宜昌市猇亭區(qū)畝物流園開發(fā)項目分析報告

宜昌市猇亭區(qū)304畝物流園開發(fā)工程分析報告逆市上品

誠意之作籌劃單位：德墨投資管理〔上海〕前言本方案是德墨投資管理〔上?！吃趶V泛收集資料和實地調(diào)研后，作出的一份對宜昌市猇亭區(qū)304畝物流園地塊的工程簡介。主要對宜昌市、猇亭區(qū)工程本身的區(qū)位條件及客戶需求進行分析，希望能夠幫助大家增進對工程本身的了解。工程介紹位置：南臨318國道，東

臨迎賓大道規(guī)劃面積：303.61畝土地性質(zhì)：商業(yè)物流用地304畝物流園工程304畝物流園工程特別說明：本次拍賣的是物流園土地投資收益權(quán)。本次拍賣可根據(jù)競拍人意愿進行土地拆分拍賣。優(yōu)勢分析——區(qū)位篇十八屆三中全會后，宜昌上榜中國開展?jié)摿ψ畲蟮?0座城市，作為鄂西北的龍頭，作為文武兼?zhèn)湫途皡^(qū)，宜昌一直緊追武漢，武漢的今天就是宜昌的明天！宜昌——中國十大最具開展?jié)摿Τ鞘幸瞬休犖鍏^(qū)三市五縣，區(qū)域面積2.16萬平方公里，截止2021年末全市常住人口為409.83萬人，戶籍人口為400.08萬人，除武漢外成為省內(nèi)唯一一個常住人口超過戶籍人口的城市。宜昌市區(qū)位條件分析長江中上游區(qū)域性中心城市

湖北省副中心城市宜昌市區(qū)位條件分析宜昌全市經(jīng)濟及綜合實力僅次于武漢，是名副其實的“湖北省第二大經(jīng)濟體〞及“湖北省綜合實力第二強城市〞。2021年全年宜昌實現(xiàn)GDP4170億元，居湖北第二位，中部同等城市第三位，按可比價格計算，比上年增長12.32%。宜昌的人均GDP、地方財政一般預(yù)算收入、規(guī)模工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、外貿(mào)出口額等核心經(jīng)濟指標也繼續(xù)保持全省第二，僅次于武漢市。宜昌市區(qū)位條件分析宜昌作為三峽工程所在地，處于承東啟西的戰(zhàn)略部位，是重慶和武漢之間重要的區(qū)域性中心城市。具有水陸空綜合交通優(yōu)勢，歷來是重要的軍事和物資重鎮(zhèn)集散地。擁有水能、礦產(chǎn)、林特產(chǎn)和旅游等四大資源。三峽大壩世界水電之都，戰(zhàn)略地位舉足輕重猇亭區(qū)猇亭區(qū)位條件分析猇亭——崛起的新城猇亭區(qū)位條件分析產(chǎn)業(yè)興旺，名企聚集猇亭總面積120平方公里，總?cè)丝诮咏?0萬人，擁有宜昌城區(qū)獨一無二的大片平整城市建設(shè)用地，是宜昌市的工業(yè)中心。猇亭既是宜昌市的行政區(qū)，又是省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，擁有多區(qū)合一的體制和政策優(yōu)勢。目前已初步形成汽車、精細化工、裝備制造、新能源、新材料及商貿(mào)物流等特色產(chǎn)業(yè)集群，聚集了宜化、興發(fā)、南玻、廣汽中興、華潤電力、海航等一批國內(nèi)外知名企業(yè)集團，2021年全區(qū)實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值428億元，財政收入6.6億元。經(jīng)濟廣汽湖北交投葛洲壩船廠中興中汽興發(fā)宜化華潤正大南玻歐賽猇亭區(qū)位條件分析中部地區(qū)交通最便利的的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園之一猇亭是長江出三峽后的第一塊沖擊平原，公路、鐵路、水運、航空和“川東氣輸〞五大通道聚集于此，坐擁云池深水港和三峽機場，滬蓉、滬渝高速，318國道，漢宜高鐵、宜萬鐵路橫貫全境，是宜昌水、陸、空立體交通樞紐。交通滬渝高速宜港火車東站云池深水港三峽機場滬蓉高速優(yōu)勢分析——物流篇宜昌市現(xiàn)代物流分析三峽工程的興建，使宜昌成為中國東中西部物流中轉(zhuǎn)中心。規(guī)劃建設(shè)的三峽現(xiàn)代物流中心，將構(gòu)建“水陸空鐵〞一體的翻壩轉(zhuǎn)運體系，形成上海——南京——武漢——宜昌——重慶“五點一線〞的長江黃金水道開發(fā)利用新格局。宜昌物流業(yè)開展步伐加快。一大批物流企業(yè)，走在全國全省前列。港務(wù)集團、三峽茶城、興發(fā)汽運等23家物流企業(yè)被評為國家A級，宜化物流、華翔置業(yè)、金東山大市場等21家企業(yè)被列為省重點物流企業(yè)。宜昌市九大物流園規(guī)劃猇亭區(qū)現(xiàn)代物流分析物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)一直是猇亭區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的重要板塊，以長江岸線為樞紐，打造鐵路、公路、水路、航空立交體交通網(wǎng)絡(luò)，帶動開展現(xiàn)代物流，猇亭區(qū)將形成千億物流產(chǎn)業(yè)。猇亭區(qū)已規(guī)劃建成的三峽機場空港物流園區(qū)，囊括整個張家灣片區(qū)東南角，以模塊化建筑布局適應(yīng)現(xiàn)代物流高效、快捷的功能要求。三峽機場空港物流園區(qū)物流投資前景在2021年全國兩會上，國務(wù)院總理李克強所作的政府工作報告首次涉及物流和快遞業(yè)，指出“要深化流通體制改革，去除阻礙全國統(tǒng)一市場的各種關(guān)卡，降低流通本錢，促進物流配送、快遞業(yè)和網(wǎng)絡(luò)購物開展。充分釋放十幾億人口蘊藏的巨大消費潛力〞。據(jù)中國物流信息中心分析預(yù)計，2021年，我國物流業(yè)有望繼續(xù)保持平穩(wěn)運行，其中快遞速運、物流公共效勞平臺、第三方物流、供給鏈管理等亞太模式或?qū)⒖焖僭鲩L。望全國：由“物流通道〞到“物流節(jié)點〞，由“立交橋〞到“大樞紐〞，湖北省2021年物流業(yè)增加值瞄準2300億元。兩年行動方案提出，2021年底前，將優(yōu)化物流園區(qū)布局，引導(dǎo)物流園區(qū)標準開展，重點支持8至10家省級示范物流園區(qū)〔含公路港〕建設(shè)。同時，集中政策和資金扶持和培育省重點物流企業(yè)，同時在物流運輸方面，2021年上半年湖北省完成公路水路交通固定資產(chǎn)投資479億元，相關(guān)物流投資完成占年度目標的68%，同比增長23%，首次躍居全國第二，穩(wěn)居中部第一。觀湖北滿足您七大需求1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑由上海新發(fā)地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)開展牽頭，上海市電子商務(wù)促進中心、上海中匯金融外匯咨詢、南寧〔中國?東盟〕商品交易所、北大荒商貿(mào)集團共同籌建國內(nèi)唯一一家民營大宗交易平臺——中匯國際大宗商品交易中心該平臺立足上海自貿(mào)區(qū)，聚集大批全國性和行業(yè)性物流、金融組織團體。上海自貿(mào)區(qū)保稅區(qū)分布開展大宗商品線上線下交易，加快整合大宗交易的信息流、物流與現(xiàn)金流。+1.無條件入駐全國唯一民營大宗交易平臺，贏在起跑有效利用平臺強大的物流體系和配套資源，點線面有效互通，為企業(yè)開展尋求更大的契機。實現(xiàn)線上交易中心與線下流通平臺的強勢聯(lián)合。通過上海自貿(mào)區(qū)將業(yè)務(wù)延伸至海外國際，方便快捷。獲得平臺效勞的優(yōu)先權(quán)，國家級交易平臺的資質(zhì)為企業(yè)帶來榮譽，提升企業(yè)品牌價值。掌握國家對物流行業(yè)相關(guān)鼓勵政策的第一手信息，優(yōu)先參加組織的多種會議、論壇。贏在起跑！?。〕晒Ω偱?，無條件入駐，您將2.優(yōu)質(zhì)地塊、稀缺資源地理位置分析—交通便利猇亭充分利用區(qū)域優(yōu)勢，成為長江中上游與三峽工程相匹配的區(qū)域性的立體交通樞紐、新興的高新技術(shù)制造中心、轉(zhuǎn)口型的國內(nèi)外貿(mào)易集散地和產(chǎn)業(yè)化的菜藍子基地，是長江三峽地區(qū)主體交通樞紐地區(qū)，水陸空交通十分興旺。地理位置分析——交通便利“十五〞期間將建設(shè)的國家“三縱三橫〞光纖干道，有三條將經(jīng)過猇亭。規(guī)劃興建的滬蓉〔上海——成都〕高速公路、蘭杭〔蘭州——杭州〕高速公路、荊宜〔荊門——宜昌〕高速公路和已建成的宜黃高速公路的交匯點都位于此。其中宜黃〔宜昌-武漢-黃石〕高速公路穿越工業(yè)園區(qū)全境，318國道上〔上海-武漢-宜昌-重慶-拉薩〕穿越長江的通道——宜昌長江公路大橋也位于工業(yè)園區(qū)境內(nèi)。陸路至武漢只需3小時。公路運輸：四通八達的公路網(wǎng)地理位置分析——交通便利鐵路運輸：貫穿我國中西部的交通大動脈——焦柳鐵路線上的4個車站距物流園區(qū)都只在20公里范圍內(nèi)。西進的宜萬鐵路也在物流園區(qū)附近與焦柳鐵路干線接軌。航空運輸：三峽國際機場緊鄰物流園區(qū)，目前已開通國內(nèi)20多條航線及直飛日本、香港的包機業(yè)務(wù)，年內(nèi)有望實現(xiàn)香港、澳門直飛，空中運輸極為便捷。焦柳線宜萬線地理位置分析——交通便利水運及港口：長江黃金水道物流園區(qū)濱臨長江黃金水道，境內(nèi)有磨盤深水港和已列入國家交通部重點建設(shè)規(guī)劃的云池深水港，被譽為長江沿線8大港口之一的枝城貨運碼頭距園區(qū)僅20公里。其中云池港具備100萬標箱的吞吐能力。5000噸級船舶可由上海直達猇亭，萬噸級船隊可由猇亭直達重慶，宜昌水運根底良好，通江達海優(yōu)勢明顯。長江黃金水道地理位置分析——交通便利物流

猇亭從事物流業(yè)效勞的企業(yè)已經(jīng)超過60家，初步形成了立足猇亭，照應(yīng)漢渝的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。猇亭物流園根據(jù)可查到的資料〔資料來自“宜昌市國土資源交易市場網(wǎng)〞〕，從2021年3月11日至10月17日，宜昌市共成交地塊66宗。2021年宜昌市土地信息數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊·按土地所在區(qū)域劃分177數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊173·按土地性質(zhì)劃分數(shù)量不多的優(yōu)質(zhì)地塊結(jié)論1、從數(shù)據(jù)上看，成交的66塊土地中，伍家崗區(qū)占了17塊，猇亭區(qū)占20塊，高新區(qū)占了17塊，占了土地成交總數(shù)的約82%，而猇亭區(qū)數(shù)量最多，當屬宜昌市政府規(guī)劃和商業(yè)投資的重點區(qū)域。2、猇亭區(qū)今年成交的20塊土地中有17塊是工業(yè)用地，由此可見，規(guī)劃可用的物流用地資源非常稀缺，加之其突出的地理交通優(yōu)勢，是不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。3.拆分拍賣，自由選擇工程總面積約304畝，綜合具體實際情況分析，為了充分尊重競買人意愿，滿足不同規(guī)模企業(yè)需求，提出可拆分拍賣。工程拆分拍賣更具有靈活性，企業(yè)可以根據(jù)切身需求靈活選擇地塊的位置和大小，既有效的利用土地，又減小企業(yè)在資金方面的壓力拆分拍賣，自由選擇4.承接產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可開發(fā)潛在客戶倉儲配送裝卸多功能一站式物流產(chǎn)業(yè)效勞中心依據(jù)自身物流規(guī)劃+內(nèi)部的供給鏈結(jié)構(gòu)規(guī)劃打造借勢地處猇亭開發(fā)區(qū)，汽車產(chǎn)業(yè)園、裝備制造產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)云集了大批的生產(chǎn)加工企業(yè)和貿(mào)易市場，對現(xiàn)代化和專業(yè)化物流有著迫切需求。可以開發(fā)大量潛在客戶。5.尊享全方位配套設(shè)施供電

供水享受三峽電站直供電的優(yōu)惠，供電本錢低，質(zhì)量穩(wěn)定。在以猇亭為中心的方圓50公里以內(nèi)，已建成舉世矚目的長江三峽、葛洲壩等4座大型水電站。宜昌是全國電網(wǎng)中心，電量充足，電源結(jié)構(gòu)合理，供電可靠性高達99.97%天然氣西氣東輸管線的必經(jīng)地，中石油，中石化兩條管線穿越工業(yè)園區(qū)，并建有天然氣高中壓、低壓站，企業(yè)用氣方便擁有獨立的供水管網(wǎng)，完全滿足大工業(yè)工程的用水需要排污建有生活和工業(yè)污水處理廠和覆蓋全園區(qū)的污水管網(wǎng)。城市功能猇亭區(qū)內(nèi)海關(guān)、檢驗檢疫、保稅倉庫等口岸管理機構(gòu)齊全，文化教育、醫(yī)療保健、商務(wù)中心、社區(qū)效勞等根底設(shè)施初步完善金融宜昌市共有19家銀行金融機構(gòu)、15家證券營業(yè)部、34家保險分支機構(gòu)、16家小額貸款公司、3家財務(wù)公司、850多個金融機構(gòu)營業(yè)網(wǎng)點。三峽水電直達園區(qū)西氣東輸重要驛站6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策工業(yè)優(yōu)惠政策土地：工程用地以掛牌方式出讓，工程業(yè)主依法按土地成交確認價足額繳納土地出讓金后，根據(jù)工程建設(shè)進度，將土地出讓金超過8萬元／畝的局部獎勵給企業(yè)。其中，土地出讓金超過12萬元／畝的局部，在工程主體工程到達正負零2個月內(nèi)，通過產(chǎn)業(yè)扶持的方式獎勵給企業(yè)；土地出讓金超過8萬元／畝至12萬元／畝的局部，用工程建成投產(chǎn)后繳納的增值稅和企業(yè)所得稅地方留成局部獎勵給企業(yè)，獎勵的最長期限為協(xié)議簽訂之日起5年。根底設(shè)施:政府負責(zé)將道路、水、氣、通訊等根底設(shè)施通達至工程用地紅線邊。施工和生產(chǎn)用電由政府協(xié)調(diào)通達至工程用地紅線邊，相關(guān)報裝、建設(shè)費用由企業(yè)承擔(dān)。場平原那么上由工程業(yè)主自行負責(zé)，按園區(qū)規(guī)劃要求實施，如需政府統(tǒng)一場平，須按3萬元／畝繳納場平費，政府負責(zé)場平到達規(guī)劃部門確定的標高要求。對于企業(yè)繳納的場平費，在協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)有條件地給予獎勵：工程建成投產(chǎn)后年繳納增值稅和企業(yè)所得稅到達5萬元／畝時，區(qū)財政按1萬元／畝獎勵給企業(yè)；企業(yè)年繳納的增值稅和企業(yè)所得稅到達8萬元／畝時，區(qū)財政獎勵至2萬元／畝；企業(yè)年繳納的增值稅和企業(yè)所得稅到達10萬元／畝時，獎勵至3萬元／畝。規(guī)費:企業(yè)工程建設(shè)所涉及的行政事業(yè)性收費按?宜昌市人民政府關(guān)于支持城區(qū)工業(yè)工程建設(shè)假設(shè)干規(guī)定?〔宜府發(fā)[2021]34號〕執(zhí)行。一事一議：對世界500強、中國500強、上市公司、高新技術(shù)企業(yè)、高層次人才自主創(chuàng)新工程、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)工程、擁有中國著名商標企業(yè)在我區(qū)投資工程、固定資產(chǎn)投資過5億元的工程、對全市開展有重大影響的工程及其它重點工程，通過工程評審確定“一企一策〞、“一事一議〞政策。6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策三產(chǎn)優(yōu)惠政策對社會效益顯著、經(jīng)濟拉動作用大的第三產(chǎn)業(yè)工程，除免收區(qū)級各項行政事業(yè)性收費外，還給予一定的財政獎勵?！惨弧硨τ谕顿Y5000萬元以上的旅游開發(fā)工程，從正式營業(yè)起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)。如取得4A級以上旅游景區(qū)認證，由區(qū)財政給予一次性獎勵?！捕硨τ谕顿Y2000萬元以上的文化產(chǎn)業(yè)工程，從正式營業(yè)起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)?！踩硨ι鐣M織或個人投資1000萬元以上新建民辦學(xué)?！舶ㄓ變簣@〕，區(qū)政府按照公益事業(yè)用地及建設(shè)的有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠，符合國家?劃撥用地目錄?的，可采取劃撥方式取得土地使用權(quán)，在土地使用費、城市建設(shè)配套費等相關(guān)費用上比照公辦義務(wù)教育階段學(xué)校相關(guān)政策執(zhí)行。對創(chuàng)立成省級示范學(xué)校的，由區(qū)財政給予一次性獎勵?！菜摹硨ν顿Y2000萬元以上新建民辦醫(yī)院，區(qū)政府按照公益事業(yè)用地及建設(shè)的有關(guān)規(guī)定給予支持，在土地使用費、城市建設(shè)配套費等相關(guān)費用上比照公立醫(yī)院相關(guān)政策執(zhí)行。對創(chuàng)立到達二級以上醫(yī)院標準的，由區(qū)財政給予一次性獎勵?！参濉硨τ谕顿Y1億元以上、新注冊登記的物流工程，在正式運營后，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部第一年按50%獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)?！擦硨τ谕顿Y5000萬元以上、建設(shè)四星級以上賓館，取得四星級賓館標準認定的，由區(qū)財政一次性獎勵50萬元，取得五星級賓館標準認定的，由區(qū)財政一次性獎勵200萬元，并從取得四星級以上賓館標準認定當年起，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)?！财摺硨τ谕顿Y2000萬元以上的餐飲名店，在正式營業(yè)后,對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部前兩年全額獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)?！舶恕硨ψ越ɑ蛞劳蟹康禺a(chǎn)城市綜合體引進國內(nèi)外知名大型連鎖超市和百貨商場，年商品銷售額到達3000萬元以上的，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部前兩年獎勵給企業(yè)，后兩年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)?！簿拧彻膭铋_展總部經(jīng)濟，對投資5000萬元以上、在猇亭建設(shè)總部經(jīng)濟工程〔含科技孵化器〕，在正式運營后，對企業(yè)所繳的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部第一年按50%獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)。〔十〕積極開展現(xiàn)代效勞業(yè)，對來猇亭區(qū)開設(shè)會計審計、資產(chǎn)評估、信息咨詢、科技效勞、金融保險、投資擔(dān)保等現(xiàn)代效勞業(yè)，優(yōu)先協(xié)調(diào)落實經(jīng)營場地，對其繳納的工商稅收，按2021年財政體制區(qū)級留存局部第一年按50%全額獎勵給企業(yè)，以后連續(xù)三年按其繳納區(qū)級留存新增局部的50％獎勵給企業(yè)。6.猇亭區(qū)政府多方位優(yōu)惠招商政策財政獎勵政策〔一〕新增稅源獎：對于年繳工商稅收10萬元以上的新引進酒店、旅游