(初級(jí))房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的內(nèi)容房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積的測(cè)算

1.一.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)概念：房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱,是房屋,土地,和附著其上的各種權(quán)益的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a土地；b建筑物及地上附著物；c房地產(chǎn)物權(quán)（房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等）。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，第二產(chǎn)業(yè)。2.一.房地產(chǎn)的概念房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn):指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；

地產(chǎn):指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個(gè)方面：a)二者屬性不同；b)二者增值規(guī)律不同；c)權(quán)屬性質(zhì)不同；d)二者價(jià)格構(gòu)成不同。3.二.房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征

a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征

a)生產(chǎn)周期b)資金密集性c)相互影響性d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。4.房地產(chǎn)業(yè)興盛時(shí)期城市化水平穩(wěn)步提高流動(dòng)人口增長(zhǎng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化舊城改造速度加快改革深化與市場(chǎng)發(fā)展出臺(tái)主要政策有：取消福利分房，實(shí)行住宅分配貨幣化；開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，以存量住房帶動(dòng)增量住房消費(fèi)；下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。5.三.房地產(chǎn)的分類（1）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)：又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。

（2）房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。

（3）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：具有消費(fèi)性質(zhì)。此時(shí)房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營(yíng)者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場(chǎng)價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場(chǎng)行為，如私房出租、出售等就是三級(jí)市場(chǎng)行為。

6.

房地產(chǎn)最基本的分類方法是其構(gòu)成分為土地和房屋兩大類。而按不同的方法還可以對(duì)土地和房屋進(jìn)行各種分類。1．土地的分類

（1）按土地的開(kāi)發(fā)程度，土地可分為：①過(guò)生地。過(guò)生地是指未開(kāi)發(fā)的荒地；②生地。生地是指已經(jīng)完成規(guī)劃的土地；③熟地。熟地是指已完成開(kāi)發(fā)，可供建設(shè)地上物的土地。

（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。

（3）按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國(guó)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為：①居住用地；②公共設(shè)施用地；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。三.房地產(chǎn)的分類----土地7.三.房地產(chǎn)的分類----土地1.土地分別為國(guó)家所有和集體所有

◎國(guó)有土地：指屬于國(guó)家所有即全民所有的土地，國(guó)家是國(guó)有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個(gè)人對(duì)國(guó)有土地只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

（1）國(guó)有土地包括兩種形式：出讓、劃撥兩種土地，出讓為有償取得，劃撥為無(wú)償取得

（2）取得國(guó)有地使用權(quán)主要有以下幾種方：A.協(xié)議B.招標(biāo)C.拍賣

◎集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組織。8.2.土地使用權(quán)出讓的概念

指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為（使用權(quán)指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有的權(quán)利）。包括：

（1）土地占有權(quán):就是土地所有者對(duì)土地的實(shí)際控制權(quán)，它是行使土地所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ)。

（2）土地使用權(quán)：土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利

（3）土地收益權(quán)：基于對(duì)土地使用權(quán)而取得的利息的權(quán)利。

（4）土地處分權(quán)。9.3.土地使用權(quán)劃撥的概念-----指國(guó)有土地使用者，通過(guò)國(guó)家行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以通過(guò)行政劃撥方式取得土地使用權(quán)。

10.4.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的概念概念：指土地使用者根據(jù)國(guó)家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償讓渡給其他使用者的經(jīng)濟(jì)行為。它包括：出售、交換、贈(zèng)予等。11.5.土地使用權(quán)出讓年限（1）居住用地70年（2）工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年（3）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年12.2．房產(chǎn)的分類

（1）按建筑結(jié)構(gòu)的不同，房屋可分為：①鋼結(jié)構(gòu)房屋；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋；③磚混結(jié)構(gòu)房屋；④磚木結(jié)構(gòu)房屋；⑤其他結(jié)構(gòu)房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)；③商場(chǎng)和商業(yè)店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂(lè)設(shè)施；⑦政府和公用設(shè)施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。

（3）按價(jià)格的構(gòu)成不同，房屋可分為商品房、拆遷房、房改房、解困房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、租賃房（微利房、福利房、成本價(jià)房和優(yōu)惠價(jià)房）等，這是我國(guó)特有的分類方法。三.房地產(chǎn)的分類----房產(chǎn)13.四.房地產(chǎn)的內(nèi)容1.土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)2.房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)3.地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)包括房產(chǎn)含土地的使用權(quán)的買賣,租賃,抵押等4.房地產(chǎn)中介服務(wù)包括咨詢,估價(jià),測(cè)定,服務(wù),公證5.房地產(chǎn)物業(yè)管理,包括家居服務(wù),房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修保安,綠化,衛(wèi)生,轉(zhuǎn)租代收代付等6.房地產(chǎn)金融包括信貸,保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等.14.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞1.建筑高度

·低層：2層及3以下

·多層：2層以上，8層以下

·中高層：8層以上，16層以下

·高層：16層以上，24層以下

·超高層：24層以上2.五證兩書(shū)

.五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開(kāi)工許可證；d.國(guó)有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；

.兩書(shū)：a《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、b《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；15.預(yù)售條件：交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金25%以上，并以確定施工進(jìn)度和竣工交付日期向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明16.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞3.各種價(jià)格.報(bào)價(jià)、實(shí)收價(jià)、成交價(jià)、評(píng)估價(jià)、申報(bào)價(jià)、市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)、原值。.起價(jià),均價(jià),基價(jià)（房屋的造價(jià),樓層越高造價(jià)越高）,預(yù)售價(jià),地面價(jià)起步價(jià):在購(gòu)房過(guò)程中，購(gòu)房者經(jīng)常遇到“起步價(jià)”這一名詞。在廣告中見(jiàn)到的起步價(jià)格，一般是指頂層、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格。從某種意義上說(shuō)，“起步價(jià)”可以認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格。從目前市場(chǎng)上看，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的具體情況及市場(chǎng)銷售情況，對(duì)各樓層、朝向的差價(jià)作了相應(yīng)調(diào)整，大部分是遵循這樣的規(guī)律：即起步價(jià)為頂層樓的價(jià)格，一樓價(jià)為起價(jià)加5%，二樓價(jià)為起價(jià)加15%，三樓價(jià)為起價(jià)加25%，四樓價(jià)為起價(jià)加20%，五樓價(jià)為起價(jià)加10%，但是有的開(kāi)發(fā)商的“起步價(jià)”，則是根據(jù)市場(chǎng)需求和銷售情況作了特殊處理，因此，消費(fèi)者要特別小心。均價(jià):是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。基價(jià):也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。17.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞躍層式住宅、錯(cuò)層式住宅、復(fù)式;獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加的概念4.躍層式住宅:

是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是：有上下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。

18.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞5.錯(cuò)層式住宅

是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。但它們又不同于一般劃一的簡(jiǎn)單的上下兩層躍層式住宅房型。進(jìn)門的第一層面為公共區(qū)域，南面是4．2米開(kāi)間的大客廳，北面是餐廳、廚房和公共衛(wèi)生間；往里上3級(jí)樓梯形成第二區(qū)域，由一間或兩間中、小面積房間組成老人房間、兒童房間或客房；繼續(xù)往里上8級(jí)樓梯，是第三區(qū)域，即主人活動(dòng)區(qū)域。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算,其正規(guī)學(xué)名應(yīng)該是"多層面梯級(jí)躍升式住宅"。因?yàn)樯虾Ｊ械谝患矣么朔啃蜕暾?qǐng)國(guó)家發(fā)明專利的上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于1998年6月開(kāi)發(fā)的第一個(gè)"多層面梯級(jí)躍升式住宅。雖然錯(cuò)開(kāi)了住宅的層次，但可以合理有效地控制單套住宅的面積，以樓梯為例，復(fù)式樓梯面積上下層均要計(jì)算建筑面積，錯(cuò)層式只需計(jì)算一層面積，因此錯(cuò)層可設(shè)計(jì)出80－90平方米的住宅，讓普通市民有能力買到層面豐富、面積、總價(jià)合理控制的新型住宅。錯(cuò)層房屋的另一個(gè)特點(diǎn)是豐富了居家生活的畫(huà)面層次，許多人在買房裝修時(shí)，還要特意在房間內(nèi)做個(gè)踏步、設(shè)計(jì)個(gè)平臺(tái)，目的是要改變傳統(tǒng)固有的生活空間，以享受美滿的立體生活，錯(cuò)層住宅在動(dòng)靜分區(qū)、私密性，舒適性方面有了提高和完善。

19.6.復(fù)式房:

復(fù)式住宅是受躍層式住宅設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(李氏設(shè)計(jì)為3．3米，而一般躍層式為5．6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處人墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間1．2米，一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無(wú)法直立。

復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：(1)平面利用系數(shù)高，通過(guò)夾層復(fù)合，可使住宅的使用面積提高50％--70％。

(2)戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，既是墻，又是樓板、床、柜，降低了綜合造價(jià)。

(3)上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40％。因此復(fù)式住宅同時(shí)具備了省地、省工、省料的特點(diǎn)。

復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有一些不足：(1)復(fù)式住宅的面寬大，進(jìn)深小，如采用內(nèi)廓式平面組合必然導(dǎo)致一部分戶型朝向不佳，自然通風(fēng)采光較差。(2)層高過(guò)低，如廚房只有2米高度，長(zhǎng)期使用易產(chǎn)生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1．2米，很難充分利用。(3)由于室內(nèi)的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材的成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。20.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞7.其他:商品房拆遷房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問(wèn)題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。安居房安居房是指實(shí)施國(guó)家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本,由政府補(bǔ)貼的非營(yíng)利性住房。解困房是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無(wú)房戶。房改房是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房。集資房是指改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三者共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。21.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整；七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整；紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬(wàn)平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）;綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬(wàn)平方米的土地上有3萬(wàn)平方米的綠化面積，其綠化率為30%）;綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；22.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞建筑基底面積：建筑物首層的建筑面積建筑用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地水平投影面積建筑面積：指建筑物每層外墻線的水平投影面積之和。建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離23.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開(kāi)，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。24.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞框架結(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)由梁柱構(gòu)成，構(gòu)件截面較小，因此框架結(jié)構(gòu)的承載力和剛度都較低，它的受力特點(diǎn)類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個(gè)方向都承受很大的水平力，這時(shí)，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用則不考慮，框架結(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。25.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞磚混結(jié)構(gòu)一般指把磚砌體用作內(nèi)外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱（也可是磚柱）是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來(lái)的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過(guò)墻柱基礎(chǔ)傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載（如風(fēng)荷）一部分直接由縱墻傳給橫墻，另一部分則通過(guò)屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至基礎(chǔ)，最后傳給地基，承重墻的厚度及長(zhǎng)度是根據(jù)強(qiáng)度和穩(wěn)定性的要求，通過(guò)計(jì)算來(lái)確定的。在磚混結(jié)構(gòu)中的梁有門窗過(guò)梁、圈梁、雨蓬梁、陽(yáng)臺(tái)梁、樓梯梁等，這些梁的長(zhǎng)度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按構(gòu)造配筋外，其它都是通過(guò)計(jì)算設(shè)計(jì)的，圈梁主要作用是提高房屋空間剛度、增加建筑物的整體性，提高磚石砌體的抗剪、抗拉強(qiáng)度，因此圈梁不是承重梁，當(dāng)圈梁用作過(guò)梁時(shí)，只在過(guò)梁部位按設(shè)計(jì)配筋，其它部位仍是按構(gòu)造配筋，有許多把圈梁當(dāng)作承重梁對(duì)待，隨意將圈梁下墻體敲掉，則留下了不安全的隱患。26.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞鋼混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。但這種結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)也較高。27.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞框架-剪力墻結(jié)構(gòu)框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。因?yàn)?，在下部樓層，剪力墻的位移較小，它拉著框架按彎曲型曲線變形，剪力墻承受大部分水平力，上部樓層則相反，剪力墻位移越來(lái)越大，有外側(cè)的趨勢(shì)，而框架則有內(nèi)收的趨勢(shì)，框架拉剪力墻按剪切型曲線變形，框架除了負(fù)擔(dān)外荷載產(chǎn)生的水平力外，還額外負(fù)擔(dān)了把剪力拉回來(lái)的附加水平力，剪力墻不但不承受荷載產(chǎn)生的水平力，還因?yàn)榻o框架一個(gè)附加水平力而承受負(fù)剪力，所以，上部樓層即使外荷載產(chǎn)生的樓層剪力很小，框架中也出現(xiàn)相當(dāng)大的剪力。28.五.房地產(chǎn)專業(yè)名詞鋼結(jié)構(gòu)

指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它與鋼筋混凝土建筑相比自重較輕，能建超高摩天大樓；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

29.六.房屋面積一、房屋面積的分類1、實(shí)用面積（凈面積）：它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積。2、建筑面積（套內(nèi)面積、軸線面積）：包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。3、公攤面積：是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e。4、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e5、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積6、公用建筑面積的組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房。

（2）套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半30.

二、計(jì)算建筑面積的范圍：1、單層建筑物無(wú)論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計(jì)算建筑面積時(shí)，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2、多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計(jì)算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計(jì)算。3、建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積計(jì)算。4、地下室、半地下室、地下車間、倉(cāng)庫(kù)、商店、指揮中心等及附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻外圍水平面積計(jì)算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步時(shí)，按樓梯上口外墻外圍水平面積計(jì)算。5、用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑