房屋買賣合同違約問題

在二手房買賣中，每遇房上升或下跌，都會出現(xiàn)賣方或買方違約的狀況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，兩方持續(xù)執(zhí)行合同；而有的法院則判決違約一方擔當違經責任，排除兩方的買賣合同。一、房子買賣合同簽署后不執(zhí)行怎么辦（一）要求持續(xù)執(zhí)行。當事人一方不執(zhí)行合同義務或許執(zhí)行合同義務不切合商定的，應該擔當持續(xù)執(zhí)行、采納挽救舉措或許賠償損失等違約責任.第一當事人一方可要求違約方持續(xù)執(zhí)行合同，如對延誤執(zhí)行商定了違約金的仍可要求支付延誤執(zhí)行違約金,如沒商定延誤執(zhí)行違約金有損失的可要求賠償損失。但有以下狀況的不合用持續(xù)執(zhí)行，當事人一方不執(zhí)行非金錢債務或許執(zhí)行非金錢債務不切合商定的,對方能夠要求執(zhí)行，但有以下情況之一的除外：、法律上或許事實上不可以執(zhí)行；、債務的標的不適于強迫執(zhí)行或許執(zhí)行花費過高；、債權人在合理限期內未要求執(zhí)行.（二）排除合同,合用定金罰則或要求對方支付違約金。當事人既商定違約金，又商定定金的，一方違約時，對方能夠選擇合用違約金或許定金條款。、定金罰則，假如合同當事人在合同中商定了定金條款，或許此外訂立了定金合同，則能夠合用定金。以定金方式擔當違約責任的做法是：支付定金一方違約時，不得要求對方退回定金；收受定金一方違約時，應雙倍返還定金。此中需要注意的是，定金數額不得超出合同總價款的20％，超出部分將不被視為定金。、違約金,如不合用定金罰則合用違約金。當事人在合同中明確商定違約金的數額或許計算方法，而且商定不違紀，也無顯然不合理的，則合用合同商定的違約金。但假如合同商定的違約金數額低于造成的損失的,當事人能夠懇求法院或許仲裁機構予以增添；假如商定違約金過分高于造成的損失，當事人能夠懇求法院或許仲裁機構予以適合減少3、賠償損失，在此外一些狀況下，違約一方應該擔當賠償損失的責任：1）合同當事人沒有商定違約金和定金，也沒有法定違約金能夠合用的,假如違約行為給對方造成了損失，則違約方應擔當賠償損失的責任,數額可由兩方商定，或由仲裁機構判決和法院判決。2）雖有合同商定的違約金或許法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以賠償損失的，關于不足部分仍應賠償損失。損失賠償的金額應相當于因違約給對方造成的損失－－包含合同執(zhí)行后本可以獲取的利益，但不超出違約一方在訂立合同時預示到或許應該預示到的因違約可能造成的最大損失。二、房子買賣合同一方違約咋辦依據商定全面執(zhí)行合同義務是合同執(zhí)行的一項基來源則。所以，除合同還有商定或出現(xiàn)可單方排除合同的法定情況外,不論是合同簽署后的預期違約仍是合同執(zhí)行期屆滿后的實質違約，如另一方果斷要求持續(xù)執(zhí)行的，除切合《合同法》第一百一十條規(guī)定外,應責令兩方持續(xù)執(zhí)行。在執(zhí)行義務的同時,另一方還有其余損失的，應該賠償損失。關于確不可以持續(xù)執(zhí)行的，違約方應該賠償因違約而給對方造成的損失，包含直接損失和預期可得利益損失。此中房子漲跌損失確實定，可參照以下方式：（一）兩方磋商確立的，從其商定；（二)兩方不可以磋商確立的：、原則上可對比最相近似房子的市場成交價（第一是同幢同樣樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型;再次是同樣地區(qū)內房子）與買賣合同成交價之差確立房子漲跌損失；、無最相近似房子對比的，可經過專業(yè)機構評估確立房子漲跌損失.認定損失的時間點應從保護遵約方的利益出發(fā)，以遵約方的懇求為基礎，聯(lián)合合同商定的執(zhí)行限期屆滿之日、違約方的違約行為確立之日以及審理中房子的漲跌狀況等,合理確立。最后,遵約方損失的認定還應綜合考慮遵約方的履約狀況、違約方能預示的因房子價值漲跌而產生的損失以及兩方能否已采納必需舉措防備損失擴大等要素。三、律師見解作為長久關注二手房交易的崔新江律師以為，碰到這類狀況，守約一方在向人民法院提起訴訟時，最好選擇讓違約方擔當違約責任,排除房子買賣合同,而不要選擇合同的持續(xù)執(zhí)行。原因是：一般狀況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開發(fā)商手中購房，以后按月供款還貸。在購房時間不長，銀行貸款未還完狀況下,房產都抵押給了銀行。所以，在進行二手房交易過種中，業(yè)主要贖樓，買家要申請過戶及申請銀行貸款等.在辦理這些事項時,好多狀況下是需要原業(yè)主的配合。假如原業(yè)主不配合，買家根本完不行二手交易過戶的所有程序。不只這樣,在原業(yè)主不配合贖樓的狀況下，買家就得自行出錢贖樓或找擔保企業(yè)贖樓。假如原業(yè)主還有債務，極有可能被債權人申請查封。或許原業(yè)主真接另找買家,把房子過戶別人,使買家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風險隨時可能發(fā)生,加之在辦理交易中不行能每個原業(yè)主不配合的事情都向法院申請強迫執(zhí)行，所以不建議買家選擇合同的持續(xù)執(zhí)行.律師提示：為了防備業(yè)主在房價上升時毀約或買