房地產項目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討

房地產項目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討本文由hurlyisok貢獻pdf文檔可能在WAP端瀏覽體驗不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機查看。產業(yè)經濟就學于邯鄲職業(yè)技術學院的集群生源就是寶貴的社會資本。學校和集群管理部門應針對這部分學生的就業(yè)、創(chuàng)業(yè)意愿進行專項輔導，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)和創(chuàng)業(yè)能力，引導他們進入集群，從事先進工藝、電子商務、計算機設計等附加值高的工作，并通過他們的社會網絡，逐步形成產學研結合平臺，既為集群升級培養(yǎng)本地化的人才，又可以切實地緩解就業(yè)壓力。２．鋼鐵集群（１）執(zhí)行國家鋼鐵產業(yè)政策，自然淘汰規(guī)模以下小鋼廠，重新確立中小企業(yè)在鋼鐵價值鏈中的位置。在退出鋼鐵冶煉業(yè)后，鼓勵大企業(yè)采用多種方式，對上下游相關企業(yè)進行重組、改造，不斷將一些零部件及特定的生產工藝分離出來，將一些非主業(yè)分立，形成新的以模塊化分工為基礎的產業(yè)網絡，引導中小企業(yè)為邯鋼、新興鑄管等大企業(yè)進行配套和關聯(lián)生產，延伸產業(yè)鏈條，如進入耐火材料業(yè)及其它輔料業(yè)、鋼鐵壓延加工、鋼鐵終端產品產業(yè)，鋼鐵集群有望延伸為裝備制造業(yè)集群。對于需要搬遷和調整的大企業(yè)和工業(yè)區(qū)，可以制定產業(yè)集群的發(fā)展規(guī)劃而有目的地搬遷，這也是發(fā)展產業(yè)集群的良好時機。例如邯鋼與寶鋼合資生產特種鋼，規(guī)劃新廠區(qū)，可以這一區(qū)域為中心，吸引冶金配套企業(yè)進入，為發(fā)展成為冶金制造業(yè)集群創(chuàng)造條件。（２）鼓勵中小企業(yè)進入生產服務業(yè)。在發(fā)達國家，服務業(yè)占ＧＤＰ比重超過了７０％，其中生產性服務業(yè)又占服務業(yè)的７０％。我國生產服務業(yè)還相當落后，應針對大企業(yè)的需求，重點扶持中小企業(yè)進入機械設備維修、物流、會計、審計等服務鏈條，為鋼鐵集群的發(fā)展提供專業(yè)服務。３．旅游集群。目前的開發(fā)重點是實現(xiàn)果品蔬菜等農產品集群與鄉(xiāng)村旅游有效對接。（１）鼓勵農民專業(yè)合作等中間組織的發(fā)展。在上海金山呂巷鎮(zhèn)，成立了一個“農家樂”專業(yè)合作社，目前已有３家果園加入，游客可以在此游玩、采摘、就餐，同時帶動果品的銷售，使不同產業(yè)鏈上的合作社形成協(xié)同效應：過蟠桃節(jié)、游蟠桃園、吃蟠桃宴、銷蟠桃鮮果，將成為“一條龍”的格局。我市如魏縣鴨梨、成安草莓、永年蔬菜等都可以借鑒這種方式，把尚在自發(fā)狀態(tài)的“農家樂”開發(fā)成新興的鄉(xiāng)村旅游集群。（２）加強對經營“農家樂”農戶的培訓和專業(yè)人才的培養(yǎng)。鄉(xiāng)村旅游集群發(fā)展較早地區(qū)的經驗表明，經營者的經營水平對鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的成功與否起著重要作用。規(guī)模較大、效益較好的集中于有過外出工作經歷、主動外出考察和接受培訓的業(yè)主。而目前我市鄉(xiāng)村旅游尚處于待開發(fā)狀態(tài)，專業(yè)人才非常缺乏，應在我市的幾所高校中，有針對性地組織來自有望成為鄉(xiāng)村旅游目的地的生源進行管理、導游，以及市場營銷培訓，把鄉(xiāng)村旅游集群開發(fā)成為大學生創(chuàng)業(yè)的新平臺。參考文獻：［１］張輝：全球價值鏈理論與我國產業(yè)發(fā)展研究［Ｊ］．中國工業(yè)經濟，２００４年第５期［２］丁超趙蕾：河北省鋼鐵產業(yè)集群與核心競爭力研究［Ｊ］．商場現(xiàn)代化，２００８年６月（上旬刊）總第５４１期［３］汪效斌：河北永年縣積極謀劃標準件產業(yè)集群發(fā)展目標．中國中小企業(yè)信息網，２００６－１０－１４房地產項目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討方茂青浙江工業(yè)大學藝術學院環(huán)境藝術研究所陶莎臺州職業(yè)技術學院趙衡宇浙江工業(yè)大學藝術學院環(huán)境藝術研究所［摘要］策劃是一個系統(tǒng)工程，對于地產項目尤其重要，本文順著房地產市場的發(fā)展脈絡探討房地產策劃的發(fā)展軌跡，并對我國房地產策劃業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題進行分析，以圖更加專業(yè)化發(fā)展。［關鍵詞］地產商業(yè)商業(yè)建筑營銷一、關于策劃策劃是中國改革開放后實行社會主義市場經濟的熱門話題，隨著改革開放的深入，由原來政府部門統(tǒng)一的計劃經濟轉變成了市場經濟，無論是企業(yè)還是個人，如果不積極與市場靠攏，主動參與市場，就很難適應，終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業(yè)的各種競爭程度，為了在自由競爭中取得成功，行業(yè)或個人隨時都要關注市場的各種變化并了解熟悉發(fā)現(xiàn)掌握在市場競爭中領先的方式方法，在此基礎上找到取勝的良計妙策，然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。人們對策劃含義的理解多樣：一種認為策劃就是對某件事某種項目有何計劃打算用什么計謀采取何種謀策、劃策，然后綜合實施運行。也有的認為策劃是通過與生產管理的緊密協(xié)調，對廣告營銷、公共新聞等的綜合運用，使某件事某種項目達到較好的效果。策劃是整合科學策劃，是通過全新的理念和思路，對生產力的各種要素資源重新整合，使之產生１＋１＞２甚至原子裂變式的市場效應或者經濟效益，策劃是全部生產力要素的綜合，甚至是經濟因素與政治因素社會因素，以及其他多種因素的綜合。歸納起來，策劃是一個系統(tǒng)工程，是建立在有效地整合多種學科，經濟學、商業(yè)經濟學、市場營銷學、管理學、廣告學等基礎上的一門復合性科學交叉的邊緣科學。二、房地產策劃業(yè)的發(fā)展脈絡房地產行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元，一個項目的成與敗，往往決定了一個公司的命運，故任何開發(fā)商在做項目時，都是慎之又慎的，需要對這個項目進行大量的調研評估，于是一個新興的房地產策劃業(yè)就應運而生了，可以說房地產策劃隨著房地產業(yè)的產生而產生。所謂房地產策劃就是在深入研究和理解區(qū)域房地產市場的基礎上，對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝，使之領先于市場潮流，符合于目標客戶口味的一種行為過程，隨著房地產業(yè)從賣方市場過渡到買方市場，房地產策劃由于與房地產行業(yè)的聯(lián)動關系，跟隨市場一起成長，也逐步邁向成熟，所以順著房地產市場的發(fā)展脈絡可以摸索到房地產策劃的發(fā)展軌跡。首先，在產品觀念時代，策劃找感覺。房地產剛剛走向市場化，開發(fā)商手里有資金、土地，開發(fā)什么項目呢？這時的策劃往２３７《商場現(xiàn)代化》２００９年４月（中旬刊）總第５７２期產業(yè)經濟往依賴于企業(yè)領導或同幾個專家一起討論，市場調研沒有受到絲毫的重視，主觀臆斷色彩十分濃郁，每個人都憑著自己的感覺。感覺找對了，項目也能獲得成功，感覺找不對，就難講了，我國的空置房一直居高不下，恐怕就和感覺型策劃有很大關系推銷觀念時代策劃找賣點在很長的一段時間里，策劃的含義僅僅是廣告策劃而已，廣告公司即為房地產策劃專家，其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗，再尋找一個項目和其他項目的區(qū)別點，即賣點來進行宣傳推廣。并且，這一時期賣點的定位還主要以地段，價格等最基本的房地產要素來體現(xiàn)。其次，在準營銷觀念時代，策劃找概念。隨著注意力經濟時代的來臨，產品的同質性引發(fā)了房地產市場的概念之戰(zhàn)，以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為時尚，同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注，市場的空白點成為策劃關注的焦點，一時間環(huán)保住宅，綠色住宅，智能住宅，種種概念鋪天蓋地，應該說這是種進步，策劃不再是賣點的雜燴，而是統(tǒng)一概念下的多個層次。再次，營銷觀念時代，策劃找需求。競爭的壓力，積壓樓盤的現(xiàn)實，使開發(fā)商不再只關注于產品的本身轉而也要看消費者的臉色了，消費者關心什么，注重什么，那項目就傾向于什么，消費者遠比開發(fā)商和經銷商們想像得要成熟得多，他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚，因為房屋畢竟不是口紅，于是開發(fā)商們開始生產你所能夠出售的東西，而不是出售你能夠生產的東西發(fā)現(xiàn)欲望，并滿足它們，而發(fā)現(xiàn)欲望的責任，就落在了策劃身上。在此有人還將賣點、概念、造勢奉若法寶的時候，另有一些策劃人卻轉而去研究市場，分析消費者的真正需求，于是市場便出現(xiàn)了這樣的現(xiàn)象：一方面，有些樓盤叫好不叫座，地產代理公司、顧問公司。房地產全程策劃公司，如各種咨詢代理，顧問類公司。房地產戰(zhàn)略策劃公司，不僅限于對房地產企業(yè)的產品進行策劃，還對房地產企業(yè)本身進行策劃，即將產品和企業(yè)視為整體進行策劃。目前，從事房地產策劃的公司如同目前參考文獻：莊惟敏：建筑策劃導論［Ｍ］．北京：中國水利水電出版社，２０００的房地產開發(fā)公司一樣，在全國范圍內遍地開花，呈現(xiàn)出一種散、亂、差、的局面，與房地產開發(fā)公司一樣，也出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象，實力雄厚的房地產策劃公司則主要從事戰(zhàn)略策劃和全程策劃，而廣大多數房地產代理公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發(fā)商的素質有關，有的開發(fā)商素質高，一開始就注重前期策劃，產品適銷對路，自然就有市場，下一輪的開發(fā)又注重戰(zhàn)略策劃，從而又形成企業(yè)品牌，就在房地產市場上越做越大。另一方面有的開發(fā)商不懂市場，盲目投資，在項目都施工了好幾層樓的時候甚至已完工開始銷售的時候才想到策劃，馬上請策劃師把脈，實際上，在這個時候已經是病入膏肓，無藥可救，最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產項目策劃的作業(yè)水平參差不齊，但絕大多數是僅僅處于做做市場調研，然后進行包裝廣告形象類的炒作，其市場調研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價，其調研范圍非常局限，所以從事的策劃主要是銷售策劃，稱不上前期策劃，也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產項目策劃是處于概念＋營銷階段，如目前房地產市場上頻繁出現(xiàn)的區(qū)位概念，圍繞地段優(yōu)勢炒作。再如炒作生活概念，如５＋２居住模式、五星級的家、運動就在家門口等。炒品質概念，物業(yè)品質概念較為實在，可有的夸夸其談，甚至電話線上網變成寬帶上網等。銷售策劃地產賣的是產品，而不是概念，決不能盲目跟風，概念推廣也不是不重要，但是要看如何去整合，要結合項目實際壯況，對目標客戶的摸底和目標客戶心態(tài)分析，為此要進行艱苦細致的調查和客觀科學的分析整理。房地產策劃公司在當今激烈的市場競爭中要想站穩(wěn)腳跟，與房地產開發(fā)公司一樣，也需要進行戰(zhàn)略策劃，需要對企業(yè)自身進行定位，確定自己在時間，空間，行業(yè)三維座標系上的位置，根據各個企業(yè)的特性為企業(yè)量身訂造，提出一套企業(yè)發(fā)展近、中、遠期有機結合的策略思路，明確企業(yè)的核心能力和階段性目標與突破點，進行市場組合，整合各種資源，使企業(yè)內外部協(xié)調一致地推動企業(yè)或項目向目標前進。由于每一家房地產開發(fā)企業(yè)不可能滿足所有消費者的需求，房地產開發(fā)企業(yè)只有以市場上的部分特定顧客為其服務對象，才能充分發(fā)揮其優(yōu)勢提供更有效的產品和服務，因而明智的房地產開發(fā)企業(yè)會率先制定一個進攻的目標，再對目標范圍內消費者的需求詳加分析，根據某一分類標準將市場細分化，并從中選出有一定規(guī)模和發(fā)展前景，符合房地產開發(fā)企業(yè)目標和能力的細分市場作為企業(yè)的目標市場。但只是確定了目標市場是遠遠不夠的，因為企業(yè)