上海某住宅樓盤項目企劃篇

企劃篇營銷策劃像是一一座橋，連著著產(chǎn)品與消費費者，但這座座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不不可捉摸。我我們認(rèn)為這座座橋要架得準(zhǔn)準(zhǔn)，架得好，就就應(yīng)該堅持策策劃來源于產(chǎn)產(chǎn)品，高于產(chǎn)產(chǎn)品；而同時時傳播策劃更更要以產(chǎn)品為為基礎(chǔ)。目錄：企劃篇企劃思路企劃緣起品牌策略思考建建議區(qū)域消費者心理理權(quán)重比預(yù)測測及分析目標(biāo)客戶成分及及消費動機分分析推廣案名的緣起起推廣核心概念廣告總精神*****企劃劃思路、賣點點收集及提煉煉流程圖建材篇導(dǎo)視策略篇售樓處策略樣板房選擇思路路及策略樣板區(qū)策略一、企劃思路“*****”———企劃緣起思思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費動機分析客戶權(quán)重比分析案名緣起目標(biāo)客戶成分及消費動機分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起*****的營營銷策劃操作作，目的是通通過我們的專專業(yè)服務(wù)為發(fā)發(fā)展商提供獨獨到專業(yè)的市市場分析和預(yù)預(yù)估，以便讓讓發(fā)展商能夠夠在原有的基基礎(chǔ)上可以更更好地把握整整個房產(chǎn)市場場；同時也希希望通過我們們專業(yè)的企劃劃策略來幫助助發(fā)展商樹立立企業(yè)和樓盤盤之間的品牌牌效應(yīng)，進(jìn)而而為今后的發(fā)發(fā)展打下良好好的口碑；而而環(huán)環(huán)相扣的的前期工作為為我們今后能能夠更好地為為發(fā)展商服務(wù)務(wù)做了堅實的的鋪墊工作，更更希望發(fā)展商商通過“*****”這一起點，為為今后帶來更更加美好的發(fā)發(fā)展前景。在銷售前所做的的一系列準(zhǔn)備備工作，如市市場分析、市市場定位、價價格定位等等等對于今后的的銷售起著至至關(guān)重要的評評估作用，而而所有一切的的前期工作其其最終目的都都是為了樓盤盤在今后的實實際銷售當(dāng)中中能夠創(chuàng)造良良好的銷售業(yè)業(yè)績。三、品牌策略思思考建議品牌建立思考緣緣起目前，隨著上海海整體房產(chǎn)市市場的開發(fā)逐逐漸趨于成熟熟，以及整體體房產(chǎn)市場的的競爭環(huán)境日日益激烈，使使得各路房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商越來來越注重自身身品牌的市場場效應(yīng)和推廣廣力度，以便便吸引到更多多消費者的注注意；同時現(xiàn)現(xiàn)今購房者的的購房行為也也正在日趨理理性化和理智智化，因此房房產(chǎn)商的品牌牌宣傳就尤為為顯得重要。而而我們的目的的就在于希望望通過詳盡專專業(yè)的策劃方方式或推廣手手段來幫助發(fā)發(fā)展商確立自自身形象在房房產(chǎn)市場及消消費者心中的的認(rèn)知度，從從而通過品牌牌的確立來促促動自身項目目的銷售力度度，并最終達(dá)達(dá)到發(fā)展商預(yù)預(yù)期的銷售目目的。例：深圳**集集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以以來，始終堅堅持樹立公司司及品牌在房房產(chǎn)市場的形形象。通過無無形資產(chǎn)的積積累，不但在在消費者群體體中建立了良良好的口碑，而而且形成無形形產(chǎn)業(yè)化資本本經(jīng)營，給公公司帶來了豐豐厚財富回報報。再例：**房產(chǎn)產(chǎn)公司也是我我們的全程策策略伙伴。在在我們的共同同努力下，堅堅持獨特的經(jīng)經(jīng)營理念，樹樹立良好的公公司及品牌形形象，創(chuàng)造了了獨墅苑二期期75天100%銷售的銷售售佳績.現(xiàn)在已在蘇蘇州房產(chǎn)市場場及消費者群群體中形成了了良好的口碑碑，使房產(chǎn)開開發(fā)與銷售蒸蒸蒸日上。（二）建議議1、整個“******”地產(chǎn)須導(dǎo)入入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個方面的內(nèi)內(nèi)容：開發(fā)商以前的發(fā)發(fā)展歷史及進(jìn)進(jìn)程進(jìn)行整合合導(dǎo)入企業(yè)的理念念識別——MI導(dǎo)入企業(yè)的法則則識別——BI導(dǎo)入企業(yè)的形象象識別——VI品牌及發(fā)展商的的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長長遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)設(shè)立公司上海?？偛浚┝⒆阕闵虾７慨a(chǎn)市市場，有必要要制定長遠(yuǎn)的的發(fā)展規(guī)劃，以以便為今后形形成連動開發(fā)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)業(yè)化運作經(jīng)營營打下厚實的的市場知名度度。（關(guān)于品牌的策策略和建議，如如發(fā)展商需要要可另外商討討提供相關(guān)內(nèi)內(nèi)容的詳細(xì)的的提案。）四、區(qū)域消費者者心理權(quán)重比比預(yù)測及分析析緣起：有了對競爭個案案的分析；有有了對消費者者的分析；有有了對本案的的分析；我們們將三者進(jìn)行行結(jié)合對比分分析，通過百百分百權(quán)重比比的形式表現(xiàn)現(xiàn)出來。目的的是對本案樓樓盤的各方面面進(jìn)行對比分分析，找到目目標(biāo)消費者看看待權(quán)重大的的方面，可在在其后的企劃劃中進(jìn)行提升升優(yōu)化，為銷銷售做前期鋪鋪墊。新華路區(qū)域消費費群體心理權(quán)權(quán)重比預(yù)測規(guī)劃設(shè)計單位環(huán)境單體設(shè)計房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競爭個案合計10%10%5%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費費群體心理權(quán)權(quán)重比分析規(guī)劃25%：規(guī)劃是一個小區(qū)區(qū)的靈魂所在在，也是最有有創(chuàng)意的地方方。目標(biāo)購房房者對社區(qū)規(guī)規(guī)劃也是很重重視。有好的的規(guī)劃才有好好的環(huán)境才能能很好地生活活。設(shè)計單位5%：：設(shè)計是可以利用用目標(biāo)購房者者的盲動跟隨隨心理，其對對購房者有一一定的影響力力；如果沒有有名牌設(shè)計單單位的話，就就可以避過不不提。環(huán)境25%：環(huán)境對目標(biāo)購房房者的購房心心理影響程度度很大。環(huán)境境好壞直接影影響居住的舒舒適及身體的的健康。我們們在此上作了了賣點的分析析提煉，通過過突出小區(qū)綠綠化的比重（新新華路上唯一一擁有超過40%綠化率的大大型住宅小區(qū)區(qū)）來營造一一個目標(biāo)購房房者傾心的環(huán)環(huán)境，對整體體售價的提升升起重要作用用；預(yù)計占權(quán)權(quán)重比的25%。單體設(shè)計12%%：著重突出外立面面的幽雅格調(diào)調(diào)，與新華路路整個居住氛氛圍有一個既既協(xié)調(diào)又能張張揚自己建筑筑風(fēng)采的立面面效果。這方方面是引導(dǎo)目目標(biāo)購房者的的一方面，應(yīng)應(yīng)著重于顏色色的冷暖度及及面磚等方面面的搭配，視視覺效果在一一定程度上關(guān)關(guān)系到客戶個個人的喜好程程度。房型15%：房型對于目標(biāo)購購房者來說是是很重要的，關(guān)關(guān)系到居住大大小，布局合合理與否等問問題。所以建建議發(fā)展商根根據(jù)市場的真真正需求再進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化組組合目前的房房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中通過房型的優(yōu)勢來強化消費者的認(rèn)可度。建材7%：這方面關(guān)系到目目標(biāo)購房者購購房后的生活活質(zhì)量，可以以此來彌補其其它的不足，所所以應(yīng)努力提提高建材質(zhì)量量，把好建筑筑質(zhì)量關(guān)，努努力做到最好好，因為它對對樓盤整體售售價的拉升非非常重要。周邊配套5%：：這方面關(guān)系到目目標(biāo)購房者購購房后的生活活方便問題，因因直接性很強強，所以其權(quán)權(quán)重比預(yù)計將將占到5%。會所10%：根據(jù)對本案區(qū)域域的整體統(tǒng)計計分析，就本本區(qū)域而言，小小區(qū)自身擁有有獨立會所的的寥寥無幾，而而本案“2670平方米的會會所”將是我們在在今后的銷售售、宣傳推廣廣方面的一個個大賣點，引引導(dǎo)消費者的的購買沖動，起起到對整體售售價的全面拉拉升。小區(qū)配套10%%：小區(qū)的各方面配配套要齊全，并并擁有良好的的物業(yè)服務(wù)，它它對目標(biāo)購房房者也是非常常重要的，對對買房后的生生活有很大輔輔助作用。因因此，我們在在這方面建議議很多，將在在后面的產(chǎn)品品定位篇內(nèi)作作詳細(xì)的分解解，希望通過過優(yōu)化的小區(qū)區(qū)配套組合來來對其進(jìn)行提提煉拉升，最最終起到拉升升整體售價的的作用。人氣5%：人氣是售房的基基礎(chǔ)，只有聚聚集更多人氣氣，才能將銷銷售策略順利利的執(zhí)行。我我們的很多事事情都是服務(wù)務(wù)與它。但是是它是一個非非?？勺兊囊蛞蛩兀虼宋椅覀冎话阉A(yù)預(yù)計為5%。品牌效應(yīng)3%：：因為目前的目標(biāo)標(biāo)購房者不僅僅對產(chǎn)品的本本身關(guān)心，而而且對樓盤的的發(fā)展商也要要求金牌，開開發(fā)商曾做過過哪些樓盤，這這些都是他的的重點參照物物。（如：**他就形成了了名牌的象征征，只要是他他開發(fā)的樓盤盤就熱銷，當(dāng)當(dāng)然這是他多多年來逐步積積累的成績。）我我們在此也進(jìn)進(jìn)行了提煉和和提升，對今今后的整體銷銷售應(yīng)有初步步成效。人文環(huán)境15%%：人文環(huán)境是消費費者衡量一個個樓盤好壞的的直接依據(jù)之之一，所以我我門在這里將將它預(yù)定為15%壞的通過新新華路這一相相當(dāng)高雅幽靜靜的人文居住住環(huán)境，來拉拉升并吸引更更多購房者的的注意力，但但由于各方面面原因的影響響，只把它預(yù)預(yù)定為5%。地理位置25%%：就本區(qū)域而言，本本案的整體地地理位置并不不是很理想，因因為地段與地地理位置的好好壞將直接影影響到消費者者的購買欲望望，所以由于于位置的因素素可能會對我我們的樓盤產(chǎn)產(chǎn)生一定的的的不利因素，預(yù)預(yù)計會是25%。競爭個案-300%：周圍的競爭個案案對我們的沖沖擊較大，有有相當(dāng)一部分分競爭樓盤的的產(chǎn)品比較成成熟，目標(biāo)購購房群體又很很相近；在這這種不利的情情況下我們會會運用我們獨獨特的整體包包裝策略，對產(chǎn)品進(jìn)行行整合，做到拉升整整體售價。但但我們預(yù)計來來自競爭個案案的負(fù)面因素素最大，所以以將其定為-30%。（三）分析規(guī)劃：從整個新華路的的建筑規(guī)劃來來看，本案的的規(guī)劃、環(huán)境境、商配優(yōu)勢勢分別占到了了25%、25%和20%的比例，因因此本案在今今后的推廣中中，媒體宣傳傳的重點應(yīng)該該放在小區(qū)的的整體規(guī)劃（體體現(xiàn)出是本區(qū)區(qū)域唯一一個個規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)現(xiàn)代時尚社區(qū)區(qū)）、新華路路獨有的文化化底蘊以及本本案區(qū)域的商商配優(yōu)勢。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一一優(yōu)勢是小區(qū)區(qū)的綠化，40%的高綠化率率，在本案區(qū)區(qū)域是絕無僅僅有的；從而而為今后廣告告的推廣提升升了5%左右的優(yōu)勢勢。房型：本案總共推出了了三個主力房房型，其中70%為市場需求求最大的三房房式（面積略略微偏大，需需要在今后的的單價上有一一個合理的百百分比控制，以以免由于單價價的偏高而造造成總售價的的抬高）、另另外就是各占占15%的復(fù)室和二二房式，由于于較為合理的的房型配比，所所以相對于其其它樓盤（如如：申亞新華華府）而言，面面積的控制還還是較為理想想。同時通過過對房型需求求的分析，三三房式房型將將會是未來市市場所需求的的主力房型，所所以可以確信信通過對本案案房型的進(jìn)一一步合理優(yōu)化化，一定會是是本案在今后后銷售中的一一大有利點。建材：建材選擇的好壞壞與否，必將將影響到今后后入住居民的的切身利益，為為了使客戶可可以深層次地地了解樓盤的的建造質(zhì)量，可可以通過對建建材品質(zhì)的宣宣傳來提升本本案在市民心心中的形象，同同時又可以成成為本案在銷銷售推廣階段段的一個很好好的賣點。周遍商配：齊全的公建配套套設(shè)施，是本本案能夠得到到消費者認(rèn)可可的又一有力力點，勢必會會成為本案吸吸引客戶的一一個相當(dāng)有利利的宣傳推廣廣資本。小區(qū)會所：會所給人最直接接的感覺就是是高檔，而本本案的各競爭爭樓盤由于受受土地開發(fā)面面積的制約，無無法在僅有的的占地面積上上打造一個成成規(guī)摸的小區(qū)區(qū)會所，所以以本案必須充充分利用會所所的優(yōu)勢，而而前提就是定定位的合適與與否，因為這這將直接關(guān)系系到本案在今今后銷售推廣廣中處于的位位置是否有利利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居居家服務(wù)”及小區(qū)智能能化是現(xiàn)在消消費者購置房房屋的又一衡衡量標(biāo)準(zhǔn)，所所以小區(qū)配套套的好壞對小小區(qū)的整體形形象提高乃至至價格的定位位都將起到很很大的推波助助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨有有的文化底蘊蘊和區(qū)域勢必必會給本案在在今后的推廣廣銷售方面帶帶來10%的優(yōu)勢。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約約樓市房價的的一個絕對因因素，本案雖雖然地處新華華路，但由于于已經(jīng)是地處處新華路的末末端位置，同同時與輕軌緊緊鄰；在一定定程度上加大大了本案今后后的銷售推廣廣難度，是一一個較為不利利的因素。競爭樓盤：由于本案在同一一區(qū)域所處的的位置較不理理想，這勢必必會成為其它它競爭樓盤為為突出自身樓樓盤的優(yōu)勢時時所會一直強強調(diào)的，對于于本案來說，這這在今后的銷銷售期間將是是相當(dāng)不利的的一個制約因因素。五、目標(biāo)客戶成成分及消費動動機分析緣起：房產(chǎn)市場的根基基是由購房消消費者組成的的。本案的銷銷售基礎(chǔ)是由由目標(biāo)客戶構(gòu)構(gòu)成的。因此此鎖定目標(biāo)群群體，進(jìn)行成成分分析，對對購買動機的的剖析更是關(guān)關(guān)鍵節(jié)點，不不能不為。同同時通過對目目標(biāo)消費群體體在各方面的的信息收集分分析，為本案案的市場定位位確立一個可可供論證參照照的依據(jù)，并并可以借此了了解并最終確確立目標(biāo)消費費群體和廣告告的訴求對象象。解析：一）、客戶來源：徐匯匯區(qū)、長寧區(qū)區(qū)（虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)）、靜安安區(qū)（與本案案區(qū)域相接壤壤部分）客戶身份：外企企或企業(yè)高級級白領(lǐng)階層年齡段：30——35歲之間消費動機：1、結(jié)結(jié)婚或?qū)Ω纳粕破渥》凯h(huán)境境的需求；2、較高的月收收入，使其對對居住環(huán)境有有了更高的需需求，而住宅宅是改變生活活方式的重要要途徑；3、在事業(yè)上小小有成就，想想通過購置較較高檔樓盤以以向親朋好友友展示自己的的實力；戶型需求：由于于年齡的關(guān)系系，所以無論論是否已經(jīng)結(jié)結(jié)婚，他們的的需求面積基基本上應(yīng)在130平方米左右右（三房一廳廳或二房二廳廳）。訴求點——小區(qū)區(qū)的文化氛圍圍（高級會所所）、高尚的的居住環(huán)境（新新華路的居住住氛圍）、便便捷的交通（輕輕軌）、距離離（淮海路、徐徐家匯）商業(yè)業(yè)中心的絕對對半二）、客戶來源：徐匯匯、長寧（距距離本案5公里半徑之之內(nèi)）、靜安安（與本案區(qū)區(qū)域接壤地區(qū)區(qū)）客戶身份：私營營業(yè)主或企業(yè)業(yè)主管以上為為代表年齡段：35——50歲之間消費動機：1、希希望通過二次次置業(yè)，進(jìn)一一步改善居住住條件；2、因職務(wù)的的變動而需要要重新置業(yè)或或再次置業(yè)；；戶型需求：此類類購房者在購購房時家人是是其必須考慮慮的，所以他他們的需求房房型應(yīng)以復(fù)式式、三房為主主。訴求點——體現(xiàn)現(xiàn)地位身份的的高雅社區(qū)、私私家高級會所所、完善的物物業(yè)服務(wù)三）、客戶來源：本市市周邊區(qū)域，外外省市區(qū)域為為輔客戶身份：外地地來滬投資、經(jīng)經(jīng)營者年齡段：35---45歲之間消費動機：1、此此類客戶由于于生意上的因因素，因此必必須在上海有有一套符合其其身份的住宅宅；2、因其具有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實力，打算算通過在上海海經(jīng)商購房，最最終促成全家家一起落戶本本市；戶型需求：由于于此類購房者者身處他鄉(xiāng)，因因此小區(qū)的完完全性、配套套設(shè)施及完善善的物業(yè)管理理將是其考量量購買的因素素，房型一般般應(yīng)以復(fù)式和和三房式等較較大房型為主主。訴求點——完善善的高尚小區(qū)區(qū)、良好的物物業(yè)管理、便便捷的出行交交通、就近的的商業(yè)中心四）、客戶來源：區(qū)域域周邊范圍客戶身份：向往往新華路生活活氛圍的客戶戶群年齡段：35--55歲之間消費動機：1、多多年的心愿或或懷戀新華路路的生活氛圍圍；2、向往新華華路這一區(qū)域域的生活氛圍圍；戶型需求：此類類購房者的房房型需求通常常會以100平方米（二二房二廳）為為主。訴求點——高雅雅的居住環(huán)境境五）、客戶來源：東華華大學(xué)、交通通大學(xué)、各類類學(xué)校客戶身份：教職職員工等年齡段：30--50歲之間消費動機：1、改改善居住環(huán)境境；2、考慮到工工作便利等因因素；戶型需求：此類類購房者通常常會分成兩類類，一類以老老夫妻和新婚婚夫婦為代表表，房型的需需求基本以二二房二廳為主主；另一類是是以全家居住住為主，他們們的房型需求求基本會以大大三房為主。訴求點——懷舊舊、文化、完完善的物業(yè)管管理六）、客戶來源：區(qū)域域周邊范圍客戶身份：就讀讀于上海高校校的外地留滬滬大學(xué)生年齡段：30--40歲之間消費動機：購置置房產(chǎn)用于自自身居住。戶型需求：此類類購房者通常常會以二房為為主。訴求點——家的的感覺七）、客戶來源：新華華路輻射區(qū)域域客戶身份：文化化人年齡段：30--55歲之間消費動機：1、因因工作需要而而決定重新置置業(yè)或二次置置業(yè)；2、看中新華路路的文化氛圍圍和居住環(huán)境境而決定在該該區(qū)域置業(yè)或或再次置業(yè)；；戶型要求：此類類購房者通常常以選擇二房房或三房為主主。訴求點——新華華路的文化底底蘊六、推廣案名的的緣起一個好的推廣名名，能夠充分分表現(xiàn)房產(chǎn)項項目的特征和和內(nèi)涵，也能能夠體現(xiàn)出一一個樓盤的品品質(zhì)感，好的推廣名名通過廣告的的推廣能很快快被消費者認(rèn)認(rèn)可和接受。因因此我方在此此提供了三個個推廣名以供參考考：“優(yōu)揚時代”之之緣起：提出用“優(yōu)揚時代”，是希望略略微軟化一點點“*****”這一案名的硬度度。我們之所所以用優(yōu)秀的的“優(yōu)”，而不用通通常所用的悠悠揚的“悠”，是希望借借此來宣傳并并強化本案所所處位置的優(yōu)優(yōu)勢，文化氛氛圍的濃郁；；其二，“揚”意在宣揚新新華路這一文文化名街的人人文底蘊，渲渲染“午后的新華華路在咖啡、梧梧桐、幽雅環(huán)環(huán)境中所襯托托出的品質(zhì)生生活”。同時希望通通過把本案與東華大大學(xué)院區(qū)的對對街來進(jìn)一步步襯托出小區(qū)區(qū)周邊的文化化氛圍，以此此吸引消費者者的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)節(jié)”的緣起：首先先也是希望以以此軟化案名名的硬度，同同時希望通過過對新華路上上梧桐這一特特色的渲染來來引起消費者者對幽雅生活活的一種向往往，借此進(jìn)一一步加深對本本案區(qū)域生活活氛圍的渲染染力度。3、“午后風(fēng)景景”的緣起：顧名名思義，用“午后”渲染的還是是新華路午后后的生活風(fēng)情情——“寧靜、幽雅雅、恬靜”。而“風(fēng)景”是希望通過過對午后新華華路的環(huán)境描描述來引伸出出本案的綠化化環(huán)境，花的的語言是最美美的，是人類類生命中不可可缺少的事物物；而樹是為為人類制造清清新空氣的守守護(hù)神，利用用鮮花和綠蔭蔭為住宅小區(qū)區(qū)帶來的生活活環(huán)境這一朦朦朧感覺來帶帶動消費者的的遐想。七、推廣核心概概念通過上面對客戶戶的定位分析析，以及大量量的市場調(diào)研研論證，并對對本案產(chǎn)品的的細(xì)化提升，在在此提出我們們針對本案的的核心推廣概概念，希望借借此樹立本案案產(chǎn)品有別于于本區(qū)域的獨獨特生活品質(zhì)質(zhì)，居住環(huán)境境和生活品位位。新華路上的最后后貴族優(yōu)揚時代——新新古典主義演演繹新華路上上的最后貴族族“新華路”的具具體表現(xiàn)方式式：通過對新華路寧寧靜的生活環(huán)環(huán)境進(jìn)行描述述通過廣告等推廣廣形式點綴出出新華路獨有有的景觀特色色突出作為文化街街的深厚文化化底蘊借鑒上海國際電電影節(jié)展辦地地的渲染來突突出本案區(qū)域域的優(yōu)勢營造一種高雅時時尚生活圈的的感性理念“最后貴族”的的具體表現(xiàn)方方式季節(jié)的變換中有有悠揚的音樂樂迎送您在每每一天高雅的VIP小小區(qū)會所您全全家的唯一個性化物業(yè)管理理、完善的配配套社區(qū)服務(wù)務(wù)多重保安系統(tǒng)，保保護(hù)您全家在在每一天合理分隔的居住住空間，從此此有了更加寬寬敞舒適的生生活空間智能化的社區(qū)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，讓世界界從此靠近您您八、廣告總精神神廣告總精神是對對樓盤的所有有賣點進(jìn)行提提煉揉成精髓髓，整個樓盤盤的推廣都以以此為推廣基基準(zhǔn)。廣告總總精神的推出出將進(jìn)一步拉拉升本案的樓樓盤形象，為為房產(chǎn)的銷售售奠定基礎(chǔ)。核心概念提煉：：擁抱東華學(xué)府優(yōu)優(yōu)雅氣質(zhì)，揚揚溢新華路的的異國情調(diào)——優(yōu)揚時代！九、******企劃思路、賣賣點收集及提提煉流程圖建筑規(guī)劃賣點收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點的收集及提煉建筑規(guī)劃賣點收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣點的收集及提煉物業(yè)管理、會所賣點收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點收集及提煉物業(yè)管理、會所賣點收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣點收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣點收集及提煉建材賣點收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉建材賣點收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣點收集及提煉房型賣點收集及提煉媒介策略收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理理念篇賣點概念提煉：：上市集團(tuán)公公司全力打造造新華路上的的最后新貴??！創(chuàng)造適宜的生活活空間，打造造低密度的時時尚生活，造造就生態(tài)社區(qū)區(qū)，將來這都都是我們一直直在追求的現(xiàn)現(xiàn)代住宅理念念；房子成為生活、文文化的一部分分，讓住宅成成為您身份的的代言詞，房房子價值不在在是建筑本身身這么簡單。（二）建筑規(guī)劃劃篇{新貴族生活活的基礎(chǔ)}社區(qū)規(guī)劃賣點分分析概念提煉：佇立新華路，回回味昔日榮耀耀與今日都市市生活的全新新對白！整個地塊南臨新新華路、北臨臨市區(qū)中央主主干道延安路路立體高架網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、西面有有輕軌相伴；；由規(guī)劃興建建中的七幢板板式小高層構(gòu)構(gòu)成了一個區(qū)區(qū)域性大型社社區(qū)。20%的主題景觀觀綠化設(shè)置位位于四號樓前前，同時配合合各個組團(tuán)式式綠化景觀構(gòu)構(gòu)成了一個11000平方米，覆覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化化。本項目的的車行路網(wǎng)是是由環(huán)形主干干道組成，人人行路網(wǎng)一部部分為沿車行行環(huán)道的人行行道（包括深深入單體的支支路），另一一部分為小區(qū)區(qū)主軸。小區(qū)區(qū)的車行道為為環(huán)路，在路路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)應(yīng)考慮設(shè)置景景觀點，如一一棵樹、小型型雕塑、一塊塊奇石等。按按照國家有關(guān)關(guān)規(guī)定，小區(qū)區(qū)停車位的配配置不少于戶戶數(shù)的50%，目前較高高配置的小區(qū)區(qū)此比例已達(dá)達(dá)到80%。本項目總總戶數(shù)3822戶，總停車車位269個，占總戶戶數(shù)的70.144%。本項目的的地面停車位位建議采用植植草磚形式。同同時在停車位位旁和車輛出出入的道路交交叉口，且莫莫設(shè)置兒童游游戲場所。在在景觀布置上上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)區(qū)會所共享的的主題綠化外外；各個樓宇宇之間還有若若干個獨成體體系的小型組組團(tuán)綠化和景景觀小品，對對小區(qū)進(jìn)行了了有機的分隔隔。但我們從從中也不難看看出，1號樓、2號樓、3號樓和5號樓的位置置相對于另外外三個樓盤來來講，無論是是日照還是視視覺都將受到到一定的影響響。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受受新古典的海海派生活風(fēng)情情！綜述：小區(qū)整體訴求的的是新古典建建筑主義風(fēng)格格，重視外墻墻立面的可塑塑性和色彩上上的搭配。而而在此需要注注意的是會所所立面?zhèn)€的改改造，由于會會所是屬于舊舊樓翻新，所所以在外立面面的改造上需需要與小區(qū)有有一個可比性性，但同時在在充分考慮到到功能使用的的前提下也應(yīng)應(yīng)該使其與小小區(qū)有一個柔柔和的延續(xù)和和銜接，避免免在視覺上產(chǎn)產(chǎn)生較大的差差異感，而破破壞小區(qū)的整整體效果。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)當(dāng)重要的組成成部分，它是是室內(nèi)與室外外交流的空間間。窗要透入入陽光、引入入景色。開窗窗的大小和位位置對房間光光線有著相當(dāng)當(dāng)大的影響。窗窗套和窗體本本身的顏色和和線條，對于于外立面的貢貢獻(xiàn)也是不可可估量的。若若是運用得當(dāng)當(dāng)，將會取得得意想不到的的結(jié)果。本項項目的窗采用用彩鋁噴塑的的材質(zhì)，色彩彩的選擇上以以墨綠色亞光光為宜。由于于彩鋁的材質(zhì)質(zhì)纖巧精致，與與本項目立面面沉穩(wěn)的風(fēng)格格有所出入，故故建議以厚重重古樸的窗套套增強窗的質(zhì)質(zhì)感，配合整整體風(fēng)格。在在色彩處理上上建議與局部部的主墻體色色彩相協(xié)調(diào)，可可考慮使用相相同色系的面面磚。部分部部位的凸窗處處理：凸窗產(chǎn)產(chǎn)生的窗臺，將將對外立面有有一定的影響響，而且窗臺臺容易產(chǎn)生雨雨水印記，在在凸窗臺的處處理上要多加加考慮。窗臺臺的兩側(cè)是剪剪切應(yīng)力集中中區(qū)域，要防防止這些部位位的開裂和漏漏水。本項目目的定位為中中、高檔建筑筑，其玻璃建建議采用5mm的綠色浮法法玻璃或是雙雙層玻璃。陽臺工藝本項目的陽臺宜宜用鐵藝欄桿桿，或是局部部結(jié)合仿天然然石材的實體體墻，造型宜宜簡潔古樸和和實用。建議議不要使用玻玻璃等較為喧喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)應(yīng)以亞光質(zhì)感感為佳。欄桿桿的防銹工藝藝應(yīng)得到重視視，以免今后后出現(xiàn)物業(yè)管管理的困難和和外觀的破壞壞。若是成本本允許，建議議采用地碳鍛鍛打的A3鋼為材料的的鐵藝。要注注意陽臺與單單體連接部位位在受力后產(chǎn)產(chǎn)生裂縫的問問題，由于現(xiàn)現(xiàn)澆樓板的原原因，該部位位出現(xiàn)裂縫后后極易引起樓樓下天花板與與墻體連接部部位的滲水?？煽煽紤]增加防防水措施或加加強該節(jié)點的的結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線的高度可以以考慮兩種方方式：1）一層以下下部位使用仿仿石涂料，顏顏色以青灰色色和天然石材材的黃紅色為為宜。仿石形形狀和大小建建議采用30*600mm。2）僅余頂層層和越層采用用較淺的顏色色，其他采用用深色的外墻墻涂料做腰線線。在腰線的的大色塊中應(yīng)應(yīng)穿插顏色出出挑、寬度適適合的橫向線線條，集中視視線、沖破單單調(diào)。上海較較為潮濕，腰腰線以下部位位采用涂料，其其防潮防水等等工藝需要仔仔細(xì)推敲，以以免在交房后后出現(xiàn)不必要要的麻煩。室外管道由于上海四季分分明，冬季最最低氣溫可到到零下，暴露露在室外管道道的管道較少少，基本為雨雨水管和污水水透氣管、空空調(diào)機出水管管這幾種。其其中前兩種一一定是設(shè)置在在北面，空調(diào)調(diào)機出水管需需要配合空調(diào)調(diào)機位設(shè)置，會會有一部分出出現(xiàn)在南立面面上，可考慮慮將他們盡量量安裝在東西西側(cè)面的墻體體上；由于管管道細(xì)小，一一般不會影響響立面效果。室室外管道需要要考慮的是老老化問題，目目前一般采用用u-pvc管道，建議議在品牌的選選擇上慎重考考慮。若是有有特殊需要，可可采用帶有保保暖層的管道道。煙道主要要是防止油煙煙倒回的問題題，一定要在在每戶人家的的排煙出口處處按裝止逆閥閥，在屋頂?shù)牡某鰺熆诎惭b裝防風(fēng)掛板。但但在屋頂?shù)牟坎课?，出煙口口的設(shè)置位置置和形狀要考考慮配合整體體風(fēng)格?？照{(diào)機位空調(diào)機位應(yīng)設(shè)立立在立面較為為隱蔽的地方方，在平面上上需考慮空調(diào)調(diào)送風(fēng)管距離離不能過長，同同時需滿足空空調(diào)散熱通風(fēng)風(fēng)的要求。建建議盡可能不不要將空調(diào)機機放在各家的的陽臺上，雖雖然對外立面面美觀有一定定的貢獻(xiàn)，但但是對于業(yè)主主來說抗性較較大，也不利利于實現(xiàn)陽臺臺真正的作用用。有些建筑筑在空調(diào)室外外機外側(cè)添加加了百葉簾較較為美觀，但但要考慮對散散熱的影響程程度如何以及及外立面的和和諧統(tǒng)一。建建議空調(diào)擱板板采用鋼筋混混凝土材質(zhì)，若若是有可能在在擱板的上表表面設(shè)置直角角型的預(yù)埋件件，并做好防防銹處理。以以利于今后業(yè)業(yè)主安裝空調(diào)調(diào)的方便和牢牢固，以及物物業(yè)管理上的的便利。建議議空調(diào)數(shù)目的的估計上要充充分考慮到廳廳、主臥、次次臥的需要，北北面小房間的的空調(diào)位置盡盡可能考慮，不不然今后業(yè)主主在安裝空調(diào)調(diào)時采用的三三角支架極易易生銹，影響響外觀。建議議空調(diào)擱板和和空調(diào)排水管管之間的距離離要近，盡量量滿足一般空空調(diào)機自帶出出水管的長度度要求。不然然，兩段排水水管之間的接接口極易斷開開，引起麻煩煩。景觀規(guī)劃篇景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說，本本案景觀規(guī)劃劃的主題是為為新海派的設(shè)設(shè)計風(fēng)格，通通過靈活的構(gòu)構(gòu)思，形成一一個由主題景景觀綠地與小小型組團(tuán)式綠綠地、點綴景景觀相結(jié)合構(gòu)構(gòu)成的景觀模模式；同時通通過對小區(qū)中中部（4號樓）樓棟棟底層架空的的手法來弱化化由于4號樓的建筑筑位置所給本本案全局造成成的缺陷和小小區(qū)前后的連連貫性；盡量量避免因為4號樓所處的的位置給本案案整體的一個個延伸所帶來來的缺陷。概念提煉：自然然和諧的生活活空間?。ㄈ┉h(huán)境規(guī)劃劃概念總提煉煉在這里讓您感受受的是人要健健康，一切空空間也要求健健康。更強調(diào)調(diào)人與空間的的健康共存。在在這里健康法法則充分發(fā)揮揮他的執(zhí)法性性，對您身邊邊的空間嚴(yán)格格度衡，每寸寸空間要求做做到健康合格格。讓您可以以生活在充滿滿陽光綠意的的生活空間里里?？偟母拍钐釤挘海盒氯A路上的的唯一擁有超超過40%綠化的時尚尚都市！（特別建議：邀邀請專業(yè)的知知名環(huán)境設(shè)計計師來執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)當(dāng)完善的交通通地理優(yōu)勢：：輕軌線、延延安路主干道道、內(nèi)環(huán)線高高架；同時又又緊鄰名校資資優(yōu)區(qū)：東華華大學(xué)、交通通大學(xué)；相當(dāng)當(dāng)完善齊全的的區(qū)域生活配配套優(yōu)勢，緊緊鄰虹橋、淮淮海、靜安、中中山和徐匯五五大商圈。概念提煉：成熟熟街區(qū)帶來應(yīng)應(yīng)有盡有的生生活便利，從從此生活更輕輕松！（特別別提示：將在在本案正南面面的新華路隧隧道上方由東東華大學(xué)興建建一座綜合型型擁有游泳池池等設(shè)施的健健身場館）（五）物業(yè)管理理篇（因未展展開工作，所所以只有概念念提煉及產(chǎn)品品建議）1、區(qū)配套及物物業(yè)管理建議議{享受生活的的最佳保證}概念提煉：風(fēng)雨雨無阻的貼心心好管家！社區(qū)配套建議采采用散點式的的布局方法，以以沿街商業(yè)街街、體育中心心、休閑街、庭庭院中的服務(wù)務(wù)設(shè)施組成；；社區(qū)配套有一部部分是作為對對小區(qū)業(yè)主服服務(wù)的，主要要通過物業(yè)管管理費用的方方式經(jīng)營；另另外一部分作作為收費的服服務(wù)性項目，可可以對業(yè)主或或是外來人員員開放，通過過收取服務(wù)費費以保證收支支平衡。這部部分配套項目目可根據(jù)實際際需要制定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的高低。本項目物業(yè)管理理的模式，是是人性化的服服務(wù)。這需要要增加更多的的細(xì)節(jié)的、人人性化的服務(wù)務(wù)項目支撐。社區(qū)配套位置分分布建議要考考慮到物業(yè)管管理上的便利利。以下是我司對本本項目物業(yè)配配套服務(wù)的建建議：公共服服務(wù)項目（不不另收取費用用）專項、配套有有償服務(wù)1、二十四小時時保安，消防防和車輛管理理；1、各項健身、娛娛樂活動2、公共場所保保潔；2、餐飲、酒吧吧；3、公共綠化園園藝保養(yǎng)和培培植；3、保健、醫(yī)療療；4、住宅區(qū)生活活垃圾收集和和清倒；4、美發(fā)美容；；5、公共設(shè)施的的維修和保養(yǎng)養(yǎng)5、提供小型商商務(wù)會議場所所及服務(wù)；6、電話及訪客客留言轉(zhuǎn)告；；6、傳真、復(fù)印印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)業(yè)主聯(lián)誼活動動；7、園藝；8、定時對私家家花園進(jìn)行草草坪修整，除除雜草；8、臨時照看孩孩童；9、代收代繳水水電費；9、鐘點清潔；；10、代收代繳繳有線電視收收視費；10、老人、病病人的護(hù)理；；11、代辦報刊刊訂閱和收發(fā)發(fā)、郵件收發(fā)發(fā)；11、禮儀服務(wù)務(wù)；12、代叫出租租車；12、禮品速遞遞（限于市區(qū)區(qū)）；13、代聘司機機；13、代管房屋屋；14、代請保姆姆；14、代理房屋屋租賃；15、代請家教教；15、機動車輛輛清洗；16、代請私人人保健醫(yī)生；；16、住宅水電電設(shè)施的維修修（免人工費費）；17、代辦暫住住證；17、住宅外墻墻的清洗和粉粉刷（免人工工費）18、代辦保險險；18、四季暖房房花卉供應(yīng)及及代為養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日日蛋糕、花籃籃；20、代聘裝潢潢設(shè)計、施工工單位；21、代訂飛機機、輪船、汽汽車、火車票票；22、私宅報警警器日常檢查查和維護(hù)；23、大件物品品搬運（區(qū)內(nèi)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化化建議概念提煉：生活活原來可以如如此輕松安逸逸！A、安保系統(tǒng)項項目一覽表：：項目確定實施部分待定部分紅外線周界報警警確定實施出入口及重點區(qū)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)確定實施訪客對講系統(tǒng)確定實施家庭緊急報警系系統(tǒng)確定實施電子訓(xùn)更確定實施B、小區(qū)管理系系統(tǒng)項目一覽覽表：項目確定實施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車輛出入管理，收收費管理（會會所）電子公告提供各種信息及及公告，作為為與客戶聯(lián)系系的工具音樂（包括緊急急廣播）自動三表處理（包包括晝夜電表表）目前閔行區(qū)還沒沒有實施該項項服務(wù)。凈水設(shè)備（布管管線或每戶提提供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項目目一覽表，我我司建議把本本案的智能化化配置分為以以下四個系統(tǒng)統(tǒng)：1．多媒體信息息通訊與服務(wù)務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部部網(wǎng)絡(luò)，提供供寬帶網(wǎng)有線線電視中視網(wǎng)網(wǎng)等公網(wǎng)的接接入。基本功能：提供供話音通信，模模擬視頻點播播，高速INTERRNET接入?？稍旃δ埽禾峁┕?shù)字視頻廣廣播，視頻點點播（VOD）基準(zhǔn)視頻頻點播（NVOD）和其他多多媒體服務(wù)。2．社區(qū)安全防防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全全防范系統(tǒng)包包括:小區(qū)周界防防范報警系統(tǒng)統(tǒng)、小區(qū)、重重要部位監(jiān)控控系統(tǒng)、樓宇宇訪客系統(tǒng)，家家庭安全防范范報警系統(tǒng)、巡巡更系統(tǒng)、背背景音響及緊緊急廣播系統(tǒng)統(tǒng)，車輛出入入管理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防防范報警系統(tǒng)統(tǒng)基本功能：在住住宅小區(qū)周圍圍設(shè)置紅外線線，微波探測測裝置，并與與管理主機相相連，發(fā)現(xiàn)盜盜者后能自動動向安保報警警，同時還顯顯示具體路段段和方位，并并在管理中心心計算機上有有自動記錄報報警信息外，報報警系統(tǒng)還應(yīng)應(yīng)具備有防止止小動物跨越越而造成誤報報警的能力?？蛇x功能：使用用閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對小區(qū)周周邊實施監(jiān)控控，必要時實實現(xiàn)小區(qū)報警警與各系統(tǒng)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防防范報警系統(tǒng)統(tǒng)基本功能：在住住戶室內(nèi)以及及戶門和陽臺臺外窗配置便便于布防與撤撤防的報警系系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)內(nèi)發(fā)生煤氣泄泄漏，火災(zāi)或或可疑進(jìn)入時時會自動發(fā)聲聲、發(fā)光報警警，并將警戒戒信號傳到管管理中心，在在室內(nèi)設(shè)置家家庭緊急求助助和報警按鈕鈕。可造功能：家庭庭煤氣（天然然氣）進(jìn)氣管管設(shè)置自動開開關(guān)，在發(fā)生生泄漏時，能能自動報警并并切斷進(jìn)線，家家庭報警和求求助信息反映映到管理中心心的同時能夠夠自動撥通事事先設(shè)置的系系統(tǒng)，通知有有關(guān)人員。3）樓宇訪客門門禁系統(tǒng)基本功能：安裝裝具有電控門門鎖的安全防防盜門和對講講式門禁系統(tǒng)統(tǒng)?？稍旃δ埽簶怯钣钤L客門禁系系統(tǒng)采用可視視對講系統(tǒng)，電電控門鎖有鑰鑰匙開鎖功能能外，還可設(shè)設(shè)置密碼開鎖鎖功能，該系系統(tǒng)還能與小小區(qū)管理中心心聯(lián)網(wǎng)，也可可對出入情況況進(jìn)行記憶與與儲存。4）小區(qū)重要部部位監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)基本功能：通過過在小區(qū)主要要出入口，樓樓宇進(jìn)出口，消消防通道，停停車場（停車車庫），供水水供電重點部部位設(shè)置探測測器或電視攝攝像機，實施施聯(lián)網(wǎng)和信息息存貯，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)情況后能及及時將管理信信息傳輸至小小區(qū)安保值班班部門。可選功能：實現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)重要部部位監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)與110報警系統(tǒng)的的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能：自小小區(qū)相應(yīng)位置置設(shè)置巡更信信息，巡邏人人員裝備電子子巡更器，管管理中心設(shè)置置巡更系統(tǒng)，使使巡邏人員的的巡邏時間、位位置能通過管管理機記錄和和顯示，從而而進(jìn)一步強化化對巡邏人員員的管理。6）背景音響及及緊急廣播系系統(tǒng)基本功能：在小小區(qū)內(nèi)設(shè)置有有線廣播系統(tǒng)統(tǒng)，以備在必必要或緊急情情況下進(jìn)行廣廣播可選功能：在小小區(qū)內(nèi)有線廣廣播的基礎(chǔ)上上，進(jìn)一步提提高音質(zhì)效果果，作為日常常小區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的背景音樂樂，以優(yōu)化小小區(qū)的環(huán)境氛氛圍。7）車輛出入管管理系統(tǒng)基本功能：在實實行人車分流流的前提下，通通過智能卡等等形式自動識識別出入車輛輛，自動開合合通道記錄和和顯示車輛停停留時間并進(jìn)進(jìn)行自動收費費?？蛇x功能：對車車輛出入控制制與管理的同同時，對車輛輛泊位實行聯(lián)聯(lián)動控制與管管理。3．社區(qū)服務(wù)物物業(yè)管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能：對小小區(qū)的輸配電電設(shè)備，給排排水設(shè)備冷熱熱源進(jìn)行參數(shù)數(shù)監(jiān)視和自動動控制；對路路燈、公共區(qū)區(qū)域的照明（包包括道路、景景觀、冷光）設(shè)設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控控。監(jiān)控電梯梯，當(dāng)電梯出出故障時，能能立即顯示故故障狀態(tài)，運運行方向及所所在樓層位置置，還能保持持乘客的聯(lián)絡(luò)絡(luò)通話。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水水質(zhì)量園林綠化實行澆澆灌自動控制制以所有監(jiān)控設(shè)備備的運行維護(hù)護(hù)進(jìn)行集中管管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像像機公共設(shè)施集中控控制信息與相相應(yīng)的管理部部門或?qū)I(yè)維維修部門聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與與物業(yè)管理系系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用用儲值IC卡的方式實實現(xiàn)自動計費費。目前不贊贊成遠(yuǎn)程抄表表，因為一是是有些公用事事業(yè)部門不允允許，二是造造成二次收費費的難題。配置實用的計算算機物業(yè)管理理軟件，實現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管管理計算機化化服務(wù)，收費費、小區(qū)業(yè)主主情況等數(shù)據(jù)據(jù)庫資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電電子公告牌，顯顯示有關(guān)公共共信息合物業(yè)業(yè)管理信息?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實行行IC卡一卡通，住住戶可以用電電子錢包在小小區(qū)內(nèi)消費。小區(qū)自動抄表系系統(tǒng)與公用事事業(yè)管理部門門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信信息于其他小小區(qū)，上級物物業(yè)管理部門門和相關(guān)單位位或部門聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢詢小區(qū)物業(yè)管管理信息。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上上閱讀。4．家庭智能控控制系統(tǒng)基本功能：家用用電器的自動動與遠(yuǎn)程控制制內(nèi)容包括電電話遠(yuǎn)程編碼碼控制，室內(nèi)內(nèi)有線或無線線遙控通過家家庭信息總線線將居室的家家用電器進(jìn)行行智能化控制制?？蛇x功能：通過過電話遠(yuǎn)程編編碼結(jié)合遙控控裝置、時間間程序、實現(xiàn)現(xiàn)對空調(diào)、電電視、燈具、窗窗簾等家用電電器和生活設(shè)設(shè)施的遠(yuǎn)程實實施控制。（六）房型篇概念提煉：隨心心所欲的居住住空間，推窗窗即景的寫意意生活！房型分析：二號樓B型：（單單位：平米）總面積客廳餐廳活動室房1房2房321.8618.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點：客廳面寬達(dá)4..5米；餐廳、客廳分隔隔明確；臥室和餐廳、客客廳分別集中中于不同區(qū)域域，做到動靜靜分區(qū)；三間房中有兩間間房是朝南；；采用凸窗，觀景景范圍更大缺點：餐廳為暗廳；分戶門到客廳之之間一塊區(qū)域域無法充分利利用；二號樓C型：（單單位：平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺6.937.155.271.98優(yōu)點：會客、娛樂、用用餐區(qū)和休息息區(qū)明確分隔隔開來；全部采用凸窗，觀觀景范圍更大大；臥室較為方正；；廚房做到干濕分分離；5．主臥、次臥臥通風(fēng)狀況良良好；缺點：1.客廳面寬寬4米，在目前前上海購房者者心目中該面面寬偏?。?．從分戶門到到生活陽臺之之間進(jìn)深太長長，會給購房房者帶來不適適感；五號樓B3型：：（單位：平平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點：客廳面寬達(dá)4..4米；客廳方正；餐廳、客廳分隔隔明顯；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間間，兩間次臥臥也都靠近衛(wèi)衛(wèi)生間，晚間間上衛(wèi)生間方方便；缺點：主臥通風(fēng)不良；；餐廳為暗間；五號樓B4型：：（單位：平平米）總面積客廳、餐廳活動室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺5.895.296.965.322.16優(yōu)點：客廳、主臥都朝朝南；13.02平米米的房間開有有東南向窗，較較好地解決了了該房的采光光問題；廳房都較方正；；客、餐廳與臥室室分隔明顯；；采用凸窗；缺點：分戶門至生活陽陽臺間進(jìn)深較較長；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號樓D型：（單單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點：客廳面寬達(dá)4..7米；五間房中由三間間是朝南；客、餐廳與房完完全分隔；餐廳開有西向窗窗，是餐廳成成為明窗；公用衛(wèi)生間做到到干濕分離；；缺點：分戶門至14平平米房之間的的一塊區(qū)域不不能充分利用用；主臥不通風(fēng)；一號樓4-9層層房型：（單單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點：客廳面寬達(dá)4..6米；客廳和三間房中中的兩間房都都是朝南；廚房做到干濕分分離；客廳和餐廳分隔隔明顯；缺點：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號樓E型：（單單位：平米）套內(nèi)面積客廳、餐廳活動室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房儲藏室生活陽臺工作陽臺6.806.658.253.4010.36優(yōu)點：客廳和兩間房都都朝南；客廳面寬達(dá)4..7米；廚房做到干濕分分離；生活陽臺達(dá)100.36平米米；缺點：客廳、餐廳難以以做到分隔明明確；主臥不通風(fēng)；靠近分戶門的一一塊區(qū)域基本本上被浪費掉掉了；（七）會所概念提煉：關(guān)懷懷備之的私人人醫(yī)療顧問?。〗ㄗh：當(dāng)今社會，健康康是一切的基基礎(chǔ)，沒有了了健康就意味味著失去一切切，由于工作作的緣故，現(xiàn)現(xiàn)今有許多成成年人都處于于一種亞健康康的狀態(tài)之下下，所以通過過在小區(qū)設(shè)立立醫(yī)療診所，為為小區(qū)業(yè)主提提供一站式健健康服務(wù)將是是一個相當(dāng)可可行的建議。產(chǎn)品建議：桌球室、乒乒乓球室、美美容中心、親親子游戲室、才才藝教室、室室外游泳池及及觀景平臺十、建材及施工工篇：概念提煉：沒有有質(zhì)量美麗將將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基基礎(chǔ)主體確保100%達(dá)達(dá)到國家驗收收評定標(biāo)準(zhǔn)合合格以上的要要求。屋面互棱平直，瓦片片不翹角，不不破損，不污污染，確保三三年內(nèi)無任何何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起起一裂”（起皮、起起殼、起皺、開開裂），嚴(yán)格格控制樓地面面的平整度（地地坪標(biāo)高一致致，地坪不能能起沙、起殼殼、踢腳角線線平整）門窗確保安裝平整、順順直、密封、門門窗關(guān)啟靈活活，材質(zhì)光潔潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤澤均勻，確保保不出現(xiàn)起沙沙、起皮等現(xiàn)現(xiàn)象，陰陽角角、線角方正正，順直。給排水符合國家安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一戶一一表。水管接接口處嚴(yán)密，不不滲漏。鑄鐵鐵管用瀝青、黑黑油漆涂覆，不不生銹。污水水、廢水分流流，排水暢通通。電氣安裝符合國家安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一戶一一表，有線電電視、電話線線預(yù)留。開關(guān)關(guān)、插座安裝裝牢固，絕緣緣接地符合規(guī)規(guī)范。十一、導(dǎo)示策略略“*****”相對其他競競爭個案而言言，地理位置置并不是最佳佳，因此導(dǎo)示示系統(tǒng)的建立立是必然的。導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)的好好壞，影響到到樓盤本身的的品質(zhì)感。往往往導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)可以成為他他們對樓盤的的第一印象，因因此也要具有有一定的親和和力，因為引引導(dǎo)客戶的消消費是我們的的首要任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從新華華路至凱旋路路，一路上燈燈桿旗的制作作，對客戶尋尋找本案起到到了好的作用用；交通指示牌：在在延安路、定定西路口設(shè)置置交通路牌,引導(dǎo)客戶光光臨“*****”；大型看板：樹“******”建筑外立面面，并配以指指示標(biāo)記，使使客戶能夠清清晰的看到位位置。售樓處門外停停車區(qū)導(dǎo)示：：引導(dǎo)客戶停停車，很好的的安排客戶秩秩序停車，從從小細(xì)節(jié)反映映發(fā)展商的細(xì)細(xì)心。工地圍板工地地旗：鮮艷，引引導(dǎo)客戶參觀觀工地現(xiàn)場，了了解基地建筑筑面積。精神堡壘：整個個導(dǎo)示系統(tǒng)的的核心，凸現(xiàn)現(xiàn)整個樓盤的的品質(zhì)，使客客戶覺得樓盤盤的包裝優(yōu)質(zhì)質(zhì)，能給客戶戶一個良好的的第一印象。樣板區(qū)公告牌：：樣板區(qū)設(shè)立立大型導(dǎo)示，引引導(dǎo)客戶進(jìn)入入樣板區(qū)，同同時以人性化化設(shè)計呈現(xiàn)，使使消費者產(chǎn)生生親切感，對對樣板房產(chǎn)生生好奇心，從從而起到良好好的促進(jìn)銷售售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：：不僅僅是起起到導(dǎo)示的作作用，同時還還渲染了小區(qū)區(qū)的氣氛，也也起了廣告作作用，提高了了本案的品牌牌形象。公共告告示牌：以公公益為主題，呈呈現(xiàn)人性化的的設(shè)計（如小小草在睡覺，請勿打擾擾）每個主題題景觀設(shè)立標(biāo)標(biāo)牌。概念提煉：我家家就住“優(yōu)揚時代——*****”十二、售樓處策策略目的：作為體現(xiàn)樓盤整整體形象的窗窗口，售樓處處位置設(shè)置的的合理與否，包包裝效果的優(yōu)優(yōu)劣將直接影影響到發(fā)展商商的整體形象象，同時也是是發(fā)展商文化化內(nèi)涵與總體體實力的直觀觀表現(xiàn)。而我我們的目的就就是希望通過過對售樓處的的設(shè)置包裝來來向市場傳遞遞一個信息。建議售摟處應(yīng)該該分成六個，區(qū)區(qū)域動線分明明，功能區(qū)分分明確，便于于業(yè)務(wù)人員在在同一區(qū)域的的工開。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商商將此次模型型表現(xiàn)整個“*****”，按照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模式建造，三三萬方建筑與與景觀為主,其他項目可可相對虛化，主主次必須分明明，模型體相相對漂亮。模模型比例建議議1：150，其中環(huán)境境與建筑的比比例相對要縮縮小95%，便于客戶戶可以很直觀觀的看到，精精細(xì)的呈現(xiàn)小小區(qū)的規(guī)劃，并并不是給人模模糊概念，這這樣精致的制制作，對于客客戶而言，就就不會盲目的的購房，而是是可以從模型型中挑選自己己滿意的位置置，另外要注注意的是模型型的制作要留留有余地，便便于在未來的的開發(fā)、規(guī)劃劃中補充、添添加景觀。展板：購房流程圖銀行按揭流程圖圖購房裝修知識圖圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖圖將其制作成展板板形式，分不不同推廣階段段展出，使業(yè)業(yè)務(wù)員在與客客戶攀談時，能能夠向客戶解解釋。簽約室室將單獨建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的的風(fēng)格要簡約約，設(shè)計以線線條為主，但但又要不失高貴，體體現(xiàn)出品質(zhì)感感，洽談區(qū)配配備洽談桌椅，色彩彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)：：應(yīng)接區(qū)的的應(yīng)接臺相對對要有一定的的親和力，建建議以曲線條為主主，LOGO墻簡潔明了了，不宜復(fù)雜化，使客客戶一進(jìn)門就就能感受到本本案以人為為本的設(shè)計及及人性化的服服務(wù)，能夠很很快的接接受本案，也也能很清晰看看到LOGO墻。應(yīng)接臺：可分分兩層，一層層為接待銷控控臺，二層為為主控臺，二層建造造的相對要高高，分兩層的的目的是給給客戶形成壓壓迫感，造成成心理壓力，有利于于業(yè)務(wù)員的銷銷售說辭。4、品位廊：售樓中心可可布置一些軟軟裝飾，如裝裝飾畫、鮮花花、擺設(shè)等，此此處為品位廊廊，布置風(fēng)格格類似似于后現(xiàn)代主主義。給客戶戶參觀時豐富富視覺,,同時也使售售樓處的氣氛氛傾向于和諧諧，自然。烘烘托現(xiàn)場銷售售氣氛。5、現(xiàn)場建材展展示廳：塑鋼門窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場展示廳的建建立，有利于于客戶了解房房屋建材設(shè)備備，從內(nèi)展示示出建筑材料料，使客戶感感覺到發(fā)展商商的設(shè)想周到到，以及提前前為消費者作作出裝修建議議。特別建議：增設(shè)設(shè)簽約室，與與洽談室分離離銷售道具的建立立及作用：樓書：作為銷售售的主要道具具，制作精美美，樓書中呈呈現(xiàn)的賣點均均是該樓盤的的優(yōu)勢，也使使客戶清晰的的知道該樓盤盤的優(yōu)點，使使其對樓盤產(chǎn)產(chǎn)生好奇心，從從而促成其購購買。本次建建議樓書印刷刷數(shù)為5000本，樓書的的內(nèi)容包括本本案賣點的優(yōu)優(yōu)化，購房須須知、簽約須須知、物業(yè)管管理手冊，內(nèi)內(nèi)容的充分便便于客戶深入入了解本案的的細(xì)微之處。海報：海報通常常以單片的形形式出現(xiàn)，便便于攜帶，閱閱讀方便，能能很快的得知知樓盤的最新新消息。銷售價目表：利利于銷售的便便利，在業(yè)務(wù)務(wù)繁忙時，能能夠引導(dǎo)消費費者自行閱讀讀，挑選適合合自身購買能能力的房型及及樓層。名片：名片上的的地址及電話話號碼，便于于客戶與業(yè)務(wù)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提提高銷售率。銷售人員制服：：統(tǒng)一的制服服給人以整潔潔的感覺，使使客戶覺得公公司整體形象象甚好，使業(yè)業(yè)務(wù)員在與客客戶攀談時留留下好印象。中央廣播系統(tǒng)：：播放背景音音樂，緩和售售樓中心氣氛氛，體現(xiàn)人文文氣息，給人人以聽覺上的的享受。對講機：物業(yè)高高品質(zhì)的體現(xiàn)現(xiàn)，對內(nèi)提高高業(yè)務(wù)效率，便便于銷控，便便于業(yè)務(wù)員和和銷售主管的的銷控控制及及溝通。特別建議：一一條龍的售后后服務(wù)：簽約約室律師到場場，簽約現(xiàn)場場銀行當(dāng)場辦辦理按揭手續(xù)續(xù)或一次性付付款手續(xù)，方方便客戶，加加強現(xiàn)場逼定定，同時也增增快了銷售速速度，使業(yè)務(wù)務(wù)速戰(zhàn)速決。十三、樣板房選選擇思路及策策略目的：景觀最為有利的的感受面為促進(jìn)樣板房的銷銷售策略思路：人是感性的，其其對于任何美美好事物的認(rèn)認(rèn)同感都是一一樣的，所以以請客戶參觀觀裝修精美的的樣板房，通通過其在參觀觀過程中微妙妙的心理變化化來鞏固樓盤盤在他心中的的印象，這樣樣非常容易在在參觀完以后