《企業(yè)利潤操縱方法的會計分析-以保利地產(chǎn)集團為例（論文）》

企業(yè)利潤操縱方法的會計分析——以保利地產(chǎn)集團為例摘要企業(yè)作為一個經(jīng)濟實體，應當以經(jīng)營收入抵補其支出，并實現(xiàn)盈利。但有的企業(yè)高層為了蒙蔽監(jiān)管者，實現(xiàn)融資、籌資以及獲取非法收益的目的，往往通過虛報來制作假賬目。其中會計信息是重點，因為隨著人們對信息依賴程度的增加，會計信息能否真實準確反映企業(yè)狀況顯得愈加重要，然而，在現(xiàn)實生活中一些管理者出于私利，采用違法違規(guī)的方式，冒著巨大風險進行利潤操縱，導致會計利潤不能真實反映企業(yè)的經(jīng)營成果。這種行為嚴重地擾亂了市場經(jīng)濟秩序，也成為了會計理論研究的重要課題。為此，本文從利潤操縱概念及其產(chǎn)生的理論基礎兩大方面寫起，以保利地產(chǎn)公司為研究對象，對其上市公司的利潤操縱方法進行探討與分析，目的是希望通過對保利地產(chǎn)的全方面分析，得出我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司利潤操縱的常見方式，深入理解其利潤操縱的動機，從而有針對性的提出消除我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司利潤操縱負面影響的建議，促進整個市場環(huán)境的健康以及發(fā)展是長遠。關鍵詞：企業(yè)：利潤操縱；會計分析；建議

目錄TOC\o"1-3"\h\u26390摘要 132258Abstract 220245一、緒論 529958（一）研究背景與研究意義 5265301研究背景 547882研究意義 614400（二）研究方法與研究內(nèi)容 612891研究方法 744352研究內(nèi)容 721428二、利潤操縱概念及其產(chǎn)生的理論基礎 822855（一）利潤操縱的相關概念 869381對利潤操縱的界定 8296762利潤操縱的概念 832723利潤操縱的基本形式 87595（二）利潤操縱產(chǎn)生的理論基礎 9185051企業(yè)契約理論 985862信息不對稱理論 10306343會計政策的可選擇性 1018447三、保利地產(chǎn)上市公司的利潤操縱分析 1213630（一）保利地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和特征 1237191發(fā)展現(xiàn)狀 12113562行業(yè)的特征 13289893行業(yè)財務核算區(qū)分于一般行業(yè)財務核算的特點 1313611（二）保利地產(chǎn)利潤操縱的內(nèi)部動機 15103991資本市場動機 15275802稅收動機 15308263其他動機 161279（三）現(xiàn)有或可能的利潤操縱手段 16269611保利地產(chǎn)公司簡介 16308082.我國房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)有或可能的利潤操縱手段 1618619（四）保利地產(chǎn)上市公司利潤操縱的消極影響 1727811宏觀層面的消極影響 17265042微觀層面的消極影響 1729059四、研究結論及建議 206152（一）主要研究結論 2010700（二）針對性的政策建議 2011387參考文獻 2225769致謝 24

一、緒論（一）研究背景與研究意義1研究背景改革發(fā)展以來，隨著市場經(jīng)濟體制的建立和逐步完善，我國經(jīng)濟發(fā)展取得了長足的進步。百花齊放，百家爭鳴。各行各業(yè)在各自的領域都有一片繁榮景象。但從整體來看，經(jīng)濟發(fā)展模式過于粗放，無法避免“先發(fā)展后治理”的局面。特別是近年來，隨著證券市場的發(fā)展和投融資渠道的逐步豐富，我國上市公司數(shù)量眾多，整個社會的會計環(huán)境也變得更加復雜。特別令人關注的是中國上市公司普遍存在的利潤操縱行為。相當多的上市公司為了各種目的，通過各種手段操縱利潤。市場可以形容為“混沌已經(jīng)是一只吸引人的眼睛”?；靵y嚴重擾亂了市場秩序，影響了廣泛的利益相關者，甚至不知道為什么。因此，近年來上市公司的利潤操縱問題受到了廣泛關注，這自然成為會計理論研究的熱點之一。近30年來，在市場需求的驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)業(yè)以驚人的速度發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)甚至支柱產(chǎn)業(yè)。由于其龐大的業(yè)務量和涉及產(chǎn)業(yè)鏈上下游眾多行業(yè)的業(yè)務流程，產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進和帶動了整個國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以分為幾個階段。第一階段，即年復一年，在這十年中，市場經(jīng)濟體制初步建立，不再需要房地產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了住房商品化，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)市場化的第一步。在第二個階段，每一年，也就是說，在穩(wěn)步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始全面使用貸款資金擴大(也有一些大型項目開發(fā))，新的住房公司繼續(xù)出現(xiàn)，企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模都迅速發(fā)展。同時，國家也逐步出臺了相關政策，標志著我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了規(guī)范化管理階段。三是城鎮(zhèn)化步伐逐年加快，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動了各行業(yè)的發(fā)展。在這黃金十年里，房地產(chǎn)市場的總體趨勢使大多數(shù)房地產(chǎn)公司盈利。國家對行業(yè)管理也進入高度規(guī)范化階段，實施了房款監(jiān)控、網(wǎng)上簽收、受理備案等制度和操作方法。但同時，繁榮的發(fā)展形勢也掩蓋不了房地產(chǎn)市場過熱、房價過高、房地產(chǎn)業(yè)受到越來越多的社會關注。第四階段，城鎮(zhèn)化進程加快，個人投資渠道越來越少，房價持續(xù)上漲。除了相關的法律法規(guī)，國家還經(jīng)常使用金融手段來調(diào)控市場過熱。與此同時，土地成本的增加和土地增值稅的大規(guī)模清算使得行業(yè)開始考慮行業(yè)的利潤水平，而低成本、快速周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容，并獲得了最高的利潤。房地產(chǎn)上市公司作為我國上市公司集團中特殊行業(yè)的一員，利潤豐厚，備受關注。在過去的十年里，頻繁的監(jiān)管使得越來越多的公司開始關注管理帶來的利益。在改進管理的同時，他們有意識地操縱利潤。同時，越來越多的學者從不同的角度研究房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱問題。一些學者通過對房地產(chǎn)上市公司財務指標的實證研究，證明房地產(chǎn)上市公司存在利潤操縱問題，并指出了相關指標；一些學者對個體操縱進行了研究，并提出了相關的專業(yè)建議。然而，很少有學者深入研究房地產(chǎn)公司的利潤操縱問題。在此背景下，筆者對房地產(chǎn)公司進行了深入的探討。2研究意義改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場需求巨大，發(fā)展迅速。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，涉及設計、融資、開發(fā)、營銷等產(chǎn)業(yè)鏈上下游數(shù)十個行業(yè)。因此，該產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展能夠促進和促進國民經(jīng)濟中其他相關產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速共同發(fā)展。在過去的十年里，中國的房地產(chǎn)業(yè)在政府的宏觀調(diào)控政策上一直在不斷變化。房地產(chǎn)企業(yè)很難在穩(wěn)定的資本市場和完全市場化的銷售環(huán)境下獨立經(jīng)營。土地增值稅清算稅大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。土地資源的匱乏極大地限制了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，客觀上產(chǎn)生了房地產(chǎn)業(yè)操縱利潤的需求；此外，房地產(chǎn)業(yè)自身的經(jīng)營模式也具有鮮明的特點，如發(fā)展周期長、資金需求大、涉及管理部門眾多、會計較為復雜等，這些都加大了監(jiān)管難度。這在一定程度上為房地產(chǎn)上市公司通過調(diào)整會計方法調(diào)整利潤提供了機會。上市公司操縱利潤的行為可能在短期內(nèi)為公司創(chuàng)造良好的業(yè)績表現(xiàn)，但從長期來看，這種行為往往是不可取的。上市公司操縱利潤的行為是為了公司的相關利益相關者。包括企業(yè)投資者、操縱利潤的經(jīng)營者、參與經(jīng)營的公司、注冊會計師、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等證券監(jiān)督管理機構，以及分散的處于極端不對稱地位的股票購買者。這些都造成或輕或重的負面影響和嚴峻的考驗。需要指出的是，這些市場的混亂嚴重影響了資本市場的正常發(fā)展，不利于整個經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)上市公司比其他行業(yè)擁有大量的資金、大量的交易量和高額的利潤。除了它們在中國經(jīng)濟中的支柱作用，利潤操縱的影響也相對較大。因此，本文對我國上市房地產(chǎn)公司的利潤操縱問題進行了深入、細致、全面的研究。分析房地產(chǎn)行業(yè)的利潤特征，確定該行業(yè)是否存在利潤操縱行為，以及操縱利潤的動機和手段，并提出建議。幫助消除利潤操縱，促進企業(yè)和行業(yè)長期健康有序發(fā)展，加強資本市場管理，促進相關法律法規(guī)的建立和完善，維護市場經(jīng)濟的正常秩序。這對于保證其健康有序發(fā)展具有積極的現(xiàn)實意義。（二）研究方法與研究內(nèi)容1研究方法總結歸納法。本文首先對所討論的利潤操縱進行了界定，并直接指出其具有主觀性和違法性。在實例基礎上，歸納總結了若干操縱動機及方法，深入地進行了定性分析。然后詳細分析常見的幾種利潤操縱手段。本文從幾個層面探討了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司利潤操縱的負面影響，并提出了一些政策建議。定性分析法。定性分析主要用于利潤操縱的定義、利潤操縱動機的推導、利潤操縱的負面影響的探討和政策建議。同時，本文從房地產(chǎn)行業(yè)的整體、主要產(chǎn)品、會計核算等方面分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的發(fā)展和現(xiàn)狀，以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的特殊性。本文以該公司為例，分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司利潤操縱的具體手段。2研究內(nèi)容本文研究的主要內(nèi)容分為四個部分，分別是：第一章：緒論。緒論部分主要是對本文的研究背景、研究意義以及研究方法與主要的研究內(nèi)容進行闡述，從而明確本文的基本研究思路。第二章：利潤操縱概念及其產(chǎn)生的理論基礎。第三章：保利地產(chǎn)上市公司的利潤操縱分析。第四章：研究結論及建議。最后一章是結論部分。在前面四個章節(jié)的基礎上，對論文進行總結，并且提出論文研究的結論。

二、利潤操縱概念及其產(chǎn)生的理論基礎（一）利潤操縱的相關概念1對利潤操縱的界定操縱利潤的定義有寬有窄。美國會計學者斯科特在其著作《財務會計理論》中認為，利潤操縱是會計政策選擇的經(jīng)濟后果的具體表現(xiàn)。他認為，只要公司管理者有選擇不同會計政策的自由，他們就必須選擇最大化其效用或最大化公司市場價值的會計政策。這就是所謂的利潤操縱。事實上，筆者所指的利潤操縱是一個狹義的概念，即企業(yè)管理者控制會計利潤。另一位著名的美國會計學者凱瑟琳·斯諾提出的利潤操縱的概念是一個寬泛的概念。為了獲得當?shù)鼗蛩饺死?，公司管理者故意扭曲和控制財務報告，利用信息達到操縱利潤的目的。的行為。結合國際流行的定義和我國證券市場的特點，利潤操縱可以概括為:利潤操縱不僅包括利潤表中利潤數(shù)字的控制，還包括資產(chǎn)負債表的操縱和財務報告中輔助信息的操縱。由于利潤表與資產(chǎn)負債表之間的內(nèi)在關系，利潤數(shù)字的控制或操縱必然會影響資產(chǎn)負債表的數(shù)字操縱。2利潤操縱的概念利潤管理，近年來已經(jīng)成為一個混合詞匯。在這個概念最基本的意義上，利潤管理是以目標利潤為中心，統(tǒng)一管理企業(yè)的經(jīng)營活動。它是企業(yè)管理的一個組成部分。然而，近幾十年來，隨著資本市場對企業(yè)及其管理者的影響越來越大，盈余管理已經(jīng)演變?yōu)橐环N使用特定會計和非會計方法來調(diào)整和操縱利潤數(shù)據(jù)以滿足資本市場預期的行為。它已逐漸滑向利潤操縱。在我國，為了向行政部門展示所謂的成果，避免因多年虧損而造成的空殼資源損失，追求一定的凈資產(chǎn)回報率，持有股票，提高資質(zhì)，甚至配合二級市場投機。通過各種方式隱瞞或粉飾企業(yè)的真實業(yè)績，甚至超出法律法規(guī)允許的利潤調(diào)整范圍。在這方面，我國的收入管理幾乎完全變成了利潤操縱。一般認為，企業(yè)為增加或減少損益種類而采取的會計政策或其他手段的選擇，人為地抬高或降低利潤，是利潤操縱。操縱利潤是非法的一種觀點是有一部分利潤被允許而部分是非法的。有些人認為，利潤欺騙違反會計準則，但大多數(shù)利潤中介并沒有違反法律規(guī)則，因此很難認定操縱利潤。另一個觀點是，操縱利潤是非法的，錯誤的。這主要是因為近年來學術界提出了利潤過剩和管理的概念。所謂的"超額管理"是指會計準則為了改變公司的經(jīng)營來提高一家公司的效率或者市場價。盈余管理和利潤操縱之間的一個主要區(qū)別是在法律上管理盈余的問題，這些盈余的管理是由非法手段控制的。比如，經(jīng)驗主義和柳葉刀斯儲蓄納人認為，收入管理必須基于選擇性的貿(mào)易政策。企業(yè)可以根據(jù)法律調(diào)整自身支出來實現(xiàn)自身的賬單。操縱利潤是非法手段，改變公司盈余的信息目的是欺騙會計師取得不當?shù)睦妗?利潤操縱的基本形式虛增利潤。虛增利潤是指違法的法律、會計制度和準則，以及偽造一個或多個財務指標來粉飾上市公司的經(jīng)營業(yè)績，給利潤數(shù)據(jù)用戶的錯覺是，他們運作良好，公司正在穩(wěn)步上升，從而獲得不正當?shù)暮锰帯Ｌ摐p利潤。虧絀是指人為地減少本應較高的利潤，或轉(zhuǎn)移不屬于當期的成本，以抵銷部分利潤。這種做法主要發(fā)生在在該行業(yè)處于壟斷地位的大型企業(yè)。它們的利潤已經(jīng)穩(wěn)定下來，而且它們通常被用來逃避本應承擔的稅收義務。此外，這一辦法還可能在當前利潤之前列入成本，從而降低了后一年出現(xiàn)赤字的可能性。沖銷利潤。沖銷利潤，也稱為巨額沖銷、清洗利潤。一般是在公司進行改制或更換法定代表人時發(fā)生。新任法定代表人為了明確或推卸責任，將積壓的存貨、壞賬、長期投資減值、閑置的固定資產(chǎn)、待處理的財產(chǎn)損益等不良資產(chǎn)一次性全額處理為虧損。（二）利潤操縱產(chǎn)生的理論基礎1企業(yè)契約理論在20世紀以前，公司基本上由一個或一個公司擁有和經(jīng)營。哈佛大學著名的經(jīng)濟歷史學家錢德說，誰擁有所有權，誰就擁有所有權。在此期間，企業(yè)所有者和管理者必須承擔相應的決策后果。不管他們是在做冒險的決定還是更保守的商業(yè)模式，最終責任都在他們身上。但在20世紀初，隨著美國鐵路行業(yè)和工業(yè)企業(yè)的崛起，以摩根大通為代表的紐約銀行為新興企業(yè)的快速擴張?zhí)峁┝速Y金支持。這導致了公司控制和治理級別的重疊。這進一步導致了金融信托的形成，削弱了各個行業(yè)的信托控制寡頭。在公眾的強烈呼吁下，美國于1914年通過了《克萊頓法案》。該法規(guī)定，企業(yè)董事不得擔任競爭對手的董事。該法案的通過，加上20世紀20年代個人投資的增加，共同終結了銀行對美國公司的統(tǒng)治。這些變化導致了控制權的分散和公司治理結構的重大變化。在新的結構下，大公司需要更多的運營、管理、財務和營銷人才。因此，現(xiàn)代大公司對專業(yè)人才的管理已經(jīng)逐步穩(wěn)定下來。股權分權和股東的不作為使得公司的管理具有高度的自主性，只需要承擔有限的責任。這種弱勢股東與強勢管理層的結合，宣告了管理資本主義時代的到來。所有權與經(jīng)營權的分離是現(xiàn)代公司(尤其是上市公司)最明顯的特征之一。企業(yè)管理最關心的是企業(yè)效率的穩(wěn)步增長，因為這也意味著升職加薪。對于股東來說，收益分配和股票增值是最重要的。因此，利益沖突就產(chǎn)生了。股東長期收益最大化與企業(yè)效益持續(xù)穩(wěn)定增長是兩個完全不同的概念。為了履行職責，管理層可能會在正常運營的同時操縱利潤，以達到考核目標，即將自身利潤最大化，而不是將股東利潤最大化作為自己的行為準則。2信息不對稱理論2001年，以路易斯福特為代表的三位美國經(jīng)濟學家因其信息不對稱理論獲得諾貝爾經(jīng)濟學獎。信息不對稱理論的含義是:在市場經(jīng)濟活動中，不同類型的人對相關信息的理解不同；擁有更多信息的人往往處于更好的位置；信息少的人處于更大的劣勢。摘要運用信息不對稱的市場分析方法，認為市場交易缺乏完整的信息，市場交易缺乏信心。一般來說，在市場經(jīng)濟中，賣方比買方更了解商品，信息充足的一方具有優(yōu)勢。他甚至可以為市場上缺乏信息的人提供相關信息。對于上市公司來說，普通投資者和外部利益相關者只能通過公開披露的財務報告信息來判斷公司的經(jīng)營業(yè)績。對于非專業(yè)人士來說，財務報告本身很難理解，尤其是由于信息的不對稱，即使披露的信息也不能完全反映真實情況。信息不對稱所帶來的問題和風險在我國上市房地產(chǎn)公司中尤為突出和嚴重。3會計政策的可選擇性某些公認會計準則在具體的選擇和應用上具有一定的靈活性，因為各個公司所面臨的金融交易和經(jīng)濟環(huán)境存在著顯著的差異，這使得其在具體業(yè)務的會計處理上難以保持一致性。即使是同一行業(yè)的公司。有充分的理由，只要每個公司和行業(yè)的情況和條件不同，這種會計慣例所允許的靈活性就會保持下去。例如，企業(yè)會計準則中存貨成本和商譽攤銷的確定，就是上市公司交易記錄和財務報表中會計政策選擇和估計具有靈活性的典型例子。上市公司應當根據(jù)本公司的行業(yè)特點和經(jīng)營狀況，遵守會計準則，合理選擇會計政策，制定本公司的會計制度，真實反映本公司的經(jīng)營成果和財務狀況。然而，許多上市公司編制財務報表的目的是多種多樣的，通過會計政策的選擇，甚至創(chuàng)造性地根據(jù)自己的意愿編制財務報表。

三、保利地產(chǎn)上市公司的利潤操縱分析（一）保利地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和特征隨著我國市場經(jīng)濟的改革和經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了很大的進步。1998年6月以來，國務院第四次全國住房制度改革會議正式宣布，暫停實物住房分配，逐步實行住房貨幣化。2003年至2013年，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了長足的發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)供應鏈較長，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶動了制造業(yè)、建筑業(yè)、建材等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。已成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重比較穩(wěn)定，約占22-26%(中國統(tǒng)計年鑒:全社會主要行業(yè)固定資產(chǎn)投資)。2005年和2009年(中國統(tǒng)計年鑒:工業(yè)增加值)，工業(yè)對GDP增長的貢獻約為20%，原因是人們更傾向于購房和房地產(chǎn)投資，以及其它狹窄的投資渠道。住房已經(jīng)成為人們生活和投資的必需品，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)是一個資本密集型行業(yè)。房地產(chǎn)投資在市場的快速發(fā)展中，雖然一般利潤較高，但風險也較高。由于需要大量資金，復蘇周期較長，資金成本普遍高于社會資本的平均成本，流動性較差。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，雖然已經(jīng)實現(xiàn)了相當程度的市場化，但目前房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占有重要地位，具有產(chǎn)業(yè)特征。國家有很多房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施，如信貸規(guī)模、融資條件，購房首付比例，個人住房條件，等。在很大程度上，中國經(jīng)濟的波動和政策的調(diào)整，中國房地產(chǎn)市場將看到巨大的市場變化。因此，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的利潤操縱問題，有必要了解我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和特點，并從我國房地產(chǎn)業(yè)的特點出發(fā)。1發(fā)展現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟的快速增長，城鎮(zhèn)的數(shù)量的增加，城市人口的快速增長，城市群的擴張，和隨后的公共服務和消費模式的變化，所有這些都促進了中國的城市化進程，中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的市場需求。中國每年新增小城鎮(zhèn)約800個，為城市建設提供了新的空間。每年有1000萬到3800萬農(nóng)民進城。目前，我國人均建筑面積每增加1平方米，就需要5億平方米的新住房。大城市提供更新改造的空間，發(fā)展與經(jīng)濟聯(lián)系緊密的周邊城市群；政府公共服務自由化，城市發(fā)展吸收私人資本；汽車消費、中產(chǎn)階級的出現(xiàn)和市民的分化將產(chǎn)生深遠的影響。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，特別是房價的快速上漲，已經(jīng)引起了社會的廣泛和持久的關注，以及一系列的政府政策和法規(guī)。自2003年4月21日以來，宏觀調(diào)控警報已經(jīng)拉響，全國上下先后發(fā)布了五個新國家。監(jiān)管政策包括存貸款利率、房產(chǎn)稅改革、新的土地政策、物權法和二手房交易。一切。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直處于高度關注和持續(xù)規(guī)范化的狀態(tài)。2行業(yè)的特征（1）房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大。在我國目前的產(chǎn)業(yè)分類中，房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。從征地、支付特許權或購買土地，到設計家庭類型、配套設施、基礎設施和住房建設，都需要大量的人力、物力和財力資源。因此，房地產(chǎn)公司一般分階段完成大型項目的建設，滾動開發(fā)以減少資金投入和占用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)風險高，回報率高。房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金，發(fā)展周期長，產(chǎn)品實現(xiàn)緩慢，融資比例高。房地產(chǎn)企業(yè)的長期穩(wěn)定經(jīng)營必須有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流作為保證。然而，自2004年10月央行宣布上調(diào)存貸款利率以來的10年里，國家經(jīng)常利用金融手段對房地產(chǎn)業(yè)進行監(jiān)管。房地產(chǎn)公司的資本鏈已經(jīng)經(jīng)受了多次考驗。房地產(chǎn)企業(yè)風險高、資金成本高，追求高回報。從近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，在早期國家鼓勵和行業(yè)供求的影響下，很多企業(yè)都參與了房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展階段，行業(yè)平均盈利能力很強。（3）發(fā)展金融比重較高。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需的資金通常以十億或幾十億元來衡量，而中國的房地產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展迅速。充分利用自有資金和少量融資手段獲取項目建設資金，將限制自身在行業(yè)中的發(fā)展和地位，降低自有資金的回報率。因此，房地產(chǎn)業(yè)一般采用較高比例的融資和滾動開發(fā)來處理資金。有個問題。（4）成本和收益會計是復雜的。房地產(chǎn)成本和收益的核算不同于其他行業(yè)。包括融資渠道的多樣性和項目資金的使用的復雜性，復雜的計算資本成本，同時收購土地和產(chǎn)品開發(fā)，和識別的受益者市政和公共建筑設施，在發(fā)展過程中，不同類型的產(chǎn)品和各種開發(fā)成本。與受益人(包括銷售區(qū)域和銷售區(qū)域)的分配關系，加上不同發(fā)展階段的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅政策，使得房地產(chǎn)業(yè)收入和成本核算相當復雜。3行業(yè)財務核算區(qū)分于一般行業(yè)財務核算的特點房地產(chǎn)行業(yè)具有產(chǎn)品開發(fā)周期長、開發(fā)過程復雜、融資比例高、產(chǎn)品開發(fā)特殊、國家相關規(guī)范多、稅收處理復雜等特點，導致其會計核算的復雜性。收入和支出的確認是區(qū)分收入和支出與其他行業(yè)最重要的兩個方面。收入。對于房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認，我國并沒有專門的房地產(chǎn)行業(yè)收入確認時間，而是以企業(yè)收入會計準則來衡量的。即企業(yè)將商品所有權的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給了買方；企業(yè)不保留繼續(xù)經(jīng)營的權利，而經(jīng)營的權利通常與所有權有關，也不對所銷售的貨物行使控制權；與交易相關的經(jīng)濟效益可以流入企業(yè)，相關的收益和成本可以可靠地計量。然而，考慮到房地產(chǎn)銷售的復雜性，確定收入實現(xiàn)是否需要更高層次的專業(yè)判斷是必要的。在實際操作中，房地產(chǎn)業(yè)普遍將收入的實現(xiàn)作為一個時間節(jié)點來認識。房地產(chǎn)銷售合同規(guī)定的條件在交付時基本滿足。預售制度。預售制度是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的一項重要制度。預售制度的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠以較少的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，它本質(zhì)上是一種銷售方式和融資手段。這是房地產(chǎn)區(qū)別于其他行業(yè)的一個顯著特征。具體房地產(chǎn)項目申請時，有關部門應當按照國家規(guī)定的條件(包括資本投入達到一定比例、開發(fā)完成一定程度的條件)發(fā)放預售許可證。發(fā)展商可在預售許可證范圍內(nèi)出售樓宇物業(yè)，以便盡快收回款項。在這個系統(tǒng)下，開發(fā)商將自己的資金和資金投入到開發(fā)過程中。同時，預售收入不需要支付資金。但預售完成后，開發(fā)商無法確認收入。它只能包含在預先收到的賬目中。它作為負債顯示在發(fā)行人的資產(chǎn)負債表上。損益表在滿足收入確認條件的情況下確認收入的實現(xiàn)。用分期付款的方式支付。因為房地產(chǎn)行業(yè)提供的產(chǎn)品價值比較大，為了擴大銷售額，平均房地產(chǎn)公司將使用的形式允許買家在分期付款購買房地產(chǎn)銷售，但為了控制風險，分期付款的銷售方法通常只允許分期付款前的產(chǎn)權主題，處理房地產(chǎn)證書。如果目標產(chǎn)權時間接近房地產(chǎn)收入確認時間，則對收入確認的影響不顯著。租后出售。出售和收回租金起源于美國。近年來，它在我國房地產(chǎn)企業(yè)的銷售管理中越來越普遍。這意味著房地產(chǎn)公司以銷售的名義向購房者出售潛在的房地產(chǎn)，并簽訂租賃協(xié)議。(b)租賃財產(chǎn)指定的期間內(nèi)以固定價格出售協(xié)議和買方的能力回到房地產(chǎn)租賃期滿后可以分成期權出售租賃和期權出售回租，在非選項轉(zhuǎn)售租賃的情況下，發(fā)包人應當認識到收入收益確認的條件得到滿足，認識到在租賃期內(nèi)租賃成本。在期權售后租賃業(yè)務中，在租賃期滿之前，開發(fā)商實際上無法確定標的房地產(chǎn)最終能否出售，因此實質(zhì)上是一種房地產(chǎn)抵押融資方式。在這種情況下，租賃成本本質(zhì)上是指在租賃合同中規(guī)定的期限內(nèi)的開發(fā)商。獲得資金的成本應包括當期財務成本。（二）保利地產(chǎn)利潤操縱的內(nèi)部動機1資本市場動機為了保持公司在二級市場的良好形象，上市公司利用操縱利潤來維持公司在二級市場的良好形象，釋放良好的業(yè)績信號。并炒作二級市場股價。由于某種原因，上市公司的管理層或管理層應該炒作自己的股票以達到一定的目的，所以上市公司的業(yè)績是高還是低。在我國目前的資本市場上市并不容易，能夠在二級市場交易本身就是上市公司的一種資源。非上市公司可以通過并購上市公司間接達到上市目的。在潛在意圖的情況下，上市公司可以通過操縱利潤和增加并購籌碼來增加利潤，從而使自己在并購中處于更有利的地位。上市公司本身也會因為業(yè)務規(guī)模的擴大或其他原因需要資金。由于股權融資低于債務融資成本，在當前資本市場條件下，許多上市公司會以配股的形式發(fā)行股票，以滿足資本需求。國家對上市公司的條件有嚴格的要求。其中一個重要條件是凈資產(chǎn)收益率必須達到一定的水平。因此，操縱利潤達到這一水平已成為上市公司操縱利潤的動機。2稅收動機節(jié)稅操縱利潤是我國企業(yè)操縱利潤的重要原因之一。根據(jù)我國現(xiàn)行所得稅的計算方法，現(xiàn)行應納稅所得額一般是以企業(yè)為基礎計算的當期利潤受會計準則和稅法原則的差異影響，通過調(diào)整收入水平來確認收入、成本和費用，因為會計準則要求具有一定的普適性。因此，在規(guī)范會計處理的某些方面，處理原則將由經(jīng)濟運行的實質(zhì)而不是形式?jīng)Q定(如上文收入確認原則所述)。規(guī)范與特定行業(yè)相結合時，其實質(zhì)往往具有模糊空間。這為管理層出于稅收原因操縱利潤提供了一定的依據(jù)，如《企業(yè)會計準則》中的收入確認原則第7條和第7條。的企業(yè)的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給買方的貨物的所有權，和企業(yè)既沒有保留通常持續(xù)管理局與所有權也保留了收入確認相關條款控制商品銷售，當用于確定房地產(chǎn)業(yè)的收入，可以產(chǎn)生多個結果。其中一項是在建筑物轉(zhuǎn)讓時確認收入，另一項是在處理產(chǎn)權證時確認收入。差別只有幾個月。一年到兩年。此外，為了實現(xiàn)稅收計劃的目標，我國一些地方稅務機關對上市房地產(chǎn)公司的某些項目公司征收超額稅費，上市房地產(chǎn)公司需要政府部門支持征地、建設、銷售、交付。需要合作，將部分成本或人員成本轉(zhuǎn)移到其他公司，調(diào)整區(qū)域利潤，支付這部分管理費，即在不損失的情況下調(diào)整稅收，以獲得當?shù)卣闹С帧?其他動機除上述動機外，公司操縱利潤的動機還包括管理者的聲譽動機、減少利潤壓力的動機或明年的評價指標；以及減少社會對大型國有房地產(chǎn)公司關注的動機。管理者的聲譽動機是管理者為了獲得良好的職業(yè)評價而操縱利潤的行為；減少明年利潤壓力的動機是管理層會因為某種原因判斷那一年可能會有大的利潤或者小的損失。明年很難預料。根據(jù)本年度的利潤情況，很難實現(xiàn)一定的增長或保持固定的利潤。對于評價指標的完成，為了緩解明年利潤壓力，有些操作是用來平衡的收入今年和明年，或者在困難的情況下完成今年的評估指標，同樣很難考慮完成明年的指標。因此，在此期間已采取一些措施減少利潤，以便為明年的評估取得更寬松的指標；對于大型國有上市房地產(chǎn)公司來說，公司的盈利能力和會議規(guī)模加大了政府通過高稅收等政策或手段參與利潤分配的風險。另一方面，政府也有可能采取某些手段來適當?shù)卣{(diào)節(jié)其經(jīng)濟。操縱和減少利潤會減少社會和政府的關注，降低相應的風險。（三）現(xiàn)有或可能的利潤操縱手段近年來，越來越多的學者從不同角度研究房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱問題。通過對房地產(chǎn)上市公司財務指標的實證研究，證明房地產(chǎn)上市公司存在利潤操縱問題，并指出相關指標；有學者對個體經(jīng)營進行了研究，并提出了相關的專業(yè)建議。然而，很少有學者對房地產(chǎn)公司的利潤操縱進行深入的研究。筆者閱讀了大量的資料，并從報紙、網(wǎng)絡等方面選取了該公司作為案例研究對象，而不是局限于該公司的案例，探討了房地產(chǎn)公司幾種典型的利潤操縱方法。1保利地產(chǎn)公司簡介保利地產(chǎn)集團成立于1992年，總部位于廣州。是保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)公司，也是保利集團房地產(chǎn)業(yè)務的主要運營平臺。國家級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)中，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力最高。并連續(xù)四年榮獲中央公司房地產(chǎn)品牌價值第一名。2009年，公司品牌價值達到90.23億元，是中國房地產(chǎn)和昌黎試點品牌。2006年7月，公司市值達到039英鎊；中國的股票在上海證券交易所上市。2009年被評為房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，2008年被評為中國優(yōu)秀上市公司管理團隊。公司完成銷售合同433.82億元。截至2010年第一季度，該公司總資產(chǎn)已超過1，000億歐元。2.我國房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)有或可能的利潤操縱手段利用資產(chǎn)重組調(diào)整利潤。資產(chǎn)重組是為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構或資本結構而進行資產(chǎn)收購、出售或股權交易的企業(yè)。這項業(yè)務是公司的正常業(yè)務。然而，在一些上市公司，資產(chǎn)重組已經(jīng)被用作操縱利潤的重要手段。該公司在年報中披露，關聯(lián)方(非上市公司)的子公司購買深圳某地區(qū)的土地，作為毗鄰現(xiàn)有項目的補充土地儲備。實際成交額是1萬元。地塊面積約為底價，地塊(五環(huán)一層)底價接近元。在得到這一信息后，經(jīng)過現(xiàn)場檢查，仍有少量拆除，五關的工作沒有完成。咨詢專業(yè)人士了解到，除去補償和項目估值1萬元外，本網(wǎng)站當前交易價格應為1萬元，實際交易價格為市場價格的30%。從數(shù)據(jù)來看，該公司操縱了土地出讓交易的利潤。通過關聯(lián)交易操縱利潤。關聯(lián)交易是指關聯(lián)方之間的資源和義務轉(zhuǎn)移。企業(yè)利用關聯(lián)交易來調(diào)節(jié)利潤，很容易產(chǎn)生操縱利潤的想法。關聯(lián)方交易主要包括存貨和固定資產(chǎn)的買賣、資產(chǎn)置換、信托業(yè)務、資本交換、母子公司與其他關聯(lián)單位之間的成本分攤等非正常交易。由于上市公司治理結構的不完善，控股公司會對其與上市公司的關聯(lián)交易以及上市公司與其他控股公司之間的交易產(chǎn)生很大的影響。（四）保利地產(chǎn)上市公司利潤操縱的消極影響由于操縱利潤的主觀本質(zhì)，無論出于何種原因，它都是一種恃強凌弱的行為。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)已成為我國重要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將對國民經(jīng)濟的許多方面產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱行為不僅會在宏觀層面對國家經(jīng)濟秩序產(chǎn)生負面影響，而且會在微觀層面對投資者等會計報告使用者造成損害。1宏觀層面的消極影響由于房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的利潤操縱將在一定程度上給國民經(jīng)濟帶來巨大的宏觀損害。例如，對金融的影響。由于房地產(chǎn)業(yè)的利潤操縱，其會計報表不能反映真實的財務狀況，國家統(tǒng)計資料來源也會對房地產(chǎn)業(yè)的真實性產(chǎn)生一定的問題。國家制定的房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)金融政策將受到影響。從長遠來看，這將加大國家宏觀調(diào)控的傾向性和房地產(chǎn)市場的及時性。由于房地產(chǎn)上市公司主要通過控制來增加利潤，所以會在一段時間內(nèi)增加房地產(chǎn)行業(yè)的信貸額度。如果房地產(chǎn)價格迅速下跌，一些房地產(chǎn)公司可能會破產(chǎn)，而金融機構的數(shù)量。金融機構的整體金融風險、經(jīng)濟不穩(wěn)定和社會不穩(wěn)定也會增加，影響資本市場的穩(wěn)定和運行。上市公司操縱利潤在一定程度上，受到國家資本市場和債券市場監(jiān)管的影響，規(guī)避監(jiān)管條件，實現(xiàn)股權和發(fā)行債券；避免和退出市場，增加對并購的要求。這種行為會削弱國家的權威監(jiān)督資本市場和債券市場，影響到證券市場的資源配置功能的發(fā)展，不利于資源的優(yōu)化配置，并影響資本市場和債券市場的穩(wěn)定發(fā)展；對國家稅收的影響。由于房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱，國家將會損失大量的稅收，因為偷稅漏稅也是房地產(chǎn)利潤操縱的重要動機之一。在我國目前的房地產(chǎn)業(yè)中，國家對房地產(chǎn)業(yè)稅負沒有任何優(yōu)惠措施。相反，有必要利用稅收抑制需求的快速增長，增加供應以滿足需求。因此，通過分析房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱行為，不難看到，為了規(guī)避企業(yè)所得稅和土地增值稅，這是一個普遍現(xiàn)象降低收入水平在不同的時間，這將導致?lián)p失的國家財政收入和財政收入的減少。這對政府不利。它還損害了公眾獲得公共服務的利益；這使得經(jīng)濟更難管理。房地產(chǎn)業(yè)可以帶動許多產(chǎn)業(yè)向下游發(fā)展，在國民經(jīng)濟資源配置中發(fā)揮重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)的利潤操縱會增加國民經(jīng)濟中資源的不合理配置，產(chǎn)生乘數(shù)效應，增加經(jīng)濟調(diào)控的難度。2微觀層面的消極影響操縱利潤會損害外部投資者和其他會計報表使用者的利益。房地產(chǎn)上市公司利潤操縱實質(zhì)上是一種故意欺詐。房地產(chǎn)上市公司改變利潤是違法的。其目的是欺騙投資者、債權人、政府等會計信息使用者，以獲取不正當利益。同時，其他利益也不可避免地會受到損害?；谔摷俚臅媹蟊?，投資者會做出錯誤的判斷，從而損害自己的利益。注冊會計師也將面臨信譽危機。近年來，我國一些房地產(chǎn)上市公司的利潤操縱行為越來越嚴重。人們經(jīng)?？吹?，上市公司一旦上市，就會改變面貌，這將極大地損害投資者特別是外部投資者的長期利益。利潤操縱嚴重扭曲了企業(yè)的會計信息。利潤調(diào)整的目的是粉飾財務業(yè)績，達到其特定的目的。粉飾財務業(yè)績的最終表現(xiàn)是房地產(chǎn)上市公司提供的財務報表不真實。這違背了企業(yè)會計準則的客觀性、可比性和一致性原則。在虛假財務報表和會計信息失真的情況下，投資者不能通過上市公司披露的會計信息正確或相對正確地評價公司的經(jīng)營狀況和發(fā)展?jié)摿?，從而增加了投資損失的風險。為了減少一些房地產(chǎn)上市公司所披露的會計信息對公司的負面影響，一些會計信息應該在全國性報紙和地方報紙上發(fā)表，以減少這些信息對上市公司的負面影響。這在一定程度上影響了公眾或投資者的合法知情權。由于上市公司對利潤的非法操縱，會計信息被嚴重扭曲，給市場和投資者造成了極大的損害。因此，如何有效防止房地產(chǎn)上市公司操縱利潤，使利潤等會計信息的影響在可控范圍內(nèi)，保證會計信息的質(zhì)量，是當前資本市場迫切需要解決的問題。

四、研究結論及建議（一）主要研究結論通過以上的研究和分析，結合其他研究人員的結論，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司存在基于各種動機的利潤操縱行為，且數(shù)額較大。操縱利潤的方法有很多。一些利潤操縱行為會嚴重影響相關利益和會計信息使用者的決策。此外，它們還會影響金融資源的配置和資本市場的功能。因此，必須采取適當有效的措施，防止房地產(chǎn)上市公司操縱利潤。（二）針對性的政策建議1.對相關管理部門的建議對于房地產(chǎn)行業(yè)，制定會計制度，引導行業(yè)發(fā)展。中國的房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理經(jīng)歷了一個漸進的標準化過程在過去的二十年里，從上世紀最后財務標準管理行業(yè)會計管理在本世紀開始，然后到當前國際會計準則和有關稅收法律法規(guī)。財務報告的一般目的是為公司現(xiàn)有和潛在的投資者、貸款人和其他投資者提供有用的財務信息，以促進有效的投資決策。這個目標現(xiàn)在已經(jīng)被廣泛接受，無論是形式上還是內(nèi)容上，財務報告確實應該是這個目標。我國2003年頒布的《企業(yè)會計準則》也順應了國際會計準則趨同的大趨勢。問題是，目前的財務報表遠遠達不到這一要求，而且沒有證據(jù)表明將來會這樣做。有許多原因,主要有兩個,首先,會計收入仍然是財務報告的核心元素,但是會計收入本身有一個很大的缺陷,企業(yè)標準來確定給定條件的會計政策,相關收入,事實上,根據(jù)標準來確定收入相關的會計政策是不同的,一些房地產(chǎn)公司認為,只要通過內(nèi)部綜合驗收工程專業(yè)人士,可以確認收入財產(chǎn)出售,明確規(guī)定,有關國家和一些公司的會計政策后綜合驗收規(guī)定,確認收入出售財產(chǎn),甚至一些公司將模糊政策,當最初的接受屬性是需要確認收入,而有時收入完成前的記錄是完成的，兩者之間的時間往往是一年多。房地產(chǎn)公司會計