旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案

青羊湖項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案達(dá)觀機(jī)構(gòu)青羊湖12000畝湖水、10000畝山林，如何脫胎換骨？如何新生新價(jià)值？前期規(guī)劃內(nèi)容（一）入口接待中心（二）游艇俱樂(lè)部（會(huì)所酒店）（三）翠竹灣別墅區(qū)（四）中心游樂(lè)區(qū)（五）露天燒烤區(qū)（六）小蒿溪拓展運(yùn)動(dòng)區(qū)（七）水上運(yùn)動(dòng)區(qū)（八）煤炭侖叢林區(qū)（九）茶山激情體驗(yàn)區(qū)（十）十里畫廊民俗文化區(qū)吃、喝、玩、樂(lè)、住以青洋湖湖面作為中心，兩岸原始次生林作為背景，集旅游觀光、休閑度假、商務(wù)會(huì)議、體驗(yàn)娛樂(lè)、生態(tài)保護(hù)等多種功能于一體的省內(nèi)一流的旅游風(fēng)景名勝區(qū)，并成為面向全國(guó)的休閑、度假居住場(chǎng)所。

前期規(guī)劃定位旅游地

產(chǎn)認(rèn)知1旅游地產(chǎn)已在中國(guó)全面興起，前景廣闊；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期比單純住宅地產(chǎn)要長(zhǎng)2到3倍以上；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)的資源和商業(yè)整合能力。旅游地產(chǎn)的認(rèn)知旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷創(chuàng)新按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因其資源和顧客市場(chǎng)的不同可分為三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。旅游地產(chǎn)的分類國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)純粹自然資源，基本無(wú)配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型resort旅游度假區(qū)功能單一復(fù)合高低本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際市場(chǎng)黃金海岸普濟(jì)島亞龍灣巽寮灣大梅沙博鰲陽(yáng)光假日半島國(guó)外頂級(jí)RESORT國(guó)內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目有資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級(jí)開(kāi)發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)以持有物業(yè)的回報(bào)為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報(bào)豐厚國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資源型企業(yè)中信：中信博鰲項(xiàng)目中信東山島海峽論壇魯能：三亞灣新城中糧：三亞亞龍灣……專業(yè)型企業(yè)新進(jìn)型企業(yè)區(qū)域級(jí)別開(kāi)發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力溫泉開(kāi)發(fā)：誠(chéng)毅廈門麗水云天溫泉度假村云霄海湯國(guó)際溫泉度假村文化旅游：華僑城東部華僑城、歡樂(lè)谷高爾夫：深圳觀瀾觀瀾高爾夫項(xiàng)目……專注某項(xiàng)旅游資源的深度開(kāi)發(fā)，具備專業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力旅游地產(chǎn)行業(yè)的新進(jìn)入者，不清楚游戲規(guī)則，機(jī)會(huì)導(dǎo)向貴州金元集團(tuán)：三亞西元項(xiàng)目杭州新廣發(fā)：青山湖別墅項(xiàng)目……旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的五個(gè)臺(tái)階以最后臺(tái)階的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，按照前四級(jí)臺(tái)階的可能性進(jìn)行操作。直接出讓土地或資源，獲取差價(jià)；進(jìn)行資源包裝和前期規(guī)劃，出讓項(xiàng)目；實(shí)施基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資；進(jìn)行一期開(kāi)發(fā)，再進(jìn)行后期的招商引資；組建專業(yè)隊(duì)伍，進(jìn)行整體獨(dú)立開(kāi)發(fā)；五、四、三、二、一、旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式2旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要多方合作；無(wú)論是在開(kāi)發(fā)、招商、管理等方面都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有其自身的特點(diǎn)和模式?；趹?zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的旅游區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必將面臨著一系列的關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開(kāi)發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資要建設(shè)成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類，我們又會(huì)走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與非盈利性配套開(kāi)發(fā)的平衡？發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇開(kāi)發(fā)/盈利模式下的策略選擇如何通過(guò)開(kāi)發(fā)模式來(lái)保證對(duì)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)？大規(guī)模區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要的盈利點(diǎn)包括一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、土地增值、房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以及可能的自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入等，為實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項(xiàng)目的最佳盈利模式是什么？不同開(kāi)發(fā)階段的盈利點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)各個(gè)盈利點(diǎn)的關(guān)鍵舉措？政策及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素多、過(guò)程復(fù)雜煩瑣，開(kāi)發(fā)主體的合法性如何保證？新政下的旅游度假項(xiàng)目用的嚴(yán)格審批制度及“70/90”規(guī)定對(duì)于未來(lái)物業(yè)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)影響？基于政府及政策的不確定性特點(diǎn)，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時(shí)效性的重新評(píng)估？項(xiàng)目的拆遷難度及拿地風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于區(qū)域開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？從區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的角度分析，政府/開(kāi)發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運(yùn)營(yíng)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地規(guī)劃、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳、營(yíng)銷吸引投資商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理戰(zhàn)略層面：從地產(chǎn)價(jià)值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立企業(yè)的核心盈利模式

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售施工管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃定位開(kāi)發(fā)招商土地轉(zhuǎn)讓土地融資土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)拆遷安置向土地所有人收購(gòu)?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引產(chǎn)業(yè)投資商/駐商來(lái)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買/租用已開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商建設(shè)總體或單一項(xiàng)目盈利點(diǎn)經(jīng)營(yíng)土地增值收益招商傭金房產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理收益代建工程收益旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource資源：自然資源人文資源產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品活動(dòng)：娛樂(lè)休閑活動(dòng)商務(wù)活動(dòng)旅游地產(chǎn)度假內(nèi)容的三個(gè)維度專業(yè)層面：對(duì)世界各地休閑度假開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行了深入研究，

總結(jié)出5種核心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美國(guó)佛州Laguna，泰國(guó)Napavalley，美國(guó)加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國(guó)密歇根Seaside，美國(guó)佛州LaJolla，美國(guó)加州Wintergreen，美國(guó)維州亞龍灣，海南夏威夷，美國(guó)泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞……以休閑度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域的5種核心驅(qū)動(dòng)力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥香港愉景灣——打造國(guó)際化的生活體驗(yàn)區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過(guò)公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂(lè)園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開(kāi)發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)過(guò)20年的開(kāi)發(fā)，愉景灣通過(guò)打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國(guó)際化生活體驗(yàn)的，兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系深圳華僑城——強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無(wú)特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬(wàn)人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂(lè)、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系通過(guò)擬合度分析，必須找到適合自身發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力發(fā)展模式

5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合項(xiàng)目界定驅(qū)動(dòng)力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動(dòng)力：自然人文驅(qū)動(dòng)力輔助驅(qū)動(dòng)力：主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要始終致力于打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力功能復(fù)合度假體驗(yàn)資源整合度假銷售物業(yè)核心資源開(kāi)發(fā)以項(xiàng)目的核心資源進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，形成度假項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)力周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn)，擴(kuò)大度假競(jìng)爭(zhēng)力的廣度在客戶度假體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受在進(jìn)程中結(jié)合度假物業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷售依托資源的開(kāi)發(fā)，連同會(huì)議、療養(yǎng)、觀光、購(gòu)物、美食等形成完整的度假產(chǎn)業(yè)鏈條項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力打造旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容

1.資源利用研究核心要點(diǎn)已有資源的盤點(diǎn)、評(píng)估資源開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)核心資源的利用與開(kāi)發(fā)……3.開(kāi)發(fā)與盈利模式2.發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析核心驅(qū)動(dòng)力研究總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目及區(qū)域整體定位：形象、功能分期開(kāi)發(fā)策略開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理模式長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡考慮；不同盈利模式與博弈方的不同合作方式經(jīng)濟(jì)測(cè)算5.規(guī)劃與物業(yè)建議核心要點(diǎn)合理的功能組合與功能比例各功能區(qū)布局啟動(dòng)區(qū)選取度假物業(yè)的價(jià)值特點(diǎn)度假風(fēng)情營(yíng)造4.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)研究明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的；長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡考慮；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)6.營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略營(yíng)銷節(jié)奏與開(kāi)發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)旅游度假營(yíng)銷與物業(yè)營(yíng)銷的關(guān)系銷售與客戶渠道如何搭建啟動(dòng)價(jià)值展示體系營(yíng)造旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容

旅游地產(chǎn)六大誤區(qū)3旅游地產(chǎn)在中國(guó)是新事物，國(guó)內(nèi)投資者和開(kāi)發(fā)者之前沒(méi)有足夠經(jīng)驗(yàn)，因此在認(rèn)知層面上存在大量的誤區(qū)。第一大誤區(qū)——風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個(gè)高價(jià)資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益土地升值拆賣盈利（一級(jí)開(kāi)發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益第二大誤區(qū)——度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過(guò)境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝低級(jí)散亂的旅游服務(wù)業(yè)……大量中長(zhǎng)期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi)高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條……低階的市場(chǎng)層級(jí)，不具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場(chǎng)層級(jí)，具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)條件第三大誤區(qū)——企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售旅游開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)酒店運(yùn)營(yíng)特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)土地控制一級(jí)開(kāi)發(fā)第四大誤區(qū)——游戲規(guī)則不明縱向競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國(guó)橫向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不明——競(jìng)爭(zhēng)？競(jìng)合？第五大誤區(qū)——客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開(kāi)發(fā)深度客戶廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國(guó)乃至全球客戶CUSTOMER誰(shuí)會(huì)來(lái)買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？第六大誤區(qū)——客戶需求不明度假生活城市生活“靜”生活“玩”生活“懶”生活“慢”生活“鄰里”生活“工作”生活“便利”生活“快捷”生活VS度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異青羊湖

的認(rèn)知4觀水青羊湖，問(wèn)佛密印寺。青羊湖項(xiàng)目的核心資源水山1.2萬(wàn)畝高品質(zhì)水面，上游包括溈河在內(nèi)的大小水系，包括魚類在類各類水產(chǎn)；1萬(wàn)畝沿湖次生山林，山林間超過(guò)30多個(gè)品種的草木，包括山林間的動(dòng)物飛禽；風(fēng)景山水構(gòu)成的種種旖旎風(fēng)景，有待包裝打造的“十里畫廊”等“青羊湖十景”。1、十里畫廊：青羊湖西南狹長(zhǎng)水域；2、平湖跑月：船行月光灣3、金沙古韻：金沙鎮(zhèn)古建筑群4、茶山霧雨：霧中的茶山臺(tái)5、翠竹隱鶴：白鷺出沒(méi)翠竹灣6、蒿溪秋葉：小蒿溪的樹(shù)林7、金龜出水：金龜島8、掛榜日出：清晨湖面欣賞掛榜山日出9、猴山翠嶺：猴子山郁郁蔥蔥的山嶺10、山屏仙境：青羊湖中間兩岸山體屏擋住后面開(kāi)闊湖面。青羊湖十景：青羊湖周邊可整合資源——景觀類密印禪寺千佛溶洞炭河里大和方古國(guó)遺址溈山漂流景區(qū)峽溪生態(tài)漂流景區(qū)靈祐肉身塔唐相國(guó)裴休墓唐詩(shī)僧齊己墓宋狀元易祓墓抗金名將張浚朱張理學(xué)創(chuàng)始人張栻父子之墓……青羊湖周邊可整合資源——文化類寧鄉(xiāng)青銅器文化溈山佛文化寧鄉(xiāng)特色飲食文化溈山風(fēng)水文化炭河里古國(guó)文化寧鄉(xiāng)民俗文化青羊湖周邊可整合資源——物產(chǎn)類溈山毛尖溈山豆腐祖塔七星椒溈山臘肉黃材干魚擂茶野味野菜柑橘……認(rèn)知總結(jié)無(wú)論是項(xiàng)目自身資源，還是周邊資源都非常豐富；目前缺乏深度的開(kāi)發(fā)和整合，缺乏對(duì)外推廣和推銷的渠道。山水青羊湖文化飲食民俗物產(chǎn)青羊湖現(xiàn)狀分析5青羊湖，1.2萬(wàn)畝湖面，1萬(wàn)畝山林；資源、產(chǎn)品、活動(dòng)，青羊湖缺少什么？產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型在旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型中，青羊湖項(xiàng)目?jī)H僅具備了資源，但是缺少產(chǎn)品和活動(dòng)兩個(gè)關(guān)鍵的運(yùn)作部分；想要資源脫胎換骨帶來(lái)新生價(jià)值，青羊湖項(xiàng)目需要在產(chǎn)品和活動(dòng)兩個(gè)部分下功夫。定位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)建設(shè)招商活動(dòng)知名度人氣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模型在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模型中，青羊湖項(xiàng)目缺乏人氣和知名度，與之前項(xiàng)目定位缺乏可行性和優(yōu)勢(shì)資源未整合開(kāi)發(fā)有直接關(guān)系，當(dāng)然也因?yàn)轫?xiàng)目基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后和招商條件不足。1、知名度不響2、人氣不足3、定位不明4、優(yōu)勢(shì)不亮5、基礎(chǔ)配套不齊備6、招商條件不成熟青羊湖開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需要解決的問(wèn)題：1、知名度不響青羊湖，由黃材水庫(kù)更名而來(lái)，新名字在寧鄉(xiāng)本地都未達(dá)到家喻戶曉；在周邊城市長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底完全沒(méi)有進(jìn)行正式的市場(chǎng)推廣；在省內(nèi)及全國(guó)，青羊湖旅游的知名度聊勝于無(wú)。市場(chǎng)對(duì)于青羊湖的認(rèn)知完全處于自發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目既缺乏推廣渠道，也缺乏推廣活動(dòng)，更缺乏與市場(chǎng)的互動(dòng)平臺(tái)。2、人氣不足現(xiàn)場(chǎng)除周末有少量客戶外，平時(shí)相對(duì)都很少，客戶營(yíng)銷完全以坐銷為主；直接導(dǎo)致已經(jīng)開(kāi)發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達(dá)到收支平衡及盈利；在坐銷的同時(shí)，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客；或通過(guò)與媒體合作在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動(dòng)擴(kuò)大青羊湖知名度的同時(shí)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，制造口碑宣傳；與周邊景區(qū)沒(méi)有形成互動(dòng)，未對(duì)周邊景區(qū)游客進(jìn)行截流和分流，建議在各個(gè)周邊景區(qū)樹(shù)立相關(guān)標(biāo)識(shí)或廣告。3、定位不明前期定位太過(guò)高端雜亂，不利于人氣短期內(nèi)的聚集；青羊湖定位為：休閑度假型旅游地產(chǎn)兩個(gè)階段運(yùn)營(yíng)：休閑型旅游地產(chǎn)——度假型旅游地產(chǎn)第一階段做足知名度和人氣，大投入低回報(bào)；第二階段提升項(xiàng)目整體檔次，大投入高回報(bào)；4、優(yōu)勢(shì)不亮青羊湖的優(yōu)勢(shì)資源還是水和山，缺乏深度開(kāi)發(fā)利用、品牌化包裝和市場(chǎng)化重點(diǎn)推介。青羊湖周邊的旅游和文化資源豐富，缺乏與項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)的融合和嫁接。內(nèi)無(wú)立勢(shì)，外無(wú)借勢(shì)，難以在市場(chǎng)中得勢(shì)。5、基礎(chǔ)配套不齊備除了一條進(jìn)入酒店的車道，景區(qū)林間缺少便道，不利于景區(qū)招商和游玩，光湖面坐船能達(dá)到的范圍有限；環(huán)湖缺少觀湖便道和釣魚設(shè)施；供水面游玩的船只太少，難以承載成批的游客；……6、招商條件不成熟基礎(chǔ)設(shè)施不全，規(guī)劃定位不明晰可執(zhí)行性過(guò)低；推廣包裝未真正啟動(dòng)，項(xiàng)目缺乏知名度和現(xiàn)場(chǎng)缺乏人氣；更缺乏專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和實(shí)惠的招商政策；項(xiàng)目?jī)?nèi)可盈利商業(yè)劃分未系統(tǒng)完成，缺乏專業(yè)的定位和組織；缺乏招商性活動(dòng)的策劃和組織，單純靠展會(huì)或推介會(huì)招商影響有限?？偨Y(jié)青羊湖擁有良好的優(yōu)勢(shì)資源和周邊資源，但缺少梳理和深度開(kāi)發(fā)；青羊湖雖然已擁有一個(gè)高級(jí)酒店，但景區(qū)運(yùn)營(yíng)仍處于開(kāi)發(fā)初期階段；青羊湖的定位不明、優(yōu)勢(shì)不亮和基礎(chǔ)配套不齊備，直接導(dǎo)致項(xiàng)目目前人氣和知名度不高，招商工作舉步維艱；青羊湖需要在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和活動(dòng)組織方面下功夫，以達(dá)到招商借勢(shì)借力開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的目的。青羊湖的藍(lán)海戰(zhàn)略6藍(lán)海戰(zhàn)略，就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)創(chuàng)全新的市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略。

青羊湖運(yùn)營(yíng)階段劃分：項(xiàng)目資源梳理、提煉和整合，以精準(zhǔn)項(xiàng)目定位；項(xiàng)目的整體包裝，包括文化、商業(yè)包裝；劃分經(jīng)營(yíng)版塊，進(jìn)行商業(yè)招商；別墅開(kāi)發(fā)及高檔俱樂(lè)部建設(shè)；檔次提升，由休閑型旅游地產(chǎn)提升為度假型旅游地產(chǎn)。第一階段：第二階段：第三階段：第四階段：第五階段：通過(guò)活動(dòng)和產(chǎn)品推廣項(xiàng)目和品牌；第六階段：專業(yè)的事情，專業(yè)的人做！青羊湖需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、旅游地產(chǎn)招商代理機(jī)構(gòu)、廣告推廣機(jī)構(gòu)、活動(dòng)策劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)、旅游物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等。六、以高端消費(fèi)提升檔次青羊湖的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略：一、以商養(yǎng)開(kāi)發(fā)二、以品牌推項(xiàng)目三、以文化包裝項(xiàng)目四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺(tái)五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商青羊湖休閑度假旅游區(qū)在低投入的前提下，將青羊湖旅游項(xiàng)目作為青羊湖品牌的資源支撐點(diǎn)隨品牌商品推往市場(chǎng)。一、以商養(yǎng)開(kāi)發(fā)在整合青羊湖及周邊資源和特產(chǎn)的同時(shí)，將資源和特產(chǎn)整體深度開(kāi)發(fā)為商品，以短、平、快的商業(yè)開(kāi)發(fā)回籠資金帶動(dòng)項(xiàng)目的旅游開(kāi)發(fā)；譬如：青羊湖礦泉水青羊湖特產(chǎn)：紅薯粉、刀豆花、香干、薄荷膏、柑橘等等青羊湖米酒青羊湖魚及魚制品青羊湖大米青羊湖茶籽油青羊湖竹席青羊湖茶葉青羊湖特色菜式……注冊(cè)青羊湖品牌，深度開(kāi)發(fā)青羊湖及周邊商業(yè)資源，在推廣青羊湖品牌下系列產(chǎn)品為橋，推廣青羊湖旅游項(xiàng)目；在品牌招商的同時(shí)拉動(dòng)青羊湖項(xiàng)目旅游招商。1、減少了單純旅游項(xiàng)目推廣的風(fēng)險(xiǎn)；2、縮短了單純旅游項(xiàng)目推廣的資金回籠周期；3、豐富了青羊湖項(xiàng)目品牌內(nèi)涵；4、多渠道推廣項(xiàng)目，增加項(xiàng)目市場(chǎng)知名度；二、以品牌推項(xiàng)目通過(guò)多角度文化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的包裝，為項(xiàng)目推廣和宣傳樹(shù)立市場(chǎng)形象，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和招商梳理出價(jià)值賣點(diǎn)。1、以青銅文化及大和方古國(guó)展覽館給項(xiàng)目樹(shù)立一個(gè)可以在全國(guó)喊得響文化形象；2、以真山真水之間生態(tài)的養(yǎng)生文化樹(shù)立項(xiàng)目的生活形象；3、以游樂(lè)休閑文化為項(xiàng)目樹(shù)立旅游市場(chǎng)的形象；4、以特色的飲食文化豐富項(xiàng)目休閑旅游的內(nèi)涵；5、以高檔消費(fèi)文化提升項(xiàng)目整體的形象高度；三、以文化包裝項(xiàng)目建立屬于青羊湖旅游風(fēng)景區(qū)的官方網(wǎng)站，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目整體展示和推廣。相