土地資產(chǎn)的收益與執(zhí)法監(jiān)察

土地資產(chǎn)的收益與執(zhí)法監(jiān)察第1頁/共31頁土地資產(chǎn)管理與執(zhí)法監(jiān)察：權(quán)屬、收益、征用、執(zhí)法、監(jiān)察第2頁/共31頁土地資產(chǎn)的權(quán)屬第3頁/共31頁土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵：土地產(chǎn)權(quán)是指存在與土地之中的排他性完全權(quán)利包括：土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項權(quán)利。依照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國實行的社會主義土地公有制，土地屬于國有和集體所有。第4頁/共31頁現(xiàn)階段中國土地所有權(quán)的特點（1）土地所有權(quán)的主體的特定性與國外土地產(chǎn)權(quán)制度不同，在我國，城市土地所有權(quán)歸國家所有，農(nóng)村土地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有，其他民事主體不能成為土地所有權(quán)的主體（2）土地所有權(quán)交易的限制性在國外某些國家，土地私有，土地所有權(quán)可以交易。我國法律規(guī)定，土地所有權(quán)不能以任何形式交易，交易的只能是土地的使用權(quán)第5頁/共31頁（3）土地所有權(quán)權(quán)屬的高度穩(wěn)定性（4）土地所有權(quán)與土地使用權(quán)的相對獨立性：土地所有權(quán)相對獨立于土地所有權(quán)，能夠進行交易，以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)和完善的需要。第6頁/共31頁我國城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的幾種形式1、土地使用權(quán)出讓內(nèi)涵：指國家以城市土地所有者的身份，將從土地所有權(quán)中分離出來的土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并有土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。方式：協(xié)議，招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定（1）居住地用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或其他用地50年2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓3、土地使用權(quán)出租4、土地使用權(quán)抵押5、土地使用權(quán)終止第7頁/共31頁土地資產(chǎn)管理我國現(xiàn)行土地資源資產(chǎn)管理體制與機制我國土地資源資產(chǎn)管理體系的構(gòu)建是建立在對土地屬性特別是經(jīng)濟屬性認(rèn)識不斷深化的基礎(chǔ)上的，實行的是國家統(tǒng)一所有，政府分級監(jiān)管的管理體制。土地資源資產(chǎn)的獲取為行政劃撥與有償出讓相結(jié)合的“雙軌制”第8頁/共31頁國有土地資源資產(chǎn)的形成和管理機制圖示

30%上繳地方政府開發(fā)收益分配?？钣糜诟?0%留于地方政府國有土地增量土地存量土地劃撥使用有償使用收益全部留于地方政府出讓租賃作價出資（入股）協(xié)議招標(biāo)、拍賣、掛牌第9頁/共31頁中國城市土地收益分配從目前國家簽發(fā)的有關(guān)文件看,政府作為一個整體取得土地收益的途徑主要有如下幾條—城市土地使用稅—城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償出讓金—土地使用費和場地占用費?！恋卦鲋刀悺渌愘M。計有土地產(chǎn)權(quán)登記費、土地出讓、轉(zhuǎn)讓,抵押過程中的各種手續(xù)費、契稅、印花稅、房地產(chǎn)開發(fā)公司交納的營業(yè)稅、所得稅、調(diào)節(jié)稅,能源交通重點基金,城建維護基金等等。第10頁/共31頁政府作為一個整體取得上述收入后,再在中央政府和地方政府主要是城市政府之間重新分配。進入重新分配程序的主要是土地使用稅,土地出讓金和土地增值稅種。根據(jù)中央政府文件規(guī)定城市政府征得的土地使用稅在中央與城市政府之間五五分成土地使用權(quán)出讓金的分成則幾經(jīng)調(diào)整,1992年財政部規(guī)定,中央財政收取土地使用權(quán)出讓金總額的5%，土地收益金中央按土地轉(zhuǎn)讓交易額的5%計征,城市政府收多少由其自行決定。第11頁/共31頁我國城市土地收益分配體制的問題1、城市土地收益流失。所謂城市土地收益流失包含兩層意義一是指本應(yīng)歸土地所有者所得的收益流到了非土地所有者手中二是指本應(yīng)歸中央政府所得的土地收益流到了地方和城市政府手中2、城市土地收益分配形式不規(guī)范（1）土地使用稅本身不規(guī)范（2）城市國有土地使用權(quán)出讓地價形式不盡合理（3）土地收益實物化傾向（4）稅費繁雜,政出多門3、政府內(nèi)部分配關(guān)系尚未梳順第12頁/共31頁城市土地收益制度的改革原則：1.城市土地的收益分配必須有利于提高國土的整體運轉(zhuǎn)效率2.城市土地的使用與管理必須盡快步入市場化軌道。3.城市土地收益分配必須納入法制化、規(guī)范軌道。4.加強政府的宏觀調(diào)控職能，主要是強化對地產(chǎn)市場的宏觀控制第13頁/共31頁土地征用概念:所謂征用，是政府為了公共目的而強制取得私有土地并給予補償?shù)囊环N行為，是政府的強制購買。土地征用具有三個要件：（1）政府特有的權(quán)力

（2）

只用于公共目的

（3）

行使這個權(quán)力時必須給予合理補償用途：征用土地大部分用以發(fā)展社會公用或公益事業(yè)，如道路、公園、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，小部分用于改善低收入者的住宅建設(shè)及城市再開發(fā)。第14頁/共31頁中國土地征用制度的沿革及現(xiàn)狀（1）中國的土地征用制度始于計劃經(jīng)濟時代。對于土地征用的法律規(guī)范，最早近于上海市人民政府1949年12月12日公布的《處理無主土地暫行辦法》。（2）1953年11月5日，政務(wù)院192次會議通過了《中央人民政府政務(wù)院關(guān)于國家建設(shè)征用土地辦法》，是建國后第一部比較完整的土地征用法規(guī)，該辦法對土地征用的范圍，原則，補償標(biāo)準(zhǔn)和安置辦法都做了明確的規(guī)定，為我國土地征用制度的形成奠定了基礎(chǔ)。（3）社會主義改造完成后，1958年，公布了《國家建設(shè)征用土地辦法》，這是建國初期土地征用制度的第一個比較完備的行政法規(guī)。第15頁/共31頁1986年制定了《土地管理法》，1987年1月1日起施行。1998年全面修訂了《土地管理法》，同年國務(wù)院公布了《土地管理法實施條例》。第16頁/共31頁中國現(xiàn)行征地制度的缺陷一、混淆征地的概念從嚴(yán)格意義上講，征地是為國家建設(shè)用地需要或非盈利目的的需要占用集體土地時，采取的土地取得的主要方式。如征地補償費用與市場價格的區(qū)別，不同征地目的的征地補償費用的差別等，在沒有區(qū)分征地與集體土地市場流轉(zhuǎn)的前提下，是無法解釋清楚的。是否區(qū)別對待公益性與非公益性的用地目的，目前國家法律沒有依據(jù)第17頁/共31頁南京市市政與非市政項目征用耕地補償表轉(zhuǎn)對照表土地補償費（萬元/公頃）安置補助費（萬元/人）房屋拆遷補償費第一層次第二層次第三層次市政項目（A）平均121.4~2.81.4~2.40.8~1.2A按B的70%執(zhí)行費市政項目（B）平均201.4~4.01.4~3.51.0~1.5B較A上浮66.7%30%29.6%24%補償對象集體經(jīng)濟組織農(nóng)民個人對集體有區(qū)別，對個人同一標(biāo)準(zhǔn)第18頁/共31頁二、亂用征地手段（1）對不同的土地使用目的，都采用征地的方式取得，給社會帶來嚴(yán)重的不公平。（2）由于法律和政策上的漏洞，征地成為炒賣土地的源頭。土地炒賣流程出讓農(nóng)村集體土地使用者用甲轉(zhuǎn)讓使用者乙征用政府第19頁/共31頁三：征地補償不合理1、我國法律規(guī)定，補償?shù)脑瓌t是“適當(dāng)補償”。2、征用耕地的補償費用包括：土地補償費：為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍安置補助費：按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。每一個需要安置農(nóng)業(yè)人口為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4~6倍地上附著物和青苗的補償費。從這一規(guī)定可以看出我國在征用土地進行補償時，不是依據(jù)土地的市場交易價格，嚴(yán)重脫離市場，損害了農(nóng)民的利益。第20頁/共31頁四、土地征用沒有健全的法律法規(guī)作保障目前我國現(xiàn)行的土地征用的法律法規(guī)僅以《土地管理法》內(nèi)所規(guī)定的內(nèi)容為主，對征地的目的、程序、補償及糾紛的解決等問題缺乏具體的規(guī)范。五、征地安置不到位六、征地后對單位用地情況缺乏強有力的監(jiān)督措施。第21頁/共31頁中國土地征用制度改革的要點一、明確征用的概念，嚴(yán)格限定公益性用地范圍二、建立市場流轉(zhuǎn)機制三、以市場價格作為確定土地征用費的基本依據(jù)四、實行多樣化安置，建立農(nóng)村社會保障體系五、設(shè)置土地發(fā)展權(quán)，系統(tǒng)化征地相關(guān)制度第22頁/共31頁土地資產(chǎn)執(zhí)法監(jiān)察土地執(zhí)法監(jiān)察的內(nèi)容：是對土地管理法律、法規(guī)的執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查，并對違法者實施法律制裁。它包括兩層含義：一是對土地行政主管部門是否依法履行職責(zé)進行監(jiān)督檢查，對那些因施用違法行政行為所造成的損失給予補救和補償；二是對土地所有者和土地使用者是否依法合理利用土地進行監(jiān)督檢查。第23頁/共31頁土地執(zhí)法監(jiān)察的具體內(nèi)容如下

1、監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)的貫徹執(zhí)行情況；2、受理對土地違法行為的檢舉、控告；3．調(diào)查土地違法案件4．受理不服土地行政處罰決定申請復(fù)議的案件5．指導(dǎo)、監(jiān)督檢查下級土地管理部門的土地監(jiān)察工作6．協(xié)助有關(guān)部門調(diào)查處理土地行政管理人員在依法執(zhí)行職務(wù)時遭受打擊報復(fù)的案件第24頁/共31頁土地資產(chǎn)管理面臨的問題一、一些地方政府在出讓土地過程中不依法辦事，非法批準(zhǔn)出讓或低價出讓土地。二、一些土地使用者受讓土地之后，沒有按規(guī)定進行投資開發(fā)就把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，獲取非法利潤。三、過去無償劃撥的土地使用權(quán)大量自發(fā)進入市場，既不辦理土地出讓手續(xù)，也不繳納土地出讓金第25頁/共31頁當(dāng)前土地執(zhí)法監(jiān)察存在的問題（一）法律上1、沒有賦予土地行政執(zhí)法部門強制措施。2、法律不完備，法律對有些方面雖有禁止條款，卻沒有責(zé)任條款。（二）政策上有些地方政府為了推進新農(nóng)村建設(shè)，加快城中村改造步伐，出臺了一些支持政策。一些單位和個人就打著“新農(nóng)村建設(shè)”，“城中村改造”的幌子，鉆政府的空子，進行違法征地。第26頁/共31頁（三）認(rèn)識上1、部分農(nóng)村干部和村民法律觀念淡薄，擅自改變土地用途。2、一些基層領(lǐng)導(dǎo)缺乏科學(xué)發(fā)展觀和依法節(jié)約集約用地意識3、以租代征，規(guī)避國家規(guī)費4、各級政府在制止土地違法行為中的積極性沒有得到應(yīng)有發(fā)揮，缺乏問責(zé)制。（四）體制上1、法律規(guī)定各級人民政府土地行政土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全省土地的管理和監(jiān)督工作、第27頁/共31頁2、國土資源部門上下體制不夠順暢。3、國土資源執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)不統(tǒng)一，不規(guī)范，不利于開展執(zhí)法監(jiān)察工作。4、國土資源執(zhí)法監(jiān)察力量薄弱，設(shè)備差。（五）機制上1、國土資源部門在“唱獨角戲”，相關(guān)部門不積極配合，缺乏聯(lián)動執(zhí)法機制。2、國土資源部門內(nèi)部沒有快速反應(yīng)隊伍，缺乏上下聯(lián)動機制。第28頁/共31頁（六）管理上1、土地利用總體規(guī)劃滯后，遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。2、辦理用地手續(xù)門檻高，一是程序復(fù)雜、重復(fù)、資料多；二是審批周期太長；三是用地費用偏高。