不同的保修階段不同分為三種情況：均已超過施工單位及地產(chǎn)公司對業(yè)主保修期范圍內(nèi)的工程質(zhì)量整改；施工單位保修期內(nèi)的工程質(zhì)量整改；施工單位保修期已過，地產(chǎn)公司保修期內(nèi)工程質(zhì)量整改。流程詳細說明上述第一種情況的工程質(zhì)量整改由物業(yè)公司受理后按照有償服務(wù)原則積極協(xié)助業(yè)主完成整改恢復(fù)工作，費用由業(yè)主自行承擔；第二、三種保修期內(nèi)整改維修情況，采取每季度地產(chǎn)財務(wù)部撥發(fā)5萬元維修專項費用給物業(yè)公司，物業(yè)公司根據(jù)維修整改結(jié)算單每季度到地產(chǎn)財務(wù)部進行結(jié)算，地產(chǎn)財務(wù)部根據(jù)清單將相關(guān)費用每季度一次列轉(zhuǎn)責任單位。對于門窗和涂料工程維修中所提問題雖多,但發(fā)生費用很少,一般在幾十元就可解決,可由物業(yè)先行維修后報地產(chǎn)確認。工程質(zhì)量整改及客戶投訴涉及工程質(zhì)量整改問題由各樓盤物業(yè)公司受理并填寫相應(yīng)表格及時報送地產(chǎn)公司工程部，由工程部負責地產(chǎn)公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)（包括流轉(zhuǎn)研發(fā)部預(yù)算組、營銷部客訴組）；對于物業(yè)公司受理、核實工程質(zhì)量問題屬實，并經(jīng)各相關(guān)部門確認按流程處理的工程質(zhì)量投訴問題，在整個流轉(zhuǎn)過程中需采用書面原件流轉(zhuǎn)，在緊急情況下可先采用傳真形式流轉(zhuǎn)，后續(xù)再在原件補齊相關(guān)部門簽字確認內(nèi)容。地產(chǎn)完成項目建設(shè)，在與物業(yè)公司做房屋驗收、交接過程中，需由地產(chǎn)工程部提交物業(yè)公司施工單位情況明細，應(yīng)包括：施工范圍、主要聯(lián)系人員及聯(lián)系方式、保修期、監(jiān)理公司主要聯(lián)系人及聯(lián)系方式等。（三）支持性文件

附錄資料：不需要的可以自行刪除輸電新建工程施工進度計劃報審表HYPERLINKSXMX6施工進度計劃報審表施工進度計劃報審表工程名稱： 編號：006致xx有限公司監(jiān)理項目部：現(xiàn)報上xx工程施工進度計劃，請審查。附件：1xx工程施工進度計劃（橫道圖） 施工項目部（章）： 項目經(jīng)理：______________ 日期：______________專業(yè)監(jiān)理工程師審查意見： 專業(yè)監(jiān)理工程師：____________ 日期：____________總監(jiān)理工程師審批意見： 監(jiān)理項目部（章）： 總監(jiān)理工程師：______________ 日期：______________工期目標和施工進度計劃1、工期目標根據(jù)招標文件要求及現(xiàn)場情況，初步對本工程進行了規(guī)劃和排定，總體工程開工日期為2012年2月1日，竣工日期為2012年9月3日，無特殊原因工程施工不得延期。工期目標分解表表：1-1目標目標值合同目標公司目標項目部目標工期目標開竣工時間確保工程施工按時完成，開、竣工時間：2012年2月2日～2012年9月2日開、竣工時間：2012年2月2日-2012年9月2日確保公司目標1.1進度計劃編制說明本工程進度計劃根據(jù)招標文件中的開、竣工時間及圖紙交付時間及材料供貨時間及現(xiàn)場地質(zhì)、地勢條件等確定出施工方案，根據(jù)工程階段性里程碑、工程各階段工作量編制總的施工進度網(wǎng)絡(luò)計劃，通過網(wǎng)絡(luò)計劃確定出人力、機械的配制，本網(wǎng)絡(luò)計劃力求優(yōu)化資源配置，優(yōu)化施工方案，做到優(yōu)化施工，節(jié)約工程投資。關(guān)鍵工序施工計劃安排序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日2材料運輸1302011年12月20日3土石方工程122011年12月20日4基礎(chǔ)工程902011年12月28日5鐵塔組立772012年2月10日序號工程名稱工期日期1復(fù)測、部分征地102011年12月20日序號工程名稱工期（日）日期備注1工程準備2011年4月10日～2011年4月20日2線路復(fù)側(cè)2011年4月18日～2011年4月28日3土石方工程2011年5月1日～2011年6月20日4基礎(chǔ)工程2011年5月1日～2011年6月21日5桿塔接地工程2011年6月1日～2011年7月5日6基礎(chǔ)工程驗收2011年5月28日～2011年7月5日桿塔基礎(chǔ)7桿塔工程材料運輸2011年5月29日～2011年7月8日8桿塔組立2011年5月29日～2011年7月7日9架線工程材料運輸2011年7月1日～2011年8月11日10放緊線2011年7月1日～2011年8月10日11附件安裝2011年5月29日～2011年8月11日12全面自、互、專檢2011年8月6日～2011年8月10日13缺陷消除2011年8月10日～2011年8月20日14資料、軟件整理2011年8月15日～2011年8月25日15竣工檢查驗收16工程移交17試運行18工期工序施工計劃分解1.2進度計劃表線路橫道圖、（附后）1.3主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計劃主要安裝設(shè)備及材料供應(yīng)計劃表序號設(shè)備、材料名稱計劃最遲到貨日期到貨地點供貨方1水泥2011.12.20施工現(xiàn)場自購2砂2011.12.20施工現(xiàn)場自購3碎石2011.12.20施工現(xiàn)場自購4零星鋼材、建材2011.12.20施工現(xiàn)場自購5鐵塔2011.12.20施工現(xiàn)場自購6導(dǎo)地線2011.12.20施工現(xiàn)場自購7金具及其他2011.12.20施工現(xiàn)場自購1.4要求設(shè)計圖紙交付計劃設(shè)計圖紙交付計劃表序號圖紙名稱最遲交付時間數(shù)量備注1110KV線路基礎(chǔ)圖2011.12.1542110KV新建線路全部圖2011.12.2541.4.1進度計劃風險分析和控制1、從組織措施上保證：(1)成立具有開拓精神，運作高效的項目部，充分發(fā)揮土建、安裝一家總包的優(yōu)勢，密切配合。實行項目經(jīng)理負責制，行使計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)督各項基本職能。(2)加大勞動力投放，組織施工素質(zhì)高、技術(shù)熟練、能打硬仗的施工隊伍，進行本工程的施工，合理安排作業(yè)班次，節(jié)假日不休息，力爭提前工期。(3)主動接受各級職能部門的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)，保證工作關(guān)系暢通，及時做好分部分項工程及分階段驗收工作，以便下道工序及時進行。2、從物質(zhì)措施上保證：(1)為保證工程材料及時有序地進入施工現(xiàn)場，我公司項目經(jīng)理部提前與供貨廠家取得聯(lián)系，掌握供貨信息，督促廠家按期供貨，以免影響施工進度。(2)對于業(yè)主供應(yīng)的材料，項目部將派人駐廠監(jiān)造，隨時向項目法人和監(jiān)理工程部報告生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量等情況。并催促生產(chǎn)廠家按期供貨。(3)項目部將組織和調(diào)配足夠的運輸機械和勞動力，及時組織工程材料的運輸，使材料和工器具及時運抵現(xiàn)場。3、從技術(shù)措施上保證：(1)采用先進科學施工方法，使用先進儀器、設(shè)備、機械等，以提高工作效率，節(jié)省時間，縮短施工工期。(2)落實機械員職責，提前檢查和定期維修機械，保證機械設(shè)備運轉(zhuǎn)良好。(3)提前做好特殊季節(jié)施工的準備工作，采取切實可行的季節(jié)施工技術(shù)措施，保證工程進度計劃的落實。4、從配合措施上保證：(1)施工期間，主動與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計、專業(yè)分包隊伍及時溝通情況，得到各單位在工作上的支持，加大協(xié)調(diào)管理力度，結(jié)合工程實際施工情況，協(xié)調(diào)各工種或各相關(guān)專業(yè)分包隊伍之間的工作配合，提供方便，為快速優(yōu)質(zhì)施工創(chuàng)造條件。(2)加強服務(wù)，主動配合和協(xié)助業(yè)主在施工過程中涉及到工程設(shè)計變更、材料