智能物業(yè)管理的原則

第3章:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)概述

●學習目標●主要內容●本章小結

●知識結構圖學習目標了解智能小區(qū)的建設目標和設置原則；熟悉住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的內容、功能和系統(tǒng)結構；掌握智能化住宅小區(qū)的管理內容和對管理人員的特殊要求。

主要內容3.1:智能化住宅小區(qū)概述3.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分與結構3.3:智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容與特點3.1:智能化住宅小區(qū)概述

3.1.1:智能化住宅小區(qū)的形成與發(fā)展

3.1.2:智能化住宅小區(qū)的概念與主要功能

3.1.3:智能化住宅小區(qū)建設的指導思想

3.1.4:智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)設置原則3.1.1:智能化住宅小區(qū)的形成與發(fā)展

在20世紀80年代，由于世界上很多高科技產品的問世，人們對生活的質量要求有了很大的提高，所以出現了智能化住宅，智能化住宅可以對各種通信、家電、安保設備通過總線技術進行監(jiān)視、控制與管理。在90年代中期，智能化住宅小區(qū)在我國也就應運而生。深圳的梅林一村、上海的郵電二村就是中國早期較有代表性的智能化住宅小區(qū)。同時，我國也相繼推出了一系列與智能化住宅小區(qū)各種相關的規(guī)范和標準。3.1.2:智能化住宅小區(qū)的概念與主要功能1.智能化住宅小區(qū)的概念:(1).智能化住宅小區(qū)應該是建立在現代化“4C”技術基礎上的。(2).智能化住宅小區(qū)應該是以人為本，能夠為住戶提供一個安全、舒適、便捷、節(jié)能的生活環(huán)境。

(3).智能化住宅小區(qū)應該是可持續(xù)發(fā)展的。

2.智能化住宅小區(qū)的主要功能:

(1).有一套小區(qū)安全保衛(wèi)的多重防范系統(tǒng)(2).有一套對小區(qū)各類設備和環(huán)境的管理系統(tǒng)(3).有一套強大的信息通信系統(tǒng)

3.1.3:智能化住宅小區(qū)建設的指導思想依據上述概念和目標，建設我國智能化住宅小區(qū)的指導思想應該是：

(1)貫徹“實用、可靠、先進、經濟”的八字方針，以應用為導向，推進管理，按急用先上、分步到位的原則進行建設；(2)從現實情況出發(fā)，以需求為依據，總體規(guī)劃、分步實施，確保系統(tǒng)安全可靠、穩(wěn)步推進；(3)系統(tǒng)充分考慮功能擴容性和技術升級性，適應當代信息技術迅猛發(fā)展的要求，以求最佳效果。3.1.4:住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設置原則根據總體目標和指導思想，在設置住宅小區(qū)智能系統(tǒng)時應掌握以下原則：(1).可行性和適應性(2).實用性和經濟性(3).先進性和成熟性(4).開放性和標準性(5).可靠性和穩(wěn)定性(6).安全性和保密性(7).可擴展性和易維護性3.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分與結構3.2.1:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分及內容3.2.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的結構3.2.1:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的劃分及內容

1.按功能劃分:

(1).家庭智能化(家庭安防、家庭自動化管理等)

(2).小區(qū)安全防范(小區(qū)內各種安防的設備設施等)

(3).小區(qū)信息通信(包括電視廣播、電話、寬帶接入等)

(4).小區(qū)物業(yè)管理(各種便于管理小區(qū)的系統(tǒng)，如設備監(jiān)控系統(tǒng)、IC卡等等)

(5).小區(qū)消防

(火災自動報警與消防聯動控制系統(tǒng))2.按組成系統(tǒng)劃分

(1)小區(qū)物業(yè)管理服務系統(tǒng)(對各種設備的監(jiān)控和管理。)

(2)小區(qū)綜合信息服務系統(tǒng)(各種信息能夠很方便的傳給住戶，如:娛樂、商場購物、同步教育等)

(3)通信接入與組網系統(tǒng)3.按建設部《導則》劃分:按建設部1999年發(fā)布的《導則》，其基本內容應包括以下幾部分：確保居民生活的安全防范系統(tǒng)；便利住戶的設備管理系統(tǒng)；提供家庭電子化服務的信息網絡系統(tǒng)；以計算機網絡通信為基礎的物業(yè)管理系統(tǒng)。圖3－1住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的組成框架圖

住宅小區(qū)智能化中央控制室安全防范設備管理計算機物業(yè)管理信息系統(tǒng)**周界防越報警系統(tǒng)*閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)*訪客對講系統(tǒng)*住宅防盜報警系統(tǒng)*電子巡更管理系統(tǒng)*遠程抄表系統(tǒng)**家用電器的自動化控制系統(tǒng)***公共設備集中監(jiān)控及管理系統(tǒng)**公共照明及環(huán)境燈光控制系統(tǒng)**車輛出入/停車場自動管理系統(tǒng)*背景音樂系統(tǒng)*電話接入系統(tǒng)*電視接入系統(tǒng)*寬帶數據網絡接入系統(tǒng)******信息網絡系統(tǒng)現代集成建造系統(tǒng)HI-CIMS***3.2.2:住宅小區(qū)智能系統(tǒng)的結構在智能化住宅小區(qū)中，除了設置了一系列小區(qū)安全防范、小區(qū)設備管理、小區(qū)信息通信、家居智能化系統(tǒng)外，為了使上述功能成為一個有機的整體，還需要有一套兼容各種信息的綜合布線系統(tǒng)和管理所有智能化系統(tǒng)的信息平臺。（其系統(tǒng)結構如下圖）住宅小區(qū)智能化的系統(tǒng)結構圖

CCTV監(jiān)控系統(tǒng)巡更系統(tǒng)室內安防系統(tǒng)周界防范系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)VOD點播CATVInternet電話，傳真小區(qū)內聯網安防系統(tǒng)PSTN衛(wèi)星數據CATVDDN小區(qū)接入系統(tǒng)智能小區(qū)綜合管理平臺物業(yè)管理系統(tǒng)通信系統(tǒng)車庫管理系統(tǒng)設備管理系統(tǒng)物業(yè)辦公系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)家居智能化系統(tǒng)系統(tǒng)3.3:智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理的內容與特點3.3.1:智能化住宅小區(qū)的管理內容

3.3.2:智能化住宅小區(qū)對物業(yè)管理的特殊要求

3.3.1:智能化住宅小區(qū)的管理內容智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理與服務是在傳統(tǒng)物業(yè)基礎管理與服務上的完善和提升，它們包括:物業(yè)財產管理、入住管理、人事管理、財務管理、治安管理、修繕管理、綜合查詢管理、系統(tǒng)工具管理、辦公管理、安防監(jiān)控管理、網絡服務管理。

3.3.2:智能化住宅小區(qū)對物業(yè)管理的特殊要求1.管理思路的更新(智能物業(yè)管理比起傳統(tǒng)物業(yè)管理更多地體現在人性化的服務，充分利用小區(qū)的智能化系統(tǒng)，為小區(qū)居民提供溫馨、細致、周到的服務。)2.管理模式的更新(物業(yè)管理公司應充分利用智能系統(tǒng)創(chuàng)造出一套適應智能化住宅小區(qū)的管理模式，以維持良好的服務水平。)3.管理隊伍的更新(智能化小區(qū)對專業(yè)人才的更加注重，專業(yè)管理人才還應該做到不斷學習新的技術，避免被淘汰。)4.管理手段的更新(小區(qū)內智能系統(tǒng)是24小時全天候運行的，因此物業(yè)管理的手段就必須從應急處理變?yōu)轭A先維護，這樣才能保證系統(tǒng)的正常運行。)5.管理內容的更新

(管理人員在系統(tǒng)、設備維護時，應特別注意防水、防塵、防潮和防靜電，還應特別注意信息及資料的安全管理。）本章小結智能物業(yè)與普通物業(yè)的區(qū)別：維護方式、管理對象、管理重點、人才需求。智能物業(yè)管理的主要特征：集成性、交互性、動態(tài)性。智能物業(yè)管理的目標：服務目標安全、舒適、高效、可靠；經濟目標：延長物業(yè)壽命、提升物業(yè)功能、保證物業(yè)增值。智能物業(yè)管理的原則：有序化、規(guī)范化、系統(tǒng)化、過程化。智能物業(yè)管理的內容：常規(guī)性公共服務（建筑結構、公共設施、機電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供排水系統(tǒng)、冷熱源系統(tǒng)、通信系統(tǒng)等）；針對性專項服務（安全防衛(wèi)、防火防災、環(huán)境綠化、車輛交通等）；委托性專項服務（建筑裝潢、公共收費、便民服務、招租代售等）智能物業(yè)管理公司的特點：管理水平起點更高、專業(yè)技術性更強、管理體制